РЕШЕНИЕ
№ 1092
гр. Русе, 08.07.2025 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
РАЙОНЕН СЪД – РУСЕ, X ГРАЖДАНСКИ СЪСТАВ, в публично
заседание на втори юли през две хиляди двадесет и пета година в следния
състав:
Председател:Дарин Н. Й.
при участието на секретаря Ширин Енв. Сефер
като разгледа докладваното от Дарин Н. Й. Гражданско дело №
20244520106279 по описа за 2024 година
Предявен е иск с правно основание чл. 30, ал. 3 от Закона за
собствеността /ЗС/.
Ищецът Ц. Т. Ц. твърди, че с ответника били съсобственици на къща в
режим на етажна собственост, находяща се в гр. Русе, ул. „***“ № 4. Той бил
собственик на втория етаж, а ответника на първия, поради което и двамата
следвало да участват в тежестите и необходимите разходи, направени за
поддръжката на имота. През м. Октомври 2023 г. възложил направата на
необходим цялостен ремонт на покрива на имота, на двата ската, като било
извършено по 180 кв. м. пренареждане и демонтаж. Била изградена и бетонна
колона. Допълнително възникналите работи в хода на необходимия ремонт
също били заплатени изцяло от ищеца. Общата цена на ремонта възлязла на
19 600 лева, съответно ответникът следвало да му заплати сумата от 9800
лева. Въпреки проведените с него разговори преди и след ремонта, той
категорично отказал да участва в тежестите по поддържането на общия имот.
Ищецът изпратил нотариална покана до ответника, като в отговор получил
уведомление, в което ответникът оспорвал да е бил уведомен относно
необходимостта на неотложния ремонт. Ищецът твърди, че ремонтът бил
наложителен поради множество течове. Така, платените за ремонта суми
представлявали необходими разноски за запазване на вещта. За ремонта бил
сключил договор за строително монтажни работи на 12.03.2023 г. с нотариална
1
заверка, като на гърба на договора били посочени сумите, които изпълнителя
получил от него. Моли да бъде постановено съдебно решение, с което да бъде
осъден ответника да заплати на ищеца сумата от 9800 лева, представляваща
припадаща се част от сторените необходими разноски, изразходвани за
запазване на вещта, ведно със законната лихва, считано от датата на
връчването на нотариалната покана – 22.05.2024 г. до окончателното
изплащане.
Ответникът М. Н. М., чрез упълномощения адв. В. В., оспорват иска.
Твърди, че от 2009 г. е собственик на недвижим имот – апартамент,
представляващ самостоятелен обект с идентификатор ***, находящ се в гр.
Русе, община Русе, област Русе, ул. „***“ № 4 в комплекс „***“, със застроена
площ от 86 кв. м., при съседни самостоятелни обекти в сградата на същия
етаж – няма; под обекта – няма и над обекта – самостоятелен обект в сграда с
идентификатор ***. Този апартамента бил собственост на родителите му,
които впоследствие му го продали. Той бил съсед на ищеца Ц. Ц., но живеел в
с. ***. От 1996 г. до 2008 г. молел ищеца да излеят бетон на южната и
западната страни около къщата, за да не влизат дъждовни води в мазетата и да
не гние гредореда, но той отказвал. Едва през 2008 г., когато протекъл покрива
на междустълбищното пространство, ищецът го поканил да види проблема,
при което ответника отворил и му показал мазето, в което влизало вода. Тогава
заедно избрали майстори за направата на цялостен – както на покрива, така и
за излИ.е на бетон около сградата. През 2018 г. бил направен частичен ремонт
– пренареждане на северния скат на покрива по инициатива на ищеца без
ответника да бъде уведомен. Настоящият неотложен ремонт също бил
единствено и само по инициатива на ищеца, като ответника не бил уведомен
за необходимостта му. Видял частично отлятата колона, извикал строителен
техник и инженер дизайнер, които обяснили и потвърдили неговото
становище, че така направена колоната, вместо да укрепи сградата при
пропадане, го усилвала. В края на м. Октомври 2023 г., когато отишъл да види
имота, видял колоната, която била излята, въпреки несъгласието му,
въпросният комин, който уж щял да се укрепва не личало да е бил правен,
виждала се дупка в сачака, покрита с парче стар фазер, а керемидите и улуците
били старите. На 01.04.2024 г. ищецът го потърсил по Месинджър във
Фейсбук, за да му съоби, че претендира разходите, които е направил. На
18.05.2024 г. в с. ***, майка му получила вместо него нотариална покана от
17.05.2024 г., с която бил уведомен, че дължи сумата от 9800 лева, половината
от направените разноски по договор за СМР. На 22.05.2024 г. изпратил
отговор на нотариалната покана на ищеца чрез нотариус Галина Филипова,
като възразявал за извършения ремонт, както и за сумата, която се
претендирала. Оспорва договора и извършените дейности по него, както и че
2
действително е заплатена посочената в него сума. Извършения ремонт бил
извършен без негово съгласие.
За да се произнесе съдът съобрази следното:
По делото са представени преписи от договор за продажба на общинско
жилище и от нот. акт, от които е видно, че страните са собственици на
самостоятелни обекти в сграда в режим на етажна собственост в гр.Русе по
ул.*** №4, къща на два етажа, като ищецът е собственик на жилището на
втория етаж, а ответникът – на това на първия етаж. От същите е видно, че
дяловете им в общите части на сградата /ОЧС/ са равни – по 1/2 ид.ч. С оглед
на това за възникващите между тях отношения по повод същите е приложима
разпоредбата на чл.30, ал.3 от ЗС – „Всеки съсобственик участвува в ползите
и тежестите на общата вещ съразмерно с частта си“, а не особените
правила по Закона за управление на етажната собственост/ЗУЕС/. Това е така,
т.к. при наличие само на два самостоятелни обекта в сградата и то с равни
дялове в ОЧС съгласно чл. 3 ЗУЕС приложение следва да намери регулацията
в ЗС – „За управлението на общите части на сгради в режим на етажна
собственост, в които самостоятелните обекти са до три и принадлежат
на повече от един собственик, се прилагат разпоредбите на чл. 30, ал. 3, чл.
31, ал. 1 и чл. 32 от Закона за собствеността.“. В този смисъл е и трайната
съдебна практика - Решение № 356 от 22.06.2010 г. на ВКС по гр. д. №
496/2010 г., IV г. о., ГК, докладчик съдията Борис Илиев, Решение № 3724 от
13.11.2022 г. на РС - Пловдив по гр. д. № 15284/2021 г. и др. При това
положение в тежест на ищеца е да докаже, че е извършил ремонта, че това е
станало при спазване на законовите изисквания /ЗУТ и подзаконовите
нормативни актове по приложението му/ като не представлява незаконен
строеж, както и стойността му. Не е необходимо да се установява конкретния
вид на ремонта и че същият и бил „неотложен“ по смисъла на т.9 от пар.1 на
ДР на ЗУЕС, т.к. разграничението между двата типа ремонти /неотложен и
необходим/ е свързано с процедурите по чл.48 и чл.49 от ЗУЕС, които както бе
посочено в случая са неприложими, т.к. е налице съсобственост само между
два имота. В случая от всички събрани по делото доказателства е видно, че
през 2023 г. той действително е осъществил за своя сметка ремонт на ОЧС. В
този смисъл са както показанията на разпитаните по делото свидетели, така и
заключението на приетата строителна-техническа е-за /СТЕ/ на в.л. инж. И. Л..
Така посочения от ответника св.*** установява дейности по излИ.е на бетонна
3
колона, а по отношение на покрива заявява „….Покрива, тогава не съм го
гледал, говоря само за колоната. Ремонта е иницииран от Ц.. Там имаше
работници…“. Твърди, че при разговор с работниците на обекта не му е
предоставена строителна документация. Св. ***./също посочен от ответника/
установява, че на обекта е видял бригада от ромски произход, която щяла да
прави външна бетонова колона, която трябвало да укрепи къщата, но нямало
надолу фундаменти и според квалификацията си в областта на строителството
счита, че това е било неправилно. Посочения от ищеца св.ВА. установява, че е
участвал в ремонтните дейности на къщата на ищеца, който бил възложител на
ремонта. Когато ходил покривът имал течове и били поставени легени и кофи.
Това било в края на лятото, някъде есента. В подпокривното пространство
констатирал начупени керемиди,счупени шипки, които били увиснали и
имало нужда от подмяна. Дървената конструкция на покрива – столиците и
гредите, били здрави. Само един или два каприора били изгнили и само те се
подменили частично. При осъществяването на ремонта подмяната на
керемидите била почти навсякъде. Керемидите били от старите, т.нар.
„лястовички“ като имало едноканални и двуканални. Даже някъде били
смесени, което не било правилно. Подменили ги с идентични, но втора
употреба. Намерил ги ищеца. – „…Той ги намери и ходихме с него, даже аз
лично ги избирах. Взехме керемидите от лице, което е от Русе, който е
събарял, някъде близо до тях беше…….сменихме, 300 керемиди или 400
керемиди се купиха общо.…“. Св. *** установява, че според него ремонтът е
бил неотложен защото ламарините около комините били изгнили –
„…ламарината като изгние става на дупки и започва да тече. Покрай
комините, които се обличат с ламарина, „пола“ се казва, бяха изгнили.
Шипки имаше изгнили, бяха увиснали. Керемидите не се държаха на нищо и
бяха паднали, защото отдолу няма нищо, те шипките бяха увиснали. Това е
от тези покриви, които са стари, които имат хлътвания. Това хлътване
беше частично, не изцяло, имаше хлътвания на няколко места на покрива…“.
Свидетелят установява, че е работил сам с ищеца, който му подавал
материалите. Започна работа сам, а по отношение на изпълнителя, посочен в
представения от ищеца договор за СМР от 12.10.2023 г., не знае какво е
работил – „…. Това, което трябваше да се на прави за момента го довърших.
След това какво са правили не мога да кажа “.
При така установеното съдът приема, че по делото е доказано, че
4
действително в края на 2023 г. ищецът е предприел необходим ремонт на
покрива на сградата, която е ОЧС в съсобственост с ответника, както и за
излИ.е на бетонна укрепваща колона. Съдът обаче не приема стойността на
ремонта съгласно представения от ищеца договор за СМР от 12.10.2023 г., т.к.
същия е оспорен от ответника, който не е страна по него, а освен това в хода
на делото се установи, че основните дейности в частта по покрива са
осъществени от св.***, а не от изпълнителя по договора. При това положение
относно стойността на ремонта и относно съответствието му с нормативните
изисквания е назначена СТЕ. Със заключението на в.л. по същата - инж. И. Л.,
се установява, че стойността на ремонта е общо 14 610,64 лв., от които
14 097,58 лв. за ремонт на покрива, 234,12 лв. – за укрепване на комин и
278,94 лв. – за излИ.е на бетонна подпорна колона като тези стойности са
дадени въз основа на установеното при оглед от вещото лице. Ако се вземат
предвид документацията по делото и показанията на разпитаните по делото
свидетели общият размер е съответно 17 248.98 лв., от които 16 735,92 лв. за
ремонт на покрива, 234,12 лв. – за укрепване на комин и 278,94 лв. – за излИ.е
на бетонна подпорна колона като разликата се дължи на по-голямата площ на
дейностите. Съдът не приема същата, т.к. не е установена при оглед на вещото
лице, а при същия се вижда че е правен ремонт само на западен, източен и
част от южен скат на покрива, а и от показанията на самия св. ***. е видно, че
хлътвания е имало частично. Налице са и други данни за това, че ремонтът е
бил частичен – напр. комина е укрепван от средата и понастоящем е леко
наклонен, а е следвало да се изгражда от основата. Това дава основание на в.л.
да приеме, че в тази част ремонта е некачествен. Съдът приема изцяло
заключението на вещото лице и в частта, че ремонтът на покрива е незаконен.
С оглед обема си и извършваните дейности той покрива легалното
определение на строеж тип „основен ремонт“ по смисъла на ЗУТ – „частично
възстановяване и/или частична замяна на конструктивни елементи, основни
части, съоръжения или инсталации на строежа, както и строително-
монтажните работи, с които първоначално вложени, но износени
материали, конструкции и конструктивни елементи се заменят с други
видове или се извършват нови видове работи, с които се възстановява
експлоатационната им годност, подобрява се или се удължава срокът на
тяхната експлоатация“ – т.42 от пар5 на ДР на закона. Действително, както
вече бе посочено прилага се чл. 30, ал.3 от ЗС във вр. чл.3 ЗУЕС, а не
5
особените правила за ЕС по ЗУЕС, но това обаче не изключва необходимостта
от спазване на изискванията на законодателството в областта на
строителството. Съгласно чл.147, ал.1, т.3 от ЗУТ „Не се изисква одобряване
на инвестиционни проекти за издаване на разрешение за строеж за:…
реконструкция или основен ремонт на покриви на сгради, разположени в
имоти - частна собственост, отредени за ниско жилищно застрояване, без
изграждане на нови стоманобетонни плочи, без промяна на височината и
предназначението на подпокривното пространство“, но в този случай се
представя проектно решение на инженер-конструктор с указания за
изпълнението им – ал.2. Бидейки част от покривната конструкция това
изискване важи и за комина. По отношение на изградената подпорна колона
дори не е налице възможност за облекчена процедура по чл.147, ал.1 от ЗУТ,
т.к. от приложения към заключението на вещото лице снимков материал е
видно и с просто око, че тя надвишава максимално допустимата височина от
1,20 м. над прилежащия терен съгласно т.5 на ал.1 от чл.147 от ЗУТ. Същата
изобщо не попада в приложното поле чл.151 от ЗУТ, която разпоредба
предвижда изключенията от общото изискване на закона за осъществяване на
строеж само след дадено разрешение за такъв. При това положение и
съобразно заключението на вещото лице по приетата СТЕ съдът приема, че
извършеният от ищеца ремонт е изцяло незаконен строеж по смисъла на ЗУТ и
подлежи на премахване по реда на глава 21 от ЗУТ. Поради това ответникът
няма задължение да заплати на ищеца 1/2 от направените от него разходи за
ремонта и искът му за това следва да се отхвърли изцяло.
Предвид изложените съображения съдът
РЕШИ:
ОТХВЪРЛЯ предявения от ищеца Ц. Т. Ц., ЕГН:******против ответника
М. Н. М., ЕГН:********** иск за осъждането му да заплати на ищеца сумата в
размер на 9 800 лв., представляваща припадаща се част от заплатени от ищеца
разноски, изразходвани за запазване на общите части на съсобствената им
жилищна сграда на два етажа с адрес гр. Русе, ул. „***“ № 4, в която всеки от
тях притежава самостоятелно жилище/етаж/ при съсобственост при равни
дялове на общите части, ведно със законната лихва от 22.05.2024 г.
6
ОСЪЖДА ищеца Ц. Т. Ц., ЕГН:*****да заплати на ответника М. Н. М.,
ЕГН:********** сумата в размер на 1 800 лв. – разноски за адв.
възнаграждение по делото.
Решението може да се обжалва в двуседмичен срок от съобщаването му
на страните пред РОС.
Съдия при Районен съд – Русе: _______________________
7