№ 14097
гр. София, 17.07.2024 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
СОФИЙСКИ РАЙОНЕН СЪД, 48 СЪСТАВ, в публично заседание на
трети юли през две хиляди двадесет и четвърта година в следния състав:
Председател:ИВЕЛИНА М. СИМЕОНОВА
при участието на секретаря МАРИЯ АТ. ДРАГАНОВА
като разгледа докладваното от ИВЕЛИНА М. СИМЕОНОВА Гражданско
дело № 20241110122845 по описа за 2024 година
Производството е по реда на чл. 310 и сл. ГПК.
Делото е образувано по подадена от „А.......“ ЕАД срещу С.Х.К.Л.С.“ искова молба, с която
е предявен по реда на чл. 310, ал. 1, т. 2 ГПК осъдителен иск с правно основание чл. 233, ал. 1, изр.
1 ЗЗД за опразване на наето помещение – Съблекалня (Сауна) Б9.1, находяща се в Зимен дворец на
спорта в гр. С.....................“.
Ищецът твърди, че е собственик на спортни обекти и съоръжения с национално
значение, в това число – Зимен дворец на спорта, находящ се в гр. С.............................“, както
и е наемодател на процесното помещение по силата на сключен с ответника Договор за наем
№ 03-49/21.09.2023 г. Сочи, че ответникът се задължил да заплаща наемна цена в размер на
385 лева месечно. Поддържа, че договорът е сключен за срок до 31.12.2023 г., като същият е
прекратил действието си с изтичането на този срок, по силата на чл. 15, ал. 1, т. 1 от
договора. Твърди, че е изпратил писмо до ответника с изх. № 146/27.03.2024 г., с което
последният е уведомен, че следва да върне държането върху процесния обект в срок до
03.04.2024 г. Въпреки това, ответникът не освободил процесното помещение. С оглед
обстоятелството, че договорът за наем между страните е прекратен, се моли ответникът да
бъде осъден да освободи наетото помещение. Претендира се и присъждането на сторените
по делото разноски.
Препис от исковата молба с приложенията са връчени на ответника по реда на чл. 50,
ал. 2 ГПК по седалището и адреса на управление на дружеството – гр. С.............., като в
срока по чл. 131 ГПК от ответника не е депозиран отговор на исковата молба. В открито
съдебно заседание, процесуалният представител на ответника изразява становище за
неоснователност на иска с доводи, че е налице хипотезата на чл. 236, ал. 1 ЗЗД и договорът е
продължен за неопределено време, доколкото наемната цена за месеците 05.2024 г. и 06.2024
1
г. е била заплатена. Прави възражение и за извършени подобрения в имота. Възразява, че
ищецът не е доказал, че е собственик на отдадения под наем имот. Моли за отхвърляне на
иска и за присъждане на разноски.
Съдът, като съобрази доводите на страните и събраните по делото
доказателства, достигна до следните фактически и правни изводи:
Предявен е иск с правно основание чл. 233, ал. 1, изр. 1 ЗЗД.
Съгласно чл. 228 ЗЗД, с договора за наем наемодателят се задължава да предостави на
наемателя една вещ за временно ползване, а наемателят - да му плати определена цена.
Съгласно разпоредбата на чл. 233, ал. 1 ЗЗД, едно от основните задължения на наемателя е
да върне на наемодателя наетия имот след прекратяване на договора за наем.
С оглед правилата за разпределение на доказателствената тежест, за уважаване на
предявения иск с правно основание чл. 310, ал. 1, т. 2 ГПК, вр. с чл. 233, ал. 1, изр. 1 ЗЗД за
опразване на предоставено по силата на договор за наем помещение ищецът следва да
установи при условията на пълно и главно доказване, че страните по делото са били
обвързани от облигационно правоотношение, възникнало от валиден договор за наем, че е
предоставил на ответника държането на процесното помещение, както и че договорът за
наем е бил прекратен.
В случай, че ищецът докаже горните факти, в доказателствена тежест на ответника
по делото е да докаже, че е изпълнил задължението си след прекратяване на договора да
предаде държането на помещението на наемодателя, или че упражнява фактическата власт
върху същото на валидно правно основание.
По делото не е спорно и се установява от приетия като писмено доказателство
Договор № 03-49/21.09.2023 г., че на 21.09.2023 г. „А.......“ ЕАД като наемодател е
предоставило на С.Х.К.Л.С.“ като наемател и Г.В.Д. като солидарен длъжник, ползването на
процесната Съблекалня (Сауна) Б9.1, находяща се в Зимен дворец на спорта, гр. С..............“
за нуждите на спортната дейност на наемателя (чл. 1, ал. 1). В чл. 2 от договора страните са
уговорили, че същият се сключва за срок до 31.12.2023 г. (вкл.) и влиза в сила от датата на
неговото подписване. Предвидено е, че за ползване на помещението се дължи наемна цена в
размер на 385 лева с ДДС, която се заплаща ежемесечно авансово до 10-то число на текущия
месец (чл. 3). Наемодателят се е задължил да предостави обекта с приемо-предавателен
протокол, както и да осигури безпрепятственото ползване на обекта – чл. 6.
В чл. 7, ал. 1, т. 3 от договора е предвидено, че наемодателят има право след
прекратяване на договора, да получи обратно предоставения обект във вид, не по-лош от
вида, в който е бил предаден, а съгласно чл. 8, ал. 1, т. 9 наемателят се е задължил след
прекратяване на договора да върне предоставения обект най-малко в състоянието, в което се
е намирал в момента на влизане в сила на договора, като погаси всичките си задължения във
връзка с ползване на предоставения обект. В чл. 15, ал. 1 страните са уговорили начините за
прекратяване на договора – 1/ с изтичане на срока, за който е сключен; 2/ по взаимно
съгласие на страните, изразено писмено; 3/ с едномесечно писмено предизвестие; 4/
2
едностранно от наемодателя, без предизвестие, с писмено уведомление до наемателя, при
системно просрочване на плащанията или системно неизпълнение на други задължения по
договора; 5/ на основание чл. 14, ал. 2 от договора. В чл. 17 страните са уговорили, че
всички уведомления във връзка с договора се изпращат на страните и се считат за редовно
връчени, ако са изпратени на координатите за контакт (адрес или имейл), посочени в
началото на договора. При промяна на който и да е от координатите, всяка страна е длъжна
да уведоми писмено другата за тази промяна в тридневен срок. В противен случай всички
уведомления по договора се считат за редовно връчени, ако са изпратени до който и да е от
координатите за контакт преди промяната.
По делото не е спорно, че ищецът – наемодател е изпълнил задължението си по чл. 6
от договора, а именно да предостави обекта за ползване на наемателя (за което са
представени разписки за заплатен наем за м. 10, м. 11 и м. 12.2023 г.), както и че към датата
на приключване на съдебното дирене пред настоящата инстанция процесното помещение е в
държане на ответника.
По делото е приета покана с изх. № 146/27.03.2024 г. от „А.......“ ЕАД до С.Х.К.Л.С.“,
с която ответникът е поканен в едноседмичен срок от получаване на поканата да освободи
доброволно процесната съблекалня, поради изтичане на срока на наемния договор и
неплащане на наем за последващите месеци, като на 03.04.2024 г. изпълни задължението си
по чл. 8, т. 9 от Договор № 03-49/21.09.2023 г. и да предаде, чрез двустранно подписан
приемо-предавателен протокол, държането на наетия имот, заедно с всички подобрения в
него, най-малко в състоянието, в което се е намирал в момента на влизане в сила на
договора, като погаси всичките си задължения, непогасени своевременно и заплати
обезщетение за липсващите вещи и обезщетение за увредените такива. Посочено е, че
общото задължение е в размер на 5 297,87 лв. по Договор № 03-49/21.09.2023 г. и по
Споразумение от 15.09.2023 г. По делото няма данни поканата да е връчена на ответника
преди връчване на препис от исковата молба с приложенията.
С оглед представените по делото доказателства, съдът приема, че страните са били
обвързани от валидно наемно правоотношение от 21.09.2023 г. с предмет ползването на
процесната съблекалня (сауна) Б9.1.
Следва да се посочи, че в производството по чл. 233, ал. 1 ЗЗД съдът не изследва
правото на собственост на отдадения под наем имот. Активната материално-правна
легитимация по иска с правно основание чл. 233, ал. 1 ЗЗД, вр. чл. 79, ал. 1 ЗЗД изисква
ищецът да е наемодател по наемно правоотоношение с предмет спорния имот. Без значение е
дали наемодателят притежава правото на собственост върху наетата вещ, тъй като чрез
предявения иск, който има облигационен характер, ищецът не търси защита на правото на
собственост, а реално изпълнение на задължение, произтичащо от наемно правоотношение
(решение № 118/02.06.2017 г. по гр. д. № 3769/2016 г. по описа на ВКС, ІV г. о. и др.). Също
така на основание чл. 314, ал. 3 ГПК по искове за опразване на наети и заети за послужване
помещения не се допускат възражения за собственост и за извършени подобрения в имота.
Предвид обстоятелството, че ищецът твърди, че е наемодател по наемно
3
правоотношение с предмет спорното помещение – обстоятелство, което е безспорно в
отношенията между страните и се установява от ангажираните по делото доказателства, се
налага изводът, че ищецът „А.......“ ЕАД е надлежно процесуално и материално – правно
легитимиран по иска, предмет на делото. Ето защо доводът на ответника, че искът е
неоснователен поради това, че ищецът не е доказал правото си на собственост върху
процесната съблекалня, е неоснователен.
По делото липсва спор, че ищецът е изпълнил основното си задължение да
предостави ползването на процесното помещение на ответника, което обстоятелство се
установява и от доказателствата за заплащане на наемната цена за ползване на помещението
от ответника.
По общо правило, а и с оглед разпоредбите на чл. 2 и на чл. 15, ал. 1, т. 1 от договора,
с изтичане на срока на договора, същият прекратява действието си и наемателят е длъжен да
върне вещта, на основание чл. 233, ал. 1, изр. 1 ЗЗД. В случая ответникът не е изпълнил това
свое задължение след изтичане на срока на договора на 31.12.2023 г.
Ответникът е навел твърдения в открито съдебно заседание, че договорът се е
трансформирал в безсрочен на основание чл. 236 ЗЗД. Съгласно чл. 312, ал. 1, т. 2 и ал. 2
ГПК по делата, разглеждани по реда на бързото производство, съдът в закрито заседание, в
деня на постъпване на отговора на ответника или на изтичане на срока за това, изготвя
писмен доклад по делото и указва на страните в едноседмичен срок да вземат становище във
връзка с дадените им указания и доклада по делото, вкл. за подлежащите на доказване факти
и разпределението на доказателствената тежест, и да предприемат съответните процесуални
действия, както и за последиците от неизпълнение на указанията. След изтичането на срока
по чл. 312, ал. 2 ГПК страните могат да сочат доказателства само при условията на чл. 147
ГПК (вж. решение № 416/12.07.2009 г. по гр. д. № 531/2009 г. по описа на ВКС, IV г. о.). В
случая, в срока по чл. 131 ГПК не е подаден отговор на исковата молба (препис от исковата
молба с приложенията са редовно връчени на основание чл. 50, ал. 2 ГПК на 25.04.2024 г.,
при направена от връчителя констатация, че на посочения в ТРРЮЛНЦ адрес няма офис, а
сградата е необитаема), с определението си по насрочване на делото СРС е изготвил доклад,
разпределил е доказателствената тежест и изрично е дал възможност на страните в
едноседмичен срок от получаването на препис от определението за становище,
предприемане на съответни процесуални действия по делото и представяне на
доказателства, на основание чл. 312, ал. 2 ГПК. Страните са предупредени и за последиците
от пропускане на срока за изпълнение на указанията (чл. 312 ГПК). Определението е
връчено на ответника както по седалището и адреса на управление на дружеството на
19.06.2024 г. (на основание чл. 50, ал. 2 ГПК), така и на електронен адрес, вписан в
Търговския регистър на 20.06.2024 г., като в открито съдебно заседание процесуалният
представител на ответника изрично е заявил, че е разбрал за делото по имейл. В срока по чл.
312, ал. 2 ГПК, изтекъл най-късно на 27.06.2024 г., ответникът не се е възползвал от
възможността да предприеме действия в съответствие с указанията на съда. Ето защо за него
се е преклудирала възможността да прави доказателствени искания и твърдения в откритото
4
заседание по делото на 03.07.2024 г., поради което съдът приема за преклудирани и доводите
му за мълчаливо продължаване на срока на наемния договор, като не се касае за хипотеза на
чл. 147 ГПК – не се касае за нови обстоятелства и доказателства, които страната не е могла
да узнае, посочи и представи своевременно, нито за нововъзникнали обстоятелства, които са
от значение за делото, като се има предвид, че фактурите за заплатен наем за м. 05.2024 г. и
м. 06.2024 г. са с дата 26.06.2024 г., т. е. преди изтичане на едноседмичния срок по чл. 312
ГПК.
При липсата на своевременно направени от ответника възражения и ангажирани
доказателства, съдът приема, че наемното правоотношение между страните се е прекратило
на основание чл. 15, ал. 1, т. 1 от договора - с изтичане на срока на договора на 31.12.2023 г.,
съответно за ответника е възникнало задължението по чл. 8, ал. 1, т. 9 от договора да върне
наетото помещение – съблекалня (сауна) Б9.1 на ищеца - наемодател.
Единствено за пълнота следва да се посочи, че дори и след изтичане на срока на
договора ответникът да е продължил да ползва имота със знанието и без
противопоставянето на ищеца (доколкото няма данни в периода 01.01.2024 г. – 27.03.2024 г.
ищецът да се е противопоставил на ползването на имота), и наемното правоотношение да е
било продължено за неопределен срок на основание чл. 236, ал. 1 ЗЗД, то при това
положение, съгласно нормата на чл. 238 ЗЗД всяка от страните може да се откаже от
наемното правоотношение, като предизвести другата страна един месец по-рано. Така
уреденият способ за прекратяване на безсрочния наемен договор представлява субективно
право на всяка от страните по него, което възниква по силата на закона с оглед безсрочния
характер на правоотношението, без да е необходимо насрещната страна да е в неизпълнение
на своите задължения по договора. За тази цел е необходимо единствено отправянето на
писмено предизвестие до наемателя и изтичането на законоустановения едномесечен срок на
предизвестието. В случая по делото не са ангажирани доказателства поканата за
освобождаване на помещението да е връчена на ответника на посочения в договора за наем
адрес преди подаване на исковата молба. Служебно известна на настоящия състав обаче е
формираната практика на ВКС, в която е дадено разрешението, че наемното
правоотношение се прекратява с достигането на писменото предизвестие (изявление,
уведомление, покана и т. н.) до адресата. Връчването на нотариална покана е само един от
начините за удостоверяване на това достигане, а исковата молба по чл. 233, ал. 1 ЗЗД има
характер на предизвестие по смисъла на чл. 238, ал. 1 ЗЗД. Един месец след връчването
на препис от исковата молба на ответника договорът за наем е прекратен по отношение на
него. Безсрочното наемно правоотношение се прекратява с изтичането на един месец от
достигането на предизвестието до наемателя. Съгласно чл. 233 ЗЗД, наетата вещ трябва да се
върне в деня на прекратяване на наемното правоотношение (в този смисъл решение №
325/28.04.2010 г. по гр. д. № 498/2009 г. по описа на ВКС, IV г. о.; решение № 113/28.07.2009
г. по т. д. № 753/2008 г. по описа на ВКС, II т. о. и др.).
В конкретната хипотеза, препис от исковата молба с приложенията са връчени на
ответника на 25.04.2024 г. и към датата на приключване на съдебното дирене в настоящото
5
производство (03.07.2024 г.) едномесечният срок на предизвестието е изтекъл, като
ответникът не твърди и не доказва да е предал фактическата власт върху имота на ищеца,
напротив - заявил е, че продължава да го ползва. Същевременно, ответникът не е ангажирал
доказателства за наличието на валидно основание да продължава да обитава имота, като без
значение е обстоятелството, че продължава да заплаща наемната цена (за което са
представени фактура № **********/26.06.2024 г., издадена от ищеца на ответника, която не
носи подпис за съставил и получател, за сумата от 385 лева с ДДС – ползване на съблекалня
м. 05.2024 г. и фактура № **********/26.06.2024 г., издадена от ищеца на ответника, която
не носи подпис за съставил и получател, за сумата от 385 лева с ДДС – ползване на
съблекалня м. 06.2024 г., но което плащане е спорно между страните), както и че ищецът не
е предприел съдебни действия спрямо никой друг от отборите, които са наематели на
съблекални в Зимен дворец на спорта. Релевираните от ответника твърдения за извършени
подобрения в помещението не са относими към предпоставките за уважаване на настоящата
искова претенция. Те могат да бъдат основание за предявяване на самостоятелни искове
срещу ищеца, но не и да бъдат изследвани в настоящото съдебно производство.
Предвид изложеното по – горе, настоящият съдебен състав намира, че по делото се
установяват всички предпоставки за уважаване на иска с правно основание чл. 233, ал. 1,
изр. 1 ЗЗД, а именно – наличието на Договор за наем № 03-49/21.09.2023 г., сключен между
страните по делото, който е надлежно прекратен, като след прекратяването на договора
на наем наемателят не е предал помещението на наемодателя, а е продължил да го държи
без да има правно основание за това. Ето защо. искът следва да се уважи като основателен.
По разноските:
Предвид основателността на иска, разноски се дължат на ищеца на основание чл. 78,
ал. 1 ГПК за държавна такса в размер на 50 лева и юрисконсултско възнаграждение в размер
на 100 лева, определено от съда по реда на чл. 78, ал. 8 ГПК, вр. с чл. 37, ал. 1 от Закона за
правната помощ, вр. с чл. 25, ал. 1 от Наредбата за заплащане на правната помощ, с оглед
фактическата и правната сложност на делото.
Мотивиран от изложеното, Софийският районен съд
РЕШИ:
ОСЪЖДА С.Х.К.Л.С.“, ЕИК *********, със седалище и адрес на управление: гр.
С.............., представлявано от Г.В.Д., да освободи и да предаде на основание чл. 233, ал. 1,
изр. 1 ЗЗД, вр. чл. 310, ал. 1, т. 2 ГПК на „А.......” ЕАД, ЕИК ***********, със седалище и
адрес на управление: гр. С............., представлявано от П.Р. П., фактическата власт върху
наетото помещение, представляващо Съблекалня (Сауна) № Б9.1, находящо се в Зимен
дворец на спорта, с адрес: гр. С...............“, предоставено за ползване по силата на Договор за
наем № 03-49/21.09.2023 г.
ОСЪЖДА С.Х.К.Л.С.“, ЕИК *********, със седалище и адрес на управление: гр.
6
С.............., представлявано от Г.В.Д., да заплати на основание чл. 78, ал. 1 ГПК на „А.......”
ЕАД, ЕИК ***********, със седалище и адрес на управление: гр. С............., представлявано
от П.Р. П., сумата от 150 лева – разноски по делото.
Решението може да бъде обжалвано от страните пред Софийски градски съд в
двуседмичен срок, който започва да тече от 17.07.2024 г., на основание чл. 315, ал. 2 ГПК.
Съдия при Софийски районен съд: _______________________
7