№ 3187
гр. София, 26.02.2025 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
СОФИЙСКИ РАЙОНЕН СЪД, 26 СЪСТАВ, в публично заседание на
седемнадесети февруари през две хиляди двадесет и пета година в следния
състав:
Председател:РАДОСЛАВ Р. АНГЕЛОВ
при участието на секретаря КРИСТИН ЮЛ. И.
като разгледа докладваното от РАДОСЛАВ Р. АНГЕЛОВ Гражданско дело №
20231110139471 по описа за 2023 година
и за да се произнесе, взе предвид следното:
Производството е по реда на ГЛАВА XXXI ГПК (Обявяване на
предварителен договор за окончателен)
Производството е образувано по искова молба с вх. №
201613/14.07.2023 г., уточнена с молба с вх. № 263971/25.09.2023 г. от Р. П. К.,
ЕГН **********, с л.к. № *, изд. на 30.09.2021 Г., от МВР София, с постоянен
адрес: гр. С*", чрез процесуален представител адв. М. П. със съдебен адрес:
гр. София, ул. "С*. тел.: +*, ел. поща: ********@*****.*** срещу Е. З. А.,
ЕГН **********, с л.к. №*, изд. на 17.11.2000г. от МВР София, с постоянен
адрес гр. София, ул. „*" с която е предявен конститутивен иск с правна
квалификация по чл.19 ЗЗД за обявяване за окончателен Предварителен
договора за покупко-продажба на недвижим имот, сключен на 29.12.2021 г., с
който Е. З. А., ЕГН **********, с л.к. №*, изд. на 17.11.2000г. от МВР София,
с постоянен адрес гр. София, ул. „*" се задължила да продаде на Р. П. К.,
ЕГН **********, с л.к. № *, изд. на 30.09.2021 Г., от МВР София, с постоянен
адрес: гр. С*" 2/3 (две трети) идеални части от ЖИЛИЩЕ на партерен етаж
от 3 етажна сграда, с площ от 60 кв.м., в сграда с идентификатор *.1, находящо
се в поземлен имот с идентификатор * с площ от 571 кв.м. с адрес на
поземления имот: гр. Софи, район Витоша, ул. *, с трайно предназначение на
територията – урбанизирана, начин на тройно ползване ниско застрояване до
10 метра и СЪОТВЕТНИТЕ идеални части от дворното място.
В исковата молба са изложени твърдения, че между страните е налице
1
предварителен договор за продажба на 2/3 идеални части от процесния обект
като срокът бил до 22.02.2022 г. Твърди се, че до тази дата не е сключен
договор за продажба, поради което е отправена покана до ответника да се яви
пред нотариус за сключване на окончателен договор. Сочи, че на изпратената
покана за 14.06.2023 г. в 12.00 часа ответникът не се явил на насрочената
сделка. Моли съда да уважи предявения иск.
В срока по чл.131 ГПК ответникът прави възражение, че исковата
молба е нередовна, тъй като не е посочен идентификатора на апартамента и
молбата е вписана на друг имот. Твърди, че ищецът следва да посочи изрично
каква част от поземления имот иска да бъде сключен. Моли съда да остави
ИМ без движение и да дадете указания на ищеца да уточни
индивидуализиращите белези на жилището - неговия идентификатор, както и
да представи кадастрална схема на жилището и кадастрална скица на
поземления имот, както и данъчна оценка, която точно да отразява
индивидуализиращите признаци на жилището - вярно посочен кадастрален
идентификатор, както и да посочи изрично каква идеална част от поземления
имот -дворното място е предмет на предварителния договор като съответна на
2/3 идеалните части от правото на собственост върху жилището с площ 60
кв.м. на партерния етаж.
По същество, счита че искът е неоснователен. Излага следните доводи:
Твърди, че по делото не е доказано, че Е. З. А. е сключила предварителен
договор за продажба на 2/3 (две трети) идеални части от ЖИЛИЩЕ на
партерен етаж от 3-етажна сграда, с площ от 60 кв.м., в сграда с
идентификатор *.1, находящо се в поземлен имот с идентификатор * с площ от
571 кв.м. с адрес на поземления имот: гр. София, район Витоша, ул. „Б*, с
трайно предназначение на територията - урбанизирана, начин на тройно
ползване ниско застрояване до 10 метра и СЪОТВЕТНИТЕ идеални части от
дворното място, както и принадлежността на правото на собственост върху
имотите, предмет на делото.
Прави следните възражения, при условията на евентуалност:
1. договорът е нищожен, поради накърняване на добрите нрави по
смисъла на чл. 26, ал. 1, предл. 3 ЗЗД, изразяващо се в значителна и явна
нееквивалентност на престациите по договора, а именно евентуално
уговорената като продажната цена в размер 20 000 лв. е многократно по-ниска
от пазарната стойност на обещаните за продажба 2/3 идеални части от
процесното жилище и съответните им идеални части от дворното място,
поради което е налице накърняване на добрите нрави.
2. договорът нищожен, поради противоречието му със закона на
основание чл. 26, ал. 1, предл. 1 ЗЗД, а именно в текста му е посочено, че част
от общо уговорената цена в размер на 20 000 лв., а именно 9000 лв. са платени
в брой на обещателката-продавач, което противоречи на императивната
забрана на чл. 3, ал. 1, т. 2 от ЗАКОН ЗА ОГРАНИЧАВАНЕ НА
ПЛАЩАНИЯТА В БРОЙ.
2
3. унищожаем поради измама от страна на купувача по него по смисъла
на чл. 29. ал.1 ЗЗД. която се състои в следното: Ищецът е въвел 83-годишната
към онзи момент Е. З. А., че ще сключат договор за продажба не на жилището,
в което живее ищцата, а за намиращото се на долното ниво помещение, което е
годно за обитаване и по време на сключването, а и при получаването на ИМ.
Твърди, че обещателката-продавач е смятала, че ще продава това помещение, а
не жилището, в което живее, тъй като с купувача са оглеждали и коментирали
евентуална сделка помежду им само досежно помещението на долния етаж, а
не и жилището на продавача.
4. унищожаем на основание чл. 31, ал. 1 ЗЗД, тъй като е сключен от
ответника - като обещателката-продавач, която е дееспособно лице, но при
сключването му не е могла да разбира и да ръководи действията си, тъй като
към м. ноември - декември 2021 г., а и досега страда от нервнопсихично
състояние с честа загуба на съзнание и спомени, постоянни припадъци и
силен световъртеж, поради което в продължителни периоди от време - между 6
месеца и 1 година дори не напуска дома си, за да не се загуби или изпадне в
несвяст и продължителен припадък.
5.Договорът е унищожаем на основание чл.33, ал.1 ЗЗД, тъй като е
сключен от обещателката – продавач, поради крайна нужда при явно
неизгодни условия. Налице е крайна нужда.
В открито съдебно заседание (о.с.з.) ищецът, редовно призован, не се
явява и не се представлява.
Ответникът, редовно призован, се представлява от адвокат в о.с.з.
Оспорва иска. Моли съда да отхвърли исковата претенция, защото няма
валиден предварителен договор. При условията на евентуалност твърди, че
ако съдът приема, че има налице сключен предварителен договор, то същият е
нищожен и унищожаем, по съображения, подробно изложени в ОИМ.
Претендира възнаграждение по чл.38 ЗА.
СОФИЙСКИ РАЙОНЕН СЪД, като прецени доводите на страните и
извърши самостоятелна преценка на събраните по делото доказателства,
поотделно и в тяхната съвкупност, съгласно правилата на чл.235, ал.2
ГПК приема за установено следното от фактическа и правна страна:
По валидността и допустимостта на производството
С определение № 4709/30.01.2024 г. и № 11215/13.03.2024 г., съдът се е
произнесъл за допустимостта на установителния иск, след заповедно
производство, поради което съдът не приема за необходимо да повтаря в
мотивите на настоящото решение, приетото и произнесено вече от съда (л. 44-
50, 56-58 от делото).
Съдът приема, че исковата молба, инициирала настоящото
производство, е редовна, от надлежно легитимирана страна, при наличието на
правен интерес от исков процес. Заплатена е необходимата държавна такса.
3
Налице са всички положителни и липсват всички отрицателни процесуални
предпоставки във връзка със съществуването и надлежното упражняване
правото на иск при разглеждане на настоящото производство, които обуславят
неговата допустимост. Правото на иск е надлежно упражнено, поради което
производството е допустимо. Съдът дължи произнасяне по същество на спора.
По основателността на иска
С определение № 4709/30.01.2024 г. и № 11215/13.03.2024 г., съдът е
отделил спорни и безспорни факти и обстоятелства, както и какво следва да
бъде доказано за уважаване, респективно за отхвърляне на исковата
претенция, поради което с цел процесуална икономия съдът препраща към
съответните актове (л. 44-50, 56-58 от делото).
В това производство съдът изпълнява функциите на нотариус, като
проверява дали са налице предпоставките за прехвърляне на собствеността по
нотариален ред, включително дали ответникът е собственик на имота, на
основание чл.364 ГПК. Затова съдът трябва да изследва историята на имота.
По делото е представено удостоверение от нотариус, което удостоверява,
че има договор с нотариална заверка на подписите между страните. Видно от
него продавач е ответникът, а купувач е ищецът. Продавачът се е задължил да
прехвърли на купувача недвижим имот ? идеални части от жилище на
партерен етаж от 3 етажна сграда, с площ от 60 кв. м. , в сграда с
идентификатор *, находящо се в ПИ с идентификатор * с площ от 571 кв. м. с
адрес на ПИ гр. София, район Титоша, ул. *, с трайно предназначение на
територията – урбанизирана, начин на ползване ниско застрояване до 10 метра
и съответните идеални части от дворното място. Купувачът има
задължението да предаде сумата на продавача в размер на 20 000 лева, като
при подписване на договора купувачът е дал капаро – задатък от 9 000 лева.
Така крайната сума, която купувачът е следва да изплати е 11 000 лева.
Собствеността върху апартамента е следвало да бъде прехвърлена в срок до
22.02.2022 г. Предварителният договор служи като разписка за получената
сума от 9 000 лева (л.5 от делото).
Материалноправният въпрос, на който съдът следва да отговори е
дали може да се приеме за валидно сключен предварителен договор за
покупко-продажба на процесния имот, ако същият не е представен, а е
представено нотариално удостоверение от общия регистър на нотариуса,
който удостоверява сключването на такъв договор и частично неговото
съдържание.
Договорът по чл.19 ЗЗД е двустранен, възмезден, формален (писмен),
комутативен и консенсуален. Същият следва да съдържа подписите на всяка
една от страните по него и да съдържа съществени уговорки относно
бъдещата продажба. В този случай, ако по делото не е представен самият
договор, който да съдържа подписите, то представеното нотариално
удостоверение, че между страните е подписан такъв договор не замества
договора по чл.19 ЗЗД. Това е така, защото нотариалното удостоверение
4
удостоверява факти и обстоятелства, които са станали пред нотариуса, т.е. че в
съответния регистър има извършеното вписване и отбелязване. Това
удостоверение не замества договора между страните, с оглед факта, че е
формален и консенсуален. Удостоверението не замества договора, тъй като не
е доказателство за формата му, наличието на подписите. Това е така, тъй като
след нотариалното удостоверение договорът като вещ може да бъде
унищожен или повреден и договорът да не съществува, поради липса на
форма.
На следващо място удостоверението от нотариуса трябва да съдържа
възпроизвеждане на съдържанието на предварителния договор – съществени
уговорка относно бъдещата продажба – какво ще се продава.
Съдът е дал указанията по чл.146, ал.2 ГПК на ищеца, че не сочи
доказателства за сключен предварителен договор и самият предварителен
договор. Въпреки указанията ищецът не е проявил процесуална активност,
при условията на пълно и главно доказване, да представи договора. На това
основание искът е неоснователен.
На следващо място, видно от удостоверението страните са се
договорили за „? идеални части“. Следователно самото удостоверение не
представлява съдържанието на договора по чл.19 ЗЗД, защото не съдържа
съществени елементи от бъдещия договор – предмет на продажбата. Не е ясно
колко идеални части ще се прехвърлят с окончателния договор и при
уважаване на иска. Съдът не може да постанови диспозитив при този иск без
да знае предмета на продажбата. Следователно, представеното доказателство
не удостоверява съществени условия от окончателния договор – предмета на
продажбата. Не е изпълнено условията по чл.19, ал.2 ЗЗД. Следователно искът
е неоснователен.
Освен това, страните са се договорили, че се продават идеални части от
партерен етаж от 3 етажна сграда с идентификатор *. В гр. София няма такъв
идентификатор 6834 – ЕКАТЕ. Следователно не е ясен предмета на делото,
доколкото ЕКАТЕ на София е 68134. Доколкото не е ясен предметът, искът е
неоснователен.
Съгласно уточнителна молба с вх. № 263971/25.09.2023 г. ищецът
уточнява, че предварителния договор е с предмет 2/3 идеални части от
дворното място и подобрения в него, цялото от 500 кв.м. По делото липсват
такива доказателства, че ответникът се е задължила да продаде 2/3 ид. части
(л.20 от делото).
Съгласно разпределената доказателства тежест и указанията по чл.146,
ал.2 ГПК ищецът следва да докаже, че ответникът е собственик на имота, т.е.
да представи всички титули за собственост от първия собственик на имота до
последния. Това не е представено. Следователно ищецът не успя да докаже, че
ответникът е собственик на имота. Не е изпълнено изискването на чл.364
ГПК.
Нещо повече, по аргумент от противното, ако се приеме, че има договор
5
и ответникът се е задължил да прехвърли идеални части, то за съда не е ясно
тези идеални части дали могат да се прехвърлят на трето лице. Настина
разпоредбата на чл.33 ЗС не се прилага в производството по чл.364 ГПК. В
този смисъл е Решение № 52 от 8.VI.1982 г. по гр. д. № 32/82 г., ОСГК,
Решение № 826 от 27.07.2000 г. по гр. д. № 112/2000 г. на ВКС, Решение №
1183 от 1.11.2000 г. на ВКС по гр. д. № 57/2000 г., Решение № 250/21.05.2010
г. по гр. д. № 3/2009 на ВКС. Но такова ограничение не важи за чл.76 ЗН,
което е специална норма спрямо чл.33 ЗС. В този смисъл е Тълкувателно
решение № 1 от 19.05.2004 г. на ВКС по гр. д. № 1/2004 г., ОСГК.
При това положение съдът не може да извърши действията с оглед
евентуално нарушение по чл.76 ЗН, доколкото не е ясно на какво основание
ответникът е собственик или съсобственик на предмета на договора.
С оглед изложеното, съдът приема, че искът следва да бъде отхвърли
изцяло, като неоснователен и недоказан.
По разноските
С оглед изхода на делото, ответникът има право на разноски, на
основание чл.78, ал.3 ГПК. Същият претендира адвокатско възнаграждение по
чл.38 ЗА.
Между страните липсва договор за правна защита и съдействие или друг
вид доказателство, от които да е видно, че страните са се договорили за
възнаграждение по чл.38 ЗА – за материално затруднено лице. Липсва
представено доказателство, че страните са се договорили възнаграждението да
бъде по чл.38 ЗА, т.е. липсва договор, от който да се установи, че ответникът е
възложил на адвоката си извършване на процесуални действия по чл.38 ЗА.
Уговорено възнаграждение по чл.38 ЗА е вид възнагражедние, което попада в
чл.1 от НМРАВ (ДВ брой 14, 18.2.2025 г.). Дори възнаграждението да е по
чл.38 ЗА, то същото следва да бъде упоменато в договора за правна защита и
съдействие. Това е така, тъй като договорът е възмезден (с договорена
възнаграждение) и безвъзмезден (по чл.38 ЗА). Липсата на договор не може да
се приеме, че има възлагане по чл.38 ЗА, доколкото страните са се договорили
да не се заплаща адвокатско възнаграждение на адвоката при една от
предпоставките. А възнаграждението на адвоката да се поеме от противната
страна, ако е загубила делото. В този смисъл договорът за правна защита и
съдействие при договорено възнаграждение е комутативен, а когато е
определено по чл.38 ЗА е алеаторен, доколкото адвокатът извършва безплатна
услуга и не очаква насрещна престация от страната по договора, а неговото
овъзмездяване, за да не се нарушава неоснователното обедняване и
обогатяване, се очаква да се осъществи на плоскостта на евентуално загубване
на делото от противната страна. Следователно овъзмездяването на труда на
адвоката по чл.38 ЗА зависи от изхода на делото, който не е ясен при
сключване на договора по чл.38 ЗА.
При това положение, при когато липсва договорът за правна защита и
съдействие, доколкото страните не са се договорили за възнаграждение
6
(твърдо или процент) или безплатна правна услуга по чл.38 ЗА, то
отношенията между тях и със загубилата страна следва да се развият на
плоскостта на чл.2, ал.1 НМРАВ (ДВ брой 14, 18.2.2025 г.). Същото е
положение при действието на старата НМРАВ (ДВ, бр. 88 от 4.11.2022 г.)
При това положение възнаграждение на адвоката на ответника за
адвокат не следва да се присъжда в негова полза, тъй като липсва договор за
правна защита и съдействие между ответника и адвоката му. При липса на
договор следва да се приложи чл.2, ал.1 (ДВ брой 14, 18.2.2025 г.), като
адвокатът на ответникът да поиска определяне на възнаграждението от
адвокатския съвет. Така определеното възнаграждение следва да се присъди в
тежест на загубилата страна по правилата на чл.38 ЗА, но от адвокатския съвет
или по реда на чл.410 ГПК (чл.37 ЗА) или Глава XIII ГПК (общ исков процес).
Ето защо съдът не присъжда възнаграждение на адвоката на ответника,
поради липса на договор.
Воден от горното, СЪДЪТ
РЕШИ:
ОТХВЪРЛЯ изцяло, като неоснователен и недоказан, предявения от
Р. П. К., ЕГН **********, с л.к. № *, изд. на 30.09.2021 Г., от МВР София, с
постоянен адрес: гр. С*" срещу Е. З. А., ЕГН **********, с л.к. №*, изд. на
17.11.2000г. от МВР София, с постоянен адрес гр. София, ул. „*"
конститутивен иск с правна квалификация чл.19 ЗЗД, с който се иска да
се обявяви за окончателен Предварителен договора за покупко-продажба на
недвижим имот, сключен на 29.12.2021 г., с който Е. З. А., ЕГН **********, с
л.к. №*, изд. на 17.11.2000г. от МВР София, с постоянен адрес гр. София, ул.
„*" се е задължила да продаде на Р. П. К., ЕГН **********, с л.к. № *, изд.
на 30.09.2021 Г., от МВР София, с постоянен адрес: гр. С*" 2/3 (две трети)
идеални части от ЖИЛИЩЕ на партерен етаж от 3 етажна сграда, с площ от
60 кв.м., в сграда с идентификатор *.1, находящо се в поземлен имот с
идентификатор * с площ от 571 кв.м. с адрес на поземления имот: гр. Софи,
район Витоша, ул. *, с трайно предназначение на територията – урбанизирана,
начин на тройно ползване ниско застрояване до 10 метра.
РЕШЕНИЕТО подлежи на обжалване пред СОФИЙСКИ ГРАДСКИ
СЪД чрез СОФИЙСКИ РАЙОНЕН СЪД, в двуседмичен срок от съобщаването
му, по реда на Глава XX ГПК, на основание чл.258 ГПК.
ПРЕПИС от решението да се връчи на страните чрез техните
процесуални представители.
ДЕЛОТО да се докладва на съдия – докладчик при постъпване на книжа
и изтичане на срок.
Съдия при Софийски районен съд: _______________________
7