РЕШЕНИЕ
№ 1413
гр. Пловдив, 30.03.2023 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
РАЙОНЕН СЪД – ПЛОВДИВ, I ГРАЖДАНСКИ СЪСТАВ, в публично
заседание на тринадесети март през две хиляди двадесет и трета година в
следния състав:
Председател:Анета Ал. Трайкова
при участието на секретаря Невена Мл. Назарева
като разгледа докладваното от Анета Ал. Трайкова Гражданско дело №
20225330113548 по описа за 2022 година
Предявен е иск с правно основание чл. 55, ал. 1, пр. 3 ЗЗД.
Ищецът А. И. И., ЕГН ********** сочи, че е сключил с ответника
ТЕА СИТИ ГРУП ЕООД,******договор за получена сума от 22.03.2020 г.,
съгласно клаузите на който срещу получената сума от 5000 евро
ответниковото дружество се е задължило да запази и да не предлага на друг
купувач жилищна сграда №*****, със застроена площ от 81,61 кв. м. и с РЗП
******** находяща се в поземлен имот с идентификатор *******, ведно с
идеални части от земята, като в поземления имот са проектирани за
изграждане две нови жилищни сгради - сграда № ***** и сграда № *****.
Твърди се, че страните са уговорили срок за сключване на
предварителен договор за строителство до 29.07.2022 г., като с подписване на
предварителния договор ищецът трябвало да заплати и 30 % от уговорената
обща стойност за имота. В същия срок до 29.07.2022г. било договорено и
подписване на окончателен договор за строителство след издаване на Акт 14.
Имало изрична уговорка, че покупката на имота ще бъде финансирана чрез
банков кредит.
Веднага след подписване на договора за получена сума ищецът се
1
обърнал към банка, която да финансира сделката, но след проверка на имота
от обслужващата банка, се установило, че върху имота има наложени
възбрани, с оглед на което на ищеца било отказано финансиране. Въпреки
това ищецът се обърнал и към други банки с опит да договори кредит, но
също получил отказ.
Ищецът твърди, че върху имота към онзи момент са били наложени
възбрана акт № 293, том 2 от 2022 г., възбрана № 228, том 2 от 09.03.2022 г., с
кредитор НАП и длъжник ответника, възбрана № 135, том 8 от 25.11.2021 г., с
кредитор НАП и възбрана № 237, том 4 от 18.06.2019 г.
Ищецът сочи, че на 27.06.2022 г. бил поканен от ответника за среща
за подписване на предварителен договор, тъй като за жилищна сграда *****
вече имало издаден Акт обр. 14. На така получената покана ищецът изпратил
отговор по имейл на 02.07.2022 г., в който ясно изразил обстоятелството, че
не е могъл да получи финансиране, поради наличието на възбрани върху
недвижимия имот.
Освен това ищецът установил, че към момента на изпращане на това
писмо до ответника, броят на вписаните възбрани се бил увеличил – налице
били вписани нови възбрани от физически лица по развалени договори за
платени суми като капаро. Ищецът сочи, че с писмото дал 10-дневен срок на
ответника да заличи всички наложени възбрани върху имота, като изрично
посочил, че след изтичане на този срок и незаличаване на възбраните ще
счита договора за развален и ще иска връщане на платената сума от 5000
евро.
Ищецът твърди, че ответникът му е изпратил отговор, с който
посочил, че не бил длъжен да заличи възбраните, като купувачът, бил
задължен да подпише договор и да плати дължимите суми, какот и че следва
да чака евентуално заличаване на възбраните преди нотариално изповядване.
Освен това бил посочил, че не бил обещавал върху имота да няма
наложени възбрани.
Ищецът счита, че валидно е развалил договора за предоставяне на
стоп капаро, като предоставената сума от 5000 евро се задържа неоснователно
от ответника, тъй като основанието за задържането й било отпаднало.
От ответника не е постъпил писмен отговор.
2
В съдебно заседание признава, че между страните е сключен договор
за получена сума от 22.03.2022 г., по силата на която ответникът е получил от
ищеца сумата от 5000 евро, представляваща стоп капаро. Също така признава
факта, че е получил уведомление от ищеца, с което му бил даден 10-дневен
срок за заличаване на възбраните върху недвижимия имот, в противен случай
договорът ще бъде развален от ищеца. Оспорваме възникнало за него
задължение по договора за вдигане на съществуващите възбрани, както и че
това неизпълнението е основание за ищеца да развали договора. Счита, чу
установяването на наличието на възбрани върху имота след подписването на
договора и след изплащането на стоп капарото не давало основание за
разваляне на договора. Имотният регистър имал публичен характер, като
платецът по този договор би могъл да установи дали са налице или не
възбрани върху недв. имот, същият бил достъпен за всички, като в самия
договор ищецът посочил, че е запознат напълно с правното състояние на
имота. Счита, че задължението, което е поел по договора е да бъде сключен
предварителен договор. След като бил издаден Акт 14 ответното дружество е
уведомило ищеца и го поканило да сключи предварителен договор. След като
ищецът бил уведомен за това от ответника не последвало сключване на
предварителен договор, като ищецът отказал да сключи предварителен
договор, поради неизпълнено задължение на ответника да заличи възбраните.
Ответникът счита, че ищецът няма правото да разваля договора, доколкото
ищецът е в неизпълнение на поетите от него задължения, с оглед на което
ответното дружество има право да задържи сумата от 5000 евро. Така в
договора за платено капаро имало уговорка, че при отказ от стана на купувача
да сключи предварителен отговор, капарото остава в ползва на ответното
дружество. Безспорно било също така, че имотът, върху който е наложена
възбрана може да бъде предмет на разпоредителна сделка.
Съдът, като взе предвид становищата на страните и като обсъди
събраните по делото доказателства, намери за установено следното:
Между страните не е налице спор, че са сключили договор за получена
сума от 22.03.2020 г., съгласно клаузите на който срещу получената сума от
5000 евро ответниковото дружество се е задължило да запази и да не предлага
на друг купувач жилищна сграда № **** със застроена площ от 81,61 кв. м. и
с РЗП 163.22 кв. метра, находяща се в поземлен имот с идентификатор
3
*******, ведно с идеални части от земята, като в поземления имот са
проектирани за изграждане две нови жилищни сгради - сграда № *** и сграда
№ ***.
Както е прието в решение № 148/30.06.2014 г. на ВКС по гр. д.
№ 5698/2013 г. на ВКС, IV ГО, постановено по реда на член 290 ГПК,
страните могат да сключат съглашения, които нямат съдържанието на член
19, ал. 2 ЗЗД, тъй като не са предварителни договори, свързани със
сключването на предварителен договор в определен срок, при определени
условия, като ги обезпечат с уговорени от страните неустойка, задатък или
отметнина. Забрана за това не съществува с оглед дефиницията на член 8 от
ЗЗД, стига да не се допуска злоупотреба с това право, като страните са
длъжни да упражняват правата си добросъвестно. Когато страните по такова
съглашение си обещаят с него - задължат се да сключат предварителен
договор като уговорят, че едната страна предава на другата определена
парична сума, която да служи и като обезпечение за изпълнението на поетото
задължение за сключване на предварителен договор, респективно да служи
като обезщетение при неизпълнение на това задължение и/или при отмятане
от него - в зависимост от конкретната уговорка, тя може да има функциите,
както на задатък, така и на отметнина.
Ето защо съдът приема, че страните по делото са обвързани от
валидно сключен ненаименован договор, който урежда бъдещи отношения
между страните по повод сключването на предварителен договор за покупко-
продажба на посочения в него обект. По този договор и двете страни са
поели задължения - ищецът да заплати сумата от 5000 евро - стоп-капаро и
задължение за двете страни да сключат предварителен договор за
покупко-продажба до 29.07.2022г. при заплащане на 30% от договорената
стойност на имота. Няма спор, че сумата от 5000 евро е престирана на
ответника.
Съдът счита, че действителната обща воля на страните е била да
придадат на процесната сума значението на задатък, който има потвърдителна
и обезщетителна функция съобразно диспозитивните правила на член 93 ЗЗД,
който извод следва от използвания в договора израз "стоп-капаро", който е
обичайно използван в практиката при покупко-продажба на недвижими
имоти, като думата "капаро" е синоним на задатък, а думата "стоп" ангажира
4
продавача за определен период от време да не предлага и продава имота на
други купувачи, а за купувача възниква задължение да сключи предварителен
договор. Ясно е разписано в договора, че при отказ от сключване на
предварителен договор купувачът губи стоп капарото.
Спорен между страните е фактът кой е неизправна страна по
договора. Няма спор, че ответникът е поканил ищеца да сключат
предварителен договор с уведомление от 27.06.2022г. изпратено по ел. поща
на ищеца. Не е налице спор, че ищецът отказал сключването на
предварителен договор, поради наложени възбрани върху недв. имот, които
възпрепятствали възможността му да изтегли кредит от банка. Следва да се
посочи, че в договора няма поето задължение от ответника за заличаване на
вписаните възбрани, още повече, че вписаните в имотния регистър актове са
публични и при полагане на дължимата грижа ищецът е имал възможност да
се запознае с тях преди да сключи договора. Освен това няма пречка
уговорките за вдигане на възбраните да бъдат предмет от съдържанието на
предварителния или окончателния договор. Отказът на купувача да сключи
предварителен договор с мотива, че след предоставянето на стоп капарото
бил разбрал, че върху имота има наложени възбрани, не е предвидено в
договора като обстоятелство, даващо право на ищеца да се откаже от
сделката. Както се посочи по-горе ищецът е имал обективна възможност да се
запознае преди да реши да пристъпи към предоставяне на стоп капарото, а
извинителна причина за това негово бездействие не може да бъде
твърдението му, че научил това след даване на капарото. Безспорно е, че
предварителен договор за продажба може да се сключи и при наложени
възбрани и че ако същите не бъдат заличени може да се стигне до ангажиране
отговорността на продавача при едно евентуално съдебно отстранение на
купувача.
С оглед изложеното съдът намира за неизправна страна по договора
ищеца, поради което за него не е възникнало право да разваля договора и да
иска връщане на стоп-капарото на отпаднало основание.
С оглед изхода от спора на ответника ще се присъдят разноски от 500
лева адв. възнаграждение.
По изложените съображения, съдът
РЕШИ:
5
РЕШИ:
ОТХВЪРЛЯ предявения от А. И. И., ЕГН ********** против ТЕА
СИТИ ГРУП ЕООД, ЕИК ****** иск по член 55, ал. 1, пр. 3 ЗЗД за
осъждането му да върне получената от ответника сума от 5000 евро,
представляваща стоп-капаро, уговорена в сключения между ищеца и
ответника договор за получена сума от 22.03.2022 г., като неоснователен.
ОСЪЖДА А. И. И., ЕГН ********** да заплати на ТЕА СИТИ ГРУП
ЕООД, ЕИК ****** разноски от 500 лева адв. възнаграждение.
Решението подлежи на въззивно обжалване пред ПОС в двуседмичен
срок от връчването му на страните.
Съдия при Районен съд – Пловдив: _______________________
6