Р Е Ш Е Н И Е
№........................../..........................2021
г.
гр. Варна
В И М Е Т
О Н А
Н А Р О Д А
РАЙОНЕН СЪД – ВАРНА, ГРАЖДАНСКО ОТДЕЛЕНИЕ, 9-ти съдебен състав, в открито съдебно заседание, проведено на двадесет и втори ноември през две хиляди
двадесет и първа година, в състав:
РАЙОНЕН СЪДИЯ: НАСУФ ИСМАЛ
при участието на секретаря Илияна Илиева,
като разгледа докладваното от съдията
гр. д. № 16830 по описа за 2020 г. на РС-Варна,
за да се произнесе, взе предвид
следното:
Производството
е образувано по предявени от „Б.с.и.т.“ ЕАД против „А.А.“ ЕООД първоначално
обективно кумулативно съединени осъдителни искове с правно основание чл. 79,
ал. 1 от ЗЗД вр. чл. 2, ал. 1 от ЗУЕС, за осъждане на ответника да заплати на
ищеца сумите, както следва: сумата в размер от 991.63 евро, представляваща
възнаграждение по договор за поддръжка и управление на общи части на сграда в
режим на етажна собственост, построена в жилищен комплекс от затворен тип, а
именно „Y.O.B.“, сключен на ***г. по отношение на имот, находящ се в гр. О., местност
„Ю.П.“, бл. *, вх. *, ет. *, ап. ****, с
идентификатор ***срещу предоставена услуга за 2020 г. и сумата в размер от 1232.90 евро,
представляваща възнаграждение по договор за поддръжка и управление на общи
части на сграда в режим на етажна собственост, построена в същия жилищен комплекс
от затворен тип, сключен на Й. О. Ф. 1г. по отношение на имот, находящ
се в гр. О., местност „Ю.П.“, бл. *, вх. *, ет. *, ап. ***, с идентификатор ***срещу
предоставена услуга за 2020 г., ведно със законната лихва върху сумите, считано от датата на
предявяване на исковете – 29.12.2020 г., до окончателното погасяване на
задълженията.
В исковата молба ищецът твърди, че ответникът е собственик на
самостоятелен обект с идентификатор ***с адрес гр. О., м-ст „Ю.П.“, бл. *, вх. *, ет. *, ап. *** с площ от 63.91 кв. м. и
самостоятелен обект с идентификатор ***с адрес гр. О., м-ст „Ю.П.“, бл. *, вх. *, ет. *, ап. *** с площ от 79.46 кв. м., които
се намирали в комплекс от затворен тип, а именно „Y.O.B.” с
адрес в гр. О., м-ст Ю.П.. Сочи се, че за процесните имоти са сключени два
отделни договора по чл. 2, ал. 1 от ЗУЕС за поддръжка и управление на общите
части на сграда в режим на етажна собственост, построена в горепосочения
жилищен комплекс от затворен тип, респективно на ***г. и 09.10.2010 г. Твърди
се, че страните се уговорили срещу непаричната престацията на ищеца за
поддръжка и управление на общите части, ответникът да заплаща възнаграждение в
размер на 10.00 евро без ДДС на кв. м. по договора от 2009 относно имота с
идентификатор ***и 10.84 евро по договора от 2010 г. относно имота с
идентификатор ***. Сочи се още, че страните по сделката се договорили
възнаграждението по чл. 2.1 от договорите да се индексира ежегодно съобразно
годишната инфлация определена от НСИ, съгласно чл. 5 от договорите. Навеждат се
доводи, че след индексацията по реда на чл. 2.7 от договорите годишното
възнаграждение на кв. м. за процесния период 2020 г., което ответникът е
следвало да заплати авансово в срок до 31.12.2019 г., е в размер на 12.93 евро
без ДДС. Твърди се, че ответникът не е заплатил уговореното възнаграждение за
двата имота за 2020 г., като за предходни години последният е заплащал в пълен
размер дължимото съгласно договорите.
По същество се моли
съдът да уважи предявените искове.
Претендират се
сторените съдебно-деловодни разноски.
В срока по чл. 131 от ГПК ответникът
е депозирал писмен отговор на исковата молба, в който счита исковете за
допустими, но неоснователни, като ги оспорва както по основание, така и по
размер. Моли за отхвърляне на предявените искови претенции по следните обобщени
доводи: 1./ договорите от 2009 г. и 2010 г. са нищожни поради липса на форма по
арг. от чл. 26, ал. 2, предл. 3 ор ЗЗД, имайки предвид, че не са с нотариална
заверка на подписите, каквото е изискването на чл. 2, ал. 1 от ЗУЕС; 2./ евентуално
са нищожни поради противоречие със закона по арг. от чл. 26, ал. 1, предл. 1 от ЗЗД, доколкото комплексът не е от затворен тип по смисъла на § 1, т. 3 от ДР на
ЗУЕС и общите части на сградата следва да се поддържат и управляват по общия
режим, нормативно регламентиран в Глава II от
ЗУЕС; 3./ евентуално ответникът не е обвързан от договорите, доколкото същите
не са подписани от надлежен представител на търговеца; 4./ евентуално се
твърди, че процесните суми не се дължат, тъй като ищецът не си е изпълнил
задълженията по договора; 5./ евентуално се поддържа, че услугите не са
предоставени по повод общите части на сградата в режим на ЕС, а досежно имоти
изключителна собственост на ищеца.
Претендира присъждане
на сторените съдебно-деловодни разноски.
В проведеното открито съдебно заседание
ищецът, редовно призован, чрез адв. А.Д. и адв. Г.М.поддържа исковата молба.
Ответникът, редовно призован за същото
съдебно заседание, чрез адв. Н.Ж.поддържа отговора на
исковата молба.
Съдът, като взе предвид доводите на
страните, събрания и приобщен по делото доказателствен материал в съвкупност и
поотделно и като съобрази предметните предели на исковото производство,
очертани с исковата молба и отговора, на основание чл. 12 и чл. 235, ал. 2 от ГПК, приема за установени следните фактически положения:
Не е спорно по делото,
че ищецът е собственик на поземлен имот с идентификатор ***, находящ се в гр. О.,
м. „Ю.П.“, с площ от 15 297 кв. м., номер по предходен план ***, ***, ***,
парцел **, като този факт се констатира и от ангажиреаната скица /л. 180/, която
макар да няма конститутивно действие, в същата като собственик на гореописаното
УПИ по н. а. № ***, том ***, рег. № ***, дело *** от ***г. е посочено ищцовото дружество.
С Разрешение за строеж № 64 от 20.09.2006 г., на ищеца е разрешено да извърши строеж на „жилищна група“ в горепосоченото УПИ.
С Разрешение за ползване № СТ-12-820 от 18.08.2008 г., ДНСК е разрешила ползването на „жилищната група“, находяща се
в процесното УПИ, както и на външните ВиК връзки, а с разрешение за ползване от
29.12.2008 г. и на крайбрежната алея с канализационен колектор ф500 с помпени
станции.
Видно е от ангажираните
удостоверения за въвеждане в експлоатация от 2009 г. /л. 184-л.186/ в
поземления имот, находящ се в гр. О. – „Ю.П.“, община Н., в който е построена
жилищната група, са изградени още и резервоар, басейн с обем 214.90 куб. м.
между жилищна сграда „А“, регулационната линия и помпена станция и басейн с
обем 111.72 куб. м. между жилищна сграда „В“ и сграда „А“.
От представения технически паспорт №
052 от 16.02.2009 г. е видно, че „жилищната група“ се състои от четири сгради,
построени в горепосоченото УПИ, с включени „СПА“; фитнес зала; салон за
красота; ресторант на две нива; зали за тихи игри; магазин за хранителни стоки;
кафе бар и офис, които също са ситуирани в УПИ ******, ***, ***, кв. *, м-ст „Ю.П.“, гр. О.,
Община Н.. Изградени са открити паркинги на тревна фуга за 53 паркоместа, а към
една от сградите е изпълнен подземен паркинг на две нива с 67 бр. паркоместа. В
междублоковите пространства е развито озеленяване с места за отдих и плувен
басейн, а по източната граница е проведена панорамна пешеходна алея. Сградите
са решени като жилищни сгради за сезонно обитаване. Изградени са няколко типа
апартаменти, подходящи за сезонно обитаване, вариращи от студиа до жилища.
Предназначението на строежа е за жилищни сгради и обекти с обществено
предназначение.
От ангажираното уведомително писмо с
изх. № 92-00-1910 от 09.01.2012 г. /л. 125/ се
установява, че в поземлен имот с идентификатор ***, находящ се в гр. О., м. „Ю.П.“, с площ от 15 297 кв. м., са построени четири броя сгради в режим на етажна собственост с
идентификатори ***.*-сгарда *, ***.*-сгарда *, ***.*-сгарда * и ***.*-сгарда *,
като комплексът „Y.O.B.” е регистриран като жилищен комплекс от затворен тип.
От
приобщения нотариален акт № ***, том ***, рег. № ***, дело № *** от ***г. е видно, че ответното дружество е закупило от ищцовото апартамент
№ ***,
съставляващ имот с идентификатор ***.***, с площ от 38.50 кв. м., находящ се в гр. О., м-ст „Ю.П.“, блок *, вход *, ет. * от жилищна сграда № *, ведно с 8.05 кв. м. ид. ч. от общите части на сградата и съответните ид.
ч. от правото на строеж, ведно с избено помещение с площ от 3.36 кв. м. и 0.2
кв. м. ид. ч. от общите части на сградата и съответното право на строеж и
външно паркомясто № 14 с площ от 13.80 кв. м.
На
същата дата /***г./ между ответника, в качеството му на собственик на ап. № *** с обща площ от 63.91 кв. м. и ищеца, в качесвтото му на изпълнител, е сключен
договор за поддръжка и управление. По възлагане на ответника, ищецът се
задължил срещу възнаграждение да поддържа, обслужва и осъществява
организационно техническо и административно управление на комплекс „Й. О. Ф. 1“,
а именно: организация на вътрешния ред в сградата на комплекса и по отношение
на общите части и оборудването на комплекса; оказване на всякакъв вид
съдействие на собствениците с оглед тяхното спокойно и необезпокоявано
пребиваване и упражняване на защита техните собственически права в помещенията
и комплекса като цяло; техническа поддръжка и почистване на общите части в
сградата, съораженията, паркинга, тревните площи, алеите и настилките в
комплекса; всички услуги, предвидени във фитнес центъра и плувния басейн към
комплекса, както и безплатно ползване на залата, сауната и джакузи в работно
време; външно и вътрешно оформление на растителността в сградата и в комплекса
/алеи, тревни площи/; организация на външната охрана на комплекса /пазачи,
пропускателен режим и контрол на достъпа/; организация на
санитарно-хигиеничните и екологични мерки в комплекса и в общите части на
сградата на комплекса /дезинфекция, обезпаразитяване, дезинсекция, почистване/;
заплащане на консумативите за електричество, климатизация и водоснабдяване за
общите части; подготовка на комплекса за зимния сезон. Уговорената годишна
такса между страните в чл. 2.1 от договора е 10.00 евро без ДДС на квадратен
метър, съобразно притежаваната площ, ведно със съответните ид. ч. от общите
части, която е 63.91 кв. м. или общият размер на годишната такса е 639.10 евро
без ДДС, като така определеното възнаграждение включва необходимите разходи за
техническа поддръжка и обслужване на комплекса, експлоатационните разноски и
възнаграждението на изпълнителя, включително и разходите му за заплати на
наетия персонал в комплекса. Договорено е още в чл. 5.1, че размерът на
годишната такса по чл. 2.1 да се индексира ежегодно от първи януари едностранно
от изпълнителя, съобразно годишната инфлация, определена от НСИ или през
календарната година при внезапна и значителна промяна на ценовото равнище в
страната. Уговорено е между страните в чл. 2.7 дължимата сума да се заплаща
авансово в срок до 31 декември на предходната година.
Констатира
се още от ангажираната сделка, че по искане на собственик и срещу допълнително
заплащане се предоставят и следните услуги: почистване на апартамент; поправки
по апартамента; плащане на текущи разходи за апартамента – ток, вода, интернет,
данъци и такси и др.; наем на кола; проветряване, грижи за апартамента по време
на отсъствие на собственика; използване на паркоместа; отдаване на апартамента
или паркомястото под наем.
От приобщения нотариален акт №
***, том ****, рег. № ***, дело № *** от Й. О. Ф. 1г. се установява, че ответникът е закупил от ищеца и втори
апаратмент, а именно ап. ***, съставляващ имот с идентификатор ***, с площ от 65.71 кв. м., находящ се в гр. О., м-ст „Ю.П.“, блок *, вход *, ет. * от жилищна сграда № *, ведно с 13.75 кв. м. ид. ч. от общите части на сградата и съответните ид.
ч. от правото на строеж.
На
същата дата /Й. О. Ф. 1г./ между страните в производството е подписан и договор
за поддръжка и управление, като отново по възлагане на ответника-собственик на
ап. ***, ищецът е поел задължението срещу възнаграждение да поддържа, обслужва и
осъществява организационното техническо и административно управление на
комплекс „Й. О. Ф. 1“, като предметът на договора е идентичен с този от 2009 г.
с тази разлика, че договорената годишна такса е 10.84 евро без ДДС на кв. м.,
съобразно притежаваната от ответника площ, ведно със съответните ид. ч. от
общите части, която е 79.46 кв. м.
От
ангажираната справва от НАП за актуалното състояние на действащите трудови
договори към дата 31.08.2020 г. е видно, че при ищцовото дружество работят 10
работници на различни длъжности - „общ работник“; „камериер/камериерка“;
„чистач/хигиенист“; „ръководител финансов отдел“; „фасилити мениджър“; „главен
камериер/камериерка“; „специалист поддръжка“; „технически организатор“.
Ангажирани
са по делото и множество договори, по които ищецът е страна, ведно с
извършените от последния в полза на съконтрахентите плащания по банков път, а
именно:
Договор
за абонаментно обслужване от 02.02.2015 г., сключен с „Л. с.“ ЕООД с предмет абонаментно
обслужване и ремонт на асансьори, като договорената месечна такса е 595.00 лева
за активния сезон и 297.50 лева за неактивния сезон;
Анекс от
30.07.2020 г. към договор за наем на недвижими имоти от 25.04.2014 г., сключен
с „Т.“ ООД с предмет наем на спортно възссановителен център, зала за тихи игри,
паркомясто ***и паркомясто ***срещу наемна цена от 11 192.46 евро;
Договор
от 01.04.2020 г., сключен със „С.Г. **“ ЕООД за срок от 01.04.2020 г. до
30.10.2020 г. с предмет абонаментно поддържане на външно озеленяване на
парковото пространство на територията на процесния жилищен комплекс срещу
месечна цена от 1 540.00 лева без ДДС;
Договор
за физическа охрана от 17.12.2019 г., сключен със „С. С.“ ЕООД с предмет
организиране и осъществяване на денонощна физическа невъоражена охрана на
имуществото, находящо се в жилищен комплекс от затворен тип „yooBulgaria” с адрес гр. О., м-ст „Ю.П.“ срещу месечна цена 7 250.00 лева без ДДС;
Договор
за извършване на дезинсекционни и дератизационни услуги в комплекс „** B.” гр. О. от 15.04.2020 г., сключен с „***-**“ ООД за срок до 30.10.2020 г. с
предмет провеждане на борба с битовите вредители и гризачите и извършване на
обследване на обекта чрез обработка на общите части на сградите, трените площи,
плочници, алеи около хотела, както и местата за паркиране в периода м. май и
м.юли, поддържане на контролни дератизационни точки в обекта в складовите
помещения и подземните помещения и гаражи – ежемесечно, изграждане на външна
бариера срещу гризачи, зазимяване на обекта след приключване на сезона и
обработка на фитнес център срещу летящи и пълзящи насекоми, като е договорено,
че организацията и провеждането на дезинсекционните и дератизационните
обработки да се извършва в зависимост от периода на развитието и населеността на
битовите вредители и гризачите, съгласно изискванията за безопасна употреба на
използваните препарати и по дадена заявка срещу абонаментна цена от 480.00
лева;
По
делото са ангажирани и платежни нареждания, от които е видно, че ищецът е заплатил
в полза на „В.-Б.“ ЕАД и „ЕВН Б.Е.“ АД дължимите суми за консумираните вода и
ток за периода от м.01.2020 г. до м.10.2020 г. за общите части на комплекса.
Предсатвени
са и платежни нареждания, от които е видно, че през миналите години ответникът
е заплащал в полза на ищеца суми по банков път с основание на паричния превод такса
поддръжка на двата апартамента и договорите от 2009 г. и 2010 г.
От приобщеното експертно
заключение по назначената ССчЕ се констатира, че размерът на дължимото
възнаграждение за управление и поддръжка за 2020 г. съгласно чл. 2.1 вр. чл.
5.1 от договора от ***г. е 766.77 евро без ДДС или 920.12 евро с ДДС за ап. ***, а по договора от Й. О. Ф. 1г. е
1 027.25 евро без ДДС и 1 232.70 евро с ДДС за ап. ***.
По делото са ангажирани и
гласни доказателства чрез разпита на свид. В.К., свид. Ж.Г.и свид. А.М..
В
показанията си свид. К.сочи, че работи в ищцовото дружество в офиса в гр. О..
Сочи, че ищцовото дружество е ангажирано с поддръжката на общите части на
комплекса, като през 2020 г. са предоставяни услуги, свързани с поливане,
подкастряне на тревни площи и храсти, на всичката зеленина, парковото
осветление. Осигурен е достъп до фитенс и спа център. Сочи, че в комплекса има
денонощна охрана. Извършвана е и административна услуга, изразяваща се в
предоставяне на възможност за оглед на апартаментите на ответника, доколкото
последният е продавал същите. Сочи, че през 2020 г. превантивно е извършена
дератизация и дезинсекция от фирма „***“. Излага още, че служителитете на
фирмата идвали всеки месец и извършвали услуга по обезпаразитяване от всякакви
гризачи, от насекоми и т. н., а за зимния период се извършвало зазимяване, след
като си заминат всички хора, които живеят или са настанени в комплекса, като не
си спомня на коя дата през 2020 г. комплексът е зазимен. Свид. К.не се сеща
представител на ответното дружество да се е оплаквал от предоставените услуги
за 2020 г. нито някой друг етажен собственик. Сочи, че в сградите се влиза с
код, като във всеки вход, на всяка врата имало устройство за въвеждане на код,
а в самата площ на комплекса имало охрана. Освен охрана имало ограждащи стени
покрай комплекса – каменни от едната страна, а от другата страна имало склон и
жив плет – имало засадени туи. Сочи, че услугите се предоставят целогодишно,
офисът на ищеца работил постоянно, техническа поддръжка и охрана имало
постоянно.
От
показанията на свид. Г.се установява, че същата работи в ищцовото дружество на
длъжност „фасилити мениджър“. Работата й била организационна – предоставяла
пароли за интернет, номера на чадъри, оборудване на плажа и на басейните,
предоставяла кодовете от самите сгради, отговаряла за почистванията, които
етажните собственици поръчват преди и след заминаване, съхранявала и
предоставяла ключ и др. Ищецът е предоставял услуга по поддръжка и управление
на общите части на процесния комплекс, която се изразявала в техническа
поддръжка на всички съоражения, озеленяване на парка, почистване на прилежащите
площадки, коридори, сгради, входове, канало-помпената станция. Свид. Г.сочи в
показанията си още, че ищовото дружество извършва и мероприятие по дезинсекция
и дератизация на комплекса. Услугите се доставяли целогодишно. На свид. Г.не й
е известно представител на ответното дружество да се е оплаквал от качесвтото
на предоставяните услуги по договорите. Свид. Г.сочи още, че консумативите на
общите части се заплащат. Достъпът до сградите в комплекса е контролиран, като
се осъществява със система с код, а отделно имало и охрана, която била
ситуирана на място, през което трябало задължително да се премине, за да се
влезе в самия комплекс. Комплексът бил обграден с метални порти, а между тези
порти имало ограда от страната на пътя, а откъм плажа имало висок и стръмен
скат и жив плет от туи. Свид. Г.сочи в показанията си, че в общите части на
комплекса има ток и вода целогодишно.
В
показнията си свид. М.сочи, че през периода от 6-ти юли до 20-ти септември 2020
г. е посетила комплекс „Й. О. Б.“, като е отседнала в апартамента, който е
собственост на нейните родители. Сочи, че миналата година басейните не работили
до края на м.юли, като едва на 20-ти юли са ги откритли, спа и фитнес
центровете също не работели. Сочи, че не е била извършена дезинсекция, като е
имало много мравки в апартаментите. Излага, че не са полагани грижи за
растенията, като вечер също и осветлението не е работило. Ресторантът и
магазинът също не са работили. Фасадата на сградата е била в ужасно състояние.
Асансьорът постоянно се развалял и дълго не работел докато го отремонтират.
Сочи, че родителите й постоянно се оплаквали пред инвеститора, но нищо не се е
променяло, както и това, че познава свид. К.и свид. Г.и ги е виждала в
комплекса. Сочи, че нямало никаква ограда комплексът и всеки можел да влиза в
комплекса. В показанията си свид. М.излага, че съораженията в детската
площадка, доколкото са изработени от дърво са били вече нацепени и можели да се
счупят във всеки момент. Сочи още, че детската площадка се ползва от децата и
като цяло в сградата е чисто.
По
делото на основание чл. 174 от ГПК е извършена и очна ставка между свид. К.и
свид. М., в резултат на която свид. К.сочи, че не се сеща да е имало оплаквания
от родителите на свид. М., а последната, че е имало такива. Свид. К.сочи, че не
си спомня кога са пуснати спа центърът и басейните, а свид. М.потвърждава, че
не са работили през целия м.юли 2020 г. Свид. К.сочи, че при разваляне на асансьорите
веднага се свързват с фирма „Л.“, която отговаря за поддръжката им, а свид. М.потвърждава,
че отремонтирането им отнема много време. Свид. Г.сочи, че през 2020 г. е
извършена дезинсекция, а свид. М.– че не е.
При
така установената фактическа обстановка съдът достига до следните правни изводи:
Законът за управление на етажната собственост, в
сила от 01.05.2009 г., има за цел да уреди отношенията
по управлението на общите части на сгради в режим на етажна собственост, както
и правата и задълженията на собствениците и обитателите на самостоятелни обекти
и на части в тях – чл. 1 от закона.
От обсега на закона е изключено
управлението на общите части на сгради в режим на етажна собственост, построени в жилищен комплекс от затворен тип. Те са предмет на особен правен
режим, който следва да намери своето място в договор между инвеститора на
жилищния комплекс и собствениците на самостоятелни обекти – чл. 2, ал. 1 от ЗУЕС. Договорът е формален – законът
изисква писмена форма с нотариална заверка на подписите на страните, както и
вписване на договора в Агенцията по вписванията. Вписването
се извършва от инвеститора и действието му е договорът да се противопостави на
последващите приобретатели на обекта – чл. 2, ал.
2 от ЗУЕС. Приобретателят
следователно е обвързан от клаузите на договора за управление и с придобиване
на имота той автоматично встъпва в правата и задълженията на прехвърлителя.
За да бъде ангажирана договорната
отговорност на ответното дружество, ищецът следва
да установи при условията на пълно и главно доказване кумулативното наличие на
следните елементи от фактическия състав на предявените искове: 1./ наличието на
валидни облигационни правоотношения, учредени въз основа на договорите за
управление и поддръжка на общите части на сграда в режим на ЕС, построена в
жилищен комплекс от затворен тип; 2./ своята изправност по договорите; 3./
изискуемостта на вземанията и изпадането на ответника в забава, както и 4./
размера на претендираните граждански притезания.
В тежест на ответника е да проведе насрещно
доказване по тези факти, както и да докаже
възраженията си в отговора – за нищожността на
договорите поради липса на форма; евентуално поради противоречие със закона,
т.е. че договорите са сключени по повод на самостоятелни обекти в сграда в
режим на ЕС, чиито общи части се поддържат и управляват посредством общия режим
по ЗУЕС, изключващ специалния режим приложим единствено за сградите, построени
в жилищен комплекс от затворен тип, както и да установи, че незабавно след
узнаването за договорите се е противопоставил на същите с оглед на твърдението,
че не са подписани от законен или упълномощен представител на търговското
дружество, а при установяване на горното от ищеца – да докаже, че е погасил
претендираните суми.
Първият спорен въпрос, който е поставен за разрешаване пред
настоящия съдебен състав е за това дали процесният жилищен комплекс е от
затворен тип с оглед възражението за нищожност поради противоречие със закона /чл. 26, ал. 1, предл. 1 от ЗЗД/ – в частност с императивната норма,
материализирана в разпоредбата
на чл. 51 от ЗУЕС, съгласно която разходите за управление и поддържане на
общите части на етажната собственост се разпределят поравно според броя на
собствениците, ползвателите и обитателите и членовете на техните домакинства
независимо от етажа, на който живеят, а самият размер на тези разходи се
определя от върховния орган на неперсонифицираното образувание /ЕС/, а именно
общото събрание по арг. от чл. 11,
ал. 1, т. 5 от ЗУЕС, доколкото се твърди от ответника, че сградата, в
която са ситуирани собствените му апартаменти, не е построена в жилищен
комплекс от затворен тип.
ЗУЕС е дефинирал понятието
„жилищен комплекс от затворен тип“ в § 1, т. 3 от ДР на ЗУЕС като комплекс, обособен като отделен урегулиран поземлен имот, в който
са построени сгради в режим на етажна собственост и други обекти, обслужващи собствениците
и обитателите, при спазване на изисквания на контролиран достъп за външни лица. Затвореният комплекс е нещо различно от индивидуалната, лична
собственост върху апартамента, от етажната собственост, включваща лична
собственост върху апартамента и съсобственост върху общите части /стени,
стълбища, покриви, земя (но само земя, принадлежаща на обекта – на блока или входа),
обикновена съсобственост /паркинги/ и лична собственост на
инвеститора върху обекти за общо ползване от всички притежатели на обекти. Т. е. жилищният комплекс от затворен тип представлява съвкупност от няколко вида собственост: 1./ няколко жилищни сгради, всяка с
отделен кадастрален номер, площообразуване, отделен вход, които са в обхвата на
етажната собственост; 2./ паркинг, който може да бъде и обикновена
съсобственост; 3./ собственици с индивидуална собственост на жилищата
и идеални части от общите части на сградата; 4./ индивидуална собственост на свободна дворна площ с басейн, бар, детска
площадка и др., която принадлежи на инвеститора.
В
конкретния случай по несъмнен начин се установи от доказателствата по делото,
че комплексът е жилищен и е от затворен тип.
На
първо място се констатира, че върху площта на УПИ с идентификатор ***, номер по
предходен план ***, ***, ***, парцел *, с обща площ от 15 297 кв. м. - собственост
на ищеца-инвеститор, са построени и въведени в експлоатация четири самостоятелни сгради,
респективно с идентификатор №№ ***.*-сграда *; ***.*-сграда *; ***.*-сграда * и ***.4-сграда *.
На
следващо място се констатира, че тези четири самостоятелни сгради са в режим на
ЕС по арг. от чл. 3 от ЗУЕС, доколкото в сграда А са ситуирани *** апартамента и *** ателиета; в сграда * – ** апартамента и 18 ателиета; в сграда С – 49
апартамента и 9 ателиета и в сграда D – 57 апартамента и 14 ателиета с жилищно
предназначение, които принадлежат на повече от един собственик.
На
следващо място се констатира, че в границите на процесното УПИ са ситуирани
освен сградите в режим на ЕС и други обекти с общо предназначение, обслужващи
етажните собственици, а именно – ресторант, магазин, кафе-бар,
спортно-възстановителен център; басейни; детска площадка; озеленяване с места
за отдих и др.
На
последно място се установи, че достъпът до външни лица е контролиран, доколкото
в показанията си свид. К.и свид. Г., които съдът кредитира като логични,
последователни, взаимно допълващи се и във връзка с ангажираните писмени
доказателства, сочат, че достъпът до комплекса се осъществява посредсвтом
система с код, като във входа на всяка сграда, на всяка врата има устройство за
въвеждане на индивидуалния код, а отделно има и денонощна жива охрана, което е
в унисон и с ангажирания договор за физическа охрана от 17.12.2019 г., сключен
със „С. С.“ ЕООД, която е ситуирана на място, през което трябва задължително да
се премине, за да се влезе в самия комплекс. Комплексът е обграден и с метални
порти, а между тези порти има ограда от страната на пътя, а откъм плажа има
висок и стръмен скат и жив плет от туи.
От дефиницията следва, че различието между
обикновената етажна собственост и жилищния комплекс от затворен тип е
присъствието на инвеститора, който е собственик на обектите, а в повечето случаи
и на земята, която се ползва от собствениците на имоти, намиращи се в режим на
етажна собственост. Той се грижи за тяхната сигурност, като
контролира достъпа до комплекса на външни лица. Това
налага отношенията вътре в жилищния комплекс от затворен тип да не се регулират
от общите правила на етажната собственост, а да станат обект на особен режим, който се намира в договора
между собственика на обекта и инвеститора. С други
думи, договорната регулация дерогира законовата. Държавата
не регламентира отношенията в затворения комплекс, а ги предоставя на
договорната автономия на страните.
Ето
защо съдът намира възражението за нищожност на договорите поради противоречие
със закона /чл. 51 ЗУЕС/ за неоснователо, тъй като процесният жилищен комплекс
е от затворен тип.
Вторият
спорен въпрос, който е поставен за разрешаване пред настоящия съдебен
състав е за нищожност на договорите за управление по чл. 2, ал. 1 от ЗУЕС,
поради липса на форма /чл. 26, ал. 2, предл. 3 от ЗЗД/, доколкото се твърди, че
не са с нотариална заверка на подписите.
Представеният
договор от Й. О. Ф. 1г. /л. 39/ е с нотариална заверка на подписите на ищеца и
ответника, като видно от л. 49 ищцовото дружество пред нотариус С.А., рег. № ***в
НК, с район на действие РС-Н., е представлявано от А.Д., а ответното от М.П.,
която е изрично овластена от управителя А. Б.да представлява същото, видно от
ангажираното пълномощно на л. 187 от 30.11.2010 г., което също е с нотариална
заверка на подписите /л. 191/, поради което доводите на ответника досежно тази
правна сделка са несъстоятелни.
Видно от ангажирания договор от ***г.
/л. 13/ същият е в писмена форма, но в действителност е без нотариална заверка
на подписите, поради което доводите на ответника се споделят от съда касателно
тази правна сделка.
Но в конкретния случай сделката е
търговска по арг. от чл. 286, ал. 1 от ТЗ, като разпоредбите за търговксите
сделки следва да се приложат и за ответника по арг, от чл. 287 ТЗ, още повече,
че последният е търговец по смисъла на чл. 1, ал. 2, т. 1 от ТЗ. Т. е. по
отношение на правната сделка от ***г. важи правилото на чл. 293, ал.
3 от ТЗ, че
неспазването на
законоустановената форма за действителност на търговската сделка не води ex
lege до нищожност. В
търговското право неспазването на формата, за да доведе до нищожност на
сделката изисква по арг. на цитирания законов текст
оспорване на действителността на сделката. Така тази законова постановка
доближава нищожността, поради неспазване на формата за действителност в
търговското право до унищожаемостта на сделките по ЗЗД. Или нищожността, при
неспазване на изискването за форма на сделката в търговското право, може да
бъде преодоляна чрез разпоредбата на чл. 293, ал. 3 ТЗ /Решение № 115 от 23.07.2013 г. на ВКС по т. д. № 348/2012 г., I т. о., ТК; Решение № 56 от
10.06.2015 г. на ВКС по гр. д. № 5143/2014 г., I г.
о., ГК; Решение № 150 от 29.05.2015 г. на ВКС по гр. д. № 5272/2014 г., IV г.
о., ГК; Решение № 1442 от 23.12.2003 г. на ВКС по гр. д. № 411/2003 г., ТК и много други/. Т.е. страната
не може да се позовава на недействителност на договора поради липса на форма, ако от
поведението й може да се заключи, че не е оспорвала действителността на изявлението на другата страна, а такова
неоспорване е налице винаги, когато тя е приемала изпълнение по договора. В конкретния случай се
установи по несъмнен начин по делото, че през миналите години /2013 г.; 2014 г.;
2015 г.; 2016 г. 2017 г./ ответникът е заплащал в полза на ищеца суми по банков
път с основание на паричните преводи „ап. ***; ап. ***; чл. 2.1 дог. ***г. и Й. О. Ф. 1г.“ /л. 192, л. 198, л.
199, л. 200/, поради което съдът намира, че ответният търговец е приел
изпълнението по договора от ***г., което обуславя неоснователността на
възражението за нищожност по арг. от разпоредбата на чл. 293, ал. 3 от ТЗ, материализираща принципа, че никой не може
да черпи права от собственото си неправомерно поведение. Неизправната
страна по облигационен търговски договор не може да се освободи от задължението
за престация, след като е приела престацията на изправната страна без
възражения. От показанията на свид. К.и свид. Г.се установи по делото, че през
2020 г. никой от името на
ответника не е възразил срещу престираното от ищеца. Ответното
дружество не ангажира доказателства в тази насока, а от гласните доказателства,
депозирани чрез разпита на свид. М.се констатира, че нейните родители се оплакали на няколко пъти пред
инвеститора по повод
управлението и поддръжката на общите части на комплекса, но това само по себе си не е равнозначно на неприемане на
изпълнението от ответника – страна по индивидуалните договори от 2009 г. и
2010 г., сключени с него.
При хипотезата на чл. 293, ал. 3 от ТЗ сделката си остава нищожна, но за неизправната страна по
нея не отпада задължението за престация съгласно договореното. Тя дължи изпълнение по сделката и е обвързана с всички договорни
клаузи.
Ето защо съдът намира за
неоснователно и възражението за недължимост поради недействителност на
договорите поради липса на форма.
Третият спорен въпрос, който е
поставен за разрешаване пред настоящия съдебен състав е твърдението, че
договорите от 2009 г. и 2010 г. не са подписани от надлежни представители на
ответника, поради което същият не е обвързан от правните им последици. За
разлика от мнимото предсатвителство в обективното гражданско право /чл. 42, ал.
2 от ЗЗД/, в обективното търговско право, не е необходимо изрично потвърждаване
от мнимопредставлявания, за да породи действие правната сделка, а се счита, че
търговецът потвърждава действията на мнимия представител, ако не се е
противопоставил веднага след узнаването – арг. от чл. 301 от ТЗ. В конкретния
случай, както се посочи вече в частта относно възражението за нищожност поради
липса на форма на договора от ***г., плащайки дължимите годишни такси през
миналите години, ответникът по недвусмислен начин е манифестирал своето знание
за сделките, като няма доказателста да се е противопоставил на правните им
последици веднага, напротив, същият с конклудентни действия ги е потвърдил.
Ето защо възраженията относно
необвързаността на ответника от договорите поради липсата на надлежно представителство
при сключването им са несъстоятелни, тъй като узнаването за договорите не е
станало с връчване на преписа от сезиралата съда искова молба и не може да се
сподели становището, че първият възможен момент за противопоставяне на
договорите е писменият отговор по чл. 131 от ГПК.
Четвъртият спорен въпрос, който е поставен за
разрешаване пред настоящия съдебен състав е относно изправността на
ищеца-инвеститор с оглед възражението за неизпълнен договор. От ангажираните
договори, сключени от ищеца-инвеститор с трети търговски дружества, посочени
във фактическата част на решението, е видно, че ищецът е обезпечил изпълнението
на поетите с договорите за упралвение от 2009 г. и 2010 г. задължения по чл.
1.1. Ефективното реализиране на предмета на тези договори /с третите лица/ се установява
от ангажираните гласни доказателства чрез разпита на свид. К.и свид. Г., а
именно констатира се,
че поддръжка на басейна, помпената станция, тревните площи, фитнес и спа залите и др. общи части
се извършва непрекъснато и целогодишно, като не е имало от страна на ответника оплаквания
относно поддръжката. В тази част на решението важат мотивите на съда относно възражението
за нищожност поради липса на форма. Отделно, констатира се по делото, че и
самият инвеститор има нает персонал на длъжности, съответстващи на съдържанието
на договорите за поддръжка и упралвение на общите части на комплекса. Установи
се още от ангажираните извлечения от сметката на инвеститора в „Банка ***"
ЕАД, че същият за процесния период /2020 г./ всеки месец е заплащал цената на
консумативите за ток и вода на общите части на комплекса.
