РЕШЕНИЕ
№ 56
гр. Девня, 05.03.2024 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
РАЙОНЕН СЪД – ДЕВНЯ, ІІІ ГРАЖДАНСКИ СЪСТАВ, в публично
заседание на осми февруари през две хиляди двадесет и четвърта година в
следния състав:
Председател:ЮЛИЯН Ж. НИКОЛОВ
при участието на секретаря ИВЕЛИНА Н. МАРКОВА
като разгледа докладваното от ЮЛИЯН Ж. НИКОЛОВ Гражданско дело №
20233120100778 по описа за 2023 година
Предявен е иск с правно основание чл.108 ЗС от А. Р. Ч. , ЕГН
********** , съдебен адрес гр.В. , ул.“К. Н.“ №44П срещу Ж. З. Д. , ЕГН
********** от гр.А., ул.“М. с.“ №**.
Ищецът твърди, че през 2003 г. се е договорила с ответницата да
придобие имот в гр.Девня – апартамент находящ се на бул .“С.“, бл.* , вх.*,
ет* ,ап**.Твърди , че е спазила договорката и лично пред свидетели е
заплатила на ответницата сумата от 4000 лева и тя и предала владението на
имота.Твърди също така , че през годините до настоящият момент поради
редица затруднения от личен характер сделката не е могла да бъде изповядана
пред нотариус , а през 2008 г. лично ответницата я била упълномощила да
продаде имота сама на себе си. Твърди също така , че пред годините
възникнали редица лични проблеми и не могла да се снабди с необходимите
документи за прехвърлянето на имота пред нотариус.Твърди също така , че
през цялото време е владяла имота като собствен и извършила редица
подобрения и ремонти.Твърди , че през 2020г. помолила ответницата да
изповядат сделката пред нотариус и тя и отказала.Моли съда да постанови
решение с което да осъди ответницата да предаде на ищцата владението на
имота, като приеме , че е придобит по давност.
В срока по чл.131 ГПК е постъпил отговор на исковата молба.
Ответника , чрез упълномощен процесуален представител – излагат
становище за неоснователност на предявения иск и твърди , че всъщност
договорката била за отдаване на апартамента под наем , а не за покупко –
1
продажба.
Съдът, след преценка поотделно и в съвкупност на представените
доказателства, направи следните фактически изводи:
При иск по чл. 108 от ЗС се изисква доказването, че владението на
имота е отнето от ищеца и се държи или владее от друго лице, без да има
основания за това. Ответникът Ж. Д. в писмения си отговор по чл. 131 от ГПК
не оспорва, че към датата на завеждане на исковата молба имота се държи
(или владее) от нея. Това се потвърждава и от свидетелските показания, които
допълват, че това продължава и към момента. Не се оспорва, и се доказа от
свидетелските показания, че владението Ж. Д. е получила не от ищцата А. Ч.,
а от трето лице и след като е получила ключ от третото лице, е сменила
патрона на бравата на външната врата. Безспорно се доказа, че Ж. Д. е
предала владението на А. Ч. през 2003 г., а А. Ч. не е предавала обратно на Ж.
Д. владението преди завеждането на иска.
За да бъде уважен иска по чл. 108 от ЗС, ищецът следва също така
да докаже, че е собственик. От събраните по делото писмени доказателства и
разпита на свидетелите, съда намира ,че А. Ч. доказа собствеността си
посредством осъществявано от нея необезпокоявано давностно владение за
повече от 10 години по чл. 79 от ЗС. Владението е непрекъснато и
необезпокоявано, вкл. от ответника, за периода от 2003 г. и до пролетта на
2023 г., т.е. 21 март - 21 юни 2023 г.
Собствеността на ищцата по давностно владение се доказмва от
следните безспорно установени по делото факти:през 2003 г. А. и св. Е. П.,
били младо семейство търсещо свой семеен дом, отиват в село С. К., община
В.и д.и заплащат в брой на Ж. Д. цената от 4 000 (четири хиляди) лв., за да
придобият собствеността върху процесния имот. Имота дотогава е бил в
западнало състояние. Д. не е живеела в гр. Д.. Установява се със свидетелски
показания на водените от ответницата свидетели че, същата е живяла в
Аксаково и в село С. К., община В. д.. Не е ходила в Д. и не поддържала
имота. Затова между страните по делото през 2003 г. е оформена в устна
форма сделка и Ж. Д. съдействала за предаването на владението за имота на
А. Ч. и същата го владеела оттогава необезпокоявано. Предаването на сумата
не се оспорва. Доказва се и обстоятелството, че имота е бил в непригодно за
живеене състояние и ищцата е извършила основен ремонт, веднага след
предаване на владението. За начина на извършване на ремонта Ч. не е
обезпокоявана от Д.. Последната, след предаването на владението, не е имала
ключ за имота. Не се доказа спрямо А. Ч. спиране на давността по чл. 81 от
ЗС, тъй като тя не е изгубвала владението върху имота. Същата е имала свой
екземпляр от ключа, който не е предавала никому, вкл. на Ж. Д.. При
връщането си от чужбина към 2016 г., Ч. е счела че синът й погрешка е
сменил бравата без да й спомене, тъй като двамата не са били в добри
отношения и не са поддържали връзка и затова тя е възвърнала предходното
положение, като на свой ред е сменила бравата с друга, от която ключ е имала
2
само тя и вече не е предавала дубликати на трети лица. Ищцата Ч.през цялата
време е считала себе си за собственик за имота , не е била обезпокоявана от
претенции на трети лица за него и е нямало никаква причина да не си
ремонтира входната врата и брава и да ползва имота си.
Очевидно това е станало причина Ж. Д. да подаде жалба до РП-
Девня по преписка вх. № 644/ 01.12.2016 г., приключила с постановление за
отказ да се образува наказателно производство срещу А. Ч. (приложено с
писмения отговор по чл. 131 от ГПК). Няма данни Д. да е обжалвала този акт
или да е завеждала производство срещу А. Ч., както и да са връчвани книжа
на Ч. в тази насока. Следват 2020-2022 г., когато в световен мащаб поради
пандемията бяха прекъснати нормалните транспортни връзки и отношенията
между хората като цяло. В този период ищцата не е идвала в България по
обективни причини, но и никой не й е оспорвал владението, като ключът от
бравата е бил само в нея. През пролетта на 2023 г. Ч. отново вижда бравата си
сменена и разбира, че всъщност има проблем с оспорване на собствеността й
за имота от Ж. Д.. Това става причина да й изпрати нотариална покана
(приложена с исковата молба), а впоследствие да заведе настоящия иск по чл.
108 от ЗС.
Доказа се безспорно , че А. Ч. за периода 2003-2023 г., а дори и
към момента, е регистрирана в НБД Население с постоянен и настоящ адрес в
процесното жилище в Д., бул. „С." бл.*, вх. *, ет. *, ап. **. Партидите за вода
и електричество са били прехвърлени и водени на А. Ч., в качеството на
потребител за тези услуги в жилището (изявление и приложения към писмен
отговор по чл. 131 от ГПК). Очевидно е, че тези пререгистрации са станали
със съдействието и/или поне знанието на Ж. Д., на чието име дотогава като
собственик са били партидите и впоследствие са заличени с вписването на А.
Ч.. Д. не е обезпокоила Ч. в тази насока, а дори прехвърлянето на партидите я
защитава от начисляването на сметки при положение, че тя не владее и не
ползва услуги (електричество, вода) в имота. Същото е следвало да стане и с
оформянето на сделката пред нотариус, за да не се начислява данък сгради на
името на Д.. Това А. Ч. не е успяла да стори навреме по обективни причини.
Те се установиха чрез разпита на свидетелите, а именно първоначално
липсата на средства за таксите по прехвърлянето, тъй като след плащането на
покупната цена е следвало да се отделят средства за ремонт. Впоследствие
детето на А. Ч. влиза в тежки процедури по лечение, което е свързано със
стрес и възможно отключва вече при нея тежко онкологично заболяване
налагащо продължителни химеотерапии. В този период, 2008 г., Ж. Д., тъй
като няма претенции за имота и не желае същия да виси като неин в
данъчната служба, снабдява А. Ч. с пълномощни, като в пълномощното с изх.
№ № НЗ-Ж/11/13.11.2008 г., заверено от Надка Костова Симеонова,
длъжностно лице при нотариална служба на Община Аксаково, изрично се
дава правото на А. Р. П.(Ч.) да я подписва при продажбата пред нотариус, вкл.
да прехвърли нотариално имота сама на себе си.
През цялото време ищцата е знаела, че имота е платен изцяло,
3
ремонтиран и е владян с намерението за свой от А. Ч.. Претенциите на Д.
очевидно идват в момент, когато цените са вече покачени, Ч. е временно е
извън страната и не е във владения от нея процесен имот. Възможно
първоначалното раздразнение, че за вече уреден между тях имот, данъка на
„действителния" собственик Ч. продължава да се трупа на стария такъв и
„формален" Д., впоследствие с оглед правната обстановка по казуса и
увеличените във времето пазарни цени на имотите, е заменено с начин да се
предяви директна претенция за спора за собствеността или търсене на ново
„доплащане" за да се оформи „сделката" формално, индикации за което се
срещат в защитната теза по писмения отговор по чл. 131 от ГПК. Визирайки
последната, тук е мястото да се обсъди защо между страните не е бил налице
„договор за наем" или само „предварителен договор за покупко-продажба".
Съгласно чл. 4, 6.„е" от Правилника за вписвания, задължтелно се
вписват договорите за наем за срок по-дълъг от една година. Съгласно
писмено доказателство, справка № 176917/ 08.02.2024 г. на Служба по
вписвания-Девня, за процесния имот за периода 01.01.2001 г. - 08.02.2024 г.
няма вписани обстоятелства освен исковата молба по настоящото ГД № 778/
2023 г., PC-Девня, в т.ч. липсват вписвания на договори за наем. Изцяло
противоречи на житейската логика обстоятелството наемодател да търпи
ползването на имота от наемателя, без да заплаща наемите 15-20 г. Така, А. Ч.
няма как да е била наемател за посочения период и защитната теза на
ответника е тази насока е неоснователна.
Другата защитна теза на ответника е, че всъщност заплащането и
предаването на владението за имота през 2003 г., ако не се счете като наемно
правоотношение, да се счете като предварителен договор за покупко-
продажба, също е неоснователно и недоказано. Установено е императивно, че
предварителния договор за покупка на недвижим имот следва да се сключи в
писмена форма и да съдържа всички уговорки относно съществените условия
на окончателния договор (чл. 19, ал. 1, вр. ал. 2 от ЗЗД). По делото не се
доказа наличието на писмен договор по чл. 19 от ЗЗД и не се доказаха
никакви параметри на съществуването на предварителни разсрочени
договорки и уговорки между страните, извън единствената от 2003 г. че
имота е договорен за 4 000 лв. като окончателна цена, платени на Ж. Д.
изцяло в брой през 2003 г. в село С. К., в присъствието на св. Е. П. ( протокол
за разпит от 08.02.2024 г.). Тази сума не е оспорена като получена от
ответника. И тук отново изцяло противоречи на житейската логика
обстоятелството продавач по предварителен договор да търпи ползването на
имота от купувач по предварителен договор, без последния да е погасил
изцяло цената и така 15-20 години. Да, „стискането на ръцете" при платена
пълна цена за имота не е направила А. Ч. тогава в оня момент собственик на
имота, тъй като това не е реда за оформянето й като такъв, а е следвало да се
изповяда сделката пред нотариус, но след като при тези условия й е
предадено владението от собственика получил цената, това е достатъчно
основание за началото на своенето за имота (corpus и animus) и в крайна
4
сметка за придобИ.ето му по давност от А. Ч. по чл. 79 от ЗС.
За натрупаните задължения за имота в периода към 2016-2018 г.
Ч. е изпратила пари на св. Антония И.ова, но същата не е успяла да ги
заплати, тъй като по партидите са били вече закрити задълженията. За да
престанат да се водят данъците на името на Д., което разбира се е било
притеснително за същата, с оглед натрупаните задължения по партидата във
времето когато в жилището е пребивавал сина на Ч., с ползволението на
майка си-владелец, А. Ч. през 2020 г. се свързва с Д., за да й съдейства за
прехвърлянето на имота, според договорката им 2003 г., тъй като тя трябва да
подпише декларации пред нотариуса (чл. 264 от ДОПК и чл. 25 от ЗННД),
като тази по ДОПК е валидна само за текуща година, и без тях няма как да се
изповяда сделката и пререгистрира имота на Ч.. Ч. не среща съдействие, но
владението не и е отнето и липсват действия, които да го осуетят. Така, след
отпадане на Ковид ограниченията и открилата се възможност отново да се
пътува и да се върне в страната, през пролетта на 2023 г. Ч. си идва от
Нидерландия в България и съответно се отправя към своето жилището -
процесния имот. В него и към оня момент, преди пролетта на 2023 г., достъп
и владение в имота продължава да осъществява само А. Ч., съгласно
показанията на св.А. И. (вж. протокол за разпит от 08.02.2024 г.), а и от
твърденията на ответника в писмения отговор по чл. 131 от ГПК, че са
сменяни брави за имота. В същото време Д. изрично пред Ч. писмено или чрез
друго конкретно действие не е смущавала владението. При това последно
идване през пролетта на 2023 г. Ч. установява, че за втори път през
последните пет години ключът не влиза в заключалката и няма ключ за
новата. С това самоуправно действие бива лишена от необеспокояваното си
владение и остава буквално бездомна. Ако за първия път се е съмнявала, че
бравата е сменена от сина, то за това второто в нея е липслал отговор на
въпроса кой без нейно разрешение й сменя ключалката. Успява да се свържи
с Ж. Д. която изрично й заявява, че е сменила ключа, защото апартамента по
документи е неин и й оспорва собствеността. И вече не става въпрос за това,
че й дължи пари за платените от Д. сметки за вода и данъци, докато синът на
Ч. е държател и е живял в жилището, но вече оспорва собствеността й и
владението върху имота. Така, за първи път от 2003 г. Д. предявява конкретна
претенция за собствеността върху имота владян от А. Ч. дотогава
необезпокоявано, с намерение за своене, в продължение на двадесет години
от 2003 до 2023 г. Това става и причина за възникването на правния интерес
от търсената защита по исков ред.
За прецени дали иска да бъде уважен, следва да се извърши
комплексна оценка на всички доказателства и при използване на правилата на
логиката (съгл. Решение № 266 от 29.06.2011 г., по ГД № 1058/ 2010 г., ГК, I
ГО, ВКС), което в случая на заведения иск от А. Ч. иск по чл. 108 от ЗС е
налице и същият следва да бъде уважен като основателен и доказан.
С оглед изхода на спора ответникът следва да бъде осъден да
заплати на ищеца направените разноски за адвокатски хонорар и съдебно –
5
деловодни разноски общо в размер на 1851.98 лева от които 1500 лева за
адвокатско възнаграждение ,311.80 лв. държавна такса и 40 лева за съдебно –
деловодни разноски.
Водим от изложеното, съдът
РЕШИ:
ОСЪЖДА Ж. З. Д. , ЕГН ********** от гр.А. , ул.“М. с.“ №**да
предаде на А. Р. Ч., ЕГН **********, постоянен адрес: гр. Д., област В.а, бул.
„С." бл. *, вх. *, ет. *, ап. **, в качеството й на собственик по давностно
владение от 01.01.2004 г. до 01.03.2023 г., владението на апартамент в гр. Д.,
бул. С., бл. *, вх. *, ет. *, ап. **, представляващ самостоятелен обект в сграда
с идентификатор N**************** (двадесет хиляди четиристотин
осемдесет и две точка петстотин и едно точка две хиляди петстотин осемдесет
и четири точка шест точка четиринадесет), находящ се гр. Д., общ. Д., обл. В.,
по кадастралната карта и кадастралните регистри одобрени със заповед РД-
18-85/ 1709.2008 г. на Изпълнителния директор на АГКК, последното
изменение на кадастралната карта и кадастралните регистри засягащо
самостоятелния обект е от 17.07.2023 г., адрес на имота: гр. Д., бул. „С.", бл.
*, вх. *, ет. *, ап. **, самостоятелният обект се намира на етаж 5 (пет) в сграда
с идентификатор N********* (двадесет хиляди четиристотин осемдесет и две
точка петстотин и едно точка две хиляди петстотин осемдесет и четири точка
шест), предназначение: Жилищна сграда - многофамилна, сградата е
разположена в поземлен имот с идентификатор № ******** (двадесет хиляди
четиристотин осемдесет и две точка петстотин и едно точка две хиляди
петстотин осемдесет и четири), предназначение на самостоятелния обект:
Жилище, апартамент - в жилищна или вилна сграда, или в сграда със смсено
предназначение, брой нива на обекта: 1 (едно), посочена в документа площ:
66,60 кв.м. (шестдесет и шест цяло и шестдесет стотни квадратни метра),
прилежащи части: Изба № 29 (двадесет и деве), с площ от 6,30 кв.м. (шест
цяло и тридесет стотни квадратни метра) и 2,3320 % (две цяло три хиляди
триста и двадесет десетохилядни процента) от ОЧС (общите части на
сградата), ниво: 1 (едно), съседни самостоятлни обекти в сградата с
идентификатори №№: на същия етаж: ******** (двадесет хиляди
четиристотин осемдесет и две точка петстотин и едно точка две хиляди
петстотин осемдесет и четири точка шест точка тринадесет), ********
(двадесет хиляди четиристотин осемдесет и две точка петстотин и едно точка
две хиляди петстотин осемдесет и четири точка шест точка петнадесет), под
обекта: ****** (двадесет хиляди четиристотин осемдесет и две точка
петстотин и едно точка две хиляди петстотин осемдесет и четири точка шест
точка единадесет), над обекта - няма, стар идентификатор: ******* (двадесет
хиляди четиристотин осемдесет и две точка петстотин и едно точка хиляда
6
сто четиридесет и пет точка тридсет и две точка четиринадесет), съгласно
схема № *******на СГКК-В..
ОСЪЖДА Ж. З. Д. , ЕГН ********** от гр.А. , ул.“М. с.“ №***да
заплати на А. Р. Ч., ЕГН **********, постоянен адрес: гр. Д., област В., бул.
„С." бл. *, вх.*, ет.*, ап. ** сумата от на 1851.98 лева от които 1500 лева за
адвокатско възнаграждение ,311.80 лв. държавна такса и 40 лева за съдебно –
деловодни разноски.
РЕШЕНИЕТО подлежи на обжалване пред ОС Варна в
двуседмичен срок от съобщаването.
Съдия при Районен съд – Девня: _______________________
7