№ 124
гр. Варна, 06.02.2023 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
ОКРЪЖЕН СЪД – ВАРНА, V СЪСТАВ, в публично заседание на шести
декември през две хиляди двадесет и втора година в следния състав:
Председател:Деспина Г. Георгиева
Членове:Златина Ив. Кавърджикова
Иванка Д. Дрингова
при участието на секретаря Доника Здр. Христова
като разгледа докладваното от Деспина Г. Георгиева Въззивно гражданско
дело № 20223100502005 по описа за 2022 година
Производството е по реда на чл. 258 и сл. от ГПК.
Образувано е по въззивната жалба вх.№ 47516/12.07.2022 от
ЕС"Св.Елена" с адм.адрес: гр.Варна бул.„К.Б. I“ № 354, хотел
„Св.Елена" в к.к.“Св.Св.Константин и Елена", чрез адв.А. Х. от ВАК, с
адрес на кантората: гр.Варна бул.„Сливница" № 52, партер, срещу решението
на ВРС-48с-в № 1887/ 13.06.2022г по гр.д.№ 2416/2022г, с което са
отхвърлени предявените искове, за приемане за установено в отношенията
между страните съществуване на вземане за суми от:
- 802,40 евро, незаплатена годишна парична вноска за управлението и
поддържането на общите части на сградата - етажна собственост за периода
от 1.01.2019 - 31.12.2019г, съгласно решение на ОС на ЕС от 17.12.2018г;
- 802,40евро, представляваща незаплатена годишна парична вноска за
управлението и поддържането на общите части на сградата-етажна
собственост за периода от 1.01.2020г-31.12.2020г съгласно решение на ОС на
ЕС от 17.12.2018г;
- 534,93евро - незаплатена годишна парична вноска за управлението и
поддържането на общите части на сградата-етажна собственост за периода от
1.01.2021г-31.08.2021г съгласно решение на ОС на ЕС от 20.11.2020г, на
осн.чл.422 ал.1 ГПК вр.чл.51 ЗУЕС,
ведно със законната лихва върху главниците, считано от датата на подаване
заявлението в съда–6.12.2021г до окончателното им изплащане, на осн.чл.86
ЗЗД; както и за сумите от:
1
-16,05евро-обезщетение за забава върху главницата от 802,40евро за периода
от 1.01.2020г до 12.03.2020г;
-105,87евро-обезщетение за забава върху главницата от 802,40евро за
периода от 14.05.2020г до 31.08.2021г и
-54,16евро-обезщетение за забава върху главницата от 802,40евро за периода
от 1.01.2021г до 31.08.2021г,
за които суми е издадена Заповед за изпълнение по ч.гр.д. № 17435/ 2021г по
описа на ВРС-48с-в.
Счита същото за неправилно поради нарушение на материалния и
процесуалния закон и необоснованост, при съществено нарушаване на
съдопроизводствените правила, както и несъобразяване на всички приети по
делото доказателства.
За да отхвърли иска, РС е приел, че А. К. Т. не била материалноправно-
правно легитимирана да отговаря за претендираните парични суми,
позовавайки се на представения НА № 21/2018г, по силата на който е
учредила безсрочно и безвъзмездно правото на ползване върху имота в поза
на А. Р. Д.. Като е взел предвид този факт, ВРС го е отнесъл към разпоредбата
на чл.51 ал.1 ЗУЕС и чл.57 ал.1 ЗС и е направил извода, че разноските от
ползването на вещта следва да се платят от ползвателя, а не от собственика.
Прието е, че в тази хипотеза не съществувало право на избор за ищеца срещу
кое от лицата да предяви претенцията си, тъй като страна в отношенията с ЕС
бил титулярът на вещното право на ползване.
Счита изложените съображения са незаконосъобразни по сл.аргументи:
Съдът въобще не е ценил приетите като доказателства по делото влезли в
законна сила решения на ОС на ЕС от 17.12.2018г и от 20.11.2020г, както по
съдържание, така и в тяхната съвкупност, което е в нарушение на чл.236 ал.1
ГПК. С това е допуснато процесуално нарушение.
Трайно установена е съдебната практика, че решенията на ЕС не са
сделки и за тях не се прилага ЗЗД. Законосъобразността им се определя от
правилата за тях от ЗУЕС, а не от ЗЗД. Специфичен е и контролът за
спазването им. Контролът за законосъобразност на решенията на етажната
собственост е съдебен, ограничен е със срок за предявяване на иска, който е
преклузивен и тече в конкретния случай от узнаването на решението по реда
на чл.16 ал.7 изр.посл. от ЗУЕС. Следователно, ответницата следва да се
счита за уведомена с поставянето на съобщението и за двете решения на ОС
на ЕС, за което са представени писмени доказателства.
Съгласно чл.40 ал.1 ЗУЕС всеки собственик може да иска отмяна на
незаконосъобразно решение на ОС в 30-дневен срок от получаването, в
случая от узнаването по чл.16 ал.7 ЗУЕС. Предвид законовото ограничение на
активната процесуална легитимация, предоставена само на собствениците, в
тежест на ответната страна бе да ангажира доказателства за поискана в
преклузивния срок отмяна на процесиите две решения, каквито по делото не
2
бяха представени.
Не се събраха и доказателства за наличие на висящи или приключили
съдебни производство пред PC-Варна по обжалване на същите решения на ОС
на ЕС.
Извън определения от закона срок не може да се иска отмяна нито на
нищожни, нито на незаконосъобразни решения. Неприложим е принципът, че
нищожност може да се установява без срок /така в решение № 39/19.02.2013г
по гр.д. № 657/2012г на ВКС, ГК, I ГО/.
С оглед на горното, следва да се приеме, че решенията на ОС на ЕС от
17.12.2018г и 20.11.2020г са влезли в сила и подлежат на изпълнение.
От съдържанието на протоколите за проведените ОС на посочените дати
е видно, т.З от Протокола от проведеното ОС на ЕС на 17.12.2018 г. и това от
20.11.2020г, е било взело решение разходите за управление и поддръжка да се
заплащат от собствениците на обекти в режим на ЕС.
При това положение, дори да е било учредено вещно право на ползване
върху имота, в настоящия случай не са приложими нормите на чл.51 ал.1
ЗУЕС и чл.57 ал.1 ЗС.
Ето защо правилният извод е, че задължена за тези разноски е
ответницата в качеството й на собственик, а не ползвателят на имота.
Към предмета на спора е относима нормата на чл.6 ал.1 т.10 от ЗУЕС, а
не тази на чл.6 ал.1 т.9 ЗУЕС, както е посочено в решението, т.е. ответницата
е длъжна да заплаща разходите за управление и поддръжка с оглед влезлите в
сила решения на ОС на ЕС. Затова ирелевантен е въпросът какви са
отношенията между собственик и ползвател относно тези разходи и как те ще
ги уредят помежду си
В допълнение необоснован е изводът на съда, че в хипотезата на чл.51
ал.1 ЗУЕС ищецът нямал избор срещу кое от лицата /собственик или
ползвател/ да предяви претенцията си. Ищецът в конкретния случай не е
поставен във възможност да избира, тъй като според приетите от ОС на ЕС
решения сумите следва да бъдат заплащани от ет.собственици, а не от други
лица, дори те да са обитатели или ползватели. Освен това, нормата на чл.51
ал.1 ЗУЕС само урежда начина, по който се разпределят тези разходи.
С оглед изложеното дотук и с оглед всички събрани доказателства счита
за доказано, че ОС на ЕС има вземане срещу ответницата - собственик на
самостоятелен обект в ЕС
Основателността на исковите претенции обуславя и основателност на
акцесорните вземания за забава, които са доказани по размер, на осн.чл.86
ал.1 ЗЗД.
Поради изложеното моли за отмяната на постановеното от ВРС решение
и вместо него да бъдат уважение предявените искове.
Претендира разноските за двете инстанции.
3
В срока по чл.263 ал.1 ГПК е постъпил писмен отговор от А. К. Т. ЕГН
**********, действаща със съгласието на своя баща К. П. Т. ЕГН **********,
чрез адв.М.Т., в срока по чл.263 ГПК със становище за неоснователност на
жалбата и за потвърждаване постановеното от ВРС решение като правилно и
законосъобразно.
Счита исковата претенция за неоснователна по сл.аргументи:
Пред ВРС не са оспорвали, че А. К. Т. притежава право на собственост
върху самостоятелен обект с идентиф.№ 10135.2596.11.3.36 в сграда-етажна
собственост – АПАРТАМЕНТ № 20 със ЗП от 83кв.м., ведно с 1.067%ид.ч. от
ОЧС „
Пред РС са поддържали, че претендираната по главния иск сума от общо
2 139,73евро, представляваща сбор от сумите от 802,40евро за 2019г, 802.40
евро за 2020г, 534,93евро за 8-месечен период от 2022г, не била коректно
математически изчислена.
В документа за собственост на отв.страна било записано ЗП от 83кв.м.,
ведно с 1,067% ид.ч. от ОЧС, „равняващи се на 16,16кв.м по скица и
1,4%ид.ч, равняващи се на 17,03кв.м по предходен документ за собственост
от ОЧС и от правото на строеж..."
При така посочените в нот.акт числа за притежаваните ид.части - по
предходен документ за собственост /17,03кв.м./ и по скица на АГКК –
16,16кв.м., е необоснована преценката на ЕС да извърши математическото
пресмятане с по-голямото число – 17,03, за да получи сбор от 100,03кв.м.
обща площ на апартамента, по отношение на която квадратура се претендира
плащане в размер на 8евро за кв.м., съгласно Решението на ОС по т.З от
17.12.2018г.
Пред ВРС е било направено възражение за неизпълнение на взетите
решения за избор на 'Вселена'АД за управител, на който да се възложи да
осъществява дейността по поддръжка и управление на ЕС.
Липсата на възлагане на дейността по поддръжка и управление на
компанията, посочена в протоколите от ОС на ЕС от 17.12.2018г и
20.11.2020г представлява индиция за липса на изпълнение на чл.8 от ЗУЕС, в
т.ч. поддръжката и управлението на ЕС.
Пред ВРС са оспорили изпълнението на задълженията за поддръжка през
целия процесен период - 2019, 2020г и 2022г от страна на ЕС-да поддържа,
обслужва и осъществява организационно техническо и административно
обслужване по отношение на целия комплекс и на ОЧС, в която се намира
имотът на А. К. Т., и по-конкретно:
1.В ОЧС:
1.1.Не се хигиенизирали редовно и санитарното ниво било изключително
ниско;
1.2.Проникнали влага и мухъл, които не били отстранени;
4
1.3.Не били извършвани поддържащи СМР - отстраняване на пукнатини
и др.
1.4.Не било осъществявано декоративно оформление /художествено,
растително и др./
1.5.Периодично в ОЧС било преустановявано ел.снабдяването, което се
осъществявало от частен трафопост.
1.6.Не се осигурявал достъп на живущите до индивидуалните
електромери, настоявало се за заплащане на ел.енергия срещу квитанции,
съставени на ръка.
1.7.Не били създадени отделни партиди във ВиК за всеки собственик,
заплащането не се осъществявало срещу фактури, а срещу квитанции,
съставени на ръка. Идентично се практикувало със заплащането на сметките
за вода и комуникации - телевизия и интернет.
2.В комплекса „Св.Елена":
2.1.Не била осъществявана организация на вътрешния ред - не било на
разположение лице, което да оказва съдействие, да приема сигнали и
предлага решения; не било контролирано нивото от шум от гости и
ползватели на комплекса, употребили опиоиди; При потърсване на съдействие
от домоуправителя налице била пълна пасивност.
2.2.Не се поддържали хигиенни условия;
2.3.Не била осъществявана дезинфекция, дезинсекция и дератизация;
2.4.В комплекса се отглеждали стотици птици - гълъби, както и други
пернати представители - кокошки и патки, които създавали шум и мърсотия
от пера и фекалии;
2.5.Не била осъществявана озеленителна поддръжка. За процесния
период поддръжка на парковата среда не била реализирана - нямало
изпълнение на торене, окопаване, декорации с храстови групи и дървета,
косенето на тревните площи се осъществявало еднократно в началото на
летния сезон;
2.6.Не се осъществявало необходимата поддръжка на басейновата площ,
тенис корт и фитнес, същите били занемарени, не се хигиенизирали и
дезинфекцирали.
2.7.Не били отстранени недостатъци и дефекти по тротоарните
пространства на територията на целия УПИ с идентификатор 10135.2596.11,
на територията на който била построена хотелската и жилищната част;
2.8.Многократно било преустановявано електроснабдяването;
2.9.Не била осъществявана външна охрана и охрана на имуществото,
единствено портиерна дейност от лице позиционирано на входа на комплекса,
което не упражнявало контролно- пропусквателен режим.
2.10.Не била осъществявана дейност по пригодяване на комплекса за
зимния сезон.
5
2.11.На собствениците и ползвателите не се представяла отчетност за
извършените разходи, дори при поискване за запознаване.
Предвид изложеното поради ненадлежно осъществяване на дейностите
по поддръжка и управление се обосновава извод за неоснователност на
главната искова претенция за заплащане на 2 139,73евро.
Пред ВРС е твърдяно още, което се поддържа и понастоящем, че не били
взети съответните законосъобразни решения за определяне на съответстваща
такса за поддръжка на сградата. Не били уведомявани за проведени събрания,
нито за взети решения на същите.
Счита за законосъобразно приетото от ВРС в мотивите му, че А. Т. е
закупила процесния недвижим имот, но за А. Р. Д. било учредено пожизнено
и безвъзмездно правото на ползване върху него, като липсват доказателства за
погасяването му. С оглед на това и на осн.чл.57 ал.1 ЗС именно тя, а не голият
собственик, е задължен за разноските за ползването на имота, вкл. и за
разходите за управление и поддържане на ОЧС-ЕС, на осн.чл.51 ЗУЕС.
Поради това са неоснователни акцесорните искове за мораторна лихва,
считано от датата на подаване на заявлението по чл.410 ГПК на 6.12.2021г, до
изплащане на задължението.
Поради изложеното моли за потвърждаване решението на ВРС.
Претендира присъждане на сторените разноски за адв. възнаграждение.
В исковата си молба ЕС"Св.Елена" с адм.адрес: гр.Варна бул.„К.Б.
I“ № 354, хотел „Св.Елена" в к.к.“Св.Св.Константин и Елена", чрез
адв.А. Х. от ВАК, уточнена в молби от 15.03.2022 г. и от 31.03.2022г, излага,
че на 6.12.2021г е подал заявление за издаване на заповед за изпълнение на
осн.чл.410 ал.1 ГПК срещу ответницата за сумите, претендирани с иска, като
по този повод било образувано гр.д.№ 17435/2021 на ВРС-48с-в.
Твърди се, че А. Т. е собственик на самостоятелен обект в сграда в
режим на ЕС – апартамент № 20 с идентиф.№ 10135.256911.3.36, находящ се
в жилищен комплекс „Света Елена“ с адм.адрес в гр.Варна бул.„К.Б. I“,
хотел„Света Елена“, к.к.„Св. Св.Константин и Елена“ (стар адм.адрес – ул.
„П.“ № 81), на основание нотариален акт № 21 рег.№ 12048 том V дело №
572/2018г от 23.08.2018г на нотариус Д.В., рег.№ 480, с р-н на действие ВРС.
А. К. Т. е задължена към ЕС за сума общо в размер на 2139,73евро,
съставляваща сбор от вноски за управлението и поддържането на ОЧС за
периодите 1.01.2019г–31.12.2019г, 1.01.2020г–31.12.2020г и 1.01.2021г–
31.08.2021г
Основава вземането на решения на ОС на ЕС
- от 17.12.2018г, на което е прието, че таксата се формира на годишна база
съобразно квадратурата на собственост, умножена по 8 евро, и се дължи към
31-ви декември на съответната година,
6
- от 20.11.2020г, на което е прието, че паричната вноска е равна на 8евро на
квадрат от съответния недвижим имот, разбита на месечни вноски, дължими
до последно число на всеки месец.
Твърди, че решенията не са били обжалвани и съответни са влезли са в
законна сила, поради което подлежат на изпълнение.
Относно претенцията за мораторни лихви върху двете главници – всяка
по 802,40евро се излага, че:
- вземането за периода на 2019г е в забава от 1.01.2020г, съответно дължи му
се обезщетение (като съобразява времето на мораториума от 12.03.2020г до
14.05.2020г) от тази дата до 31.08.2021г - в размер на 16,05евро, а за периода
на 2020г, за който дълг е в забава от 1.01.2021г, съответно от тогава до
31.08.2021г – 54,16евро.
Иска се да се установи между страните, че ответницата, действаща със
съгласието на баща К. П. Т., дължи на ЕС сумата от 2139,73евро,
представляваща незаплатени годишни парични вноски за управлението и
поддържането на ОЧС в сградата-ЕС, а именно :
802,40евро за 2019г,
802,40евро за 2020г,
534,93 евро - незаплатени 8 /осем/ парични вноски за периода 1.01.2021г до
31.08.2021г, както и
лихви за забава общо 176,08евро върху двете главници, всяка по 802,40евро,
както следва:
16.,05евро - за забава от 1.01.2020г до 12.03.2020г и
105,87евро - за забава от 14.05.2020г до 31.08.2021г, както и
54,16евро – за забава от 1.01.2020г до 31.08.2021г, първите две суми са
изчислени върху главницата от дълга за 2019 г., а последната за вземането от
2020 г., ведно със законната лихва върху главниците от подаване на
заявлението за издаване на заповедта за изпълнение до окончателното им
изплащане.
Моли за присъждане на разноски.
Ответната страна А. К. Т. /род.2007г и към подаване на ИМ –
непълнолетна/, действаща чрез със съгласието на своя баща К. П. Т., е подала
писмен отговор със становище за неоснователност на исковата
претенция. Възразява, че искът неправилно бил насочен срещу нея, а не
срещу ползвателя на обекта. Оспорва размера на иска, тъй като изчисленията
били направени на база данните за площта на апартамента и принадлежността
му от нотариалния акт, а не по скица, като съгласно последната са по-
малко.Насрещното задължение на ЕС за поддръжка и управление през
процесните периоди не се изпълнявало, като посочените проблеми в ОЧС и в
самия комплекс, описани по точки, са идентични по съдържание на
изложените в ПО срещу в.жалба. Неосъществените дейности по управление и
7
поддръжка са основание за недължимост на претендираните такси.Решенията,
на които се позовава ищецът не били взети законосъобразно, като не са
уведомявани за провеждането на събранията, нито за
резултата.Неоснователността на главните вземания води до неоснователност
и на акцесорните за лихви. Поради изложеното моли за отхвърляне изцяло на
предявените от ищеца установителни искове.
Така предявените в условията на кумулативно обективно съединяване
положителни установителни искове намират правното си основание в
разпоредбата на чл.422 ГПК вр.чл.51 ЗУЕС, а съединените с тях акцесорни
искове с правно основание чл.86 ЗЗД.
СЪДЪТ, като съобрази предметните предели на производство,
очертани с въззивната жалба, възраженията на страните и всички
доказателства по делото, приема за установено от фактическа страна:
От приложеното ч.гр.д.№ 17435/2021г на ВРС-48 с-в е видно, че е
образувано по подадено от ищеца като заявител срещу настоящата
въззивница заявление за издаване на заповед за изпълнение по чл.410 ГПК,
постъпило в деловодството на 6.12.2021г.
Въз основа на същото е издадена Заповед за изпълнение на парично
задължение № 7267/29.12.2021г по чл.410 ГПК, по силата на която е
разпоредено на длъжника А. К. Т. ЕГН **********, чрез нейния баща и
законен представител К. П. Т. ЕГН **********, да заплати на заявителя както
следва:
- сумата от 802,40евро – незаплатена годишна парична вноска за
управлението и поддържането на ОЧС в ЕС за периода 1.01.2019г до
31.12.2019г съгласно решение на ОС на ЕС от 17.12.2018г;
- сумата от 802,40евро – незаплатена годишна вноска за управлението и
поддържането на ОЧС в ЕС за периода 1.01.2020г до 31.12.2020г, съгласно
решение на ОС на ЕС от 17.12.2018г;
- сумата от 534,93евро - незаплатена годишна парична вноска за управлението
и поддържането на ОЧС в ЕС , за периода 01.01.2021г до 31.08.2021г
съгласно решение на ОС на ЕС от 20.11.2020г;
както и законната лихва върху главниците, считано от депозиране на
заявлението в съда – 6.12.2021г до окончателното им изплащане; сума в
размер на 97,40евро–обезщетение за забава върху главницата от 802.40евро за
периода от 01.01.2019г до 12.03.2020г;
сума от 105,87евро–обезщетение за забава върху главницата от 802,40евро за
периода от 14.05.2020г до 31.08.2021г, както и сумата от 96,42лв–държ.такса
и 400лева – адв.възнаграждение.
Издадената заповед за изпълнение е връчена на длъжника лично и
същата в законоустановения срок по чл.414 ГПК е подала възражение срещу
нея, поради което в указания с разпореждане № 1081/12.01.2022г срок
заявителят е предявил настоящия иск.
8
Заповедта за изпълнение отговаря на предмета на иска, поради което
производството е допустимо.
Не е спорен между страните фактът, че ответницата А. К.Т. е
собственик на апартамент № 20, намиращ се в ЕС с горепосочения адм.адрес,
което се установява и от представения НА № 21/23.08.2018г на н-с Д.Върлева,
рег.№ 480 /л.15-I/. От същия е видно, че апартаменът е със застроена площ от
83кв.м. и 1,067%ид.ч. от ОЧС, равняващи се на 16,16кв.м по скица а по
предходен акт за собственост–1,400% от ОЧС, равняващи се на 17,03кв.м.
Като обща площ в документа за собственост е отразена 100,03кв.м. –
обща площ на апартамента и ид.ч. от ОЧС.
Видно от същия нот.акт прехвърлителите са учредили пожизнено вещно
право на ползване върху същия имот в полза на трето за спора лице – А. Р. Д..
По делото е приет като доказателство Протокол за проведено ОС на
ЕС в ж.к.„Св.Елена“, находящ се в гр.Варна к.к.„Св.Св. Константин и Елена“
ул.I-ва № 82 от 17.12.2018г.
От съдържанието на същия е видно, че по т.2 от дневния ред е взето решение
размерът на паричните вноски за разходите за управление и поддържането на
ОЧС и прилежащите площи да се определя по 8евро на кв.м.площ, която е
годишна и се разпределя между собствениците и притежаваната от тях обща
собственост върху обекта и прилежащите му общи части.
По т.7 е прието възложено срещу възнаграждение, равно на определяемото по
смисъла на т.2 управлението и поддържането на ОЧС и прилежащите
площи.
По т.9 е взето решение при неизпълнение на решенията на ОС за плащане на
вноските за управление и поддържане, управителят да предприема действия
за събирането им по съдебен ред.
От Протокол за проведено ОС на същата ЕС в ж.к.„Св.Елена“ от
20.11.2020г, е видно, че по т.3 е прието, че таксите за поддръжка на ОЧС ще
се дължат вече за всеки месец. След като не е било посочен нов размер, то
следва да се счита, че е останал предходният такъв от 8евро на кв.м.
За доказване спазване процедурата по чл.16 ал.7 ЗУЕС са приети като
доказателство представените от ищеца писмени документи, а именно:
съобщения /л.105 и л.106–I/; протоколи за тяхното поставяне на табло във
вх.Б на адреса на ЕС и където се намира процесният апартамент № 20 –
собственост на ответницата /л.107 и л.108-I/. От същите се установява, че на
22.12.2018г е било надлежно съобщено на собствениците, ползвателите и
обитателите за изготвянето на протокол от ОС, неговото провеждане на
17.12.2018г при изискуемия кворум, както и за възможността да се снабдят с
копие от протокола при поискване. Съобщението от 25.11.2020г касае
проведеното ОС на ЕС на 20.11.2020, чиито решения са обективирани в
Протокола от същата дата. Всички съобщения носят подписа на управителя, а
протоколите са подписани от Управителя и съответния собственик
9
/ползвател/ обитател на обект в сградата.
Въз основа на горната фактическа установеност съдът прави следните
правни изводи:
Така предявените положителни установителни искове са за
установяване съществуване вземането на ЕС за такси за текущата поддръжка
и управление на ОЧС-ЕС, произтичащи от взетите решения на ОС на ЕС.
Исковете са допустими, тъй като са подадени в срока по чл.415 ал.4
ГПК, в отговор на своевременно постъпилото от длъжника възражение по
заповедното производство и имат за предмет вземанията, посочени в
заповедта, издадена по реда на чл.410 ГПК.
Налице е процесуалната легитимация за страните.
Управителят е овластен по закон да заяви издаването на заповед за
изпълнение по решенията на ОС на ЕС, както и да осъществява процесуално
представителство. „ВСЕЛЕНА“АД, представлявано от Петър К.Шарков, е
било избрано за управител, по реда на чл.19 ал.2 от ЗУЕС, на ОС на ЕС от
20.11.2020г. По делото липсват данни да е провеждан нов избор и затова,
съгл.чл.21 ал.2 ЗУЕС. Ето защо избраното дружество продължава да
изпълнява управленските си функции до гласуването на нов управител.
Същото се явява и надлежен представител на ЕС в съдебното производство.
Що се отнася до заявените от ответната възражения, съдът следва да
вземе отношение само по изложените с ПО срещу исковата молба. Всички
останали са несвоевременно заявени поради настъпилата процесуална
преклузия и затова не подлежат на обсъждане.
1/ По възражението, че решенията, на които се позовавал ищецът,
не били взети законосъобразно, тъй като ищцата не била уведомена за
провеждането на събранията, нито за резултата.
Коментираните решения на ОС датират от 17.12.2018г и от 20.11.2020г.
Настоящото производство не е по реда на чл.40 ЗУЕС за оспорване
взетите от ОС на ЕС решения, което да налага проверка редовността на
извършената процедура по провеждането на ОС и вземането на решенията. С
такава процесуална възможност е разполагала и ответницата в посочения от
закона преклузивен срок. По делото липсват твърдения и доказателства за
тяхното обжалване, съответно за отмяна. Затова същите са влезли в законна
сила, което прави недопустимо ревизията им в настоящото производство.
На сл.място
Доколкото по делото се изясни, че липсват последващи решения на ОС,
с които да е било отменено предходното или да е преустановено неговото
действие, то решението от 2020г продължава да действа до момента на
приемането на ново решение от ОС на ЕС .
2/ По възражението, че ЕС не изпълнявала поетото насрещно
задължение за поддръжка и управление през процесните периоди, което
давало основание на ищцата да не заплаща претендираните от нея суми
10
Същото е несъстоятелно.
Категорична е съдебната практика за характера на решенията на ОС,
които не представляват договори, по отношение на които да са приложими
нормите на ЗЗД. За същите е предвидена специалната уредба в ЗУЕС.
Ищцата като собственик на СОС в ЕС разполага с други правни
способи, които са извън настоящото производство, в случай, че избраното на
ОС за външен управител на ЕС търговското дружество „Вселена“АД не е
изпълнявало поетите от него задължения по сключения договор за
управление.
3/ По възражението, че искът бил неправилно насочен срещу нея, а
не срещу ползвателя на обекта.
Същото е неоснователно
На първо място.Нормата на чл.6 от ЗУЕС посочва всички задължения,
които имат собствениците на самостоятелни обекти в сграда-ЕС. В т.8 от ал.1
е посочено, че следва да изпълняват решенията на органите на управление на
ЕС, а в т.10 – че заплащат разходите за управление и поддръжка на ОЧС,
чийто размер се определя от ОС по начина, посочен в чл.51 ЗУЕС.
Действително, в ал.2 на чл.6 от закона е посочено, че ползвателите на
самостоятелни обекти в сграда в режим на ЕС имат задълженията по ал.1, с
изкл. на тези по т.9 от ал.1, освен ако не е уговорено нещо друго между
собственика и ползвателя. Или, те също могат да поемат задължението за
заплащане на разходите за поддръжката на ОЧ€.
В настоящия случай и в двете решения на ОС е прието, че разходите се
заплащат от собствениците на самостоятелните обекти.
Тъй като се касае за вътрешни отношения между собственик и
ползвател, за да може собственикът да се освободи от задължението си по
чл.6 ал.1 т.10 ЗУЕС и то да бъде възложено на ползвателя, е необходимо да
има изрична уговорка между тях, която да е достигнала до знанието на
управителния орган. За последното се съди от изричната разпоредба на чл.7
ал.1 т.7 ЗУЕС, която въвежда задължението в книгата на ЕС изрично да бъдат
отбелязани уговорените между собственика и ползвателя права и задължения
относно управлението на общите части на сградата. При това, за вписването
на тези обстоятелствата е посочен срок от 15 дни, който тече или от момента
на придобиване правото на собственост/ползване или от промяната в тези
обстоятелства. С придаване публичност на тези вътрешни отношения се
постига целта на Законадателя да бъдат избегнати възможни неясноти кое е
задълженото лице, а също и от злоупотреби с права.
Ето защо разпоредбите на ЗУЕС като по-нов и специален закон
дерогират тези на по-стария и общ закон – ЗС, посочена в чл.56. Последната
би намерила приложение само в случай, че липсва специална такава.
В настоящия случай въз основа датата на съставяне на НА 23.08.2018г
се налагат следните изводи:
11
1/ Ограниченото вещно право на ползване е било учредено в полза на А.
Р. Д. - баба на непълнолетната ответница, от самите прехвърлители, т.е от
предходните собственици на имота.
При положение, че горепосочените разпоредби са били в сила към него
момент, то още тогава е възникнало задължението за вписване в книгата на
ЕС новонастъпилото обстоятелство, което е следвало да бъде сторено от
предишните собственици или от ползвателката.
2/ Към момента на по-ранното от двете проведени ОС, това от 2018г,
фактът на извършената прехвърлителна сделка вече е бил налице.
Приобретателката и ползвателката са имали възможност за евентуално
преуреждане на вътрешните си отношения, като отново би възникнало
задължението за отразяването на настъпилата промяна в Книгата на ЕС. По
делото липсват такива доказателства.
При това положение следва да намери приложение общата разпоредба
на чл.6 ал.1 т.10 ЗУЕС за отговорност на собственика на самостоятелен обект
в сграда–ЕС, каквато е била волята на ОС, обективирана в двете решения,
след като липсват доказателства за уговорено нещо различно от общото
положение. Затова е и без значение кой реално ползва имота.
Ето защо заявеното възражение е неоснователно.
4/ По възражението досежно размера на претендираните суми, като се
твърди същите да са били неправилно изчислени на база данните за площта
на апартамента и принадлежността му от НА, а не по скица, съгласно която
следва да е по-малък.
На ОС на ЕС от 17.12.2018 г., както и на това от 20.11.2020г са били взети
решения за плащането на такси за управление и поддръжка, които се дължат
на база обща площ на обектите в ЕС, всеки кв.м., умножен по 8евро, като
разликата между двете решения се състои в това, че според първото таксата
се събира годишно, а според второто се дължи всеки месец.
Според разпоредбата на чл.7 ал.2 т.1 и т.2 от ЗУЕС в книгата на ЕС се
вписват:
1. самостоятелният обект - предназначение и застроена площ;
2. ид.части на обекта от ОЧС (в проценти);
Доколкото създаването на книгата и поддържане актуалността на
данните в нея със указаните реквизити е задължително, съобразно ал.3 от
същия член, следва че на собственика е възложено задължението да
представи документа си за собственост. Въз основа на същия се записват в
книгата размерът на площта на недв.имот, както и прилежащите му ид.ч. от
ОЧС.
От съдържанието на представения НА е видно, че апартаменът е със
застроена площ от 83кв.м., като са посочен и 1,067%ид.ч. от ОЧС, равняващи
се на 16,16кв.м по скица, а по предходен акт за собственост – 1,400% от ОЧС,
равняващи се на 17,03кв.м.. посочена е общата площ на продавания обект от
12
100,03кв.м., което число е равно на сбора от 83кв.м.+ 17,03кв.м.
Действително, от приложената схема № 15-555787/7.08.2018г /л.17-I/,
представена при изповядването на сделката и отразена в НА, е видно, че ОЧС
са записани като 1,067%ид.ч., равняващи се на 16,16кв.м.. Разликата между
двете числа /17,03кв.м. и 16,16кв.м./ е равна на е равна 0,87кв.м., т.е. под
1кв.м. ; изразено в проценти е 1,400% - 1,067% = 0,33%, т.е. под 1% от
притежаваните от ищцата ид.части от ОЧС. Следователно, такава разлика е
пренебрежимо малка. Освен това, липсват твърдения и данни за провеждана
специалната процедура, уредена в чл.17 ал.6 вр.ал.4 от ЗУЕС.
При положение, че при осъществената разпоредителна сделка
процесният апартамент е посочен с обща площ от 100,03кв.м., върху която е
била калкулирана и продажната цена, то следва да се приеме, че ищцата
участва в разходите за поддръжка на ОЧС с тази площ.
Доколкото и в двете решения на ОС на ЕС таксата за поддръжката на
ОЧС е определена по 8евро на кв.м. от площта на всеки самостоятелен обект,
то правилно са определени претендираните от нея парични суми за
процесните периода.
Разликата за всеки един период би била по отношение на момента, от
който ищцата е изпаднала в забава, тъй като съгласно първото решение
таксата е дължима на година, а според второто – на части помесечно.
Подробните аргументи ще се изложат при произнасянето на съда по
предявените акцесорни претенции.
Така като краен извод се налага, че ищцата дължи претендираните от
ЕС парични суми, както следва
за 2019г - главницата е 800,24евро (100,03 кв.м. х 8 евро),
за 2020г - главницата е 800,24евро (100,03 кв.м. х 8 евро)
за периода от 1.01.2021г до 31.08.2021г - главницата от 533,49евро
/800,24евро за 12 месеца или по 66,69евро на месец; съответно за 8 месеца =
533,49евро/.
По акцесорните претенции за обезщетение за забавено изпълнение.
Основателността на главните искове предпоставя основателност и на
предявените акцесорни претенции за обезщетение за забавено изпълнение
доколкото задълженията за заплащане таксите за поддръжка на ОЧС са
срочни : по първото решение - годишни, по второто – помесечни. При
неизпълнение в указания срок длъжникът изпада в забава, като са приложими
общите правила на ЗЗД – чл.86 доколкото в ЗУЕС липсват специални
разпоредби. Това поражда правото на обезщетение за ЕС в размер на
законната лихва, считано от деня на забавата.
В настоящия случай законната лихва върху главниците е претендирана
от датата на подаване на заявлението по чл.410 ГПК пред ВРС - 6.12.2021г до
окончателно изплащане на вземанията и затова са основателни предявените
искове за мораторни лихви върху главниците за периода отпреди
13
заявлението, считано от датата, последваща тази на падежите, с прекъсване
периода от 12.03.2020г до 14.05.2020г.
Това придобива следното числово изражение:
за 2019г при главница от 800,24евро, при настъпил падеж на вземането
на 31.12.2019г и начало на забавата от 1.01.2020г, съответно размерът на
обезщетението възлиза на:
за периода от 1.01.2020г до 12.03.2020г – 16,05евро и
за периода 14.05.2020г – 31.08.2021г – 105,87евро;
за 2020г при главницата е 800,24евро, при настъпил падеж на вземането
на 31.12.2020г и начало на забавата 1.01.2021г, то обезщетението за периода
на забава от 01.01.2021. до 31.08.2021г е в размер на 54,16евро.
Следва да бъде присъдена и законната лихва върху всяка от
главниците, считано от датата на подаване заявлението в съда–6.12.2021г ,
до окончателното им изплащане, на осн.чл.86 ЗЗД.
По разноските:
С оглед изхода на спора и основателността на предявените искове, на
осн.чл.78 ал.1 ГПК в полза на ищцовата страна следва да бъдат присъдени
сторените по делото разноски за двете инстанции, а също и за образуването
на заповедното производство, съгл.т.12 от ТР № 4/2013г ОСГТК на ВКС.
Исканията са отправени своевременно, представени са списъци по чл.80
ГПК, както и доказателства за реалното им извършване:
в заповедното производство: 96лв–запл.държ. такса и 400лв–адв.
възнаграждение;
за П.та инстанция: 829,12лв, от които 229,12лв–запл.държ. такса и 600лв–
адв.възнаграждение;
за въззивната инстанция: 162,78лв-запл.държ.такса и 730лв–адв.
възнаграждение. Така общият сбор е равен на 2217,90лв
Воден от горното и на осн.чл.271 ал.1 ГПК, СЪДЪТ
РЕШИ:
ОТМЕНЯ изцяло решението на ВРС-48 с-в № 1887/ 13.06.2022г по
гр.д.№ 2416/2022г, като вместо него ПОСТАНОВЯВА
ПРИЗНАВА ЗА УСТАНОВЕНО в отношенията между ищеца
ЕС"Св.Елена" с адм.адрес: гр.Варна бул.„К.Б. I“ № 354, хотел „Св.Елена" в
к.к.“Св.Св.Константин и Елена"и ответницата А. К. Т. ЕГН **********,
непълнолетна, действаща със съгласието на своя баща К. П. Т. ЕГН
**********, че ответницата дължи на ищеца следните суми:
14
- 800,24евро - незаплатена годишна парична вноска за управлението и
поддържането на ОЧС-етажна собственост за периода от 1.01.2019-
31.12.2019г, съгласно решение на ОС на ЕС от 17.12.2018г;
- 800,24евро - представляваща незаплатена годишна парична вноска за
управлението и поддържането на ОЧС-етажна собственост за периода от
1.01.2020г-31.12.2020г съгласно решение на ОС на ЕС от 17.12.2018г;
- 533,49евро - незаплатена годишна парична вноска за управлението и
поддържането на ОЧС-етажна собственост за периода от 1.01.2021г-
31.08.2021г съгласно решение на ОС на ЕС от 20.11.2020г, на осн.чл.422 ал.1
ГПК вр.чл.51 ЗУЕС,
ведно със законната лихва върху главниците, считано от датата на подаване
заявлението в съда–6.12.2021г до окончателното им изплащане, на осн.чл.86
ЗЗД, както и за сумите от:
-16,05евро-обезщетение за забава върху главницата от 802,40евро за периода
от 1.01.2020г до 12.03.2020г;
-105,87евро -обезщетение за забава върху главницата от 802,40евро за
периода от 14.05.2020г до 31.08.2021г и
-54,16евро – обезщетение за забава върху главницата от 802,40евро за
периода от 1.01.2021г до 31.08.2021г,
за които суми е издадена Заповед за изпълнение по ч.гр.д. № 17435/ 2021г
по описа на ВРС-48с-в.
ОСЪЖДА А. К. Т. с ЕГН **********, от гр. Варна, действаща със
съгласието на своя баща К. П. Т. ЕГН ********** да заплати на
„ЕС"Св.Елена" с адм.адрес: гр.Варна бул.„К.Б. I“ № 354, хотел
„Св.Елена" в к.к.“Св.Св.Константин и Елена", сумата от 2217,90лв /две
хиляди двеста и седемнадесет лева и 90ст/, съставляваща сбор от направените
разноски за всички производства, на осн.чл.78 ал.1 ГПК.
Решението е окончателно и не подлежи на обжалване, арг.чл.280
ал.3 т.1 ГПК.
Председател: _______________________
Членове:
1._______________________
2._______________________
15