№ 329
гр. Козлодуй, 06.12.2024 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
РАЙОНЕН СЪД – КОЗЛОДУЙ, I-ВИ СЪСТАВ, в публично заседание
на осемнадесети ноември през две хиляди двадесет и четвърта година в
следния състав:
Председател:Галя В. Петрешкова Ставарова
при участието на секретаря Капка К. Качева
като разгледа докладваното от Галя В. Петрешкова Ставарова Гражданско
дело № 20241440100797 по описа за 2024 година
Производството по делото е образувано по постъпила искова молба от П.
И. П., ЕГН **********, с адрес: с. ...., против Й. Н. Х., ЕГН **********, като
едноличен собственик и управител на дружество „...." ЕООД, ЕИК *********,
със седалище и адрес на у-ние: с. Хайредин, общ. Хайредин, обл. Враца, ул.
...., с правно основание чл.26, ал.1, пред. 1, вр. с чл.229, ал.3 от ЗЗД.
В исковата молба се твърди, че с нотариален акт № 152, том IV, дв. вх. рег.
№ 1654/11.08.2023год. на Служба по вписванията Козлодуй, е закупил от
наследниците на М.В.С - б. ж. на с. Хайредин, общ. Хайредин, следният
поземлен имот /земеделска земя/, а именно: ПОЗЕМЛЕН ИМОТ с
идентификатор № 77102.127.36 в с. Хайредин, общ. Хайредин, обл. Враца, по
кадастралната карта и кадастралните регистри, одобрени със заповед № РД-
18-187/27.03.2019год. на Изпълнителен директор на АГКК. Последното
изменение на кадастралната карта и кадастралните регистри, засягащо
поземления имот е от 17.08.2023год. Адрес на поземления имот: с. Хайредин,
местност ДОЛНИ МЕСТА. Площ 18004 кв.м. Трайно предназначение на
територията: Земеделска. Начин на трайно ползване: НИВА. Категория на
земята: 3. Предишен идентификатор: НЯМА. Номер по предходен план:
127036. Съседи: 77102.127.35, 77102.127.30, 77102.127.19,. 77102.127.18,
77102.127.4, 77102.127.3, 77102.127.2, 77102.127.37, 77102.126.643.
Излагат се твърдения, че ответното дружество „...." ЕООД, ЕИК
*********, е сключило договор за наем на процесния имот, за срок от 7
стопански години, считано от 01.10.2023год. Договора е вписан в СВ
Козлодуй, под № 282, том IV, дв. вх. рег. № 2875/2022год. и регистриран в ОСЗ
Козлодуй на 22.12.2022год.
Този договор за наем е сключен с един от наследниците на имота, а
именно: П.М.В, притежаващ 50 % дял, упълномощил Й. Н. Х. с пълномощно
1
№ 529/20.09.2022год. на Община Хайредин. Няма съгласие за сключване на
такъв договор от останалите наследници притежаващи другите 50% от имота.
Твърди се, че договорът е недействителен за срока над три години, тъй
като сключването на договор за наем за срок от седем години не е действие на
обикновено управление и за това не може да бъде извършено еднолично от
единия от съсобствениците.
Иска се постановяване на решение, с което да бъде обявено, на основание
чл. 229, ал. 3 от ЗЗД, че процесният договор за наем има действие за срок от
три години.
Претендира присъждане на направените в процеса съдебно-деловодни
разноски.
В срока по чл.131 ГПК по делото е постъпил писмен отговор от
ответника, в който се изразява становище, че искът е допустим и го признава
за основателен, но оспорва претенцията за разноски.
Твърди, че ищецът не е предприел действия за извънсъдебното уреждане
на повдигнатия спор. Наемателят съответно с поведението си не е дал повод за
завеждане на делото с оглед и на факта, че Договора е бил сключен преди
ищецът да закупи имота предмет на същия.
Ответникът признава иска в частта, относно действието на процесния
договор, а именно на основание чл. 229, ал. 3 от ЗЗД процесният договор за
наем, считано от 01.10.2023г. има действие за срок от три години.
Прави предложение за сключване на съдебна спогодба, при условие, че
ищецът не приеме да поеме изцяло съдебно-деловодните си разноски. При
сключването на спогодба, съгласно чл. 78, ал. 9 от ГПК половината от
внесената държавна такса се връща на ищеца, следователно ответникът дължи
само половината държавна такса, въз основа на което предлага спогодбата да
се разпростре и върху разноските за адвокатско възнаграждение, платено от
ищеца, като по аналогия с държавната такса ответникът да дължи половината
от разноските за адвокатско възнаграждение.
Предявеният иск е допустим, доколкото е предявен в надлежна форма при
наличие на правен интерес от търсената с иска защита.
С оглед на изложеното и съобразно заявено искане на ищеца, съдът
намира, че са налице условията на чл. 237 от ГПК и следва да постанови
решение, с което предявения иск, с правно основание чл.26, ал.1, пред. 1, вр. с
чл.229, ал.3 от ЗЗД следва да бъде уважен.
Безспорно практиката и доктрината, приема, че договор за наем, сключен
за срок по-дълъг от 10 години се счита сключен за десет години, респективно
за три, ако е от лица, които могат да вършат само действия по обикновено
управление. Отдаването под наем на една вещ за срок, по-дълъг от три години,
представлява действие на разпореждане, което не може да бъде извършено без
съгласието на всички съсобственици на вещта. Нормата на чл.229, ал.3, във вр.
с ал.1 от ЗЗД, според която сключеният в нарушение на чл.229, ал.2 от
ЗЗД наемен договор се конвертира от дългосрочен в такъв за минималния
определен в закона тригодишен срок е повелителна.
Договорът за наем е частично недействителен - арг. чл. 26, ал. 4 във
връзка с чл. 229, ал. 3 ЗЗД. Договорът е породил наемно правоотношение
2
между страните, но не за 7, а за 3 години. Клаузата, предвиждаща 7 годишен
срок на действие на договора, се замества по право на основание чл. 26, ал. 4
ЗЗД с правилото на чл. 229, ал. 2 ЗЗД, тъй като пълномощникът е овластен
само да управлява имота.
Направеното от страна на ответника признание на иска представлява по
същество процесуално действие, с което ответната страна се отказва от защита
срещу иска, тъй като го счита за основателен, заявява, че правното твърдение
на ищеца, заявено с иска, отговаря на действителното правно положение,
което води до съвпадение на правните твърдения на двете страни пред съда.
Съдът намира, че извършеното от страна на ответника признание на иска
следва да бъде одобрено, тъй като се касае за иск, по който спора е изцяло
правен.
Признанието на иска касае право, признато от нашия правен ред и не
попада в хипотезите на чл. 237, ал. 3 ГПК, изключващи го.
С оглед горното съдът намира, че исковата претенция, с която се иска да
бъде признато за установено, на основание чл. 229, ал. 3 от ЗЗД, че процесният
договор за наем има действие за срок от три години, следва да бъде уважена,
съобразно направеното признание на иска, като съгласно чл.237, ал.2 от ГПК
не е необходимо съдът да излага мотиви по същество за основателността й.
По отношение на разноските:
Ищецът е претендирал направени разноски в настоящето производство -
държавна такса в размер на 63.06лв. и адвокатско възнаграждение в размер на
900,00 лв. /Деветстотин лева/.
Дължимостта на разноските принципно зависи от изхода на делото, на
основание чл. 78, ал. 1 от ГПК на ищецът се дължат направените от него по
делото разноски.
Съгласно чл. 78, ал. 2 от ГПК, ако ответникът с поведението си не е дал
повод за завеждане на делото и ако признае иска, разноските се възлагат върху
ищеца. Признание на иска в първото съдебно заседание е направено, като
спорният въпрос се свежда до наличието на втората предпоставка - дали
ответникът е дал повод за завеждане на делото.
По делото е безспорно, че ответното дружество „...." ЕООД, ЕИК
*********, е сключило договор за наем на процесния имот, за срок от 7
стопански години, считано от 01.10.2023год. и то с един от наследниците на
имота, притежаващ 50 % дял, освен това няма съгласие за сключване на такъв
договор от останалите наследници притежаващи другите 50% от имота.
Договора за наем за срок от седем години не е действие на обикновено
управление и за това не може да бъде извършено еднолично от единия от
съсобствениците, безспорно е, че правната сфера на ищеца се явява
накърнена.
При този изход на процеса, съдът намира, че не е налице хипотезата
визирана в чл.78, ал.2 ГПК, тъй като ответника с поведението си е дал повод
за водене на това дело и следва да заплати и сторените разноски в
производството.
Направеното искане от ответника за намаляване на адвокатското
възнаграждение поради прекомерност, съдът намира за основателно. Видно от
3
представения договор за правна защита и съдействие, сключен между ищеца и
процесуалния му представител заплатеното възнаграждение е в размер на 900
лева. Делото е с ниска степен на фактическа и правна сложност, с малък брой
доказателства, без да се налага разпит на свидетели и беше приключено в
първото заседание, независимо, че за ищеца се яви представител. Съдът
намира, че размерът на адвокатско възнаграждение следва да се намали до
минимума предвиден в Наредбата за адвокатските възнаграждения.
Съгласно чл. 7, ал. 2, т. 2 от Наредбата и с оглед цената на исковете, този
минимум възлиза на 453.03 лева.
Ответникът следва да заплати и сторените разноски в производството, а
именно платена държавна такса в размер на 63.06лева и адвокатско
възнаграждение в размер на 453.03 лева /Четиристотин петдесет и три лева и
03стотинки/.
Мотивиран от горното Козлодуйският районен съд, и на основание чл.237
от ГПК,
РЕШИ:
ПРИЗНАВА ЗА УСТАНОВЕНО на основание чл. 229, ал. 3 от ЗЗД, че
договор за наем сключен между ответното дружество „...." ЕООД, ЕИК
*********, чрез Й. Н. Х., ЕГН **********, като едноличен собственик и
управител на дружеството, и П.М.В, упълномощил Й. Н. Х. с пълномощно №
529/20.09.2022год. на Община Хайредин, за срок от 7 стопански години,
считано от 01.10.2023год. вписан в СВ Козлодуй, под № 282, том IV, дв. вх.
рег. № 2875/2022год. и регистриран в ОСЗ Козлодуй на 22.12.2022год. , /не
поражда действие в частта му за отдаване под наем за срок от 7 години/ има
действие за срок от три години.
ОСЪЖДА „...." ЕООД, ЕИК *********, със седалище и адрес на у-ние: с.
Хайредин, общ. Хайредин, обл. Враца, ул. ...., ДА ЗАПЛАТИ на П. И. П., ЕГН
**********, с адрес: с. ...., сторените разноски в производството по
настоящото дело - държавна такса в размер на 63.06лева и адвокатско
възнаграждение в размер на 453.03 лева /Четиристотин петдесет и три лева и
03стотинки/.
РЕШЕНИЕТО, постановено при условията на чл. 237 от ГПК, може да се
обжалва от страните пред Окръжен съд – Враца в двуседмичен срок от
съобщението, че е изготвено.
Да се публикува съгласно чл.4, ал.2, т.2 ВПОПСА в КРС.
Съдия при Районен съд – Козлодуй: _______________________
4