Р Е Ш Е Н И Е
№
гр. Плевен, 21.09.2020г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
ПЛЕВЕНСКИЯТ
РАЙОНЕН СЪД, V гр. състав, в публичното заседание на 21.08.2020г., в състав:
Председател:
БИЛЯНА ВИДОЛОВА,
при секретаря Наталия Николова, като разгледа
докладваното от съдията гражданско дело № 1792 по описа на съда за 2020г., на
основание данните по делото и закона, за да се произнесе, съобрази следното:
Иск с правна квалификация чл.28,
ал.2, пр.1 във вр. с ал.1, изр.1 от ЗАЗ.
Производството по делото е
образувано по подадена искова молба от Ц.И.П., И.Ц.П. и В.Ц.П., против ***ЕООД,
ЕИК ***, ***, в която твърди, че ищците са собственици на ***, ***, находящи се
в землището на ***, отдадени под аренда на ответника с договор от ***г. за срок
от 7 години. Твърди се, че с анекс от *** г. действието на договора било
продължено с още 7 стопански години - от 01.10.2017г. до 01.10.2024г. Твърди
се, че договорът и анексът към него са с нотариална заверка на подписите,
вписани са в Служба по гр.П. и са регистрирани в ОбСЗ-П. . Твърди се, че за
ползването на земеделската земя, считано от 01.10.2017г., ответникът следвало
да заплаща арендно плащане по 50 лв./дка или общо 1 054.10 лв. годишно, платими
в 14-дневен срок след приключване на съответната стопанска година. Твърди се,
че за стопанската 2018/2019г. ответникът следвало да заплати арендното плащане
в срок до 15 октомври 2019г., което не било изпълнено. Твърди се, че забавянето
на плащането за повече от три месеца, съгласно чл.28, ал.1, изр.1 от ЗАЗ е
основание за разваляне договора и подписания към него анекс, поради което моли
да бъде развален на осн. чл.28, ал.2, пр.1 във вр. с ал.1, изр.1 от ЗАЗ
сключения на ***г. договор за аренда на земеделска земя и Анекс към него от ***г.,
поради забавяне плащането на арендното плащане за стопанската 2018/2019 година
с повече от три месеца. Претендира направените деловодни разноски. Представя
писмени доказателства. Впоследствие посочва, че между ищцата Ц.И.П. и ответника
има сключен друг договор за аренда и анекс към него, които са били сключвани на
същите дати като процесните, но касаят нейна собствена земеделска земя, а не
тази, наследена от Ц.П., който е сключил процесния договор. Твърди, че
плащанията на ответника не са конкретизирани към кой договор са извършени и
голямата част от сумата е платена след изтичане на тримесечния срок.
Ответникът първоначално е взел
становище за недопустимост на предявения иск, но впоследствие заявява, че не
поддържа становището си, че по своята същност анексът е нов договор за 7 години
и не подлежи на разваляне по съдебен ред. Моли искът да бъде отхвърлен като
неоснователен. Твърди, че цялата арендна вноска за ищеца е погасена преди
получаване на цитираната от него покана за прекратяване на договора. Твърди, че
плащането на цената по договора за аренда е станало на 18.12.2019г. – 200лв. и
впоследствие – на 24.01.2020г. - на остатъка в размер на 1 455.00 лв.
Претендира направените деловодни разноски.
Съдът, като съобрази становищата
на страните и представените по делото доказателства, прецени ги поотделно и в
тяхната съвкупност, приема, че спор по фактите между страните няма. От
доказателствата – скици на имотите и удостоверение за наследници, се
установява, че ищците са собственици на отдадените под аренда земеделски земи
по наследство от Ц.Д. П., а именно:
1.НИВА от 4.303 дка, в м “***“, *** категория, съставляваща имот с
идентификатор ***, номер по предходен план: ***, при съседи: ***; ***; ***; ***
и ***;
2.НИВА от 4.000 дка, в м “***“, ***
категория, съставляваща поземлен имот с идентификатор ***, номер по предходен
план: ***, при съседи: ***; ***; ***; ***;
3.НИВА от 6.279 дка, в м. „***“, ***
категория, съставляваща поземлен имот с идентификатор ***, номер по предходен
план: ***, при съседи: ***; ***; *** и ***;
4. НИВА от 6.500 дка, в м “***“, *** категория,
съставляваща поземлен имот с идентификатор ***, номер по предходен план: ***,
при съседи: ***; ***; ***; ***.
Не е спорно между страните, че на
*** г. наследодателят на ищците Ц.Д. П. е сключил Договор за аренда на
земеделски земи с нотариална заверка на подписите, вписан в Служба по гр.П. , съгласно
който наследодателя на ищците е отдал на ответното дружество за временно и
възмездно ползване четирите процесни имота за срок от 7 стопански години,
считано от 01.10.2010г. с възможно продължаване на договора с още 7 години.
Уговорено е арендно плащане в чл.5 от Договора, формирано от парична сума или
предметна престация. Съгласно чл.7, плащането на арендната вноска се извършва в
14-дневен срок след приключване на стопанската година. В чл.10 т.4 е уговорено,
че договорът се прекратява при неизпълнение на задълженията по него по общия
ред с писмено предизвестие от една стопанска година. С вписан в АВ Анекс от ***г.
с нотариална заверка на подписите, единият от ищците - Ц.И.П., е продължила
действието на Договора за аренда на земеделски земи от ***г., страните са се
споразумели на основание чл.2 от Договора и чл.18, ал.1 и ал.2 ЗАЗ, да бъде
продължен срока на договора за още 7 стопански години, считано от началото на
следващата стопанска година, в която календарна година изтича срокът на
действие на договора, а именно от 01.10.2017г. до 01.10.2024г. Уговорено е арендното плащане да бъде по
40.00 лв. на декар считано от 01.10.2016г. и 50.00 лв., считано от 01.10.2017г.
По делото е приет и друг Договор
за аренда на земеделска земя от ***г., който е сключен само от Ц.И.П. и
ответника, и по който също има Анекс от от ***г. със същото съдържание.
Неговият предмет е НИВА от 11.997 дка, в м “***“, четвърта категория, номер по
предходен план: ***.
Не е спорно между страните, че ответникът
е заплатил на ищцата Ц.И.П. рента за 2019г. - с РКО от 18.12.2019г. сума
от 200лв. и с РКО от 24.01.2020г. сума от 1455лв.
При така установената фактическа
обстановка, съдът направи следните изводи: Предявеният
иск е допустим, доколкото съдът приема, че се касае за един договор, чийто срок
е продължен на осн. чл.18 от ЗАЗ, и общо
е за 14 стопански години. Изрично в анекса страните са посочили, че
продължават, а не изменят договора, че продължаването на срока е на основание
на уговорката в чл.2 от Договора, и на основание чл.18 ЗАЗ. Още повече – при
самото сключване на договора страните са уговорили възможността срокът му да
бъде продължен с още 7 години.
Поради изложеното, съдът намира, че с подписания на анекс договорът за аренда е
продължен и именно това е записаната воля на двете съдоговярящи страни, а не е
сключен нов договор, поради което общия срок на договора е 14 години и
предявения иск за развалянето му по съдебен ред е допустим на основание чл.28,
ал.2 ЗАЗ.
Съгласно чл.28, ал.1 и ал.2 ЗАЗ
арендодателят може да развали договора поради забавяне на плащането на
арендното плащане за повече от три месеца. Когато вноските са уговорени за
периоди, по-кратки от една стопанска година, развалянето е допустимо при забава
на плащането най-малко на две последователни вноски. За да е налице основанието
за прекратяване на договора по реда на чл. 28, ал.1 от ЗАЗ, следва арендаторът
да не е изпълнил задължението си за арендно плащане с повече от три месеца.
Съгласно чл.7, плащане на арендната вноска се извършва в 14-дневен срок след
приключване на стопанската година. Следователно моментът на изпадане в забава
настъпва 15.10. на съответната година - в процесния случай на 15.10.2019г. От
тази дата започва да тече и предвиденият тримесечен срок по чл. 28, ал. 1 ЗАЗ,
като същият изтича на 15.01.2020г. Едва неизпълнението на съответното арендно
плащане в тримесечния срок по чл. 28, ал.1 от ЗАЗ дава право на арендодателя да
предприеме действия по прекратяване на договора за аренда, като предяви иска по
чл.28, ал.2 ЗАЗ, тъй като договора е със срок по-дълъг от 10 години.
Съдът приема, че към датата на
подаване на иска – 14.05.2020г. арендното плащане по процесния договор е
извършено по следния начин: частично - с РКО от 18.12.2019г. – 200лв., с второ
РКО - на 24.01.2020г., като сумата от 200 лв. е платена в 3-месечен срок от
изискуемостта на вземането, а остатъкът по този договор от 854.10лв. е платена
9 дни след изтичане на 3-месечния срок по чл.28, ал.1 ЗАЗ. Съдът приема, че
независимо, че между страните има два договора за аренда, по които се дължи
арендно плащане за 2019г., с първото плащане от 200лв. на 18.12.2019г. е
заплатена арендата по процесния договор, т.к. то е по-обременителното
задължение /общо в размер на 1054.10лв./ от задължението по личния договор на
ищцата Ц.И.П. /общо в размер на 599.85лв./, по арг. от чл. 76 ал. 1 от ЗЗД. В
случая не може да се приеме становището на ищците, че с първото плащане са
заплатени лихви за вземанията, т.к. в това плащане ответникът изрично е записал
в РКО, че заплаща рентата за 2019г., а не лихва за такава. При това положение,
съдът приема, че с първото плащане е погасена част от задължението по процесния
договор, а с второто плащане – остатъкът от него и цялото задължение по личният
договор между ищцата Ц.И.П. и ответника.
Спорен по делото е въпросът - при
така направеното плащане от арендатора, има ли право на арендодателя да развали
договора за аренда по реда на чл. 28, ал. 1, изр. 1 ЗАЗ. Съгласно цитираната
разпоредба, арендодателят може да развали договора поради забавяне на плащането
на арендното плащане за повече от три месеца.
Член 27 ал. 1 ЗАЗ предвижда, че договорът за аренда се прекратява при
неизпълнение – по общия ред, доколкото в ЗАЗ не е предвидено нещо друго.
Неизпълнението - виновно или невиновно - може да доведе до разваляне на
договора по право ( чл. 89 ЗЗД ) или до разваляне по реда на чл. 87 ЗЗД.
Договорът за аренда в земеделието е двустранен договор, който може да се
развали при неизпълнение на задължение по него с едностранно волеизявление на
едната страна поради виновното неизпълнение на задълженията на другата страна,
извън хипотезите на чл. 28, ал. 2 ЗАЗ. Законът за аренда в земеделието изрично
посочва случаи на неизпълнение по договора, които дават право на кредитора да
развали договора – чл. 6 ал. 3, чл. 9 ал. 5, вр. с чл. 26 ал. 2, чл. 28 ал. 1
ЗАЗ. Параграф 1 от Допълнителните
разпоредби на Закона за арендата в земеделието предвижда, че за неуредените в
ЗАЗ въпроси се прилагат разпоредбите на гражданското законодателство. Към
въпросите, касаещи развалянето на договора за аренда, са приложими общите
правила на чл. 87 ЗЗД. Развалянето на договора за аренда произвежда действие
само за в бъдеще – чл. 88, ал. 1, изр. 1 ЗЗД. Елементите на фактическия състав
на правото да се развали договорът са уредени в чл. 87, ал. 1 ЗЗД, и може да
бъде развалян само действителен договор, който не е прекратен на друго
основание. Трябва да е налице неизпълнение на задължение на насрещната страна
по договора. Всяка форма на неизпълнение може да бъде основание за разваляне на
договора – пълно неизпълнение, забавено неизпълнение, частично изпълнение, лошо
изпълнение. То следва да се дължи на причина, за която длъжникът отговаря.
Правилото на чл. 87 ал. 4 ЗЗД обаче поставя граници на правото да се развали
договора – той не може да се развали, когато неизпълнената част е незначителна
с оглед интереса на кредитора. В настоящия
случай, съдът установява, че на 18.12.2019г., ответникът е платил на ищците
част рентата за 2019г., а на 24.01.2020г. е доплатена и получена останалата
част от дължимото плащане, като доплащането е със забава от 9 дни след изтичане
на 3-месечния срок, преди получаване на изявлението на ищеца за прекратяване на
договора и преди подаване на исковата молба в съда. В случая нормата на чл.87
ал.4 ЗЗД следва да бъде приложена, независимо от позоваването на ищеца на
специалния ред по чл.28, ал.1 ЗАЗ. В посочената норма е уредено само още едно
основание за разваляне на договора поради виновно неизпълнение от посочения
вид, като липсва причина към посоченото основание да не бъдат приложени общите
уредени в ЗЗД правила. В мотивите на ТР №2/2015г. на ОСГТК на ВКС е прието, че
основанията за прекратяване на договора за аренда са уредени в чл.27,ал.1 ЗАЗ.
В т.1, т.3 и т.6 са посочени конкретни хипотези на прекратяването на арендното
правоотношение: изтичане на срока, взаимно съгласие, принудително отчуждаване
на арендувана земя. В т.2, т.4 и т.5 са основанията - неизпълнение, едностранно
предизвестие, смърт /поставяне под запрещение и прекратяване на юридическо
лице/, като е извършено и препращане към други съдържащи се в същия закон
хипотези на прекратяване. Изрично предвидени в закона и относими към
основанието по т.2 на чл.27 ал.1 от ЗАЗ случаи и форми на неизпълнението са:
забавяне на арендното плащане - чл.28 ал.1; непредаване на обекта в надлежно
състояние - чл.6, ал.3; ползване на арендувания обект не по предвидения от
закона начин - чл.9 ал.5. Проявление на основанието по т.4 е едностранното
прекратяване на аренден договор, сключен без определен срок - чл.**от ЗАЗ.
Договорът за аренда се прекратява при неизпълнение, съгласно общата хипотеза на
чл.27 ал.1 т.2 от ЗАЗ „по общия ред, доколкото в този закон не е предвидено
друго“ - т.е. налице е препращане и към общия ред за прекратяване на договорите
поради неизпълнение, дължащо се на причини, различни от предвидените в ЗАЗ.
Разпоредбата на чл.28 ал.1, която е предмет на произнасяне по първия въпрос от
настоящото тълкувателно решение, урежда предвиденото в специалния закон
специфично основание за разваляне - прекратяване поради неизпълнение,
изразяващо се в забава за арендно плащане за повече от три месеца. При тази
форма на неизпълнение и когато договорът за аренда няма за предмет държавни или
общински земи, ЗАЗ предвижда отклонение от общия ред по чл.87 ал.1 от ЗЗД
/приложим за неуредените от специалния закон случаи - пар. 1 от ДР на ЗАЗ/ за
разваляне на двустранните договори поради неизпълнение - отклонение от
изискването за даване на подходящ срок за изпълнение с предупреждение, че с
изтичането му договорът се счита за прекратен. Видно е, че в хипотезата на
чл.28 ал.1 от ЗАЗ при уреденото специфично основание за разваляне на договора
за аренда поради неизпълнение, изразяващо се в забава на арендното плащане
повече от три месеца, представлява отклонение от общия ред само в частта по
отношение на липсата на необходимост от даване на подходящ срок за изпълнение
на задължението. Не са дерогирани, обаче останалите общи правила от общия ред
за разваляне на договор, уреден в чл.87 от ЗЗД и в частност в чл.87 ал.4 от ЗЗД. Процесния договор за аренда не съставлява фикс сделка по смисъла на чл.87
ал.2, предложение последно от ЗЗД - ако задължението е трябвало да се изпълни
непременно в уговореното време.
Съществено при забавеното изпълнение е възможността длъжникът да заплати
сумата и по този начин да санира - да заличи последиците на забавата /извън
хипотезата на фикс сделки, за каквато процесната не е счетена/. В процесния
случай ищецът е приел закъснелите плащания, включително и това след изтичане на
трите месеца, предвидени в чл.28 ал.1 от ЗАЗ, Доколкото ищецът не сочи системно
неизпълнение на задължението на ответника да заплаща арендното плащане в срок,
към настоящия момент за последната стопанска година плащането е извършено и
прието, и съдът приема, че неточното във времево отношение изпълнение е
незначително с оглед интереса на кредитора, тъй като е извършено частично
плащане в предвидения срок, а останалата част е изпълнена изцяло само 9 дни
след изтичането на срока по чл.28 ал.1 ЗАЗ. Следва да бъде посочено, че
посочената норма визира забавянето на арендното плащане, като липсва изрично
указание дали частичното неизпълнение в посочения срок съставлява
основание за разваляне на договора или е необходимо пълно неизпълнение на
задължението. Отделно от всичко гореизложено, в процесния договор за аренда
между страните е постигната уговорка в чл.10 т.4, че договорът се прекратява
при неизпълнение на задълженията по него по общия ред, но с писмено
предизвестие от една стопанска година. Както е прието и в горепосоченото
тълкувателно решение, даването на подходящ срок за изпълнение на основание
чл.28 ал.1 от ЗАЗ не задължително, но само в случай, че страните в договора не
са уговорили подобно задължение. Видно е, че в настоящия случай такова е
уговорено. Ако бъде прието, че с изпращането на процесното уведомление е
започнал да тече този, уговорен чл.10 т.4 срок на предизвестие, то към настоящи
момент той не е изтекъл. Следва да се посочи още нещо - съобразно посоченото в Постановление
№ 3/29.03.1973 г. по гр. д. № 2/1973 г. на Пленума на ВС, основен принцип в
облигационното право е изпълнението на поетите по договор задължения и
постигането на тези реални цели, които страните са преследвали със сключването
на договора и при спорове във връзка с неизпълнението на договорите, следва да
се изхожда от възможностите за тяхното изпълнение и да се допуска развалянето
им само в случаите, когато неизпълнението е толкова съществено, че прави
невъзможно постигането на договореното. В случая се доказа, че уговореното в
договора е изпълнено, частично забавеното плащане е било извършено само с 9
дена забава, но дължимото към кредитора е било изцяло заплатено, като по този
начин е била реализирана целта на сключения между страните договор.
Поради всичко изложено, съдът
приема, че не са налице основанията за разваляне на договора за аренда, при
напълно заплатена арендна сума с частично и кратковременно забавяне на част от
плащането, развалянето на договора би противоречало на принципите и духа на
закона, което сочи, че предявеният иск следва да бъде отхвърлен.
С оглед изхода на делото, и на
основание чл.78 ал.3 от ГПК, ищецът следва да бъде осъден да заплати на
ответника деловодни разноски за адвокатско възнаграждение в размер на 300.00
лева.
Воден от горното, съдът
Р Е Ш И:
ОТХВЪРЛЯ предявения от Ц.И.П., ЕГН
**********, И.Ц.П., ЕГН ********** и В.Ц.П., ЕГН **********, против *** ЕООД,
ЕИК ***, със седалище и адрес на управление:***, иск с правно основание чл.28,
ал.2 от ЗАЗ за разваляне на сключения между тях Договор за аренда на земеделска
земя от ***г., с нотариална заверка на подписите рег.№***/***г., Акт №***, ***,
на ***, вписан в Служба по вписванията - П. вх.№ *** г., ***, акт **, н.д.№ ***
г. и Анекс към него от *** г., с нотариална заверка на подписите рег.№ ***/***г.,
Акт № *******, на ***, вписан в Служба по вписванията - П. вх.рег.№ **г., Акт №
***, том **, д.№*** г., поради забавяне плащането на арендното плащане за
стопанската 2018/2019 година с повече от три месеца, КАТО НЕОСНОВАТЕЛЕН.
ОСЪЖДА, на основание чл.78, ал.3
от ГПК, Ц.И.П., ЕГН **********, И.Ц.П., ЕГН ********** и В.Ц.П., ЕГН **********,
да заплатят на „***“ ЕООД, ЕИК ***, със седалище и адрес на управление ***,
направените разноски по делото в размер на 300.00 лева.
Решението подлежи на обжалване
пред П. ския окръжен съд в двуседмичен срок от връчването му на страните.
РАЙОНЕН СЪДИЯ: