Р   Е   Ш   Е   Н   И   Е

гр.София, 18.04.2021г.

В    И М Е Т О   Н А    Н А Р О Д А

 

СОФИЙСКИ ГРАДСКИ СЪД, ПЪРВО ГРАЖДАНСКО ОТДЕЛЕНИЕ, 9-ти  състав в публичното заседание на тридесет и първи март две хиляди двадесет и втора година, в състав

                                                 ПРЕДСЕДАТЕЛ : БИЛЯНА МАГДЕЛИНОВА

при секретаря Юлия Асенова, като разгледа докладваното от съдия Магделинова гр.дело №11235/2018год. и за да се произнесе, взе предвид следното.

Предявени се обективно съединени искове с правно основание чл. 79, ал.1  във вр. с чл.82 и чл.86 от ЗЗД.

 Ищците К.И.З. и Д.А.З. излагат в исковата молба, че на 13.08.1997г. е сключен предварителен договор за покупко-продажба на имот със съседите им А.А.З.и Д.А.З.за закупуване на собственото им жилище, представляващо апартамент №2, намиращ се в гр.София, ул."********партерен етаж, с идентификатор 68134.103.42.1.2., които си запазили пожизнено безвъзмездно право на ползване върху него.  След изтичане на уговорения срок по вина на продавачите не е сключен окончателен договор, поради което на 26.06.1998г. предявили иск с правно основание чл.19, ал.3 от ЗЗД, по който е образувано гр.дело№74/1999г. на Софийски градски съд. Междувременно продавачите починали  и са заместени по делото от техните наследници, ответниците Л.Л.З. и Д.А. М./П.. След 20 години съдебно производството, делото приключило с влязло в сила решение на 15.02.2018г., с което е обявен предварителния договор за окончателен, с което се прекратили облигационните правоотношения с ответниците, а решението по тяхна вина  е вписано на 25.06.2018г. От датата на влизане в сила на решението, ищците станали собственици на недвижимия имот, който прехвърлили на сина си  Г.Г. П. на 18.07.2018г.

През цялото време, докато продължавал съдебният процес, ответниците били във владение на имота, което обуславя правният им интерес от предявяване на иск за заплащане на обезщетение за пропуснати ползи, тъй като с действията си ответниците им попречили да влязат във владение на закупения апартамент. Излагат твърдения, че ответницата Д.П. владее процесния недвижим имот от 20 години, което се установява от  това, че е получавала нотариални покани, изпратени от ищците, на адреса на имота.

Считат, че след смъртта на А.З.на 30.10.1998г. трябвало да влязат във владение на апартамента, поради което претърпели вреди под формата на пропуснати ползи от неполучени наеми в размер на 41 810лева за периода от 17.08.2013г. до 15.02.2018г.-датата на влизане в сила на решение№ 798/05.02.2015г. по гр.дело№74/1999г. на Софийски градски съд. Уточняват, че вредите които са понесли са на договорно основание, поради неизпълнение на т.3 от предварителния договор от 13.08.1997г. За изпълнението на тези задължения ответниците са поканени за доброволното им плащане с покани от 10.07.2008г. и 10.05.2018г. Въз основа на изложеното претендират от ответницата Д.П. при наследствена квота от 5/6 и ответницата Л.З. при наследствена квота от 1/6 заплащане на обезщетение.

Предвид изложеното са предявени искове с правно основание чл.79, ал.1 във връзка с чл.82 и чл. 86 от ЗЗД  за постановяване на  решение, с което да бъдат осъдени ответниците да заплатят на ищците сумата от 41 810,00лева обезщетение за пропуснати ползи от неполучени наеми за периода от 17.08.2013г. до влизане в сила на решение№ 798/05.02.2015г. по гр.дело№74/1999г. на Софийски градски съд, както и сумата от 7399,00лева лихва за забава за периода  от 17.08.2015г. до 20.08.2018г., ведно със законната лихва от датата на исковата молба до окончателното плащане на сумата, като предявяват,  съобразно наследствените им права - 5/6 за Д.П. и 1/6 за Л.З.. Претендират направените по делото разноски.