Крайният
извод на съда е, за това че ответникът е бил изправна страна по договорите за
поддръжка и управление на общите части на комплекса от 2009 г. и 2010 г., което
обуславя неоснователността на възражението за неизпълнен договор.
За
пълнота на изложението следва да се посочи, че договорът по чл. 2, ал. 1 от ЗЗД
е ненаименован, доколкото съдържанието му /правата и задълженията на страните/
не е регламентиран нормативно от законодателя, а единствено е уредена формата и
вписването му. Но видно от предмета на процесните договори /чл. 1/, същите са с
хетерогенен /смесен/ характер, имайки предвид т. 1 и т. 2 на чл. 1 от
договорите, като същите притежават белезите на договор за изработка и договор
за поръчка, поради което субсидиарно приложение следва да намерят правилата на
чл. 258 и следв. от ЗЗД по арг. от чл. 288 от ТЗ. Некачественото изпълнение поражда
за възложителя-ответник права по чл. 265, ал. 1 от ЗЗД, които могат да бъдат упражнени чрез иск
или възражение за прихващане, но не освобождава възложителя от задължението по
чл. 266, ал. 1 от ЗЗД да заплати на изпълнителя уговореното в
договора за изработка възнаграждение.
Петият спорен въпрос, който е поставен за разрешаване пред
настоящия съдебен състав, е във връзка с твърдението, че сумите не се дължат, доколкото
услугите са предоставени по повод имоти изключителна собственост на ищеца.
В тази част на решението важат мотивите на съда относно
съвкупността от няколко вида собственост, изложени при обсъждане на
възражението на ответника за липса на жилищен комплекс от затворен тип.
Но за пълнота на изложението
следва да се отбележи еднозначно, че етажните собственици имат право на строеж върху земята, върху която са построени техните обекти. Етажните собственици в жилищни
комплекси от затворен тип не могат да се позовават на чл. 38 от ЗС, който включва в общите части и земята и терена. Причината за това разминаване е, че чл. 38 от ЗС е остарял и не е съобразен с чл. 2 от ЗУЕС. Законът за собствеността е от 1951 г. от времето,
когато земята е била национализирана или, за да
се построи жилищен обект, земята под жилищната сграда била отчуждавана, а бившите собственици – обезщетявани. Земята
била държавна собственост, а
за да могат собствениците на апартаменти и обекти в жилищната сграда да
придобият право на собственост, за тях държавата учредявала право на строеж. Така се породил и
етажната собственост, която намира
правна уредба в чл. 37 от ЗС. При нея етажи или части от етажи принадлежат на
различни собственици, а общи за всички собственици са земята, върху която е построена сградата, дворът, основните външни стени, вътрешнте разпределителни
стени между отделните части и всичко друго, което по естеството си или по
предназначение служи за общо ползване. Върху общите части
отделните собственици имат дялове, съразмерни на съотношението между
стойностите на отделните помещения, които те притежават – чл. 40, ал. 1 от ЗС. Така етажната собственост се
дефинира като лична, индивидуална, частна собственост на притежателите на
отделните помещения в сградата и общи части, върху които те имат идеални части,
съответстващи на индивидуалната собственост. Общите
части не могат да се делят, но могат да се ползват от всички.
Когато е бил създаван и приеман ЗС, у нас понятието
„затворен комплекс“ е било неизвестно. Земята и дворът
са били държавна собственост, а според социалистическите норми на поведение
всичко държавно е било общо – то е принадлежало на народа. При затворения комплекс обаче няма държавна собственост. Земята и дворът са частна собственост на инвеститора – той е вложил средства да го
изгради, да го оформи, да го направи годен за ползване и да го поддържа в
надлежното състояние, което съответства на неговото предназначение. Той влага собствени пари и усилия, умения, време, труд, нерви и
прочее. Инвестира средства в обекти, които ще обслужват
всички собственици, плаща данъци за терена, върху който е построен затвореният
комплекс. Обслужването на подобни комплекси
представлява бизнес-услуга, предлагана от инвеститора. Инвеститорите са юридически
лица, контролирани от всички държавни контролни органи /НАП, трудова
медицина, икономическа полиция и пр/. Те извършват
търговска дейност и сключват търговски договори по чл. 2 ЗУЕС. Те поддържат инфраструктурата на
комплекса, предлагат на собствениците ползване на басейни, градинки, офиси,
складове, услуги по почистване, ремонти, отдаване под наем. Всичко това представлява дейност, извършвана по занятие, за което
инвеститорът плаща данъци.
Следователно на плоскостта на
затворения комплекс отношенията не стоят така, както при етажната собственост
по чл. 38 от ЗС. Това,
което е собственост на инвеститора, не представлява обща част, не принадлежи на
етажните собственици по смисъла на чл. 38 от ЗС, а е частна собственост.
Дворът и земята не са вписани като общи части в нотариалните
актове на собствениците на обекти в затворения комплекс. Последният не представлява етажна собственост, защото земята,
дворът и съоръженията върху тях са собственост на конкретно юридическо лице и
за тях не важи режимът по чл. 38 и по ЗУЕС. Именно затова и управлението им е изключено от обхвата на закона,
който е посветен само на етажната собственост. За затворения комплекс законът предвижда
особен режим на управление, който се съдържа в договорите между собствениците и
инвеститора.
С оглед изложеното, съдът намира,
че липсва фактическо или правно ограничение за осъществяване на уговореният
между страните резултат, а имено възмездно изпълнение и поддържане на луксозна
и сигурна среда за обитаване над обема на гарантираното от закона ползване на
терена от етажен собственик /чл. 64 от ЗС/, притежаващ самостоятелен обект, с принадлежащо
право на строеж единствено
върху поземления имот, върху който е построена сградата. В този смисъл договореното с процесните договори има за предмет постигане на незабранен от закона резултат, който
обаче е непостижим без изрично уговаряне,
в съответсвтие с принципа за автономия на волята и свобода на договарянето –
чл. 9 от ЗЗД.
