Р Е Ш Е Н И Е
№......
гр.*, 28.03.2019г.
В И
М Е Т О Н
А Н А
Р О Д А
ВЕЛИКОТЪРНОВСКИЯТ районен съд, дванадесети състав, в публично заседание на двадесет и втори февруари през две хиляди и деветнадесета година в състав:
ПРЕДСЕДАТЕЛ:
ЛЮБКА МИЛКОВА
при участието на секретаря Албена Шишманова и в присъствието на прокурора ……, като разгледа докладваното от съдията Милкова Гр.д. № 121 по описа за 2018 година, за да се произнесе, взе предвид следното:
Осъдителен иск с правно основание чл.232 ал.2 вр. чл.79 ал.1 пр.1 от ЗЗД за неизплатена наемна цена, ведно с акцесорна претенция за законна лихва върху главницата, считано от датата на предявяване на ИМ до окончателното изплащане.
Ищецът Е.И.Б. с поС.ен адрес гр.*, чрез пълномощника си адв.Ч. от ВТАК, излага твърдения в ИМ, че ответният ЗП "А.С.С."***, по силата на сключен с ищеца Договор за наем на земеделски земи от 19.11.2009 г. е наемател на пет процесни ниви в землището на с.*, общ. *, обл. *. Твърди, че ответникът е регистрирал договора за наем в ОСЗ, на което основание обработва процесните пет ниви. Твърди, че уговорената в договора за наем на земеделски земи от 19.11.2009г. наемна цена е в размер на 20лв. на декар за една стопанска година или общо за всички имоти, предмет на договора за една стопанска година - 904,30лв., платима, съгласно чл.8 от ЗАЗ, ако не е уговорено друго, в първия работен ден след изтичането на стопанската година. Сочи, че ответникът - наемател не му е заплатил дължимата наемна цена за стопанските години 2014-2015г., 2015-2016г. и 2016-2017г. в размер от по 904,30лв. за всяка една от тях или в общ размер за трите стопански години от 2712,90лв. Моли съда, да постанови съдебно решение, с което да осъди ответника да му заплати исковата сума в размер на 2712,90лв., ведно със законната лихва върху главницата, считано от датата на предявяване на ИМ до окончателното изплащане. Претендира направените по делото съдебни разноски.
В СЗ ищецът, чрез пълномощника си адв.Ч. от ВТАК, поддържа предявеният иск.
Ответникът ЗП "А.С.С."***, в срока по чл.131 ал.1 от ГПК, чрез назначения му особен представител адв. Б. от ВТАК, депозира писмен отговор, с който релевира възражение за процесуална недопустимост на предявеният иск, доколкото ищецът не е кредитор на ответника досежно процесното вземане за неизплатена наемна цена за стопанските 2014-2015г., 2015-2016г. и 2016-2017г., тъй като през посочените периоди ищецът не е собственик на отдадените под наем земеделски земи, с които се е разпоредил още на 18.10.2012г. и няма правна легитимация да предявява настоящият осъдителен иск, който е предявен не от приобретателя, а от бивш собственик. В условията на евентуалност, по същество оспорва предявеният иск изцяло като неоснователен и недоказан и моли да бъде отхвърлен. Навежда, че на 18.10.2012г. ищецът се е разпоредил с процесните земеделски земи и оттогава не е техен собственик, като част от тях е продал /първите четири/, а друга част /петия имот/ е отчуждил с договор за доброволна делба от същата дата. Твърди, че процесният Договор за наем на земеделски земи от 19.11.2009г. е вписан в Служба по вписванията на 23.11.2009г. Навежда, че ответникът е запознат със собствеността и след прехвърляне на имотите е заплащал наемни вноски /рентни вноски/ на новите собственици на имотите. С писмения отговор претендира ищецът да му заплати всички разноски по делото.
Съдът, след като съобрази становищата на страните, прецени събраните по делото доказателства, поотделно и в тяхната съвкупност, съобразно изискванията на чл.235 ал.2 от ГПК, приема за установено от фактическа страна следното:
По силата на сключен на 19.11.2009г. Договор за наем на земеделски земи с нотариална заверка на подписите на страните, вписан в Служба по вписванията под №198, том 19/23.11.2009г., ищецът Е.И.Б., в качеството на наемодател, е предоставил за временно ползване срещу заплащане на наемна цена на ответния ЗП "А.С.С."***, в качеството на наемател, подборно описаните в д/ра земеделски земи - ниви, находящи се в землището на с.*, общ.*, представляващи ПИ с № №016020, 021013, 017083,009007 и 044012, всички с обща площ от 45,215 дка. Съгласно т.ІІ.1. от наемния договор, същият е сключен за срок от 10 години, считано от 01.10.2009г., срещу заплащане от наемателя, съгласно т.ІІ.2. от д/ра, на годишна наемна цена в размер на 20 лв. за дка, за всяка стопанска година или в размер на 904,30лв. за всички отдадени под наем имоти за една стопанска година, като същата може да бъде променяна ежегодно с настъпване на инфлационни процеси, но само в полза на наемодателя. Съгласно т.ІІ.3 от наемния договор, наемната цена се плаща в брой срещу подписан РКО или натура ведомост. Процесният наемен договор №182, том 16 от 19.11.2009г. е регистриран в ОСЗ - *, Офис - * от А.С.С..
Видно от Справка по лице, издадена от Служба по вписванията - * по партидата на ищеца Е.И.Б. за периода от 01.01.1992г. до 30.07.2018г., с договор за покупко - продажба на недвижим имот от 18.10.2012г. процесните поземлени имоти № № 016020, 021013, 017083, 009007, предмет на наемния договор от 19.11.2009г. са продадени от продавачите С. А. Б., Д. А. К., Н. И.Б., Е.И.Б. /ищец/, Т. С. Г., Й. С. Г., Б. И.Б. и С. Р. Б. на купувача "*" ЕООД, респ. по силата на Договор за доброволна делба от същата дата 18.10.2012г. поземлен имот пл.№044012, предмет на процесния наемен договор, е предоставен в дял и изключителна собственост на С. И.Б..
При така установената фактическа обстановка, съдът прави следните правни изводи:
Предявеният осъдителен иск с правно основание чл.232 ал.2 вр. чл.79 ал.1 пр.1 от ЗЗД за неизплатена наемна цена, ведно с акцесорна претенция за законна лихва върху главницата, считано от датата на предявяване на ИМ до окончателното изплащане, е процесуално допустим, доколкото е налице правен интерес у ищеца от предявяването му.
Разгледан по същество искът се явява неоснователен и недоказан и следва да бъде отхвърлен изцяло.
Уважаването на предявеният осъдителен иск по чл.232 ал.2 вр. чл.79 ал.1 пр.1 от ЗЗД предполага установяване в процеса от ищеца, в чиято тежест е, в условията на пълно и главно доказване, че за процесните стопански години 2014-2015г., 2015-2016г. и 2016-2017г., за които претендира изплащане на наемна цена въз основа на процесния наемен договор, между страните е съществувало валидно наемно правоотношение, по което ищецът - наемодател е изправна страна, предоставила за временно ползване на ответника - наемател отдадените под наем земеделски имоти, както и че последният не е изпълнил на падежа задължението си за заплащане на уговорената наемна цена.
В процесният случай безспорно по делото се установи сключването на договор за наем от 19.11.2009г. между ищеца, като наемодател, и ответния ЗП, като наемател, за срок от 10 години, считано от 01.10.2009г., вписан в Служба по вписванията. По делото не е спорен факта, че, считано от 18.10.2012г. поземлени имоти 016020,021013,017083,009007, предмет на процесния наемен договор, са продадени на "*" ЕООД, респ., считано от 18.10.2012г. процесния имот №044012, предмет на наемния договор, по силата на договор за доброволна делба от същата дата е придобит в изключителна собственост от С. И.Б.. От Справката по лице по партидата на ищеца от Служба по вписвания - * се установи, че продавачи по договора за покупко - продажба от 18.10.2012г. досежно процесните имоти 016020,021013,017083,009007 са няколко лица, вкл. и ищеца по делото, респ. процесния имот №044012, възложен по силата на договор за доброволна делба от 18.10.2012г. в изключителна собственост на С. И.Б. също е бил съсобствен между ищеца и останалите съделители по договора за доброволна делба. Следователно отдадените под наем на ответния ЗП по силата на сключения от ищеца процесен договор за наем от 19.11.2009г. пет процесни ниви са били в режим на съсобственост между ищеца и други лица към момента на сключване на наемния договор и ищецът като един от съсобствениците е лице, което може да върши само действия по обикновено управление. В правната доктрина и в съдебната практика е възприето разбирането, че макар да носи белезите на сделка на управление, сключеният за повече от три години наемен договор наподобява сделка на разпореждане, тъй като ограничава възможността на наемодателя да ползва отдадената под наем вещ през продължителен период от време. Съгласно чл.32 от ЗС общата вещ се използва и управлява съгласно решението на съсобствениците, притежаващи повече от половината от общата вещ. В случая липсват доказателства какви са били правата на ищеца в съсобствеността на процесните ниви до разпореждането, с оглед преценка дали отдаването им под наем от ищеца, съобразно чл.32 от ЗС, е действие по обикновено управление, противопоставимо на останалите съсобственици. На основание чл.229 ал.1 от ЗЗД, договорът за наем не може да бъде сключен за повече от 10г., освен ако е търговска сделка, каквато в случая процесният наемен договор не е, доколкото страните по нея не са търговци. На основание чл.229 ал.2 от ЗЗД, лицата, които могат да вършат само действия по обикновено управление, не могат да сключват договор за наем за повече от три години, като съгласно чл.229 ал.3 от ЗЗД, ако договорът за наем бъде сключен за по-дълъг срок, той има сила за десет, съответно за три години.
В процесният случай, доколкото отдадените под наем с процесния наемен договор от 19.11.2009г. пет ниви са били в режим на съсобственост към момента на сключването му, то ищецът - наемодател, като един от съсобствениците и като лице, което може да върши само действие по обикновено управление, по силата на чл.229 ал.2 от ЗЗД не е могъл да сключи договор за наем за същите за повече от три години, т.е. за срок до 19.11.2012г., предвид което разпоредбата на т.ІІ.1. от наемния договор, предвиждаща сключването му за срок от 10г., се явява нищожна на основание чл.26 ал.1 пр.1 от ЗЗД, като противоречаща на закона, за която нищожност съдът следи служебно, поради което и по силата на чл.26 ал.4 от ЗЗД се замества по право от повелителната разпоредба на закона - от разпоредбата на чл.229 ал.3 от ЗЗД и процесният наемен договор има сила между страните по делото за три години, т.е. до 19.11.2012г. На 18.10.2012г. отдадените под наем с процесния наемен договор ниви са прехвърлени на трети за наемното правоотношение лица, поради което и по силата на чл.237 ал.1 от ЗЗД във вписания в имотния регистър настоящ договор за наем ищецът - наемодател е заместен като страна от приобретателя на имота, считано от която дата 18.10.2012г. не съществува наемно правоотношение между страните по делото, тъй като същото е прекратено, предвид което през следващите датата на прекратяване на наемното правоотношение между страните процесни по настоящият иск стопански години 2014-2015г., 2015-2016г. и 2016г. - 2017г. между страните по делото не е съществувало наемно правоотношение, основано на прекратения, считано от 18.10.2012г. процесен наемен договор, предвид което и ответният ЗП не дължи на ищеца заплащане на претендираната наемна цена в исковия размер от 2712,90лв. за процесните ниви с обща площ от 45,215 дка, на което основание ищцовата претенция за заплащане на наемна цена за стопанските години 2014-2015г., 2015-2016г. и 2016г. - 2017г. се явява недоказана по основание и като такава следва да бъде отхвърлена, ведно с акцесорната претенция за законна лихва върху главницата, считано от датата на предявяване на ИМ до окончателното изплащане. Дори и да се приеме, че за идеалната част на ищеца /недоказана по размер/ от съсобствените отдадени под наем ниви с процесния наемен договор същия е породил действие за срок от 10 години, считано от датата на сключването му, то, считано от 18.10.2012г. с прехвърляне на правата на ищеца от процесните ниви, по силата на чл.237 ал.1 от ЗЗД, същият е заместен като страна - наемодател във вписания наемен договор от приобретателя, предвид което за процесните стопански години, предмет на делото, между страните не съществува наемно правоотношение, основано на процесния наемен договор, което обуславя неоснователност и недоказаност на предявеният осъдителен иск за неизплатена наемна цена, който следва да бъде отхвърлен, ведно със законните последици.
Изходът на делото обуславя неоснователност на ищцовата претенция за присъждане на направените по делото съдебни разноски, която следва да бъде отхвърлена. Остатъкът от 100лв. от внесения от ищеца депозит за ВЛ по СИЕ от 150лв., доколкото не е изплатен на ВЛ по СИЕ, не съставлява разноски за ищеца, доколкото съществува възможност да му бъде възстановен.
На основание чл.78 ал.3 от ГПК ответникът има право да иска заплащане на направените от него разноски съразмерно с отхвърлената част от иска. Въпреки изхода по спора в случая на ответника не се следват съдебни разноски, доколкото по делото липсват доказателства същият, представляван от особен представител, да е направил /да е заплатил/ такива.
Водим от изложените съображения, съдът
Р Е Ш И:
ОТХВЪРЛЯ изцяло предявеният от Е.И.Б. с постоянен адрес ***, с ЕГН **********, против ЗП "А.С.С." със седалище и адрес на управление с.*, обл. *, ул."*" №*, с БУЛСТАТ: **********, осъдителен иск с правно основание чл.232 ал.2 вр. чл.79 ал.1 пр.1 от ЗЗД за сума в размер на 2712,90 лв., представляваща неизплатена наема цена по Договор за наем на земеделски земи от 19.11.2009г., вписан в Служба по вписванията на 23.11.2009г., за стопанските години 2014-2015г., 2015-2016г. и 2016-2017г., ведно с акцесорна претенция за законна лихва върху главницата, считано от датата на предявяване на ИМ 08.01.2018г. до окончателното изплащане, като НЕОСНОВАТЕЛЕН и НЕДОКАЗАН.
ОТХВЪРЛЯ
претенцията на Е.И.Б. за присъждане
на направените по делото съдебни разноски, като НЕОСНОВАТЕЛНА.
ОТХВЪРЛЯ претенцията на ЗП "А.С.С."*** за присъждане на съдебни разноски, като НЕОСНОВАТЕЛНА и НЕДОКАЗАНА.
Решението подлежи на въззивно обжалване от страните в двуседмичен срок от връчването му пред Великотърновски окръжен съд.
РАЙОНЕН СЪДИЯ:.................