№ 170
гр. Благоевград, 07.04.2022 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
ОКРЪЖЕН СЪД – БЛАГОЕВГРАД, ТРЕТИ ВЪЗЗИВЕН
ГРАЖДАНСКИ СЪСТАВ, в публично заседание на десети март през две
хиляди двадесет и втора година в следния състав:
Председател:Петър Узунов
Членове:Ангелина Бисеркова
Катя Сукалинска
при участието на секретаря Катерина Пелтекова
като разгледа докладваното от Катя Сукалинска Въззивно гражданско дело
№ 20211200500873 по описа за 2021 година
Производството по настоящото в.гр.д.№873/2021г. по описа на Окръжен
съд-Благоевград е образувано по въззивна жалба на ОЛ. В. УКР., роден на ... в
гр.М., гражданин на Р.Ф., Б. М. К.., роден на .... в Р. Гр., гражданин на Р.Ф., Н.
ИВ. Г., роден на .... в гр.Н. на Т. о., гражданин на Р.Ф. и М. АЛ. ОС., родена на
.... в с.З. в П.р. на М. област, гражданин на Р.Ф., четиримата собственици на
самостоятелни обекти в сграда А от Комплекс А.х. – сгради А, Б и С /известен
като М.Р. ... – И. и С./, гр.Б., местност Гр., чрез адв.Д.М., против Решение
№502228/18.05.2021г. по гр.д.№798/2019г. по описа на Районен съд-Разлог, с
което е отхвърлен като неоснователен предявения от въззивните
жалбоподатели /ищци по делото/ иск с правно основание чл.40 от ЗУЕС за
отмяна като незаконосъобразни на всички взети решения от Общото събрание
на Етажната собственост на собствениците на самостоятелни обекти в сграда
А от Комплекс А.х. – сгради А, Б и С /известен като М.Р. ... – И. и С./, гр.Б.,
местност Гр., проведено на 02.07.2019г., и са осъдени да заплатят на Етажната
собственост сумата от 800 лв., представляваща сторени разноски за
адвокатско възнаграждение.
Във въззивната жалба са изложени доводи за незаконосъобразност на
атакувания първоинстанционен акт като постановен в нарушение на
материалния и процесуалния закон. Възразява се, че първостепенният съд не е
изложил съображения по доводите на ищците касаещи всяко от посочените в
исковата молба основания, водещи до незаконосъобразност на взетите
решения от Общото събрание на етажната собственост, като се навеждат и
1
възражения за нищожност на договора за управление, липса на преводач на
събранието, липса на предходни решения, които да се потвърдят с новите
решения. Настоява се, че спорът е останал неизяснен от фактическа и правна
страна, поради което се настоява за отмяна на решението на районния съд и
уважаване на предявената претенция след събиране на доказателства пред
настоящата инстанция.
В срока по чл.263, ал.1 от ГПК ответната страна е подала отговор на
въззивната жалба, в който се настоява жалбата да бъде отхвърлена като
неоснователна, а първоинстанционното съдебно решение да бъде потвърдено,
като се излагат доводи, които по същество преповтарят изтъкнатите такива в
отговора на исковата молба.
Според настоящия съдебен състав въззивната жалба е процесуално
допустима - подадена е в срока по чл.259, ал.1 от ГПК и отговаря на
изискванията на чл.260 и чл.261 от ГПК. С определението за насрочване на
делото съдът е допуснал част от направените с въззивната жалба
доказателствени искания – допуснато е събирането на писмени и гласни
доказателствени средства и е назначена съдебно-счетоводна експертиза по
делото.
В проведеното открито съдебно заседание пред въззивната инстанция
жалбоподателите не се явяват и не изпращат свой представител.
Въззиваемата страна се представлява от надлежно упълномощен адвокат,
който пледира за потвърждаване на първоинстанционния съдебен акт и
присъждане на сторените разноски по представен списък по чл.80 от ГПК.
Окръжен съд-Благоевград, след като съобрази материалите по делото,
намира за установено следното:
Производството по гр.д.№798/2019г. по описа на Районен съд-Разлог е
образувано по искова молба с вх.№6495/01.08.2019г., подадена от ОЛ. В.
УКР., Б. М. К.., Н. ИВ. Г. и М. АЛ. ОС., и четиримата собственици на
самостоятелни обекти в сграда А от Комплекс А.х. – сгради А, Б и С /известен
като М.Р. ... – И. и С./, гр.Б., местност Гр., чрез адв.Д.М., против Етажната
собственост на собствениците на самостоятелни обекти в сграда А от
Комплекс А.х. – сгради А, Б и С /известен като М.Р. ... – И. и С./, гр.Б.,
местност Гр., за отмяна като незаконосъобразни на всички взети решения от
Общото събрание на Етажната собственост, проведено на 02.07.2019г.
В исковата молба се твърди, че към датата на подаването й, на ищците не е
бил предоставен надлежно заверен препис от протокола от проведеното
Общо събрание от 02.07.2019г. Прави се изявление исковата молба да се
счита за оспорване на съдържанието и достоверността на протокола по
смисъла на чл.16, ал.9 от ЗУЕС. Наведени са доводи, че взетите решения на
Общото събрание са незаконосъобразни като се сочат следните конкретни
пороци: 1.За управител на Етажната собственост е избрано лице, което няма
качеството на собственик или ползвател, като същото не било и надлежно
индивидуализирано в протокола; 2.Съществувала неяснота с кое дружество е
сключен валиден договор за управление, а парите се изплащали на трети лица
2
съгласно отразеното във финансовия отчет; 3.С решението да се затворят
входовете от сгради B и С и да се ползва само входа от сграда А, се засягали
етажните собственици на сгради В и С, които били самостоятелни етажни
собствености; 4.В обекта не се извършва охрана и почистване, поради което с
взетите решения се накърнявало правото на ищците да заплащат само услуги,
които действително са предоставени; 5.Без съгласието на етажните
собственици била извършена промяна в предназначението на обекти от
жилищни в търговски; Без съгласието на етажните собственици и без
заплащане на съответните такси била извършвана туристическа и друга
търговска дейност; 6.Пълномощните на участвалите и гласувалите в ОС
представители на собственици и наематели били нищожни поради липса на
съгласие; 7.Решенията били взети при липса на кворум; 8.Отразените в
протокола идеални части на гласувалите собственици не съответствали на
действително притежаваните от същите; 9.Първо следвало да се проведе ОС
на собствениците и наематели на търговски обекти, и след това да се
провежда общо събрание на всички живущи.
В писмения отговор на исковата молба, на първо място се оспорва
активната процесуална легитимацията на ищците, които не били представили
доказателства, че са собственици на самостоятелни обекти в етажната
собственост. На следващо място, се навежда довод, че никой от ищците не е
оспорил протокола от Общото събрание в срока по чл.16, ал.9 от ЗУЕС,
поради което било недопустимо в настоящото производство да се оспорва
съдържанието и достоверността му. Освен това се твърди, че собственикът на
апартамент А19 е уведомил управителния орган, че ще отсъства като е
поискал и съответно му е бил изпратен протокола по имейл, поради което
същият е бил запознат със съдържанието му и не го е оспорил. Нито един от
останалите трима ищци обаче не бил изпълнил задължението си по чл.13, ал.2
от ЗУЕС да уведоми писмено управителя, че ще отсъства повече от един
месец от адреса, нито е посочил електронен адрес, съответно адрес в страната
или телефон. В отговора са оспорени всички изложени в исковата молба
доводи за незаконосъобразност на взетите решения на Общото събрание, като
са изложени подробни фактически твърдения и правни съображения. Твърди
се, че новоизбраният управител има качеството на ползвател на
самостоятелен обект, за което се представят доказателства. Сочи се, че между
Етажната собственост като възложител и „И.“ ООД като изпълнител е
сключен Договор за управление и поддръжка на сградата на 14.12.2018г. със
срок до 2020г., като плащанията по поддръжка и ремонт са заплащани само
на „И.“ ООД по банков път. Услугите, предмет на сключения договор, били
предоставени от дружеството-изпълнител, поради което собствениците на
самостоятелни обекти дължали заплащането на съответните суми по
поддръжка и управление. За извършваните услуги по поддръжка /охрана и
почистване/ ежемесечно за периода юли 2018-юни 2019 на всички
собственици бил изпращан отчет-информация и снимков материал. На
следващо място, ответникът посочва като неотносимо към предмета на спора
3
твърдението на ищците за извършена промяна на предназначението на обекти
в сградата в режим на ЕС от жилищни в търговски, който въпрос изобщо не
бил обсъждан на общото събрание и не било взимано решение в тази насока.
Оспорват се доводите за ненадлежно упълномощаване на участвалите в ОС
представители, както и за липса на кворум. Настоява се за прекратяване на
производството по делото поради недопустимост, евентуално – за отхвърляне
на предявения иск като неоснователен.
Пред първата инстанция са приобщени представени и от двете страни
писмени доказателствени средства и са събрани гласни доказателства.
Обсъждането на събрания доказателствен материал налага извода за правилно
установена от районния съд фактическа обстановка. Направеният от
въззивния съд самостоятелен анализ на приобщените доказателства води до
следните фактически изводи:
С Покана от И.П. – управител на Етажна собственост на блок А на
комплекс „А.х. - с. А, В и С /известен като М.Р. ... – И. и С./, гр.Б., местност
Гр., е свикано Общо събрание на собствениците на обекти в Блок А, което да
се проведе на 02.07.2019г. от 11 часа на рецепцията на Блок А, при обявен
дневен ред: 1.Избор на секретар на Общото събрание; 2.Доклад на управителя
за 2018-2019; 3.Финансов доклад 2018-2019; 4.Приемане на бюджет за
приходите и разходите за 2019-2020; 5.Предложения и одобряване на размера
на вноската за разходите за управление и поддръжка на общите части за
периода 01.12.2019-30.11.2020; 6.Предложения и одобряване на размера на
вноската за фонд „Ремонт и обновяване“ за периода 01.12.2019-30.11.2020;
7.Приемане на план за ремонти и обновления за 2019-2020; 8.Освобождаване
на управителя и избор на нов; 9.Оценка, подновяване и/или промяна на
съществуващ договор за управление и поддръжка на общите части; 10.Разни.
Поканата е залепена на входната врата на блок А на 24.06.2019г., което е
удостоверено в протокол.
Представен е Протокол от проведеното на 02.07.2019г. Общо събрание на
собствениците, ползвателите и обитателите в сграда А от комплекс „А.х. - с.
А, В и С /известен като М.Р. ... – И. и С./, гр.Б., местност Гр.. В протокола е
удостоверено, че в обявения час – 11 ч. присъстват 8.11% идеални части от
общите части на етажната собственост, съгласно „Списък с подписи на
участвали в Общото събрание и % идеални части в 11 ч.“, което е под
законоустановения минимум от 67% ид.ч. от общите части на етажната
собственост, поради което събранието е отложено с един час – за 12 ч. В
обявения час са присъствали лично или чрез представител собственици на
52.62% ид.ч. от общите части на етажната собственост, съгласно „Списък с
подписи на участвали в Общото събрание и % идеални части в 12 ч.“. На
проведеното Общо събрание са взети следните решения: по т.1 от дневния ред
- е избран секретар на Общото събрание; по т.2 от дневния ред – е приет
доклада на управителя за 2018-2019; по т.3 от дневния ред – е приет
финансовия доклад за 2018-2019г.; по т.4 от дневния ред – е приет бюджет за
приходите и разходите за 2019-2020г.; по т.5 от дневния ред – е приет размер
4
на вноската за управление и поддръжка на общите части за периода
01.12.2019г. – 30.11.2020г. - 27 лв. на човек на месец, със срок за плащане до
31.03.2020г. и месечна лихва 3% за закъснението; по т.6 от дневния ред – е
приет размер на вноската за фонд „Ремонт и обновяване“ за периода
01.12.2019г.-30.11.2020г. - 5.60 лв. на месец за 1% идеална част, със срок за
плащане до 31.03.2020г. и месечна лихва 3% за закъснение; по т.7 от дневния
ред - е взето решение да се запази лимит от 5 000 лв. за текущи и
непредвидени ремонти, които да са на разположение на управителя; да се
възложи на управителя да се съберат оферти за дървена обшивка, за улична
настилка и осветление около комплекса, да се обсъди от собствениците и да
се гласува на следващото общо събрание; по т.8 от дневния ред – И.П. е
освободена от длъжността управител на Етажната собственост и за управител
е избран Е.Зв.ов за период от 2 години; по т.9 от дневния ред – е приета
оценката за дейността на дружеството за управление и поддръжка на общите
части и е потвърдено, че договорът е до 2020г.; по т.10 от дневния ред
„Разни“ – е взето решение да се съберат мненията на собствениците за
поставяне на антена на Теленор на покрива; прието е да се ограничи достъпа
откъм блокове В и С през дървената врата, за да има контролиран достъп през
едни вход и изход от рецепцията на комплекса.
Неразделна част от взетото решение на Общото събрание като негови
приложения са: „Списък с подписи на участвали в Общото събрание и %
идеални части в 11 ч.“ /Приложение №1/; „Списък с подписи на участвали в
Общото събрание и % идеални части в 12 ч.“ /Приложение №2/; Поканата за
свикване на ОС и протокол за залепване /Приложение №3/; Доклад на
управителя за 2018-2019 /Приложение №4/; Финансов доклад 2018-2019
/Приложение №5/; Бюджет за приходите и разходите 2019-2020 /Приложение
№6/. Представени са пълномощни за удостоверяване на представителната
власт на участвалите в Общото събрание представители на етажните
собственици.
Със Съобщение от 08.07.2019г., залепено на входната врата на сградата,
управителят на Етажната собственост Е.Зв. е съобщил на всички собственици
на самостоятелни обекти за изготвения протокол от проведеното Общо
събрание от 02.07.2019г., както и за възможността всеки собственик,
ползвател или обитател да получи сканирано копие от протокола при
поискване, като изпрати имейл до управителя, както и за възможността да
оспори съдържанието на протокола, вкл. достоверността на отразените в него
решения в посочен в съобщението срок. Поставянето на съобщението е
удостоверено с Протокол.
На 09.07.2019г. с изпратен имейл Н.Г. е поискал да му бъде изпратен
протокола от общото събрание, като същият му е изпратен на електронната
поща на 15.07.2019г.
По делото е приложена електронна кореспонденция – изпратени от „И.“
ООД до етажните собственици имейли, съдържащи ежемесечни отчети ведно
с приложен снимков материал, за извършването на дейностите по поддръжка
5
на сградата в периода юли 2018-юни 2019г. Разпитана е св.М.Гр. –
администратор в „И.“ ООД, която сочи, че в периода 2018-2019г. и 2019-
2020г. сградата се почиства ежедневно, градинските алеи се метат и
почистват, сменят се изгорели крушки, поправят се развалени брави и се
извършват всякакви други ремонтни дейности, заплащат се такси за асансьор,
електричество и вода. Има физическа охрана и видеонаблюдение в
комплекса. Твърди, че всяка дейност /ремонт, почистване/ се снимка и
ежемесечно на собствениците се изпраща отчет със снимков материал.
За установяване на факта, че новоизбраният управител Е.Зв. има качеството
на ползвател на самостоятелен обект в сграда в Етажната собственост, от
ответната страна е представен Нотариален акт за учредяване на вещно право
на ползване №167, том I, рег.№2428, дело №148 от 21.06.2019г., по силата на
който му е учредено вещно право на ползване за срок от 3 г. върху
Апартамент А31.
По силата на Договор за управление и поддръжка на сграда от 14.12.2018г.,
сключен между Етажната собственост на блок А като възложител и „И.“ ООД
като изпълнител, дружеството се е задължило срещу възнаграждение да
поддържа и провежда организационно, техническо и административно
управление на блок А на комплекса. Срокът на договора е от 16.12.2018г. до
15.12.2019г.
Представено е „Ценообразуване на обект: Жилищна сграда за сезонно
ползване-гр.Б., обл.Благоевград, м.“Гр.“, ведно с обяснителна записка и
Таблица за цената на жилищната сграда за сезонно ползване за вход А, в
която са отразени идеалните части от общите части на сградата на всеки
самостоятелен обект в сградата.
Пред въззивната инстанция на страните са допуснати гласни
доказателствени средства, но такива не са ангажирани въпреки
предоставената от съда възможност. Приобщена е като доказателство по
делото книгата на етажната собственост. Във връзка с оспорването от
ищцовата страна на финансовия отчет, е назначена съдебно-счетоводна
експертиза, изготвена от вещото лице Р. В.. Експертът е дал заключение, че
по отношение на финансовия отчет на етажната собственост, за периода от
01.07.2018г. до 30.06.2019г. по банкова сметка Управление и поддръжка са
направени разходи в общ размер на 126 269.38 лв. - разходите са посочени
подробно в Таблици №2-11 от експертизата, като за всички разходи има
първични счетоводни документи. Направените разходи по сметка Фонд
Ремонт и Обновление за периода от 01.07.2018г. до 30.06.2019г. са в общ
размер на 4 132.60 лв. - разходите са посочени подробно в Таблици №14-16 от
експертизата, като за всички разходи има първични счетоводни документи.
Приобщените по делото доказателствени средства са еднопосочни и
безпротиворечиви и установяват изяснената от съда фактология по делото.
При така установената фактическа обстановка, съдът прави следните
правни изводи:
Съгласно разпоредбата на чл.269 от ГПК въззивната инстанция се
6
произнася служебно по валидността на решението, а по допустимостта – в
обжалваната част. По останалите въпроси съдът е ограничен от посоченото в
жалбата.
Настоящата инстанция констатира, че първоинстанционното решение е
валидно и допустимо. Досежно правилността на решението, с въззивната
жалба се настоява, че първостепенният съд не е изложил съображения по
всяко от наведените в исковата молба основания за незаконосъобразност на
взетите решения на общото събрание. Съобразявайки оплакванията във
въззивната жалба, доказателствата по делото и приложимия закон, въззивният
съд приема следното:
Предявен е иск с правно основание чл.40 от ЗУЕС, който гласи, че „всеки
собственик може да иска отмяна на незаконосъобразно решение на общото
събрание“. В понятието „всеки собственик” следва да се включват лицата,
които се легитимират като собственици към датата на събранието, защото
именно те имат право да участват в провеждането му. От приобщените по
делото писмени доказателствени средства безспорно се установява, че
ищците са собственици на самостоятелни обекти в сграда в режим на етажна
собственост: О.У. е собственик на апартамент А1, Б.К. е собственик на
апартамент А67, а Н.Г. и М.О. са собственици на апартамент А19, поради
което са активно процесуално легитимирани да предявят иск за отмяна на
взетите на проведеното на 02.07.2019г. общо събрание на етажната
собственост.
Съгласно разпоредбата на чл.40, ал.2 от ЗУЕС молбата за отмяна на
незаконосъобразно решение на общото събрание се подава пред районния съд
по местонахождение на етажната собственост в 30-дневен срок от получаване
на решението по реда на чл.16, ал.7 от ЗУЕС.
В настоящия случай общото събрание е проведено на 02.07.2019г.,
съобщението за изготвения протокол е от 08.07.2019г., а исковата молба по
делото е подадена на 01.08.2019г., поради което искът е предявен в
законоустановения едномесечен срок. Същият е насочен срещу надлежен
ответник и е заведен пред родово и местно компетентния съд, поради което е
процесуално допустим.
По отношение на достоверността на протокола:
За провеждане на общото събрание на етажната собственост се води
протокол от избран от него протоколчик /чл.16, ал.4 от ЗУЕС/. Изискуемото
се съдържание на протокола е нормативно установено в чл.16, ал.5 от ЗУЕС.
С това съдържание протоколът е свидетелстващ документ, установяващ
извършените от общото събрание действия и взетите решения. Законодателят
е предвидил специален ред за съставяне и оповестяване на този протокол –
съставя се в 7-дневен срок, подписва се от председателя и протоколчика. Те
удостоверяват верността на вписаните обстоятелства. Изготвянето на
протокола се съобщава на етажните собственици чрез обявление на видно
място в етажната собственост, за поставянето на което също се изготвя
протокол от председателя на управителния съвет, респективно управителя и
7
един етажен собственик, ползвател, или обитател, в който също се посочва
датата, часа и мястото на поставяне на съобщението /чл.16, ал.7 от ЗУЕС/. В
чл.16, ал.7 от ЗУЕС е предвидено, че копие от протокола от провеждане на
общото събрание, заверен с надпис „Вярно с оригинала“, и приложенията към
него се предоставят на собствениците, ползвателите или обитателите, а в
случаите по чл.13, ал.2 се изпраща на посочената електронна поща или адрес
в страната. Когато в случаите по чл.13, ал.2 лицето не е посочило електронна
поща или адрес в страната, на които да се изпращат копия на протоколи, то се
смята за уведомено с поставяне на съобщението. Съгласно чл.13, ал.2 от
ЗУЕС собственик или ползвател, който не ползва самостоятелния си обект
или ще отсъства повече от един месец, уведомява писмено управителя или
председателя на управителния съвет, като посочи електронна поща и адрес в
страната, на които да му бъдат изпращани покани за свикване на общо
събрание, както и телефонен номер.
По силата на чл.16, ал.9 от ЗУЕС всеки член на общото събрание може да
оспори съдържанието на протокола, включително достоверността на
отразените в него решения. Оспорването се извършва писмено пред
управителния съвет (управителя) в 7-дневен срок от съобщението по ал.7, но
не по-късно от един месец в случаите, когато собственикът, ползвателят или
обитателят отсъства. В производството по чл.40 от ЗУЕС в тежест на
оспорващия е да докаже, че е оспорил съдържанието в определения в чл.16,
ал.9 от ЗУЕС срок, че въпреки това протоколът не е поправен и че
представеният препис от протокола не отразява достоверно извършените
действия и взетите решения от общото събрание, включително и факта, че
такова изобщо не е проведено.
В настоящото производство ищците не доказаха да са оспорили
съдържанието на протокола, включително достоверността на отразените
решения в срока по чл.16, ал.9 от ЗУЕС. Срокът е 7-дневен и тече от
съобщението за изготвяне на протокола по ал.7. Изключението от реда за
уведомяване по чл.16, ал.7 от ЗУЕС е предвидено в хипотезата на чл.13, ал.2
от ЗУЕС - когато собствениците не ползват имота си или отсъстват за повече
от 1 месец и са уведомили писмено за това управителя или председателя на
управителния съвет с посочване на електронната поща и адрес в страната. В
случая ищците твърдят, че не живеят на адресите, поради което считат, че
срокът за оспорването на протокола е едномесечен. Настояват, че са спазили
едномесечния срок за оспорване на протокола, което оспорване било
направено с исковата молба по настоящото дело. Според съда в
производството ищците не са ангажирали никакви доказателства, от които да
се установи, че не ползват имотите си или че отсъстват за повече от 1 месец,
нито че са уведомили писмено управителя за това с посочване на електронна
поща и адрес в страната, на които да им се изпращат копия от протоколи на
общото събрание, както и телефонен номер. При липса на събрани
доказателства по делото ищците да са от категорията на лицата по чл.13, ал.2
от ЗУЕС, както и да са уведомили управителя за това, следва да се приеме, че
8
за тях срокът за оспорване на протокола е 7-дневен и е започнал да тече от
поставяне на съобщението за изготвения протокол на видно място. В
посочения срок протоколът от общото събрание не е оспорен по реда на чл.16,
ал.9 от ЗУЕС. Направеното оспорване на протокола с исковата молба по
делото е заявено след изтичане на седмодневния срок. След общото
събрание, на което етажният собственик Н.Г. е участвал чрез упълномощен
представител, същият е поискал да му се изпрати копие от протокола – такъв
му е изпратен по имейл на 15.07.2019г. Същият е заявил оспорване на
протокола едва две седмици след получаването на протокола, с предявяването
на исковата молба по делото. Наличието на специални изисквания към
изготвянето и съдържанието на протокола, удостоверяване на съдържанието
му от изрично натоварени лица за това, определен начин за оповестяването
му и срок за оспорване на съдържанието, му придават доказателствена сила,
подобна на официалните свидетелстващи документи, като след изтичане на
срока за оспорване на съдържанието му, протоколът се стабилизира и има
обвързваща етажните собственици, третите лица и съда доказателствена сила
Следва да се отбележи, че дори настоящата инстанция да беше приела, че
оспорването на протокола е направено в срока по чл.16, ал.9 от ЗУЕС, то
жалбоподателите не успяха да докажат, че представеният протокол не
отразява достоверно извършените действия и взетите решения от общото
събрание. Пред настоящата инстанция на жалбоподателите бяха допуснати
гласни доказателствени средства за опровергаване на удостовереното в
протокола, но въпреки предоставената им процесуална възможност, в две
поредни съдебни заседания пред въззивния съд, свидетели не бяха
ангажирани. Жалбоподателите сами са се отказали от тази възможност,
поради което не успяха да докажат твърденията си за недостоверността на
протокола.
Валидността на протокола обаче не е равнозначна на законосъобразност на
взетите решения, поради което съдът следва отделно да изследва дали са
допуснати твърдените от ищците нарушения при взимане на решенията на
общото събрание.
Визираната в чл.40, ал.1 от ЗУЕС незаконосъобразност на решението на
Общото събрание може да се изразява в несъобразяване със закона при
формиране на решението като юридически факт, т.нар. процедурни
нарушения и в несъобразяване със закона на съдържанието на решението,
т.нар. материална незаконосъобразност.
Въззивната инстанция споделя мотивите на районния съд, с които е приел
за неоснователни наведените от ищците доводи за незаконосъобразност на
взетите решения на общото събрание.
Не са налице твърдените процедурни нарушения, изразяващи се в
ненадлежно представителство на етажните собственици, тъй като в
пълномощните не било посочено лицето, което се представлява. Видно от
съдържанието на пълномощните, с които са се легитимирали участвалите на
събранието представители на етажните собственици, пълномощните имат
9
изискуемото съдържание – съдържат данни за упълномощителя и
упълномощеното лице и са подписани, т.е. валидни са и ясно изразяват
волята на упълномощителя на кое лице се учредява представителна власт.
Общото събрание е проведено при наличие на изискуемия от закона кворум
в хипотезата на чл.15, ал.2 във вр. с чл.15, ал.1 от ЗУЕС – поради липса на
нужния кворум по чл.15, ал.1 от ЗУЕС от 67 % ид.ч., събранието се е
отложило с един час и е проведено при кворум от 52.62 % идеални части от
общите части на етажната собственост, което е над изискуемия процент от 33
% ид.ч. Събранието е проведено по предварително обявения дневен ред, а
взетите решения на общото събрание са били от кръга на визираните в чл.11,
ал.1, т.2,4, 5,7,8 и 11, поради което на основание чл.17, ал.3 от ЗУЕС са
приети с мнозинство, повече от 50 на сто от представените идеални части от
общите части на етажната собственост. Видно от Приложение №2 неразделна
част от Протокола от Общото събрание, представляващ списък на
участвалите в общото събрание етажни собственици, отразените в списъка
общи части съответстват на посочените идеални части от общите части в
представеното Ценообразуване. По същество заявените от ищците
оспорвания на квотите от общите части на сградата представляват повдигане
на вещноправен спор, който не е част от предмета на производството по
чл.40 от ЗУЕС. В закона липсва изискване при наличие на търговски обекти и
наематели първо да се провеждат техни общи събрания и после на всички
живущи, какъвто довод се навежда с исковата молба.
Не е допуснато нарушение на закона при взимане на решението по т.8 от
дневния ред – „Освобождаване на управителя и избор на нов управител“. По
силата на чл.19 от ЗУЕС изпълнителният орган на етажната собственост е
управителен съвет /управител/ с мандат до 2 години. За член на управителния
съвет /управител/ могат да бъдат избрани собственици и ползватели. С
Решението по т.8б за управител е избран Е.Зв.ов. От приложения по делото
нотариален акт за учредяване на вещно право на ползване, се установява, че
същият има качеството на ползвател на самостоятелен обект в етажната
собственост. На самото Общо събрание Звънчаров е участвал, като на
присъствалите лица е представена справка от Имотния регистър за
удостоверяване на това негово качество. Неоснователни са възраженията, че в
протокола от Общото събрание новоизбраният управител не бил надлежно
индивидуализиран, след като безспорно е установена самоличността му и
качеството му на ползвател. На общото събрание също са представени
писмени доказателства досежно качеството му на ползвател на самостоятелен
обект, в които се съдържат достатъчно индивидуализиращи данни за лицето.
Видно от съдържанието на протокола от проведеното общо събрание, на
същото не са взимани решения за промяна на предназначението на обекти от
жилищни в търговски, поради което извън предмета на производството са
оспорванията на ищците, че липсвало съгласие на етажните собственици за
такава промяна, както и че без тяхно съгласие и без заплащане на съответните
такси била извършвана туристическа и друга търговска дейност. На
10
проведеното на 02.07.2019г. общо събрание не е взето и решение за
подновяване на съществуващ договор за управление и поддръжка на сградата.
По т.9 е приета оценка за дейността по управление и поддръжка на общите
части от дружеството „И.“ ООД, с което е сключен договора.
Що се касае до доводите, че видно от финансовия отчет и от представените
документи плащанията по сключения договор за управление са извършвани
на трети лица, а не на дружеството, с което е сключен договора за управление
и поддръжка, съдът намира следното: В Решение №78/13.05.2015г. на ВКС по
гр.д.№ 6829/2014г., I г. о., ГК, постановено по реда на чл.290 от ГПК, е
прието, че изготвяне на всеки отчет предполага обобщаване на разходи и
приходи. Разходите на етажната собственост се формират от различни пера,
за повечето от които се издават разходно счетоводни документи. Приемането
на отчета няма само декларативен характер. По същество подобно решение
означава одобряване на извършените разходи за етажната собственост. Това
решение предизвиква промяна и подлежи на съдебен контрол. Същевременно
приемането на решение за одобряване доклада за управление на етажната
собственост и на отчета за приходите и разходите за определен период
предполага информираност на етажните собственици за тези разходи,
включително и от първичните счетоводни документи за дейностите, за които
се издават такива и доказване от органа, който разходва средства на етажната
собственост на тези разходи. Оспорването на отчета предполага
необходимост от получаване на информация.
В тази връзка, от назначената пред въззивната инстанция съдебно-
счетоводна експертиза не се установи да липсват надлежни отчетни
документи за доказване на разходите, направени въз основа на сключения
Договор за управление и поддръжка. От друга страна плащанията по този
договор са правени по банков път в полза на изпълнителя по договора „И.“
ООД. Не се доказаха твърденията, че договорът за управление е сключен с
дружество „И.с“ ООД, поради което неправомерно плащанията били
извършвани в полза на дружеството „И.“ ООД, с което не бил сключван
договор. Съгласно сключения договор възнаграждението на изпълнителя „И.“
ООД е 60 185.53 лв. с ДДС годишно. В Таблица №6 в обстоятелствената част
на експертизата са отразени разходите за поддръжка и охрана на сградата,
като е видно, че за всички разходи има разходно-оправдателни документи, а
плащанията са правени банков път по сметка на дружеството-изпълнител. Не
се доказаха и твърденията, че в обекта не се извършва охрана и почистване,
поради което не се дължи заплащане на подобна услуга. По делото са събрани
гласни и писмени доказателствени средства в обратна насока. Поради това
съдът намира, че не се установи неспазване на изискването за доказване на
извършените разходи при вземане на решението за одобряването им.
Взетото решение по т.10Б не противоречи на императивна правна норма.
Същото е в различен смисъл от разтълкувания от жалбоподателите – със
същото се ограничава достъпа от вход „Б“ и вход „С“ към вход „А“ през
дървената врата, а не се взима решение да се затворят двата входа и етажните
11
собственици от тези входове да ползват вход А.
С въззивната жалба се навеждат възражения за нищожност на договора за
управление поради липса на форма, за липса на преводач на събранието, за
липса на предходни решения, които да се потвърдят с новите решения; че
жалбоподателите били принуждавани да отдават имотите си под наем.
Наведените едва с въззивната жалба основания за незаконосъобразност на
взетите решение на общото събрание на етажната собственост, се явяват
несвоевременно заявени. В рамките на подадената жалба въззивният съд не
би могъл да отмени решение поради наличието на порок, който не е бил
заявен с исковата молба или добавен по-късно по реда за отстраняване
нередовностите в исковата молба или чрез изменение на иска. Отмяната на
решение на общото събрание на етажната собственост поради наличието на
порок, който не е бил въведен като предмет на спора, представлява изненада
за страната, която не е обжалвала първоинстанционното решение и съответно
не е организирала защитата си срещу новото основание за нищожност респ.
незаконосъобразност /Решение №37/20.04.2016г. на ВКС по гр.д.
№4432/2015г./.
По гореизложените съображения, въззивната жалба се явява неоснователна,
а първоинстанционния съдебен акт подлежи на потвърждаване като правилен
и законосъобразен.
Пред настоящата инстанция ответникът по въззивната жалба претендира
разноски в размер на 800 лв. за платен адвокатски хонорар, които следва да
бъдат присъдени в тежест на жалбоподателите.
Така мотивиран, Окръжен съд-Благоевград
РЕШИ:
ПОТВЪРЖДАВА Решение №502228/18.05.2021г. по гр.д.№798/2019г. по
описа на Районен съд-Разлог.
ОСЪЖДА ОЛ. В. УКР., роден на ... в гр.М., гражданин на Р.Ф., Б. М. К..,
роден на .... в Р. Гр., гражданин на Р.Ф., Н. ИВ. Г., роден на .... в гр.Н. на Т. о.,
гражданин на Р.Ф. и М. АЛ. ОС., родена на .... в с.З. в П.р. на М. област,
гражданин на Р.Ф., да заплатят на Етажната собственост на собствениците на
самостоятелни обекти в сграда А от Комплекс А.х. – сгради А, Б и С /известен
като М.Р. ... – И. и С./, гр.Б., местност Гр., УПИ ..., представлявана от
управителя Е.Зв.ов, сумата от 800 лв., представляваща сторени разноски пред
настоящата инстанция.
Решението не подлежи на обжалване.
Председател: _______________________
Членове:
1._______________________
12
2._______________________
13