Решение по дело №402/2019 на Окръжен съд - Враца

РЕШЕНИЕ №27

 

гр.ВРАЦА,03.02.2020 год.

В ИМЕТО НА НАРОДА

 

Врачанският окръжен съд,гражданско отделение, в публичното заседание на 16.10.2019 год. в състав:

                       Председател: МИРОСЛАВ ДОСОВ

                              Членове: ПЕНКА Т.ПЕТРОВА

                                                                        мл.с.  МАГДАЛЕНА МЛАДЕНОВА

  

при секретаря Галина Емилова, като разгледа докладваното  от съдия Досов въззивно гр.дело №402/ 2019 год., за да се произнесе,взе предвид следното:

              Производството е по реда на чл.258 и сл. ГПК.                                                    С решение №79/22.04.2019 год. по гр.дело №1482/2018 год. на РС-Мездра  състав на съда е уважил предявения пред него иск с правно основание чл.124,ал.1 ГПК във вр. с чл.79,ал.2 ЗС, като е признал за установено по отношение на ответника Община Мездра, БУЛСТАТ: *********, че ищецът "РОЯЛ" ООД - гр.Мездра, ЕИК: ********* е собственик на основание давностно владение по чл.79 ЗС на следния недвижим имот: САМОСТОЯТЕЛЕН ОБЕКТ В СГРАДА с идентификатор 47714.500.1420.1.6 по кадастралната карта и кадастралните регистри на гр. Мездра, одобрени със Заповед № РД-18-1097/11.05.2018г. на изпълнителния директор на АГКК; последно изменение със заповед: няма издадена заповед за изменение на КККР; адрес на имота: гр. Мездра, "Георги Димитров" № 8, ет. 1, самостоятелния обект се намира в сграда № 1, разположена в поземлен имот с идентификатор 47714.500.1420, предназначение на самостоятелния обект: за офис, брой нива на обекта: 1, посочена в документа площ: 93.00 кв. м., прилежащи части: съответните ид. части от общите части и от правото на строеж, ниво: 1, съседни самостоятелни обекти в сградата: на същия етаж: 47714.500.1420.1.7, под обекта: няма, над обекта: 47714.500.1420.1.5, 47714.500.1420.1.7.

              Със същото решение и на основание чл.78,ал.1 ГПК съдът е осъдил ответника Община Мездра да заплати на ищеца "РОЯЛ"ООД - гр.Мездра   сумата от 2506.52 лв. деловодни разноски.                                                                                   Решение №79/22.04.2019 год. е обжалвано от ответника Община Мездра. Жалбоподателят поддържа,че решението е неправилно, като постановено  в противоречие с материалния закон, както и необосновано, тъй като изводите на съда не се подкрепят от доказателствата по делото. Сочи, че за имота има издаден АЧОС /акт за частна общинска собственост/ от 07.10.1997 год., при което и предвид наложения  от 06.06.2006 год. мораториум  върху придобивната давност по отношение на такива имоти ищецът е следвало да докаже владение, започнато преди 06.06.2001 год. Прави подробен анализ на събраните по делото гласни и писмени доказателства и счита,че ищецът не е успял да докаже такова владение по безспорен начин както до дата 06.06.2001 год., както и добросъвестно владение след това. Намира правния извод на съда за основателност на иска за неправилен и необоснован. Моли обжалваното решение да бъде отменено, а искът отхвърлен. Не сочи и не представя нови доказателства. Претендира разноски.                                                                                          В срока по чл.263,ал.1 ГПК ищецът в първоинстанционното производство "РОЯЛ" ООД - гр. Мездра, ЕИК: ********* е депозирал отговор, в който мотивира становище за неоснователност на въззивната жалба.Не сочи и не представя нови доказателства. Също претендира разноски.

Въззивната жалба е процесуално допустима - подадена е от лице с правен интерес в установения от ГПК преклузивен срок против подлежащ на обжалване съдебен акт.

За да се произнесе по нейната основателност, настоящият състав съобрази следното:

              Гражданско дело №1482/2018 год. по описа на РС-Мездра е образувано по искова молба на  "РОЯЛ" ООД - гр. Мездра, ЕИК: *********,с която ищецът е предявил против Община Мездра, БУЛСТАТ: ********* иск с правно основание чл.124,ал.1 ГПК във вр. с чл.79,ал.2 от ЗС за признаване за установено по отношение на ответника на правото му на собственост върху описания по-горе недвижим имот.

              Според изложеното в исковата молба, на 08.07.1999 год ищецът е сключил договор за покупко-продажба на недвижим имот, обективиран в нотариален акт № 189, том I, нот. дело № 1003/1999 год. на В.Х. – съдия по вписванията при РС-Мездра, с "Чъки Филмс Къмпани" ООД, по силата на който е придобил собствеността върху недвижим имот – КИНО, находящо се на централния площад в гр. Мездра, бул. "Георги Димитров" № 8, със застроена площ 918 км. м., представляващо целия първи етаж от двуетажна сграда, построена през 1969 г., състоящо се от кино салон и прилежащи помещения на I-ви и II-ри етаж – кинокабина и спомагателни помещения към нея, заедно със съответните (припадащи се) идеални части от прилежащия на цялата сграда терен (земя), представляваща имот с планоснимачен № 1420 от квартал 64 по регулационния план на гр. Мездра, срещу цена от 90000 DEM. Част от така описаната сграда и включено в общата застроена площ на първия етаж като спомагателно помещение  към киносалон, се явява сладкарница с площ от около 90 кв. м., находяща се в северозападната част на сградата, владението върху която е предадено от продавача на купувача в деня на изповядване на прехвърлителната сделка заедно с владението върху останалата част от продадения недвижим имот и оттогава "Роял" ООД упражнява владението си непрекъснато, явно и необезпокоявано през целия период от установяването му, включително и към момента на сезиране на съда, с намерението, че е собственик на имота въз основа на сключения на 08.07.1999 год. договор за покупко-продажба с "Чъки Филмс Къмпани" ООД.

              Първоначално след снабдяване  с необходимите строителни книжа и разрешения обектът е преустроен и ползван като бирария, а впоследствие е преустроен на банков офис и отдаден под наем за срок от 10 години на "Райфайзенбанк /България/"ЕАД. Във връзка с извършени вътрешни преустройства и пристрояване на сградата с обособяване на офиси, магазини, заведения и други обекти, през 2008 г. и 2009 г. ищецът се е снабдил и с констативни нотариални актове за собственост, издадени въз основа на писмени доказателства и надлежно вписани в СВ-гр.Мездра.                                                        През 2018 год. ищецът подал до Главния архитект на Община Мездра заявления за одобряване на инвестиционен проект и издаване на разрешение за строеж за "Преустройство на част от банков офис на "Райфайзенбанк" – I – ви етап в заведение за бърза закуска", по които на 15.10.2018 год са постановени откази, мотивирани със съществуващ гражданско правен спор за собствеността на обекта, поради наличието на издаден Акт за частна общинска собственост №2 от 07.10.1997 год. за същия обект. Така ищецът разбрал, че ответникът Община Мездра оспорва правото му на собственост, претендирайки, че същият представлява   частна общинска собственост, което обуславя правния му интерес от предявявяне на установителен иск за собственост.

               Ищецът се е позовал  на изтекла в негова полза кратка придобивна давност,изтекла преди влизане в сила на мораториума за придобиване по давност на имоти – частна държавна или общинска собственост, въведен с  § 1 от ЗИДЗС (обн. ДВ, бр. 46 от 06.06.2006 г.), като е посочил, че той е владял от 08.07.1999 год. със съзнанието, че е собственик,без да знае ,че праводателят му не е собственик, което квалифицира владението му като добросъвестно по смисъла на чл.70,ал.1 от ЗС.

В срока по чл.131 ГПК ответникът е депозирал отговор, с който е оспорил предявения иск, като неоснователен и недоказан. Оспорил е твърдението, че ищецът владее процесния недвижим имот от 1999 год., както и че владението върху имота е добросъвестно. Заявил е,че към онзи момент имотът е бил предоставен от Община Мездра на Общинска фирма Хлебозавод "Зора" – гр. Мездра, както и че нотариалният акт за продажба на сградата на киното от "Чъки Филмс Къмпани" ООД на "Роял" ООД не е правно основание, годно да направи владелеца собственик. Според него,  актът за частна общинска собственост върху обекта е надлежно вписан преди датата на сключване на сделката между ищеца и неговият праводател, което водело до недобросъвестност на владението на купувача, който е следвало да знае, че праводателят му не е собственик. Освен това, още към 1999 год. управителят на "Роял"ООД е знаел, че имота е общински и е отправял покани към Община Мездра за изясняване на проблема със собствеността.

По делото са събрани писмени и гласни доказателства. Допусната е и е изслушана специализирана съдебно-техническа експертиза, която е отговорила на поставените въпроси, като заключението на вещото лице е прието без възражения от страните.

От тези доказателства е установена следната фактическа   обстановка:

На 08.07.1999 год. "Роял" ООД е сключило договор за покупко-продажба, обективиран в нотариален акт №189, том I, дело № 1003/1999 год. на В.Х. – съдия по вписванията при РС-Мездра с "Чъки Филмс Къмпани" ООД, по силата на който е закупило правото на собственост върху недвижим имот – КИНО, находящо се на централния площад в гр. Мездра, бул. "Георги Димитров" № 8, със застроена площ 918 км. м., представляващо целия първи етаж от двуетажна сграда, построена през 1969 год., състоящо се от киносалон и прилежащи помещения на I-ви и II-ри етаж – кинокабина и спомагателни помещения към нея, заедно със съответните (припадащи се) идеални части от прилежащия на цялата сградата сграда терен (земя), представляваща имот с планоснимачен № 1420 от квартал 64 по регулационния план на гр. Мездра срещу цена от 90 000 DEM.

Според описанието на имота в нотариалния акт, като част от първия етаж на сградата и  включен в посочената в акта застроена площ на етажа, предмет на сделката е и спорния самостоятелен обект в сградата, представляващ "сладкарница", който извод се налага и от заключението на изслушаното по делото вещо лице. Вещото лице инж. И.Й.е посочил,че след замерване на място и след изключване на построените от "Роял" ООД след придобиване на сградата стълби, навеси и козирки, сградата е със застроена площ 881.56 кв. м., което означава, че площта на първия й етаж след закръгление е именно 882.00 кв.м. Заключението на вещото лице е, че в тази площ влиза и площта на самостоятелен обект 47714.500.1420.1.6  с площ от 93 кв. м., като в одобрените през 1961 год. проекти за Кино и Магазин, реализирани през 1969 год., фигурира и обект "Сладкарница" на първия етаж. За цялата сграда е издаден акт №164 за държавна собственост на недвижим имот от 10.05.1970 год. Актът е издаден от Градски народен съвет-гр.Мездра и съгласно него застроената площ на сградата е 918.00 кв.м. Сградата е на два етажа- първи етаж -киносалон, втори етаж-магазин на ДТП"Градска търговия".

АДС №164/10.05.1970 год. фигурира като приложение към договор за покупко-продажба, обективиран в нотариален акт №189, том I, дело № 1003/1999 год. на съдия по вписванията при РС-Мездра,в който е посочено,че продаденият недвижим имот КИНО е със застроена площ от 918 кв.м.

Пак според вещото лице, в обекта са извършвани преустройства съгласно удостоверение №3/01.02.2002 год. и удостоверение №27/12.12.2007 год. -  първо от сладкарница в бирария, а след това от бирария в банков офис на "Райфайзенбанк", каквото е било и  последното му ползване.

За конкретния обект - "сладкарница", по делото е приет и не е оспорен от ответника договор за наем от 23.05.2001 г., сключен между "Роял"ООД и ЕТ "Роял-Н.З.", заедно с приемо-предавателен протокол към него, с който "Роял" ООД е предоставил на ЕТ "Роял-Н.З." за временно и възмездно ползване помещение от 80 кв.  м. (обект "Сладкарница"), находящо се в сградата на кино "Роял". Договорът е със срок 5 години, считано от 23.05.2001 год. Представени са множество удостоверения, разрешения и лицензии за осъществяване на търговска дейност от наемателя в обект - Бирария "Роял", включително санитарно разрешително за издаване на лиценз за производство /търговия/ с алкохолни напитки и тютюневи изделия №233/04.06.2011 год., издаден от ХЕИ-гр.Враца на Н.З.  за обект "бирария" в гр.Мездра, ул. "Г.Димитров" №8 и Удостоверение №3/01.02.2002 год. за въвеждане в експлоатация на строеж "Вътрешно преустройство на съществуваща сладкарница за бирария без извършване на СМР".

 По искане на ищеца като свидетел е разпитан М.З., който е обяснил, че в периода 1999 год-2006 год. е бил съдружник в "Роял" ООД и е заявил, че лично е бил ангажиран със сделката за сградата на киното, сключена с "Чъки Филмс Къмпани" ООД през 1999 год., която е включвала целия първи етаж на сградата, заедно с всички помещения и обекти в него и поради тази причина в нотариалния акт е била посочената застроената площ на сградата по данни от акта за държавна собственост, с който продавачът се е легитимирал за собственик. След закупуване на сградата първо е възстановено киното, а фоайето пред него е преустроено на кафе. Впоследствие е направен ремонт на цялата сграда. Сладкарницата е направената на бирария, която е започнала да функционира през м. май 2001 год., като е отдадена под наем на едноличния търговец на съпругата на свидетеля – ЕТ "Роял". Бирарията е работила до средата на 2006 год., когато за обекта е сключен договор за наем с "Пощенска банка“, а през 2007 год. е сключен договор за наем с "Райфейзенбанк" и бирарията е преустроена в банков офис, с каквото предназначение продължава да е и в момента. Свидетелят е отрекъл да са предявявани претенции за собственост от трети лица, включително и от общината до момента, в който е поискано разрешение за преустройство на обекта от банков офис в заведение. Посочил е, че ключовете от сградата и владението върху нея реално са предадени от продавача една-две седмици преди деня на сделката. Сладкарницата е била заключена и е ползвана за склад. Според свидетеля, през всичките години "Роял" ООД е заплащало данъци и за този обект.

По искане на ищеца като свидетел е разпитана М.В., която е обяснила,  че през юни 2000 год. е започнала работа като продавач на пуканки и сладолед пред киното, а след това е правила сандвичи в кафе "Роял" до май 2001 год., когато е открита бирария "Роял" на мястото на някогашната сладкарница на киното, където е назначена за готвач. На това място продължила да работи до средата на 2006 год, ,когато бирарията е закрита. Заявила е, че преди бирарията обектът е бил сладкарница към киното, и при започване й на работа в "Роял" ООД обектът е бил заключен и е ползван като склад. Заявила е, че не е имало претенции от други лица за този обект, а ежегодно докато е работила пред бирарията през летния сезон са поставяни маси за клиенти.

По искане на ищеца като свидетел е разпитана  Д.П., която е работила в градоустройство в Община Мездра през периода 1999 г. – 2006 год. Според нея сладкарницата към киното е станала собственост на "Роял" ООД, тъй като според старите проекти на киното сградата е водена като киносалон със сладкарница и поради тази причина, докато е работила в общинската администрация по преписки по издаване на разрешения за извършване на преустройства, удостоверения за въвеждане в експлоатация и други строителни книжа, не е повдиган въпросът и не е имало съмнение за Общината, че "Роял" ООД е собственик на сладкарницата. Личните наблюдения на свидетелката са, че "Роял" ООД е ползвало целия първи етаж от сградата на киното, като е извършило множество преустройства и ремонти в него. Според свидетеля Павлова, актът за общинска собственост от 1997 год. е бил известен на общинската администрация, но поради съществените разминавания в описанието на актувания имот спрямо обект – сладкарница в сградата на киното, не е имало съмнения, че се касае за различни обекти.

По искане на ответника като свидетел е разпитана Х.Ч., която е заявила,че е настоящ служител на общинската администрация на ответника в отдел "Общинска собственост", а в периода от 1997 год. до 2006 год. е работила в отдел "Техническа служба". Заявила е,че от началото на 90-те години до 2006 год.  сладкарницата в сградата на киното е била предоставена на общинско търговско дружество Хлебозавод "Зора" и е функционирала като сладкарница до края на 2001 год. "Роял"ООД е придобило сладкарницата по силата на нотариален акт,  който е бил вписан в разписния лист и е бил известен на общинската администрация, но служителите са се чудели как продавачът се е легитимирал като собственик с акт за държавна собственост, без да е отписан от областния управител. Според свидетелката сладкарницата не е била към киното, а е била построена със средства на градски народен съвет съвместно с държавната кинефикация. Спомня си, че със служители на общината са си купували пасти и тригуни от сладкарницата в обедните почивки, но не може да каже кой точно е извършал дейност в нея, въпреки че е заявила, че не е било "Роял" ООД. След като е започнала работа в отдел "Общинска собственост"  й е станало известно, че има документация за претенции от г-н Михайлов към сладкарницата, който е бил уведомен, че сладкарницата не е била в активите на търговското дружеството, от което "Роял" ООД е закупило сградата на киното. Потвърдила е, че пред бирарията е имало маси през  2002 год., както и че лично е посещавала това заведение за обяд, но чак през 2006 год. Изразила е учудването си, че общината е загубила обекта си, без да предприеме мерки,  като е заявила, не е било в правомощията й да се намесва.

При тази фактическа обстановка и след съвкупния анализ на събраните доказателства съставът на РС-Мездра е постановил обжалваното решение решение №79/22.04.2019 год.,с което уважил предявения иск.

Решението е валидно,допустимо и правилно и следва да бъде потвърдено при изложените в него мотиви, които настоящият състав споделя изцяло и към които препраща на основание чл.272 от ГПК.

В допълнение и във връзка оплакванията в жалбата следва да се добави следното:

При сключването на договора за покупко-продажба на 08.07.1999 год. продавачът "Чъки Филмс Къмпани"ООД - гр.Враца се е легитимирал като собственик на продавания недвижим имот с АДС №164/10.05.1970 год. Този акт за държавна собственост е издаден за цялата построена през 1969 год. сграда, включително и за обект "сладкарница",  и  съгласно него застроената площ на сградата е 918.00 кв.м.  Сградата е на два етажа- първи етаж -киносалон, втори етаж-магазин на ДТП"Градска търговия", а с нотариален акт №189, том I, дело № 1003/1999 год. ищецът "Роял"ЕООД е закупил целия първи етаж от тази сграда, състоящ се от киносалон и прилежащи помещения.,посочен като такъв с площ именно 918 кв.м.

От изложеното по-горе следва несъмнения извод,че при сключване на сделката купувачът "Роял"ООД е бил със съзнанието че купува и сладкарницата, доколкото по делото няма спор,че в площта на първия етаж влиза и площта на спорния обект, отразен като самостоятелен обект 47714.500.1420.1.6  с площ от 93 кв. м. по кадастралната карта и кадастралните регистри на гр.Мездра. Сделката е сключена  в предписаната от закона нотариална форма и у купувача не е имало съмнения, че праводателят му не е собственик.

Такива съмнения той не е имал до 15.10.2018 год., когато по подадени от него до Главния архитект на Община Мездра заявления за одобряване на инвестиционен проект и издаване на разрешение за строеж за "Преустройство на част от банков офис на "Райфайзенбанк" – I – ви етап в заведение за бърза закуска", по които на 15.10.2018 год е получил откази, мотивирани със съществуващ гражданско правен спор за собствеността на обекта, поради наличието на издаден Акт за частна общинска собственост №2 от 07.10.1997 год. за същия обект.

В тази връзка няма как да бъде споделен доводът на жалбоподателя,че още през 1999 год. Общината се е противопоставила на владението на ищеца, изпращайки му на 13.12.1999 год. писмо, чието получаване е ирелевантно за спора. Писмо изх.№26-00-47/13.12.1999 год., адресирано до тогавашния управител на "РОЯЛ"ООД,  е представено по делото/ л.50/ и от  него може да се изведе, че според Кмета на Община Мездра "сладкарницата към киносалона" е собственост на Община Мездра, но няма никакви данни то да е достигнало до адресата. Освен това, буди недоумение защо в това писмо не е посочено, че за обекта "Сладкарница" още през 1997 год. е съставен акт за общинска собственост.

При позоваването на този АОС и при достигане на писмото до адресата съдът би приел, че Община Мездра е оспорила правото на собственост  на ищеца. Но както бе посочено и по-горе, такива данни няма, а и няма никаква логика да се приеме, че ищецът не би защитил правата, които счита, че има в един период от около 19 години.

При възприемане на горното, и настоящият състав приема,че още след сключване на договора на 08.07.1999 год. ищецът е установил владение върху целия закупен имот, включително и сладкарницата, като е владял със съзнанието, че е собственик. Предприел е ремонт на сградата, като първоначално е ползвал сладкарницата като склад, а по-късно и като търговски обект - бирария, в периода от 23.05.2001 год. до средата на 2006 год. След това от 2007 год. до 2018 год. обектът след извършено преустройство, разрешено по надлежния начин, е ползвано като банков офис. Няма никакви данни пред този период владението и собствеността му да са оспорвани било от Община Мездра, било от трети лица.

Съгласно разпоредбата на чл.70,ал.1 ЗС, владелецът е добросъвестен, когато владее вещта на правно основание, годно да го направи собственик, без да знае, че праводателят му не е собственик или че предписаната от закона форма е била опорочена. Достатъчно е добросъвестността да е съществувала при възникване на правното основание. При установеното от фактическа страна и въззивният съд намира, че ищецът е установил и упражнявал през целия период от сключване на прехвърлителната сделка с "Чъки Филмс Къмпани" ООД до подаване на исковата молба добросъвестно владение върху спорния недвижим имот, което е придобил въз основа на валидна сделка, сключена в предписаната от закона форма, без да знае, че праводателят му не е бил собственик. Към влизане в сила на разпоредбата на § 1 от ЗИДЗС (Обн., ДВ, бр. 46 от 06.06.2006 год.), с която е въведен мораториум върху течението на давностни срокове за придобиване на имоти – частна държавна или общинска собственост, чието действие продължава, считано и към настоящия момент, в полза на ищеца е бил изтекъл 5-годишния давностен срок,  поради което същият е придобил правото на собственост въз основа на давностно владение върху описания в исковата молба недвижим имот, и искът му да бъде признат за собственик на това основание се явява основателен.

Като е достигнал до същия правен извод,първоинстанционният съд е постановил правилно и обосновано решение, което следва да бъде потвърдено.

При този изход на спора на въззиваемия следва да бъдат присъдени и направените разноски за адвокатска защита пред въззивната инстанция от 1920.00 лева.

Водим от горното, Окръжен съд-Враца

 

                                             Р  Е  Ш  И  :  

 

ПОТВЪРЖДАВА решение №79/22.04.2019 год. по гр.дело №1482/2018 год.по описа на Районен съд - Мездра.

ОСЪЖДА Община Мездра, БУЛСТАТ: *********, със седалище и адрес: гр.Мездра, ул."Христо Ботев" №27 да заплати на "РОЯЛ"ООД, ЕИК: *********, със седалище и адрес на управление: гр.Мездра, ул."Георги Димитров" №8 сумата от 1920.00 лева - разноски за адвокатска защита пред въззивната инстанция.

Решението подлежи на касационно обжалване пред Върховен касационен съд в едномесечен срок от връчването му на страните.

 

 

ПРЕДСЕДАТЕЛ:                                     ЧЛЕНОВЕ:1.                    2.