Р Е Ш Е Н И Е
гр. София, 20.08.2014 г.
В ИМЕТО
НА НАРОДА
СОФИЙСКИ ГРАДСКИ СЪД, ГК, І г.о., 8 с-в в открито
заседание на петнадесети февруари през две хиляди и осемнадесета година, в състав :
ПРЕДСЕДАТЕЛ: СТЕФАН КЮРКЧИЕВ
при участието
на секретаря Цветелина Добрева,
като изслуша
докладваното от съдията гр. д. № 14676
по описа на състава за 2015г., за да се
произнесе взе предвид следното:
Съдът е сезиран с
обективно съединени искове с правно основание чл. чл.232, ал.2, пр. първо от ЗЗД, чл. 232, ал.2, пр. второ от ЗЗД, чл. 92 от ЗЗД и чл. 86 от ЗЗД.
Ищецът „Д.“ ЕООД
поддържа твърдение, че на 08.04.2014г. в качеството на предаемодател
- сключил с ответницата договор за наем на апартамент в гр. София, кв.„******“,
на ул. „******. Договорът обективирал писменото
съгласие на наемодателя /ищеца/ и наемателката /ответницата/ за предоставяне на
имота за временно възмездно ползване за срок от две години и при определените в
договора условия, срещу насрещно задължение за заплащане на наемна цена в
размер от 1100 евро месечно и задължение
за заплащане на разноските, свързани с ползването на имота. Било изрично
уговорено и задължение за заплащане на неустойка в хипотезата на
неизпълнение/забава/ на някои от основните задължения на страните. Според
твърденията в исковата молба, ответното дружество изпълнило надлежно задължението
си да предостави ползването на имота, в състояние, годно да изпълнява
предназначението си, което било възприето и прието от наемателката, но
ответницата не изпълнила надлежно своите насрещни задължения, доколкото не
заплатила дължимите наемни вноски за периода
от 01.02.2015г. до м. 30.06. 2016г. и не заплатила разноските, произтичащи
от консумативи за ползване на наетия имот:за
доставка на електроенергия–фактури за отчетни периоди, издадени на
29.12.2014г., 27.01.2015г., 25.02.2015г., 29.03.2015г., 30.04.2015г.,
28.05.2015г., 03.06.2015г.; за доставка
на газ към доставчик „Х.“ АД- фактури
за отчетни периоди, издадени на 09.07.2014г., 12.08.2014г., 10.09.2014г.,
15.10.2014г., 17.11.2014г., 17.12.2014г., 09.01.2015г., 18.02.2015г.,
12.03.2015г., 14.04.2015г., за доставка
на газ към доставчик „К.“ ООД-
фактури за отчетни периоди, издадени на 11.05.2015г., 08.06.2015г., 07.07.2015г., както и
такси за поддържане на общи части на
сградата от етажната собственост за отчетни периоди съответно: м. 6, 9, 10,
11, 12. Дължимите за сметка на наемателя задължения останали неплатени и след
като наемателката напуснала имота и по тази причина били погасени изцяло от
наемодателя. При това, ответницата причинявала системно неудобства на
останалите етажни собственици, тъй като вдигала шум и смущавала
необезпокояваното ползване на съседните имоти в етажната собственост. С покана
от 31.03.2015г. ответницата била уведомена за намерението на наемодателя да
развали договора за наем, ако не изпълни задълженията си в посочен в самата
покана срок. Тъй като не последвало изпълнение, то със следваща нотариална
покана от 27.04.2015г. - ищецът упражнил надлежно правото си да развали
едностранно наемното правоотношение, поради неговото неизпълнение, а поканата
била връчена на ответницата на
15.05.2015г. чрез упълномощен представител. Държането на имота било
възстановено от ищеца (наемодателя) едва след като ответницата фактически
напуснала имота - през месец юли 2015г. За връщането на фактическата власт на
наемодателя, бил съставен нарочен документ: Протокол от 03.07.2015г., подписан
от Управителя на ЕС и свидетели, които констатирали фактическото напускане на
имота от страна на наемателката. Задълженията за заплащане на наем, които
останали непогасени възлизали на обща стойност от 5 550 евро с
равностойност от 10 757, 07 лева, тъй като непогасеното задължение за
заплащане на наемна цена за м. 01.2015г. било прихванато от наемодателя срещу сумата внесения от наемателката депозит при сключване на договора за
наем и на основание чл. 7.2. от този договор. Поради
допуснатата забава, за ответницата възникнало задължението да заплати сумата от
общо 460 лева представляваща мораторна лихва,
изчислена върху всяка отделна дължима, но неплатена наемна вноска, считано от
първия ден на забавата за съответния месец, за който се дължи наема /
съответното 6-то число/ до дата 06.10.2015г. Задълженията за заплащане на
консумативи, свързани с ползването на отдадения под наем имот, които останали
непогасени от наемателката били: сумата от 4518, 35 лева за разходвана
електрическа енергия, сумата от 2386, 94 лева за разходвана топлинна енергия
/газ/ предоставена от „Х.“ АД, сумата от 697, 66 лева за разходвана топлинна
енергия /газ/ предоставена от „К.“ ООД, сумата от 1980 лева такси за поддържка на етажната собственост. Неизпълнението на
задълженията на наемателя породило и задължение за заплащане на уговорената в
чл.6.3 от договора неустойка в размер на 2 200 евро. При изложените
фактически твърдения, ищцата претендира за осъждане на ответника, да й заплати:
Първо- сумата от 5 550
евро, представляващи задължение за неплатена обща сума на дължимите наемни
вноски - за периода от февруари до м. юни
2015г., заедно със законната лихва, считано от предявяването на иска на
13.11.2015г., до деня на окончателното плащане; Второ- сумата от 460 лева представляваща мораторна лихва, изчислена върху всяка отделна дължима,
но неплатена наемна вноска, считано от първия ден на забавата за съответния
месец, за който се дължи наема /съответното 6-то число/ до дата 06.10.2015г.; Трето-
сумата от 2200 евро, представляваща уговорения в т. 6.3. размер на неустойка, заедно
със законната лихва, считано от предявяването на иска на 13.11.2015г., до деня
на окончателното плащане; Четвърто – сумата от 4518, 35 лева
представляваща стойността на потребена в наетия имот електрическа
енергия по фактури от доставчика, заедно със законната лихва, считано от
предявяването на иска на 13.11.2015г., до деня на окончателното плащане; Пето
– сумата от 3084, 60 лева, представляваща стойността на потребена
в наетия имот топлинна енергия /газ/ по фактури от доставчиците „Х.“ АД и „К.“
ООД заедно със законната лихва, считано от предявяването на иска на
13.11.2015г., до деня на окончателното плащане; Шесто – сумата от 1980 лева
разноски за поддръжка на общите части на сградата, в която се намира наетия
имот по време на действие на наемния договор, заедно със законната лихва,
считано от предявяването на иска на 13.11.2015г., до деня на окончателното
плащане; както и да бъде осъден да
заплати направените съдебни разноски.
Исковата претенция
е оспорена от ответницата К.К.К., по съображения,
подробно изложени в подадения отговор. Без да оспорва фактическите твърдения на
ответника за основанието, на което се претендира посоченото в исковата молба
парично обезщетение /договор за наем, сключен между нея и ищеца за описания в
исковата молба недвижим имот/, ответницата оспорва предявените вземания, като
твърди следното: Договорът за наем бил фактически прекратен на 31.05.2015г.,
когато тя напуснала имота. Наемодателят не е имал право да прекратява
действието на договора поради неизпълнение, като се има предвид, че самият той
не е изправна страна – не е осигурил използването на наетия имот в състояние,
което е годно да послужи за уговореното предназначение, а именно: в имота практически не достигала топла вода
за битови нужди, нито отопление, дограмата на прозорците била повредена и
негодна, по стените имало пукнатини– показващи нарушена устойчивост на
конструкцията и течове, а въпреки множеството устни и писмени уведомления,
наемодателят не предприел необходимите мерки за да отстрани описаните по- горе
дефекти. Ответницата счита, че тя не дължи претендираните
суми за месечен наем, поради пълно неизпълнение на задължението на наемодателя,
да предостави за временно възмездно ползване имот, който да е в състояние на
годност да изпълни предвиденото в договора предназначение. Ответницата счита,
че тя не дължи претендираните суми за консумативи
свързани с ползването на процесния имот, тъй като не
е използвала фактически услугите, за които се дължат тези суми - споменатите
услуги фактически не са били предоставени в имота, а всички онези фактически
използвани от нея услуги към доставчиците на енергия тя била заплатила
своевременно. Във връзка с наведените доводи, ответницата оспорва твърдението,
че не е изпълнила договорните си задължение и по тази причина оспорва
претенциите са акцесорни задължения за заплащане на
договорна неустойка, мораторна и законна лихва. Моли
за отхвърляне на предявените срещу нея искове и за осъждане на ответника, да й
заплати направените съдебни разноски.
Съдът, като прецени доводите и възраженията на
страните, взети предвид съобразно събраните по делото доказателства по реда на
чл. 235 ГПК, приема за установено от фактическа страна следното:
Съдържанието на приетия като доказателство Договор
за наем на недвижим имот от 08.04.2014г. мотивира извода, че между страните в
настоящия процес е бил сключен договор, по силата на който ищецът е отдал за
временно възмездно ползване на ответницата недвижим имот, представляващ
четиристаен апартамент с местонахождение в гр. София, кв.„******“, ул. „******,
заедно с паркоместа 1 и 2 в сутерена на сградата на
комплекс „******“. В договора, страните са поели изрични насрещни задължения –
за наемодателя: да предаде имота в състоянието в което се намира при
сключването на договора /отразено в приемо-
предавателен протокол/, а за наемателя – да заплаща уговорената наемна цена в
размер на 1100 евро месечно, платим от първо до пето число на съответния месец,
чрез превод по банкова сметка /***.4.1./, както и да заплаща разходите,
свързани с ползването на имота /чл.3.3./. Договорът е
сключен за срок от две години /чл.4.2./, с възможност за мълчаливо продължаване
на срока, но при запазване на уговорената наемна цена. В клаузата на чл. 6 от
договора е предвидена възможност за предсрочното му прекратяване с
предизвестия, както и уговорка за плащане на неустойка в размер на сумата от
2200 евро (два месечни наема) - за сметка на онази от страните (наемодател или
наемател), чието виновно поведение е станало причина за неизпълнението. Договорът
предвижда задължение на наемателя, да върне на наемодателя държането върху
имота, чрез двустранен констативен приемо-
предавателен протокол /чл. 3.6. и респ. 6.3./, след приключване действието на
наемното правоотношение. Договорът предвижда задължение на наемателя да
предостави на наемодателя безлихвен депозит, в размер на един месечен наем от
1100 евро, предназначен да гарантира изпълнението на договора, който подлежи на
възстановяване след прекратяване на действието на този договор, но от
стойността му могат да бъдат прихванати неизпълнени парични задължения,
свързани с действието на договора/чл.7.1./.
Съдържанието на приетия като доказателство
Констативен протокол от 08.04.2014г. установява факта, че ищецът е предал на
ответницата фактическата власт т.е. държането върху процесния
недвижим имот, с описания на обзавеждането мебели и битова техника.
Като доказателство по делото /стр. 28-51/ са
приети фактури, уведомително писмо и платежни нареждания, от чието съдържание
се установява стойността на доставките на електроенергия от „ЧЕЗ Е.Б.“ АД, „К.“
ЕООД и „Х.“ АД за недвижим имот, собственост на „Д.“ ЕООД в гр. София, кв.„******“,
ул. „******. Имотът, в който са доставени услугите се идентифицира с клиентски
номер, посочен в съответната фактура. Приложените платежни документи
установяват нареждания за паричен превод от името на наемодателя – на
посочените по- горе доставчици на услуги. Фактурите и платежните документи не
се обсъждат подробно, тъй като съдържанието им е предмет на отделна съдебно-
счетоводна експертиза, чието заключение ще бъде обсъдено по- нататък в мотивите
на настоящото съдебно решение.
Съдържанието на приета като доказателство
Нотариална покана адресирана от ищеца до ответницата /стр.19-20 от делото/,
установява едностранното волеизявление на ищеца, с което той уведомява
ответницата за становището си относно неизпълнение на договора за наем от нейна
страна, предоставя й срок за изпълнение и отправя изрично волеизявление за
прекратяване на действието на договора в хипотеза на неизпълнение до изтичането
на едноседмичен срок от връчването на поканата. Приетата като доказателство
разписка и пъломощните на адресата и на адресанта
установяват факта на надлежно връчване на поканата - на 15.05.2015г.
Като доказателства по делото са представени от
името на ответницата и оспорени от ищеца преписи от електронни документи –
електронни писма, извлечени от
електронната поща на адресанта на писмото - адресирани от В.Н.до М.Н.(със
съответно посочени адреси на електронната поща), от чието съдържание се
установява изявление на адресата до адресанта. Съдът приема оспорването на
факта на достигането на съобщенията до адресата за основателно, по съображение,
основано на чл. 193, ал.3 изр. второ от ГПК вр. с чл. 184 от ГПК и с чл.42, ал.4, изр. второ
от ГПК – тъй като страната, която е представила документа не установи постъпването
на електронното съобщение в електронната система на адресата. Оспорването на доказателствената сила на документа също е основателно –
документите не могат да бъдат кредитирани като доказателства за установяване на
фактите, за които са представени, тъй като към момента на
изпращането на писмата, посочения в тях адресант /В.Н./не е страна по договора
за наем, нито се е легитимирал като пълномощник на някоя от страните.
Като доказателство по делото е приет Констативен протокол
от 03.07.2015г., чието съдържание е оспорено от ответницата. Съдържанието на
документа сочи, че е бил изготвен от ти присъствали на изготвянето му лица, за
да установи факта на напускането на жилището от страна на наемателите, без формално
връщане на държането от наемателя на наемодателя, чрез предаване на ключове и
др. С оглед извършеното оспорване, съдът е допуснал свидетелки показания, които
ще бъдат обсъдени в следващите мотиви на съдебното решение.
Заключението на изготвената от вещо лице инж. Я.Н.Т.
съдебно- техническа експертиза, мотивира следните изводи относно подлежащите на
установяване факти:
·
Огледът на
имота установява сериозен недостатък на балконската врата на едно от
помещенията в процесния имот – т.нар. „кабинет“,
която при затворено положение не уплътнява в достатъчна степен и поради
съществуващ луфт от 1-2 мм позволява проникване на насочена струя въздух
/вятър/. На същото място, ламинираният паркет е подут
от проникване на атмосферна вода и влага. В същата стая се намират стари следи
от мухъл по външната стена.
·
Огледът на
имота установява общо втвърдяване на гумените уплътнители на външната ПВЦ
дограма, които обаче, според становището на вещото лице, не създават пречки за
ползване на имота по предназначение. Негодна за използване по предназначение,
към момента на огледа през 2017г. е единствено помещението от т.нар. „кабинет“,
именно поради недостатъка в дограмата.
Заключението на изготвената от вещо лице инж. Д.Л.В.
съдебно- техническа експертиза /ОВК/, мотивира следните изводи относно
подлежащите на установяване факти:
·
Схемата на свързване
на термопомпата /чилър/ в процесния имот и отоплителната инсталация на сградата,
мотивират извод, че е обективно възможно отоплителната инсталация на цялата
сграда и допълнително изградената инсталация за локално отопление
на термопомпата /чилър/ да работят
едновременно. Това е така, доколкото инсталацията за индивидуални отопление на имота на
„Д.” чрез термопомпа е изградена на следния
принцип: Индивидуалният топлоизточник -термопомпа приема топлината от околния външен
въздух и чрез вътрешен топлообменник я отдава на вода,
която чрез помпа се отвежда
до разпределителния колектор за отоплителната
инсталация и до серпентината на бойлер с вместимост от 120 литра. Разпределителният
колектор на отоплителната инсталация се захранва двустранно
- от едната страна от централната
отоплителна инсталация чрез енергоносител газ, а от другата
страна от локалния топлинен източник - термопомпата. За отоплителната инсталация на апартамента
- двата топлинни източника не могат да
работят едновременно: отопление чрез централната отоплителна инсталация или локалната се управлява
алтернативно, чрез отварянето и затварянето на крановете на
входа и изхода на двата разпределителни
колектора за апартамента. Същото важи и за ползването
на топла вода за битови
нужди, подгрята чрез термопомпата. Бойлерът, който е монтиран в апартамента обслужва само мивката
към тоалетната и няма връзка с инсталацията
в банята. Кухненският кът, както и двете
бани се захранват
с топла вода само от централната
сградна инсталация за битово горещо водоснабдяване.
·
В момента на огледа на 19.10.2017г. термопомпения
агрегат въздух-вода (чилър) LG - UU48U32(AUUW486D2) с отоплителна
мощност от 17,6 kWn и охладителна мощност 15,7kW. е демонтиран. Вътрешното тяло на системата-хидравличният модул се намира
на мястото на първоначалното инсталиране, готови за употреба. Термопомпената
инсталация в имота на „Д.” ЕООД е била свързана коректно.
·
Процесният имот е бил снабден с голям набор
от отоплителни уреди и съоръжения - централната отоплителна инсталация с енергоносител газ, а от друга страна
- локалната отоплителна инсталация чрез термопомпа. За хола са налични и функциониращи два климатика LG с отоплителна мощност всеки с 3,5kW, както и вградена камина на дърва
с решетка за циркулация и подгряване на вътрешния въздух.
·
Неизползването на топлина
за отопление на имот с източник
от сградната инсталация - не предполага непременно неотчитане на топлина
за битови нужди от уредите
за отчет и такъв разход за
процесния имот се установява при
отчитането на водомерите за топла
вода в имота – този разход е отразен
във фактурите, които са приложени
към делото и може да се
свързва с обичайните технологични загуби на сградната инсталация.
Заключението на изготвената от вещо лице инж. А.И.Б.
съдебно- техническа експертиза, мотивира следните изводи относно подлежащите на
установяване факти:
·
По време на огледа на процесния
имот, извършен през 2017г. жилището не се обитава,
но се установяват
видими следи от течове - подкожушена
мазилка в стаята - кабинет, зоната под прозореца в страни от балконската
врата. На места в апартамента се наблюдават пукнатини
в мазилката на стените като част
от пукнатините са вертикални. Над вратите на
дневната и кухнята към входното антре,
се наблюдават хоризонатални пукнатини на около 20 см. над касите на
вратата, които не преминават през
зида. В горния ъгъл на стената
между дневната и коридора към спалнята,
разположена в северозападната
част на апартамента
има вертикална пукнатина в близост до напречната стена.
На тавана, около кръглата
колона, в дневната се наблюдава
една концентрична пукнатина. На места, в зоната
между окачения таван и стените има пукнатини, някои от тях
вероятно в резултат на не добре
изпълнена връзка между двата елемента
(тухлена стена или стоманобетонна колона и окачен таван от гипсокартон).
От описаните дефекти на жилището
може да се
твърди, че в процесния имот не е извършван скорошен ремонт, включващ шпакловка, замазка и пребоядисване на стените и таваните.
·
Видът, характерът и разположението
на пукнатините не дават индикация
за прекомерни (надвищаващи допустимите) деформации на подовите
конструкции. Появата на наблюдаваните пукнатини е следствие на локални деформации
на определени места в подовите конструкции. Преобладаващо пукнатините се наблюдават по гипсовите
мазилки на неконструктивни елементи (преградни стени). При огледа не
са установени индикации за нарущена
носеща способност и експлоатационна годност на конструкцията на сградата. Няма
данни за „пропадане” на сградата.
В дадените пред съда показания, свидетелят А.Г.Г.заявява, че от 2015г. е управител на етажната
собственост, в която се намира процесния имот и по
тази причина има преки впечатления от отделни факти, свързани с ползването на процесния имот от ответницата. През 2015г. свидетелят бил
поканен да констатира „проблеми в апартамента“ и като такъв проблем видял теч в
една от стаите. При посещението си, свидетелят не забелязал нещо, което може да
бъде посочено като проблем, спомня си, че стаите били топли, а прозорците-
отворени. Свидетелят помни, че ответницата правила парти със силна музика, по
повод на което получил оплаквания от съседни апартаменти № 1 и № 5. Музиката се
чувала и до неговия апартамент, който бил по- далече в сградата. Свидетелят
възприел факта, че в апартамента се използва термопомпа, а при това му
направило впечатление, че тя се използва целогодишно, поради което вдигала
доста шум. Проблеми в централната газова инсталация на сградата се случвали
два- три пъти на сезон но били отстранявани бързо. Подобни проблеми засягали
цялата сграда, а не отделни имоти в нея, тъй като инсталацията била централна.