Крайният
извод на съда е за доказаност на иска по основание.
Размерът
на предявените граждански притезания се установява по несъмнен начин от
ангажираното експертно заключение по ССчЕ, което съдът кредитира като
компетентно изготвено, пълно, ясно, обективно и неоспорено от страните. Видно
от същото дължимата годишна такса за 2020 г. по договора от 2009 г. е 920.12 евро с ДДС, а по договора от 2010 г. – 1232.70 евро с
ДДС, което обуславя уважаването
на предявените искове до доказаните размери, а за разликата над тях до
предявените - исковете следва да бъдат отхвърлени.
Падежът
на таксата, дължима за текущата година, и в двата договора е уговорен не
по-късно от 31-ви декември на предходната година. Т.е. вземанията за 2020 г. са
станали изискуеми, считано от 01.01.2020 г., с оглед уговорката за авансово
заплащане на таксата, което обуславя изпадането на ответника в забава от този
момент, имайки предвид, че при срочните задължения не е нужна изрична покана за
поставяне на длъжника в забава, тъй като срокът „кани“ /отделно и самата искова
молба по своята правна същност е покана за изпълнение/, поради което следва да бъде
уважено и акцесорното вземане за обезщетение в размер на законната лихва,
считано от датата на депозиране на исковата молба в съда – 29.12.2020 г. до
окончателното погасяване на задължението.
Относно сторените по делото
съдебно-деловодни разноски:
При този изход на спора на основание
чл. 78, ал. 1 от ГПК в полза на ищеца следва да се присъдят сторените
съдебно-деловодни разноски съразмерно с уважената част от исковете, чийто общ
размер възлиза на 1 603.87 лева, както следва: 168.68 лева за държавна такса; 193.55
лева за депозит за вещо лице и 1241.64 лева за адвокатско възнаграждение.
Ответникът
не е обективирал искане за присъждане на разноски в негова полза и не е
ангажирал доказателства за реализирането на такива.
Водим от изложените мотиви, СЪДЪТ
Р Е Ш И:
ОСЪЖДА, на основание чл. 79, ал. 1 от ЗЗД вр. чл. 2, ал. 1 от ЗУЕС, „А.А.“ ЕООД, ЕИК ***, със седалище и адрес на управление:*** ДА ЗАПЛАТИ в полза на „Б.с.и.т.“ ЕАД, ЕИК ***, със седалище и адрес на
управление:*** сумите, както следва: сумата в размер от 920.12 евро /деветстотин и
двадесет евро и дванадесет евроцента/, представляваща възнаграждение по договор за поддръжка и управление на
общи части на сграда в режим на етажна собственост, построена в жилищен
комплекс от затворен тип, а именно „Y.O.B.“,
сключен на ***г. по отношение на имот, находящ се в гр. О., местност „Ю.П.“,
бл. *, вх. *, ет. *, ап. ***, с
идентификатор ***срещу предоставена услуга за 2020 г. и сумата в размер от 1 232.70
евро /хиляда двеста тридесет и две евро и седемдесет евроцента/ с ДДС, представляваща
възнаграждение по договор за поддръжка и управление на общи части на сграда в
режим на етажна собственост, построена в същия жилищен комплекс от затворен тип
„Й. О. Б.“, сключен на Й. О. Ф. 1г. по отношение на
имот, находящ
се в гр. О., местност „Ю.П.“, бл. *, вх. *, ет. *, ап. ***, с идентификатор ***срещу
предоставена услуга за 2020 г., ведно със законната лихва върху сумите, считано от датата на сезиране
на съда – 29.12.2020 г., до окончателното погасяване на задължението, КАТО
ОТХВЪРЛЯ
предявените от „Б.с.и.т.“ ЕАД, ЕИК ***, със седалище и адрес на
управление:*** против „А.А.“ ЕООД, ЕИК ***, със седалище
и адрес на управление:*** първоначално обективно кумулативно съединени осъдителни
искове с правно основание чл. 79, ал.
1 от ЗЗД вр. чл. 2, ал. 1 от ЗУЕС за осъждане на ответника да заплати на ищеца сумите,
както следва: сумата в размер от 71.51
евро /седемдесет и едно евро и петдесет и едно евроцента/ с ДДС,
представляваща разликата над уважения размер от 920.12 евро с ДДС до предявения
размер от 991.63 евро с ДДС -възнаграждение по договор за
поддръжка и управление на общи части на сграда в режим на етажна собственост,
построена в жилищен комплекс от затворен тип, а именно „Й. О. Б.“, сключен на ***г.
по отношение на имот, находящ се в гр. О., местност „Ю.П.“, бл. *, вх. *, ет. *, ап. ***, с
идентификатор ***срещу предоставена услуга за 2020 г., както и сумата в размер от 0.20 евро /двадесет евроцента/ с ДДС, представляваща разликата над
уважения размер от 1 232.70 евро с ДДС до предявения размер от
1 232.90 евро с ДДС - възнаграждение по договор за
поддръжка и управление на общи части на сграда в режим на етажна собственост,
построена в същия жилищен комплекс от затворен тип „Й. О. Б.“,
сключен на Й. О. Ф. 1г. по отношение на имот, находящ
се в гр. О., местност „Ю.П.“, бл. *, вх. *, ет. *, ап. ***, с идентификатор ***срещу предоставена
услуга за 2020 г.,
ведно със законната лихва върху сумите, считано от датата на предявяване на
исковете – 29.12.2020 г., до окончателното погасяване на задълженията.
ОСЪЖДА, на основание чл. 78, ал. 1 от ГПК, „А.А.“ ЕООД, ЕИК ***, със седалище и адрес на управление:*** ДА ЗАПЛАТИ в полза на „Б.с.и.т.“ ЕАД, ЕИК ***, със седалище и
адрес на управление:*** сумата в общ размер от 1 603.87 лева /хиляда шестстотин и три лева и осемдесет и седем стотинки/, представляваща сторени по делото
съдебно-деловодни разноски.
РЕШЕНИЕТО
подлежи на въззивно обжалване пред Окръжен съд – Варна в двуседмичен срок
от съобщението.
Препис от решението да се връчи на страните по арг. от
чл. 7, ал. 2 от ГПК.
РАЙОНЕН СЪДИЯ: