№ 657
гр. София, 31.05.2024 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
АПЕЛАТИВЕН СЪД - СОФИЯ, 14-ТИ ГРАЖДАНСКИ, в публично
заседание на двадесет и първи май през две хиляди двадесет и четвърта
година в следния състав:
Председател:Ася Събева
Членове:Елена Тахчиева
Кристина Филипова
при участието на секретаря Теодора Т. Ставрева
като разгледа докладваното от Елена Тахчиева Въззивно гражданско дело №
20231000502568 по описа за 2023 година
Производството се разглежда по реда на чл.258 и сл. ГПК.
С решение от 05.07.2023г. по гр.д. № 11580/2021г. на СГС 1-15 състав е обявен
за относително недействителен по иск с пр. осн. чл.135 ЗЗД, предявен от К. Г. С.
против Д. Г. Б. и Г. Г. С., сключеният между Д. Б. и и Г. Г. С. договор за дарение на
недвижим имот, обективиран в нот. акт по нот. дело № 118/2021г. на нотариус Д.К.,
имащ за предмет прехвърляне правото на собственост върху самостоятелен обект в
сграда с идентификатор № 68134.1202.267.4.65 в гр.София, ведно със съответните
идеални части от общите части на сградата и от правото на строеж.
Против решението е постъпила въззивна жалба от въззивниците- ответници Д.
Г. Б. и Г. Г. С. чрез пълномощник адв. Т., с която се твърди неправилност поради
нарушение на материалния и процесуален закон и необоснованост. Конкретните
доводи се изразяват в неправилно установяване на фактите от съда и по-точно
неправилно тълкуване на чл.6.2 от сключения между ищеца и първия ответник
предварителен договор, тъй като забавата за изпълнение е отнесена към необхоД.то
технически време за организиране на сделката. Твърди се, че неправилно съдът приел,
че липсва съществено неизпълнение по см. на чл 87, ал.4 ЗЗД и достигнал до
необоснован извод, че първият ответникът е изправна страна, въпреки че не бил
уведомен за датата и часа на сделката. Изтъкна се още, че не било доказано ищецът да е
разполагал с дължимата сума и да я е заплатил в определения срок, както и че първият
1
ответник е изправна страна по договора, защото на 18.08.2021г. надлежно развалил
същия и чак тогава сключил договор за дарение. Правят се доказателствени искания за
събиране на допълнителни гласни доказателства във връзка с твърдените факти без да
се изтъкват и обосноват процесуални нарушения на първата инстанция. Иска се отмяна
на решението и вместо него постановяване на ново по същество, с което се отхвърлят
исковете по чл.135 ЗЗД.
В срок е постъпил писмен отговор от въззиваемия –ищец К. Г. С., с който
оспорва по основание оплакванията в жалбата с подробно изложени съображения, че
възраженията на въззивниците – ответници не са подкрепени с доказателства.
Въззивният съд при служебната си проверка по чл. 269 изр. първо ГПК приема,
че обжалваното решение е валидно и допустимо.
Предмет на разглеждане пред първата инстанция са били субективно съединени
искове с материално правно основание чл.135 ал.1 ЗЗД. В исковата молба ищецът е
изтъкнал като правопораждащи факти качеството си на кредитор, произтичащо от
сключен с първия ответник предварителен договор за покупко-продажба на недвижим
имот, и че вместо да изпълни задължението си за сключване на окончателен договор,
последният дарил процесния имот на втората ответница /негова племенница/, с която
сделка увредил интересите му на купувач по предварителния договор, лишавайки го от
възможност да придобие собственост.
В срока за отговор ответниците със сходни възражения оспорват исковете по
основание. Не отричат, че са сключили договор за дарение, но твърдят, че той по
никакъв начин не уврежда ищеца, защото предварителният договор е бил развален
продавача, поради виновно неизпълнение на задълженията от страна на ищеца -
купувач да плати остатъка от продажната цена в уговорения срок.
Пред първата инстанция не са били спорни фактите относно легитимацията на
първия ответник Д. Б. като собственик на процесния имот, представляващ
самостоятелен обект в сграда с идентификатор 68134.1202.267.4.65 по КККР на
гр.София, със застроена площ от площ от 79,36 кв.м., ведно с прилежащото избено
помещение, съответните идеални части от общите части на сградата и отстъпеното
право на строеж. В качеството си на продавач – обещател сключил на 30.06.2021г
предварителен договор за покупко-продажба с ищеца К. Г. за прехвърляне право на
собственост срещу продажна цена от 83 000евро. В предварителния договор
плащането на продажната цена било уговорено на вноски – 7000вро при подписването
му, а остатъкът от 76 000евро – платима с лични средства и кредит от банката в
едноседмичен срок от учредяване на ипотека и представяне на удостоверение, че
ипотеката е първа по ред. В чл.6.1 е оформено съгласието на страните за сключване на
окончателен договор в 45-дневен срок от подписване на предварителния договор, а в
чл. 12 - забрана за продавача да прехвърля имота или да го обременява с вещни
2
тежести. В чл. 17 страните са посочили адреси за кореспонденция при избрана от тях
писмена форма, с препоръчана пощенска или куриерска услуга.
Няма спор, че при подписване на предварителния договор на 30.06.2021г.
купувачът е наредил по сметка на ответника сума в размер на 13690,81 лв., а на
12.07.2021 г. –в размер на 2452,58 лв. с посочено основание капаро за покупко-
продажба на недвижим имот., както и че в изпълнение на
По делото пред първата инстанция са приети като писмени доказателства
обратни разписки от пощенски пратки, изпратени до ответника на дата 10.08.2021 г.
чрез “Български пощи” ЕАД , “Еконт” и “Спиди”, както и на хартиен носител
разпечатки от кореспонденция чрез електронни съобщения, с които ответникът е
уведомен за дата и час на изповядване на сделката пред нотариус. На адреса на
ответника, посочен като такъв за кореспонденция в договора, е било залепено
уведомление за ден и час на насрочената пред нотариус среща за изповядване на
окончателната сделка. Не е спорно, че на посочената дата 12.08.2021 г. и час 13.00
ответникът не се е явил в кантората на нотариус Л. във връзка със сключване на
окончателен договор, нито изпратил упълномощено от него лице, за което е съставен
констативен протокол. На 20.08.2021г е сключен договор за дарение на спорния имот
между двамата ответници продавачът –обещател Д. Б. от една страна като дарител и от
друга племенницата му Г. С. като надарен, оформен с нотариален акт № 133, том I,
нот.дело № 118/2021г на нотариус Д.К.. Месец след сключване на оспорената сделка –
на 17.09.2021г на ищеца С. е връчена нотариална покана, с която ответникът Б. го
уведомява за разваляне на предварителния договор, поради виновното му
неизпълнение –бездействие в уговорения 45-дневен срок за сключване на окончателен
договор и за задържане на капарото по чл.16 от договора.
В подкрепа на твърденията си, че е изправна по договора страна ищецът е
представил писмени доказателства – адресирано до него писмо, изхождащо от Банка
ДСК с дата 09.08.2021г за поет ангажимент при ипотечен кредит, както и договор за
ипотечен кредит от същата дата с размер на заемната сума от 115 000лв, в който
изрично е посочено, че в обезпечение на заема кредитополучателят следва да учреди
ипотека върху имота, предмет на предварителния договор. Удостоверените в
писмените доказателства факти се подкрепят и от събраните гласни доказателствени
средства чрез разпит на свидетелите Ч. и Б.. Първият свидетел Ч. е наясно с
отношенията между страните в качеството си на кредитен консултант, в чиито офис
бил сключен процесния предварителен договор, имал ангажимент да съдейства на
ищеца за отпускане за кредит и такъв бил одобрен от Банка ДСК, но на уговорената
дата и час продавачът не се явил пред нотариус, включително отсъствал и на
следващата уговорена дата. Вторият свидетел Б. познава и двете страни – ищецът бил
негов колега, а ответникът – бивш началник, който не се явил на работа на 10.08.21г, в
3
последствие ищецът направил многократни опити да го открие на работното му място,
но всички те приключили без успех.
При така установените идентично факти неоснователни се явяват възраженията
на ответниците против материалната легитимация на ищеца, произтичаща от
качеството му на кредитор по предварителен договор, чиито предмет е спорният
недвижим имот. За целта следваше да се установи отпадане на облигационната връзка
между страните като последица от правомерно упражняване на потестативното право
на изправната страна по двустранния договор да го развали, поради виновно
неизпълнение на другата. С оглед на заявените в исковата молба фактически
основания за разваляне на договора следва да се приеме, че ответникът се позовава на
различни нарушения на договора от страна на купувача- неспазване на предвидения
45-дневен срок за сключване на окончателен договор по предвидения в него начин на
уведомяване, както и неплащане на продажната цена. Действително, както е приел
първоинстанционният съд, клаузата на чл.6.2 е недостатъчно ясна в тежест на коя от
страните се следва задължението да организира изповядването на окончателния
договор, като уведоми другата страна в 2-дневен срок за място, ден и час на сделката.
При съмнение относно точният смисъл на договорните клаузи, отделните уговорки
подлежат на тълкуване в общия смисъл на договора, за изясняването на които следва
да се вземат предвид и обстоятелства, предхождащи или следващи неговото
сключване. В цитираната клауза е посочено, че „прехвърлянето на собствеността ще се
извърши от определен от купувача нотариус, като продавачът ще уведоми купувача за
деня и часа на нотариалното прехвърляне поне 2дни по-рано..“ От така цитирания
текст следва, че продавачът е този, който дължи уведомяване на купувача за датата и
часа на сделката, от което пък логично следва, че преди това самият той следва да е бил
уведомен от ищеца –купувач, доколкото на него е предоставена възможността да
направи избор на нотариус.
Независимо от неясното съдържание на цитираната договорна клауза, няма спор,
че всяка от страните /по арг.но чл.63 ал.1 ЗЗД/ дължи точно изпълнение на поетите
договорни задължения, както и съдействие на другата страна. Фактически няма спор,
че именно ищецът е поел подготовката за приключване на сделката чрез осигуряване
на кредитиране в рамките на 45-дневния срок и посредством връчване на уведомления
на ответника на посочения от самия него в договора адрес. По делото са представени
гласни и писмени доказателства, потвърждаващи тезата на ищеца, че е използвал
всички възможни начини да осъществи контакт с ответника и го уведоми 2 дни преди
датата и часа на сделката, но не е получил дължимото кредиторско съдействие.
Напротив еднозначни са свидетелските показания, установяващи отсъствието на
ответника не само на посочената дата, но и по принцип на местата, където логично би
могъл да бъде открит. Поради това, както правилно е приел първоинстанционният съд,
дори да се приеме, че уведомленията не са получени в предвидения в договора /чл.6.1/
4
срок, то в този случай ще е налице хипотезата на чл.96 ЗЗД, в която неоказаното от
страна на кредитора съдействие, освобождава длъжника от последиците на собствената
му забава.
Извън посоченото, възможността да се развали договора без предоставяне на срок
за изпълнение следва да се счита за изключение, чието приложно поле е ограничено в
хипотезите на императивната рамка, очертана от чл. 87, ал.2 ЗЗД, според който текст,
кредиторът може да заяви на длъжника, че разваля договора и без да даде срок, ако
изпълнението е станало невъзможно изцяло или отчасти, поради забава на длъжника е
безполезно или ако е трябвало да се изпълни непременно в уговореното време. Няма
твърдения, а и доказателства някое от предвидените изключения да има отношение към
конкретния случай. Поради това, в настоящата хипотеза не е налице отклонение от
общото правило на чл. 87, ал. 1 ЗЗД, изразяващо се в задължение на страните да дадат
подходящ срок за изпълнение, който да предхожда по време отправянето на
изявлението за разваляне. В конкретния случай такива доказателства не са представени
от ответника – приложеният за целта пощенски плик е бил изключен като
доказателство от делото на осн. чл.183 ГПК, а нотариалната покана връчена на
17.09.2021г след дарственото разпореждане с имота /на 20.08.2021г/ е ирелевантна и не
следва да се обсъжда. От изложеното следва идентичен извод, че ответникът не е
упражнил валидно правото си на разваляне на договора и е бил обвързан от
облигационните му последици към момента, когато се е разпоредил със спорния имот
чрез дарение в полза на втората ответница.
Следователно, се потвърждават изводите на първата инстанция, че са реализирани
всички материални предпоставки на чл.135 ал.1 ЗЗД. Купувачът по предварителен
договор е кредитор на непарично вземане, който на общо основание е легитимиран да
получи защита срещу увреждащите го действия на длъжника. Налице е знание за
увреждане от страна на длъжника, който съзнава дълга си към кредитора, а също и по
отношение на втория ответник /приел дарението/, тъй като се намира в посочената в
чл.135, ал.2 ЗЗД родствена връзка с дарителя, която попада в обхвата на презумпцията
за знание, а доказателства в процеса, които да я оборват не са представени.
Неоснователни на края са оплакванията за процесуални нарушения на съда, който
не обсъдил всички доказателства и достигнал до извод, че ответникът не е изправна
страна при неизяснена фактическа обстановка. Всички твърдени факти са преценени с
оглед на представените доказателства, а обстоятелството, че ответникът /продавач по
сделката/ не се е ползвал от възможността да осигури доказателства в подкрепа на
собствените възражения, не би могло да се вмени в процесуално нарушение на съда по
смисъла на чл.266 ал.3 ГПК.
Поради съвпадане в изводите на двете инстанции обжалваното решение ще
подлежи на потвърждаване, при който изход на спора няма основание да се изменят
5
присъдените пред първата инстанция разноски.
Пред въззивната инстанция право на разноски ще има само въззиваемия- ищец,
който е претендирал и доказал разноски в размер на 2300лв за адвокатски хонорар,
които ще следва да се присъдят в тежест на въззивниците –ответници.
Ръководен от гореизложеното, САС
РЕШИ:
ПОТВЪРЖДАВА решение от 05.07.2023г. по гр.д. № 11580/2021г. на СГС 1-15 състав.
Осъжда Д. Г. Б. и Г. Г. С. да заплатят на К. Г. С. сумата от 2300лв,
представляващи разноски пред въззивната инстанция.
Решението подлежи на обжалване с касационна жалба пред Върховния
касационен съд на РБ в едномесечен срок от връчването на преписи на страните при
наличие на предпоставки по чл.280 ГПК.
ПРЕДСЕДАТЕЛ:
ЧЛЕНОВЕ:
Председател: _______________________
Членове:
1._______________________
2._______________________
6