№ 13171
гр. София, 19.03.2025 г.
СОФИЙСКИ РАЙОНЕН СЪД, 76 СЪСТАВ, в закрито заседание на
деветнадесети март през две хиляди двадесет и пета година в следния състав:
Председател:БИЛЯНА СИМЧЕВА
като разгледа докладваното от БИЛЯНА СИМЧЕВА Гражданско дело №
20241110166788 по описа за 2024 година
Производството е по реда на чл. 140 ГПК.
Производството е образувано по предявени от „ЦЛХ“ ЕООД срещу
„ЕСТЕРА 2018“ ЕАД кумулативно обективно съединени искове, както следва:
1/ Отрицателен установителен иск с правно основание чл. 124, ал. 1
ГПК за признаване за установено по отношение на ответника, че ищецът не
му дължи сумата от 3579,01 лв., представляваща 77% от таксата за
управление и поддръжка за периода от 01.07.2023 г. до 30.09.2023 г.,
договорена с Договор за управление и поддръжка, сключен на основание чл. 2
ЗУЕС, за което вземане ответникът е издал фактура № 210/12.07.2024 г.; и
2/ Осъдителен иск с правно основание чл. 59, ал. 1 ЗЗД за осъждане
на ответника да заплати на ищеца сумата от 702,75 лева – стойност на
потребена вода от нерегистрирани водочерпещи прибори, заплатена от ищеца
в полза на „Софийска вода“, с която сума ответникът се е обогатил за сметка
на ищеца посредством спестяване на разходи.
В исковата молба се твърди, че ищецът е придобил от ответника,
посредством направена от него непарична вноска в капитала на ищцовото
дружество, съгласно Учредителен акт на „ЦЛХ“ ЕООД, вписан в службата по
вписвания при Агенция по вписванията с Акт № 17, том XLI, дело 27854/2023
г., вх. Per. № 36573 от 01.06.2023 г., следните недвижими имоти:
1. Апартамент № 3 (три) (преустроен от Ателие № 3 (три)), със
застроена площ 132,34 (сто и тридесет и две цяло и тридесет и две стотни) кв,
м„ на 4 (четвърти) етаж, на кота +10,75 (плюс десет цяло и седемдесет и пет
стотни) метра, състоящо се от: работно помещение с кухненски бокс, работно
помещение, работно помещение, две бани с тоалетна, антре, коридор и
балкон, при съседи на ателието: коридор, ателие № 2, двор, двор, ателие № 4,
ЗАЕДНО с 0,996% (нула цяло и деветстотин деветдесет и шест хилядни
процента) идеални части от общите части на цялата сграда, което ателие
съгласно схема № 15-180219/21.02.2021 г,, изд. от СГКК град София,
представлява САМОСТОЯТЕЛЕН ОБЕКТ в сграда с идентификатор
68134.1007.2181.1.9; и
2. Склад В2-02 (буква „В“ две - нула две), със застроена площ по
таблица за площообразуване от 4,28 (четири цяло и двадесет и осем стотни)
1
квадратни метра, на втори сутеренен етаж, на кота -7.00 (минус седем) метра,
при съседи на склада: Подземно паркомясто № 136 (сто тридесет и шест) към
паркинг В2, Подземно паркомясто № 137 (сто тридесет и седем) към паркинг
В2, коридор, склад В2-05 и Склад В2-01, ЗАЕДНО с 0,010% (нула цяло и десет
хилядни процента) идеални части от общите части на цялата сграда, който
склад, представлява САМОСТОЯТЕЛЕН ОБЕКТ в сграда с идентификатор
68134.1007.2181.1.84; и
3. Паркомясто № 112 (сто и дванадесет) с площ от 17,75
(седемнадесет цяло и седемдесет и пет стотни) кв.м., находящо се на ниво -2
(минус две), на кота -7,00 (минус седем цяло) метра на сградата, при съседи
съгласно одобрен архитектурен проект: Паркомясто № 113, от две страни -
алея за маневриране на подземния паркинг, етажен коридор, ЗАЕДНО с
1,859% (едно цяло и осемстотин петдесет и девет хилядни върху сто) идеални
части от общите части на Паркинг В2, ЗАЕДНО с 0,207% (нула цяло и двеста
и седем хилядни процента) идеални части от общите части на цялата сграда,
което паркомясто представлява 41,83/1850,85 (четиридесет и едно цяло и
осемдесет и три стотни върху хиляда осемстотин и петдесет цяло и осемдесет
и пет стотни) идеални части от Паркинг В2 (буква „В“ две), със застроена
площ от 1850,85 (хиляда осемстотин и петдесет цяло и осемдесет и пет
стотни) кв.м., на 2 (втори) сутеренен етаж, на кота -7,00 (минус седем) метра -
САМОСТОЯТЕЛЕН ОБЕКТ в сграда с идентификатор 68134.1007.2181.1.82,
и
4. Паркомясто № 113 (сто и тринадесет) с площ от 12,00 (дванадесет)
кв.м., находящо се на ниво -2 (минус две), на кота -7,00 (минус седем цяло)
метра на сградата, при съседи съгласно одобрен архитектурен проект:
Паркомясто № 112, етажен коридор, стълбищна клетка, пом. Помещение и
алея за маневриране на подземния паркинг, етажен коридор, ЗАЕДНО с
1,257% (едно цяло и двеста петдесет и седем хилядни върху сто) идеални
части от общите части на Паркинг В2, ЗАЕДНО с 0,140% (нула цяло и сто и
четиридесет хилядни процента) идеални части от общите части на цялата
сграда, което паркомясто представлява 28,29/1850,85 (двадесет и осем цяло и
двадесет и девет стотни върху хиляда осемстотин и петдесет цяло и осемдесет
и пет стотни) идеални части от Паркинг В2 (буква „В“ две), със застроена
площ от 1850,85 (хиляда осемстотин и петдесет цяло и осемдесет и пет
стотни) кв.м., на 2 (втори) сутеренен етаж, на кота -7,00 (минус седем) метра –
САМОСТОЯТЕЛЕН ОБЕКТ в сграда с идентификатор 68134.1007.2181.1.82.
Сочи, че на 15.06.2023 г. между страните, на основание чл. 2 ЗУЕС, е
сключен Договор за управление и поддръжка на недвижими имоти в
предвидената от закона форма за действителност – писмена с нотариална
заверка на подписите, в чл. 2.2. от който са описани услугите и дейностите,
които ответникът се е задължил да извършва във връзка с поддръжката и
управлението на общите части.
Ищецът твърди, че считано от датата на придобиване на недвижимите
имоти до датата на предявяване на настоящия иск, ответното дружество
„ЕСТЕРА 2018“ ЕАД не е изпълнявало задълженията си по чл. 2.2 от Договора
за управление и поддръжка на общите части на сградата в пълен обем, както
следва:
Не е извършвано качествено ежеседмично почистване на общите части
на сградите в периода от месец юли 2023 г. до месец август 2024 г.;
Не е извършвано ежемесечно почистване с водоструйка на общите части
на подземен паркинг – от въвеждане на сградата в експлоатация до месец
август 2024 г. е направено само веднъж.
Не е извършвано ежемесечно почистване на подземен паркинг (без
2
затворените гаражни клетки и паркоместата) – в рамките на исковия
период е извършено еднократно;
Не е извършвано снегопочистване на общите части, включително
рампа/подход към гараж;
Не е извършвана обща техническа поддръжка на общите системи и
инсталации в сградата и общите части в сградата;
Не е извършвано обща поддръжка на асансьорни уредби, като до края на
месец август единият асансьор не е работил;
Не е осигуряван контрол на достъпа в района на Сградата с помощта на
технически средства и 24 часа видеонаблюдение, като вместо това са
правени разходи за жива охрана, които не са включени в договора.
До месец юли 2024 не е свиквано общо събрание на етажната
собственост.
Не са водени книги на етажната собственост, нито е оказван контрол по
спазване на вътрешния ред.
Предвид посоченото, ищецът поддържа, че действителните услуги,
предоставяни от ответника за управление и поддръжка на сградата са с 77 %
по-малко, от договореното, доколкото ответникът е изпълнил в рамките на
исковия период само 23% от договорните си задължения.
Сочи съгласно подписания договор за поддръжка целият размер на
дължимата такса за управление и поддръжка от ищеца възлиза на сумата от
4648.02 лева с ДДС, за която сума ответникът е издал фактура и е
претендирал плащане.
Счита, че пропорционално на неизвършените от ответника дейности,
възложени по договора, дължимото му възнаграждение следва да бъде
намалено със 77%, т.е. със сумата от 3579.01 лева с ДДС – предмет на
настоящата искова претенция.
С оглед на това, отправя искане към съда да уважи предявения
отрицателен установителен иск и да признае, че ищецът не дължи на
ответника сумата от 3579.01 лева – възнаграждение по сключения между
страните договор за управление и поддръжка на общи части, пропорционално
не неизпълнената част от договора.
Наред с посоченото, ищецът твърди, че на 05.04.2024 г. представители
на „Софийска вода“ ЕАД, след извършена на място проверка, установили, че в
сградата има нерегистрирани водочерпещи прибори – поливно-пожарна
система и 2 чешми в подземните нива, поради което получената разлика
между общите количества вода на цялата етажна собственост и
индивидуалните водомери е разпределена на отделните етажни собственици.
Във връзка с горното, ищецът заплатил на „Софийска вода“ сумата от 702,75
лева.
