Р Е Ш Е Н И Е
№ .....
гр.Плевен, 05,08,2020 г.
В ИМЕТО НА
НАРОДА
ПЛЕВЕНСКИ РАЙОНЕН СЪД, ІХ-ти граждански състав, в публично заседание
на шестнадесети юли две хиляди и двадесета година, в състав:
ПРЕДСЕДАТЕЛ:
ВЕРА НАЙДЕНОВА
при секретаря Цецка Симеонова,
като разгледа докладваното от съдията
ВЕРА НАЙДЕНОВА гр.д.№1488 по описа на съда за 2020 година, на основание данните по делото и закона, за да се
произнесе взе предвид следното:
Постъпила е ИМ от В.Г.А.,
ЕГН **********,***, и В.Г.И., УГН **********,***, чрез адв.Й.Я. от ПАК, против
„***, със седалище и адрес на управление ***. В молбата се твърди, че ищците са
собственици по наследство на следните земеделски земи: 1/нива от 15,003 дка. в ***,
четвърта категория, съставляваща имот с идентификатор 06495.24.22. /номер по
предходен план 024022/; 2/нива от 15,002 дка. в ***, трета категория,
съставляваща имот с идентификатор 06495.111.15. /номер по предходен план
111015/. Твърди се, че с договор за аренда на земеделска земя от 26,04,2010 г.,
ищците и тяхната майка /починала през 2013 г./ отдали на ответното дружество за
временно и възмездно ползване описаните по-горе ниви за срок от 7 стопански
години, считано от 01,10,2010 г. до 01,10,2017 г., като с двустранно подписан
на 26,05,2016 г. анекс към договора, действието на същия е продължено за още 7
стопански години - от 01,10,2017 г. до 01,10,2024 г. Сочи се, че договорът и
анекса към него са с нотариална заверка на подписите и са вписани в ***. Твърди
се, че съгласно клаузите на договора за аренда и анекса към него, за отдадената
му за ползване земеделска земя, считано от 01,10,2017 г. ответникът е следвало
да заплаща арендно плащане по 50,00 лева
на декар или за всичките 30,003 дка., предмет на договора, общо 1500,15 лева
годишно, платими в 14 - дневен срок след приключване на съответната стопанска
година, или за стопанската 2018/2019 г. срокът е до 15 октомври 2019 г. Твърди
се, че ответникът не е изпълнил задължението си за заплащане на арендната
вноска в договорения срок, като забавил плащането й за повече от три месеца,
което съгласно чл.28, ал.1, изр.1 от ЗАЗ е основание за разваляне на арендния
договор и подписания към него анекс за продължаване срока на действие на
договора, поради което ищците му изпратили писмено уведомление за
прекратяването/развалянето им, което е получено от управителя на дружеството на
28,01,2020 г. Ищците считат, че с подписания анекс по чл.18 от ЗАЗ
първоначалния 7-годишен срок на договора е удължен с още 7 години и общият срок
на договора е повече от 10 години, поради което подлежи на разваляне по съдебен
ред. В заключение моли съда да постанови решение, с което да развали сключения
на 26,04,2010 г. договор за аренда на земеделска земя с нотариална заверка на
подписите рег.№1091/26,04,2010 г., Акт №38, том III на нотариус ***,
вписан в Служба по вписванията - Плевен вх.№6277/05,05,2010 г., том 8, акт №66,
н.д.№2174/2010 г. и Анекс към него от 26,05,2016 г. с нотариална заверка на
подписите рег.№950/26,05,2016 г., Акт №3, том III на нотариус ***, вписан в
Служба по вписванията – Плевен с
вх.рег.№7998/02,06,2016 г., Акт №300, том 12, д.№3621/2016 г., поради
забавяне плащането на арендното плащане за стопанската 2018/2019 година с
повече от три месеца. Претендират се разноски. В с.з. процесуалният
представител на ищеца моли съда да уважи иска. В писмени бележки, депозирани в
с.з., процесуалният представител на ищеца развива подробни съображения в
подкрепа на искането си и най-вече за допустимостта на предявения иск.
В срока по чл.131 от ГПК ответникът депозира писмен отговор, чрез адв.Кр.Д. от ПАК, в който се сочи,
че искът е недопустим, тъй като на практика анекса представлява сключването на
нов седемгодишен договор, и не са налице предпоставките за разваляне но съдебен
ред. Сочи се също така, че искът е и неоснователен, тъй като през м.август и
м.октомври на ищцата В.А. е дадена в натура рента пшеница и царевица на
стойност 307,30 лева, на 18,12,2019 г. й е изплатена сума в размер на 200,00
лева, а на 24,01,2020 г. – остатъкът от 855,85 лева, при това преди получаване
на уведомлението от ищцата. По отношение на ищеца В.И. се сочи, че на
19,12,2019 г. му е изплатена сумата от 200,00 лева, а на 24,01,2020 г. – сумата
от 855,85 лева, с което плащане е погасено дължимото арендно плащане. Моли съда
да прекрати като недопустим иска, алтернативно – да го отхвърли като
неоснователен. Претендират се разноски. В с.з. ответникът, редовно призован, не
се представлява.
Съдът, като взе предвид
събраните по делото доказателства в тяхната съвкупност и поотделно, съобрази
становищата на страните и изискванията на закона, констатира следното от
фактическа страна:
Безспорно по делото е,
видно от приложения на л.6, Договор за аренда на земеделска земя с нотариална
заверка на подписите рег.№1091/26,04,2010 г., Акт №38, том III
на нотариус ***, вписан в Служба по вписванията - Плевен вх.№6277/05,05,2010
г., том 8, акт №66, н.д.№2174/2010 г., че ищците и *** са сключили договор за
аренда на земеделска земя по смисъла на чл.2 и следващите от Закон за арендата
в земеделието /ЗАЗ/ за срок от 7 години, считано от 01,10,2010 г., срещу
арендно заплащане от страна на ответника в размер на 15,00 лева/дка. или 60
кг.пшеница и 1 литър олио за декар, за четири земеделски имота – ниви, между
които и нива от 15,003 дка. в ***, четвърта категория, съставляваща имот с
идентификатор 06495.24.22. /номер по предходен план 024022/ и нива от 15,002
дка. в ***, трета категория, съставляваща имот с идентификатор 06495.111.15.
/номер по предходен план 111015/, по плана за земеразделяне в землището на с.***.
Безспорно по делото е, че с Анекс към договора от 26,05,2016 г. с нотариална
заверка на подписите рег.№950/26,05,2016 г., Акт №3, том III на нотариус ***,
вписан в Служба по вписванията – Плевен с
вх.рег.№7998/02,06,2016 г., Акт №300, том 12, д.№3621/2016 г., сключен
от ищцата В.Г.А., срокът на действие на договора е продължен за още 7 стопански
години, считано от началото на следващата стопанска година, в която изтича
срокът на действие на договора, а именно – от 01,10,2017 г., като е увеличен и
размерът на арендното плащане – по 50,00 лева на декар, считано от 01,10,2017
г.
От представените два
броя скици на ПИ от 28,01,2020 г. се установява, че процесните два ПИ се водят
собственост на ***.
От представеното
удостоверение за наследници изх.№035/20,01,2020 г. на Кметство – с.***, се
установява, че ***е починал на 08,10,2008/ г. и е оставил за наследници *** –
съпруга, починала на 10,03,2013 г., В.Г.А. – дъщеря, и В.Г.И. – син.
От представеното
писмено уведомление от 20,01,2020 г. се установява, че ищците, като арендодатели,
са уведомили управителя на ответното дружество, че плащането на арендната
вноска за стопанската 2018/2019 г. е забавено с повече от три месеца, поради
което развалят сключения договор за аренда от 26,04,2010 г., ведно с Анекс към
него от 26,05,2016 г. Уведомлението е получено от управителя на дружеството на
28,01,2020 г., видно от приложеното в заверено ксерокопие известие за
доставяне.
От представения в
заверено ксерокопие РКО от 18,12,2019 г. се установява, че на ищцата В.А. е
заплатена сумата от 200,00 лева с основание – „рента 2019“.
От представения в
заверено ксерокопие РКО от 24,01,2020 г. и служебен бон от ***към него се
установява, че чрез пощенски запис на 24,01,2020 г. на ищцата В.А. е изпратена
сумата от 855,85 лева.
От представения в
заверено ксерокопие РКО от 19,12,2019 г. се установява, че на ищеца В.И. е
заплатена сумата от 200,00 лева с основание – „рента 2019“.
От представената Справка
за дадена рента в натура /неоспорена от страните/ се установява, че на ищцата В.А.
през м.август 2019 г. е дадена пшеница – 378 кг. на стойност 132,30 лева и 700
кг. царевица през м.октомври 2019 г. на стойност 175,00 лева.
От представеното
ксерокопие от лист от тетрадка, представляващ „Списък лично ползване царевица
2019 година“ се установява, че ищцата В.А. се е подписала срещу отбелязване
„700 кг. – 1.0 дка“.
При така установеното от фактическа страна,
съдът прави следните правни изводи:
Спорни по делото са
въпросите – налице ли са предпоставките на чл.28, ал.2 вр.ал.1
от ЗАЗ – договор за аренда със срок повече от 10
години и забавяне на арендно плащане повече от три месеца?
На първо
място съдът счита за необходимо да отбележи, че са неоснователни доводите на
ответника, че искът е недопустим, тъй като се касае за два различни договора,
всеки с продължителност 7 години.
Договорът
за аренда от 26,04,2010 г., сключен между ищците
и *** като арендодатели и ответника като арендатор, е за срок от 7
стопански години, и безспорно чрез него като обект на арендуване са
предоставени
посочените по-горе два броя земеделски имоти. С анекс от 26,05,2016 г. към договора за
аренда на земеделска земя от 26,04,2010
г., ищцата В.А. и ответника се договарят
и изменят същия като продължават срока за още
7 стопански години, считано от 01,10,2017 г.,
а
размера на арендното плащане се увеличава на 50,00 лева на декар,
считано от 01,10,2017 г. Това
изменение е изцяло допустимо и съответно на чл.18 от ЗАЗ. Това
действие не представлява изменение на договора по смисъла на чл.16 от ЗАЗ,
а е продължаване на договора, по смисъла на чл.18 от ЗАЗ. От доказателствата по делото безспорно се установява, че е спазена предвидената в същата разпоредба форма за действителност
- писмена форма с нотариална заверка на подписите, както и вписване в Службата по вписванията с оглед противопоставимостта му на трети лица. Анексът е сключен преди изтичане на деветия месец на стопанската година, предхождаща прекратяването на договора за аренда, в съответствие с предвиденото
в чл.18, ал.2 от ЗАЗ.
Действително
законодателят е предвидил, че изменението на арендния
договор, под формата на неговото продължаване, следва да бъде вписано в
Службата по вписванията, като при наличие на колизия на права, същата да бъде
разрешена съобразно поредността на вписванията. Съдът
намира обаче, че така предвиденото води само до извода, че правното действие на
вписването на продължаване на договор за аренда – противопоставимост,
законодателят е приравнил на правното действие на вписването на сключен договор
за аренда. Това не води обаче до извод, че самият юридически факт на
продължаването на договора за аренда, предвиден в чл.18 от ЗАЗ, е приравнен на
изцяло нов договор, като не следва да бъде зачитана връзката между
първоначалния договор и сключеното между страните споразумение за това
облигационната връзка между тях да бъде продължена за последващ
период от време. Аргумент в подкрепа на това е и граматическото и
систематическо тълкуване на чл.18 от ЗАЗ, в който се говори именно за
„продължаване на арендния договор“, тоест
продължаване действието на съществуващ такъв, както и че тази разпоредба е част
от Глава 3 от ЗАЗ, наименована – „Изменение на арендния договор“. Не води до извод за наличието на нова,
самостоятелна облигационна връзка и обстоятелството, че страните са уговорили
промяна в размера на арендното плащане, влизаща в
сила от започване на новия срок, за който арендния
договор е продължен, без да изменят размера на рентата за предходния период.
Същото е в съответствие с чл.9 от ЗЗД относно свободата на договаряне и при
тълкуване на действителната обща воля на страните, съобразно критериите на
чл.20 от ЗЗД, не води до извод за обвързване с нов, самостоятелен договор между
страните. С анекса се изменят две от съществените характеристики на договора за
аренда – срока и размера на арендното плащане. Не се
променят нито обектите, нито сроковете за плащане. С оглед на това, че
първоначално договорът е за 7 години, а след това този срок е продължен с още 7
години, то несъмнено се касае за договор за аренда, сключен за срок повече от
десет години. Това обуславя наличието на предпоставката по чл.28, ал.2 от ЗАЗ, обуславяща едновременно допустимост на иска и една от
предпоставките за неговата основателност.
Към
въпросите, касаещи развалянето
на договорите за аренда /като вид облигационни и двустранни договори/,
са приложими и общите правила на чл.87 от ЗЗД. Основателността на претенцията
за разваляне на договора във всички случаи е обусловена както от виновното
неизпълнение на едната страна по договора, така и от изискването
съдоговорителят, претендиращ развалянето, да е изправна страна в облигационната
връзка. Няма спор, че ищците са предоставили на ответника посочените в договора
за аренда земеделски земи. На следващо място, в разпоредбата на
чл.87 от ЗЗД
е заложен принципът /приложим в
пълна степен и при арендните договори/, че развалянето на двустранните договори
е крайна мярка. Към същата се пристъпва само когато неизпълнението не е
незначително с оглед интересите на кредитора /чл.87, ал.4 от ЗЗД/ и след като
се изчерпят възможностите за неговото изпълнение. Дължимата сума за предадените
земеделски земи /30,003 декара/ е на стойност 1500,15 лева. Видно от
представените РКО и пощенски запис, на 18,12,2019 г. на ищцата В.А. са борени
200,00 лева, а на 24,01,2020 г. /9 дни след изтичане на тримесечния срок от падежа
на задължението/ с пощенски запис е изпратена сумата от 841,70 лева /таксите по
превода са в размер на 14,15 лева и са платени от подателя на записа –
ответника/. Освен това, установи се, че още през м.август 2019 г. – преди
падежа на задължението за плащане на арендната вноска, ищцата В.А. е получила
от ответника зърно - пшеница – 378 кг., на стойност 132,30 лева, а през
м.октомври 2019 г. е получила и 700 кг. царевица, на стойност 175,00 лева. Подписите,
положени в представеното копие от Списък за лично ползване, не са оспорени –
тоест ищците не са оспорили получаването на зърно /царевица и пшеница/ на
определена стойност. Действително, уговореното арендно плащане в Анекса е в
парична сума, а не във зърно /каквато възможност е предвидена в Договора за
аренда/. Според чл.65, ал.1 от ЗЗД кредиторът не може да
бъде задължен да приеме в изпълнение нещо различно от дължимото. Ищцата В.А. обаче
е приела част от плащането в натура и не е възразила, че то не е в пари. Даването
вместо изпълнение /datio in solutum/ е ново съглашение, което се постига в хода
на изпълнението на съществуващ договор, по силата на което кредиторът се
съгласява да получи нещо друго вместо дължимото. Следователно налице е даване
вместо изпълнение и съдът следва да приспадне от дължимото арендно плащане
съответните килограми зърно, получени от ищцата А., на обща стойност 307,30
лева. За ползваните земеделски земи с площ от 30,003 декара се дължат 1500,15 лева.
Престираните килограми зърно са на стойност 307,30 лева, а платени с РКО са 1241,70
лева, или общо е получено арендно плащане на стойност 1549,00 лева.
Както бе
посочено по-горе, получаването на сумите не се оспорва от ищците, но се твърди,
че по-голямата част от плащането е извършено след изтичане на трите месеца от
падежа. Действително, правото за разваляне на договора за аренда възниква с
изтичането на три месеца от крайния срок за изпълнение на арендното
плащане, тоест в случая считано от 15,01,2020 г. В случая обаче забавата е от 9
дни. Съществено при забавеното изпълнение е възможността длъжникът да заплати
сумата и по този начин да санира - да заличи последиците на забавата /извън
хипотезата на фикс сделки, за каквато процесната не е счетена/. В процесния
случай ищците са приели закъснелите плащания, включително и това надвишаващо
трите месеца. Действително, преди приемането на закъснялото плащане, същите са възразили
срещу неточното във времево отношение неизпълнение, упражнявайки правата си по
чл.87, ал.1 от ЗЗД, но изпратеното уведомление е достигнало до ответника след
извършеното плащане. Доколкото ищците не сочат системно неизпълнение на
задължението на ответника да заплаща арендното плащане в срок, към настоящия
момент за последната стопанска година плащането е извършено и прието, съдът
приема, че неточното във времево
отношение изпълнение е незначително с оглед интереса на кредитора, тъй като е
извършено частично плащане в предвидения срок, а останалата част е изпълнена
изцяло само 9 дни след изтичането на срока по чл.28, ал.1 от ЗАЗ. Следва да бъде
посочено, че посочената норма визира забавянето на арендното плащане, като
липсва изрично указание дали частичното неизпълнение в посочения срок
съставлява основание за разваляне на договора или е необходимо пълно
неизпълнение на задължението. Отделно от всичко гореизложено, в процесния
договор за аренда между страните е постигната уговорка в чл.10, т.4, че
договорът се прекратява при неизпълнение на задълженията по него по общия ред,
но с писмено предизвестие от една стопанска година. Даването на подходящ срок
за изпълнение на основание чл.28, ал.1 от ЗАЗ не задължително, но само в
случай, че страните в договора не са уговорили подобно задължение. Видно е, че
в настоящия случай такова е уговорено. Ако бъде прието, че с изпращането на
процесното уведомление е започнал да тече този, уговорен чл.10, т.4 от договора
срок на предизвестие, то към настоящия момент той не е изтекъл.
Поради
всичко изложено, съдът приема, че не са налице основанията за разваляне на
договора за аренда и предявеният иск следва да бъде отхвърлен.
С оглед изхода на
процеса и на основание чл.78, ал.3 от ГПК, ищците следва да бъдат осъдени да
заплатят на ответника сторените деловодни разноски за адвокатско възнаграждение
в размер на 335,00 лева.
Воден от горното, съдът
Р Е Ш И :
ОТХВЪРЛЯ предявения от В.Г.А., ЕГН **********,***, и В.Г.И., УГН **********,***, чрез адв.Й.Я.
от ПАК, против „***, със седалище и
адрес на управление ***, иск с правно
основание чл.28, ал.2 от ЗАЗ за разваляне на договор за аренда на
земеделска земя с нотариална заверка на подписите рег.№1091/26,04,2010 г., Акт
№38, том III на нотариус ***, вписан в Служба по вписванията - Плевен
вх.№6277/05,05,2010 г., том 8, акт №66, н.д.№2174/2010 г. и Анекс към него от
26,05,2016 г. с нотариална заверка на подписите рег.№950/26,05,2016 г., Акт №3,
том III на нотариус ***, вписан в Служба по вписванията – Плевен с вх.рег.№7998/02,06,2016 г., Акт №300, том 12,
д.№3621/2016 г., поради забавяне плащането на арендното плащане за стопанската
2018/2019 година с повече от три месеца, КАТО
НЕОСНОВАТЕЛЕН.
ОСЪЖДА на основание чл.78, ал.3 от ГПК В.Г.А., ЕГН **********,***, и В.Г.И., УГН **********,***, да заплатят на „***, със седалище и
адрес на управление ***, сторените деловодни разноски за адвокатско
възнаграждение в размер на 335,00 лева.
Решението може да се
обжалва пред ПОС в двуседмичен срок от връчването му на страните.
РАЙОНЕН СЪДИЯ: