РЕШЕНИЕ
Номер 128206.11.2020 г.Град Бургас
В ИМЕТО НА НАРОДА
Окръжен съд – БургасIII въззивен граждански състав
На 20.10.2020 година в публично заседание в следния състав:
Председател:Росен Д. Парашкевов
Членове:Кремена И. Лазарова
Йорданка Г. Майска
Секретар:Жанета Д. Граматикова
като разгледа докладваното от Йорданка Г. Майска Въззивно гражданско
дело № 20202100502201 по описа за 2020 година
Производството е по реда на чл.258 и сл. от ГПК.
Образувано е по подадена въззивна жалба на „Станден и ко“ ООД, ЕИК:
********* със седалище и адрес на управление в с.Ахелой, община Поморие,
ул.“Средна гора“ № 1, представлявано от управителите Николай Станков Гюров и
Станко Николов Гюров против решение № 36/24.02.2020г., постановено от Районен
съд – Поморие по гр.д. № 755/2019г., с което е прогласена нищожността на договор за
обслужване D 6 - ША 2 от 08.07.2016г. сключен между дружеството и С. П. М. с
ЕГН-********** от гр.София поради неспазване на предписаната от закона форма.
Във въззивната жалба „Станден и ко“ ООД твърди, че изводът на районния съд за
нищожност на договора е неправилен. Развива подробни съображения за характера на
този договор и подчертава, че договорената годишна такса по чл.6, ал.1 от договора се
дължи за обслужване, управление и поддръжка на прилежаща площ на комплекса, а
не за поддръжка и управление на общи части на комплекса и притежавани от
въззиваемия ищец. Твърди, че като е приел обратното първостепенният съд е
възприел неправилно предмета на процесния договор.
Моли атакуваното решение да бъде отменено и постановено ново, с което
искът бъде отхвърлен. Няма доказателствени искания. Моли за присъждане на
разноски.
В законния срок въззиваемият С.М., редовно уведомен чрез пълномощника си
адв.Олег Атанасов от АК-Варна депозирала писмен отговор, с който оспорва
въззивната жалба като неоснователна. Счита, че процесният договор е нищожен, тъй
като противоречи на императивната норма на чл.2 от ЗУЕС. Моли обжалваното
решение да бъде потвърдено като правилно и законосъобразно. Претендира разноски.
За въззивника в съдебно заседание „Станден и ко“ ООД се явява от адв.Ангел
Йорданов от БАК, който поддържа основанията за отмяна на решението, изложени във
въззивната жалба. Процесуалният представител на дружеството не ангажира
доказателства, пледира за уважаване на жалбата и за присъждане на разноски.
1
Въззиваемия С.М., редовно уведомен не се явява и не се представлява в с.з.
Постъпило е писмено становище от пълномощника му адв.Олег Атанасов от ВАК, който
изразява съгласие за разглеждане на делото в негово отсъствие поради служебен
ангажимент по друго гр.дело пред РС-Варна, за което е бил призован от по-рано;
поддържа подадения отговор на въззивната жалба с всички изложени в него аргументи
за неоснователност на въззивната жалба. Моли за потвърждаване на обжалваното
решение като правилно и законосъобразно. Не сочи и не представя доказателства.
Прави искане за присъждане на съдебни разноски.
Въззивната жалба е подадена в срока по чл.259 ГПК против акт на съда,
подлежащ на обжалване, от легитимирано лице, поради което е допустима.
Бургаският окръжен съд, като взе предвид изложеното по-горе и събраните по
делото доказателства, намира следното от фактическа и правна страна:
Видно от приложенията първоинстанционното производство е било образувано
по искова молба от С. П. М. с ЕГН-********** от гр.София да бъде признато за
установено спрямо „Станден и ко“ ООД, че сключения между страните Договор за
обслужване D 6 - ША 2 е нищожен на основание чл. 26, ал.2 от ЗЗД поради неспазване
на предписаната от закона форма.
От фактическа страна по делото е установено, че в собствения на ответното
дружество поземлен имот с идентификатор № 00833.5.477 по КККР на гр.Ахелой,
ул.Средна гора № 1, е изграден жилищен комплекс от затворен тип „Шато Ахелой 2“. В
поземления имот са построени сгради в режим на етажна собственост и други обекти,
които обслужват собствениците и обитателите на самостоятелни обекти при спазване на
изискванията за контролиран достъп за външни лица. В този смисъл е съдържанието на
удостоверение рег.№ 944-762-1/27.10.2015г., издадено от Кмета на Община Поморие на
основание чл.2 и §1, т.3 от ДР на ЗУЕС/ вж.л.11 по гр.д. № 755/19г. на ПРС/.
Не е спорно, а и се установява от представения по делото нотариален акт №
**/08.07.****г., том *, рег. № ****, дело № ***/****г. по описа на нотариус с рег.№ 607
на НК с район на действие РС-Поморие/вж.л.7 по гр.д. № 755/19г. на ПРС/, че ищецът е
закупил от ответното дружество самостоятелен обект в сграда с идентификатор
00833.5.477.9.11 по КККР на гр.Ахелой, община Поморие, ул.“Средна гора“ № 1, бл.2,
вх.D, ет.2, представляващ апартамент № D6 с площ от 60.81 кв.м., ведно с 10.49 кв.м.
идеални части от общите части на сградата. Апартаментът е разположен в жилищна
сграда за курортно ползване – блок ІІ със застроена площ от 560кв.м., състояща се от
шест жилищна етажа, изпълнена в поземлен имот с идентификатор 00833.5.477 с площ
от 19 128 кв.м., трайно предназначение на територията – урбанизирана, начин на трайно
ползване – за друг курортно – рекреационен обект, ведно със съответните идеални части
от общите части на сградата и от правото на строеж върху поземления имот.
В деня на изповядване на гореописаната сделка за покупко-продажба на
апартамента – 08.07.2016г., между страните е сключен и договор за обслужване № Д6-
ША2/08.07.2016г./вж.л.9 по гр.д. № 755/19г. на ПРС/, по силата на който С.М. възлага, а
„Станден и Ко“ ООД приема да поддържа и организира технически и административно
управлението на собственото му жилище и на жилищната сграда в гр.Ахелой, община
Поморие, ваканционен комплекс „Шато Ахелой 2“ срещу заплащане на годишна такса за
обслужване, управление и поддръжка в размер на 600 евро. Съгласно чл.11 от договора
споразумението се прекратява в случай на прекратяване на правото на собственост на
клиента на апартамента.
Така ищецът се позовава на чл.2, ал.1 от ЗУЕС, според който договорите за
управление на общите части на сгради в режим на етажна собственост, построени в
жилищен комплекс от затворен тип, се извършват в писмена форма с нотариална
заверка на подписите, каквато в случая не е налице и на това основание моли за
прогласяване на неговата нищожност.
В отговор по чл.131 от ГПК „Станден и Ко” ООД твърди, че ищеца е приел
изпълнението по договора, че същият не е договор за поддръжка на общи части по
2
смисъла на чл.2 от ЗУЕС, а е договор за изпълнение, съгласно който ищецът е възложил
на ответника да извършва определени дейности по поддръжка и организира технически
и управлението на прилежащата площ към сградата. Навежда, че процесния договор с
изключение почистването на стълбищата не съдържа уговорки за поддръжка на общите
части на сградата, в която не намира апартамента на ищеца. Счита, че процесният
договор е комплексен такъв, инкорпориращ в себе си и договор за изработка и договор
за услуга, а тези два договора са неформални.
С обжалваното решение ПРС е прогласил нищожността на договора за
обслужване № Д6-ША2/08.07.2016г., като е приел, че същият представлява такъв по не
е спазена формата за действителност, предвидена в чл.2, ал.1 от ЗУЕС.
При така установените факти, съдът достигна до следните правни изводи:
Жалбата е подадена в законоустановения срок по чл.259, ал.1 от ГПК от
надлежна страна, за която решението поражда неблагоприятни правни последици.
Поради това, е процесуално допустима.
Разгледана по същество, жалбата е неоснователна.
Предметният обхват на въззивното произнасяне е очертан с разпоредбата на
чл.269 от ГПК. Според правилото на цитираната норма въззивният съд се произнася
служебно по валидността на решението, а по допустимостта – в обжалваната му част.
По останалите въпроси той е ограничен от посоченото в жалбата.
При извършената проверка по реда на чл.269 от ГПК, съдът констатира, че
обжалваното решение е валидно - постановено е от законен състав в пределите на
правораздавателната му власт и в предвидената от ГПК писмена форма. Подписано е и е
разбираемо.
Решението е допустимо – произнесено е при наличие на правен интерес от
търсената защита и при определен съобразно с принципа на диспозитивно начало
предмет на спора.
Настоящият съдебен състав намира, че обжалваното решение е правилно, а
подадената срещу него въззивна жалба – неоснователна, по следните съображения:
По отношение наличието на жилищен комплекс от затворен тип:
Съгласно разпоредбата на § 1, т. 3 ЗУЕС жилищен комплекс от затворен тип е
комплекс, обособен като отделен урегулиран поземлен имот, в който са построени
сгради в режим на етажна собственост и други обекти, обслужващи собствениците и
обитателите, при спазване на изисквания на контролиран достъп за външни лица.
Следователно, за да възникне жилищен комплекс от затворен тип, е необходимо да са
налице следните предпоставки: 1) обособяване на отделен урегулиран поземлен имот; 2)
в него да са построени сгради в режим на етажна собственост и други обекти,
обслужващи собствениците и обитателите; 3) да са налице изисквания за контролиран
достъп за външни лица.
Не е спорно по делото, а и видно от посоченото вече удостоверение рег.№ 944-
762-1/27.10.2015г., издадено от Кмета на Община Поморие на основание чл.2 и §1, т.3 от
ДР на ЗУЕС в собствения на ответното дружество поземлен имот с идентификатор №
00833.5.477 по КККР на гр.Ахелой, ул.Средна гора № 1, е изграден жилищен комплекс
от затворен тип „Шато Ахелой 2“. В удостоверението е посочено също така, че
поземления имот са построени сгради в режим на етажна собственост и други обекти,
които обслужват собствениците и обитателите на самостоятелни обекти при спазване на
изискванията за контролиран достъп за външни лица. Установено е по делото, че
самостоятелния обект, представляващ апартамент № Д16 с идентификатор №
00833.5.477.9.11, собственост на ищеца се намира в сграда в гореописания поземлен
имот. Следователно и след като е налице един ансамбъл от сгради, зони за отдих и
незастроени части в УПИ-собственост на въззивното дружество, с изграден басейн,
складове, търговски обекти, с контролиран достъп на външни лица, който отговаря
изцяло на дефиницията на "жилищен комплекс от затворен тип" по смисъла на § 1, т. 3
3
ДР ЗУЕС. Според практиката на ВКС-определение № 300 от 30.04.2018 г. на ВКС по гр.
д. № 4342/2017 г., III г. о., и определение по ч. гр. д. № 47/14 г. на четвърто г. о. на ВКС,
предвид § 1, т. 3 ЗУЕС и по арг. от чл. 3 от ЗУЕС т. нар, "жилищен комплекс от затворен
тип" изисква наличие на поне четири самостоятелни обекта в режим на етажна
собственост и други обекти, обслужващи собствениците и обитателите, всички
изградени върху комплекс, обособен в урегулиран поземлен имот, при спазване на
изискванията за контролиран достъп за външни лица. Ето защо правилно е прието, че
жилищният комплекс в който се намира жилището на въззиваемия С.М., е от затворен
тип по смисъла на §1, т.3 от ДР на ЗУЕС.
Според съдебната практика, изразена в Определение № 165 от 5.03.2014 г. на
ВКС по ч. гр. д. № 47/2014 г., IV г. о., ГК, доразвито откъм съображения с Определение
№ 868 от 15.09.2015 г. на ВКС по гр. д. № 2897/2015 г., III г. о., ГК и с Определение №
770 от 4.11.2010 г. на ВКС по ч. т. д. № 621/2010 г., II т. о., ТК, се обосновава тезата, че
няма пречки разпоредбата на чл. 2 от ЗУЕС да се приложи и в случаите на една сграда в
режим на етажна собственост, построена в обособен урегулиран недвижим имот от
затворен тип, със специфичен пропускателен режим и при наличие на "други обекти,
обслужващи собствениците и обитателите, каквито в случая на налице и са посочени в
процесния договор за обслужване по повод задълженията на ответното дружество по
поддръжката, почистването, обслужването и охраната им.
При изложените съображения не се възприема възражението на въззивника
ответник, че сключеният договор не е по чл.2 от ЗУЕС, а е с предмет „поддръжка и
техническо организиране и административно управление на прилежащата площ към
сградата в режим на етажна собственост, находяща се във ваканционен комплекс „Шато
Ахелой 2“. Твърди се, че всички поети от въззивното дружество задължения по договора
/ с изключение на задължението за почистване на стълбища, касаят само и единствено
поддръжка на външната инфрастуктура на ваканционния комплекс. Още повече, че
видно от чл.1 и чл.2 от процесния договор въззивното дружество е приела срещу
възнаграждение да поддържа и организира технически управлението на прилежащите
площи към сградата, като: извършва цялостно стопанисване на обекта; охранява
денонощно обекта и организира необходимия пропусквателен режим; поддържа
дворните /външни/ комуникации /ел.и ВиК/ и отстранява евентуални повреди по тях;
поддържа чистотата на територията на ваканционния комплекс: стълбищата във
входовете, тревни площи, алеи; поддържа зелените площи в комплекса; поддържа
дървесната растителност; уведомява незабавно възложителя при възникване на авария в
апартамента му, /напр.наводнение и др.подобни./. Инвеститора съгласно чл.3 от
договора е длъжен да приеме и издаде правилник за вътрешния ред във ваканционното
селище. Възнаграждението, уговорено в размер на 600евро годишно и наименувано от
страните по договора в чл.6 като „годишна такса обслужване“, включва, съгласночл.7,
ал.2 и разходите за ел.енергия на парковото осветление и басейна, водоснабдяване на
басейна и тревни площи, поддръжка, ремонт и стопанисване на всички съоражения,
находящи се на прилежащата площ на комплекса, предназначени за общо ползване.
Разпоредбата на чл. 2 ЗУЕС предвижда особена форма на управление на общите
части на комплексите от затворен тип, тя е специална по отношение на останалите
норми от закона, касаещи управлението на етажната собственост и се отнася единствено
до комплекси от затворен тип. Уредбата има изключителен характер и затова следва да
се тълкува ограничително. Същата не намира приложение по отношение на сгради,
които не притежават белезите на жилищни сгради от затворен тип, какъвто не е
настоящият случай. Настоящата инстанция намира за безспорно установено по делото,
че се касае за комплекс от затворен тип и съгласно чл. 2, ал. 1 ЗУЕС, а управлението на
общите части на сгради в режим на етажна собственост, построени в жилищен комплекс
от затворен тип, се урежда с писмен договор с нотариална заверка на подписите между
инвеститора и собствениците на самостоятелни обекти. Ответното дружество има
качество на инвеститор, комплекса от жилищни сгради е обособен в отделен-собствен
на въззивното дружество урегулиран поземлен имот, с изградени зони за отдих и зелени
4
площи, достъпа до който е контролиран. При липсата на тези белези би могло
отношенията между страните да се разглеждат на плоскостта на договор за изработка по
чл. 258 и сл. ЗЗД, но настоящият случай не е такъв. Суперфициарните собственици,
упражнявайки правото по чл. 64 от ЗС могат да се ползват от терена до колкото това е
необходимо, за да използват обекта си, имат правото и да ползват елементите и
съоръженията, които са принадлежност към сградите-етажна собственост, но
управлението на ЕС става по силата на императивната правна норма на чл. 2 от ЗУЕС,
при условията на договора, сключен между собственика на СОС и инвеститора, като
последният е собственик на терена. Правото на носителите на ограниченото вещно
право на строеж да ползват елементите и съоръженията на дворната инфраструктура не
го лишават от правото му на собственост върху терена, затова разпоредбата на чл. 2 от
ЗУЕС е предвидила особена форма на управление на комплексите от затворен тип. От
тълкуването на чл. 2 ЗУЕС може да се направи извод, че този договор се сключва, за да
уреди управлението на общите части на сгради в режим на етажна собственост,
построени във вече възникнал жилищен комплекс от затворен тип.
Съгласно разпоредбата на чл.2, ал.1 и ал.2 от Закона за управление на етажната
собственост управлението на общите части на сгради в режим на етажна собственост,
построени в жилищен комплекс от затворен тип, се урежда с писмен договор с
нотариална заверка на подписите между инвеститора и собствениците на самостоятелни
обекти. Договорът се вписва от инвеститора в Агенцията по вписванията по партидата
на всеки самостоятелен обект и е противопоставим на неговите последващи
приобретатели. Разпоредбата е императивна. Анализът на цитираната правна норма
обосновава извод, че формата за действителност на договора, с който се уреждат
отношенията между инвеститора и собствениците на самостоятелни обекти в жилищен
комплекс от затворен тип, е само писмена с нотариално удостоверяване на подписите.
Безспорно е по делото, че договорът за управлението на общите части в
комплекса, не е с нотариално удостоверени подписи. При това положение, съдът
приема, че не е спазена изискуемата от закона форма за действителност на договора по
чл.2, ал.1 от ЗУЕС и същият се явява нищожен. Изложените в този смисъл мотиви на
районния съд са правилни, задълбочени и обосновани, поради което настоящата
инстанция препраща към тях на основание чл.272 от ГПК без да ги пресъздава и
допълва.
По тези съображения, жалбата на „ Станден и ко“ ООД е неоснователна и трябва
да се отхвърли със следващото от това потвърждаване на първоинстанционното
решение.
По делото е направено искане за присъждане на съдебни разноски от двете
страни в процеса, като въззивникът претендира разноскиза адв.възнаграждение от
600лв. за въззивна инстанция, д.т. за въззивно обжалване, и адв.възнаграждение за първа
инстанция от 350лв.; въззиваемият претендира разноски за адв.възнаграждение от 400лв.
пред въззивна инстанция; страните представят доказателства за действително сторени
разноски. След като се съобрази с разпоредбите на чл.78, вр. с чл.81 от ГПК и с изхода
на спора пред въззивната инстанция, съдът намира, че трябва да присъди в полза на
въззиваемата страна извършените от нея разходи за водене на делото пред Окръжен съд
– Бургас, които са в размер на 400 лева.
С оглед разпоредбата на чл.280, ал.3, т.1 ГПК, решението не подлежи на
касационно обжалване.
Мотивиран от горното, Бургаският окръжен съд,
РЕШИ:
ПОТВЪРЖДАВА Решение № 36/24.02.2020г., постановено по гр.д. № 755/2019г.
по описа на Районен съд – Поморие.
ОСЪЖДА „СТАНДЕН и КО“ ООД, ЕИК: ********* със седалище и адрес на
5
управление в с.Ахелой, община Поморие, ул.“Средна гора“ № 1, представлявано от
управителите Николай Станков Гюров и Станко Николов Гюров да заплати на С. П. М.
с ЕГН-********** от гр.София, със съдебен адрес:гр.Варна, ул.Я.Сандански № 1, вх.В,
ап.64, чрез адв.Олег Атанасов от АК-Варна, сторените разноски във въззивната
инстанция в размер на 400 лева.
Решението е окончателно.
Председател: _______________________
Членове:
1._______________________
2._______________________
6