В дадените пред съда показания, свидетелят М.Х.Д.заявява,
че е живял в процесното жилище, където се настанил
едновременно с наемателката К., с нейни приятел (В.) и с неговата приятелка. В
жилището четиримата живели приблизително половин година, но в последствие
свидетеля и приятелката му напуснали, а К. и В.продължили да живеят там.
Свидетелят няма преки впечатления за обстоятелствата, при които последните
двама са напуснали имота. Свидетелят заявява, че жилището имало две бани и
тази, която била предназначена за ползване от него и приятелката му нямала
топла вода – това обстоятелство създало неудобства и било причината двамата да
напуснат жилището.
В дадените пред съда показания, свидетелката К.Н.Б.заявява,
че тя е предала ключвете на процесния
апартамент на новите наематели (ответницата и двама свидетели, които забелязала
пред залата). Тя била бивш наемател на жилището и била фактически упълномощена
да предаде държането от името на наемодателя. Свидетелката развела новите
наематели в жилището, показала им как то функционира и обърнала внимание на
управлението на термопомпата. Свидетелката, която живеела наблизо, узнала от
пазача на сградата, за изнасянето на багаж от жилището и на свой ред уведомила
представител на наемателя, понеже била помолена за това изрично.
В дадените пред съда показания, свидетелят В.В.Н.заявява, че е обитавал процесното
жилище, където се настанил след сключването на договора за наем. Понеже бил
приятел на ответницата, свидетелят обитавал заедно с нея имота през целия период
на наемния договор, който твърди да е бил, считано от 08.04.2014г. до края на
м. май 2015г. и напуснал имота едновременно с наемателката. В тази връзка,
свидетелят твърди да е имал трайни и непосредствени впечатления от състоянието на
имота и годността му да бъде използван по предназначение. Свидетелят твърди, че
значим проблем при ползването на имота бил липсата на топла вода за битови
нужди. През периода до м. ноември 2014г. водата била неприятна за къпане, но
поносима като температура, с топлина около 25-30 градуса. След застудяването на
времето, водата ставала много студена, а в студени зимни дни нямало фактическа
температурна разлика между топла и студена вода. За проблемите наемателите
многократно разговаряли с наемодателя, като получавали обещания за отстраняване
на недостатъците, но фактически действия от страна на наемодателя не били
предприети. След като наемателката осигурила техници от сервизна фирма, тя
узнала, че термопомпата, за която било казано, че е предназначена да захранва
жилището с топла вода за битови нужди – в действителност не е свързана правилно
към системата, поради което не била годна да функционира по предназначение и да
осигурява топлоснабдяване и гореща вода. Тъй като не
били предупредени за експлоатационните особености на термопомпата, наемателите
плащали електричество за нейното функциониране, но без да получат желания ефект
и търпяли значителни неудобства. След повреда през
ноември 2014г., термопомпата излязла от техническа годност, а живеещите в
жилището изгубили възможността да я управляват. През това време термопомпата
издавала силен шум (бучене) и работела непрекъснато. Отоплителните радиатори
били студени, липсвала топла вода в баните. Много пъти били викани майстори, но
те не отстранили проблема. При наемането на апартамента, страните постигнали
съгласие за отстраняване на някои технически дефекти – пукнатини по вътрешните
елементи на сградата и ремонт, но такъв не бил осъществен. Свидетелят помни за
един случай, в който наемателката и другите живущи в апартамента лица били
предупредени от охраната за неприемливо силна музика в жилището и те изпълнили
предписанието, като незабавно намалили музиката.
В дадените пред съда показания, свидетелят Е.Л.Д.заявява,
че в качеството си на брокер на недвижими имоти съдействал на ответницата и
ищеца да сключат процесния договор за наем.Активна страна в огледа и воденето
на преговорите бил В.Н.(разпитан като свидетел в настоящия процес). Д.си
спомня, че при огледа били констатирани дефекти в най- малката стая – кабинет,
които се свързвали с теч от покрива, но при това В.заявил, че „много бързат“ да
се настанят и по тази причина желаят ремонтът на теча да се отложи. При това,
наемателят получил сериозна отстъпка от офертната цена на жилището. При огледите
на имота (които били повече от един на брой), свидетелят Д.развел наемателите
из жилището и показал как функционират отделните системи. Термопомпата не била
изпробвана, но до нея имало оставени и писмени инструкции от фирма „Г.“.
Жилището в този момент било в нормална експлоатационна годност и наемателите
възприели състоянието му, след което подписали договор и ангажиментът на
свидетеля приключил.
В дадените пред съда показания, свидетелката Г.Т.Ц.заявява,
че работи за дружеството – наемодател /ищеца/ по граждански договор и в тази
връзка била запозната с факти, касаещи спора между страните. Свидетелката не познавала
ответницата, виждала я веднъж лично, но могла да я идентифицира визуално.
Свидетелката заявява, че тя лично е съставила документа, представляващ
Констативен протокол от 03.07.2015г. /стр.12 от делото/, тъй като присъствала
на посочения в него ден, в процесния апартамент, заедно с опсаталите описани в
протокола лица. Свидетелката посетила жилището, тъй като била уведомена, че
наемателите го напускат без уведомление. Тя отворила с резервен ключ и в
присъствието на свидетелите огледала състоянието на имота, а после извикала
ключар, за да смени ключовете на входната врата.
Заключението на изготвената от вещо лице Ю.Б.Х.
съдебно- счетоводна експертиза мотивира следните изводи за подлежащите на
установяване факти:
·
При
извършената проверка на счетоводните документи при „Д.” ЕООД, експертизата констатира, че претендираните
от дружеството - наемодател по Договор за наем от 08.04.2014 г. суми за месечна
наемна цена за периода от м.02.2015 г. вкл. до м.06.2015 г. вкл. не са
заплатени от ответницата - наемател по договора. Съобразно договора за наем,
сключен между страните по делото, месечната наемна цена е определена на сума в
размер на 1 100,00 евро, платима от първо до пето число на текущия месец.
Общият размер на незаплатените 5 (пет) месечни наема по 1 100,00 евро
всеки, за периода от м.02.2015 г. вкл. до м.06.2015 г. вкл., е 5 500,00
евро, с левова равностойност от 10 757,07 лева по официален
курс на БНБ 1,95583 лева за 1 евро.
·
Общият
размер на законната лихва, изчислена за всяка неплатена наемна цена, за период
от датата, към която е дължима, до 06.10.2015 г. вкл., е в размер
на 460,31 лева
·
Общо
задължение по фактури за консумирано количество топлинна енергия към доставчик „Х.” АД за периода от м.06.2014 г. до м.03.2015
г. в размер на 2 386,94 лева
·
Задължението
към доставчика „Х.” АД е платено от „Д.” ЕООД с два
наредени банкови превода от левова разплащателна сметка
на „Д.” ЕООД за плащане на сума в размер
на 597,58 лева, представляваща задължение по фактури № **********/09.07.2014 г. за 246,30 лева и № **********/12.08.2014г. за
343,97 лева за консумирана топлинна енергия през
м.06.2014 г. и м.07.2014г. и банков превод от
06.08.2015 г. за плащане на сума в размер на
1 789,36 лева
·
Общо
задължение по фактури за консумирано количество природен газ за отопление и
топла вода към
доставчик „К.” ООД за периода от 01.04.2015 г. до
30.06.2015 г. в размер на
697,66 лева Задължението към доставчика „К.” ООД е платено от „Д.” ЕООД с три
наредени банкови превода- от 29.05.2015 г., от 17.06.2015 г. и от 15.07.2015 г.
·
Общо
задължение по фактури за консумирана ел.енергия
към доставчик „ЧЕЗ Е.Б.”
АД за абонатен номер ********** е в размер на
4 446,74 лева, в т.ч.:
4 339,34 лева дължима сума за консумирана ел.енергия + 107,40 лева неустойка за просрочени
плащания към 03.06.2015 г. Сумата е заплатена по банков път на 06.08.2015 г.
·
Видно
от приложените по делото на стр. 157 - 159 „справки за проследяване на
плащания”, дължимите суми от апартамент
№ 4 за поддържане на общите части на сградата са, както
следва: 900,00 лева за 2014 г., представляващи 5 (пет) неплатени такси за
поддържане на общите части на сградата по 180,00 лева за месеците: юни,
септември, октомври, ноември
и деК.ври и 1 080,00 лева за 2015 г., представляващи 6 (шест) неплатени такси по 180,00 лева за месеците:
януари, февруари, март, април, май и юни. Общият
размер на неплатените такси за ап. № 4 за поддържане на общите части на
сградата е 1 980,00 лева. Дължимите суми за такси за поддържане на
общите части на сградата са заплатени
от ищеца, няма данни да са били заплатети от ответницата;
·
В деня
на подписване на договора наемателят предоставя на наемодателя безлихвен
депозит в размер на 1 100,00 евро, а за депозита „Д.” ЕООД е издало данъчна фактура №
**********/24.04.2014 г. с наименование на стоката/услугата „депозит наем по
договор за наем от 08.04.2014 г.”. Сумата за плащане по фактурата е
2 151,41 лева с ДДС, представляваща
левовата равностойност на 1 100,00 евро по курс 1,95583 лева за 1 евро, в т.ч.: 1 792,84 лева данъчна основа
и 358,87 лева ДДС. Фактурата е отразена в Дневника за
продажби на дружеството за отчетен период 01.04.2014 г. - 31.04.2014 г.
Депозитът от 1 100,00 евро е заплатен от наемателя в брой Фактурата е
осчетоводена от дружеството на 31.01.2015 г. Наемът по фактурата не е заплатен
от ответницата. Дружеството е оформило счетоводно операция по прихващане на
платения гаранционен депозит в размер на 1 100,00 евро с дължимия неплатен
наем за м.01.2015 г. Прихващането е извършено с мемориален ордер № 7 от
22.06.2015 г. със счетоводно записване.
·
При
извършения преглед и анализ на счетоводната документация на дружеството за
периода м.04.2014 г. - м.08.2015 г., описана в раздел ІІІ - Прегледана
документация, експертизата не констатира плащане на сума в размер на
2 200,00 евро с основание: неустойка за предсрочно прекратяване на
процесния договор за наем.
·
„Д.”
ЕООД е отразило счетоводно всички събития по Договор за наем от 08.04.2014 г. в
хронологичен ред, в съответствие с изискванията на Закона за счетоводство за
текущо счетоводно отчитане и документална обоснованост на стопанските операции
и факти. Първичните счетоводни документи - фактури, мемориални ордери, разходни
касови ордери са съставени съобразно нормативните изисквания за реквизитите,
които трябва да съдържат и информацията, която да предоставят. Съставените въз
основа на тях счетоводни хронологични регистри, синтетични и аналитични
оборотни ведомости представят пълна, точна и систематизирана информация за
началното състояние, настъпилите изменения и крайното състояние на обекта на
счетоводно отразяване - договора за наем и възникналите събития и факти след
сключването му.
При така установената фактическа обстановка, съдът
достигна до следните правни изводи:
По
предявения иск с правно основание чл. 232, ал.1, пр. първо от ЗЗД /за наемна
цена/.
Претендира се за осъждане на ответницата, да
заплати на ищеца неизпълнено задължение за заплащане на наемна цена, която
според ищеца е дължима за периода от м. февруари на 2015г. до м. юни 2015г.
включително.
В този период ответницата обитавала процесния имот, като след края на месец март – имотът бил
обитаван при изричното противопоставяне на наемодателя, който развалил договора
за наем.
За да се произнесе по посочената
по- горе претенция, съдът анализира приетите в хода на съдебното дирене писмени
доказателства, в резултат на което приема, че между страните в настоящия процес
е възникнало валидно облигационно правоотношение, носещо характеристиките на типичен
договор за наем на недвижим имот. Съдържанието на правоотношението, вкл.
правата и задълженията на страните, които са страни и в настоящия процес е
обективирано в приетия като доказателство договор за наем, по чието сключване и
по отношение на чието съдържание страните не спорят. Няма спор и по отношение на размера на
наемната цена от 1100 евро месечно и срока, в който тя е платима – от първо до
пето число на съответния месец.
Съществуващия между страните спор в две насоки - относно надлежното
изпълнение на задължението на наемодателя „Д.“ ЕООД да
осигури ползването на имота, в състояние годно за ползване по
предназначение и относно срока, за който се дължи наемната цена (ответницата
твърди да е напуснала имота в края на май 2015г., докато наемната цена се
претендира и за м. юни 2015г.) следва да бъдат разрешени посредством събраните
доказателства.
Отчитайки правното действие на договора за наем и с оглед събраните в хода
на съдебното дирене писмени доказателства: Приемо–
предавателен протокол от 08.04.2014г., свидетелски показания /св. Ц., Д., Б./ и
заключенията на изслушаните съдебно- технически експертизи /вещи лица инж. Н., инж.
В., инж. Б./ съдът приема, че ищецът е
изпълнил задължението си да предаде на ответника държането върху процесния
недвижим имот, задължението си да предаде имота в състояние, което
отговаря на ползуването, за което е нает и да осигури
необезпокояваното му ползване в продължение на срока на наемния договор.
По факта на
предаването на фактическата власт върху имота при сключване на договора не се
спори и този факт е удостоверен с приемо- предавателен протокол.
Спорът относно
състоянието на предадения в държане на наемателката недвижим имот – по повод
възражението на ответницата за сериозни недостатъци в тази насока - следва да
бъде разрешен съгласно приетите доказателства и разпоредбите на чл. 230, ал.2 и
3 от ГПК, а именно:
Съдебно
техническите експертизи, изготвени от вещи лица инж. Н. и инж. Б. установиха,
че две години след прекратяването на наемното правоотношение, в имота се
забелязват известни недостатъци, които се проявяват в дефект във вратата на
дограма в т.нар. стая „кабинет“, следи от теч около вратата в същата стая и
поява на няколко пукнатини по стените и таваните. Всеки от споменатите двама експерти
обаче, изрично посочва, че тези недостатъци не са от такова естество и обем, че
да повлияят върху годността на имота да бъде ползван според предвиденото в
договора предназначение, за което е нает. Недостатъците, които експертите
констатират при огледа са от такова естество, че са ясно забележими и наемателят е знаел за тях или при обикновено внимание е могъл да
узнае още при сключването на договора /чл. 230, ал.3 от ЗЗД/. Ето защо,
релевираните от ответницата възражения на това основание не могат да бъдат
възприети и следва да бъдат оставени без уважение.
