РЕШЕНИЕ
№ 179
16.01.2020г.
Град ПЛОВДИВ
В ИМЕТО НА НАРОДА
Пловдивски районен съд ХV граждански
състав
На шестнадесети
януари две
хиляди и двадесета година
В открито
заседание на седемнадесети декември 2019 г. в следния състав:
Председател:ДЕСИСЛАВА
КАЦАРОВА
Секретар: Катя Янева
Като разгледа
докладваното от СЪДИЯТА гражданско дело № 285 по описа за 2019 година, за да се произнесе взе предвид
следното:
Обективно
съединени искове с правно основание чл.79, ал.1 вр. с чл.82 от ЗЗД, съединени
при условията на евентуалност с искове по чл.12 от ЗЗД.
Производството е образувано след обезсилване
на съдебно решение, постановено по гр.д. № 190388 2017 г. по описа на Районен
съд – Пловдив, VІІ гр.с.
След
уточненията на исковата молба, неразделна част от исковата молба се установяват
следните твърдения на ищеца:
Ищецът
„Таратекс“ ЕООД – с.Бял извор, обл.Кърджали, твърди, че с ответното дружество
„Тех парк Оптела“ АД – гр.Пловдив от м.октомври 2016 г. започнали да водят
преговори за закупуване на следните *****и:
– УПИ **** с идентификатор ******, с площ от 5
415 кв.м., ведно с построените в него сгради с идентификатори ****** – ****** с
площ от 168кв.м. и сграда с идентификатор ****** – ****** с подобрения с площ
164кв.м., както и УПИ ХІІ с идентификатор ****** с площ 4462 кв.м., ведно с
построената в него сграда с идентификатор ****** – ****** с площ 2043кв.м., УПИ
ХІІІ с идентификатор ****** с площ 2734кв.м., УПИ *** с идентификатор ****** с
площ от 22 830 кв.м., ведно с построените в него сграда с идентификатор ******
– ******, ***** с площ 13739кв.м. и сграда с идентификатор ****** – ****** с
площ 132кв.м., УПИ *** с идентификатор ****** с площ от 553 кв.м., ведно с
построените в него сграда с идентификатор ******.1 с площ 129кв.м. и сграда с
идентификатор ****** с площ 93кв.м.
Твърди
се, че ищцовото дружество, още в началото на преговорите заявило на продавача,
че не разполага с достатъчно собствени средства за закупуване на имотите,
поради което ще кандидатства за инвестиционен кредит. След проведени разговори
от обслужващата ищеца банка „Търговска банка Д” АД поискали изготвяне на пазарна
оценка на продаваемите се имоти, от лицензиран оценител, поради което ищецът
възложил и заплатил на „А. Консултинг” ЕООД, ЕИК ********* сумата от 2 650 лв.
за изготвяне на пазарна оценка на ***** – *****, видно от фактура № ******г.
Твърди
се, че на *****г. страните сключили предварителен договор за покупко-продажба
на недвижими имоти, по силата на който ответното дружество следвало да
прехвърли по надлежния законов ред описаните имоти, както и следвало да учреди
право на преминаване през имот с идентификатор ******. Уговорили се сделката да
бъде изповядана от н. ******, рег.№ ****.
Твърди
се, че след сключване на предварителния договор с цел финансово обезпечаване на
предстоящата сделка, ищецът подал до банката искане за отпускане на кредит, за
разглеждането и обработката на което банката събрала сумата от 2 500 лв. такса
за разглеждане на искане за кредит.
Също
така се твърди, че ищцовото дружество заплатило на А. дружество „Т. и М.”,
БУЛСТАТ ********* сумата от 12 240 лв. за проучване на имотите, консултации и
изготвяне на предварителен договор и др.
Твърди
се, че след сключване на предварителния договор при направена справка в Агенция
по вписванията се установило, че с нотариален акт № *******************г. на н.
*******, рег.№ *******, ответното дружество е продало на „Архцентър-А” ЕООД,
ЕИК ********* 1640/69567 ид.ч. от парцел ІІІ „Оптични технологии” от кв.****,
по плана на ж.к. „*****”, находящ се в гр.П., бул. „*****”, целият парцел с
площ от 69 567 кв.м., а впоследствие с договор за доброволна делба от ****** г.
е прекратена съсобствеността на поделените с този договор имоти – УПИ
*********** с площ 4 467 кв.м. и УПИ ********* с площ от 2 029 кв.м. Твърди се,
че предвид сделките, посоченото дружество се явява съсобственик на продаваемите
недвижими имоти по предварителния договор от *******г., а отделно от това се
установило, че ответното дружество е сключило договор за наем от *****г. с
„Дивалис” ЕООД, ЕИК ********* – наемател за част от процесните недвижими имоти.
Посочено
е, че с уведомление от *****г. ответникът уведомил ищеца, че счита
предварителния договор за развален, поради неспазване на договорения срок за
сключване на окончателен договор. Ищецът сочи, че действително срокът не бил
спазен, но причините за това били, че ищецът не бил уведомен, че имотите са
съсобствени, както и че има вписан договор за наем. Всичко това не кореспондира
с направената от ответника декларация в чл.7 от договора, че трети лица нямат
каквито и да било права върху имотите. В чл.8 от договора поел задължение да не
обременява продаваемите имоти с тежести. Предвид това, че ответникът не е бил
изправна страна по договора, то за него не е възникнало правото да развали
договора. С нарочно писмено изявление – отговор ищецът изложил посочените по –
горе недобросъвестни действия на
продавача. Ето защо не се стигнало до сключване на окончателен договор поради
виновно неизпълнение на задълженията на продавача. Ответното дружество е било
наясно, че не е едноличен собственик на имотите още при започване на
преговорите, поради което е действало недобросъвестно към онзи момент, а
впоследствие е сключило и договор за наем, вписан в служба по вписванията,
въпреки договорното задължение да не обременява имотите с тежести. Впоследствие
станало ясно, че действителната причина за не се сключи окончателен договор е,
че имотите са договорирани на по- висока цена с трето лице.
Поради изложеното се счита, че вследствие
недобросъвестното поведение на ответника, ищецът е понесъл имуществени вреди,
изразяващи се в заплащане на 2 650 лв. – за изготвяне на пазарна оценка на
недвижими имоти по фактура от *****г., 2 500 лв. такса за разглеждане на искане
за кредит и 12 240 лв. заплатено на А. дружество възнаграждение за проучване на
имотите, консултации, изготвяне на предварителен договор и др. Направено е
искане за постановяване на решение, с което да се осъди ответното дружество да
заплати на ищеца сумата 2 650 лв., представляваща заплатена цена за изготвяне
на пазарна оценка на недвижими имоти по фактура № ******г.- обезщетение за
претърпени от ищеца вреди, настъпили в резултат на неточно изпълнение на
задълженията на ответника, произтичащи от предварителен договор от ***** г., а
при условията на евентуалност, ако съдът отхвърли иска, приемайки че сумата е
платена преди сключването на предварителния договор, поради което и не
представлява вреда от неизпълнението му, претендира същата като обезщетение за
вреди от недобросъвестно водене на преговори,
сумата
2 500 лв., представляваща заплатена на „Търговска банка Д“ АД такса за
разглеждане на искане за кредит - обезщетение за претърпени от ищеца вреди,
настъпили в резултат на неточно изпълнение на задълженията на ответника,
произтичащи от предварителен договор от ***** г.,
и
сумата 12 240 лв., представляваща заплатено на А. дружество възнаграждение за
проучване на имотите, консултации, изготвяне на предварителен договор -
обезщетение за претърпени от ищеца вреди, настъпили в резултат на неточно
изпълнение на задълженията на ответника, произтичащи от предварителен договор
от ***** г., а при условията на евентуалност, ако съдът отхвърли иска,
приемайки че сумата е платена преди сключването на предварителния договор,
поради което и не представлява вреда от неизпълнението му, претендира същата
като обезщетение за вреди от недобросъвестно водене на преговори,
както и
законната лихва върху главниците, считано от датата на предявяването на
исковете до окончателното изплащане на сумите.
Към
исковата молба са приложени писмени доказателства, направени са доказателствени
искания. Претендират се направените разноски.
В срока по чл.131 ГПК по делото е постъпил
писмен отговор от „Тех Парк Оптела” АД, със становище за неоснователност на
предявените искове. Посочено е, че се оспорват твърденията за недобросъвестност
при воденето на преговорите. Изложени са подробни обстоятелства относно
отношенията между ответника и „Архцентър-А” ЕООД. Посочено е, че след
подписване на предварителния договор с ищеца, ответникът веднага влязъл в
преговори със законния представител на посоченото дружество, който изразил
готовността си да подпише какъвто и да било документ, който да материализира
липсата на претенция от страна на това дружество към продаваните имоти,
включително и нова доброволна делба и/или нотариален акт за поправка на
нотариалния акт за делба, в който да бъдат включени УПИ-тата, за които се
твърди, че са останали съсобствени между страните. Проблемът за т.нар.
съсобственост бил коментиран и с н. Запрянова, пред която също била изразена
готовност за изповядване на нотариален акт за доброволна делба. В този момент
обаче настъпило отдръпване на купувача, най-вероятно поради опита му да намали
продажната цена и поради липсата на собствени средства.
По
отношение на твърденията за сключен от ответника договор за наем се сочи, че
наличието на вписан договор не може да доведе до съдебно отстраняване на
купувача; освен това договорът не бил подписан от органен представител на
дружеството, а от Н.П.Н., легитимирал се с генерално пълномощно рег.№ *****г.
Посочено е, че веднага след узнаването за договора за наем, „Дивалис” ЕООД било
уведомено, че ответното дружество категорично се противопоставя на действията
на посоченото лице, действал без представителна власт. Сигнализирана била и
прокуратурата, като всички изложени обстоятелства според ответника изключват
виновно неизпълнение на договорно задължение от ответника. Сочи се, че ищецът
бил запознат с всички тежести върху имота, като в тази насока била информирана
и кредитиращата купувача банка, предвид което тя предоставила дълъг гратисен
период от 3 месеца за представяне на удостоверение за тежести, със заличени
тежести. Изпратено било уведомление, получено от ищеца на ******* г., с което
дружеството било поканено да информира ответника за осигуряването на
финансирането и за определяне на дата за сключване на окончателен договор, въпреки
което не били предприети никакви действия от ищеца. Поради това ответникът
изпратил покана за разваляне на предварителния договор, а впоследствие получил
– на ***** г. писмо с предложение за закупуване на недвижимите имоти за 6 500
000 лв., тоест с 1 000 000 лв. по-малко, поради което ответникът счита, че
целта на купувача е била именно занижаване на продажната цена. Сочи се, че след
развалянето на договора с ищеца, между ответника и „Г.” ООД бил сключен
предварителен договор за продажба на имотите, от дата ******* г., с цена 7 500
000 лв. Впоследствие бил решен и въпросът със съсобствеността с „Архцентър-А”
ЕООД, както и с договора за наем с „Дивалис” ООД, който бил прекратен. На
*******г. бил сключен и окончателен договор с „Г.” ООД. Поради това ответникът
счита, че основателно е развалил договора, поради неизпълнение на задължение от
ищеца. Сочи се, че ищецът е отказал съдействие за уреждане на спорните въпроси
и е отказал да сключи окончателния договор, като вместо това се опитал да
намали уговорената продажна цена. Поради това ответникът счита, че на ищеца не
се следва обезщетение за неизпълнение и исковете следва да бъдат отхвърлени
като неоснователни. С допълнителен отговор от *******г. се заявява, че сумите
от 2 650 лв. и 2 500 лв., претендирани от ищеца, не се дължат от ответника, тъй
като към *****г. ответникът е водил преговори не с ищеца, а с друго дружество –
„Текстил Д.” ЕООД, а с ищеца ответникът е влязъл в преговори едва на дата
*******г. Заявява, че е налице хипотезата, уредена в чл.83, ал.1 от ЗЗД, тъй
като ищецът е бил изрично поканен да пристъпи към сключване на договора,
предложени са му множество варианти за ликвидиране на твърдяната
„съсобственост“ и заличаване на договора за наем, но той е отказал съдействие
за уреждане на спорните въпроси и се е опитал да намали уговорената продажна
цена. Оспорва се представеният договор за правна защита и съдействие от
*****г., като антидатиран. Към отговора са приложени писмени доказателства и са
направени доказателствени искания.
В
допълнителния отговор е посочено, че съсобствеността е спорна, като реално за
продаваемите УПИ ответникът разполага с титул за собственост от 2004 г. Липсват
твърдения, че мнимият собственик е заявил претенции за имотите. Договорът за
наем с трето лице е сключен от лице без представителна власт, като дружеството
веднага се е противопоставило на сделката. Купувачът е бил информиран за
вписани тежести, като в механизма за плащане на цената и сключването на
окончателен договор е бил включен и начин за уреждане на отношенията при
тяхното наличие и впоследствие. Ответното дружество провело и общо събрание, с
което сделката с ищеца била одобрена от ***.
Направено
е и възражение за „компенсация на вини“, като съдът отхвърли исковете или
намали обезщетението, тъй като ищецът като кредитор не е оказал съдействие на
длъжника за изпълнение на задълженията му.
Претендират
се направените разноски.
Съдът, след като прецени събраните
по делото доказателства, поотделно и в тяхната съвкупност и като взе предвид доводите и възраженията на страните, намира за установено следното:
Не се спори между страните, а и от представения предварителен договор за
покупко-продажба на недвижими имоти, сключен на *****г. между „Тех Парк Оптела”
АД, ЕИК ********* в качеството на продавач и „Таратекс” ООД, ЕИК *********, в
качеството купувач, се установява, че продавачът се задължил да прехвърли на
купувача по надлежния законов ред правото на собственост върху недвижими имоти
- УПИ *** с идентификатор ******, с площ от 5 415 кв.м., ведно с построените в
него сгради с идентификатори ****** и сграда с идентификатор ******, УПИ **** с идентификатор ****** с площ
4462 кв.м., ведно с построената в него сграда с идентификатор ******, УПИ ****
с идентификатор ******, с площ 2734 кв.м., УПИ **** с идентификатор ****** с площ от 22 830 кв.м., ведно с
построените в него сграда с идентификатор ******.1 и сграда с идентификатор
******, УПИ **** с идентификатор
****** с площ от 553 кв.м., ведно с построените в него сграда с идентификатор
****** и сграда с идентификатор ******, всички находящи се в гр.П., район
„*****”, ул. „*****” № ****. Договорената обща продажна цена е 7 500 000 млн.
лв.
В чл.7 от договора били декларирани от
продавача следните обстоятелства: при сключване на договора са представени всички
документи, касаещи собствеността на имотите, предмет на договора, че
документите са в автентичен вид, без поправки, че е пълноправен собственик на
продаваните имоти, че собствеността върху имотите не е прехвърлена на други
лица, не са ипотекирани, няма сключени други предварителни договори за покупко
– продажба на същите, не е упълномощавал други лица за продажба на имотите,
няма неприключени делбени и други дела и съдебни спорове, касаещи собствеността
върху имотите, няма учредени в полза на трети лица ограничени вещни права, няма
предявени реституционни искове, трети лица нямат каквито и да е права върху
имотите, които довели до съдебно отстраняване на купувача от същите, с
изключение на възбраните и договорите за наем, подробно описани в таблица, неразделна
част от този договор. В случай на виновно поведение, продавачът носи пълната
отговорност за евентуално причинени вреди и пропуснати ползи от страна на
купувача.
В чл.8, ал.1 от договора било
посочено, че продавачът се задължава до окончателното изповядване на сделката
пред н. да не сключва друг предварителен договор за покупко – продажба на
описаните по- горе недвижими имоти, да не ги ипотекира и да не ги обременява с
каквито и да било тежести.
В ал.2 било уговорено, че в
случай, че след подписването на настоящия договор бъде наложена възбрана от
кредитор на продавача, последният се задължава в срока по чл.6, ал.1 от
договора да представи удостоверение от съответния ЧСИ или ДСИ и дава съгласие
задължението към съответния обезпечен кредитор да бъде платено от купувача
вместо плащане на съответната част от продажната цена.
От представеното писмо, изх.№
***** от ***** г. от „Търговска банка Д” АД до „Таратекс” ООД, се установява,
че във връзка с молба на дружеството до банката, с вх.№ *****г., таксата за
разглеждане на кредита, по искането с вх.№ *****г., е в размер на 2 500 лв.,
събрана на 01.08.2017г. от банковата сметка на дружеството.
Представена е фактура № ******г.
на стойност 2 650 лв., издадена от „А. консултинг” ЕООД, с предмет пазарна
оценка за банка – ***** – ***** в гр.П., ул. „****” № ****, ведно с преводно
нареждане за същата сума от дата *****г.
По делото е представен и договор
за правна защита и съдействие от дата *****г., сключен между „Таратекс” ООД и
А. дружество „Т. и М.”, с предмет изготвяне на предварителен договор и почасови
консултации – участие в преговори, срещи при кредитиращата банка, даване на
консултации, ведно с фактура от дата *****г. на стойност 12 240 лв., както и
извлечение по сметка, за осъществен превод на посочената сума на *****г.
Представено е писмо – намерение № *****г. от „Търговска банка Д” АД до
„Тех Парк Оптела” АД, с което е удостоверено, че на база сключен договор за
кредит с „Таратекс” ООД е поет ангажимент за предоставяне на инвестиционен
кредит, в размер на 6 400 000 лв., без ДДС, с цел на кредита финансиране на 85
% от покупната стойност на недвижими имоти – 5 бр. УПИ с обща площ 35 994
кв.м., ведно с прилежащи 6 бр. сгради с обща ***** 375 кв.м.
Представено е писмо – намерение, изх.№ *****г. до „Тех Парк Оптела” АД
до „Таратекс” ООД, според което купувачът е готов да заплати 2 000 000 лв., за
покриване задълженията на продавача, както и 4 500 000 лв., без ДДС, за
останалите имоти, предмет на договора. Посочено е, че ангажиментът на
дружеството е валиден в случай, че дружеството – продавач изпълни всички
искания за правни и фактически действия от страна на кредитиращата банка и н.а,
изповядващ сделката.
От представената справка от
Служба по вписванията – П. се установява, че на ***** г. е вписан договор за
наем, по силата на който ответното дружество е отдало под наем процесните имоти
на трето лице – „Дивалис“ ЕООД за срок от три години.
С уведомление от „Тех Парк Оптела” АД до
„Дивалис” ЕООД, рег.№ ***** т. на н. с район на действие ПРС, е заявено
противопоставяне на действията на Н.П.Н. – пълномощник на дружеството по
договор за наем с „Дивалис” ЕООД, като сключен без представителна власт.
Посочено е, че „Дивалис” ЕООД е детайлно запознато със сделката, която предстои
да се сключи с „Таратекс” ООД и щетите и пропуснатите ползи, от несключване на
тази сделка, надхвърлят 8 млн. лева, за което ще бъде ангажирана наказателната
и гражданската отговорност на виновните лица. Представена е жалба до Районна
прокуратура Пловдив, вх.№ *****г. срещу Н.П.Н., във връзка със сключения
договор за наем, с наемател „Дивалис” ЕООД, от дата *****г., както и жалба до
РП Пловдив срещу Д.Б., в качеството му на законен представител на дружеството –
наемател.
Представен е предварителен
договор от ***** г., сключен между „Тех Парк Оптела” АД и „Г.” ООД, с предмет
недвижимите имоти, предмет и на гореописания предварителен договор. Със
споразумение от ***** г., рег.№ ***** на н. с район на действие ПРС, сключено
между „Тех Парк Оптела” АД, „Дивалис” ЕООД и „Г.” ЕООД, първите две дружества
са се съгласили да прекратят по взаимно съгласие сключения договор за наем, с
нотариална заверка на подписите от дата ***** г. Представен е и нотариален акт
за покупко-продажба № ********, дело № ********г., на н. с район на действие
ПРС, с предмет недвижимите имоти, предмет на предварителния договор от дата
******* г.
Представено е уведомление от „Тех
Парк Оптела” АД до „Таратекс” ООД, рег.№ ***** от *****г., според която
предварителният договор от дата *****г. следва да се счита развален, поради
липсата на предприети достатъчно ефективни действия с цел финализиране сделката
по продажбата на недвижимите имоти.
В отговор на уведомление, изх.№
******* г. от „Таратекс” ООД са изложени
причините, поради които в договорения срок между страните по предварителния
договор не е сключен окончателен такъв, като е посочено, че общо разходите на
дружеството, извършени с цел финансово обезпечаване на сделката, възлизат на
сумата от 17 390 лв., а „Тех Парк Оптела” АД е поканено да ги заплати в
3-дневен срок от получаване на отговора, в противен случай е отразено, че
правата на дружеството ще бъдат реализирани по съдебен ред.
С договор за покупко-продажба, обективиран в
нотариален акт № *******************г. на н. с район на действие ПРС, „Оптични
технологии” АД е продало на „Архцентър-А” ЕООД 1640/69567 ид.ч. от парцел ІІІ
от ***, по плана на ЖК „*****”, находящ се в гр.П., бул. „*****”, целият
застроен и незастроен от 69 567 кв.м., ведно с 720/3052 ид.ч. от едноетажна МС
с площ 3052 кв.м. – **** ************** **** г. Представен е и нотариален акт
за доброволна делба, вх.№ ******************************** г. между „Оптела –
Оптични технологии” АД и „Архцентър-А” ЕООД.
По делото са събрани гласни доказателства чрез разпит на св.Ж., св.К.,
св.Г., св.С., св.П., св.К.. Първият св. разяснява, че в качеството си на *****
на недвижими имоти във „Фокс Естейтс България” е намерила купувач – **** Б. –
собственик на „Таратекс” ЕООД за имоти на ответника. Преговорите започнали през
2016г., като се провели над 30 срещи, но в хода на преговорите се появили
усложнения. Предварителният договор бил сключен през март 2017г., но се
оказало, че бил вписан наем по отношение на имота, а също така се оказало, че в
продаваемите имоти идеални части има и друг собственик – „Архцентър-А” ЕООД,
поради което н.ът не можел да изповяда сделката. От банката също имали
възражения. Свидетелства, че след сключване на предварителен договор с ищеца,
ответникът бил водил преговори за продажба и с други клиенти. До окончателен
договор не се стигнало, тъй като ответникът прекратил договора и продал имотите
на „Г.” ООД. Ответникът така и не отстранил тежестите върху имотите. Св.К.
разяснява, че в качеството си на регионален ******* на „Търговска банка Д” АД –
гр.Пловдив познава дружеството „Таратекс” ЕООД, което е клиент на банката
повече от 7 години, както и познава пълномощника на ответната страна, по повод
финансиране на „Таратекс” ЕООД за покупка на активи от „Оптела” АД. Активно по
сделката работата започнала през септември – октомври 2016г., като предметът
бил покупка на недвижими имоти и покриване на разходи. Размерът на кредита, за
който било входирано искане и била платена такса за разглеждане, бил 6 600 000
лв., част от продажната цена в общ размер от 7 500 000 лв., като купувачът
следвало да има самоучастие от 1 000 000 лв. Идеята на самоучастието била да се
покрият задълженията на „Оптела” АД. Сделката била разрешена на всички нива в
банката, но така и не се стигнало до сделка, тъй като в последния момент се
появила тежест – договор за наем, който бил вписан и за банката представлявал
тежест. Юристите на банката поставили условие договорът за наем да бъде
заличен, като били проведени срещи с адв.Г. и с П. Н., като всички обяснявали,
че това е едно незаконно деяние и ще се справят с проблема в рамките на няколко
месеца, но това не станало. Не било коментирано друго дружество – „Текстил Д.”
АД да купува имот, а единствено било коментирано искане от страна на „Таратекс”
ЕООД и такова искане било и входирано в банката. Като част от процедурата по
одобряване на кредита било необходимо дружеството, което кандидатства, да
представи оценка от лицензиран оценител на недвижимия имот, предмет на
договора, като кредитополучателят бил този, който заплащал оценката, независимо
дали кредитът ще бъде одобрен или не. Това се отнасяло и до таксата, която се
внасяла в банката за разглеждане. Св.Г. разяснява, че оказва на ответното
дружество текуща правна помощ по отношение на публичния статут на дружеството –
подготвя материали за общи събрания, документи по отношение на отчетността на
дружеството и др. Посочва, че сделката, която предстояла да се сключи с ** С.
Б. била голяма сделка, поради което се наложило свикване на общо събрание на
***, за вземане на решение за продажба. Отначало свидетелят започнал да подготвя
документи за дружество – купувач „Текстил Д.” АД, което ** Б. представлявал, а
впоследствие бил подписан предварителен договор между „Таратекс” ЕООД и „Тех
Парк Оптела” АД. Св.С. разяснява, че ответното дружество, след кризата през
2008-2009г. натрупало много задължения – около 4-5 000 000 лв., които блокирали
дейността на дружеството и всичко било запорирано. Поради това било взето
решение за продажба, като се определили парцели в Пловдив, около 35 дка площ,
като в процес на преговори с потенциален купувач – ** Б. стигнали до сумата от
7 500 000 лв. На *****г. бил подписан предварителен договор, като особеното в
случая било, че сделката следвало да бъде одобрена на общо събрание на ***,
както и че купувачът следвало да погаси най-напред задълженията на продавача,
за да се освободят от тежести имотите и тогава банката да стане първи кредитор.
За тази цел се предполагало купувачът да внесе собствено участие. Сделката била
разрешена на ****** г., комплект документи били дадени и на банката, като от
нейна страна имало възражение, че е налице съсобственост. Установило се, че
през 2007г. ответникът продал имот в реални граници, но в идеални части, като
съсобственик бил „Архцентър – А” ЕООД. Собственикът на това дружество бил в
готовност веднага да се прекрати съсобствеността, но към този момент свидетелят
се чул с пълномощника на ищеца, който му казал, че купувачът започва да губи
търпение. Веднага след като се развалила сделката с „Таратекс” ЕООД, продавачът
почнал преговори с друг купувач, които приключили, изчистил се въпросът със
съсобствеността, тоест това не било толкова голям проблем, за да не се стигне
до окончателна сделка с ищеца. Междувременно се появил и договор за наем с
„Дивалис” ЕООД, от който ответникът научил от банката, в която връзка бил подаден
сигнал до Прокуратурата, а впоследствие било постигнало споразумение и директно
с наемателя и тази тежест била премахната. От момента на подписване на
предварителния договор до *****, когато се отишло към разваляне на сделката,
продавачът не бил получил нито пряко, нито косвено каквото и да било разплащане
към кредиторите на дружеството, като това според свидетеля била основната
причина за разваляне на сделката – че купувачът не успял да осигури самоучастие
или чрез банката, което да обезпечи вдигането на тежестите. Решение за
прекратяване на предварителния договор било взето от ответника на Съвета на
*******, проведен на ****** г., след получаване на предложение от купувача за
занижаване на цената с 1 000 000 лв., както и поради липса на плащане. Въз основа
на взетото решение, продавачът с нотариална покана уведомил купувача, че
разваля договора. Св.П. сочи, че първоначално преговорите за продажбата на
недвижимите имоти започнали с „Д. текстил”, а впоследствие се променили нещата
и се сключил договор с „Таратекс” ЕООД. Още по време на преговорите продавачът
представил доказателства, че имотът има тежести, има запорирани сметки и
купувачът бил наясно с това. Впоследствие като пречка по сделката било
изтъкнато наличието на съсобственост с „Архцентър-А” ЕООД, но лично свидетелят,
с адв. разрешили проблема. Въпросът със съсобствеността се разрешил през
октомври 2017г. На ***** банката уведомила ответника, че е сключен договор за
наем през 2017г., за който ответното дружество не било уведомено, но и този въпрос
бил разрешен, пак през октомври или ноември 2017г. До разваляне се стигнало
поради това, че „Таратекс” ЕООД не дало нито стотинка, при положение, че било
уведомено, че има тежести и следва да участва при погасяване на тези
задължения, след което да се пристъпи към сделката. Имало и предложение за
намаляване на цената по сделката, с 1 000 000 лв., това било преди октомври
2017г.
Св.К. заяви, че първоначално
преговорите се водели с „Текстил Д.“, а след това договорът бил предложен с
„Таратекс“, което изненадало продавача, но за него това не било от голямо
значение, тъй като било важно да се сключи сделката поради голяма задлъжнялост
на дружеството - продавач. Всички тежести били декларирани пред купувача и той
се съгласил с тях. Причина за разваляне на договора била отдръпването на
купувача и опита му да свали цената с 1 000 000лв.
При така възприетата фактическа обстановка съдът прави следните правни
изводи:
По делото не се спори, а и се установява от представените писмени
доказателства, че на *****г. между страните по делото „Таратекс” ООД и „Тех
Парк Оптела” АД, в качеството им съответно на купувач и продавач е сключен
предварителен договор за покупко-продажба на недвижими имоти, всички находящи
се в гр.П., район „*****”, ул. „*****” № ****, с договорената обща продажна
цена от 7 500 000 млн. лв.
Не се спори, че в уведомление, рег.№ *** от *****г. от „Тех Парк Оптела”
АД до „Таратекс” ООД, се съдържа уведомяване, че предварителният договор от
дата ***** г. следва да се счита развален, поради липсата на предприети
достатъчно ефективни действия с цел финализиране сделката по продажбата на
недвижимите имоти.
Ищцовото дружество претендира заплащане от страна на ответника на сумата
от 2 650 лв., платена от ищеца преди подписване на предварителния договор за
изготвяне на пазарна оценка на недвижими имоти – ***** по фактура № ******г.,
на сумата от 2 500 лв. събрана банкова такса за разглеждане на искането за
кредит, след подписване на предварителния договор и сумата от 12 640 лв.,
имуществена вреда за заплатено А. възнаграждение.
Страните не спорят, че след сключване на
предварителния договор било констатирано
от н., подготвящ изповядването на сделката по нотариален ред, наличие на
съсобственост на ответното дружество в продаваемите имоти с „Архцентър-А” ЕООД,
както и че след сключване на предварителния договор е установено сключване на
договор за наем на ***** г., с наемодател „Тех Парк Оптела” АД и наемател
„Дивалис” ЕООД, с предмет недвижимите имоти, предмет на предварителния договор.
Несъмнено, от представения
нотариален акт от ******* г. се установява, че ответното дружество е
прехвърлило в собственост на „Архцентър – А“ ЕООД – Пловдив съответни идеални
части от парцел **** от *** по плана на ж.к.“*****“ – гр.П. По силата на
Заповед на *** на Община П. от ****** г. от посочения парцел са обособени УПИ
******. По силата на констативен нотариален акт от ***** г. ответното дружество
е признато за едноличен собственик на посочените урегулирани имоти. С нотариален акт за делба от ***** г. между съсобствениците
„Архцентър – А“ ЕООД – Пловдив и ответното дружество, била прекратена
съсобствеността върху УПИ *****, като ответникът станал изключителен собственик
на УПИ *****.
От така представените
доказателства се установява, че по отношение на останалите недвижими имоти,
предмет на процесния предварителен договор, е налице съсобственост между
ответното дружество и „Архцентър – А“ ЕООД – Пловдив, която била прекратена
след волеизявлението на ответника, че разваля договора с ищеца.
Установи се също така, че след подписване на
предварителния договор, ответното дружество сключило договор за наем с трето
лице. Макар и по делото да са събрани доказателства, че ответното дружество е
сезирало прокуратурата за сключения договор за наем, с твърдения за извършено
престъпление, поради действия на негов представител без представителна власт и
при нарушаване на забраната по чл.24, ал.2, т.4 от Устава на дружеството,
несъмнено, че тези обстоятелства са създали пречки за сключването на
окончателен договор. Установи се, че тези пречки не са отстранени, както от
събраните писмени доказателства, а и от събраните по делото гласни
доказателства чрез разпит на св.Ж. и К., тъй като св.Ж. изрично посочи, че в
хода на преговорите се появили усложнения, оказало се, че бил вписан наем по
отношение на имотите, а също така се оказало, че в продаваемите имоти идеални
части има и друг собственик – „Архцентър-А” ЕООД, поради което н.ът не можел да
изповяда сделката, както и от банката също имали възражения. Тежестите върху
имотите така и не били отстранени, като след сключване на предварителен договор
с ищеца, ответникът водил преговори за продажба и с други клиенти. В същия
смисъл са и показанията на св.К., според която сделката била разрешена на
всички нива в банката, но се появила тежест – договор за наем, който бил вписан
и за банката представлявал тежест, като юристите на банката поставили условие
договорът за наем да бъде заличен. Провеждани били и съвместни срещи с
представители на ответното дружество, които обяснявали, че се касае за
незаконно деяние, че ще се справят с проблема в рамките на няколко месеца, но
това така и не станало. Съдът кредитира показанията на тези свидетели, тъй като
са логични и кореспондиращи си.
От показанията на св.С., К. и П.
се установи, че за нуждите на сделката на ответника – продавач с новия купувач
– „Г.” ООД тежестите са били отстранени, тоест били са разрешени въпросите
както със съсобствеността с „Архцентър-А” ЕООД, така и с договора за наем с
„Дивалис” ООД, със споразумение от ***** г., рег.№ ***** на н. с район на
действие ПРС, сключено между „Тех Парк Оптела” АД, „Дивалис” ЕООД и „Г.” ЕООД,
по силата на което първите две дружества са се съгласили да прекратят по
взаимно съгласие сключения договор за наем, но това е станало след отправяне на
уведомлението от страна на ответника до ищеца, че сключеният между тях
предварителен договор следва да се счита за развален. Следователно, били са
налице пречки за усвояване на разрешения инвестиционен кредит, което от своя
страна е обусловило и невъзможността за сключване на окончателен договор, като
се имат предвид и договорките на страните по чл.6, ал.1 от предварителния
договор, според който страните се задължават да сключат окончателен договор
след разрешаване и отпускане на инвестиционен кредит от банката за закупуване
на имотите.
Освен това, според показанията на
св.С. и П., основен довод за разваляне на договора от страна на ответното
дружество, е, че дружеството не било получило нито пряко, нито косвено каквото
и да било разплащане към кредиторите, тоест че купувачът не успял да осигури
самостоятелно финансиране или чрез банката; че ответникът не получил нито
стотинка, при положение, че купувачът бил уведомен, че има толкова тежести и
трябва да участва при погасяване на задълженията и оттам нататък да се пристъпи
към сделката. Задължение в тази насока на купувача по договора обаче не се
установява да е било уговорено - чл.5, ал.2 предвижда с част от продажната цена
да бъдат заплатени задълженията на купувача, към всички кредитори, в чиято
полза са вписани обезпечителни и/или изпълнителни мерки върху продаваемите
имоти, но след вписване на нотариалния акт за покупко-продажба на продаваемите
имоти и след вписване в полза на кредитиращата банка първа по ред
законна/договорна ипотека, поради което според настоящия съдебен състав не може
да се приеме, че причина за разваляне на договора е неизпълнение на
задълженията на дружеството – купувач.
Установи се, че ответникът не е
уведомил ищцовото дружество за наличие на съсобственост върху част от
процесните имоти, като към момента на сключване на предварителния договор е
представил единствено нот.акт № ***** г., т.е. констативният нотариален акт, с
който е признат за изключителен собственик на тези имоти. Едва при подготовката
на сделката от н.а е установено, че такава индивидуална собственост не е
налице. В тази насока следва да се подчертае, че предоставянето за ползване на
имотите /разпределение на ползването/ в полза на един от съсобствениците не
води до погасяване на съсобствеността. В този смисъл ответното дружество не
може да прехвърли собствеността върху имотите в пълния й обем, тъй като не я
притежава, предвид правилото, че никой не може да прехвърли права, които няма.
От друга страна, за продажба в полза на лице извън съсобствеността е необходимо
другият съсобственик да е отказал изкупуване при същите условия / чл.33 от
Закона за собствеността/. Заявява се от ответника, че е предприел всички
действия за ликвидиране на съсобствеността, но това не е сторено до отправяне
от негова страна на волеизявление за разваляне на договора. Предвид
неизпълнение от негова страна на поетото с предварителния договор задължение да
прехвърли в пълен обем собствеността върху процесните недвижими имоти, то
същият не се явява изправна страна по договора, поради което и в патримониума
му не е съществувало потестативното право на разваляне на договора.
Не се възприема възражението на
ответника, че не е получил необходимото съдействие от купувача по
предварителния договор за прекратяване на съсобствеността. Такова не е било
необходимо, тъй като за ликвидиране на съсобствеността е следвало продавачът,
наред със своя съсобственик, да извърши доброволна делба на имотите или
отношенията да бъдат уредени чрез друг юридически способ за прекратяване на
съсобствеността, без участието на бъдещия купувач. В този смисъл не са налице
основанията, визирани в разпоредбата на чл.83, ал.1 от ЗЗД. Тези обстоятелства
не са били налице и относно договора за наем, тъй като купувачът не дължи
съдействие на продавача за уреждане на отношенията му с трети лица – наематели
на имотите, тъй като не е страна по договора за наем.
Възражението на ответника, че
сключването на договора за наем не представлява тежест върху имота, съдът
намира за неоснователно. Макар вписаният договор за наем да не представлява вещна
тежест в тесния смисъл на думата, то той обвързва новия собственик съгласно
разпоредбата на чл.237, ал.2 от ЗЗД, като представлява тежест върху имота в
широкия смисъл, тъй като ограничава съществено едно от правомощията на
собственика, а именно ползването на имота, а предвид спецификата на имотите – и
държането им.
От друга страна, съдът намира, че
са налице основанията, визирани в разпоредбата на чл.81 от ЗЗД, съгласно която
длъжникът не отговаря, ако невъзможността за изпълнението се дължи на причина,
която не може да му се вмени във вина. В настоящия случай се установи, че
договорът за наем е бил сключен от лице без представителна власт, който факт не
е свързан с виновно поведение на органите, представляващи дружеството, поради
което съдът намира, че не е налице виновно неизпълнение на поетото по
предварителния договор задължение за необременяване на имота с тежести, поради
което и ответникът не следва да носи отговорност за същото.
Съдът намира, че ответникът дължи
обезвреда на причинените на ищеца вреди за невярно декларирани обстоятелства,
като сочената отговорност следва да се реализира на основанията, визирани в
разпоредбата на чл.12 от ЗЗД. Главните искове следва да се отхвърлят, тъй като
декларирането на соченото обстоятелство за това, че продавачът е едноличен
собственик на имотите, е обективирано в предварителния договор, който
произвежда действие от датата на сключването му / предвид необходимостта от
спазване на писмената форма за действителността му/. В случая не се касае за
неизпълнение на договорно задължение, възникнало по силата на сключения
предварителен договор, а за невярно декларирани обстоятелства при самото
сключване на този договор. Предвид отхвърляне на главните искове, следва да се
разгледат съединените при условията на евентуалност такива.
Соченото деклариране се явява
противоправно поведение, като нарушава правилото за добросъвестно поведение на
страните при водене на преговори и сключване на договори. В този смисъл се
явява решение № 775 от 16.02.2011 г. на ВКС по гр. д. № 906/2009 г., IV г. о.,
ГК, докладчик *** ******, съгласно което при сключването на договора страните
могат да декларират определени обстоятелства, които имат значение за
сключването или изпълнението на договора. Ако декларираните обстоятелства се
окажат неистинни, при липса на други уговорки, неизправната страна дължи
обезщетение, а ако обстоятелствата са пречка договорът да бъде изпълнен,
изправната страна може да се откаже от него. Съгласно чл. 9 ЗЗД страните могат
да уредят последиците от декларирането на неверни обстоятелства, като уговорят
неустойка или възможност за отказ от договора плюс неустойка. Страните могат да
уговорят и задължение за спазването на поведение, което да доведе до определен
правен резултат, по-специално страната може да поеме задължението да не
непрехвърля и не допуска обременяването една вещ с тежести или други права на
трети лица. За неизпълнението на това задължение страните могат да уговорят
неустойка или възможност за отказ от договора плюс неустойка. В договора
страните са свободни да уговарят различни последици от поведението си при
сключването му и различни последици от неизпълнението на всяко отделно
задължение по договора, като тази тяхна свобода е ограничена единствено от
повелителните норми на закона и добрите нрави.
В настоящия казус обещаните имоти
са съсобствени на обещателя и трето лице, която съсобственост не е била
прекратена при сключването на предварителния договор. Това обстоятелство е
станало известно на приемателя след сключването на предварителния договор, като
пречката не е била отстранена до изтичане на срока за сключване на окончателен
договор. Видно от изложеното, при сключването на предварителния договор
обещателят е декларирал, че е собственик на имотите, което не отговаря на
истината и е пречка за сключването на окончателен договор, тъй като
съсобствеността не е прекратена до изтичането на срока за сключване на
окончателен договор.
По изложените съображения съдът намира, че исковете са установени в
своето основание.
Размерът на претендираните с исковата молба суми се установява от
представените по делото писмени доказателства - фактура № ******г. на стойност
2 650 лв., издадена от „А. консултинг” ЕООД, с предмет пазарна оценка за банка
– **** – **** в гр.П., ул. „******” № 14, ведно с преводно нареждане за същата
сума от дата *****г.; писмо, изх.№ ***** от **** г. от „Търговска банка Д” АД
до „Таратекс” ООД, според което и във връзка с молба на дружеството до банката,
с вх.№ ****г., таксата за разглеждане на кредита, по искането с вх.№ ****г., е
в размер на 2 500 лв., събрана на **** г. от банковата сметка на дружеството,
договор за правна защита и съдействие от дата *****г., сключен между „Таратекс”
ООД и А. дружество „Т. и М.”, с предмет изготвяне на предварителен договор и
почасови консултации – участие в преговори, срещи при кредитиращата банка,
даване на консултации, ведно с фактура от дата ***** г. на стойност 12 240 лв.,
както и извлечение по сметка, за осъществен превод на посочената сума на *****
г.
Ответникът заявява, че договорът
за правна защита и съдействие от дата *****г., сключен между „Таратекс” ООД и
А. дружество „Т. и М.” е антидатиран и е съставен за нуждите на настоящия
процес. Съдът не възприема това възражение. Несъмнено, фактура за заплащане на
уговореното задължение е издадена на ***** г., а плащането е осъществено по
банков път на ***** г. В посочения договор е уговорено, че възнаграждението е
платимо при сключване на окончателен договор или при разтрогване на
предварителния договор. Предмет на договора е проучване на недвижимите имоти,
изготвяне на предварителен договор, почасови консултации – участие в преговори,
срещи при кредитиращата банка, даване на консултации и др. От разпитаните по
искане на ищеца свидетели се установи, че при подготовката на документите и при
воденето на преговори дружеството – купувач е било представлявано от адв. От
представената кореспонденция, водена между двете дружества преди подписване на
предварителния договор се установява, че проектите на договора са били
изпращани именно на имейл на пълномощника на дружеството – купувач. Ето защо
съдът намира, че договорът за защита и съдействие не е антидатиран, а
пълномощникът е участвал във воденето на преговори и подготовка на бъдещата
сделка. Не се възприема и възражението на ответника, че всъщност адв.Т. е участвал
от името на друго дружество – „Текстил Д.“ЕООД в преговорите. Несъмнено,
установи се, че първоначално преговорите са били започнали от името именно на
това дружество, но от ***** г. преговорите продължават именно с ищцовото
дружество, като вече проекто – договорът се изготвя на негово име. Установи се
от показанията на ******, че за отпускане на кредит е кандидатствало именно
ищцовото дружество, като от представените разходни документи се установява, че
именно то е заплатило банкова такса за разглеждане на искането за кредит, както
и за оценка на имотите / ведно от представените фактури/. Ето защо съдът
намира, че договорът за правна защита и съдействие не се явява антидатиран и
адв.Т. е осъществил правно съдействие по подготовка на прадварителния договор.
Ето защо съдът намира, че
исковете следва да бъдат уважени като основателни и доказани.
При този изход на делото и предвид изрично
направеното от ищцовата страна искане, на страната следва да се присъдят
направените по делото разноски в размер на 695,60 лв. – държавна такса и
2220лв. с ДДС – заплатено адв.
възнаграждение.
Ответникът претендира разноски, но предвид изхода на
делото такива не следва да му бъдат присъдени.
Мотивиран от горното, съдът
Р Е Ш И :
ОТХВЪРЛЯ предявените от „Таратекс” ЕООД, ЕИК *********, със
седалище и адрес на управление с.Бял извор, община Ардино, ж.к. Диамандово, със
законен представител С.Р. Б., против „ТЕХ ПАРК ОПТЕЛА” АД, ЕИК *********, със
седалище и адрес на управление гр.Пловдив, **** № 14, с представител
„Корпорация за технологии и иновации” АД, ЕИК *********, със законни
представители П. Г. С., Н.Б. П. и В.К.Й. обективно съединени искове с правно
основание чл.79, ал.1 вр. с чл.82 от ЗЗД за осъждане на ответника да заплати на
ищеца сумата от 17 390 лв.
/седемнадесет хиляди триста и деветдесет лева/, от които 2 650 лв. – за
изготвяне на пазарна оценка на недвижими имоти – ** по фактура № **** г., издадена от „А. консултинг” ЕООД,
с предмет пазарна оценка за банка – **** – **** в гр.П., ул. „*****” № ****, 2 500 лв. – такса за разглеждане на искане за кредит
от „Търговска банка Д” АД и 12 240 лв.
– заплатено на А. дружество „Т. и М.” възнаграждение за проучване на имоти,
консултации и изготвяне на предварителен договор, по договор за правна защита и
съдействие от *****г. и фактура № ******* от ****** г., представляващи
имуществени вреди в резултат на неточно изпълнение на договорни задължения,
поети с предварителен договор за покупко-продажба на недвижими имоти от
*****г., ведно със законната лихва върху
сумата от датата на подаване на исковата молба – 30.11.2017г. до окончателното
й изплащане, като неоснователни.
ОСЪЖДА „ТЕХ ПАРК ОПТЕЛА” АД, ЕИК
*********, със седалище и адрес на управление гр.Пловдив, ***** № 14, с
представител „Корпорация за технологии и иновации” АД, ЕИК *********, със
законни представители П. Г. С., Н.Б. П. и В.К.Й. да заплати на „Таратекс” ЕООД,
ЕИК *********, със седалище и адрес на управление с.Бял извор, община Ардино,
ж.к. Диамандово, със законен представител С.Р. Б., на основание чл.12 от ЗЗД,
сумата от 17 390 лв.
/седемнадесет хиляди триста и деветдесет лева/, от които 2 650 лв. – за
изготвяне на пазарна оценка на ***** – ***** по фактура № ******г., издадена от „А. консултинг” ЕООД,
с предмет пазарна оценка за банка – **** – ***** в гр.П., ул. „*****” № ***, 2 500 лв. – такса за разглеждане на искане за кредит
от „Търговска банка Д” АД и 12 240 лв.
– заплатено на А. дружество „Т. и М.” възнаграждение за проучване на имоти,
консултации и изготвяне на предварителен договор, по договор за правна защита и
съдействие от *****г. и фактура № ***** от *****г., представляващи имуществени
вреди в резултат на недобросъвестно поведение при водене на преговори
/преддоговорни отношения/ и сключване на предварителен договор за
покупко-продажба на недвижими имоти от *****г., изразило се в невярно
деклариране на обстоятелството, че ответникът е изключителен собственик на
недвижимите имоти, предмет на предварителния договор, ведно със законната лихва
върху сумата от датата на подаване на исковата молба – 30.11.2017г. до
окончателното й изплащане.
ОСЪЖДА „ТЕХ ПАРК ОПТЕЛА” АД, ЕИК
*********, със седалище и адрес на управление гр.Пловдив, ***** № 14, с
представител „Корпорация за технологии и иновации” АД, ЕИК *********, със
законни представители П. Г. С., Н.Б. П. и В.К.Й. да заплати на „Таратекс” ЕООД,
ЕИК *********, със седалище и адрес на управление с.Бял извор, община Ардино,
ж.к. Диамандово, със законен представител С.Р. Б. сумата от 2915,60 лв. /две хиляди деветстотин и петнадесет лева и 60 ст./
направени по делото разноски.
Решението
подлежи на обжалване с въззивна жалба пред Окръжен
съд Пловдив в двуседмичен срок от връчването на препис от него на страните.
РАЙОНЕН СЪДИЯ: /п/ Десислава Кацарова
Вярно с оригинала!
КЯ