Посочва, че съгласно чл. 2.2, буква h) от договора, задължение на
ответното дружество „ЕСТЕРА 2018“ ЕАД е да покрива комуналните разходи
за общите части за ток и вода.
С оглед на това, ищецът счита, че с плащането на сумата за потребена
вода от водочерпещите прибори ответникът е спестил за сметка на ищеца
разходи, поради което неоснователно се е обогатил със сумата от 702.75 лева.
Въз основа на посоченото моли съдът да уважи предявените искове.
Претендира разноски, в това число и адвокатско възнаграждение.
В срок по чл. 131 ГПК ответникът „ЕСТЕРА 2018“ ЕАД подава
3
отговор на исковата молба, с който оспорва предявените искове като
неоснователни. Посочва, че в сключения между страните договор за
управление и поддръжка по чл. 2 ЗУЕС таксата е твърдо определена на
квадратен метър площ на притежавания от ищеца самостоятелен обект в
етажната собственост. Посочва, че представения бюджет на етажните
собственици има прогнозен характер, а съгласно чл. 3.4 от сключения договор
за управление и поддръжка несъгласието на етажен собственик с някоя от
представяните услуги не е основание за неплащане на таксите. Позовава се, че
етажната собственост се управлява по реда на чл. 2 ЗУЕС, което изключва
общите правила по ЗУЕС за управление на етажната собственост, но дори при
обикновена етажна собственост таксата за поддръжка не е променлива
величина. На следващо място, поддържа, че ищцовото дружество системно не
заплаща дължимите такси за поддръжка.
Оспорва твърденията, че ответното дружество не е изпълнявало своите
задължения по договора за поддръжка и управление на етажната собственост.
Оспорва, че са заплащани за сметка на бюджета на етажната
собственост разходи за жива охрана в размер на 7 200 лв., като посочва, че
единствените разходи, заплащани от бюджета на ЕС са 480 лева на месец за
видеонаблюдение и съхранение на записите от видеонаблюдението.
Посочва, че действително за процесната сграда е осигурена жива
охрана, но тя е изцяло за сметка на ответника и никога не е изисквал
заплащането й нито от етажната собственост, нито от отделен собственик на
самостоятелен обект в етажната собственост.
Посочва, че отразената в проектобюджета сума в размер на 7 199,14 лв.
е както за видеонаблюдение, така и за техническа поддръжка на всички
инсталации в блока, домофони, канализация, парково осветление, асансьори,
видеонаблюдение, помпи и други.
Навежда, че чистотата в сградата в определен период е била по-ниска,
тъй като в обекта са се извършвали довършителни СМР и поради това общите
части са били замърсявани, въпреки че наетото за почистване дружество е
изпълнявало съвестно своите задължения.
Посочва, че се е наложило спиране на втория асансьор в сградата
поради ниска събираемост на таксите за поддръжка и управление на етажната
собственост.
На последно място, сочи, че таксата за управление и поддържане се
дължи за ангажиране на човешки и административен капацитет от страна на
ответника, организация на дейността по управление и поддръжка на етажната
собственост, разплащане с доставчици и други.
Оспорва и иска за неоснователно обогатяване, като посочва, на първо
място, че това е лично задължение на „ЦЛХ“ ЕООД към „Софийска вода“ АД
и на второ място, че начисленото по-голямо количество вода е за напълване на
синклеарната система за пожарогасене на сградата, собственост на всички
етажната собственици. Въпреки това, „Естера 2018“ АД е предявило искане
пред „Софийска вода“ АД посочените количества да бъдат начислени на
ответното дружество, но водоснабдителното дружество е отговорило, че това
е невъзможно и е отказало. Оспорва обогатяване на ответника и
неоснователно обедняване на ищеца, като навежда, че със плащането на
процесната сума ищецът е погасил свои задължения.
Въз основа на посоченото, моли съдът да отхвърли предявените искове.
Претендира разноски.
На основание чл. 154 ГПК, доказателствената тежест между страните
4
се разпределя както следва:
По предявения отрицателен установителен иск по чл. 124, ал. 1 ГПК
в тежест на ответника е да установи: 1/ наличие на валидно възникнало
облигационно правоотношение по сключен Договор за управление на общите
части на сгради в режим на етажна собственост, построени в жилищен
комплекс от затворен тип по чл. 2 ЗУЕС, 2/ пълното и качествено изпълнение
на поетите договорни задължения за поддръжка и управление на общите части
в рамките на исковия период; обусловило 3/ възникването на задължение за
ищеца да заплаща договорения размер на дължимата такса, както 4/ размера
на дължимата такса;
В тежест на ищеца, е да проведе насрещно доказване на твърденията
си за непълно и некачествено изпълнение на поетите договорни задължения,
обосноваващо намаляване на дължимото възнаграждение.
По предявения иск по чл. 59, ал. 1 ЗЗД в тежест на ищеца е да докаже
наличието на имуществено разместване, довело до неоснователно обогатяване
на ответника за сметка на ищеца, изразило се в конкретния случай, в
заплащане от страна на ищеца на сумата от 702.75 лева по сметка на
„Софийска вода“ АД, с която сума е погасено задължение на ответника за
потребена вода в обекти, представляващи обща част на сградата.
При доказване на горното, в тежест на ответника е да докаже
твърденията си, че ищецът е заплатил свое задължение, поради което не е
налице твърдяното обогатяване на ответника за негова сметка.
На основание чл. 146, ал. 1, т. 3 и 4 ГПК , с оглед становища на
страните, като безспорно и ненуждаещо се от доказване по делото следва да се
обстоятелствата, че:
1/ ищецът е собственик на 3 самостоятелни обекта, подробно описани
в исковата молба: /1/ Апартамент № 3, представляващ самостоятелен обект с
идентификатор 68134.1007.2181.1.9; /2/ склад В2-02, представляващ
самостоятелен обект с идентификатор 68134.1007.2181.1.84; /3/ Паркомясто
№ 112, представляващо самостоятелен обект с идентификатор
68134.1007.2181.1.82 и /4/ паркомясто № 113, представляващо самостоятелен
обект с идентификатор 68134.1007.2181.1.82;
2/ между „ЦЛХ“ ЕООД и „ЕСТЕРА 2018“ ЕАД е сключен договор за
поддръжка и управление по чл. 2 ЗУЕС;
По доказателствените искания:
Представените от ищеца и ответника писмени доказателства по делото
са относими и необходими за правилното решаване на настоящия спор,
поради което събирането им следва да бъде допуснато.
Следва да се допусне, по искане на ищеца, събиране на гласни
доказателствени средства чрез разпит на двама свидетели при режим на
довеждане, за установяване на посочените в искова молба обстоятелства, като
искането за допускането на разпит и на трети свидетел следва да бъде
оставено без уважение на основание чл. 159, ал. 2 ГПК.
Следва да се допусне, по искане на ответника, събиране на гласни
доказателствени средства чрез разпит на двама свидетели при режим на
довеждане, за установяване на посочените в отговора на искова молба
обстоятелства.
Искането за допускане на съдебно-счетоводна експертиза не следва да
5
бъде допускано, доколкото спорен по делото е въпросът за реалното
извършване на описаните дейности по поддръжка и управление, а не
счетоводното отразяване на плащания за такива услуги от ответното
дружество.
Делото следва да бъде насрочено за разглеждане в открито съдебно
заседание с призоваване на страните, които да бъдат приканени да разрешат
правния спор, предмет на делото, по доброволен път.
Така мотивиран, на основание чл. 140, вр. с чл. 146 ГПК, съдът
ОПРЕДЕЛИ:
НАСРОЧВА делото за 12.06.2025 г. от 15:00 часа, за която дата и час
да се уведомят страните с препис от настоящото определение, а ищеца – и с
препис от отговора на исковата молба и доказателствата, приложени към него.
ОБЯВЯВА на страните проект за доклад на делото съобразно
обстоятелствената част на определението, като им УКАЗВА, че могат да
вземат становище по същия най-късно в първото открито съдебно заседание.
ПРИЕМА като писмени доказателства по делото представените към
исковата молба и отговорите на исковата молба писмени документи.
УКАЗВА на ищеца в срок до съдебното заседание да представи
банкова сметка или да посочи друг начин за плащане.
ДОПУСКА по искане на ищеца събирането на гласни доказателствени
средства чрез разпит на двама свидетели при режим на довеждане за
първото съдебно заседание за посочените в исковата молба обстоятелства – за
установяване на обстоятелствата относно неизпълнението на задълженията на
Естера 2018 ЕАД по поддръжка на сградата; дейностите по почистване и
фактите, свързани с разходването и отчитането на вода в сградата, като оставя
без уважение искането за разпит и на трети свидетел /чл. 159, ал. 2 ГПК/.
ДОПУСКА по искане на ответника събирането на гласни
доказателствени средства чрез разпит на двама свидетели при режим на
довеждане за първото съдебно заседание – един свидетел за установяване на
обстоятелства относно почистване на сградата и един свидетел – за осигурено
от ответното дружество цялостно поддържане на етажната собственост,
включително и административното обслужване.
НАПЪТВА СТРАНИТЕ КЪМ СПОГОДБА.
Указва на страните, че доброволното /извънсъдебно/ уреждане на
отношенията е най-взаимоизгодният за тях ред за разрешаване на спора.
УКАЗВА на страните, че за извънсъдебно разрешаване на спора, при
условията на бързина и ефективност, може да бъде използван способът
медиация.
Определението не подлежи на обжалване в останалата част.
6
Съдия при Софийски районен съд: _______________________
7