С особено
внимание съдът разгледа възражението на ответницата за неизправност в
отоплителната инсталация, осигуряваща отопление на жилището и топла вода да
битови нужди. Тъй като не притежава специални знания в областта – съдът изслуша
заключението вещо лице инж. В., но неговото съдържание не мотивира извод,
подкрепящ тезата на ответницата. Тъкмо напротив: експертното заключение посочи,
че термопомпата е била правилно свързана в инсталацията и това се вижда от
тръбния път, макар самата термопомпа да не се експлоатира при огледа. Същата
експертиза установи, че жилището има множество алтернативи за отопление –
климатици, камина, бойлер, централна и газова инсталация и че по- голямата част
от тези източници могат да функционират едновременно. Ето защо, релевираните от
ответницата възражения на това основание не могат да бъдат възприети и следва
да бъдат оставени без уважение.
Впрочем, дори
да са били действително налице определени недостатъци в свойствата, качествата
или състоянието на наетия имот – наемателят
никак не е легитимиран да редуцира едностранно, самостоятелно и само по своя
преценка размера на вече уговорения наем.
Той е длъжен или
да заплаща наема, щом продължава да ползва имота или пък, ако прецени че това
положение не отговаря на интересите му - да иска от наемодателя поправянето на
недостатъците или
да иска от наемодателя съразмерно намаление на
наемната цена или пък,
ако няма съгласие за това –наемателят може да развали договора и връщайки държането върху наетия
имот- да търси обезщетение за неизпълнение на договора по общите правила. В
тази последна хипотеза – отговорността на наемодателя би била обусловена от
естеството на недостатъците на наетата вещ (в случая – явни - пукнатини, следи
от теч) и от поведението на наемателя
при сключването на договора /чл. 230, ал.3 от ЗЗД/.
Уместно е да се отбележи, че нито една от споменатите, регламентирани от
закона възможности не е надлежно
упражнена от наемателката – ответница по иска!
Не може да бъде възприето твърдението,
че от страна на наемателката е било надлежно поискано поправяне на съществуващи
недостатъци от наемодателя - независимо от факта, че ответницата се домогва да
докаже именно това свое твърдение, посредством представени от нея електронни
писма.
Споменатите електронни документи бяха
оспорени от ищеца и както вече беше посочено – те не могат да бъдат кредитирани
като доказателства, доколкото при наличието на оспорване не се установи дали и
кога изобщо писмата са достигнали до знанието на наемодателя.
Независимо от изложеното – писмата
съдържат явно обозначение, че произхождат от трето за наемното правоотношение
лице – В.Ненков. Преписите сочат, че Ненков е изготвял тези документи от свое
име и при това без да се легитимира надлежно като пълномощник на наемателката К.К. (както е сторил това значително по- късно: едва при
получаването на нотариалната покана на наемодателя за разваляне на договора на
15.05.2015г.).
Договорът очевидно не е развален от наемателката, но тя самата твърди, да е
продължила да ползва имота още няколко месеца, при условията на посочените от
нея като „недостатъци“ на отделните вещи от оборудването и на самото жилище.
Тъй като имотът е ползван, то за
наемателката – ответник по иска, е възникнало задължението да заплати уговорената наемна
цена в размер от 1100 евро месечно, за всеки отделен месец, в периода - от
януари 2015г. до момента на прекратяване на действието на договора.
Както вече беше посочено, наемателят
никак не е легитимиран да редуцира едностранно и по своя преценка размера на
уговорения наем, но има право да прихване срещу стойността на наема - единствено сумата на фактически
извършена от него поправка на съществуващ недостатък, ако тази поправка е
била действително извършена от наемателя или за негова сметка и ако е била
осъществена с грижата на добрия стопанин.
Процесният случай обаче не е такъв – самата ответница твърди, че и към момента,
в който е напуснала имота, посочените от нея като „недостатъци“ на отделните
вещи от оборудването и на самото жилище са си останали в това положение т.е. не
са били отстранени от нея.
За целите на разрешаването на
повдигнатия пред съда спор, налага се да бъдат обсъдени правните последици на осъщественото от ответницата фактическо напускане
на имота. Ответницата не отрича, че е напуснала имота без да предаде формално
държането върху него на наемодателя, а нейното поведение е очевидно нарушение
на изрична клауза от договора за наем - чл. 3.6. което не може да няма правни
последици.
Тъй като ответницата не отрича
фактическото напускане на имота без съставяне на предвидения в договора приемо- предавателен протокол и без да върне ключа на
представител на наемодателя – то със своето поведение, ответницата сама се е
лишила от възможността да докаже твърденията си, че е обитавала имота именно до
края на май 2015г., а не до края на юни 2015г., както твърди ищеца (защото
при наличието на протокол, датата би била установена и посочена в протокола).
Следва да се има предвид обаче, че
когато и да е бил фактически напуснат процесният апартамент – дали през май
(както твърди ответницата) или пред юли 2015г. (както твърди ищеца), фактическото напускане е осъществено
при вече упражнено от страна на
наемодателя право да прекрати действието на договора – с нотариална покана,
връчена на пълномощник на наемателката, на дата 15.05.2015г.
Доколкото наемодателят – ищец твърди,
че споменатата нотариална покана е породила желаните от наемодателя правни
последици за наемното правоотношение – а съдът прие тази теза, то последната
наемна вноска би следвало да се дължи за месец май 2015г. Това е така, понеже
ако би ползвала имота през месец юни, наемателката би дължала за това ползване
обезщетение по чл. 233, ал.2 от ЗЗД, вместо наемна вноска. Такова обезщетение
обаче ищецът не е поискал от настоящия съд, а от съдържанието на исковата молба
и многобройните уточнения към нея винаги е твърдял, че за месец юни 2015г. също
му се дължи наем. Наем за месец юни в случая обаче, не се дължи, по посочената
по- горе причина. С оглед последиците от
извършеното от наемодателя прихващане на наемната цена за месец януари 2015г.
от сумата на предварително внесения от наемателката депозит – съдът достигна до крайния извод, че
наемателката дължи на наемодателя заплащане на уговорения наем, но само за
месеци февруари, март, април и май 2015г. в общ размер на сумата от 4400 евро.
При липса на доказателства за извършено надлежно
плащане на наемната цена- съдът приема, че пред релевирания от ищеца период февруари
- май ответницата не е изпълнявала задължението си, да заплаща на ищеца месечната
наемна цена и следва да бъде осъдена да заплати сумата от 4400 евро. За
разликата – над посочената сума и до пълния претендиран размер от 5500 евро –
искът следва да бъде отхвърлен, като неоснователен.
По искане на ищеца,
ответницата следва да бъде осъдена да заплати и законната лихва върху
присъдената сума, считано от предявяването на иска, до деня на окончателното
плащане.
По
предявения иск с правно основание чл. 232, ал.1, пр. второ от ЗЗД /за
разходите, свързани с ползването на наетата вещ/.
Разходите, свързани с
ползването на наетия недвижим имот се дължат по принцип за времето, през което наетия
имот е ползван от наемателя, именно на основание възникналото в следствие на
сключения договор за наем наемно правоотношение.
В конкретния случай,
разходите се свеждат до цената на консумативите за електрическа енергия,
топлинна енергия чрез доставка на газ за битови нужди от двама доставчици и
задължения за заплащане на такса за поддържане на етажната собственост. За
всички тези разходи е било уговорено, че се дължат от наемателя или са за
негова сметка /чл.3.3 от договора/, поради което неплащането им осъществява
договорно неизпълнение, а задължението за заплащането им остава.
Разходите са фактурирани
от трети лица- доставчици на съответните услуги, които не са страна по спора и няма
причина съдържанието на фактурите да не бъде кредитирано.
За изчисление на
разходите свързани с ползването на наетия недвижим имот и свързаните с тях
задължения за заплащане от страна на наемателя, съдът допусна и прие
заключението на съдебно- счетоводна експертиза, което не бе оспорено от
страните и което съдът кредитира изцяло. Важно е да се отбележи, че експертното
заключение обхваща и фактури, издадени през месец юни 2015г., но този факт не
влиза в противоречие с извода на съда, че наемна вноска се дължи само до края
на месец май 2015г. А това е така – понеже е общоизвестно, че доставките на
електрическа енергия и газ за съответен месец се отчитат на месечни периоди, но
с фактура, издадена след изтичането на периода (фактурата носи дата от следващия
месец за който е осъществена доставката т.е. издадените през месец юни фактури
се отнасят за доставки през месец май).
Възприемайки изводите на експертизата, съдът счита, че ответницата дължи да заплати на
ищеца общо задължение
по фактури за консумирано количество топлинна енергия към доставчик „Х.” АД за периода от м.06.2014 г. до м.03.2015
г. в размер на 2 386,94 лева и
по фактури за консумирано количество природен газ за отопление и топла
вода към доставчик „К.” ООД за периода от 01.04.2015 г. до
30.06.2015 г. в размер на 697,66 лева, да заплати общо задължение по фактури за
консумирана ел.енергия към доставчик „ЧЕЗ Е.Б.” АД е в
размер на 4 446,74 лева (в т. ч.:
4 339,34 лева дължима сума
за консумирана ел.енергия плюс 107, 40
лева начислена от доставчика неустойка за просрочени плащания към
03.06.2015г.) както и да заплати дължимите суми от апартамент №4 за
поддържане на общите части на сградата в размер
на 1800 лева (вкл. 900,00 лева за 2014 г., по
180,00 лева за месеците: юни, септември, октомври, ноември и деК.ври и 900 лева за 2015 г., за месеците: януари,
февруари, март, април и май. По искане на ищеца, ответницата следва да бъде осъдена да
заплати и законната лихва върху присъдената сума, считано от предявяването на
иска, до деня на окончателното плащане.
За
разликата от 180 лева, представляваща такса към етажната собственост за месец
юни – претендирана над посочената сума от 1800 лева и
до пълния претендиран размер от 1980 лева, искът следва да бъде отхвърлен, като
неоснователен. При развален от наемодателя договор за наем, считано от края на
месец май – за наемателя по принцип не възниква произтичащото именно от договора за наем задължение, да заплати такса за поддържка на общите
части в етажната собственост. С други думи, ако се приеме, че вноската от
180 лева за месец юни 2015г. се дължи от ответницата - то източникът на
задължението по принцип не би могъл да е договор, а следва да се разглежда на
плоскост, извън договорното основание, а съдът не е сезиран с такъв иск.
По предявения иск с правно основание чл. 92 от ЗЗД
/за неустойка за неизпълнение по т. 6.3. от договора/.
Неустойката
обезпечава изпълнението на задължението и служи като обезщетение за вредите от
неизпълнението, без да е нужно те да се доказват. В конкретния случай, неустойката е била уговорена
в клаузата на чл. 6.3. от договора, като санкция за неизпълнение на договорните
задължения на наемателя.
Действието на
клаузата обаче, е обусловено от още един допълнителен юридически факт: „в случай на прекратяване на този договор по
вина на наемателя преди 01.04.2015г.“
Въз основа на
събраните доказателства съдът прие, че процесния договор за наем е развален от
наемодателя, поради виновно неизпълнение на договорните задължения на наемателя
и действието му е преустановено занапред -
след 15.05.2015г., когато е връчена нотариалната покана, но не и „преди 01.04.2015г.“ (цит.), както
изисква неустоечната клауза на чл. 6.3. от договора, на която ищецът основава
правото си да получи неустойката.
По- рано
връченото писмено известие не е породило правни последици на разваляне на
договора и това се установява от самото му съдържание, както може да бъде
изведено и по пътя на логиката – ако наемодателят е считал, че договора е
развален още с писменото известие от месец март 2015г., то той не би изпратил
по- късно и нотариалната покана, която е връчена на наемателката на
15.05.2015г.
По изложените
съображения, доколкото прие, че не се е сбъднало предвиденото в неустоечната
клауза на договора условие за момента на неговото прекратяване – съдът счита,
че претендираната неустойка не се дължи и не би могла да бъде присъдена, а
искът следва да бъде отхвърлен изцяло, като неоснователен.
По предявения иск с правно основание чл. 86 от ЗЗД;
Ищецът претендира да бъде осъдена ответницата, да му заплати сумата от 460
лева представляваща мораторна лихва, изчислена върху всяка отделна дължима, но
неплатена наемна вноска, за месеците февруари, март, април, май и юни 2015г. считано
от първия ден на забавата за съответния месец, за който се дължи наема
/съответното 6-то число/ до дата 06.10.2015г.
Предмет на претенцията е
мораторната лихва, която по принцип се дължи за забавено изпълнение на парично
задължение – от длъжника, който е изпаднал в забава – на кредитора, комуто се
дължи изпълнението. В процесния спор се касае за претенцията за мораторна лихва
върху периодични платежи за наем, чиито падеж е изрично уговорен – между първо
и пето число на съответния месец, за който се дължи наема. Споменатата изрична
уговорка за падежа на плащането на наема и липсата на доказателства за надлежно
(своевременно и пълно) изпълнение на задължението на наемателя да заплати
дължимата наемна цена, мотивира извода, че наемателят (ответник в настоящия
процес) е бил в забава. Периодът на забава е с начало: деня, следващ уговорения
падеж на съответната месечна наемна
вноска (т.е. от 6-то число на съответния месец).
Претенцията е доказана
по основание, тъй като ответницата не установи да е заплатила дължимите наемни
вноски най- късно до съответното пето число на текущия месец и по тази причина
е изпаднала в забава. Забавата на длъжник за парично вземане, поражда едно ново
акцесорно задължение за заплащане на лихва върху дължимите суми на главницата,
считано от първия ден на изпадането в забава до датата, до която се претендира
лихва т.е. до 06.10.215г.
Но при разглеждането на иска, съдът взе
предвид тази специфика, че лихва се дължи само върху наемните вноски, дължими
за месеците февруари, март, април и май на 2015г., през които е действал процесния
договор за наем. Наемателят не дължи
заплащане на лихва за недължима наемна вноска за месец юни, тъй като съдът в
мотивите на настоящото решение вече прие, че действието на договора за наем е
преустановено по инициатива на ищеца още в края на месец май 2015г. След това
наемна вноска по смисъла на чл. 232, ал.2 пр. първо от ЗЗД не се дължи,
независимо дали имотът е бил ползван, но възникват други задължения извън
плоскостта на договорното правоотношение, по които съдът не дължи произнасяне,
защото не е сезиран.
Въз основа на
изчисленията на вещото лице и след извършване на прости аритметични изчисления,
изключващи мораторна лихва върху сумата на наемна вноска за месец юни 2015г.,
съдът достигна до извода, че мораторната лихва върху всяка отделна дължима месечна
наемна вноска месец февруари, март, април и май на 2015г., за периода от
съответното шесто число на месеца до 06.10.2015г. възлиза общо на 447, 22 лева.
За посочената сума, искът с правно
основание чл. 86 от ЗЗД следва да бъде уважен, а за горницата над посочената
сума и до пълния претендиран размер от 460 лева - този иск следва да бъде
отхвърлен, като неоснователен.
По
претенциите за присъждане на разноски в процеса.
С оглед изхода на процеса и на
основание чл. 78, ал.1 от ГПК – ответницата следва да бъде осъдена да заплати
на ищеца направените от него съдебни разноски, според представения списък по
чл. 80 от ГПК /стр. 294 от делото/. Тези разноски, по изчисление на съда и
съразмерно с уважената част от иска възлизат на сумата от 3 017, 42 лева.
Направеното от ответницата
възражение по чл. 78, ал.5 от ГПК - за прекомерност на разноските за платеното
възнаграждение за процесуално представителство е неоснователно. Спорът, който
бе разрешен чрез настоящия процес, действително не се характеризира с изключителна
правна сложност, но се отличава с известна фактическа сложност, а за
изясняването му бяха проведени множество открити съдебни заседания, събраните бяха
множество доказателства, а ангажираният от ищеца процесуален представител взе
активно участие. Поради това заплащането на определения адвокатски хонорар е
оправдано и е в рамките на разумните размери, с оглед обичайните размери на
адвокатските възнаграждения за подобен тип дела.
С оглед изхода на процеса и на
основание чл. 78, ал.3 от ГПК – ищецът следва да бъде осъден да заплати на ответницата
направените от нея съдебни разноски, според представения списък по чл. 80 от ГПК /стр. 353 от делото/. Тези разноски, по изчисление на съда и съразмерно с
уважената част от иска възлизат на сумата от 146, 80 лева.
Така мотивиран, съдът
Р Е Ш И :
ОСЪЖДА К.К.К. с ЕГН ********** и
съдебен адреса***, да заплати на „Д.“ ЕООД с ЕИК ******и седалище ***, следните
суми:
на основание чл. 232, ал.2, пр. първо от ЗЗД - сумата от 4 400 евро (четири хиляди и четиристотин евро),
представляващи задължение за неплатена обща сума на дължимите според Договор за
наем от 08.04.2014г. месечни наемни вноски за периода от месеци февруари, март,
април и май на 2015г., заедно със законната лихва върху присъдената сума,
считано от предявяването на иска на 13.11.2015г., до окончателното плащане на
задължението, като отхвърля иска в
частта за разликата над присъдената сума и до пълния предявен размер от 5500
евро, включващ и наемна вноска за месец юни 2015г;
на основание чл. 86 от ЗЗД - сумата от 447, 22 лева (четиристотин четиридесет и
седем лева и двадесет и две ст.), представляваща мораторна лихва върху всяка една
дължима месечна наемна вноска за месеци февруари, март, април, май 2015г., изчислена
за периода от настъпването на уговорения падеж за плащане (съответно 06-то
число на съответния месец) до 06.10.2015г.; като отхвърля иска в частта за разликата над присъдената сума и до
пълния предявен размер от 460 лева, включващ мораторната лихва върху сумата на
наемна вноска за месец юни 2015г;
на основание чл. 232, ал.2, пр. второ от ЗЗД - сумата от 2 386,94 лева (две хиляди триста осемдесет и
шест лева и деветдесет и четири ст.) общо задължение по фактури за консумирано количество топлинна енергия към доставчик „Х.” АД за периода
от м.06.2014 г. до м.03.2015 г. сумата от 697,66 лева (шестстотин
деветдесет и седем лева и шестдесет и шест ст.), общо задължение
по фактури за консумирано количество природен газ за отопление и топла
вода към доставчик „К.” ООД за периода от 01.04.2015 г. до
30.06.2015 г.; сумата от 4 446,74
лева (четири хиляди четиристотин четиридесет и шест лева и седемдесет и четири
ст.) общо задължение по
фактури за консумирана ел.енергия и начислена от доставчика неустойка към „ЧЕЗ Е.Б.”
АД и сумата
от 1800 лева (хиляда и осемстотин лева) общо задължение за такси за поддържане на общите части на сградата в която се намира наетия имот, за месеците: юни, септември, октомври, ноември и деК.ври 2014г. и за месеци:
януари, февруари, март, април и май 2015г., заедно със законната
лихва върху всяка една от посочените суми, считано от предявяването на иска на
13.11.2015г., до деня на окончателното плащане; като отхвърля иска в частта по отношение искането за присъждане на сумата от 180 лева такса към
етажната собственост за периода на месец юни 2015г.
ОТХВЪРЛЯ предявения
от „Д.“ ЕООД срещу К.К.К. иск с правно основание чл. 92 от ЗЗД- за сумата от
2200 евро, представляваща задължение за заплащане на договорна неустойка, на
основание чл. 6.3 от Договор за наем от 08.04.2014г. и за законната лихва върху
същата сума, считано от предявяването на иска до деня на окончателното плащане.
ОСЪЖДА К.К.К. да заплати на „Д.“ ЕООД, на основание чл. 78, ал.1 от ГПК – сумата от 3017, 42 лева (три хиляди и седемнадесет лева и четиридесет и
две ст.) лева, представляваща направените разноски пред Софийски градски съд,
съразмерно с уважената част от исковете.
ОСЪЖДА „Д.“
ЕООД да заплати на К.К.К., на основание чл. 78, ал.3
от ГПК – сумата от 146, 80 лева (сто четиридесет и шест лева и осемдесет ст.),
представляваща направените разноски пред Софийски градски съд, съразмерно с
отхвърлената част от исковете.
Решението подлежи на
въззивно обжалване пред Апелативен съд София, в двуседмичен срок от връчване на
препис от него.
СЪДИЯ: