Р Е Ш Е Н И Е
гр. София, 13.01.2022 год.
СОФИЙСКИ
ГРАДСКИ СЪД, ГО, II А въззивен състав, в публично съдебно заседание на четиринадесети
октомври през две хиляди двадесет и първа година, в състав:
ПРЕДСЕДАТЕЛ: ВИОЛЕТА ЙОВЧЕВА
ЧЛЕНОВЕ: МАРИАНА
ГЕОРГИЕВА
ЯНА ВЛАДИМИРОВА
при участието на секретаря Емилия Вукадинова,
като разгледа докладваното от съдия Мариана Георгиева ч.гр.дело № 5553 по описа
за 2021 год., за да се произнесе взе предвид следното:
Производството е по
реда на чл. 435 - 438 от ГПК.
Образувано е по жалба на длъжника по изпълнението „Т.К.9.“ ЕООД срещу постановление за възлагане на недвижим имот от 23.03.2021г. по изпълнително дело № 20199230400353 по описа на ЧСИ Г.Н., с рег. № 923 на КЧСИ и
район на действие Софийски градски съд.
В жалбата се твърди, че наддаването
при публичната продан не е извършено надлежно и имуществото не е възложено по
най-високата предложена цена, както и че издаденото постановление за възлагане
страда от съществени пороци, което води до неговата неправилност. Конкретно се
сочи, че описанието на недвижимия имот в постановлението за възлагане не
съответства на описанието на имота по кадастралната карта и кадастралните
регистри, тъй като е възложена сграда с идентификатор 68134.709.491.1, без да
са посочени с идентификационните номера самостоятелните обекти в нея, без да е
отразено отстраняването на непълнотата на основание чл. 51, ал. 1, т. 2 от ЗКИР
в кадастралната карта, свързана с поправянето на непълнотата в нея, което води
до недопустимост на издаденото постановление за възлагане. Сочи, че видно от
постановлението за възлагане, а и съгласно обявлението за публичната продан, е
посочено, че според кадастралната карта и кадастралните регистри в едноетажната
офис-сграда с идентификатор 68134.709.491.1 няма самостоятелни обекти, като е
посочено, че същата се състои от офиси А, Б, В и Г. В действителност обаче в
сградата били обособени четири самостоятелни обекта на правото на собственост,
всеки един от които е нанесен като самостоятелен обект в кадастъра и му е
определен самостоятелен идентификатор – съответно 68134.709.491.1.1, 68134.709.491.1.2,
68134.709.491.1.3 и 68134.709.491.1.4. В жалбата се твърди, че дружеството не е
извършвало действия по разделяне на сградата след вписване на възбраната, а
действия по привеждане на кадастралната карта в съответствие със съществуващото
още към приемането и изработването на кадастралната карта фактическо положение
чрез премахване на непълноти в нея. Навеждат се доводи, че в процесната сграда още преди учредяването на договорната
ипотека в полза на взискателя са съществували четири
самостоятелни обекта и те са били обособени още през 2005г. С посочените
действия на съдебния изпълнител по обявяването на проданта с описанието на
имота като един – сграда с четири помещения, се е стигнало до нередовна
разгласа и лишаване на третите лица от провеждане на наддаване за всеки офис по
отделно и възлагане на имотите по най-високата цена. Така се е стигнало до
ограничаване на наддаването и непостигане на най-високата продажна цена, тъй
като сумарно оценката на всеки един офис може да бъде по-висока от оценката на цялата
сграда, а и ще има възможност за участие на наддавачи
за всеки офис по отделно и то този начин би се достигнала по-висока цена. На
следващо място, в жалбата се твърди, че наддаването на 11.03.2021г. не било
извършено надлежно, тъй като в протокола не са посочени всички наддавачи с оглед на предложените от тях в писмената фаза наддавателни предложения, а е посочен само един наддавач – „Л.Ф.“ ЕАД. Освен това един от наддавачите – К.С.С. е бил лишен
от правото да извърши устно наддаване с оглед на неговите изявления, удостоверени
от съдебния изпълнител в протокола. Счита, че в резултат на това не се е
състояло реално устно наддаване, макар и да е имало възможност за това и да е
имало искане в този смисъл от наддавача С.. Навежда и
доводи, че в обявлението за публичната продан не е посочено точното и конкретно
място на провеждане на търга, което е индиция за
допуснато нарушение при възлагане на имота. По тези съображения е направено
искане за отмяна на обжалваното постоновление за
възлагане.
Взискателят „Ю.Б.“ АД оспорва жалбата като неоснователна. Поддържа становище, че
заснемането на обект от сграда със самостоятелен идентификатор само по себе си
не означава, че този обект е обособен самостоятелен обект на правото на
собственост в какъвто смисъл са възраженията на жалбоподателя. Счита, че
предприемането на процедура по нанасяне на самостоятелни обекти в кадастралната
карта по своята същност представлява разпореждане с процесното
недвижимо имущество и с извършването на същата процедура длъжникът цели
затрудняване на изпълнението и възпрепятства взискателя
да се удовлетвори от цената на ипотекираното имущество. Освен това навежда
съображения, че тези действия на длъжника са му непротивопоставими
по аргумент от нормата на чл. 452, ал. 1 от ГПК. Изложени са и доводи, че
всички действия на съдебния изпълнител във връзка с процесната
публична продан са били надлежно и законосъобразно извършени. По тези
съображения е направено искане за отхвърляне на жалбата като неоснователна.
Обявеният за
купувач на публичната продан „Л.Ф.“ ЕАД изразява становище за неоснователност
на жалбата. Счита, че твърденията за кадастрално несъответствие при описание на
имота не могат да обосноват извод за незаконосъобразност на издаденото
постановление за възлагане на недвижимия имот. Поддържа, че действията на
съдебния изпълнител при провеждане на проданта и отваряне на наддавателните предложения са законосъобразни.
Длъжникът в
изпълнителното производство ЕТ „Т.К.– С. М.“ изразява становище за
основателност на жалбата.
В мотивите
си по чл. 436, ал. 3 ГПК съдебният изпълнител заявява становище за неоснователност на жалбата по подробно изложени съображения.
Софийският градски съд, като прецени събраните по
делото доказателства по свое убеждение и съобразно чл. 12 от ГПК във връзка с наведените в жалбите пороци на обжалваното
действие и мотивите на съдебния изпълнител,
намира за установено от фактическа страна следното:
Процесното изпълнително дело е
образувано по молба от 04.12.2019г. на "Ю.Б.“ АД въз основа на
изпълнителен лист, издаден по разпореждане за незабавно изпълнение, обективирано
в заповед за изпълнение по чл. 417 ГПК по гр.дело № 57464/2019г. по описа на СРС,
ГО, 177 състав, солидарно срещу длъжниците „Т.К.9.“ ЕООД и ЕТ „Т.К.– С. М.“ за следните суми: 47 147, 84 евро – главница
по договор за банков кредит от 15.12.2006г., ведно със законната лихва
върху тази сума, считано от 09.10.2019г. до окончателното и
изплащане, 3 840,
22 евро - възнаградителна лихва за периода от 21.06.2008г. до 28.03.2019г., мораторна лихва в размер на 5 478, 63
евро, застраховка в размер на 2 584, 04 евро, разноски в размер на 60 лева
и 4 854, 15 лева – съдебни разноски по делото.
В
молбата на взискателя е направено искане за налагане на възбрана върху недвижим имот на длъжника „Т.К.9.“ ЕООД, предмет на договорна ипотека в полза на
банката, а именно –
едноетажна офис-сграда, находяща се в гр. София, бул.
„******, м. Летищен комплекс София, с обща застроена площ от 178 кв.м., с
четири самостоятелни офиси, всеки един от които от по две помещения с предверие и санитарен възел, с площ на помещенията, както
следва: за офиси А и Б - съответно от 20, 50 км.м. и 15, 80 кв.м., за офиси В и
Г - съответно от 15, 80 кв.м. и 14, 90 кв.м., заедно със съответните идеални
части от правото на строеж върху терена. Върху така описаният недвижим имот,
индивидуализиран по същия начин в нотариален акт от 15.12.2006г. за учредяване
на договорна ипотека № 14, том 4, рег. № 6800, дело № 537 от 2006г., е вписана на
08.12.2019г. възбрана по изпълнителното дело и по отношение на същия били
предприети изпълнителни действия, изразяващи се в опис от 08.01.2020г., оценка
и публична продан.
По изпълнителното
дело е постъпила на 23.03.2020г. молба от длъжника „Т.К.9.“ ЕООД, в която е
заявено, че изнесената на публична продан сграда фактически е разделена на
четири самостоятелни офиси с прилежащи сервизни помещения към всеки един от тях
и е направено искане за възлагане на нова пазарна оценка на всеки един от
четирите офиси в сградата. С разпореждане от 25.03.2020г. органът по
принудително изпълнение е отхвърлил искането за възлагане на нова пазарна
оценка, тъй като към датата на налагане на възбраната по изпълнителното дело,
към датата на извършване на описа и към м.03.2020г. имотът, предмет на
принудително изпълнение, не е разделен, не са създадени нови обекти на правото
на собственост, което изключва възможността спрямо тях да бъде проведена
самостоятелна процедура за публична продан.
Срещу
разпореждането на съдебния изпълнител е подадена жалба от длъжника „Т.К.9.“
ЕООД, по която било образувано ч.гр.д. № 4704/2020г. по описа на СГС. С решение
от 17.07.2020г., влязло в законна сила на същата дата, съдът е отхвърлил
жалбата по съображения, че изготвената на 19.02.2020г. оценка на имота /срещу
която е била подадена процесната жалба/ се явява втора
такава, възложена по искане на длъжника, и редът по чл. 485, ал. 2 от ГПК е
изчерпан.
С приетата
експертна оценка от 19.02.2020г. по изпълнителното дело е била определена
пазарна стойност на недвижимия имот – едноетажна офис- сграда с площ от 178
кв.м., състояща се от четири самостоятелни офиса, с идентификатор
68134.709.491.1, в размер на 253 460 евро /495 730 лева/, а
ликвидационната стойност е била
определена на 202 770 евро /396 580 лева/.
С обявление за
публична продан, която ще се проведе от 10.02.2021г. до 10.03.2021г., е била
посочена начална цена на имота в размер на 215 900 лева, определена по
реда на чл. 485, ал. 4 от ГПК в размер на 80 % от стойността на имота. Посочено
е, че наддавателните предложения ще бъдат отворени в
началото на работния ден на 11.03.2021г. в сградата на СРС на бул. ******III №**. Обявленията за проданта били поставени на
съответните места в СРС, кантората на ЧСИ, в Столична община, и на самите имоти, за което били съставени на
29.01.2021г. актове за разгласяване.
Видно
е от приемо-предавателен протокол от 11.03.2021г., съставен от ЧСИ и
деловодител в СРС, че в периода на
насрочената продан са постъпили три наддавателни предложение за имота – съответно с вх. № 733/09.03.2021г.
от К.С.С.; с вх. № 736/10.03.2021г. от „Л.Ф.“ ЕАД и с
вх. № 739/10.03.2021г. от Н.М.П.. Същите били подадени в плик с отбелязани върху него номер на изпълнителното дело, дата на
търга, за кой имот се отнася и трите имена и адрес на наддавачите. Дължимият задатък за участие в
публичната продан в размер на 21 590 лева /10 % от посочената начална цена/ бил
внесен от всеки един от наддавачите, за което са
представени надлежно изготвени вносни документи. Наддавателното
предложение от „Л.Ф.“
ЕАД било направено за най-висока цена от 233 100 лева, това на К.С. – за
218 200 лева, а това на Н.П. – за 216 000 лева. Протоколът за отваряне
на наддавателни предложения и обявяване на купувач от
11.03.2021г. бил изготвен в присъствието Н.П., М.С.и З.С.– представляващи „Л.Ф.“
ЕАД, Н.С.– представител на длъжника С. М.. В протокола е отбелязано, че
отварянето на наддавателните предложения е започнало
в 09, 00 часа в сградата на СРС на адрес гр. София, бул. ******III № 54 и е приключило в 09, 20
часа на същата дата. В него били вписани наддавачите
и наддавателните предложения по реда на отварянето на
пликовете. Никой от присъствалите представители на наддавачите
не е заявил, че желае да наддава устно по реда и при условията на чл. 492, ал.
2 от ГПК, което обстоятелство било отразено в протокола. В документа е вписано още,
че в 09, 25 часа в залата се е явил наддавачът К.С., който
е направил изявление, че се е намирал пред залата от 09, 00 часа, с изключение
на времето, през което е отишъл да провери в коя зала се провежда търга, тъй
като това не било отбелязано на мониторите, и поискал да наддава устно преди
финалното подписване на протокола, но това му било отказано. За купувач на
имота бил обявен наддавачът „Л.Ф.“ ЕАД за цена от 233 100
лева, която била най-високата предложена цена. Купувачът внесъл предложената от
него цена след приспадане на внесения задатък в законоустановения по чл. 492, ал. 3 от ГПК двуседмичен срок
– на 23.03.2021г. С обжалваното постановление от 23.03.2021г. съдебният изпълнител възложил на
„Л.Ф.“ ЕАД следния недвижим имот: едноетажна офис-сграда, находяща
се в гр. София, бул. „******, м. Летищен комплекс София, с обща застроена площ
от 178 кв.м., с четири самостоятелни офиси, всеки един от които от по две помещения
с предверие и санитарен възел, с площ на помещенията,
както следва: за офиси А и Б - съответно от 20, 50 км.м. и 15, 80 кв.м., за
офиси В и Г - съответно от 15, 80 кв.м. и 14, 90 кв.м., заедно със съответните
идеални части от правото на строеж върху терена, с идентификатор на сградата: 68134.709.491.1. За изготвеното
постановление били изпратени съобщения до страните, като на длъжника „Т.К.9.“ ЕООД съобщението било
връчено на 24.03.2021г.
В производството пред въззивния
съд са събрани гласни доказателствени средства чрез
разпит на свид. Н.С., чиито показания съдът кредитира
като логични, непротиворечиви с останалите доказателства по делото /конкретно
със съдържанието на протокола от 11.03.2021г./ и отразяващи непосредствени
възприятия относно релевантните за спора обстоятелства. От същите се
установява, че свидетелят е присъствал при провеждане на публичната продан на
имота на 11.03.2021г. в качеството на представител на длъжника С. М. и че
същата е започнала в 09, 00 часа в сградата на СРС. При отваряне на предложенията
присъствали помощник-частен съдебен изпълнител, двама представители на „Л.Ф.“
ЕАД, свидетелят и още един човек - наддавач. След
отварянето на наддавателните предложения помощник
съдебния изпълнител попитал явилите се наддавачи дали
имат желание да участват в устно наддаване, но те отказали. Тогава съдебният
изпълнител казал, че приключва процедурата и наддавачът-физическо
лице си тръгнал. В този момент в залата влязъл друг човек, от който била
третата писмена оферта за имота, и поискал да се включи в устно наддаване, но
съдебният изпълнител му казал, че процедурата била приключила и не го допуснал.
Всичко това било отбелязано в изготвения протокол. Свидетелят сочи също, че
намирането на залата в сградата на СРС е трудно, тъй като на таблата нямало
посочена информация за конкретната зала.
Като доказателства по
делото са приети четири броя схеми на самостоятелни обекти в процесната сграда, издадени на 21.05.2020г., от които се
установява, че в сграда с идентификатор 68134.709.491.1 са нанесени четири
самостоятелни обекта – офиси, със следните идентификатори: 68134.709.491.1.1;
68134.709.491.1.2; 68134.709.491.1.3 и 68134.709.491.1.4.
По делото е прието
заключение на съдебно-техническа експертиза, което съдът кредитира като пълно и
обосновано. От същото се установява, че кадастралната карта на гр. София за м.
Летищен комплекс София, е одобрена със Заповед № РД-18-85/26.11.2015г. на
изпълнителния директор на АГКК. Към посочената дата в процесната
сграда били обособени 4 броя самостоятелни обекта – офиси, за които било
издадено разрешение за строеж № 56/25.04.2005г. на главния архитект на район
Слатина – СО, а с удостоверение от 03.11.2005г. на главния архитект на район
Слатина – СО било разрешено ползването на обособените офиси в процесната сграда. В устните разяснения пред съда вещото
лице е уточнило, че разрешението за строеж не касае бъдещо преустройство на
сградата. Издаденият за сградата архитектурен проект за преустройство от
25.04.2005г. фактически представлявал заснемане на съществуващо старо положение
и с него е извършено само заснемане на същото, но проектът е посочен като такъв
за преустройство, тъй като преди сградата е била с предназначение „барака“,
докато с проекта същата сменя предназначението си като сграда с офиси. Но тези
четири самостоятелни помещения са били изградени още през 1995г., като към този
момент те не са имали статут на офиси. Този статут са придобили с архитектурния
проект за преустройство от 25.04.2005г. В одобрената кадастрална карта за
района обаче била нанесена и заснета само сградата, без да са били нанесени
съществуващите в същата самостоятелни обекти, поради което вещото лице е
направило извод, че одобрената кадастрална карта била непълна по отношение на
сградата и не е съответствала на действителното състояние и разпределение в
същата. Именно поради липса на съответствие между одобрената кадастрална карта
и съществуващото положение на процесната сграда бил
изготвен проект за промяна на кадастралната карта на гр. София за м. Летищен
комплекс София, бул. „******, за сграда с идентификатор 68134.709.491.1.
Посочено е, че проведената процедура за изменение на кадастралната карта касае
отстраняване на непълнота на кадастралната карта, отразена като посочване към
26.11.2015г., че няма данни за съществуващи самостоятелни обекти в сградата.
След извършеното изменение на 18.05.2020г. същата карта е била допълнена с
нанасяне на съществуващите 4 броя самостоятелни обекти в процесната
сграда – офиси.
Въз основа на така
установеното от фактическа страна съдът досигна до
следните правни изводи:
Жалбата е подадена срещу подлежащ на обжалване
акт по чл. 435, ал. 3 ГПК и в преклузивния двуседмичен срок по чл. 436, ал. 1 ГПК,
поради което се явява процесуално допустима. Жалбоподателят „Т.К.9.“ ЕООД е длъжник по изпълнителното производство,
което качество обуславя и надлежната му процесуална легитимация да обжалва постановлението
за възлагане на имот /чл. 435, ал. 3 от ГПК/.
Разгледана по същество жалбата е НЕОСНОВАТЕЛНА.
Съгласно
разпоредбата на чл. 435, ал. 3 ГПК постановлението за възлагане може да се
обжалва само от лице, внесло задатък до последния ден на проданта, и от
взискател, участвал като наддавач, без да дължи задатък, както и от длъжника, поради това, че наддаването при
публичната продан не е извършено надлежно или имуществото не е възложено по
най-високата предложена цена.
Наддаването е надлежно, когато са спазени
изискванията на чл. 489 и чл. 490 от ГПК. Под „ненадлежно извършено наддаване“ законът
има предвид нарушения на самата
наддавателна процедура, а не нарушения и действия преди осъществяването на тази процедура. За да е налице втората хипотеза, при наддаването
следва да са постъпили най
– малко две предложения и имотът да е възложен не
по най – високата предложена сума.
Съгласно
задължителните разяснения по т. 8 от Тълкувателно решение № 2/26.06.2015г. на
ВКС по тълк.дело № 2/2013г., ОСГТК, връчването на поканата за доброволно
изпълнение, оценката на имуществото и разгласяването на проданта подготвят, но
не са част от наддаването, поради което те излизат вън от предмета на проверка
при обжалване на постановлението за възлагане. Част от наддаването са
действията на съда и наддавачите във връзка с подадените тайни наддавателни
предложения в продължение на пълния срок за това и действията на страните с
право на изкупуване, както и действията на съдебния изпълнител и наддавачите
при провеждане на наддаването с явни наддавателни предложения с фиксирана
стъпка. Обявяването на купувач следва наддаването, но то подлежи на проверка
само доколкото е довело до възлагане не по най-високата предложена цена. Релевантни за спора са
само твърденията, касаещи реализирането на самата публична
продан, а именно: лицата, участвали в нея, направените от тях наддавателни
предложения и цената, по която е възложен
имотът. Следователно, извън обхвата на
проверката остават нередовностите, допуснати преди извършване на възлагането, както и тези, които
нямат пряко отношение към редовността
на извършеното наддаване при провеждането
на публичната продан. С оглед изложеното посочените от жалбоподателя пороци, обосновани с
нарушение на правилата за определяне на оценката на имуществото и за
разгласяване на проданта, не са допустим предмет на проверка, която съдът дължи
в настоящото производство, и поради това не следва да се обсъждат, доколкото не
биха могли да обосноват отмяна на обжалваното изпълнително действие.
В допълнение следва
да се посочи, че крайната цел на публичната продан е да се реализира предвиденото в чл.
133 ЗЗД право на кредитора да удовлетвори вземането си от секвестируемото
имущество на длъжника при липса на доброволно изпълнение. При принудително
изпълнение на парични вземания тази цел се реализира чрез осребряване на
имуществото от съдебния изпълнител и предаване на съответната парична сума на
кредитора по уредената в процесуалния закон процедура. Реализираната при това
осребряване цена на съответното имущество е резултат от публична наддавателна
процедура с писмено и устно наддаване, като законът предвижда гаранции тази
процедура да е максимално открита за участие на всяко лице /с изключение на
изрично изброените/ чрез надлежното разгласяване на проданта. Постигнатата при
тази наддавателна процедура цена на имота се приема за реалната пазарна цена на
същия - едно имущество струва толкова, за колкото може реално да се продаде
/т.е. за което се намери купувач, съгласен да заплати тази цена/. Определянето
на началната цена е само ориентир, от който да започне наддаването, като
определя долната граница, под която не може да се пада, но от началната цена
нито зависи крайната цена, нито пък тя е пазарната цена на имота. В този смисъл
за крайната реализирана пазарна цена е без значение каква е била началната цена
- вследствие на наддаването крайната цена може многократно да надхвърли
началната цена, а ако пък не са се явили наддавачи дори за началната цена, то
това само по себе си означава, че определената начална цена е била нереално
висока спрямо актуалната пазарна ситуация.
Допустимостта на
наведените в жалбата възражения е обусловена от надлежното излагане на
твърдения за наличието на пороци в изпълнителното производство, чието
установяване би обусловило извод за незаконосъобразност на конкретно
обжалваното изпълнително действие.
При определяне на допустимостта на възраженията съдът изследва твърденията за фактите, а не
предложенията за правна квалификация, дадени от жалбоподателя.
В ГПК липсва точна дефиниция на понятието
"ненадлежно извършено наддаване", но в практиката се приема, че за
такова се счита наддаването, което е извършено в нарушение на чл. 489
и чл.
490 ГПК, напр.:
- наддавателното предложение не съдържа съответните
реквизити;
- участникът в
наддаването не е внесъл задатък;
- предложението му не е било отразено във входящия
регистър на съда;
- проданта не е приключила в съответното законоустановено
време;
- в наддаването са взели участие лица, които не са имали
право да наддават съгласно чл. 490 ГПК; или когато
- предложението не е входирано в регистратурата на РС с
необходимите удостоверителни знаци за това;
- проданта не е била проведена в периода, който е
оповестен в обявлението.
По отношение на лицето, в чиято полза е издадено
обжалваното постановление за възлагане на недвижим имот, няма твърдения и няма
данни по делото да са налице пречките по чл. 490 ГПК.
Съдът намира, че
не е нарушена процедурата по извършване и депозиране на наддавателните предложения, регламентиран в
разпоредбата на чл. 489 от ГПК. На първо място
следва да се посочи, че са неоснователни релевираните
възражения, че в обявлението за публична продан не е посочено точното и конкретно
място на провеждане на проданта. Съгласно чл. 487, ал. 1 от ГПК съдебният изпълнител е длъжен след изтичането
на една седмица
от описа да изготви обявление
за проданта, в което посочва собственика
на имота, описание на имота,
ипотекиран ли е той, има ли
установени към момента на възбраната
ограничени вещни права върху имота,
вписани искови молби, възбрани и договори за наем,
цената, от която ще започне
проданта, и мястото и деня, в който ще
започне и ще завърши проданта, а съгласно чл. 488, ал. 1, изр.
1-во от ГПК проданта се извършва в сградата на районния съд. С оглед изложеното се налага
извод, че законът не поставя изискване в изготвеното обявление да се посочи
конкретната зала, в която ще се извърши проданта, а само мястото и деня, в
който ще започне и ще завърши проданта. В случая в процесното
обявление е посочено мястото – сградата на СРС с точен административен адрес,
деня, в който ще започне проданта – 10.02.2021г. и деня, в който ще завърши
проданта – на 10.03.2021г. Посочен е и денят, в който ще бъдат отворени наддавателните предложения – началото на работния ден на
11.03.2021г. в сградата на СРС с точен административен адрес, което е в
съответствие с изискването по чл. 492, ал. 1 от ГПК, съобразно който в началото на работния ден след
изтичането на срока за подаване
на писмени наддавателни предложения на определеното място в сградата на районния съд
съдебният изпълнител в присъствието на явилите се наддавачи
обявява постъпилите наддавателни предложения, за което съставя
протокол. В
протокола се вписват наддавачите и наддавателните предложения по реда на
отварянето на пликовете.
Неоснователни са и релевираните доводи за нарушение при провеждане на проданта
с оглед твърденията, че наддавачът К.С. е бил лишен
от правото да извърши устно наддаване. От събраните по делото гласни доказателствени средства чрез разпит на свид.
Сливнишки се установи, че отварянето на наддавателните
предложения е започнало в началото на работния ден /в 09, 00 часа/, а наддавачът К.С. се е явил в залата за провеждане на
проданта след приключване на процедурата – в случая след отваряне на наддавателните предложения, след изпълнение на процедурата
по чл. 492, ал. 2 от ГПК /след изричните изявления на явилите се наддавачи, че не желаят да участват в устно наддаване/ и
след обявяването на купувач от съдебния изпълнител. Всички тези обстоятелства
са отразени и в съставения протокол от 11.03.2021г., който е подписан от всички
явили се наддавачи и от представителя на длъжника.
Следователно наддавачът С. сам се е лишил от
възможността да участва в устно наддаване по реда на чл. 492, ал. 2 от ГПК, тъй
като се е явил за участие в проданта след приключване на процедурата по
отваряне на наддавателните предложения и обявяването
на купувач на имота.
Видно
е от приемо-предавателен протокол от 11.03.2021г., съставен от служител при ЧСИ и деловодител
в СРС, че в периода на
насрочената продан са постъпили три наддавателни предложения за имота, индивидуализирани със
съответните входящи номера по входящия регистър на СРС. По делото са представени същите наддавателни
предложения, видно от които, предложената цена за изнесения на публична продан
имот е посочена в цифри и с думи във всички предложения. Същите са били подадени
заедно с платежното нареждане за внесения задатък в запечатан плик за всяко
едно от направените предложения /чл. 489, ал. 2 от ГПК/ с отбелязани
върху него номер на изпълнителното дело, дати на насрочената публична продан, имена и адрес на наддавача. Предложенията са подадени в
канцеларията на СРС, което е било отразено във входящия регистър /чл. 489, ал.
4 от ГПК/ и са били предадени от длъжностното лице на СРС на частния съдебен
изпълнител, за което е бил съставен приемо-предавателен
протокол от 11.03.2021г. Жалбоподателят не е оспорил истинността на посочения официален удостоверителен документ /протокол от 11.03.2021г./, а и не е
ангажирал доказателства за неистинността му, доколкото тежестта на доказване е негова.
При обявяване на
купувачите по реда на чл. 492 от ГПК, съдебният изпълнител е спазил изискванията
на посочената разпоредба, като е обявил постъпилите наддавателни предложения,
за което е съставил протокол от 11.03.2021г. Наведените в жалбата доводи, че в
протокола за отваряне на наддавателните предложения е
вписан само един наддавач са неоснователни. В документа
са отразени постъпилите наддавателни предложения в
присъствието на явилите се наддавачи; вписани са явилите се наддавачи, както и
наддавателните предложения по реда на отварянето на пликовете. При обявяването
на купувача явилите се наддавачи не са направили устни наддавателни предложения
по реда на чл. 492, ал. 2 от ГПК. В протокола са отразени постъпилите
наддавателни предложения, като за купувач е обявено лицето, което е дало
най-високото наддавателно предложение, а именно – „Л.Ф.“ ЕАД с предложена цена
от 233 100 лева. Това наддавателно предложение е
валидно и е най-високо в сравнение с останалите наддавателни предложения, като
същевременно е по-високо и от определената начална цена от 215 900 лева. Следователно
наддавателната процедура е спазена, като не се установява при проверка на
материалите по делото от съдебния изпълнител да е допуснато нарушение на
процесуалните правила. Определеният купувач е именно лицето, дало най-високо
предложение.
Релевираните доводи относно актуалния статут на възложения имот и възражението, че е
продаден имот, който не съществува към настоящия момент, не следва да се
разглеждат в настоящото производство, тъй като същите се извън предметния
обхват на съдебния контрол в производство по жалба по чл. 435, ал. 3 от ГПК. Предвид избрания от законодателя подход за лимитативно очертаване на критериите, при които
съдебният контрол е допустим по отношение
на постановлението за възлагане, се налага извод, че извън
правомощията на съда е да се произнася по възражение за нищожност на
постановлението за възлагане, обосновани с твърдения, че е постановено в противоречие със закона – възложен е обект,
който не съществува.
Основанията за
обжалване на постановлението за възлагане по чл. 435, ал. 3 от ГПК са изчерпателно
изброени и не подлежат на разширително тълкуване.
Публичната продан не е договор за продажба, а изпълнителен способ,
производство, което завършва с едностранен властнически акт на съдебния
изпълнител и за нея се прилагат специалните правила на изпълнителния процес.
Защитата по чл. 435, ал. 3 от ГПК е срещу процесуалната незаконосъобразност на
постановлението за възлагане, т.е. на крайния съдебен акт на съдебния
изпълнител по изпълнителния способ, а основанията за недействителност на
публичната продан се установяват по исков път. Дали постановлението за
възлагане е породило вещно-правни последици /с оглед наведените възражения, че
е продаден имот, който не съществува – не е налице административна офис-сграда,
а четири самостоятелни обекти на правото на собственост/ е извън предмета на
настоящото производство. Ето защо не следва да се разглеждат и доводите, че имотите
не са възложени по най-високата цена, тъй като е продаден един обект
/административна сграда/, а не четири самостоятелни офиси.
В обобщение следва
да се посочи, че атакуваният акт на съдебния изпълнител е законосъобразен. В
изпълнение на правомощията си по ГПК органът по принудително изпълнение е
възложил с обжалваното постановление същия имот, по отношение на който са
предприети изпълнителни действия чрез налагане на възбрана, опис и оценка, като
възлагането е извършено по най-високата предложена цена. С надлежно
изготвен протокол по чл. 492, ал. 1 ГПК е обявен за купувач
наддавачът, предложил най - висока цена
на продаваемия имот, който е внесъл
същата в срока по чл. 492, ал. 3 ГПК. Не се установява,
въз основа на съдържащите се в приложеното изпълнително дело книжа, публичната продан да не
е била извършена надлежно или имотът
да не е бил
възложен по най-високата предложена цена, поради което
постановлението за възлагане на
имота - предмет на публичната продан
е законосъобразно на това основание
С оглед
на изложеното жалбата се
явява неоснователна и следва да се отхвърли.
На основание чл.
437, ал. 4, изр. 2-ро от ГПК настоящото решение не подлежи на
обжалване.
Така мотивиран Софийският градски съд,
Р Е Ш И :
ОТХВЪРЛЯ жалбата с вх. № 970/08.04.2021г. /подадена по пощата на
07.04.2021г./ на длъжника „Т.К.9.“ ЕООД срещу постановление за възлагане на
недвижим имот от 23.03.2021г., издадено по изпълнително
дело № 20199230400353 по описа на ЧСИ Г.Н., с рег. № 923 на КЧСИ и район на
действие Софийски градски съд, с което за купувач на недвижим имот
ЕДНОЕТАЖНА ОФИС СГРАДА, находяща се в гр. София, бул.
„******, м. Летищен комплекс София, с обща застроена площ от 178 кв.м., с
четири самостоятелни офиси, всеки един от които от по две помещения с предверие и санитарен възел, с площ на помещенията, както
следва: за офиси А и Б - съответно от 20, 50 км.м. и 15, 80 кв.м., за офиси В и
Г - съответно от 15, 80 кв.м. и 14, 90 кв.м., заедно със съответните идеални
части от правото на строеж върху терена, с идентификатор на сградата: 68134.709.491.1.,
е обявен „Л.Ф.“ ЕАД.
Решението не подлежи на обжалване.
ПРЕДСЕДАТЕЛ:
ЧЛЕНОВЕ: 1.
2.