№ 183
гр. гр.Н., 17.06.2022 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
РАЙОНЕН СЪД – Н., VI-ТИ ГРАЖДАНСКИ СЪСТАВ, в публично
заседание на седми юни през две хиляди двадесет и втора година в следния
състав:
Председател:Валери Вл. Събев
при участието на секретаря Атанаска Д. Ганева
като разгледа докладваното от Валери Вл. Събев Гражданско дело №
20222150100019 по описа за 2022 година
Производството е образувано въз основа на предявен иск с правно основание чл.40 от Закона
за управление на етажната собственост.
С исковата молба, предявена от ищцата П.Т. Й. - Б. срещу собствениците от Етажната
собственост на сграда с идентификатор **** по КККР на гр. Н., се претендира отмяна на
решенията, взети от общото събрание на етажната собственост, проведено на 25/26.11.2021г.
Ищцата твърди, че е собственик на самостоятелен обект в сградата, а именно обект с
идентификатор ****.7. Твърди, че събранието е свикано и проведено незаконосъобразно, тъй като
е нарушен чл. 12, ал. 1, ал. 2 и ал. 3 от ЗУЕС, визиращ кръга от лицата, разполагащи с правото на
инициатива за свикване на общо събрание. Излага, че са допуснати нарушения на чл. 13, ал. 1, ал.
2 и ал. 3 от ЗУЕС – липсва покана за свикване на общото събрание, респективно протокол за
поставянето й. Развива съображения в насока, че комплексът се състои от две самостоятелни
сгради, за които е регистрирана една обща етажна собственост, поради което не може да се
провежда общо събрание за отделните сгради. Сочи, че в нарушение на чл. 17 от ЗУЕС посоченият
кворум в протокола е изчислен неправилно. Твърди, че при вземане на решенията са допуснати
нарушения на чл. 17, ал. 2, т. 1 – 4 и 7 от ЗУЕС. Излага, че физически не е било възможно
събранието да приключи за 45 минути. С тези доводи от съда се иска да уважи претенциите.
Претендират се разноски.
В срока по чл. 131 ГПК от ответника – собствениците от Етажната собственост на сграда с
идентификатор **** по КККР на гр. Н., е депозиран отговор, с който предявеният иск се оспорва
като недопустим и неоснователен. Твърди се, че искът е недопустим, тъй като не са представени
доказателства, че ищцата е собственик на самостоятелен обект в сградата, а освен това е предявен
извън предвидения срок. Искът се оспорва като неоснователен, като се развиват доводи за
свикване на събранието по надлежния ред. Посочват се доказателства в тази насока. Излагат се
1
доводи, че на събранието са присъствали надлежно упълномощени лица и протоколът е обявен по
надлежен ред. Оспорват се твърденията за нарушения на чл. 12 и чл. 13 от ЗУЕС. Излага се, че не
са допуснати нарушения на чл. 17 от ЗУЕС. От съда се иска да отхвърли исковете. Претендират се
разноски.
Съдът, като прецени събраните по делото доказателства и съобразно чл. 12 ГПК намира, че
се установява следното от фактическа и правна страна:
В тежест на ищцата по предявения иск с правно основание чл. 40, ал. 1 от ЗУЕС е да
докаже, че е собственик на самостоятелен обект в сградата, която се намира в режим на етажна
собственост и че са били взети решенията, чиято отмяна се иска. В тежест на ответника е да
докаже, че събранието е проведено при спазване на изискванията за свикване и провеждане на
събранието – чл. 12, чл. 13 и чл. 17 от ЗУЕС.
Предявен е иск с правно основание чл. 40, ал. 1 от ЗУЕС. С иска са атакувани решенията,
взети на 25/26.11.2021г. от общото събрание на Етажната собственост сграда с идентификатор
**** по КККР на гр. Н., с наименование „С.Д.*“ .
По допустимостта на иска:
С отговора на исковата молба ответникът е направил възражение за недопустимост на така
предявения иск, от една страна, поради липсата на активна процесуална легитимация на ищцата да
го предяви и от друга страна, във връзка със спазване на 30-дневния преклузивен срок за
упражняване на правото на атакуване на решенията на общото събрание. Съгласно разпоредбата
на чл. 40, ал.1 от ЗУЕС, всеки собственик може да иска отмяна на незаконосъобразно решение на
Общото събрание, а съобразно ал. 2, молбата се подава пред районния съд по местонахождението
на етажната собственост в 30-дневен срок от получаването на решението по реда на чл. 16, ал.7 от
ЗУЕС. Както вече се е произнесъл и със своето определение по чл. 140, ал. 1 от ГПК, съдът намира
така предявеният иск за допустим. Видно от представените от ищцата с уточняваща молба с вх.
№774/31.01.2022г. писмени доказателства - 3 бр. нотариални актове, същата се явява собственик
на СОС с идент. ****.7 от сградата, поради което е надлежно легитимирана да оспори процесните
решения на ОС. На следващо място, искът е предявен и в определения преклузивен срок –
решенията на ОС са обявени на 26.11.2021г., но доколкото последният ден от срока е
неприсъствен, срокът е изтекъл в първия следващ присъствен ден - 29.12.2021г., когато исковата
молба е изпратена по пощата, поради което същата се явява подадена в срок. С оглед на това,
предявеният иск е допустим и съдът дължи произнасяне по неговата основателност.
По основателността на иска:
Следва да се има предвид, че при предявен конститутивен иск по чл. 40, ал. 1 ЗУЕС,
преценката за законосъобразност, която е длъжен да извърши съдът, е ограничена само до изрично
посочените в исковата молба нарушения, представляващи самостоятелни основания за отмяна на
атакуваните актове на общото събрание. Това следва от характера на производството, което е
исково и съдът дължи произнасяне само по заявените в исковата молба основания. В този смисъл е
и задължителната практика на ВКС, постановена по реда на чл. 290 ГПК - Решение № 58 от
25.03.2014г. на ВКС по гр. д. № 5704/2013г., I г. о. В светлината на изложеното, настоящият
съдебен състав счита, че следва да бъдат разгледани единствено възраженията за
незаконосъобразност на атакуваните решения, обективирани в исковата молба. Възраженията на
ищцата са следните: 1. Нарушения във връзка със свикване на общото събрание - чл. 12, ал. 1, ал. 2
и ал. 3 от ЗУЕС; 2. Нарушения на чл. 13, ал. 1, 2 и 3 от ЗУЕС при съставяне на протокола от ОС; 3.
2
Неправилно провеждане на общо събрание само за една от сградите в имота 4. Неправилно
изчислен кворум за провеждане на събранието и мнозинство на вземане на решенията, вкл. по чл.
17, ал. 2, т. 1-4 и 7 от ЗУЕС. Във връзка с горното, следва да се посочи, че направените от ищцата
за пръв път с уточняваща молба вх. № 774/31.01.2022г. (на л. 28 – л. 32 от делото) допълнително
въведени възражения за нарушения, включително и тези за материалната незаконосъобразност на
взетите решения на ОС не следва да се вземат предвид, като повдигнати извън предвидения в
закона срок (както съдът вече е указал изрично на страните с Определение № 336 от 22.03.2022г.,
постановено по делото). Поради това, същите не следва да бъдат разглеждани от съда.
На първо място, съдът намира че следва да обсъди възражението за незаконосъобразност на
проведеното ОС на процесната сграда по съображението, че е налице една обща етажна
собственост за двете самостоятелни сгради с идентификатори съответно 51500.507.176.1 и **** –
блок 1, съответно блок 2, образуващи заедно комплекс „С.Д.“ в к.к. „Слънчев бряг“.
Съгласно разпоредбата на чл. 8, ал. 1 ЗУЕС дейностите по управлението на ЕС обхващат
реда и контрола върху ползването и поддържането на общите части и спазването на вътрешния ред
в сграда в режим на етажна собственост, както и контрола върху изпълнението на задълженията на
собствениците, ползвателите и обитателите. Когато сградата е с повече от един вход, управлението
може да се осъществява във всеки отделен вход. Следователно правилото е, че по принцип
етажната собственост съществува при наличието на една сграда. Нещо повече, законът допуска
етажна собственост да се формира и по отношение на отделни входове на сграда – това е
правилото, дефинирано в закона. Обратната практика обаче - управлението на две отделни сгради
като една обща етажна собственост се явява допустима, но само в изрично предвидените в закона
случаи – чл. 18 от ЗУЕС и при наличието на предпоставките за това. В случаите, при които е
налице необходимост от решаване на въпроси, свързани с общи части на две или повече етажни
собствености, включително такива на отделни сгради, може да се проведе съвместно общо
събрание, за участието в което етажните собствености излъчват равен брой представители – чл. 18,
ал. 1 ЗУЕС. Дефиницията за ЕС за всяка една сграда не изхожда от свободната воля на
собствениците на самостоятелни обекти, а от техническите характеристики и от документацията
на архитектурния план. ЕС възниква по силата на закона, след като са налице дадените в ЗУЕС
предпоставки, а не по решение на ОСЕС. В настоящия случай, съдът приема, че доколкото са
налице две отделни сгради, с два отделни идентификатора, с отделни входове на сградите,
независимо от наличието на общи функционални обекти за тези две сгради – басейн, рецепция,
ограда, тревни площи, охрана, те формират две отделни етажни собствености и липсва правна или
фактическа пречка за провеждане на общо събрание на собствениците от процесната сграда.
Обстоятелството, че за тези две сгради е била регистрирана обща етажна собственост към
общината не почива на легално законово разрешение. Предвид това, съдът намира, че напълно
законосъобразно е инициирането на първоначално общо събрание, което да проведе избор на
органи на управление на въпросната сграда, намираща се в отделен режим на етажна собственост.
На второ място следва да бъде обсъдено и другото възражение на ищцата във връзка със
свикването на общото събрание в противоречие с разпоредбите на чл. 12 от ЗУЕС. Видно от
представената по делото Покана за общото събрание /л.64/, същото е свикано от Д.О.М. – в
качеството й на собственик на СОС в сградата с идент. №****.85, видно от НА №******г. /л.66/ на
основание чл. 12, ал. 6 от ЗУЕС, а именно: „При нововъзникнала етажна собственост първото
общо събрание се свиква в 6-месечен срок от възникването и от собственици на самостоятелни
обекти, които имат най-малко 20 на сто идеални части от общите части. Когато общото събрание
3
не е свикано в посочения срок, то може да се свика от всеки собственик или ползвател.“
Доколкото към момента на свикването на ОС на сградата е липсвало предходно проведено за нея в
посочения срок, това право принадлежи на всеки собственик или ползвател. В тази насока
неоснователно се явява и възражението на ищцата за уведомяването на управител на ЕС предвид
обстоятелството, че такива се избират и формират за първи път за въпросната сграда именно с
решенията на процесното общо събрание. Ето защо и ищцата не е следвало да бъде уведомявана за
подобно искане. С оглед на това, съдът намира, че събранието се явява свикано от легитимирано за
това лице.
По отношение на възражението във връзка с реда за свикване на ОС, визиран в чл. 13, ал. 1,
ал. 2 и ал. 3 ЗУЕС.
Съгласно чл. 13, ал. 1 от ЗУЕС Общото събрание се свиква чрез покана, подписана от
лицата, които свикват общото събрание, която се поставя на видно и общодостъпно място на входа
на сградата не по-късно от 7 дни преди датата на събранието, а в неотложни случаи - не по-късно
от 24 часа. Датата и часът на поставянето задължително се отбелязват върху поканата от лицата,
които свикват общото събрание, за което се съставя протокол. Общото събрание може да бъде
насрочено и да се проведе най-рано на осмия ден след датата на поставяне на поканата, а в
неотложни случаи - не по-рано от 24 часа след поставянето й. Видно от представената в срок от
ответника по делото Покана за свикване на общото събрание /л. 64/ се установява, че същата е
съставена и подписана от пълномощника на лицето, по инициатива на което се свиква ОС –
Д.О.М., с отбелязване на датата и часа на поставянето й – 17.11.2021г. – 11:15ч. Съставената
покана отговаря на законовите реквизити – съдържа място на провеждане на ОС – к/с „С.Д.*“ вх.
*, ет. *, ап. **, дата – 25.11.2021г., час – 11:00ч, дневен ред на ОС, съдържащ 13 точки. За
залепването на поканата от пълномощника на собственика – адв. Г. /за който е представено
надлежно пълномощно за извършване на правни и фактически действия във връзка със свикване
на ОС на л.65/, съгласно законовото изискване е съставен протокол /л.68/, подписан от нея и от
свидетел на това действие - Всеволод Владиславович Никонов. От същия е видно, че поканата е
била поставена на таблото за обяви на входните врати на входовете на сграда с идентификатор №
**** в предвидения от закона срок преди датата на провеждане на ОС, а именно не по-късно от 7
дни. Съставянето на протокол по смисъла на чл. 13, ал. 1 от ЗУЕС и подписването му от свидетел,
придава (както е заложено и в трайната практика на ВКС) известна доказателствена стойност на
тези документи. Макар да са частни свидетелстващи документи, същите са съставени в рамките на
законоустановена процедура (в случая в чл. 13, ал. 1 от ЗУЕС), поради което удостоверените по
този начин факти и обстоятелства имат известна доказателствена сила, която е обвързваща за
страните в процеса. Няма пречка при твърдения, че фактите не са се реализирали по посочения в
протокола начин, страната да докаже това. Във връзка с установяване на фактите и
обстоятелствата, свързани с поставяне на поканата за свикване на процесното общо събрание,
съдът е допуснал разпит на един свидетел на ищцовата, съответно един свидетел на ответната
страна. От показанията на водения от ищцата св. Мирчев се установява, че същият е собственик на
имот в комплекс „С.Д.“, вх.*, ет.*, ап.** – в сграда *, живее целогодишно в този имот, заедно с
приятелката си и детето си, но не е виждал поставени и залепени на входовете в комплекса
предявените му в съдебно заседание документи във връзка с провежданото ОС – покана, протокол
за поставяне на поканата, съобщение за проведено общо събрание и протокол от проведено общо
събрание. Не е присъствал на процесното общо събрание и не е бил наясно с взетите на него
решения. Твърди, че няма как да е пропуснал поставянето на документите за свикването, както и
4
провеждането на ОС в сградата, тъй като почти през цялото време се намира в комплекса, не
работи. Излага твърдение за провеждано миналогодишно общо събрание, в което той също е
участвал и е избран управител на ЕС. От изложените от този свидетел показания съдът прави
извод за наличието на деление между живущите в комплекса на отделни „групи“, чиито
разбирания относно управлението на ЕС се разминават, като този свидетел се числи към групата на
лицата, провели предходно общо събрание. В този смисъл при анализа на неговите показания,
следва да се вземе под внимание именно това обстоятелство, навеждащо на известна
заинтересованост от изхода на делото, но и от друга страна обстоятелството, че този свидетел е и
собственик на имот в сграда *, т.е. той се явява ответна страна, доколкото ответници по иска по чл.
40 от ЗУЕС са всички останали собственици на самостоятелни обекти в етажната собственост и в
този смисъл неговите показания следва да се преценяват по реда на чл. 176, ал. 1 ГПК като
обяснения, дадени от страна. Съдът не дава вяра на тези показания по изложените съображения.
От друга страна, по отношение на другия свидетел - Ангелов липсва подобна заинтересованост.
Той е работник, занимаващ се със сезонната поддръжка и ремонтна дейност в комплекса. В
периода м. октомври, ноември, декември 2021г. е бил на работа в комплекса. Към настоящия
момент също обслужва комплекса. Сочи, че през м. ноември е оказал съдействие на адв. Г. и
придружаващото я лице да влязат в комплекса, с оглед залепване на покани за общо събрание –
развел ги из комплекса, посочил входовете, твърди че поканите са залепени на всички входове и в
двете сгради, преди обяд на въпросния ден. Твърди, че поканите са били залепени по-
продължителен период от време доколкото е коментирал с камериерките от комплекса кога
същите следва да бъдат свалени. В този смисъл съдът намира, че показанията на този свидетел
следва да бъдат кредитирани изцяло, във връзка с което доказателствената стойност на
изготвените покана и протокол за залепване не е оборена в рамките на процеса. Изложеното
мотивира съдът да приеме, че не са налице нарушения при свикване на общото събрание.
Във връзка с твърдението за нарушение на чл. 13, ал. 2 и 3 ЗУЕС съдът намира следното:
Съгласно чл. 13, ал. 2 ЗУЕС собственик или ползвател, който не ползва самостоятелния си
обект или ще отсъства повече от един месец, уведомява писмено управителя или председателя на
управителния съвет, като посочи електронна поща и адрес в страната, на които да му бъдат
изпращани покани за свикване на общо събрание, както и телефонен номер. Ищцата прави
възражение, че доколкото преобладаващата част от собствениците ползват имотите си сезонно –
през лятото, не е получила информация от нито един от тези собственици, съответно твърди, че те
не са уведомени. Подобно възражение не може да бъде уважено, тъй като ищцата не може да
упражнява права от чуждо име и съответно да прави възражения от името на тези лица. Освен
това, самата тя заявява в исковата си молба, че живее целогодишно в комплекса, поради което не
попада в кръга на тези лица. По чисто обективни причини не е възможно уведомяването на тези
лица по описания в разпоредбата начин, доколкото събранието е било за формиране на
управителен орган и не е имало пред кого тези лица да предоставят подобни данни.
По възраженията за неправилно изчислен кворум за провеждане на събранието и
мнозинство на вземане на решенията, вкл. по чл. 17, ал.2, т.1-4 и 7 ЗУЕС.
Ищцата твърди, че посоченият в протокола кворум от 24.69% е изчислен неправилно
доколкото ид.ч. на представените в общото събрание собственици следва да бъдат съотнесени и
приравнени спрямо двете сгради в комплекса. Това възражение съдът намира за неоснователно с
оглед вече изложеното относно възможността и липсата на пречки за провеждането на ОС на
5
собствениците от сграда №2, поради което и посочените ид.ч. в общото събрание се явяват
съответстващи на притежаваните ид.ч. от процесната сграда.
Видно от протокола за проведено общо събрание на ЕС от 25/26.11.2021г., ведно с
приложенията - неразделна част от него, на събранието на 25.11.2021г. към 11:00 часа били
представени 5,38% ид.ч. от общите части на етажната собственост, поради което същото било
отложено с един час, като към 12:00 часа били представени отново същият процент идеални части
от общите части в сградата. Поради липсата на изискуемия от закона кворум, в съответствие с
разпоредбата на чл. 15, ал. 3 от ЗУЕС, ОС е отложено и проведено на следващия ден в същите час
и място, посочени в поканата, когато на него вече са представени 24,69% ид.ч. от общите части в
сградата. По отношение на самото провеждане на ОС, присъствалите на него лица и съответно
направените упълномощения, отразените с протокола решения, начина на гласуване, липсват
направени възражения от ищцовата страна, поради което тези въпроси не следва да бъдат
обсъждани от съда. Освен това, по делото няма данни за оспорвания на протокола в предвидения
срок, въпреки надлежното оповестяване по реда на чл. 16, ал. 7 от ЗУЕС (л. 112) Поради това и
отразеното в протокола относно така установения кворум и всички други обстоятелства следва да
се кредитира, тъй като в задължителната практика на ВКС, напр. Решение № 8 от 24.02.2015 г. на
ВКС по гр. д. № 4294/2014 г., I г. о., ГК, е прието, че протоколът е свидетелстващ документ,
установяващ извършените от общото събрание действия и взетите решения. С оглед на това, се
налага извод, че събранието е проведено при правилно определен кворум и спазване на чл. 15, ал.
3 от ЗУЕС.
Ищцовата страна прави възражение, че по отношение на взетите от ОС решения са
допуснати нарушения на разпоредбите на чл. 17, ал. 2, т.1-4 и 7 от ЗУЕС. Въпросните разпоредби
предвиждат изискване за квалифицирано мнозинство във връзка с вземане от ОС на решения,
свързани с: 1./ предприемане на действия за надстрояване и пристрояване, за учредяване право на
ползване или право на строеж и за промяна предназначението на общите части, за което се изисква
решението да бъде взето с абсолютно мнозинство - 100 на сто идеални части от общите части; 2./ за
изваждане от сградата на собственик или ползвател по реда на чл. 45 от Закона за собствеността за
определен срок, но не по-дълъг от три години - с мнозинство не по-малко от 75 на сто от идеалните
части от общите части, оставащи след приспадане на идеалните части на собственика или
ползвателя; собственикът или ползвателят, за когото се отнася решението, не участва в
гласуването; за изваждането от сградата на обитател решението се взема с мнозинство не по-малко
от 75 на сто от идеалните части от общите части; 3./ за извършване на полезни разходи и за
получаване на кредити - с мнозинство не по-малко от 75 на сто идеални части от общите части; 4./
за опрощаване на финансови задължения, както и за отсрочване или разсрочване на изпълнението
им - с мнозинство не по-малко от 75 на сто идеални части от общите части; 7. за възлагане
правомощията или на част от тях на управителния съвет (управителя), както и за възлагане на
дейности по поддържането на общите части на сградата на юридически или физически лица, които
не са собственици - с мнозинство повече от 67 на сто идеални части от общите части на етажната
собственост. Общото правило е, че ОС взема валидни решения, ако за тях са гласували поне 50%
ид.ч. от общите части, представени на ОС /чл.17, ал. 3 ЗУЕС/, вкл. и в хипотезите на провеждане
на ОС при спадащ кворум. Изключение от това правило е предвидено за най – важните решения,
засягащи съществено правата на собствениците на обекти в сградата. За тези случаи, които са
изчерпателно изброени в закона, е предвидено решенията да се взимат с по- голямо,
квалифицирано мнозинство и то не от представените на събранието, а от всички общи части.
6
Именно тези изключения са предвидени в чл. 17, ал. 2 от ЗУЕС.
Видно от приложения по делото протокол, ОС е взело решения по 13 точки от дневния ред,
като само едно от тях, представлява такова по посочените изключения и изисква квалифицирано
мнозинство. На първо място, съдът намира, че не се установяват нарушения на правилата за
мнозинство по чл. 17, ал. 2, т. 1, 2, 3 от ЗУЕС, доколкото такива решения не са взимани от ОС –
липсва решение, касаещо предприемане на действия за надстрояване и пристрояване, за
учредяване право на ползване или право на строеж и за промяна предназначението на общите
части, решение за изваждане от сградата на собственик или ползвател по реда на чл. 45 от Закона
за собствеността за определен срок, но не по-дълъг от три години, решение за извършване на
полезни разходи и за получаване на кредити. Конкретно по отношение на полезните разходи – в т.
3 от дневния ред ОС е утвърдило предложен проектобюджет на ЕС за сезон 2022/2023г. с основни
разходни пера, както следва – разходи по чл. 50 ЗУЕС за „фонд ремонт и обновяване“ и разходи по
чл. 50, ал. 4, т. 3 от ЗУЕС /други разходи, определени с решение на ОС/. По арг. от пар. 1, т. 12 от
ДР на ЗУЕС „Полезни разходи" са разходите, с които се увеличава стойността на сградата при
преустройства и ремонт на общите части не са нормативно предвидени и са извън разходите за
необходим и неотложен ремонт и за основно обновяване. Прави впечатление, че така
предвидените в бюджета разходи, озаглавени като такива по чл. 50, ал. 4, т. 3 от ЗУЕС не са
свързани с преустройства или ремонт на общите части на сградата – това са разходи за персонал и
заплащане на труд, поддръжка на пожарна система, озеленяване,разходи за асансьори,
административни разходи, транспорт, консумативи, поддръжка и ремонт на басейн,
консумативи,офис в комплекса. Всички те не отговарят на определението за полезни разходи,
дадено в закона. Ето защо, съдът приема, че липсва взето от ОС решение, касаещо извършването
на „полезни разходи“ и поради това липсва нарушение и на чл. 17, ал. 2, т. 3 от ЗУЕС. Съдът не
установява и решение, за опрощаване на финансови задължения, както и за отсрочване или
разсрочване на изпълнението им по отношение на етажни собственици – чл. 17, ал. 2, т. 4 от ЗУЕС.
По отношение на възражението по чл. 17, ал. 2, т. 7 от ЗУЕС и законосъобразността на
решението, касаещо избор на управител на ЕС, съдът намира следното:
В случая, видно от протокола, решението по т. 1, с което за управител на ЕС в сградата е
избрана фирмата „В.м.“, ЕИК *****, представлявана от управителя Пламен Петров Тодоров за
срок от 2 години, е взето с мнозинство 24,69 % от ид.ч. на сградата. По делото не се спори, че
избраното за управител дружество не притежава собственост в сградата. Самият ответник с
отговора на исковата молба представя договор за наем от 12.11.2021г. с нотариална заверка на
подписите, от който е видно, че Д.О.М. чрез свой пълномощник отдава на дружеството „В.м.“
ЕООД собствения си в срадата СОС с идент. ****.85, представляващ жилище, находящо се на ет.
*, вх. ** за срок от 3 години. Ответникът твърди, че по силата на този договор дружеството се
явява ползвател като счита, че не са налице пороци на взетото решение. При изследването на този
въпрос, съдът намери, че соченото решение действително е прието в нарушения на изискванията
за квалифицирано мнозинство. Съгласно чл. 19, ал. 5 от ЗУЕС членове на управителния съвет,
респективно управител, могат да бъдат собственици и ползватели в ЕС. Дефиниции на понятията
„ползвател“ и „обитател“ се съдържат в пф.1, т.5 и 6. от ДР на ЗУЕС. "Ползватели" са физически
или юридически лица, които притежават вещно право на ползване върху чужда вещ,
самостоятелен обект в сграда в режим на етажна собственост. "Обитатели" са физически или
юридически лица, които не са собственици или ползватели на самостоятелни обекти в сграда в
режим на етажна собственост, но пребивават в тях на друго правно основание. В случая, избраната
7
за управител фирма не се явявя нито собственик, нито „ползвател“, а „обитател“ , доколкото
същата пребивава на „друго правно основание“ в сградата – сключеният договор за наем. В този
смисъл и за подобни хипотези законът има специално изискване като предвижда квалифицирано
мнозинство при провеждането на избор на лице, което се явява „външно“ за етажната собственост.
Така съгласно разпоредбата на чл. 19, ал. 8 от ЗУЕС „По решение на общото събрание, взето с
мнозинството повече от 67 на сто идеални части от общите части на етажната собственост,
правомощията или част от тях на управителния съвет (управителя) могат да бъдат възлагани на
физически лица или на юридически лица, които не са собственици. Договорът за възлагане се
одобрява с решение на общото събрание, взето с мнозинство повече от 67 на сто идеални части от
общите части на етажната собственост, и се сключва от упълномощено от общото събрание лице
за срок до две години. Договор, сключен за по-дълъг срок, се смята за сключен за две години, а
клауза, предвиждаща автоматично подновяване на договора или превръщането му в безсрочен, се
смята за недействителна. В срока на договора избраното физическо или юридическо лице има
правата, задълженията и отговорността на управителния съвет (управителя) по този закон.“
Следователно при избирането на „В.м.“ ЕООД за управител на ЕС е налице обстоятелство, което
налага решението да бъде взето при квалифицирано мнозинство, този смисъл е вложен и в
изключението по чл. 17, ал. 2, т. 7 от ЗУЕС – избирането на управител да става с мнозинство, което
не е обикновеното предвидено в закона, както е за останалите решения /повече от 50 на сто от
представените присъствали идеални части от общите части на етажната собственост/. Поради това,
съдът намира, че посоченото възражение относно изборът на „В.м.“ ЕООД за управител на ЕС се
явява основателно и това решение следва да бъде отменено като незаконосъобразно.
По отношение на останалите взети от ОС решения, съдът намира че не са налице
нарушения във връзка с изведените от ищцата възражения за неспазени изисквания за мнозинство.
Съдът намира, че същите не попадат в кръга на изключенията по чл. 17, ал. 2, поради което и
правилно са взети с обикновеното мнозинство, предвидено като общо правило за вземане на
решения от ОСЕС по чл. 17, ал. 3 от ЗУЕС /повече от 50 на сто от представените идеални части от
общите части на етажната собственост/. С оглед на това, не са налице основания за тяхната отмяна
по това възражение.
Изхождайки от очертания от ищцата с исковата молба предмет на спора и предвид
посочените основания за отмяна на решенията на общото събрание на етажната собственост,
съдът намира, че от оспорените 13 решения на ОС, едно следва да бъде отменено, а останалите 12
решения - потвърдени.
Предвид изхода на спора и на основание чл. 78, ал. 1 ГПК ответните етажни
собственици следва да бъдат осъдени да заплатят на ищцата сумата в размер на 75,38 лв.,
представляваща частта от направените от него по делото разноски, адвокатско възнаграждение и
държавна такса, съобразно уважената част от иска. Тук следва да се посочи, че сред разноските,
които се дължат на ищеца, не следва да се включват сумата от 15 лв. – такса за обжалване на отказ
за спиране и сумата от 200 лв. – хонорар за обжалване на отказ за спиране, тъй като с влязлото в
Определение № 377 от 18.02.2022г. по в.ч.гр.д. № 239/2022г. по описа на Окръжен съд Бургас
жалбата е приета за неоснователна и няма причина разноски по неоснователни искания на страната
да й се присъждат.
На ответника не следва да се присъждат разноски, тъй като няма доказателства, че е сторил
такива. Съгласно т. 1 от Тълкувателно решение № 6/2012г. от 06.11.2013г. по ОСГТК на ВКС
8
съдебни разноски за адвокатско възнаграждение се присъждат, когато страната е заплатила
възнаграждението. В договора следва да е вписан начинът на плащане – ако е по банков път,
задължително се представят доказателства за това, а ако е в брой, то тогава вписването за
направеното плащане в договора за правна помощ е достатъчно и има характера на разписка.
Представеният договор за правна защита и съдействие (на л. 173 от делото) няма характер на
разписка, тъй като в него е вписано единствено договорено възражение в размер на 300 лв., но не е
отразено тази сума да е заплатена на адвоката (в полето „платена сума“ липсва вписване).
Така мотивиран, съдът
РЕШИ:
ОТМЕНЯ по иск с правно основание чл. 40, ал. 1 от Закона за управление на етажната
собственост, предявен от П. Т. Й., ЕГН **********, срещу собствениците от ЕС на сграда с
идентификатор **** по КККР на гр. Н., находяща се в гр. Н., комплекс „С.Д.*“, бл. 2,
представлявани от управителя „В.м.“ ЕООД, ЕИК *****, със седалище и адрес на управление: гр.
О., ул. „К.М.“ № **, ет. *, ап. *, решението, взето по точка едно от протокола на проведеното на
25/26.11.2021г. Общо събрание на собствениците на самостоятелни обекти в жилищната сграда с
идентификатор **** по КККР на гр. Н., находяща се в гр. Н., к/с „С.Д.*“, бл. 2, относно избирането
на дружеството „В.м.“ ЕООД за управител на етажната собственост.
ОТХВЪРЛЯ иска с правно основание чл. 40, ал. 1 от ЗУЕС, предявен от П.Т. Й.- Б., ЕГН
**********, срещу собствениците от ЕС на сграда с идентификатор **** по КККР на гр. Н.,
находяща се в гр. Н., к/с „С.Д.*“, бл. 2, представлявани от управителя „В.м.“ ЕООД, ЕИК *****,
със седалище и адрес на управление: гр. О., ул. „К.М.“ №**, ет.*, ап.*, за отмяна на останалите
решения по т. 2 – т. 13 от протокола на проведеното на 25/26.11.2021г. Общо събрание на
собствениците на самостоятелни обекти в жилищната сграда с идентификатор **** по КККР на гр.
Н., находяща се в гр. Н., к/с „С.Д.*“, бл. 2, като ОСТАВЯ В СИЛА на основание чл. 42, ал. 2 от
Закона за управление на етажната собственост посочените решения.
ОСЪЖДА на основание чл. 78, ал. 1 от ГПК собствениците на самостоятелни обекти в
жилищната сграда с идентификатор **** по КККР на гр. Н., находяща се в гр. Н., к/с „С.Д.*“, бл.
2, представлявани от управителя „В.м.“ ЕООД, ЕИК *****, със седалище и адрес на управление:
гр. О., ул. „К.М.“ №**, ет.*, ап.*, ДА ЗАПЛАТЯТ на П.Т. Й.- Б., ЕГН **********, сумата 75,38
лева - разноски по делото, съразмерно на уважената част от исковете.
Решението може да бъде обжалвано пред Бургаски окръжен съд в двуседмичен срок от
връчване на препис.
Съдия при Районен съд – Н.: _______________________
9