№ 268
гр. София , 24.03.2021 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
АПЕЛАТИВЕН СЪД - СОФИЯ, 7-МИ ГРАЖДАНСКИ в публично
заседание на петнадесети март, през две хиляди двадесет и първа година в
следния състав:
Председател:Диана Коледжикова
Членове:Камелия Първанова
Димитър Мирчев
като разгледа докладваното от Димитър Мирчев Въззивно гражданско дело
№ 20201000503305 по описа за 2020 година
Производството е по реда на чл. 258 - 273 от ГПК и е образувано по въззивна
жалба на Х. Л. Я., П. Д. Г. и Г. Д. Г. (всички, чрез упълномощен адв. М. от САК)
против Решение 220 от 07.07.2020 г. по гр.д. 683/2019 г. по описа на Софийски
окръжен съд (СОС) в неговата цялост. С този съдебен акт е развален сключения на
15.06.2012 г. с н.а. № 139, том II, рег. № 3488, дело № 245/2012 г. на нотариус Л.
Х. с рег. № *** (район на действие РС-Е.Пелин) договор за покупко –продажба на
недвижим имот, съгласно който Х. Л. Я. и Д. Г. Я. – продавачи са прехвърлили на
Л. Е. И.-купувач, следния недвижим имот: УПИ X-74 с площ 760 кв.м., находящ се в
кв. 5 по плана на с. ***, общ. *** при посочени граници и съседи, ведно с
построената в него жилищна сграда на един етаж със застроена площ от 70 кв.м., за
сумата 28 000 лв., на основание чл. 189, ал.1 от ЗЗД вр. чл. 87, ал.3 от ЗЗД.
Окръжният съд е постановил въззивниците (ответници в първата инстанция) Х. Л. Я.,
П. Д. Г. и Г. Д. Г. да бъдат осъдени да заплатят на въззиваемите (ищци в първата
инстанция) Л. Е. И. и Д. А. И. сумите, както следва: Х.Я. – 18 666,66 лв., а П.Г. и
Г.Г. – всеки по 4 666,67 лв., представляващи платената цена по договора за
продажба, сключен с н.а. № 139, том II, рег. № 3488, дело № 245/2012 г. на
нотариус 521 с район на действие РС-Е.Пелин, на основание чл. 189, ал.1, изр. 2,
пр. 1 от ЗЗД, ведно със законната лихва върху сумите, считано от датата на
подаване на исковата молба – 30.09.2019 г. до окончателното изплащане, на
основание чл. 86, ал. 1 от ЗЗД. Освен това, Х. Л. Я., П. Д. Г. и Г. Д. Г. са осъдени да
заплатят на Л. Е. И. и Д. А. И. сумите, представляваща следните разноски по
1
сключване на договора за продажба с н.а. № 139, том II, рег. № 3488, дело №
245/2012 г.: 406,20 лв. - платени нотариални такси, 840 лв. – местен данък в полза
на Община Е.Пелин, 28 лв. – такса за вписване на нотариалния акт и 186,18 лв. -
необходими разноски за вещта: заплатени местни данъци и такса смет за периода
2013 – 2019 г., както следва: Х.Я. – 973,58 лв., а П. Г.а и Г.Г. – всеки по 243,40
лв., на основание чл. 189, ал. 1, изр. 2, пр. 2 и 3 от ЗЗД, ведно със законната лихва
върху тази сума, считано от датата на подаване на исковата молба – 30.09.2019 г. до
окончателното изплащане, на основание чл. 86, ал. 1 от ЗЗД, както и сумата от 2992
/две хиляди деветстотин деветдесет и два/ лева, представляваща разноските по гр.д.
№ 610/2012 г. на ЕлПРС до окончателното му приключване пред всички инстанции,
както следва: Х.Я. – 1994,66 лв., а П. Г.а и Г.Г.-всеки по 498,67 лв., на основание
чл. 191, ал. 1, пр. 2 от ЗЗД, ведно със законната лихва върху тази сума, считано от
датата на подаване на исковата молба – 30.09.2019 г. до окончателното изплащане,
на основание чл. 86, ал. 1 от ЗЗД. Х. Л. Я., П. Д. Г. и Г. Д. Г. са осъдени да заплатят
на Л. Е. И. и Д. А. И. още и сумата от 8400 /осем хиляди и четиристотин/ лева,
представляваща неустойка в размер на 30% от продажната цена по договора за
продажба, сключен с н.а. № 139, том II, рег. № 3488, дело № 245/2012 г. на
нотариус 521 с район на действие РС-Е.Пелин, както следва: Х.Я. – 5 600 лв., а П.Г.
и Г.Г. – всеки по 1 400 лв., на основание чл. 92, ал. 1 от ЗЗД, ведно със законната
лихва върху тази сума, считано от датата на подаване на исковата молба –
30.09.2019 г. до окончателното изплащане, на основание чл. 86, ал. 1 от ЗЗД. Като
последица от изцяло уважените искове, въззивниците са осъдени да заплатят и
съдебно-деловодните разноски, направени от ищците-въззиваеми в първата инстанция
на основание чл. 78, ал. 1 от ГПК, за което първоинстанционното решение е
изменено в частта за разноските на основание чл. 248 от ГПК с Определение 260042
от 25.08.2020 г.
Решението на СОС се оспорва като неправилно и незаконосъобразно
поради неправилно прилагане на материалния закон. Във въззивната жалба са
повторени доводите за неоснователност на предявените искове, които са се
поддържали и пред първостепенния съд, като в заключение се моли САС да отмени
атакуваното решение, като исковете се отхвърлят изцяло. Претендират се разноски
Въззивната жалба се оспорва като неоснователна от Л. Е. И. и Д. А. И. (и
двамата, чрез адв. К. от САК) с писмен отговор по реда на чл. 263, ал. 1 от ГПК.
Намират, че решението на Софийския окръжен съд било правилно и трябвало да се
потвърди. Също се претендират разноски.
Въззивната жалба е подадена в срок и е процесуално допустима. Не
са събирани пред САС нови доказателства, а от материалите по делото, настоящата
инстанция установи следното:
2
Л. Е. И. и Д. А. И. са предявили искове срещу Х. Л. Я., П. Д. Г. и Г. Д.
Г. с правно основание чл. 87, ал. 3 от ЗЗД и чл. 189 и сл. от ЗЗД. Ищците твърдят,
че на 15.06.2012 год. между ответницата Я. и съпруга й Д. Я. от една страна, като
продавачи и ищцата, от друга страна, като купувач, бил сключен договор с н.а. №
139/2012 г. на нотариус с район на действие РС-Е.Пелин, по силата на който
продавачите продали на купувача УПИ X-74 с площ 760 кв.м., находящ се в с. ***,
община ***, ведно с построената в него жилищна сграда на един етаж със ЗП 70
кв.м.. На 15.01.2018 г. продавачът Д. Я. починал и оставил наследници по закон –
Х. Я. – съпруга, П.Г. – дъщеря и Г.Г. – син. Към момента на сделката ищцата е
била в брак с ищеца Д. И., поради което закупеният недвижим имот е бил в режим
на СИО. Продажната цена в размер на 28 000 лв. била заплатена изцяло от
купувача в деня на подписване на договора по сметка на ответницата Х. Я.. Преди
закупуване на имота във връзка с проверка на собствеността ищците извършили
съответни справки в имотния регистър към Агенция по вписванията, като по
партидата на имота и по персоналните партиди на продавачите не били установени
вписани тежести. На 10.05.2013 г. с определение по гр.д. № 610/2012 год. на РС-
Е.Пелин ищците били конституирани като ответници по предявени искове от трети
лица – В. Д., Л. Д. и С. Д. срещу продавача Х. Я. с правно основание чл. 108 от
ЗС, като исковата молба е била вписана на 30.08.2012 г., т.е. повече от два месеца
след сключване на процесната прехвърлителна сделка. С решение № 93/12.07.2019 г.
по гр.д. № 3591/2018 г. на ВКС било признато за установено спрямо ищците и
продавачите, че третите посочени по-горе лица са собственици на основание
наследствено правоприемство и съдебна спогодба за делба на част от описания по-
горе недвижим имот, както и на жилищната сграда, като ищците са осъдени да
предадат владението на имота на признатите за собственици лица. Молят съда да
приеме, че ищците са претърпели частична евикция по отношение на процесния
имот, като същите са били добросъвестни към момента на сделката-не са знаели за
съществуването на права и претенции на трети лица, което поражда и правния им
интерес от предявените с настоящата искова молба искове с правно основание чл.
189, ал. 1, изр. първо от ЗЗД вр. чл. 190, ал. 1 от ЗЗД вр. чл. 87, ал. 3 от ЗЗД за
разваляне на процесния договор поради неизпълнение на основното задължение на
продавача да прехвърли на купувача собствеността върху целия продаваем имот –
земя и сграда; иск за връщане на платената цена в размер на 28 000 лв., иск за
заплащане на направените разноски по сключване на договора в размер на 1274,20
лв., предвид добросъвестността на купувача, и разноски за вещта в размер на 186,18
лв. - заплатени местни данъци и такса смет за периода 2013 – 2019 г.; иск с правно
основание чл. 191, ал. 1 от ЗЗД за заплащане на сумата 2 992 лв. – разноски по
делото, приключило с влязлото в сила съдебно решение, с което ищците са били
съдебно отстранени от имота; както и иск с правно основание чл. 92, ал. 1 от ЗЗД
за заплащане на сумата 8 400 лв. – неустойка в размер на 30% от цената на
договора.
3
На ответниците е бил връчен препис от исковата молба и доказателствата и в
едномесечен срок от връчването е постъпил писмен отговор, в който не оспорват
изложената в исковата молба фактическа обстановка, но оспорват исковете по
основание и размер.
При спазване правомощията си по чл. 269-272 от ГПК, САС прецени,
че решението на Софийски окръжен съд е изцяло валидно и допустимо. Относно
неговата правилност бе намерено следното:
За фактите по делото не е налице спор между страните в
производството. Накратко, те са следните:
Съгласно сключен договор за покупко-продажба, обективиран в н.а. № 139,
том II, рег. № 3488, дело № 245/2012 г., описаният по-горе имот в с. *** е
продаден за сумата 28 000 лв., като ищцата Л.И. е заплатила и разходите по
сключване на сделката в размер общо на 1274,20 лв.; липсата на вписани към
момента на сделката тежести; съдебното отстраняване на ищците от имота с влязло в
сила решение № 93/12.07.2019 г. по гр.д. № 3591/2019 г. на ВКС. С това решение е
признато за установено по отношение на ищците и продавачите Х.Я. и Д. Я.,
починал в хода на процеса и заместен от наследниците си по закон – ответниците
П. Г. и Г.Г., че третите лица В. Д., Л. Д. и С. Д. са собственици на следния
недвижим имот, предмет на описания по-горе нотариален акт, а именно: част от
УПИ X-74 в кв. 5 по плана на с. *** с площ 155 кв.м., заключена между букви М-
1, Б, В, И, М-1 в кафяв цвят на скица-Приложение № 1 към заключението на в.л. Г.
/л. 29 от делото на СОС/, както и на жилищната сграда на един етаж със застроена
площ от 70 кв.м., като ищците (въззиваеми пред САС) са осъдени да предадат
владението на частта от дворното място и на жилищната сграда на признатите за
собственици лица, по исковете с правно основание чл. 108 от ЗС. В съдебния процес
за евикция ищците са направили разноски в общ размер от 2500 лв., видно от
представените в оригинал договори за правна защита в настоящото производство.
Видно от приемо-предавателен протокол от 02.10.2019 г. ищците са предали
владението върху имота на третите лица, признати за негови собственици, като са им
заплатили и разноските в касационното производство в размер на 492 лв. Видно от
представените с исковата молба приходни квитанции, от придобиване на имота до
настоящия момент ищците са заплащали дължимите местни данъци и такса смет,
като за периода 2013 – 2019 г. ищците са заплатили общо сумата 186,18 лв.
Според показанията на св. С. (разпитан в първата инстанция) през 2012 г. ищецът
споделил с него, че има желание да закупи имот в с. *** с къща за живеене, тъй
като дядото на съпругата му е родом оттам и им е любимо място. След огледи и
проучвания и на други къщи се спрели на процесния имот в долния край на
селото. Сградата била със стабилни основи, като следвало да се направи ремонт на
4
покрива и вътрешен основен ремонт. Сделката била сключена. За да стане сградата
годна за живеене ищците извършили редица СМР още в годината на продажбата –
направили ремонт на покрива, сменили дограмата, сложили бетон на площадката
пред къщата, стабилизирали основите отстрани с колони и оградни пояси; в къщата
направили кухня и баня с тоалетна и канализация; водопровод и шахти; включили
тръби за мръсната вода в канализацията; направили стълби за таванското помещение;
поправили ел. инсталацията и сложили бойлер; изциклили и боядисали дюшеметата.
От самото закупуване на парцела и къщата ищците имали намерение да живеят в
имота, като не са имали никога идеята да събарят сградата, а искали да я пригодят
за живеене, за да прекарват известно време в годината там. Ищците направили и
подобрения в дворното място – насадили дръвчета, вкл. лозови насаждения,
поставили скеле; ремонтирали оградата След като започнали делата за отстраняването
им от имота, ищците преживели силен стрес, тъй като били вложили много средства
и желание в покупката и ремонта на къщата.
При така установените факти и събрани доказателства, съдът намира
обжалваното решение на СОС за правилно, при което същото ще следва да се
потвърди изцяло. Съображенията за това са следните:
Предявеният главен иск е с правно основание чл. 189, ал. 1 вр. чл. 190,
ал. 1 и чл. 87, ал. 3 от ЗЗД.
Според тази разпоредба, ако част от продадената вещ принадлежи на
трето лице или вещта е обременена с права на трето лице, купувачът може да
поиска разваляне на продажбата по съдебен ред и обезщетение според предходния
член, когато според обстоятелствата трябва да се приеме, че той не би сключил
договора, ако знаеше това. САС намира за установено от събраните по делото
доказателства, че ищците не биха сключили договора при наличието на знание за
правата върху имота на третите лица. Според показанията на разпитания по делото в
първата инстанция свидетел ищците са закупили имота, именно защото къщата е
била със стабилни основи и може да се приспособи за живеене, като целта им е
била да имат жилище в с. ***, където да могат да си почиват и да прекарват
известно време през годината, вкл. съботите и неделите. Същите са реализирали това
свое намерение, като непосредствено след покупката на имота са извършили
описаните по-горе ремонтни дейности и са направили къщата годна за обитаване, с
всички необходими удобства за това. Видно от приетите по делото комбинирана
скица към заключението на в.л. Г. и протокол за трасиране на гранична линия,
границата между процесния парцел и имота на третите лица преминава през средата
на закупената от ищците къща. В останалата част от дворното място, която не е
предмет на евикция, остава само незастроено дворно място с площ около 600 кв.м. и
терасата, като имотът не може да се използва за целите, за които е закупен.
5
Въззивниците считат, че неправилно СОС бил уважил този иск, тъй като не
се касаело за пълна евикция, а само за частична такава. Считат, че в конкретния случай,
разпоредбата на чл. 190, ал. 1 от ЗЗД била неприложима, тъй като по-голямата част от
продадения поземлен имот си оставала в собственост на въззиваемите и след решението на
ВКС, а що се отнасяло до постройката в имота, за която въззиваемите претърпели евикция,
то тя била в окаяно състояние и не била основен мотив за реализиране на процесната
покупко-продажба.
Оплакването е неоснователно.
С оглед съществуващите абсолютни вещни права на трети лица върху имота,
признати с влязъл в сила съдебен акт е налице неизпълнение на основното задължение на
продавача, а именно да прехвърли на купувача собствеността върху целия продаваем
недвижим имот - земя и сграда. Съгласно чл.189 от ЗЗД, ако продадената вещ принадлежи
изцяло на трето лице, купувачът може да развали продажбата по реда на чл. 87 от ЗЗД.
Процесната сделка, сключена на 15.06.2012 г. е имала за предмет два обекта - жилищна
сграда и дворно място - урегулиран поземлен имот. В конкретния случай, с влизане в сила
на Решение №93/12.07.2019 г. по гр.д. № 3591/2019 г. на ВКС, ГК, II г.о., въззиваемите са
претърпели ефективна евикция от имота, като били напълно съдебно отстранени по
отношение на жилищната сграда с площ от 70 кв.м. и частично съдебно отстранени по
отношение на част от урегулирания поземлен имот с площ от 155 кв.м. В случай на частична
евикция, каквато са претърпели въззиваемите по отношение на цялостния предмет на
сделката - земя и сграда, според разпоредбата на чл. 190 от ЗЗД право на купувача е да
избере дали да запази договора и да претендира намаляване на цената, или да иска неговото
пълно разваляне и обезщетение по реда на чл. 189 от ЗЗД, когато според обстоятелствата
трябва да се приеме, че не би сключил договора, ако е знаел, че част от вещта принадлежи на
трето лице, какъвто е и процесния случай.
Съвсем правилно и напълно в съответствие с доказателствения мателиал по делото,
първоинстанционният съд е намерил, че ищците не биха сключили договора, при наличие на
знание за правата върху имота на трети лица. Обоснован е изводът на съда, че видно от
събраните по делото доказателства, в т.ч. и от показанията на свидетеля С., изричното
желание на ищците е било да придобият къща в с. ***, която да ползват за почивка и да
прекарват известно време в нея. Свидетелят посочи, че мястото е избрано, тъй като дядото
на ищцата бил от същото село, поради което ищците били свързани емоционално с това
място. Свидетелят е дал подробни обяснения за начина, по който е била избрана именно
тази къща, като е заявил, че той самият е участвал в няколко огледа, че ищците са оглеждали
и други къщи /огледи са правени само на къщи, а не на празни дворни места/, но избрали
тази, тъй като къщата била със стабилни основи и макар да се нуждаела от ремонт, тя
можело да бъде пригодена към нуждите им.
Противно на твърденията на ответниците, навеждани последователно в отговора на
6
исковата молба, а и във въззивната жалба, по делото няма абсолютно никакви доказателства,
в т.ч. и такива ангажирани от ответната страна, сочещи намерение от страна на
въззиваемите да закупят само дворно място. В настоящия случай водещият мотив при
закупуване на имота от страна на въззиваемите следва да се приеме, че е бил именно
възможността да станат собственици на жилищна сграда с дворно място, като в подкрепа на
това твърдение са показанията на свидетеля, че ищците са оглеждали за закупуване на
различни къщи с дворни места, а впоследствие са направили редица разноски за
подобряване състоянието на постройката, вместо да я съборят и да построят нова.
Последният факт сочи, че мотив за покупката при въззиваемите е било, сградата в
поземления имот да се ползва за почивка и да се благоустрои и подобри, а не да се купува
незастроен поземлен имот.
Във въззивната жалба се посочват отделни изречения от показанията на свидетеля,
разпитан в първата инстанция, но по един едностранчив начин и без да се разгледат в цялост
и дълбочина. Не съответствува на данните по делото например твърдението на
жалбоподателите, че „от показанията на свидетеля С. е видно, че процесната къща е била
абсолютно негодна за живеене и полуразрушена”. Такъв извод не може да бъде направен -
свидетелят не е твърдял, че сградата е абсолютно негодна за живеене, тъкмо обратното –
заявил е, че сградата е била със стабилни основи, много здрава и при ремонт на покрива и
вътрешен основен ремонт, може да се ползва . Свидетелят изрично е заявил, че ищците
никога не са имали намерение да събарят сградата, а искали чрез ремонтните дейности да я
пригодят за ползване спрямо техните собствени нужди. Видно от съдебните решения в
процеса по съдебното отстраняване, приети като доказателства по делото, сградата е била
обитавана от майката на ответницата Х. Я. до смъртта й през 2005 г., а след това имотът е
бил ползван от самата ответница до продажбата му през 2012 г. При това положение не
могат да бъдат споделени доводите, развити във въззивната жалба, че къщата била развалина
- „полусрутена и негодна за живеене”. Състоянието на къщата, към датата на придобиване
от ищците, е подробно описано в исковата молба, като тези твърдения са потвърдени и от
доказателствата по делото.
Ето защо, САС намира, че правилно и законосъобразно СОС е уважил предявеният
главен иск е с правно основание чл. 189, ал. 1 вр. чл. 190, ал. 1 и чл. 87, ал. 3 от
ЗЗД.
На основание чл. 189, изр. 2, пр. 1 от ЗЗД правилно е преценено от
първостепенния съд, че трябва да се върне продажната цена на имота, която е 28 000
лв., като между страните не се формира спор, че това е била действителната цена по
сделката.
На основание чл. 189, ал. 1, изр. 2, пр. 2 от ЗЗД правилно е преценено от СОС,
че ответниците дължат на ищците като добросъвестни купувачи и разноските по
договора, както и необходимите и полезни разноски за вещта. Установено е по един
7
безспорен начин, че ищците са направили разноски по сключване на договора в
размер на 1274,20 лв., от които: сумата 406,20 лв. - платени нотариални такси
/фактура № 20714/15.06.2012 г. на л. 78/, сумата 840 лв. – местен данък в полза на
Община Е.Пелин и сумата 28 лв. – такса за вписване на нотариалния акт. Направили
са и необходими разноски за вещта в размер на 186,18 лв. - заплатени местни
данъци и такса смет за периода 2013 – 2019 г. Общият размер на разноските по
този иск възлиза на 1460,38 лв.
Съгласно чл. 191, ал. 1 от ЗЗД при съдебно отстраняване купувачът може да
иска още и заплащане на разноските по делото, приключило с решението за съдебно
отстраняване. В производството пред всички инстанции по предявените искове с
правно основание чл. 108 от ЗС, приключило с цитираното решение на ВКС, с което
е уважен искът на третите лица, ищците са направили разноски за процесуално
представителство в общ размер на 2500 лв. по сключените договори за правна
защита с адв. В. от САК на л. 70, 74, 75 и 77 по делото на СОС, като разноските
са реално заплатени, видно от представените по делото вносни документи
/нареждания за касови преводи/. Недоказано е възражението на ответниците за
прекомерност на така уговореното и заплатено адвокатско възнаграждение от страна
на купувачите – ответници в производството по чл. 108 от ЗС. Съгласно чл. 7, ал. 5
от Наредба № 1 от 09.07.2004 г. на ВАдвС в редакцията към съответния относим времеви
период, за процесуално представителство, защита и съдействие по искове по чл. 75,
76 и 108 от ЗС възнаграждението се определя съобразно интереса на представляваната
страна според правилата на ал. 2, но не по-малко от 600 лв. за имоти и вещни права
върху тях, за всяка инстанция.
В случая производството по делото е приключило след отмяна на влязло в сила
решение по гр.д. № 466/2014 г. на СОС по реда на чл. 303 и сл. от ГПК, връщане
на делото за ново разглеждане и последваща отмяна на решението по гр.д. №
255/2017 г. на СОС, като делото е разглеждано от три съдебни инстанции и с оглед
неговата и фактическа и правна сложност заплатеното адвокатско възнаграждение не
е прекомерно и направените разноски в съдебното производство подлежат на
възстановяване от ответниците-въззивници. С процесното решение на ВКС, с което е
уважен иска на третите лица по чл. 108 от ЗС, ищците са осъдени да им заплатят
припадащата се част от сторените разноски в размер на 492 лв., като сумата е
изцяло заплатена /приемо-предавателен протокол от 02.10.2019 г./ и също подлежи на
възстановяване от страна на продавачите по договора. Общо, разноските по делото
възлизат на сумата 2992 лв.
По отношение оплакванията във въззивната жалба, че горепосочените искове били
неправилно уважени, то САС счита същите за неоснователни. Това е така, поради следното:
Разпоредбата на чл. 192, ал. 1 от ЗЗД ограничава отговорността на продавача на
8
чужда вещ само до връщане на цената, когато при продажбата купувачът е знаел за правата
на третото лице, т.е когато купувачът е бил недобросъвестен /в този смисъл Решение
№20/28.02.2014 г. по т.д. № 2074/2013 г. на ВКС, II т.о. и Решение № 294/30.10.2011г. по
гр.д. №1515/2010 г. на ВКС, III г.о. и др./. Правото на купувача да получи разноските по
договора, разноските по водене на делото, съгласно чл. 191, ал. 1 от ЗЗД, необходимите и
полезни разноски за вещта, както и обезщетение за вреди, е поставено в зависимост от
неговата добросъвестност. В процесния случай, преди сключване на договора, въззиваемите
са извършили проверка в имотния регистър към Агенцията по вписванията и са установили,
че не са налице никакви вписани тежести - възбрани, ипотеки или искови молби.
Въззиваемите не са можели да знаят, че в PC-Елин Пелин на 01.06.2012 г. е подадена искова
молба, със заявени спрямо имота претенции на трети лица по чл. 108 от ЗС, защото
въпросната искова молба, видно от поставеното върху нея клеймо за вписване, е била
вписана в Служба по вписвания-Елин Пелин едва на 30.08.2012 г. - два месеца след
продажбата. При преценката за добросъвестността на ищците следва да се има предвид
именно съществуващата система на публичност на актовете подлежащи на вписване, която
дава възможност на евентуалния купувач да узнае за наличие на противопоставими нему
права на трети лица. Извън възможностите на ищците е било да узнаят за наличие на искова
молба, депозирана в съда и да се запознаят с нейното съдържание, доколкото въпросната
молба към момента на продажбата е била вероятно без движение, подлежала е на уточнение,
а и ищците изобщо не са били страна по нея към момента на подаването й, а и подобна
информация не е публична.
Ето защо правилно съдът е приел, че към датата на покупко-продажбата ищците са
били добросъвестни — те са положили необходимите усилия, предприели са адекватни
действия и изобщо реализирали са дължимата грижа да узнаят дали спрямо имота, който ще
закупуват са налице права и претенции на трети лица.
Съгласно чл. 189, ал. 1, изр. последно от ГПК за другите вреди продавачът
отговаря съгласно общите правила за неизпълнение на задължението. В т. 2 от
нотариалния акт страните са уговорили, че при неизпълнение на договорното
задължение на продавачите да прехвърлят имота, свободен от всякакви тежести и
права на трети лица, и това доведе до ограничаване ползването на имота или на
част от него от страна на купувача, същите му дължат неустойка в размер на 30%
от продажната цена, или – 8400 лв. В случая, предвид претърпяната ефективна
евикция, довела до предаване владението на част от имота на третите лица, налице е
основание за заплащане на предвидената в договора неустойка, на основание чл. 92,
ал. 1 от ЗЗД.
Въззивниците считат и са поддържали, както пред първоинстанционния съд, така и
пред САС във въззивната си жалба, че неустойката била прекомерна. Съдът намира, че
същата съответства изцяло на добрите нрави и не излиза извън присъщите й
обезпечителна, обезщетителна и санкционна функции и не е прекомерна с оглед
9
обстоятелството, че частичното неизпълнение е довело до изгубване на интереса от
сделката в цялост, предвид изложените по-горе съображения. Прекомерна е
уговорената неустойка, когато се оказва несъразмерно голяма в сравнение с
претърпените вреди. За да се пристъпи към намаление на неустойката, трябва да се
установи в какво съотношение се намира неустойката спрямо действителните вреди
прекомерна ли е тя или не е. Правната теория приема, че дори ако никакви вреди
не са произтекли за изправната страна, само на това основание не може да бъде
намаляване на неустойката, щом не е прекомерна. Намаляването не цели да установи
пълна еквивалентност между неустойката и действителните вреди. Такъв подход би
лишил неустойката от обезпечителната й роля, а и би й отрекъл наказателната
функция. В случая цената на сделката е 28 000 лв., като дори да приемем, че тази
сума представлява само цената на дворното място /с оглед лошото състояние на
жилищната сграда/, ищците по настоящото дело са отстранени приблизително от 1/5
част от имота, чиято цена възлиза приблизително на 5600 лв., поради което и
уговорената неустойка не е прекомерна.
С оглед всичко изложено, въззивната жалба е неоснователна, а
обжалваното решение на СОС трябва да се потвърди. Въззивниците /в съответните
квотни части/ следва да заплатят разноските на въззиваемите, направени пред настоящата
инстанция в размер на 1500 лв. адвокатско възнаграждение, за което няма направени
възражения за прекомерност.
Мотивиран от горното, Софийски апелативен съд,
РЕШИ:
ПОТВЪРЖДАВА изцяло Решение 220 от 07.07.2020 г. по гр.д. 683/2019 г. по описа
на Софийския окръжен съд.
ОСЪЖДА на основание чл. 78, ал. 3 от ГПК Х. Л. Я. да заплати 1000
(хиляда) лева, а П. Д. Г. и Г.Д. сумите от по 250 (двеста и петдесет) лева всеки от
тях в полза на Л. Е. И. и Д. А. И., представляващи направени съдебно-деловодни
разноски.
Решението подлежи на касационно обжалване пред ВКС в
10
едномесечен срок от връчването му.
Председател: _______________________
Членове:
1._______________________
2._______________________
11