№ 199
гр. София, 06.02.2024 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
СОФИЙСКИ ГРАДСКИ СЪД, ТО VI-20, в публично заседание на
десети ноември през две хиляди двадесет и трета година в следния състав:
Председател:Татяна Костадинова
при участието на секретаря Йорданка В. Петрова
като разгледа докладваното от Татяна Костадинова Търговско дело №
20221100902336 по описа за 2022 година
Предявен е иск с правно основание чл. 19, ал. 3 ЗЗД.
Ищецът „Б.И.“ ЕООД твърди, че на 21.06.2019 г. в качеството си на
купувач сключил с ответника „П.Н.И.“ ЕООД предварителен договор за
продажба на правото на собственост върху самостоятелен обект в сграда с
идентификатор 68134.905.1564.3.14, находящ се в гр. София, ул. ****, ведно с
5,46 % части от общите части на сградата и 1,55 % идеални части от правото
на собственост върху урегулирания поземлен имот, върху който тя била
построена. Окончателният договор следвало да се сключи в срок до три
месеца, а уговорената цена била в размер от 190 171,80 лв., от която част в
размер от 7 938 лв. била платена при сключване на договора. Тъй като
продавачът не разполагал с необходимите документи, удостоверяващи
правото му на собственост, бил подписан Анекс № 1/21.10.2019 г., с който
бил уговорен нов падеж за сключване на окончателния договор, а именно – до
21.11.2019 г. С покана от 15.11.2019 г. ищецът поискал от ответника да
представи съответните документи и да се яви на 21.11.2019 г. за сключване на
окончателен договор. На уговорения падеж ответникът се явил при нотариус,
но не представил изисканите данни, нито посочил банкова сметка за
извършване на плащането, а същевременно заявил, че договорът следвало се
счита развален поради неизпълнение на задължението на ищеца за заплащане
на дължимата продажна цена. Според ищеца не били налице предпоставки за
разваляне на договора от страна на ответника, тъй като неплащането се
дължало на неоказано съдействие на кредитора – същият не предоставил
данни за актуална банкова сметка, въпреки че посочената в договора била
променена, нито представил документи, удостоверяващи собствеността му.
Отделно от това, на 20.11.2019 г. ищецът установил, че по отношение на
имота било извършено вписване на искова молба, подадена от трето лице, и
това съставлявало нарушение на чл. 9 от договора от страна на продавача.
Въз основа на всичко изложено ищецът моли съда да обяви за окончателен
процесния договор и да му присъди разноски.
1
Ответникът „П.Н.И.“ ЕООД оспорва иска, като твърди, че
предварителният договор бил развален от него преди предявяване на иска
поради неизпълнение от ищеца на задължението му да заплати при
подписване на договора сумата от 11 079,18 лв. Сочи, че с писмо от
18.11.2019 г. ответникът го уведомил както за неизпълненото задължение,
така и за обстоятелството, че относно имота имало образувано съдебно
производство, а с писмо от 28.11.2019 г. волеизявил за разваляне на договора
и на същата дата възстановил на ищеца внесената до момента сума в размер
от 7 938 лв. Ответникът оспорва да е бил неизправна страна по договора, като
твърди, че данните относно принадлежността на правото на собственост
върху процесния имот били установими от търговския регистър, в който бил
обявен планът за преобразуване и приложенията към него. Поддържа също,
че с писмо от 11.11.2019 г. уведомил ищеца относно актуалните банкови
сметки, по които следвало да извършва плащанията по договора. Въз основа
на всичко изложено моли съда да отхвърли иска. Възразява по чл. 78, ал. 5
ГПК и не претендира разноски.
Съдът, като съобрази събраните доказателства, достигна до
следните фактически и правни изводи:
За основателността на иска по чл. 19, ал. 3 ЗЗД в тежест на ищеца е да
докаже че:
1). между страните валидно е възникнало облигационно отношение по
предварителен договор за продажба на процесния имот, което
2). съществува и към момента на устните състезания;
3). е настъпила изискуемостта на задължението за сключване на
окончателния договор;
4). продавачът е собственик на имота към момента на вписване на
исковата молба
Тези предпоставки са изведени и в мотивите на ТР № 4/2020 г. на ОСТК
на ВКС по т.д. № 4/2020 г.
Относно сключването, валидността и съдържанието на
предварителния договор.
Установява се, че на 21.06.2019 г. страните са сключили в предвидената
от закона писмена форма предварителен договор, съдържащ уговорки
относно същественото съдържание на продажбата, а именно предмет на
непаричната престация и цена: ответникът се е задължил да продаде на ищеца
правото на собственост върху самостоятелен обект в сграда с идентификатор
68134.905.1564.3.14 с адрес гр. София, ул. ****, заедно с прилежащите му
5,46 % идеални части от общите части на сградата и 1,55 % идеални части от
урегулирания поземлен имот, върху който тя е построена, срещу
задължението на ищеца да заплати продажна цена в общ размер от 190 171,80
лв.
Допълнително страните са уговорили, че продажната цена е платима на
няколко вноски, както следва: част от цената в размер от 7 938 лв. е платена
преди подписване на договора; в деня на подписването му следва да се
заплати част в размер от 11 079,18 лв.; остатъкът в размер от 171 154,62 лв. е
дължим в тримесечен срок от подписване на предварителния договор, но най-
късно в деня на сключване на окончателния договор.
Същевременно е уговорено окончателният договор също да бъде
2
сключен в срок от три месеца от подписване на предварителното съглашение.
Тъй като обаче продавачът се е легитимирал като собственик на имота въз
основа на универсално правоприемство в резултат от отделяне от предишния
собственик „Банка Пиреос България“ АД, страните са уговорили, че ако
срокът не може да бъде спазен поради невъзможност за продавача за
снабдяване „с всички относими и изискуеми документи за окончателното
прехвърляне поради необходимостта от отразяване на правните последици
вследствие възникването на продавача чрез отделянето му от „Банка
Пиреос България“ АД по реда на чл. 262г ТЗ“, да бъде сключен анекс. Такъв е
сключен на 21.10.2019 г. и с него е договорено, че крайният срок за
сключване на договора се удължава с два месеца, т.е. до 21.11.2019 г.
Относно съществуването на предварителния договор към момента
на устните състезания.
За да бъде уважен искът по чл. 19, ал. 3 ЗЗД, е необходимо валидно
сключеният предварителен договор да не е бил прекратен до устните
състезания (арг. чл. 235, ал. 3 ГПК), към който момент съдът преценява
съществуването на потестативното право и условията за неговото
упражняване. Самото наличие на основания за прекратяване на договора чрез
разваляне не е достатъчно за отхвърляне на иска, а е необходимо още правото
на разваляне да е било надлежно упражнено преди предявяване на иска или
в хода на процеса, в какъвто смисъл са разясненията, дадени в цит. ТР №
4/2020 г. на ОСТК на ВКС по т.д. № 4/2020 г.
Дали в полза на ответника е съществувало право на разваляне и дали
същото е надлежно упражнено, е спорен между страните въпрос. За
решаването му са събрани писмени доказателства, от които се установява
следната фактическа обстановка:
При сключване на договора ответникът се е легитимирал като
собственик на имота в резултат от частно правоприемство след преобразуване
чрез отделянето му от „Банка Пиреос България“ АД, вписано на 02.05.2019 г.
Преди вписване на преобразуването обаче, на 10.10.2018 г., е сключен друг
предварителен договор, по силата на който „Банка Пиреос България“ АД се е
задължило да прехвърли собствеността върху същия имот на трето лице („А.“
ЕООД). На 27.03.2019 г. от „А.“ ЕООД е предявен иск за сключване на
окончателен договор, като исковата молба е вписана в имотния регистър
на 17.09.2019 г.
На 18.11.2019 г. ищецът е поканил ответника да се яви на 21.11.2019 г.
(на уговорения падеж) при нотариус за сключване на окончателен договор,
като му изпрати (на него и на нотариуса) по електронна поща копие от
документите, необходими за сключване на окончателния договор, а също и да
му посочи актуална банкова сметка, по която следва да бъде извършен
паричният превод на дължимата цена. В писмото ищецът е заявил готовност
да заплати цената незабавно след потвърждение от нотариуса за редовността
на документите и липсата на тежести върху имота, така че сметката на
ответника да бъде заверена преди подписване на нотариалния акт.
На 19.11.2019 г. (според датата в обратната разписка) ответникът е
изпратил до ищеца писмо изх. № 125/18.11.2019 г., в което го е уведомил за
предявения от третото лице иск и с оглед на това обстоятелство е предложил
прекратяване на предварителния договор по взаимно съгласие, представяйки
проект на анекс в този смисъл. В обратната разписка е удостоверено връчване
3
на писмото на 22.11.2019 г., но междувременно на 21.09.2019 г. страните са се
явили при нотариус, където ищецът е бил запознат със съдържанието на
писмото, като е отказал подписване на анекса, заявявайки, че желае да закупи
имота, но отказва да заплати цената предвид липсата на доказателства
относно собствеността върху имота и предвид предоставената му на
20.11.2019 г. от нотариуса информация за вписаната искова молба.
Изявленията на страните са удостоверени в съставен от нотариуса протокол.
На 28.11.2019 г. ответникът е изпратил до ищеца електронно писмо, в
което го е уведомил, че разваля предварителния договор и възстановява вече
платената авансова вноска в размер от 7 938 лв. Идентично изявление е
направено и връчено на ищеца на 06.12.2019 г. по телепоща. В отговор в
същия ден той е отговорил чрез електронно писмо, че „не приема“
развалянето на договора, като се позовава на сключения по-рано с трето
лице предварителен договор, което обстоятелство според него било известно
на ответника или поне на праводателя му (банката), с когото той
първоначално влязъл в отношения по повод закупуване на процесния имот.
При изложените факти може да се обобщи, че е налице неизпълнение
на задължението на ищеца-купувач за заплащане на втората авансова вноска
от продажната цена, дължима в деня на сключване на предварителния
договор. Фактът на неплащането обаче, макар и да е уговорен от страните в
чл. 14, ал. 3 от договора като основание за автоматично прекратяване, не е
достатъчен сам по себе си да породи прекратителен ефект, тъй като не е
спазено изискването на чл. 87, ал. 1 ЗЗД за волеизявление на кредитора чрез
предоставяне на подходящ срок за изпълнение. Действително, свободата на
договаряне на страните включва правото им да уговорят, че една престация
следва да се изпълни именно в определено време и че в противен случай се
явява безполезна за кредитора по смисъла на чл. 87, ал. 2 ЗЗД и съответно - че
не е необходимо предоставяне на срок за изпълнение, но в настоящия случай
не може да се приеме, че втората авансова вноска е определена от
страните като фикс престация, нито пък такава характеристика на
задължението може да се извлече от неговия характер – касае се за паричната
престация, чиято забава е скрепена с лихва, и нищо от отношенията на
страните не насочва, че за кредитора тази престация губи своята полезност,
ако не се изпълни точно в уговореното време. Впрочем, това следва и от
поведението на самия кредитор, който сам е считал за ненастъпило
уговореното автоматично разваляне, тъй като след падежа на непогасената
вноска страните са подписали Анекс № 1, с който са удължили срока за
изпълнение на задължението за сключване на окончателен договор. Като
действащ договорът е третиран и в писмото на ответника изх. №
125/18.11.2019 г., доколкото същият предлага неговото прекратяване по
взаимно съгласие и занапред.
Според приетите за доказани факти за първи път изявление за
разваляне е достигнало до знанието на ищеца на 06.12.2019 г., но към този
момент в негова полза е съществувало правото временно да откаже
изпълнение на основание чл. 90, ал. 2 ЗЗД, тъй като от обстоятелствата е
могло да се заключи, че е налице опасност ответникът да не може да
изпълни своето задължение. Тази евентуална опасност е произтичала от
вписаната искова молба за обявяване на окончателен на сключения по-рано
предварителен договор, по който ответникът се е явявал задължен като частен
правоприемник на първоначалния продавач, съответно е конституиран в
4
образувания по почин на третото лице процес на основание чл. 263и, ал. 7 ТЗ.
По-ранното вписване на исковата молба би направило извършеното след
вписването прехвърляне непротивопоставимо на евентуалния купувач, обявен
със съдебното решение, а това би означавало неизпълнение на същественото
задължение на ответника да достави в патримониума на ищеца правото на
собственост.
Ищецът надлежно се е позовал на правото си да откаже
изпълнение, отговаряйки на ответника с електронното писмо от
06.12.2019 г., че не приема развалянето и че е готов за закупи имота, но е
налице вписана искова молба. С позоваването е настъпил ефектът на
заявеното възражение, а то е дилаторно и препятства надлежното
упражняване на потестативното право на разваляне от страната, спрямо която
се противопоставя това възражение, докато съществува причината, поради
която изпълнението е отказано. В настоящия случай опасността да не може
противопоставимо да се прехвърли имотът по окончателния договор поради
наличие на по-рано вписана исковата молба е съществувала до отхвърляне
на иска на третото лице с влязло в сила решение (04.12.2023 г.) и поради
това нито първоначалното изявление за разваляне, нито изявлението в
отговора по настоящото дело е могло да породи прекратителен ефект.
Същевременно ответникът не би могъл да се позове на възражение за
неизпълнен договор, защото спрямо него вече е упражнено такова
възражение.
Тъй като наличието вписана по-рано искова молба е достатъчно
основание за упражняване на възражение по чл. 90, ал. 2 ЗЗД, то е
ирелевантно, съответно не се обсъжда от настоящия състав въпросът дали
другото посочено от купувача неизпълнение, а именно – непредставянето на
документи за собствеността на имота, би могло да постави в неизправност
продавача, така че да го лиши от правото му да развали предварителния
договор.
Освен поради противопоставеното дилаторно възражение, ефектът на
развалянето според настоящия състав не би настъпил и поради това, че
неизпълнената част от паричното задължение не е значителна спрямо общия
кредиторов интерес, каквото е изискването на чл. 87, ал. 4 ЗЗД. При тази
преценка съдът съобразява освен размера на неизпълнената част (около 5,5 %
от целия размер на цената), още и обстоятелството, че чрез разпоредбата на
чл. 362 ГПК кредиторът е обезпечен за получаване на пълно изпълнение
срещу насрещната си престация. От друга страна, неизпълнението на
задължението за плащане на по-голямата трета вноска в размер от 171 154,62
лв. не е послужило като основание за разваляне според съдържанието на
направеното от ответника изявление, а и не би могло, тъй като при тълкуване
на волята на страните, изразена в чл. 2, ал. 2 от договора, може да се направи
извод, че последното плащане е дължимо при сключване на окончателния
договор. Това следва от обстоятелството, че уговореният тримесечен срок за
плащане на последната вноска съвпада с първоначално уговорения срок за
сключване на окончателния договор, което сочи, че действителната воля на
страните е последната вноска да се плати „най-късно в деня на сключване на
окончателния договор“, какъвто израз е използван и в договора.
Следователно с продължаване на срока за изпълнение на задължението за
сключване на окончателния договор следва да се счита съответно удължен и
срокът за заплащане на последната вноска от цената.
5
Въз основа на всичко изложено съдът приема, че към момента на
устните състезания процесният предварителен договор не е развален и
не са настъпили други факти, довели до преустановяване на действието му. И
тъй като наличието на непогасено задължение за заплащане на продажна
цена, дори да е падежирало преди това, не е пречка за уважаване на иска по
чл. 19, ал. 3 ЗЗД, щом договорът не е развален (вж. ТР № 4/2020 г. на ОСТК
на ВКС по т.д. № 4/2020 г.), то съдът следва да разгледа следващите
предпоставки за сключване на окончателния договор.
Относно настъпване на падежа за сключване на окончателния
договор.
От съдържанието на подписания между страните Анекс № 1 е видно, че
падежът на задължението за сключване на окончателен договор е
предоговорен, като е предвидено то да се изпълни най-късно до 21.11.2019 г.
Това означава, че към момента на устните състезания в тежест на ответника е
съществувало изискуемо задължение за сключване на окончателен договор.
Относно собствеността върху имота:
Според вписването в търговския регистър дружеството-продавач е
учредено в резултат на преобразуване чрез отделяне от „БАНКА ПИРЕОС
БЪЛГАРИЯ“ АД. От представените писмени доказателства се установява, че
праводателят на ответника е придобил процесния имот (апартамент в сграда и
идеални части от земята) по силата на публичен търг, за което е издадено и
влязло в сила постановление за възлагане от 17.11.2016 г. Според
вписванията в имотния регистър няма извършени разпоредителни сделки с
имота в периода от придобиването му от „БАНКА ПИРЕОС БЪЛГАРИЯ“ АД
до вписване на преобразуването. С приложение 11.1.2 – част 04 към плана за
преобразуване, обявен в регистъра, е предвидено правото на собственост
върху имота да се включи в патримониума на отделеното дружество. Ето
защо и доколкото съгласно чл. 263и, ал. 4, изр. 1 ТЗ вписването на
преобразуването има транслативен ефект относно отделените с плана права,
щом преобразуващото се дружество е било техен титуляр, то след 02.05.2019
г. ответникът е станал собственик на процесния имот.
Не се установява така придобитото от ответника право да е
отчуждено от него до вписване на исковата молба по настоящото дело. В
частност, делото, по което е била вписана по-рано искова молба за
предявяване на иск по чл. 19, ал. 3 ЗЗД (т.д. № 1341/2019 г. на СГС, ТО, 17
състав), е приключило с влязло в сила на 04.12.2023 г. решение (вж.
Определение № 1200/04.12.2023 г. на ВКС, ТК, І отд., 5 състав, постановено
по т.д. № 2534/2022 г.), с което искът за сключване на окончателен договор за
същия имот е отхвърлен.
Въз основа на изложеното съдът приема, че са налице предпоставките
за обявяване на процесния договор за окончателен и искът следва да бъде
уважен, а изпълнението на непогасеното и изискуемо парично задължение на
ищеца за заплащане на уговорената продажна цена следва да бъде поставено
като отлагателно негово условие съгласно чл. 362 ГПК. Това задължение е в
размер на първоначално уговорената продажна цена – 190 171,80 лв., тъй като
сумата по единствената извършена от ищеца авансова вноска от 7 938 лв. му е
върната съгласно платежно нареждане за кредитен превод от 28.11.2019 г. и
заверяването на сметката не беше оспорено.
По разноските:
6
Съгласно чл. 13 договора разноските по прехвърляне на собствеността
са за сметка на купувача, в случая – на ищеца. Разноска по прехвърлянето е
нотариалната такса, която съгласно чл. ІІ.8 от Тарифата за нотариалните
такси към ЗННД възлиза 910,84 лв. въз основа на удостоверения материален
интерес. На основание чл. 364, ал. 1 ГПК ищецът следва да бъде осъден да
заплати тази сума в полза на държавата.
На основание чл. 45 вр. чл. 46, ал. 2, т. 2 вр. чл. 33, ал. 1, т. 4 ЗМДТ вр.
чл. 35, ал. 2 от Наредба на Столичен общински съвет за определяне размера
на местните данъци ищецът следва да заплати местен данък в размер на
5 705,15 лв., което съгласно чл. 364, ал. 2 ГПК е условие за издаване на
препис от решението.
На основание чл. 78, ал. 1 ГПК ответникът следва да заплати на ищеца
разноски за държавна такса и адвокат в размер на 13 307,06 лв. Възражението
за прекомерност на адвокатското възнаграждение е неоснователно предвид
установените в Наредба № 1/2004 г. минимални размери.
Така мотивиран, съдът
РЕШИ:
ОБЯВЯВА ЗА ОКОНЧАТЕЛЕН на основание чл. 19, ал. 3 ГПК
сключения между „П.Н.И.“ ЕООД, ЕИК ****, като продавач, и „Б.И.“
ЕООД, ЕИК ****, като купувач, предварителен договор от 21.06.2019 г. за
продажба на правото на собственост върху самостоятелен обект в сграда с
идентификатор 68134.905.1564.3.14, с адрес гр. София, ул. ****, при съседни
самостоятелни обекти в сградата: на същия етаж – 68134.905.1564.3.13 и
68134.905.1564.3.15, под обекта - 68134.905.1564.3.11 и 68134.905.1564.3.10, а
съгласно нотариален акт: недвижим имот, находящ се в гр. София, район
„Лозенец“, ул. ****, със застроена площ на блока от 438,90 кв.м. и разгърната
застроена площ от 1 974,24 кв.м., находяща се в УПИ № ІІ-635,1245,1564 от
кв. 46-А по плана на гр. София, местността „Витоша-ВЕЦ-Симеоново“,
целият с площ от 2 200 кв.м., при съседи по скица: УПИ ІІІ-1245, празно
място, УПИ № І-635 и от две страни–улици, а именно: АПАРТАМЕНТ №
4.5.2., на второ подпокривно ниво на кота +12,00 от горепосочената сграда, с
площ съгласно таблица за площообразуване от 120,54 кв.м., от които чиста
площ от 98 кв.м., състоящ се съгласно архитектурен проект от:
антре/коридор, две бани, дневна с кухня и трапезария, две спални и два
балкона, заедно с прилежащо СКЛАДОВО ПОМЕЩЕНИЕ № М 2-22 с
площ от 4,33 кв., при съседи на имота: от изток ул. „Чавдар Мутафов“, от юг
– апартамент 4.5.3, от запад – коридор и от север – апартамент 4.5.1., заедно с
припадащите му се 5,46 % идеални части от общите части на сградата и
заедно с 1,55 % идеални части от урегулирания поземлен имот, върху който е
построена сградата, ПРИ УСЛОВИЕ ЧЕ „Б.И.“ ЕООД, ЕИК ****, заплати
на „П.Н.И.“ ЕООД, ЕИК ****, в двуседмичен срок от влизане в сила на
решението продажна цена в размер от 190 171,80 лв.
ОСЪЖДА „Б.И.“ ЕООД, ЕИК ****, да заплати по сметка на съда на
основание чл. 364, ал. 1 ГПК сумата от 910,84 лв. нотариална такса.
УКАЗВА на „Б.И.“ ЕООД, ЕИК ****, че следва да заплати местен
данък в размер от 5 705,15 лв., което е условие за получаване на препис от
решението.
7
ОСЪЖДА „П.Н.И.“ ЕООД, ЕИК ****, като продавач, и „Б.И.“
ЕООД, ЕИК ****, на основание чл. 78, ал. 1 ГПК сумата от 13 307,06 лв.
разноски.
Решението може да бъде обжалвано пред Апелативен съд - гр. София в
двуседмичен срок от връчването му на страните.
Съдия при Софийски градски съд: _______________________
8