Р
E Ш
Е Н И Е
№ ……………./19.07.2021 г.
гр. Варна
В ИМЕТО НА НАРОДА
ВАРНЕНСКИЯТ
РАЙОНЕН СЪД, ГРАЖДАНСКО ОТДЕЛЕНИЕ, 47 състав, в публично заседание на осемнадесети юни две хиляди двадесет и първа година в
състав
РАЙОНЕН
СЪДИЯ: МАРИНА ГЕОРГИЕВА
при участието на секретаря ТЕОДОРА КОСТАДИНОВА разгледа докладваното
от съдията гр.д. № 15604/2020 г.
Производството е образувано по предявен от И.А.Д.,
ЕГН **********, адрес: *** срещу „И.К.“ ЕООД, *** иск с правно основание чл.
422 ГПК във връзка с чл. 55 предл.2 ЗЗД с искане да се признае за установено в
отношенията между страните, че ответникът дължи на ищеца сумата от 1900 евро,
представляващо подлежащо на връщане възнаграждение по прекратен договор за
посредничество за продажба на недвижим имот от 19.02.2020 г., сключен между И.А.Д.,
ЕГН ********** и „И.К.“ ЕООД, ЕИК *********, получено от ответника на
неосъществено основание, ведно със законната лихва върху сумата, считано от
датата на депозиране на заявлението в съда – 07.10.2020 г. до окончателното
изплащане на задължението, за която сума има издадена заповед за изпълнение по
ч.гр.д. № 12387/2020 г. по описа на Районен съд, град Варна по реда на чл. 410 ГПК
Ищецът основава исковата си претенция на
следните фактически твърдения:
На 19.02.2020 г. чрез пълномощника си Й.Д.като
възложител сключил с ответника като изпълнител договор за посредничество при
продажба на недвижимия му имот, находящ се в град Варна, местност „П.“ ведно с
построената в него къща. Съгласно чл.3.1 от договора изпълнителят има право да
получи посредническо възнаграждение при финализиране на сделката и получаване
на пълния размер от продажната цена. В чл. 12 от договора е разписано, че
дължимото възнаграждение възлиза на 2% от договорената продажна цена на имота,
което се дължи и става изискуемо при финализиране на сделката и получаване на
пълния размер от продажната цена. Последното се заплаща по банков път или на
каса в офиса на ответника и се дължи независимо дали изпълнителят е представил
купувача. Съгласно клаузата на чл.9 от сключения договор твърди, че е
предоставена на изпълнителя пълната документация, легитимираща възложителя като
собственик, както и е предаден ключ за достъп до имота. На 18.05.2020 г. е
сключен предварителен договор за продажбата на недвижими му имот, находящ се в
град Варна, местност „П.“ ведно с построената в него къща за сумата от 95000
евро, от които 9500 евро – капаро били преведени по сметката му, а оставащата
дължима сума следвало да се плати при сключването на окончателен договор до
01.07.2020 г. Преди подписване на договора предоставил чрез пълномощника си
цялата строителна документация на изпълнител по договора за посредничество.
След подписване на предварителния договор ответникът поискал от пълномощника на
ищеца заплащането на посредническо възнаграждение, съобразно чл. 11 от сключения
между тях договор, който сочел, че възложителят е длъжен да заплати на
изпълнителя възнаграждение при подписване на предварителния договор. Въпреки
противоречието на тази разпоредба с разпоредбите на чл. 3.1 и чл.12 от
договора, пълномощникът на ищеца заплатил сумата от 1900 евро, която предал на
управителя на ответника в офиса на дружеството в присъствието на свидетел. При
проведената на 01.07.2020 г. среща с купувача, узнал, че строителната
документация е представена от ответника след подписването на предварителния
договор. На 08.07.2020 г. е подписано споразумение между пълномощника на ищеца
и купувача, с което се прекратява сключения предварителен договор за продажба
от 18.05.2020 г. като полученото капаро е върнато. Твърди, че сумата от 1900
евро е платена преди възникване на задължението за заплащането й. На 26.07.2020
г. е изпратена покана до ответника за възстановяване на заплатената сума.
Сключеният договор за посредничество е прекратен с изтичането на шестмесечния
срок на действие 19.08.2020 г. Моли за уважаване на исковата претенция и
присъждане на сторените разноски. По реда на чл. 143 ГПК ищецът уточнява
фактите и обстоятелствата във връзка с предаването на паричната сума - Капарото
в размер на 1900 евро, е заплатено на 18.05.2020г. от пълномощника на ищеца, в
качеството й на такъв, в офиса на ответното дружество на бул.“Ц.О.“№ 44, ет.2.
Това е станало в ранен след обяд, непосредствено след подписването, пак там, на
предварителния договор от 18.05. с потенциален купувач М.Д.. В офиса някъде по
обяд е подписан предварителния договор. Веднага след това са предадени парите
от Д., в плик. В офиса, при подписване на договора и предаване на капарото, са
присъствали Й.Д., действаща като пълномощник на продавача, М.Д.- кандидат
купувач; К.М. - управител на „И.К.“; В.Р.-служител на „И.К.“; лице на име А.,
по сведение на ищеца близък на управителя на дружеството и В.А., колега на
пълномощника Д., който я е съпровождал. Сумата, е предадена там, в лева, от
името и за сметка на представлявания.
Пряко фактическото предаване на сумата в лева, в брой, в плик, са наблюдавали В.А.,
пълномощника и К.М.. В този момент М.Д. - купувача и В.Р., са разговаряли в
същото помещение помежду си. Нарочен частен документ за задължението за плащане
на капаро не е издаван. Твърди се, че и след прекратяване на договора с
потенциалния купувач М.Д., договора между страните е продължил да се изпълнява.
Ответното дружество, е продължило да предлага имота, в каквато връзка е и
разменяната кореспонденция между страните. Договорът е прекратен с изтичане на
срока му на 19.08., но не и предварително. До края на срока на същия не е
подписана финализираща сделка относно процесния имот.
В срока
по чл. 131 ГПК
е постъпил отговор от страна на ответника, с който се оспорва предявения
иск във връзка с неговата основателност. Не оспорва, че е налице сключен
договор за посредничество между него и ищеца чрез неговия пълномощник, както и
че относно имота на ищеца, находящ се в град Варна, местност „П.“ ведно с
построената в него къща, е сключен предварителен договор, който в последствие е
бил прекратен. Оспорва извършеното плащане на сумата от 1900 евро. Твърди, че
поради желанието на ищеца са изменени клаузите на чл. 3.1 и чл.12.1 на
сключения между тях договор, че възнаграждението за посредничество се дължи при
финализиране на сделката и получаване на продажната цена, а не както е при
ексклузивния договор за посредничество – при сключване на предварителния
договор за покупко – продажба на недвижим имот, като това е и причината имотът
да се предлага и след прекратяване на предварителния договор. Последният оглед на
имота е бил извършен на 31.07.2020 г. в присъствието на пълномощника на ищеца.
Твърди, че след изтичане срока на договора на 19.08.2020 г., не е отправял
искания, нито е предприемал действия за възмездяване на неговия труд и разходи,
тъй като само за срока на договора е извършил 23 огледа с потенциални купувачи
и това е именно заради изменените клаузи на договора – чл.3.1 и чл.12.1 от
страна на ищеца. Оспорва да му е предавана пълната документация относно
недвижимия имот, предмет на договора за посредничество и че има задължение да
предава същата на потенциалните купувачи. Моли за отхвърляне на исковата
претенция.
С оглед
събраните по делото доказателства, съдът констатира следното от фактическа
страна:
Като писмено доказателство по делото е приет ексклузивен
договор за посредничество при продажба на недвижим имот от 19.02.2020 г.,
сключен между Й.Д., ЕГН ********** като възложител и „И.к.” ЕООД, ЕИК *********
като изпълнител с предмет проучване на пазарното търсене, ремкламиране и търсене
да продаде срещу възнаграждение следните собствени на възложителя недвижими
имоти, находящи се в град Варна, местност „П.” – къща и двор УПИ парцел 639 с
офертна цена от 98 000 евро. Срокът на последния е до 19.08.2020 г.
Съгласно разпоредбата на чл. 3.1 от договора се установява, че изпълнителят има
право да получи възнаграждение при финализиране на сделката и получаване на
пълния размер на продажната цена. Видно е още, че възложителят се задължава да
предостави на изпълнителят пълна информация относно оферирания от него недвижим
имот, а именно желана максимална и минимална цена, точно юридическо и
фактическо състояние на имота, пълна документация, легитимираща го като
собственик и други във връзка с по-бързото, коректно и успешно финализиране на
сделката. Съгласно чл. 11 от договора възложителят се задължава да заплати на
изпълнителя посредническо възнаграждение при сключване на предварителен договор
за покупко-продажба на недвижим имот, във вид и размер, договорен в раздел 4 от
настоящия договор. В раздел 4, чл.12 е предвидено, че посредническото
възнаграждение е в размер на 2 % от договорената цена на имота. В чл.12.1 е
посочено, че посредническото възнаграждение се дължи и става изискуемо при
финализиране на сделката и получаване на пълния размер на продажната цена. Ако
страните не сключат такъв – при подписване на окончателен договор във формата
на нотариален акт. Посредническото възнаграждение се заплаща по банков път или
на каса в офиса на изпълнителя и не подлежи на връщане. Посредническото
възнаграждение се дължи независимо дали изпълнителят е представил купувача или
не. Съгласно разпоредбата на чл. 14 от договора, последният се прекратява с подписване
на нотариалния акт за продажба, по взаимно съгласие на страните, изразено в
писмена форма и с изтичане на уговорения по-горе срок.
Горепосоченият договор е двустранно подписан като е
налице изрично посочване, че Й.Д., подписва договора като пълномощник на
собственика И.Д., с пълномощно 52055206/06.08.2018 г. при П.С..
Като писмено доказателство по делото е прието
пълномощно, от което е видно, че И.А.Д. лично и в качеството на наследника на А.И.
Д. упълномощава Й.Н.Д.да го представлява и подписва пред нотариус като продаде
на лица, които намери за добре и при цени и условия, каквито определи следните
недвижими имоти, сред които и недвижим имот, находящ се в град Варна, местност
„П.” представляващ ПИ 639 с площ 1917 кв.м., предмет на решение, постановено по
гр.д. № 4929/2009 г. на Районен съд – град Варна. С пълномощното изрично са
предоставени права да възлага на Агенции за недвижими имоти да предлагат
имотите предмет на настоящото пълномощно за продажба като за целта сключва
договори с тях, както и да сключва предварителни и окончателни договори за
имотите предмет на настоящото пълномощно като капарото и продажната цена да
бъдат заплатени по негова банкова сметка. ***а заверка на подписа от 06.08.2018
г. с рег. № 5205, акт № 171 на нотариус № 335 с район на действие Районен съд –
град Варна.
По делото като писмено доказателство е приет
предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот от 18.05.2020 г., от
който е видно, че същият е сключен между И.А.Д., действащ чрез пълномощника си Й.Н.Д.и
М.В.Д.относно поземлен имот № 639, находящ се в град Варна, местност „П.” ведно
с жилищна сграда – еднофамилна с идентификатор 10135.3506.639.3. В същия е
посочено, че общата покупна цена е 95 000 евро или равностойността в лева,
пресметната по фиксинг на 1 евро, равняващ се на 185 803.85 лева. Отразено
е, че страните се задължават да сключат окончателен договор в срок до
01.07.2020 г.
От нотариална покана, изпратена от Й.Н.Д.като
пълномощник на И.А.Д., изпратена до М.В.Д.се установява, че първата от тях кани
втората в кантората на нотариус П.С. за сключване на окончателен договор за
покупко – продажба на недвижимия имот, за който е подписан предварителен
договор от 18.05.2020 г.
От констативен протокол с рег. 3238/01.07.2020 г.,
изготвен от помощник нотариус по заместване при нотариус с рег. № 335 и район
на действие Районен съд – град Варна се установява, че Й.Д.твърди, че всички
документи относно недвижимия имот и изградената в него сграда, както и пълната
проектна и техническа документация относно сградата, намираща се в имота, включително и ключ за достъп до поземления
имот са представени на М.В.Д.чрез „И.к.” ЕООД с оглед сключения ексклузивен
договор за посредничество при продажба на недвижим имот от 19.02.2020 г., за да
може купувачът да вземе информирано решение относно покупката на имота. От своя
страна Д. заявява, че документите са предоставени от продавача в офиса на
посредника след сключване на предварителния договор и заплащане на капарото, а
ключ за достъп не й е предоставян. В последствие установила, че върху имота има
тежести и ограничения и с оглед реализиране в пълна степен на правото на
собственост, въпреки декларираното от продавача по предварителния договор в
обратен смисъл. Желае да развали предварителния договор и връщане на капарото в
двоен размер. От своя страна Д.е заявила, че цялата проектна и техническа
документация относно сградата е предоставена на фирмата посредник преди
подписване на договора, а останалите документи от т.6 от предварителния договор
е предоставена в посочения в същия срок, с оглед кандидатстване на банков
кредит. Добавя, че е съдействала на купувача и в присъствие на фирмата
посредник при многократните огледи преди сключване на предварителния договор –
от строителни специалисти, а след сключване на договора – от оценители на
банката и геодезисти като всички огледи са започнали от началото на 2020 г. Д.
продължава да твърди, че огледи с техническите лица са осъществени след
сключване на предварителния договор, а преди това е извършен един оглед.
Прието по делото е споразумение от 08.07.2020 г.,
сключено между И.А.Д. чрез пълномощника Й.Н.Д.и
М.В.Д., двустранно подписано, от което е видно, че сключения между тях
предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот от 18.05.2020 г. се
прекратява като в деня на подписване на спогодбата И.Д. чрез пълномощника си
връща полученото капаро в размер на 18 580 лева.
По делото е представен имейл, изходящ от И.Д. до „И.К.”,
с който се отправя искане за възстановяване на предоставената от майка му
комисионна в размер на 3716 лева или документално да се оформи как ще се
използва същата за в бъдеще. Посочено е, че продажбата не е осъществена, поради
което и комисионна не би следвало да се дължи. Моли да се прочетат и подпишат
прикачените документи – за получена сума и допълнително споразумение към
ексклузивен договор за посредничество при продажба на недвижим имот от
19.02.2020 г. като заявява, че биха подписали нов ексклузивен договор за още
шест месеца и с удоволствие биха изплатили нова комисионна.
От имейл, изходящ от „И.к.” ЕООД до И. и Й. се
установява, че ексклузивният договор от 19.02.2020 г. изтича и предлага
подписване на нов, който ще влезе в сила от 20.08.2020 г. като го прилага в
прикачен файл, от който е видно, че дължимото възнаграждение е в размер на 1%
от договорената продажна цена на имота. В отговор на същия е изпратен такъв от
страна на И.Д., с който същия изразява желание за коригиране на клаузи от
договора. От своя страна ответникът посочва, че единствената промяна, която би
направила е относно начина на плащане – изцяло при подписване на окончателен договор.
По делото е приета и вайбър кореспонденция между
страните, както и още една електронна кореспонденция преди сключване на
договора от 19.02.2020 г. и след това.
По реда на чл. 176 ГПК управителят на „И.К.” заявява,
че не е получавала посредническо възнаграждение в размер на 3716 лева левова
равностойност на 1900 евро както и че не е предлагала подписване на нов договор
с представлявания като посредническото възнаграждение се задържи и се смята
такова по предстоящия предложен договор.
Събрани по делото са и гласни доказателства чрез
разпита на двама свидетели. От показанията на свидетеля В. И.А. се установява,
че познава Й.Д.повече от 25 години и в момента са съдружници. Твърди, че е
запознат с договорните отношения между нея и „И.К.” във връзка с продажбата на
апартамента на сина й в края на 2019 г. и относно продажбата на недвижим имот в
местност „П.”. Посочва, че относно последния е сключен ексклузивен договор за
продажба. Заявява, че на 18.05.2020 г. в сградата на офиса на „И.К.” в град
Варна на бул. „Ц.О.” № 44, ет.2 е подписан предварителен договор за покупко –
продажбата на същия като това се случило в негово присъствие по молба на Д., с
оглед това, че при продажбата на апартамента е била платена комисионна, но не е
получена разписка. Сключването на предварителния договор станало на
горепосочената дата между 12 и 13 часа. На подписването присъствала
управителката на ответника, М.Д., човекът който придружаваше последната – А., В.Р.–
служител на „И.к.” ЕООД и той. Описва на масата, на която се е сключил договора
какво е било разположението на всеки от присъстващите лица. Излага, че след
подписване на договора управителят на ответника е поискала да се уредят
отношенията във връзка с ексклузивния договор, поради което двете станали от
масата и отишли до прозореца като г-жа Д.предала плика с парите, които не били
преброявани от другата страна на управителката на „И.К.“. Заявява, че парите
били предварително изтеглени от банка и преброени в офиса на Д.и А. преди
срещата и са били в характерен банков плик на „ОББ”. Посочва, че сумата, която
е предадена е 1900 евро или 3715/3716 лева. Твърди, че предаването на парите е
станало пред него като той е имал пълен поглед от мястото, на което е стоял. До
него е бил В.Р., но не знае той колко е виждал, доколкото всичко се е развивало
на една плоскост. След това той заедно с Д.излезли, за да отидат да извадят
данъчна оценка на имота, а останалите лица продължили да обсъждат покупката.
Заявява, че не е провеждал телефонни разговори докато се е подписвал
предварителния договор. В последствие не се стига до подписване на окончателен
договор, тъй като се установява, че на купувачите е спестена информация относно
тежестите, които създават електропроводите, въпреки че те се виждат, но им е
било обяснено, че те не пречат на строителни дейности. Твърди, че всички книжа,
които са били относно имота и от които са се виждали тежестите са били
предадени на ответника като тези факти същият знае от Д.. Посочва, че са искали
въпреки това да се стигне до финална сделка като са търсили съдействието на „И.К.”,
но те са им дали тогава за първи път координатите на купувачите и са им казали
да се оправят сами. В последствие сключеният предварителен договор е развален
по взаимно съгласие между страните, а отношенията между Д.и ответника са се
обтегнали, тъй като те искали да продават имота, за да си запазят вече
платената комисионна като дори предложили да я намалят на 1%. Твърди, че нямали
практика да връщат комисионна, а документи не издавали, тъй като била много
ниска. До сключването на нова ексклузивен договор не се е стигнало. Заявява, че
имотът е на И.Д., а Д.няма деца освен И. и съпруг в България, тъй като с
последният е разведена, а в последствие и той умира, а синът й И.Д. е в Нова
Зеландия. След разваляне на предварителния договор твърди, че единствено са
искали предварително платените пари да се върнат. Посочва, че помни точната
дата на предаване на парите, тъй като на същата дата ходил в очна болница да го
записват.
От показанията на свидетеля В.Р.Р. се установява, че
работи като външен брокер, който работи с различни агенции сред които и „И.К.”,
но не е служител на последната. Посочва, че знае къщата още от 2019 г., когато
видял обява за нея в интернет от частно лице. Заявява, че при всички огледи на
имота винаги е присъствала Й.Д.като само тя е отключвала и заключвала имота, а освен
това и къщата имала охранителна система. При огледа на имота, първоначално е
бил лицето, с което М.Д. е във фактическо съжителство, а тя се появила на един
по-късен етап. При обикновен оглед на имота се виждат електрическите проводи.
Твърди, че е присъствал при подписване на предварителния договор. В деня на
подписването е посрещнал Й. и В. като последният е вървял след нея и е говорел
припряно по телефона. Пояснява, че нещата около самото подписване са се случили
много бързо като Й. е попитала страните дали имат въпроси и след като те
отговорили, че са прочели договора и нямат претенции се е осъществило и самото
подписване. Обяснява и разположението на страните при подписване на договора
като заявява, че В.А. не е присъствал, тъй като още на идване е говорел по
телефона и след като е влязла Й.Д.в офиса е забелязал, че А. излиза от него.
Твърди, че Й.Д.не е давала плик с пари на госпожа М. като дори тя е подписала
права договора. Подписването се е осъществило между 13 и 13.30 часа през месец
май 2020 г. Освен това заявява, че изискването на всички документи се е
започнало след подписване на предварителния договор, тъй като купувача щял да
купува на кредит, а банката изисква документация. На него папките с документите
са му предадени не в началото, а по-късно. Заявява, че знае, че между Й.Д.и „И.К.”
е сключен договор за посредничество като посочва, че стандартно
възнаграждението се изплаща след сключване на финалната сделка – нотариалното
изповядване и изплащането на цената на страната. Посочва, че той има отношения
с агенцията, с оглед на това че е довел клиент, но това са други
правоотношения. Посочва, че доколкото си спомня посредническото възнаграждение
е 2%. Заявява, че след подписване на предварителния договор купувачът е поискал
да развали договора, тъй като имотът имал тежести – наличието на далекопроводи.
Твърди, че представителят на „И.К.” е обяснила за желанието да се развали
договора на Д., при което при посещението й в офиса заедно с В.А. категорично
са отказвали това да се случи и си искат парите. При втората среща на Й. и В. с
представителят на ответника свидетелят отново присъствал и тогава В. се държал
агресивно и твърдял, че К. е виновна за разваляне на сделката, тъй като в
предварителния договор фигурирало изречение, че имотът, който се продава няма
задължения и тежести и така е дала възможност на купувача да я развали.
Посочва, че далекопроводите се виждат и няма как да не се забележат при оглед.
Заявява, че Д. е правила един оглед, но не знае дали е коментиран въпросът с
далекопроводите. Уточнява, че част от успешното приключване на сделката е
банката да отпусне кредита като има вероятност и да не им даде пари.
При извършена очна ставка между свидетелите – В.А. и В.Р.,
първият заявява, че е присъствал при подписване на предварителния договор, а
вторият посочва, че В.А. не е присъствал. Освен това В.А. твърди, че Й.Д.е дала
плик с пари след подписване на предварителния договор на К.М., а свидетелят Р.
– че такъв не е даван. Всеки от тях заявява, че казва истината.
Въз основа
на гореизложената фактическа обстановка, съдът констатира следното от правна
страна:
Исковата
претенция е предявена по реда на чл. 422 ГПК. С оглед депозирано в срок
възражение по реда на чл. 414 ГПК и депозиране на искът в указания от съда
срок, последният се явява допустимо учреден и подлежи на разглеждане по
същество.
От анализа на представеното по делото пълномощно,
следва изводът, че Й.Д.е упълномощена да представлява собственика И.Д. ***,
местност „П.”, представляващ ПИ 639 с площ от 1917 кв.м. във връзка с неговата
продажба и включително да възлага на Агенции за недвижими имоти да предлагат
същия като за целта сключва договори с тях. С оглед така учредената
представителна власт и при съобразяване на сключения договор от 19.02.2020 г.
следва изводът, че е налице валидно възникнало облигационно правоотношение
между ищецът И.Д. и „И.К.” ЕООД като този факт е обявен за безспорен между тях.
За безспорни между страните са обявени и фактите,
че срокът на договора е изтекъл на 19.08.2020 г.,
като по време на същия е налице сключен предварителен договор от 18.05.2020 г.
по отношение на предлагания недвижим имот на ищеца, находящ се в град Варна,
местност „П.“ ведно с построената в него къща, както и че същият е прекратен на
08.07.2020 г., както и че до прекратяване на договора за посредничество при
продажба на недвижим имот, на 19.08.2020 г., когато е изтекъл срока на
договора, не е сключен финализиращ окончателен акт по отношение на предлагания
имот, за който е налице договор за посредничество.
Съобразно разпоредбата на чл. 20 ЗЗД при
тълкуването на договорите трябва да се търси действителната обща воля на
страните. Отделните уговорки трябва да се тълкуват във връзка едни с други и
всяка една да се схваща в смисъла, който произтича от целия договор, с оглед
целта на договора, обичаите в практиката и добросъвестността. Същото правило се
прилага съответно и за тълкуването на едностранните сделки, на волеизявленията,
които не са едностранни сделки, както и на всички изявления на страните,
отправени една към друга във връзка с осъществяването на гражданските
правоотношения. Същевременно обаче при тълкуването трябва да бъдат съобразени
всички обстоятелства, поведението на страните и изявленията им при сключването
на съответния договор. Установяването на тези факти може да стане с всички
доказателствени средства - други документи, свидетелски показания, признания на
страните. В този смисъл е и практиката на ВКС, обективирана в решение № 478 от
11.02.2014 г. по гр. д. № 2670/2013 г. на Върховен касационен съд, решение №
478 от 11.02.2014 г. по гр. д. № 2670/2013 г. на Върховен касационен съд, решение
№ 347/11.10.2011 на Върховния касационен съд, Четвърто гражданско отделение по
гр.д. № 290/2010 и други.
От съвкупния анализ на представения ексклузивен
договор за посредничество при продажба на недвижим имот от 19.02.2020 г., и в
частност на клаузите на същия чл.3.1, чл. 11 и чл. 12.1 следва изводът, че
посредническо възнаграждение на изпълнителя се дължи от страна на възложителя и
става изискуемо при подписване на окончателния договор за покупко – продажба,
обективиран във формата на нотариален акт и при получаване на продажната цена.
Същото не подлежи на връщане, когато е налице подписан финализиращ акт – нотариален
акт относно предлагания имот и когато продавачът е получил продажната цена. Горедостигнатите
изводи на съда се подкрепя от изложеното в отговора на исковата молба, че по
желание на ищеца се уговаря възнаграждението да се дължи при финализиране на
сделката и получаване на пълната продажна цена, както и от представената
електронна кореспонденция между страните, преди сключване на договора и също от
показанията на свидетеля В.Р., в която част съдът ги цени като обективни и
съответстващи на останалия събран по делото доказателствен материал.
Спорен между страните е въпросът дали при
подписване на предварителния договор на 18.05.2020 г. от страна на И.Д. чрез
пълномощника му е налице заплащане на договореното възнаграждение за
посредничество чрез неговия пълномощник Й.Д.. Предвид факта, че не е съставен
нарочен документ за заплащане на сумата, съдът след като е получил изричното
съгласие на насрещната страна е допуснал събирането на гласни доказателства
чрез разпита на по един свидетел на всяка от страните, на основание чл. 164,
ал.2 във връзка с чл. 164, ал.1, т.4 ГПК относно спорния факт. Съдът не
кредитира показанията на свидетеля В.Р.относно липсата на заплащане на
посредническото възнаграждение, доколкото същият е заинтересован от крайния
изход на делото, предвид наличието на договорни отношения с ответника „И.к.”
ЕООД във връзка с това, че е довел клиент във фирмата, а именно И.Д.,
представляван от пълномощника му Й.Д.. Освен това неговите показания са
противоречиви във връзка с това, че не са предавани пари на ответника,
представляващи посредническо възнаграждение. В показанията си последният
посочва, че в деня на подписване на предварителния договор не са давани пари от
страна на пълномощника на И.Д. – Й.Д.на управителката на „И.к.” ЕООД,
представляващи дължимото посредническо възнаграждение. В последствие посочва,
че след като Й.Д.и В.А. са разбрали, че сключеният предварителен договор се
иска да бъде развален от страна на купувача са реагирали остро и „си искат
парите”. Нелогични и непоследователни са показанията на свидетеля Р. и относно
това, че В.А. не е присъствал на подписване на предварителния договор, а е
присъствал на всички останали срещи, случили се в последствие в офиса на „И.к.”
ЕООД.
Съдът изцяло кредитира показанията на свидетеля В.А.,
същият не е заинтересован от крайния изход на делото. Наличието на служебни
отношения с пълномощника на ищеца не обуславят извод за заинтересоваността на
последния. Показанията му са последователни, точни, ясни и кореспондират с
останалия събран по делото доказателствен материал. От тях се установява, че
след подписване на предварителния договор, на 18.05.2020 г., Й.Д.в качеството
си на пълномощник на И.Д. предава дължимото по договора от 19.02.0202 г. посредническо
възнаграждение в размер на 2% от продажната цена, договорена в предварителния
договор в размер на 95 000 евро или левовата равностойност в размер на
185 803.85 лева. Същата възлиза в размер на 1900 евро или 3716 лева.
В т. 1 ППВС № 1 от 28. 05. 1979г. по някои въпроси за
неоснователното обогатяване е посочено, че при втория фактически състав
на чл. 55, ал. 1 ЗЗД престацията се
извършва с оглед на очаквано в бъдеще основание, което обаче не е могло да бъде
осъществено. Текстът намира приложение при двустранните договори ако
задължението на едната страна се погаси поради невъзможност за изпълнение; при
сделки под отлагателно условие, когато то не се сбъдне и т.н. Установената
трайна практика на ВКС /решение № 1171 от 16. 10. 2008г. по гр. д. №
5324/2007г. на ВКС, 5 г.о., решение № 52 от 01. 09. 2015г. по т. д. №
538/2014г. на ВКС, 2 т.о. и др./ приема за приложима хипотезата на чл. 55, ал.
1, пр. 2 ЗЗД при нереализиран окончателен договор за
продажба с купувача по предварителен договор за продажба. Настоящият случай е
именно такъв. Безспорен между страните е фактът, че до подписване на
окончателен договор по време на действието на екслузивния договор за посредничество
от 19.02.2020 г. не се е стигнало. В хода на производството се доказа, че при
подписване на предварителния договор на 18.05.2020 г. е заплатена сумата,
представляващо дължимото посредническо възнаграждение, т.е. преди да е била
дължима и изискуема и с оглед липсата на подписване на окончателен договор за
покупко-продажба на недвижимия имот, относно който е сключен ексклузивен
договор за посредничество при продажба на недвижим имот, същата се явява дадена
при неосъществено основание, поради което подлежи на връщане.
За яснота на
страните следва да се посочи, че с оглед съвкупния анализ на представените по
делото доказателства следва изводът, че предварителният договор от 18.05.2020
г. е прекратен по взаимно съгласие между страните, за което свидетелства и
сключеното между тях споразумение. От същото е видно, че е върнато единствено
полученото капаро при подписване на предварителния договор, а не и същото в
двоен размер, което води до извод, че в случая предварителния договор е
прекратен по взаимно съгласие, а не в резултат на виновно поведение от някоя от
страните. Освен това от целия съвкупен анализ на писмените доказателства,
свидетелските показания, които относно този факт са взаимодопълващи се и вайбър
кореспонденцията между страните, която макар и ценена като косвено
доказателство следва изводът, че ищецът чрез пълномощника си е изпълнил
вмененото му задължение в чл. 9 от договора за посредничество при продажба на
недвижим имот от 19.02.2020 г., а още повече че в отговора на исковата молба не
се заявява, че е налице и виновно поведение от страна на ищеца, поради което да
не се стигнало до сключване на окончателен договор. Фактът, че се предлага
сключване на нов екслузивен договор допълнително подкрепя гореизложения извод.
Въз основа на
изложените мотиви следва изводът, че е налице заплащане на сума в размер на
1900 евро, представляваща платено посредническто възнаграждение по договор от
19.02.2020 г. при неосъществено основание, а именно липса на сключен
окончателен договор относно продажбата на предлагания недвижим имот по време на
действие на договора за посредничество от 19.02.2020 г., поради което съдът
намира исковата претенция за доказана и основателна, поради което същата
подлежи на уважаване. Основателно се явява и искането за присъждане на законна
лихва от подаване на заявлението, доколкото искът по чл. 422 ГПК се смята
предявен от подаване на заявлението, а искането за присъждане на законна лихва
е законова последица от уважаване на исковата претенция. Искането следва да се
уважи със заявената дата 07.10.2020 г.
По отношение
на разноските:
Двете страни в производството са направили
искане за присъждане на сторените разноски, но с оглед изхода на делото такива
се следват само на ищцовата страна. С оглед постановките на Тълкувателно
решение № 4/2014 г. по т.д. № 3/2014 г. по описа на ОСГТК на ВКС съдът дължи
произнасяне и на сторените в заповедното производство разноски. Ищецът
претендира заплащеното на държавна такса в размер на 74,32 лева и 1000 лева
адвокатско възнаграждение в исковото производство. Сторените в заповедното
производство разноски възлизат на 74.32 лева – заплатена държавна такса и 200
лева – заплатено адвокатско възнаграждение. В заповедното и исковото
производство се съдържат доказателства за заплащането на горепосочените
разноски. На основание гореизложените мотиви в тежест на ответника следва да се
възложат разноски в размер на 1074,32 лева за исковото производство и в размер
на 274,32 лева за заповедното производство.
Водим от
горното, съдът
Р Е
Ш И :
ПРИЕМА
ЗА УСТАНОВЕНО
в отношенията между И.А.Д., ЕГН **********, адрес: *** и „И.К.“ ЕООД, *** на
основание чл. 422 ГПК във връзка с чл. 55 предл.2 ЗЗД, че „И.К.“ ЕООД, ЕИК
********* дължи на И.А.Д., ЕГН ********** сумата от 1900 евро, представляващо
подлежащо на връщане възнаграждение по прекратен договор за посредничество за
продажба на недвижим имот от 19.02.2020 г., сключен между И.А.Д., ЕГН **********
и „И.К.“ ЕООД, ЕИК *********, получено от ответника на неосъществено основание,
ведно със законната лихва върху сумата, считано от датата на депозиране на
заявлението в съда – 07.10.2020 г. до окончателното изплащане на задължението,
за която сума има издадена заповед за изпълнение по ч.гр.д. № 12387/2020 г. по
описа на Районен съд, град Варна по реда на чл. 410 ГПК
ОСЪЖДА „И.К.“ ЕООД, *** да
заплати на И.А.Д., ЕГН **********, адрес: *** сумата от 1074,32 лева,
представляваща сторени в исковото производство разноски и сумата от 274,32
лева, представляваща сторени в заповедното производство разноски
Решението подлежи на обжалване пред Окръжен съд, град Варна в двуседмичен
срок от връчването му на страните.
РАЙОНЕН СЪДИЯ: