№ 20096
гр. С, 06.12.2023 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
СОФИЙСКИ РАЙОНЕН СЪД, 128 СЪСТАВ, в публично заседание на
четирИ.десети ноември през две хиляди двадесет и трета годИ. в следния
състав:
Председател:С И
при участието на секретаря П А
като разгледа докладваното от С И Гражданско дело № 20231110108543 по
описа за 2023 годИ.
Производството е образувано по искова молба на ЕС с адрес гр.С, бул.«П Я» №...,
представлявана от М. Д. А., чрез адв.М., със съдебен адрес гр.С, ул.»В П» № 14, за осъждане
на И. Б. Л., ЕГН **********, с адрес гр.С, ул.„В“ № .., за осъждане на ответника да заплати
на ищеца сума в общ размер на 1515.80 лв., от която 224.50 лв., представляваща такса за
професионален домоуправител за периода от м.февруари 2020 г. до м.януари 2023 г., 895.30
лв., дължима за фонд «Поддръжка на ЕС» за периода от м.февруари 2020 г. до м.януари 2023
г., и 396.00 лв., дължима за фонд «Резервен на ЕС» за периода от м.февруари 2020 г. до
м.януари 2023 г., ведно със законната лихва върху тези суми от датата на предявяване на
иска – 13.02.2023 г., до окончателното плащане на дължимото.
Претендират се направените в хода на производството разноски.
В исковата молба се твърди, че ответникът е собственик на офис №.., находящ се в
процесната сграда – ЕС с адрес гр.С, бул.„П Я“ №.... Твърди, че с решение на ОС на ЕС от
29.01.2020 г. по т.2 е направена актуализация на месечните вноски за поддръжка и
управление на ЕС. Отбелязва се, че въз основа на решението на ОС на ЕС, на 01.02.2020 г. е
сключен с «В М» ЕООД договор за услуга, който е подновен на 01.02.2022 г.
Според ищеца, ответникът като собственик на индивидуален обектв етажната
собственост, а именно офис №.. има задължения за управление и поддръжка на ЕС в
процесния размер за исковия период по посочените пера, които не са заплатени от него.
В срока за отговор, ответникът е депозирал такъв, с който изразява становище по
основателността на предявените искове.
Ответникът признава да е собственик на процесния офис №.., но твърди, че е
оспорила процесните решения на ОС на ЕС, на които се позовава ищеца. Твърди, че по
исковите й молба са образувани гр.д.№ 8688/2020 г. по описа на СРС, 47 съства и гр.д.№
7532/2022 г. по описа на СРС, 39 състав, които са висящи към момента.
Сочи се, че на нито едно от двете проведени общи събрания – през 2020 г. и през
2022 г., не е избрано търговското дружество „В М“ ЕООД за професионален домоуправител,
1
но въпреки това М. А. е сключил договори анекс с него. Отбелязва се, че от 2018 г. сградата
има управителен съвет и се управлява от него.
Ответницата оспорва представената справка от „В М“ ЕООД за размера на нейните
задължения.
Освен това се навеждат доводи, че ЕС отдава под наем на трето лица общи части на
сградата, от което събира приходи.
С оглед на това се иска, съдът да отхвърли предявените искове като присъди на
ответника направените от него разноски.
В съдебно заседание ищецът се представлява от пълномощник, който поддържа
направените с исковата молба искания, ответникът се явява и представлява лично.
По делото са ангажирани писмени доказателства, допусната и приета е и съдебно-
счетоводна експертиза.
Съдът, преценявайки събраните по делото доказателства по реда на чл.12 и
чл.235 от ГПК, приема за установено от фактическа и правна страна следното:
Предявените в настоящето производство искове са с правно основание чл.50 и чл.51
от ЗУЕС, които имат за предмет заплащане на дължими суми по поддържа на ЕС, в която
ответникът е собственик или обитател на индивидуален обект.
За основателност на предявените искове, ищецът следва да установи основанието за
начисляване на суми спрямо ответника и техния размер, вкл. това, че ответникът е
собственик на индивидуален обект в етажната собственост с конкретно установени ид.ч. от
общите части на сградата, както и момента на провеждане на ОС и взетите на него решения;
ответницата, с оглед наведените в отговора на исковата молба възражения, следва да
установи, че процесните решения на ОС на ЕС, въз основа на които се претендират
процесните задължения, са отменени или е спряно изпълнението им.
На първо място, следва да се посочи, че искът е предявен от лице по чл.19 от ЗУЕС,
доколкото не се спори по делото, че г-н А. е управител на процесната ЕС.
Не се спори още, а и видно от представения по делото нотариален акт за замяна на
недвижим имот от 28.02.2007 г. №..., том I, рег. №.., дело №.../2007 г., ответницата е
собственик на самостоятелен обект в сградата в режим на ЕС, а именно на офис №..,
находящ се в гр. С, бул. „П. Я“ №....
С решение на общото събрание на етажната собственост по т.1, материализирано в
протокол от 29.01.2020 г., е избрана фирмата „В М“ ЕООД за предоставяне услугата
„Професионален домоуправител“ за поддържане на общите части от сградата срещу
възнаграждение в размер на 6 лв. на самостоятелен обект, дължима всеки месец. На „В М“
ЕООД са възложени правомощията по чл. чл.23, ал. 1, т.1, т.2, т.5, т.7, т.8, т.10, т.12., ал. 3 и
ал. 4 ЗУЕС, като е избран М. А. да сключи договора с фирмата. По т. 2 от дневния ред са
приети следните решения: вноските за фонд „Професионален домоуправител“ да са в
размер на 6 лева месечно за самостоятелен обект; за поддръжка на ЕС, а именно:
почистване, ток общи части, ток асансьор и поддръжка асансьор да се заплаща по 23 лв.
месечно на апартамент; деца, ненавършили 6-годишна възраст, са освободени от такса за
поддръжка на ЕС; за необитаем апартамент да се заплаща вноска за фонд „Професионален
домоуправител“, вноска за фонд „Ремонт и обновяване“, както и таксата за поддръжка на
ЕС; собствениците на домашни животни, подлежащи на извеждане, да не заплащат такса за
същите; за фонд „Ремонт и обновяване“ да се заплаща по 11 лв. месечно на апартамент;
вноските се дължат от всеки собственик, ползвател или обитател в обособен обект в ЕС,
като се заплащат ежемесечно на фирма „В М“ ЕООД, която извършва професионална
поддръжка на ЕС. По т. 3 от дневния ред е прието решение за прекратяване на договорните
отношения на ЕС с досегашния домоуправител.
2
С решение на общото събрание на етажната собственост по т.4 от дневния ред,
материализирано в протокол от 19.01.2022 г. е избрана фирмата „В М“ ЕООД за
предоставяне услугата „Професионален домоуправител“ срещу възнаграждение в размер на
6,50 лв. месечно за самостоятелен обект.
Тук следва да се има предвид, че от изключителните правомощия на общото
събрание на ЕС, предвидени в чл.11, т.5 и т.7 от ЗУЕС е да определя размера на паричните
вноски за разходите за управлението и поддържането на общите части на сградата и за фонд
„Ремонт и обновяване“, като съобразно в чл.8 от същия закон, контрол по изпълнението се
възлага именно на ОС, вкл. управлението обхваща реда и контрола върху ползването и
поддържането на общите части и спазването на вътрешния ред в сграда в режим на ЕС,
както и контрола върху изпълнението на задълженията на собствениците, ползватЕе и
обитатЕе. Това решение на общото събрание подлежи на съдебен контрол, в исковото
производство, по който се проверява законосъобразността му. Съдебната практика без
противоречие приема, че се касае за изключителна компетентност на общото събрание,
която не може да бъде иззета от други субекти, а законосъобразността на взетото решение
може да бъде проверена само от съда по реда на чл.40 от ЗУЕС.
Видно от представените писмени доказателства, процесните решения са оспорени по
предвидения в чл.40 от ЗУЕС ред, като с решение от 30.06.2023 г. по възз.гр.д. № 3572/2023
г. по описа на СГС, влязло в сила на същата дата, решенията, приети на проведеното на
29.01.2020 г. общо събрание на ЕС, са отменени, а по отношение на решенията, приети на
общото събрание от 19.01.2022 г., е налице висящ спор по чл.40 от ЗУЕС. Следва да се
посочи, че отмяната на решение на общото събрание в производство по чл.40 ЗУЕС има
действие от влизане на съдебното решение в сила – така решение № 313 от 7.04.2020 г. по
гр.д. № 1332/2019 г., IV гр.о. Липсва разпоредба, която да придава обратно действие на
отмяната, а и действието занапред е наложително за гарантиране правната сигурност
предвид отношенията с трети лица, в които влиза етажната собственост. Следователно и
доколкото в настоящото производство се претендират суми за период, предхождащ
влизането в сила на решение от 30.06.2023 г. по възз.гр.д. № 3572/2023 г. по описа на СГС, с
което са отменени решенията от 29.01.2020 г., а по отношение на решенията от 19.01.2022 г.
не е налице влязъл в сила съдебен акт, то посочените решения валидно обвързват
собствениците на самостоятелни обекти в етажната собственост за процесния период.
Възраженията на ответницата, че не са извършвани такива дейности, поради което тя
не дължи въпросните такси за поддръжка и управление, са ирелевантни за спора. В случая
етажната собственост претендира вноски в бюджета на ЕС за мИ.л период, въз основа на
решения на общото събрание, които както се установи по-горе са в сила за процесния
период. Принципът, възприет от закона е, че тези вноски се дължат авансово въз основа на
решението на общото събрание и разходването им се отчита от управителя пред общото
събрание. Самите дейности по управление и поддръжка се извършват изцяло само, ако
всички етажни собственици са внесли в бюджета дължимите от тях вноски. Логично е, ако
някой или повечето етажни собственици не са изпълнили това свое задължение, да не може
да се извършва ефективна и качествена дейност по поддръжка и управление на общите
части. Няма как без набрани средства в бюджета на ЕС от вноски на етажните собственици
да се иска установяване на плащане на суми за разходи за управление и поддържане на
общите части на етажната собственост - не случайно е предвидено тези суми да се внасят
авансово, а не след извършване на някаква дейност и доказване на средствата, изразходени
за нея. Затова е без значение, когато се претендира заплащане на вноски в бюджета на ЕС за
мИ.л период до каква степен и в какво качество са извършвани тези дейности и какви
разходи е направила етажната собственост. Що се отнася до това за какво са изразходвани
събраните средства, Контролният съвет има правомощия да контролира дейността на
управителя по изпълнението на бюджета и решенията на общото събрание за
изразходването на средствата на етажната собственост, а общото събрание одобрява
3
годишните отчети на Управителния съвет, както и на Контролния съвет /чл.11, ал.1 т.4 от
ЗУЕС/. Относно това дали средствата се харчат за нуждите на ЕС, то може да се ангажира
отговорността на УС или управителя за причинени вреди на ЕС по общия исков ред.
Съгласно разпоредбата на чл.6, ал.1, т.9 от ЗУЕС собствениците са длъжни да
заплащат разходите за ремонт, реконструкция, преустройство, основен ремонт и основно
обновяване на общите части на сградата, подмяна на общи инсталации или оборудване и
вноските, определени за фонд „Ремонт и обновяване", съразмерно с притежаваните идеални
части. Общото събрание има компетенциите да определя размера на паричните вноски във
фонд „Ремонт и обновяване"- чл.11, ал.1, т.7 от ЗУЕС. Средствата във фонда се набират от
ежемесечни вноски от собствениците в определения от общото събрание размер. Средствата
в този фонд се изразходват целево: извършване на дейностите по чл. 48 и чл. 49/неотложен
ремонт/ ЗУЕС и за оборудване; изпълнение на мерките и указанията от техническия паспорт
на сградата; други разходи, определени с решение на общото събрание – чл.50, ал.4 от
ЗУЕС. Набират се в сметка със специално предназначение. В случай, че не се налага да се
извършват ремонтни дейности в ЕС, събраните суми не се усвояват, а се акумулират, за да
послужат за заплащане на посочените по-горе дейности, насочени към съхраняване на
сградата и обновяване на общите части в момента, в който се появи необходимост от това.
Поради това дължимостта им не е обвързана по никакъв начин от това дали реално през
посочените в исковата молба периоди са били извършвани ремонти дейности.
За пълнота на изложението следва да се посочи, че от приетата по делото съдебно-
счетоводна експертиза се установява, че процесните разходи по пера включват разходите
ел.енергия асансьор и ел.енергия общи части, поддръжка асансьор, изчислени прогнозно за
месечно потребление, такса почистване на сградата, такса управление, определена с
фиксиран размер, като електрическата енергия се доставя от „ЧЕЗ Е Б“ АД/“Е Б“ ЕООД,
абонаментното обслужване на асансьора е извършвано от „Е АС С“ ЕООД, а услугата
„управление и поддръжка на етажната собственост“ е възложена на „В М“ ЕООД.
Установява се, че разходваните парични средства са документирани със съответните
фактури за покупка, квитанции и издадени разписки за извършено конкретно плащане, като
по данни от получената справка за начислени и заплатени разходи по пера за процения
адрес, всеки разход е регистриран с описание, като за периода от м.февруари 2020 г. до
м.януари 2023 г. разходите са на обща стойност 11 661.25 лева, конкретизирани в
Приложение 1., като за установените разходи, включени в Приложение 1, е посочен
определен документ, удостоверяващ вписаните суми във „ФИ.нсов отчет“ за сграда,
нахождаща се в гр.С, бул.“П Я“ №.... От заключението на вещото лице се установява още, че
за процесния период задълженията на ответника възлизат в размер на 1 515.80 лв.
С предявените искове ищцовата страна твърди един отрицателен факт - липса на
плащане на дължими суми за поддръжка и управление, както и за фонд „Ремон и
обновяване“ на ЕС, в която ответникът през исковия период притежава в собственост
индивидуален обект, който не подлежи на доказване от същата, а на оборване от ответната
страна с надлежни за това доказателства, удостоверяващи извършено плащане на
дължимите вноски, което може да стане само с писмени такива. По делото не са
представени документи /квитанции или платежни нареждания/, доказващи плащане от
страна на ответника, нито пък са изложени твърдения в тази насока.
Ето защо съдът намира исковете за заплащане на вноски за поддръжка и управление
в размер на 1 119.80 и за заплащане на вноски за фонд „Ремонт и обновяване“ в размер на
396.00 лв. за основателни и доказани в пълния им предявен размер.
По разноските:
С оглед изхода на спора право на разноски има единствено ищецът. На основание
чл.78, ал.1 ГПК ответникът следва да бъде осъден да заплати на ищеца сумата в размер на
864.10 лв., представляваща направени разноски, съобразно приложения на л.230 от делото
4
списък.
С оглед изложеното, съдът
РЕШИ:
ОСЪЖДА И. Б. Л., ЕГН **********, с адрес гр.С, ул.„В“ № .., да заплати на ЕС с
адрес гр.С, бул.«П Я» №..., представлявана от М. Д. А., сума в общ размер на 1515.80 лв., от
която 224.50 лв., представляваща такса за професионален домоуправител за периода от
м.февруари 2020 г. до м.януари 2023 г., 895.30 лв., дължима за фонд «Поддръжка на ЕС» за
периода от м.февруари 2020 г. до м.януари 2023 г., и 396.00 лв., дължима за фонд «Резервен
на ЕС» за периода от м.февруари 2020 г. до м.януари 2023 г., ведно със законната лихва
върху тези суми от датата на предявяване на иска – 13.02.2023 г., до окончателното плащане
на дължимото.
ОСЪЖДА И. Б. Л., ЕГН **********, с адрес гр.С, ул.„В“ № .., да заплати на ЕС с
адрес гр.С, бул.«П Я» №..., представлявана от М. Д. А., сума в размер на 864.10 лв.,
представляваща направени от ответника разноски по делото.
Решението подлежи на обжалване в двуседмичен срок от връчване на препис от него
на страните с въззивна жалба пред Софийски градски съд.
Съдия при Софийски районен съд: _______________________
5