 Ответницата Д.А.П. в писмения си отговор излага съображения за неоснователност на исковете. Твърди, че сключването на предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот не прави ответниците собственици, както и че не е обитавала имота през процесния период. Оспорва истинността на документите, за които се твърди, че изхождат от Общото събрание на ЕС.

Ответницата Л.З. -К. в писмения си отговор излага съображения за неоснователност на исковете. Твърди, че не е живяла в България от 2006г., както и в процесния недвижим имот.

Относно правната квалификация на предявените искове:

В последното открито съдебно заседание е допуснато изменение в правната квалификация на предявените искове, като съдът е приел, че са с правна квалификация чл.59 от ЗЗД, което произтича от заявените в исковата молба обстоятелства. Посоченият извод е неправилен, тъй като от съдържанието на исковата молба и молбите уточнения следва да се направи извод, че се претендира обезщетение за пропуснати ползи за процесния период, изразяващи се в невъзможността ищците да ползват недвижимия имот, предмет на предварителния договор, преди влизане в сила на решението за обявяването му за окончателен, като в исковата молба и молбите уточнения е заявено изрично, че същите произтичат от неизпълнение на сключен между страните договор за процесния период.

На следващо място е допуснато изменение по реда на чл.214 от ГПК, като е прието, че се претендира заплащане на обезщетение за неоснователно обогатяване при условията на солидарност, което е недопустимо, тъй като при неоснователното обогатяване няма предвидена солидарна отговорност по закон, както е  при солидарната отговорност при непозволено увреждане  съгласно чл. 53 от ЗЗД.

Предвид изложеното допуснатите в последното открито съдебно заседания изменения в правната квалификация и претенция за солидарно осъждане на ответниците за заплащане на процесните суми  е неправилно и подлежи на отмяна по реда на чл.253 от ГПК. Същото не следва да се взема предвид при постановяване на настоящото решение, като следва да се приеме правната квалификация по направения доклад на делото, обективиран в определение по чл.140 от ГПК от 22.06.2020г.

Съдът приема, че не следва да се отменя определението, с което е даден ход по същество на делото, тъй като първоначалният доклад на исковете е съобщен на страните и съобразно него са извършвани процесуални  действия по делото.

Съдът като взе предвид събраните по делото доказателства и  становищата на страните, приема за установено  от фактическа страна следното:

С определение от 18.02.2021г. са приети за безспорни обстоятелствата, че е сключен предварителен договор за  покупко-продажба на недвижим имот-апартамент с адрес гр.София, ул. "*******с идентификатор 68134.103.42.1.2. и обявяването му за окончателен с решение от 15.05.2015г. по гр.дело№74 /1999г. на Софийски градски съд, I-ГО, 20 състав, влязло в сила на 15.02.2018г.

От съдържанието на договора се установява, че е сключен между ищците, като купувачи, и А.А.З.и Д.А.З., като продавачи. В договора е предвидено, че продавачите продават на купувачите собствения си недвижим имот за сумата от 4 286 7400 лева с равностойност от 23 000щатски долара по фиксинга за деня, която сума купувачите са платили на продавачите при подписване на договора.

В чл.2 е предвидено, че продавачите си запазват правото на ползване на имота пожизнено и безвъзмездно. В чл.3 продавачите  декларират, че продават имота чист от всякакви тежести и се задължават да снабдят купувачите с нотариален акт за собственост в десетмесечен срок, считано от деня на сключване на предварителния договор и се задължават до сключване на окончателния договор да не продават или ипотекират имота.

От удостоверение за граждански брак №016227 се установява, че е сключен такъв между ищците на 31.12.1978г., поради което към датата на предварителния договор са имали граждански брак и няма данни за промяна на това обстоятелство през процесния период.  

От удостоверение, издадено от СО-ДОП, се установява, че Д.А.П. по данни към 29.03.2018г. с декларация по чл.14 от ЗМДТ с вх.№ 0823177/21.05.1998г. е декларирала недвижим имот, представляващ търговски обект и ид.части от земя, находящ се в гр.София, ул."********и с декларация от 27.11.2001г. е декларирала недвижим имот, находящ се в гр.София, ул."Ген. ********ап.2.

С нотариална покана  от 10.07.2008г. ищците са поканили  Д.А. М., с посочен адрес ***,  да заплаща месечна сума за ползване на ап.№2, находящ се в гр.София, ул."********тъй като го ползва неправомерно. Поканата е връчена лично на лицето на 15.07.2008г.  

С нот.покана  от 23.04.2018г. са поканени Д.П. и С.П., с посочен адрес гр.София, ул."********,  да заплащат наем за  ползвания апартамент от 15.02.2013г.  период. Поканата е връчена лично на С.П. на 10.05.2018г. 

От фактура, издадена от "Т.С."ЕАД,  се установява, че Д.А. М., с адрес ***, е посочена като получател на фактурата за заплащане на топлинна енергия за м.10.2010г.

Представен е списък на дължими суми от собствениците на етажната собственост на "********към фонд резервен за периода от 01.01.2006г. до 31.12.2015г., като в ред първи са посочени М. и за периода от 2006г. до 2015г. са отразени дължими суми.

Представен е списък на живеещите на адрес гр.София, ул."******, които дължат месечни вноски до края на 2017г. за почистване на стълбите и ел.енергия, като на ред 1 са записани М. за периода 07-12.2017г.

Представен е протокол за опис на недвижими вещи от 08.01.2020г., изготвен по изп.дело№ 20197880400146, по което длъжници са Л.З. и Д.П., с посочен адрес ***, от което се установява, че в изпълнение на решение по гр.д №74/1999г. на Софийски градски съд, е извършен опис и оценка на движими вещи. В протокола е удостоверено, че на място присъстват взискателите, при позвъняване  на входната врата на ап.2 същата е отворена от С.П., който заявява, че е съпруг на Д.П.. П. заявил, че със съпругата му обитават и наглеждат жилището, без да притежават движимите вещи, намиращи се в него, които са собственост по данни на П. на собственика на жилището, който ги е пуснал доброволно по договор за наем или друг такъв.

Приета е основна СОЕ, изготвена от вещото лице А., която прави заключение, че пазарната наемна стойност на апартамент №2, находящ се в гр.София, ул."Ген.********на партерен етаж с площ от 90кв.м., за периода от 17.08.2013г. до 15.02.2018г. е в размер от 36 169,00лева, като за периода определя различен размер на месечния наем за всяка година. На база определената наемна стойност е изчислен размерът на мораторната лихва за периода от 17.08.2015г. до 20.08.2018г. в размер на 7387лева. Вещото лице прави своето заключение след извършен външен оглед на апартамента, поради което е приела стандартно изпълнение на довършителните работи. Взето е предвид, че се намира в центъра на гр.София, в престижен квартал, в който се намират дипломатически представителства и има изградена  отлична инфраструктура, както и транспортна достъпност. Направен е извод за размера на месечния наем за този имот, като  са ползвани данни за сделки с недвижими имоти, извършени в района и е отчетено състоянието на имота, местонахождението му, че не е обзаведен и са взети предвид офертни цени.

 Вещото лице К. по повторната СОЕ приема, че пазарната стойност на месечните наеми е в размер на 41 810лева общо, като определя размера на месечния наем в различен размер за всяка година от процесния период. Изводите му се основават на външен оглед на имота, като е взето предвид неговото местоположение в идеалния център на гр.София, че се намира  приблизително на нивото на тротоара, входът му е през общите части на сградата и има директен достъп чрез самостоятелен вход към вътрешния двор на кооперацията. Взети са предвид офертни цени  за подобни имоти и пазарни анализи, статистика и информация от агенции за недвижими имоти. Въз основа на наличните данни са направени и съответни корекции, съобразно специалните знания на вещото лице.

Съдът приема, че следва да се кредитира заключението на повторната СОЕ, тъй като същата се основава на по-голям обем данни при определяне на пазарния месечен наем, взето е предвид местоположението на имота на партерен етаж на нивото на тротоара със самостоятелен вход към вътрешния двор. Първото вещо лице  прави заключението си единствено на база офертни цени.   

При така установените факти се налагат следните правни изводи:

От събраните по делото доказателства се установява, че между ищците, като купувачи, и А.А.З.и Д.А.З., като продавачи, е сключен на 13.08.1997г. предварителен договор за  покупко- продажба на недвижим имот- апартамент с адрес Гр.София, ул."********с идентификатор 68134.103.42.1.2., който е обявен за окончателен с решение от 15.05.2015г. по гр.дело№74 /1999г. на Софийски градски съд, I-ГО, 20 състав, влязло в сила на 15.02.2018г.

Доколкото се претендира обезщетение за вреди, настъпили в резултат от неизпълнение на договор следва да се вземе предвид, че с него продавачите са се съгласили да продадат на купувачите собствения си недвижим имот за сумата от 4 286 7400 лева с равностойност от 23 000щатски долара по фиксинга за деня, която сума купувачите са платили на продавачите при подписване на договора. Ответниците не оспорват предварителния договор в тази част, поради което следва да се приеме, че продажната цена е платена от купувачите при сключването му. В чл.2 от него е предвидено, че продавачите си запазват правото на ползване на имота пожизнено и безвъзмездно, поради което в договора не се съдържа клауза за предаване на владението на купувачите, тъй като изрично е уговорено, че продавачите ще продължат да го владеят  въз основа на пожизненото право на ползване, което си запазват. От посочената клауза на договора следва да се направи извод, че след неговото сключване продавачите са продължили да владеят недвижимия имот.

Съгласно чл.3 от него продавачите са се задължили да снабдят купувачите с нотариален акт за собственост в десетмесечен срок, считано от деня на сключване на предварителния договор или до 13.06.1998г. От съдържанието на влязлото в сила решение  по гр. дело№74/1999г. на Софийски градски съд, 1-20 състав, се установява, че  Д.З.е починал на 09.08.2018г., а А.З.е починал на 30.10.1998г. Отново от обстоятелствената част на решението е видно, че единствен наследник на Д.З.е баща му А.З., а негови наследници са дъщерите на неговия брат Л.-А.Л.З. и Л.Л. К.. Установява се, че А. Л.З. е починала  на 24.11.2000г. и е оставила за свой единствен наследник дъщеря си Д.А.П..  

Относно наследствените права на ответниците данни се съдържат в  решение №1707/04.01.2019г. по гр.дело № 30370/2007г. на Софийски районен съд, 65-ти състав, постановено по предявен иск с правно основание чл.30 от ЗН и в решението от 05.02.2015г. по гр.дело №74/1999г. на Софийски градски съд, I-20 състав, както и от събраните писмени доказателства в настоящото производство.  Съдът приема, че не следва да взема предвид, при определяне на наследствените квоти на ответниците решение №1707/04.01.2019г. по гр.дело № 30370/2007г. на Софийски районен съд, 65-ти състав, тъй като липсват доказателства за влизането му в сила и имената на страните са обезличени, поради което може само да се предполага, че се отнася до страните в настоящото призводство.

За определяне на наследствените квоти на ответниците съдът взема предвид, че в чл.1 от предварителния договор е предвидено, че са получили продажната цена в брой, като 3/4 части от сумата е получил А.З., а 1/4 е получил Д.З..  Следва да се приеме, че посочените в договора квоти от правото на собственост са действителни, тъй като и в решението от 05.02.2015г. по гр.дело №74/1999г. на Софийски градски съд, I-20 състав, е прието, че дяловете на продавачите в правото на собственост са така, както са посочени в договора, като съдът е взел предвид представени писмени доказателства за установяване правото им собственост, които са представени и по настоящото дело.

