№ 853
гр. София, 14.04.2022 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
СОФИЙСКИ ГРАДСКИ СЪД, ВЪЗЗ. II-Б СЪСТАВ, в публично
заседание на двадесет и първи февруари през две хиляди двадесет и втора
година в следния състав:
Председател:Любомир Василев
Членове:Калина Анастасова
Десислава Ал. Алексиева
при участието на секретаря Донка М. Шулева
като разгледа докладваното от Калина Анастасова Въззивно гражданско дело
№ 20211100510143 по описа за 2021 година
Производството е по чл. 258 – чл. 273 ГПК.
С Решение № 20019379 от 21.01.2021 г., постановено по гр.д. № 55217/2018 г. по
описа на СРС, ІІ ГО, 57 с-в е:
1. Осъден „Р..БГ'ЕООД с ЕИК: ****** със седалище и адрес на управление: гр.
София, район Слатина, ул. ***** да заплати „Р.-К." ООД с ЕИК:**** със седалище и
адрес на управление: гр. София, район Искър,ул. ****-ма, както следва:
-на основание чл. 232 ал.2 от ЗЗД сумата 1017,74 лв., представляваща неплатен
наем за периода 01.04.2018г. - 09.05.2018г. /900,00 лв. за м. април 2018г. и 217,74 лв. за
01-.09.05.2018г./ по договор за наем на недвижим имот от 04.01.2018г., ведно със
законната лихва върху главницата от 1017,74 лв. считано от 16.08.2018г. до
окончателното й изплащане, като е отхвърлен иска за разликата над 1017,74 лв. до
пълния предявен размер от 1800,00 лв., както и за периода 09.05.2018г. - 31.05.2018г.
-на основание чл.232 ал.2 от ЗЗД за сумата от 3141,74 лв. - неплатени
консумативи за имота, предмет на договор за наем от 04.01.2018г., както следва:
2262,14 лв. - незаплатена консумирана електрическа енергия за м. март 2018г.; 30,00
лв. - неплатена такса хигиенист за м. март 2018г.; 825,00 лв. - незаплатена консумирана
електроенергия за м. април 2018г.; 25,00 лв. - такса за хигиенист за м. април 2018г.,
ведно със законната лихва върху главниците считано от 16.08.2018г. до окончателното
1
им изплащане;
-на основание чл.92 от ЗЗД за сумата от 495,00 лв. - неустойка за забава върху
главницата от 900,00 лв. - неплатен наем за м. април 2018г. за периода 06.04.2018г. -
16.08.2018г.;
-на основание чл.92 от ЗЗД за сумата от 111,05 лв. - неустойка за забава върху
главницата от 217,74 лв. - неплатен наем за 01.05.2018г. - 09.05.2018г. и дължима за
периода 06.05.2018г. - 16.08.2018г., като е отхвърлен иска за разликата над 111,05 лв.
до пълния предявен размер от 382,50 лв. и върху главницата от 267,29 лв.;
-на основание чл.233 ал.1 изр.2 от ЗЗД за сумата от 1400,00 лв., представляща
обезщетение за причинени вреди на веща, предмет на договора за наем - 10 броя
отвори в термопанели, ведно със законната лихва върху главницата считано от
16.08.2018г. до окончателното й изплащане, като е отхвърлен иска за разликата над
1400,00 лв. до претендирания размер от 4630,00 лв.;
2. Отхвърлен е като неоснователен предявения от „Р.-К." ООД с ЕИК:**** със
седалище и адрес на управление: гр. София, район Искър,ул. ****-ма срещу „Р..БГ"
ЕООД с ЕИК: ****** със седалище и адрес на управление: гр. София, район Слатина,
ул. ***** иск с правно основание чл.92 от ЗЗД за сумата от 750,00 лв. - неустойка
поради отправено предизвестие за прекратяване на договор за наем от 04.01.2018г. на
основание раздел пети, точка 3 от същия;
Отхвърлен е като неоснователен предявения от „Р..БГ"ЕООД с ЕИК: ****** със
седалище и адрес на управление: гр. София, район Слатина, ул. **** срещу „Р.-К."
ООД с ЕИК:**** със седалище и адрес на управление: гр. София, район Искър,ул.
****-ма иск с правно основание чл.92 от ЗЗД за сумата от 750,0 лв. - неустойка
поради прекратяване на договор за наем от 04.01.2018г. на основание р.1 т.3 от същия.
Срещу постановеното решението в частта на отхвърляне на исковете по чл.233
ал.1 изр.2 от ЗЗД и по чл.92 от ЗЗД е постъпила в срок въззивна жалба от ищеца „Р.-К."
ООД с изложени доводи за неправилност, поради необоснованост на формираните
изводи с оглед събраните доказателства и поради неправилно приложение на
материалния закон. Поддържа, че при определяне размера на дължимото обезщетение
за причинените от наемателя- ответник вреди на имота съдът не е съобразил вида им и
техния действителен размер. В случая ответникът не е оборил и презумпцията на
чл.233 ал.1 изр.2 от ЗЗД поради което дължи възстановяване на вредите в пълен
размер. Поддържа, че в случая наемния договор е бил прекратен едностранно от
наемодателя именно поради недобросъвестното поведение на наемателя /нарушаване
на забраната по чл.4, т.4 от договора/ и именно поради това последния дължи
неустойка по раздел 1 точка 3 от договора за наем. Отправя искане за отмяна на
решението на СРС в посочената част и уважаване на исковете в цялост. Претендира
разноски.
2
В срок е постъпил писмен отговор от ответника „Р..БГ"ЕООД, в който е
изразено становище за нейната неоснователност. Поддържа, че наемодателят не е
доказал по време на действие на наемния договор да са му били причинени описаните
вреди, за които претендира обезщетение, чийто размер възлиза на сумите, за които
иска по чл.233 ал.1 изр.2 от ЗЗД е бил отхвърлен като неоснователен. В съставения
приемо-предавателен протокол от 09.05.2018 г. подписан и от двете страни по наемния
договор е посочено състоянието на имота при връщането му на наемодателя. По
отношение на претенцията по чл.92 от ЗЗД заявява, че причината за прекратяване на
наемния договор е виновното поведение на наемодателя свързано със завишени
претенции за консумативи за ел.енергия, които не почиват на договорно и/или законово
основание, както и с постоянни проблеми свързани с подаваното от наемодателя –
ищец ел.захранване и напрежение, както и отчитането на последното. С оглед това,
правилно СРС е отхвърлил претенцията на ищеца за неустойка поради отправено
предизвестие за прекратяване на договора за наем. Претендира разноски.
В срок е подадена въззивна жалба и от ответника „Р..БГ"ЕООД срещу
постановеното от първата инстанция решение в частта на уважаване на предявените от
наемодателя- ищец искове, както и в частта на отхвърляне на предявените от наемателя
– ответник насрещни искове. Изложени са доводи за неправилност на постановеното
решение в посочената част, поради необоснованост, нарушение на материалния закон
и процесуалните правила. Поддържа, че не е давал съгласие в наетото помещение да
бъде подавано ел.захранване, чиято стойност не съответства, според договореното, на
стойността на ел.енергията „по условията и реда на съответните служби“. Заявява, че
като наемател дължи стойност на ел.енергията, която съответства на реалните
потребления на ел.енергия в имота, чиято стойност е определена от компетентни
органи при спазване нормативната уредба, а не със завишение, което наемодателя по
свое усмотрение е определил без негово съгласие. Неправилно СРС е приел без да бъде
установено в процеса, че завишението на ползваната в имота ел.енергия се дължи на
направени от наемодателя допълнителни разходи. Съгласие за такива наемателя не е
давал и доказване в производството на тези допълнителни разходи за наемодателя не е
извършено. Същевременно наемателя е реагирал незабавно с несъгласие и отправени
възражение срещу начина на формиране на цената на потребената в имота ел.енергия,
както и срещу нейното качество и непостоянно напрежение, което му е причинило
чести проблеми при ползването на имота. Доколкото в случая помещението е било
наето за да бъде ползвано за „съхранение на компютърна техника и за сървърно
помещение“ се предполага и консумация на ел.енергия с нормални характеристики.
Неправилно съдът приел в решението си, че наемателя се е съгласил с вида,
количеството и качеството на подаваната в имота ел.енергия. За обосноваване на този
извод пред СРС не са събрани доказателства. Напротив събрани са такива за
отправените от наемателя ответник възражения, които са довели и до прекратяване на
3
договора за наем. Именно и с оглед недобросъвестното поведение на наемодателя –
ищец, съдът е следвало да уважи претенцията за неустойка на наемателя за
предсрочното прекратяване на договора /раздел пети, точка трета от договора/. По
отношение на претенцията за заплащане на наем до 23.04.2018 г. заявява, че съдът
неправилно при постановяване на решението не е съобразил, че вземането за наем до
посочената дата и такса за почистване с ДДС са погасени, чрез прихващане със
вземането на наемателя за сумата 750.00 лв. – платен депозит на 04.01.2018 г.,
изявление за което е направено с подадената на 25.05.2018 г. нотариална покана.
Претенцията на наемодателя за заплащане на обезщетение за вреди нанесени в наетия
имот счита за неоснователна, доколкото в производството не били установени такива.
Искът не бил установен по основание и размер и съдът неправилно приел, че
наемодателят реално е понесъл такива вреди, които ответникът счита за
предполагаеми. Правилни са формираните от съда изводи, че наемодателят е знаел и е
дал съгласие за направените в стените на наетото помещение отвори. Това е
установено в производството и чрез събраните доказателства. Неправилно и
необосновано обаче съдът е приел, че това са вреди причинени на наемодателя във
връзка с наемния договор, които следва да бъдат възстановени от наемателя. В случая
се касае за извършено преустройство в имота със съгласието и знанието на
наемодателя. С оглед това наетата вещ е върната в състояние, в което е преведена с
позволението на наемодателя още при наемането на имота. Отправя искане за
отхвърляне исковете на наемодателя- ищец и уважаване на насрещните искове.
Претендира разноски.
В срок е депозиран отговор на въззивната жалба от „Р.-К." ООД, в който е
изразено становище за нейната неоснователност. Претендира разноски.
Софийски градски съд, след като прецени събраните по делото доказателства и
взе предвид наведените във въззивната жалба пороци на атакувания съдебен акт,
намира за установено следното:
Производството е образувано по предявени от „Р.К."ООД срещу „Р..БГ'ЕООД"
искове:
1. с правно основание чл.232 ал.2 от ЗЗД за заплащане на сумата 1800,00 лв.,
представляваща неплатен наем за периода 01.04.2018г. - 31.05.2018г. /по 900,00 лв.
месечно/ по договор за наем на недвижим имот от 04.01.2018г., ведно със законната
лихва върху главниците от датата на подаването на исковата молба до окончателното
им изплащане;
2. с правно основание чл.232 ал.2 от ЗЗД за заплащане на сумата от 3141,74 лв. -
неплатени консумативи за имота, предмет на договор за наем от 04.01.2018г., както
следва: 2262,14 лв. - незаплатена консумирана електрическа енергия за м. март 2018г.;
30,00 лв. - неплатена такса хигиенист за м. март 2018г.; 825,00 лв. - незаплатена
4
консумирана електроенергия за м. април 2018г.; 25,00 лв. - такса за хигиенист за м.
април 2018г., ведно със законната лихва върху главниците от датата на подаването на
исковата молба до окончателното им изплащане;
3. с правно основание чл.233 ал.1 изр.2 от ЗЗД за заплащане на сумата от 4630,00
лв., представляваща обезщетение за причинени вреди на веща, предмет на договора за
наем, свързани с конструктивни промени в същата, ведно със законната лихва върху
главницата считано от датата на подаване на исковата молба до окончателното й
изплащане;
4. с правно основание чл.92 от ЗЗД за заплащане на сумата от 495,00 лв. -
неустойка за забава върху главницата от 900,00 лв. - неплатен наем за м. април 2018г.
за периода 06.04.2018г. - 16.08.2018г.;
4. с правно основание чл.92 от ЗЗД за заплащане на сумата от 382,50 лв. -
неустойка за забава върху главницата от 900,00 лв. - неплатен наем за м. май 2018г. за
периода 06.05.2018г. - 16.08.2018г.;
5. с правно основание чл.92 от ЗЗД за заплащане на сумата от 250,00 лв. -
неустойка за периода 01.06.2018Г. - 11.06.2018Г.
При условие на евентуалност спрямо претенциите по чл.232 ал.2 ЗЗД за периода
01.05.2018г. - 11.06.2018г. при установяване, че договорът за наем е прекратен на
09.05.2018., то ищецът претендира:
-на основание чл.232 ал.2 от ЗЗД сумата от 267,29 лв. - неплатен наем за периода
01.05.2018г. - 09.05.2018г.;
- на основание чл.92 от ЗЗД-неустойка за забава върху главницата от 267,29 лв.
за периода 06.05.2018г. - 16.08.2018г. в размер на 111,05 лв.
В отговора на исковата молба ответникът оспорва предявените искове, като
твърди, че ищецът е неизправна страна по договора за наем от 04.01.2018г., поради
което и договорът е развален от ответника с изявление от 23.04.2018г., считано от
30.04.2018г., поради което и предявява насрещен иск с правно основание чл.92 ал.1 от
ЗЗД за заплащане на сумата от 750,00 лв. - неустойка по p.V т.3 от договор за наем от
04.01.2018г.
Настоящият състав на въззивния съд намира, че първоинстанционното решение
е валидно и допустимо, поради което същия дължи произнасяне на съществото на
правния спор в рамките на заявените с въззивната жалба доводи, съобразно нормата на
чл. 269, изр. 2 ГПК.
В производството е установено и страните не спорят, че на 04.01.2018 г. са
сключили договор за наем на недвижим имот, по силата на който „Р.К."ООД е отдал
под наем на „Р..БГ'ЕООД" за временно и възмездно ползване недвижим имот,
представляващ помещение № 9 с площ от 150 кв.м., находящо се на втори етаж и
5
представляващо обособена част от имот XIV-655 с предназначение – „за производство
и склад“, който наемателят е приел да ползва „за съхранение на компютърна техника и
сървърно помещение“ /чл.8 от договора/.
От договора се установява, че същият е със срок от 12 месеца при договорена
месечна наемна цена – 750 лв. без ДДС месечно; предвидено e задължение за
заплащане от страна на наемателя на такса хигиенист 25 лв. без ДДС месечно;
предвидено е задължение за наемателя за заплащане на ел.енергия въз основа на
реално консумираните количества. В раздел четвърти, точка 1 от договора е
предвидено, че наемателя е длъжен да заплаща в срок уговорения месечен наем и
консумативните разходи по условията и реда на съответните служби, като ел.енергия,
отопление, вода и др.
В чл.4 от договора предвидили, че при подписване на договора наемателя
заплаща депозит в размер на 750 лв. за изпълнение на договора, като чрез
представения пред първата инстанция приходен касов ордер от 04.01.2018 г. се
установява заплащането му /л.82/.
Страните предвидили, че наемодателят е длъжен да предаде наетия имот във
вида, в който е бил приет от наемателя по време на огледа, като предаването, респ.
приемането на имота се удостоверява в приемо-предавателен протокол – неразделна
част от договора /раздел трети, точка 1 и точка 2/. В производството не е представен
протокола, в който е удостоверено състоянието на имота към момента на сключване на
договора за наем.
Същевременно в раздел четвърти, точка 4 е предвидено, че наемателят има
право да извършва трайни подобрения и реконструкции в наетия имот само след
изрично писмено съгласие на наемодателя.
Чрез договора се установява, че страните са постигнали съгласие същият да бъде
прекратяван по едностранно двумесечно писмено предизвестие на всяка от страните,
като в противен случай прекратилата страна дължи неустойка в размер на един наем
/раздел пети, точка 3/.
Установява се, че наетия имот е бил предаден от наемателя на наемодателя на
09.05.2018 г., на която дата е бил съставен протокол, в който страните са удостоверили
предаване на ключа от наетото помещение, посочили са, че е свалено съществуващото
осветление и не е възстановено; посочили са, че са свалени три броя стъкла от
прозорците и един е с нарушена конструкция; че са изрязани 10 бр. отвори в 10 бр.
панели ограждащи помещението. На посоченото наемателя е удостоверил възражение,
че ремонтите са направени с разрешение на наемодателя.
В производството е спорно кога е прекратен договора за наем и на какво
основание /поради какви причини/ е станало това; съответно какви са задълженията на
страните по договора за наем към момента на прекратяването му; нанесени ли са
6
повреди на наетия имот от наемателя.
Съдът намира, че чрез събраните в производството доказателства пред първата
инстанция се установява, че договорът за наем е бил прекратен с изтичане на
предоставения от наемателя седмодневен срок по изпратеното от него до наемодателя
писмо от 23.04.2018 г. /л.75 и л.76 от делото на СРС/ на основание чл.87, ал.1 ЗЗД- по
вина на наемодателя- ищец, считано от 01.05.2018 г. За обосноваване на този извод
съдът съобрази доказаното в производството, че в наетото помещение до посочената
дата 23.04.2018 г. е подавано неравномерно по напрежение ел.захранване, както и че
ползваната в обекта ел.енергия е била прекъсвана по определени технически причини
за кратко.
Доводите на ищеца, че не носи вина за ел.захранването на наетия обект /по
равномерност, непрекъснатост, количество и качество/, съдът намира за
неоснователни. В производството е установено чрез представените от наемодателя
писмени документи и показанията на свидетеля В.И.В., преценени съобразно
указанията на чл.172 ГПК в посочената част /като съдружник в дружеството –ищец/, че
ел.енергията /средно напрежение/ до сградата се доставя от Чез Разпределение и Чез
Трейд, като дружеството – наемодател притежава собствен трафопост и трансформира
ел.енергията от средно в ниско напрежение, която подава за наемателите на обекти в
сградата. За последното съответно дружеството – ищец начислява в цената
допълнителна добавка. С оглед това, съдът приема за доказано, че именно наемодателя
– ищец е доставял до наетия обект ел.енергия, която несъмнено е била необходима за
ползване на помещението.
Доводите на ищеца, че не е бил запознат с целта на ползване на помещението,
съдът намира за неоснователни, доколкото в съставения от страните писмен договор за
наем е упоменато за какво ще бъде ползвано помещението, а именно: „за съхранение
на компютърна техника и сървърно помещение“ /чл.8 от договора/. Именно и поради
това в посочената част, съдът не дава вяра на показанията на свидетеля В.И.В., която
сочи, че не са били уведомени за специални изисквания към помещението във връзка с
ползването на имота.
Доводите на ищеца, че не е имало никакви проблеми с ползваната в имота
ел.енергия, съдът намира за неоснователни, доколкото чрез събраните в
производството документи /разменена писмена кореспонденция/ и показанията на
свидетеля Д.М.С. /преценени съобразно изискванията на чл.172 ГПК/ се установяват
именно краткотрайни прекъсвания в ел.захранването и подаване на ел.енергия с
непостоянно напрежение, както и неправилно свързване на електромера на наетото
помещение, което несъмнено е довело до основателно съмнение у наемателя за реален
отчет и консумация в обекта по обем и цена.
Доводите на ищеца, че наемателят е бил запознат с условията на ползваната в
7
имота ел.енергия, в т.ч., че същата е била доставяна до наетите обекти от наемодателя
след трансформирането й от средно в ниско напрежение, за което съответно е следвало
да се заплаща на последния допълнителна добавка, съдът намира за неоснователни.
Договорът е сключен в писмена форма и установяване, че по същия ред и форма
страните са постигнали съгласие за посочените обстоятелства в производството не е
извършено.
Доводите на ищеца, че наемателят дължи заплащане на цена на консумирана в
обекта ел.енергия според отразеното в съставената от наемодателя фактура от
02.04.2018 г. за м.март 2018 г. и от 03.05.2018 г. – за м.април 2018 г., съдът намира за
неоснователни. При направено оспорване от наемателя срещу размера на потребената в
имота ел.енергия по количество и цена от страна на наемодателя – ищец не са
ангажирани доказателства за реалния обем на потреблението за исковия период, в т.ч.
за отчет на поставения пред наетото помещение електромер и неговите показания за
всеки от двата месеца – м.март 2018 г. и м. април 2018 г. Освен това при липса на
установяване постигнато съгласие за начисляване на допълнителна добавка върху
потребената в имота ел.енергия, съдът намира че такава не се дължи от наемателя-
ответник на наемодателя- ищец.
Същевременно в производството е установена консумация на ел.енергия в
наетия имот от страна на наемателя за исковия период м.март 2018 г. и м.април 2018 г.
Поради това съдът намира искът по чл.232 ал.2 от ЗЗД за основателен. Досежно
определяне на неговия размер съдът намира че са приложими правилата на чл.162 ГПК
и същият следва да бъде определен от съда. За обосноваване на този извод съдът
съобрази, че допусната пред първата инстанция експертиза е съдебно-счетоводна и
касае проверка на извършените от ищеца счетоводни записвания, а не снетите
показания от монтирания електромер за наетото помещение за конкретните периоди.
Същевременно съдът съобрази, че двете фактури, чийто вземания са предмет на
настоящето производство не са осчетоводени от ответника именно поради неговото
несъгласие със посочените в тях стойности за потребена в имота ел.енергия.
При така изложените изводи, съдът намира че наемателя дължи заплащане на
наемна цена за м. април 2018 г. в размер на 750.00 лв. без ДДС /900.00 лв. с ДДС/,
доколкото договорът за наем е бил прекратен считано от 01.05.2018 г., както и цена на
консумирана в имота ел.енергия за м.март 2018 г. в размер на 500.00 лв. и за м.април в
размер на 500.00 лв., които стойности са определени от съда по реда на чл.162 ГПК при
съобразяване събраните и обсъдени по-горе доказателства. В производството е
установено и съществуващо непогасено задължение за такса хигиенист в размер на
30,00 лв. с ДДС за м. март 2018г. и 30,00 лв. с ДДС за м. април 2018г.
С оглед това предявените искове по чл.232 ал.2 от ЗЗД следва да бъдат уважени
за посочените вземания и размери.
8
Възражението на наемателя-ответник, че не дължи наемна цена за м. април 2018
г., тъй като това задължение е погасено, чрез прихващане с вземането му за заплатен
предварително депозит за изпълнение на договора в размер на 750.00 лв., съдът намира
за основателно. Чрез изпратената от наемателя към наемодателя нотариална покана от
25.05.2018 г. /получена на 29.06.2018 г./ е направено едностранно извънсъдебно
изявление за прихващане на вземането на наемателя за сумата 750.00 лв.-заплатена
като депозит по сключения наемен договор със сумата дължима като месечен наем за
м.април 2018 г. възлизаща на сумата 750.00 лв. Съобразно указанията на чл.104 ЗЗД
двете вземания се считат погасени чрез прихващане считано от 25.05.2018 г., поради
което претенцията на ищеца за заплащане на наем от ответника за м.април 201г. следва
да бъде отхвърлена като неоснователна.
Чрез събраните в производството гласни доказателства – показанията на
свидетеля В.В., Д.С. и Д.Б., както и чрез удостовереното в съставения приемо-
предавателен протокол от 09.05.2018 г. се установява, че на поставените термопанели
/като ограждащи стени/ на наетото помещение са били изрязани от наемателя 10 бр.
отвори за вентилация на помещението, за което не се установи в производството
наемодателя да е дал съгласие. С оглед това доводите на въззивника –ответник, че тези
нарушения на цялостта на стените – ограждащите панели на помещението откъм
коридора са извършени със съгласие на наемодателя се явяват неоснователни. Поради
това и за понесените от наемодателя имуществени вреди причинени от наемателя по
време и в срока на действие на договора за наем последния дължи заплащане на
обезщетение по реда на чл.233 ал.1 изр.2 от ЗЗД. Същевременно в производството не е
установено какъв е точният размер на вредата на наемодателя. Представената частна
експертиза /оценителски доклад/ не е доказателствено средство събрано по реда на
ГПК, а дадените от свидетеля Д.Б. показания не обосновават конкретен размер на
вредата при отчитане на средна пазарна стойност на вещите, които са с частично
нарушена цялост, но могат да бъдат ползвани по предназначение. Съответно, в
производството не е установено, че същите са подменени с нови такива поставени на
отдаваното под наем помещение. Съответно представената от наемодателя фактура за
сумата 1400.00 лв. представлява частен диспозитивен документ, в който наемодателя е
отразил изгодни за себе си факти и не обвързва съда да приеме, че това е стойността на
вредата. Поради това, настоящият състав намира че размера на вредата възлиза на
сумата 750.00 лв., чийто размер е определен по реда на чл.162 ГПК. Поради това и
искът по чл.233 ал.1 изр.2 от ЗЗД следва да бъде уважен за посочената сума.
При тези изводи, съдът намира че претенциите за акцесорните вземания по чл.92
ЗЗД следва да бъдат отхвърлени като неоснователни.
Настоящият състав намира, че правилно и законосъобразно СРС е отхвърлил
предявения иск от наемодателя-ищец по чл.92 ЗЗД за заплащане на неустойка поради
9
прекратяване на договор за наем от 04.01.2018г. на основание раздел пети, точка трета
от същия. Както бе посочено в производството е установено, че договорът за наем е
прекратен едностранно от наемателя като изправна страна поради виновно
неизпълнение на задълженията на наемодателя да осигури ползване по предназначение
на наетото помещение в т.ч. като осигури непрекъснато подаване на ел.захранване в
имота, което да съответства на изискванията за качество. Поради това и претенцията
правилно е била отхвърлена като неоснователна.
Идентичен извод се налага и за претенцията на наемателя срещу наемодателя по
предявения насрещен иск по чл.92 ЗЗД за заплащане на неустойка поради
прекратяване на договор за наем от 04.01.2018г. на основание раздел пети, точка трета
от същия. Изводът се възприема и от настоящата инстанция, но при различни мотиви:
В случая е налице прекратяване на договора за наем, считано от 01.05.2018 г. на
основание чл.87, ал.1 ЗЗД с едностранно писмено изявление на изправната страна –
наемател, отправено до неизправната страна – наемодател, поради виновно и
неправомерно поведение на последния, което бе обсъдено по-горе. Прекратяване на
облигационната връзка от страните не е предприето по реда на раздел пети, точка
трета от договора за наем, тъй като соченото основание не изисква виновно поведение
на насрещната страна. Съответно, с посочената разпоредба е предвидено право на
насрещната страна, спрямо която е отправено предизвестие за безвиновно
прекратяване на договора да получи неустойка в договорения размер на месечна
наемна цена в случай на неспазване срока на предизвестието – двумесечен. Несъмнено
настоящата хипотеза е различна от уредената в раздел пети, точка трета от договора за
наем. С оглед установеното, съдът намира за неоснователна претенцията на наемателя
– ответник за заплащане на неустойка по договора на основание раздел пети, точка
трета от същия поради предсрочно прекратяване на договора за наем без вина.
С оглед изложеното, поради частично несъвпадане изводите на двете инстанции
в една част постановеното решение следва да бъде отменено, като неправилно.
По разноските:
С оглед изхода на спора, на основание чл.78, ал.1 и ал.3 ГПК в полза на ищеца
следва да бъдат присъдени разноски за първата инстанция в размер на 300.00 лв. На
основание чл.78, ал.3 ГПК в полза на ответника следва да бъде присъдена
допълнително сумата 500.00 лв.-разноски за първата инстанция.
С оглед изхода на спора, на основание чл.78, ал.3 ГПК в полза на ответника
следва да бъдат присъдени разноски за въззивната инстанция в размер на 1100.00 лв.
По насрещния иск, на основание чл.78, ал.3 ГПК в полза на ответника /ищец в
производството по главните искове/ следва да бъдат присъдени разноски за въззивната
инстанция в размер на 100.00 лв.
При тези мотиви, съдът
10
РЕШИ:
ОТМЕНЯ Решение № 20019379 от 21.01.2021 г., постановено по гр.д. №
55217/2018 г. по описа на СРС, ІІ ГО, 57 с-в, В ЧАСТТА, с която е:
1. Осъден „Р..БГ'ЕООД с ЕИК: ****** със седалище и адрес на управление: гр.
София, район Слатина, ул. ***** да заплати „Р.-К." ООД с ЕИК:**** със седалище и
адрес на управление: гр. София, район Искър,ул. ****-ма, както следва:
-на основание чл. 232 ал.2 от ЗЗД за сумата 1017,74 лв., представляваща
неплатен наем за периода 01.04.2018г. - 09.05.2018г. /900,00 лв. за м. април 2018г. и
217,74 лв. за 01-.09.05.2018г./ по договор за наем на недвижим имот от 04.01.2018г.,
ведно със законната лихва върху главницата от 1017,74 лв. считано от 16.08.2018г. до
окончателното й изплащане.
-на основание чл.232 ал.2 от ЗЗД за сумата от 2081.74 лв. /разлика между сумата
3141.74 лв. и сумата 1060.00 лв./, представляваща неплатени консумативи за имота,
предмет на договор за наем от 04.01.2018г., както следва: 1762.14 лв. /разлика между
сумата 2262,14 лв. и сумата 500.00 лв./ - незаплатена консумирана електрическа
енергия за м. март 2018г., ведно със законната лихва върху главниците считано от
16.08.2018г. до окончателното им изплащане.
-на основание чл.92 от ЗЗД за сумата от 495,00 лв. - неустойка за забава върху
главницата от 900,00 лв. - неплатен наем за м. април 2018г. за периода 06.04.2018г. -
16.08.2018г.;
- на основание чл.92 от ЗЗД за сумата от 111,05 лв. - неустойка за забава върху
главницата от 217,74 лв. - неплатен наем за 01.05.2018г. - 09.05.2018г. и дължима за
периода 06.05.2018г. - 16.08.2018г.,
-на основание чл.233 ал.1 изр.2 от ЗЗД за сумата от 650.00 лв. /разлика между
сумата 1400,00 лв. и сумата 750.00 лв./, представляваща обезщетение за причинени
вреди на веща, предмет на договора за наем - 10 броя отвори в термопанели, ведно със
законната лихва върху главницата считано от 16.08.2018г. до окончателното й
изплащане, както и в частта на разноските, с която в полза на „Р.-К." ООД са били
присъдени разноски над сумата 300.00 лв. до сумата 1810.18 лв.КАТО ВМЕСТО НЕГО
ПОСТАНОВЯВА СЛЕДНОТО:
ОТХВЪРЛЯ като неоснователен предявения от „Р.-К." ООД с ЕИК:**** със
седалище и адрес на управление: гр. София, район Искър,ул. ****-ма, срещу
„Р..БГ'ЕООД с ЕИК: ****** със седалище и адрес на управление: гр. София, район
Слатина, ул. *****, иск с правно основание чл. 232 ал.2 от ЗЗД за заплащане на сумата
1017,74 лв., представляваща неплатен наем за периода 01.04.2018г. - 09.05.2018г.
/900,00 лв. за м. април 2018г. и 217,74 лв. за 01-.09.05.2018г./ по договор за наем на
11
недвижим имот от 04.01.2018г., ведно със законната лихва върху главницата от 1017,74
лв. считано от 16.08.2018г. до окончателното й изплащане.
ОТХВЪРЛЯ като неоснователен предявения от „Р.-К." ООД с ЕИК:**** със
седалище и адрес на управление: гр. София, район Искър,ул. ****-ма, срещу
„Р..БГ'ЕООД с ЕИК: ****** със седалище и адрес на управление: гр. София, район
Слатина, ул. *****, иск с правно основание чл.232 ал.2 от ЗЗД за сумата от 2081.74 лв.
/разлика между сумата 3141.74 лв. и сумата 1060.00 лв./, представляваща неплатени
консумативи за имота, предмет на договор за наем от 04.01.2018г., както следва:
1762.14 лв. /разлика между сумата 2262,14 лв. и сумата 500.00 лв./ - незаплатена
консумирана електрическа енергия за м. март 2018г., ведно със законната лихва върху
главниците считано от 16.08.2018г. до окончателното им изплащане, както и 325.00 лв.
/разлика между сумата 825.00 лв. и сумата 500.00 лв./ - незаплатена консумирана
електрическа енергия за м. април 2018г., ведно със законната лихва върху главниците
считано от 16.08.2018г. до окончателното им изплащане.
ОТХВЪРЛЯ като неоснователен предявения от „Р.-К." ООД с ЕИК:**** със
седалище и адрес на управление: гр. София, район Искър,ул. ****-ма, срещу
„Р..БГ'ЕООД с ЕИК: ****** със седалище и адрес на управление: гр. София, район
Слатина, ул. *****, иск с правно основание чл.92 от ЗЗД за сумата от 495,00 лв. -
неустойка за забава върху главницата от 900,00 лв. - неплатен наем за м. април 2018г.
за периода 06.04.2018г. - 16.08.2018г.;
ОТХВЪРЛЯ като неоснователен предявения от „Р.-К." ООД с ЕИК:**** със
седалище и адрес на управление: гр. София, район Искър,ул. ****-ма, срещу
„Р..БГ'ЕООД с ЕИК: ****** със седалище и адрес на управление: гр. София, район
Слатина, ул. *****, иск с правно основание чл.92 от ЗЗД за сумата от 111,05 лв. -
неустойка за забава върху главницата от 217,74 лв. - неплатен наем за 01.05.2018г. -
09.05.2018г. и дължима за периода 06.05.2018г. - 16.08.2018г.
ОТХВЪРЛЯ като неоснователен предявения от „Р.-К." ООД с ЕИК:**** със
седалище и адрес на управление: гр. София, район Искър,ул. ****-ма, срещу
„Р..БГ'ЕООД с ЕИК: ****** със седалище и адрес на управление: гр. София, район
Слатина, ул. *****, иск с правно основание чл.233 ал.1 изр.2 от ЗЗД за сумата от 650.00
лв. /разлика между сумата 1400,00 лв. и сумата 750.00 лв./, представляваща
обезщетение за причинени вреди на веща, предмет на договора за наем - 10 броя
отвори в термопанели, ведно със законната лихва върху главницата считано от
16.08.2018г. до окончателното й изплащане.
ПОТВЪРЖДАВА Решение № 20019379 от 21.01.2021 г., постановено по гр.д. №
55217/2018 г. по описа на СРС, ІІ ГО, 57 с-в, В ЧАСТТА, с която е осъден „Р..БГ'ЕООД
с ЕИК: ****** със седалище и адрес на управление: гр. София, район Слатина, ул.
***** да заплати „Р.-К." ООД с ЕИК:**** със седалище и адрес на управление: гр.
12
София, район Искър,ул. ****-ма, както следва:
- на основание чл.232 ал.2 от ЗЗД за сумата от 1060.00 лв., представляваща
неплатени консумативи за имота, предмет на договор за наем от 04.01.2018г., както
следва: сумата 500.00 лв. - незаплатена консумирана електрическа енергия за м. март
2018г., ведно със законната лихва върху главниците считано от 16.08.2018г. до
окончателното им изплащане, както и сумата 500.00 лв. - незаплатена консумирана
електрическа енергия за м. април 2018г., ведно със законната лихва върху главниците
считано от 16.08.2018г. до окончателното им изплащане, както и за сумата 30,00 лв. -
неплатена такса хигиенист за м. март 2018г. и сумата 30,00 лв. - неплатена такса
хигиенист за м. април 2018г.;
-на основание чл.233 ал.1 изр.2 от ЗЗД за сумата от 750.00 лв., представляваща
обезщетение за причинени вреди на веща, предмет на договора за наем - 10 броя
отвори в термопанели, ведно със законната лихва върху главницата считано от
16.08.2018г. до окончателното й изплащане,
Както и на основание чл.78, ал.1 и ал.3 ГПК сумата 300.00 лв.-разноски за
първата инстанция.
ПОТВЪРЖДАВА Решение № 20019379 от 21.01.2021 г., постановено по гр.д. №
55217/2018 г. по описа на СРС, ІІ ГО, 57 с-в, В ЧАСТТА, с която са отхвърлени като
неоснователни предявените от „Р.-К." ООД с ЕИК:**** със седалище и адрес на
управление: гр. София, район Искър,ул. ****-ма срещу „Р..БГ'ЕООД с ЕИК: ****** със
седалище и адрес на управление: гр. София, район Слатина, ул. ***** искове, както
следва:
-на основание чл. 232 ал.2 от ЗЗД за сумата от 782.26 лв. /над сумата 1017,74 лв.
до пълния предявен размер от 1800,00 лв./ представляваща неплатен наем за периода
01.04.2018г. – 31.05.2018г. по договор за наем на недвижим имот от 04.01.2018г.
-на основание чл.92 от ЗЗД за сумата от 271.45 лв. /за разликата над 111,05 лв. до
пълния предявен размер от 382,50 лв. и върху главницата от 267,29 лв./,
представляваща неустойка за забава върху главницата от 217,74 лв. - неплатен наем за
01.05.2018г. - 09.05.2018г. и дължима за периода 06.05.2018г. - 16.08.2018г.
-на основание чл.233 ал.1 изр.2 от ЗЗД за сумата от 3230.00 лв. / разликата над
сумата 1400,00 лв. до претендирания размер от 4630,00 лв./, представляваща
обезщетение за причинени вреди на веща, предмет на договора за наем - 10 броя
отвори в термопанели, ведно със законната лихва върху главницата считано от
16.08.2018г. до окончателното й изплащане.
- на основание чл.92 от ЗЗД за сумата от 750,00 лв. - неустойка поради
отправено предизвестие за прекратяване на договор за наем от 04.01.2018г. на
основание раздел V, т.3 от същия.
13
ПОТВЪРЖДАВА Решение № 20019379 от 21.01.2021 г., постановено по гр.д. №
55217/2018 г. по описа на СРС, ІІ ГО, 57 с-в, В ЧАСТТА, с която е отхвърлен като
неоснователен предявеният от „Р..БГ'ЕООД с ЕИК: ****** със седалище и адрес на
управление: гр. София, район Слатина, ул. ***** срещу „Р.-К." ООД с ЕИК:**** със
седалище и адрес на управление: гр. София, район Искър,ул. ****-ма иск с правно
основание чл.92 от ЗЗД за сумата от 750,00 лв. - неустойка поради прекратяване на
договора за наем от 04.01.2018г. на основание раздел V, т.3 от същия.
ОСЪЖДА „Р.-К." ООД с ЕИК:**** със седалище и адрес на управление: гр.
София, район Искър,ул. ****-ма да заплати на „Р..БГ'ЕООД с ЕИК: ****** със
седалище и адрес на управление: гр. София, район Слатина, ул. *****, на основание
чл.78, ал.3 ГПК сумата 300.00 лв.-допълнителни разноски за първата инстанция, както
и сумата 1100.00 лв.-разноски за въззивната инстанция.
ОСЪЖДА „Р..БГ'ЕООД с ЕИК: ****** със седалище и адрес на управление: гр.
София, район Слатина, ул. ***** да заплати на „Р.-К." ООД с ЕИК:**** със седалище
и адрес на управление: гр. София, район Искър,ул. ****-ма, на основание чл.78, ал.3
ГПК сумата 100.00 лв.-разноски за въззивната инстанция.
Решението не подлежи на обжалване.
Председател: _______________________
Членове:
1._______________________
2._______________________
14