Установява се, че Д.З.е починал преди баща си, който е единствен негов наследник по закон, но е оставил саморъчно завещание, с което е завещал цялото си имущество на ответницата Д.П., от което следва извод, че същата е станала собственик на притежаваната от Д.З.идеална част от правото на собственост върху процесния недвижим имот. Както е посочено по-горе, не следва да се взема предвид решение №1707/04.01.2019г. по гр.дело № 30370/2007г. на Софийски районен съд, 65-ти състав, тъй като липсват доказателства за влизането му в сила.

 От изложеното следва, че след смъртта на Д.З.делът на А.З.от собствеността върху апартамента  е останал 3/4 идеални части, а Д.П. е наследила по завещание 1/4 идеална част.

След смъртта на А.З.негови наследници по закон са  дъщерите на неговия брат Л.-А.Л.З. и Л.Л. К., които наследяват по равно, а след смъртта на А. Л.З. делът й е наследен от Д.А.П.. 

Следователно ответниците са наследили по 1/2 от наследството на А.З., поради което следва да се направи извод, че квотите им в собствеността върху процесния апартамент са в размер на 5/6 за Д.П. и 1/6 за Л.З., както са заявени в исковата молба.

Не е спорно, че в рамките на уговорения десетмесечен срок не е изпълнено поетото задължение за прехвърляне на собствеността върху недвижимия имот чрез сключване на окончателен договор, поради което ищците са предявили иск по чл.19, ал.3 от ЗЗД срещу продавачите, като след смъртта им по делото като ответници са конституирани законните им наследници Л.З. и Д.П..

При смърт на страна по предварителен договор поетите от наследодателя задължения  се прехвърлят на наследника, поради което по отношение на ответниците в настоящото производство, като наследници по закон на продавачите по предварителния договор, са възникнали задължения за неговото изпълнение. Поради това в производството  по гр.дело № 74/1999г. на Софийски градски съд са конституирани като ответници. В посоченото решение е прието, че по отношение на наследниците е възникнало изискуемо задължение да прехвърлят собствеността върху процесния имот, предмет на предварителния договор, тъй като уговорения десет месечен срок е изтекъл.

По отношение задължението за предаване на владението върху имота, предмет на предварителния договор, следва да се вземе предвид това, че с него продавачите са си запазили пожизнено право на ползване, което е прекратено след смъртта на А.З.на 30.10.1998г. Към тази дата не е изпълнено поетото задължение за сключване на окончателен договор в срок до 13.06.1998г., поради което поетото от продавачите задължение по силата на наследяване по закон е преминало върху наследниците, като универсални правоприемници. Същите са поели както посоченото задължение за сключване на окончателен договор, така и произтичащите от съдържанието му други задължения, едно от които е това за предаване на владението върху имота.

В тази връзка следва да се вземе предвид съдебната практика, обективирана в решение № 502/26.07.2010г. на ВКС, IV-ГО по гр.д. № 222/2009г., в което при произнасяне на съда е взета предвид практика на Върховният касационен съд, който се е произнесъл с решения, постановени по реда на чл. 290 ГПК ( в т.ч. по гр.д. № 856/2009 г.; гр.д. № 420/2009 г. на Четвърто гражданско отделение), в които е прието, че при наличие на спор относно точния смисъл на договорни клаузи, съдът тълкува договора съгласно изискванията на чл. 20 ЗЗД, издирвайки действителната обща воля на страните; тълкувайки отделните уговорки във връзка едни с други и всяка една в смисъла, който произтича от целия договор, с оглед целта на договора, обичаите в практиката и добросъвестността. Съдът тълкува договора, изхождайки не от буквалния смисъл на текста, а от смисъла, следващ от общия разум на изявлението; доколко буквалният текст изразява действителната обща воля на страните и как следва да се тълкува отделната уговорка предвид систематичното и място в договора и общия му смисъл.

 Вземайки предвид тази практика  ВКС приема по разглеждания спор, че със сключения между страните предварителен договор те са обвързани от задължение за прехвърляне право на собственост върху недвижим имот. Целта на договора е да се породи задължение за прехвърляне правото на собственост, което при неизпълнението му поражда потестативно право да се иска обявяването на договора за окончателен по реда на чл. 19, ал.3 ЗЗД. Всички допълнителни уговорки по предварителния договор са подчинени на тази основна цел – прехвърляне правото на собственост и следва да бъдат тълкувани с оглед тази цел. Правото на владение върху вещта се предава на купувача именно поради прехвърляне на правото на собственост, което включва и владение върху вещта. Ето защо уговорката за предаване на владението не може да се разглежда самостоятелно, извън уговорката за прехвърляне на собствеността.

            Прилагайки посочената съдебна практика спрямо установените по делото факти съдът приема, че по отношение задължението за предаване владението върху имота, произтичащо от предварителния договор, следва да се тълкува общата воля на страните по горепосочения начин. От съдържанието на договора следва да се направи извод за постигнато между  тях съгласие купувачите да си запазят безвъзмездно пожизнено право на ползване  върху недвижимия имот, предмет на договора. Тази уговорка е елемент от същественото му съдържание, поради което същата би следвало да залегне в окончателния договор, който страните са обещали, че ще сключат. Уговорено е получаване на продажната цена в цялост от купувачите към датата на сключване на договора, но владението  върху вещта не е предадено. Няма уговорка това да бъде направено и след сключване на окончателен договор, при положение, че продавачите си запазват пожизнено безвъзмездно право на ползване.  Това право е лично и съгласно чл.59, ал.1 от ЗС се погасява със смъртта на ползувателя. В случая запазеното от продавачите право на ползване се е погасило след смъртта на А.З., починал след Д.З.. Това обстоятелство е настъпило след изтичане на уговорения срок за сключване на окончателен договор, поради което, като наследници на продавачите, ответниците  са встъпили като страна по предварителния договор и са поели възникналите по него задължения, както за  сключване на окончателен договор в срок до 13.06.1998г., така и за предаване на владението върху недвижимия имот след погасяване на запазеното в полза на наследодателите им право на ползване.

            Съдът, тълкувайки волята страните, вземайки предвид законовите разпоредби и посочената по-горе съдебна практика приема,  че  уговорката за предаване на владението  следва да се разглежда във връзка с уговорката за прехвърляне на собствеността след погасяване на правото на ползване, което  първоначалните продавачи са пожелали да си запазят и от което да се възползват до края на живота си, като се вземе предвид и това, че предварително са получили продажната цена по договора. Поради това следва да се направи извод, че задължението за предаване  на владението върху недвижимия имот  е възникнало от датата на погасяване правото на ползване със смъртта на А.З.на 30.10.1998г., настъпила след изтичане срока за сключване на окончателен договор. Съдът приема, че въз основа на предварителния договор ответниците са имали задължение да предадат владението върху  недвижимия имот считано от 30.10.1998г., тъй като това следва от волята на страните по предварителния договор и е правна последица от него.

            Установява се, че с нот. покана, връчена на ответницата Д. М., с променена фамилия П., на 15.07.2008г. същата е поканена да заплаща месечен наем за позлването на недвижимия имот, като в поканата е заявено, че същата ползва имота от 1999г. Съдът приема, че задължението за предаване на владението е изискуемо след 30.10.1998г. и след тази дата наследниците на А.З.и ответници по делото са  в забава за изпълнение на това задължение.

            От събраните по делото доказателства се установява, че ответниците не са предали владението на имота  към датата на исковата молба и към датата на приклюване на устните състезания, тъй като между страните е налице неприключило производство по гр. Дело № 16217/2018г. На СГС, I-13състав, по което е постановено решение на 08.10.2021г., което не е влязло в сила понастоящем, но с което ответницата Д.П. и С.П. са осъдени да предадат владението върху процесния имот на  Г.З., който е правоприемник на ищците, по силата на сключен договор за покупко- продажба на имота, както и да заплатят обезщетение за лишаване от ползването на имота за период след датата на влизане на решението за обявяване на предварителния договор за окончателен.  

            За установяване, че ответнициете не са предали владението върху имота през процесния периода са ангажирани и писмени доказателства, които не следва да се обсъждат, тъй като ответниците не оспорват това обстоятелство и е налице висящо съдебно производство с предмет предаване на владението върху имота. Следователно е налице неизпълнение на задължението за предаване владението върху имота след  30.10.1998г. от ответниците, поради което на основание чл.79, ал.1 от ЗЗД ищците претендират заплащане на обезщетение.

Съгасно чл.82 от ЗЗД  обезщетението обхваща претърпяната загуба и пропуснатата полза, доколкото те са пряка и непосредствена последица от неизпълнението и са могли да бъдат предвидени при пораждане на задължението. В случая се претендира обезщетение за пропуснати ползи, които според тълкувателно решение № 3 от 12.12.2012 г. на ВКС по т. д. № 3/2012 г., ОСГТК представляват неосъществено увеличаване на имуществото на кредитора.  Според същото решение установяването на пропуснатата полза се основава на предположение за състоянието, в което имуществото на кредитора би се намирало, ако длъжникът беше изпълнил точно задължението си, съпоставено с имуществото му към момента на неизпълнението. Тъй като пропуснатата полза представлява реална, а не хипотетична вреда, това предположение винаги трябва да се изгражда на доказана възможност за сигурно увеличаване на имуществото и не може да почива на логическо допускане за закономерно настъпване на увеличаването. Пропуснатата полза е елемент от фактическия състав, пораждащ правото на обезщетение. Поради това и при липса на изрично установена в закона презумпция за настъпването й, пропуснатата полза не се предполага, а следва да бъде доказана в процеса. Само ако бъде доказано, че при точно изпълнение на длъжника имуществото на кредитора е могло да бъде увеличено, ще бъде постигната целта на предвиденото в чл. 82 ЗЗД обезщетяване - да се поправят претърпените от кредитора вреди, без да се допусне обогатяването му за сметка на длъжника.

            В разглеждания случай се установява, че ответниците не са изпълнили договорно задължение за предаване владението върху недвижим имот, който се намира на партерен етаж в централната градска част на гр.София. През този период ищците не са имали възможност да ползват имота както за лични нужди, така и да го отдават под наем, поради което съдът приема, че са претърпели имуществени вреди, изразяващи се в пропуснати ползи, равняващи се на месечния наем, който биха могли да получат при отдаване на недвижимия имот под наем.

            За установяване размера на пропуснатите ползи са изслушани основна и повторна съдебно-оценителна експертиза, като съдът кредитира заключението на повторната, тъй като същата се основава както на  данни за офертни цени за сделки с подобни имоти, така и на допълнителна статистическа информация от агенции за недвижими имоти. Взето е предвид местоположението на имота на партерен етаж, с вход от тротоара през общите части на сградата и самостоятелен вход към вътрешния й двор. Местоположението на имота и неговата функционалност дават основание на съда да приеме по-високата оценка, предложена от повторната СОЕ.

            Предвид изложеното предявените искове с правно основание чл.79 ал.1 във връзка с чл.82 от ЗЗД за заплащане на обезщетение за пропуснати ползи в резултат от неизпълнение на предварителен договор следва да бъде уважен  до пълния предявен размер от 41 810,00лева, като ответницата Д.П. следва да заплати 5/6 от нея или 34 841,66лева , а ответницата Л.З. 6 968,33лева.

            Съдът приема за установено по делото, че към датата на сключване на предварителния договор ищците са имали сключен граждански брак, поради което придобитите от тях права върху недвижимия имот са при условията на СИО, която е бездялова, поради което следва да бъдат осъдени ответници да заплатят на двамата процесните суми, без да се обособяват дялове за всеки един от тях.

            Както е посочено по-горе, ответниците са в забава за изпълнение задължението за предаване владението върху недвижимия имот считано от 30.10.1998г., поради което дължат лихва за забава на основание чл. 86 от ЗЗД.

Съгласно чл.84, ал.1 от ЗЗД когато денят за изпълнение на задължението е определен, длъжникът изпада в забава след изтичането му. В случая задължението произтича от разпоредбите на договора, поради което считано от 31.10.1998г. ответниците са в забава и дължат на ищците лихва за забава върху процесните главници, поради което предявения иск за заплащане на лихва за забава за периода 17.08.2013г. до 20.08.2018г. е основателен и следва да бъде уважен.  При определяне размера на дължимата лихва съдът взема предвид заключението на вещото лице по повторната СОЕ и приема, че същият е  7 399,60лева, от които Д.П. дължи 6166,38лева, а Л.З. 1233,27лева.

При този изход на спора и на основание чл. 78, ал.1 от ГПК ответниците дължат на ищеца направените по делото разноски в размер на 800,00лева за възнаграждение за вещи лица, от които 666,66лева, платими от Д.П. и   133,33лева от Л.З..  

На основание чл.78, ал.6 от ГПК следва да бъдат осъдени ответниците  да заплатят по сметка на Софийски градски съд държавна такса, от заплащане на която е освободен ищеца, в размер на 1968,36лева, от която 1640,30лева, платими от Д.П. и 328,06лева от Л.З..

Воден от гореизложеното, съдът :

Р  Е  Ш  И :

ОСЪЖДА Д.А.П. с ЕГН ********** ДА ЗАПЛАТИ на К.И.З. с ЕГН********** и Д.А.З. с ЕГН********** на основание чл.79, ал.1 във връзка с чл.82 и чл. 86 от ЗЗД  сумата от 34 841,66лева- обезщетение за пропуснати ползи от неполучени наеми за периода от 17.08.2013г. до 15.02.2018г. за недвижим имот, представляващ апартамент №2, с адрес гр. София, ул."********партерен етаж, с идентификатор 68134.103.42.1.2, ведно със законната лихва от датата на исковата молба -20.08.2018г. до окончателното й плащане, сумата от  6166,38лева лихва за забава за периода  от 17.08.2015г. до 20.08.2018г., на основание чл.78, ал.1 от ГПК направените по делото разноски в размер на 666,66лева.

ОСЪЖДА Л.Л.З. с ЕГН ********** ДА ЗАПЛАТИ на К.И.З. с ЕГН********** и Д.А.З. с ЕГН********** на основание чл.79, ал.1 във връзка с чл.82 и чл. 86 от ЗЗД  сумата от 6 968,33лева -обезщетение за пропуснати ползи от неполучени наеми за периода от 17.08.2013г. до 15.02.2018г. за недвижим имот, представляващ апартамент №2, с адрес гр. София, ул."********партерен етаж, с идентификатор 68134.103.42.1.2, ведно със законната лихва от датата на исковата молба -20.08.2018г. до окончателното й плащане, сумата от 1233,27лева лихва за забава за периода  от 17.08.2015г. до 20.08.2018г., на основание чл.78, ал.1 от ГПК направените по делото разноски в размер на 133,33лева.

ОСЪЖДА Д.А.П. с ЕГН ********** на основание чл.78, ал.6 от ГПК да заплати по сметка на Софийски градски съд държавна такса в размер на 1640,30лева.

ОСЪЖДА Л.Л.З. с ЕГН ********** на основание чл.78, ал.6 от ГПК да заплати по сметка на Софийски градски съд държавна такса в размер на 328,06лева.

РЕШЕНИЕТО може да се обжалва пред Софийски апелативен съд в двуседмичен срок от съобщението до страните.

                       

 

                        СЪДИЯ :