Р Е Ш Е Н И Е
№ 135 09.06.2020
г. гр. С.З.
В ИМЕТО НА НАРОДА
СТАРОЗАГОРСКИ ОКРЪЖЕН СЪД, ІІ
ГРАЖДАНСКИ СЪСТАВ
Нa деветнадесети май две хиляди
и двадесета година
В открито заседание в следния
състав
ПРЕДСЕДАТЕЛ: МАРИАНА МАВРОДИЕВА
ЧЛЕНОВЕ: ВЕСЕЛИНА МИШОВА
БОРЯНА
ХРИСТОВА
Секретар Катерина Маджова
Като разгледа докладваното от
съдията - докладчик МАВРОДИЕВА
въззивно гражданско
дело № 1163 по описа за 2020
година.
Производството е
образувано по въззивна жалба на В.Д.Д. и Й.В.Д., чрез пълномощника им адв.А.С.,
против решение № 1816/23.12.2019 г., постановено по гр.д.№ 1346/2019 г. по
описа на Старозагорския районен съд, с което се осъжда В.Д.Д. и Й.В.Д. да
заплатят на Б.А.Т., чрез адв. С.С. ***, сумата 7000 лв., представляваща дадено
капаро за покупко-продажба на недвижим имот: апартамент № 7, находящ се в гр. С.З.,
бул. „*****, представляващ самостоятелен обект в сграда с идентификатор
68850.514.418.2.7, съгласно кадастрална карта и кадастрални регистри на гр. Ст.
Загора, одобрени със Заповед РД-18-65/30.05.2008 год. на Изп. директор на АГКК,
с адрес на имота гр. С.З., бул. „*****, с предназначение жилище, апартамент със
застроена площ от 61.83 кв.м., находящ се в сграда 2, разположена в поземлен
имот с идентификатор 68850.614.418, при съседни самостоятелни обекти в
сградата: на същия етаж 68850.514.418.2.8, 68850.514.418.2.18, под обекта
68850.514.418.2.4, над обекта 68850.514.418.2.10, ведно със законната лихва от
завеждане на исковата молба в съда – 28.02.2019 г. до окончателното изплащане
на сумата, както и направените по делото разноски в размер на 680 лв.
Въззивниците В.Д.Д.
и Й.В.Д. са останали недоволни от решението на първоинстанционния съд, поради което го обжалват в срока. Считат
същото за неправилно и необосновано, поради нарушение на материалния закон и
съществено нарушение на съдопроизвоствените правила. Първоинстанционният съд
неправилно тълкувал сключения между страните предварителен договор като приел в
мотивите си, че при неизпълнение на задължение на продавача по сключения
договор, той се явява неизправна страна и дължи исковата сума. Излагат подробни
съображения. Молят съдът да отмени изцяло обжалваното решение и вместо него
постанови ново по същество на спора, с което да отхвърли предявения иск като
неоснователен и недоказан. Претендират за присъждане направените по делото
разноски.
Въззиваемият Б.А.Т.,
чрез пълномощника адв.С.С., оспорва жалбата. Въззиваемият счита същата за неоснователна, необоснована
и недоказана, а постановено решение за правилно, обосновано, съобразено с
материалния закон и съдопроизвоствените правила. Излага мотиви в подкрепа на
становището си. Моли съдът да постанови съдебен акт, с който да остави в сила
първоинстанционното решение. Претендира за направените разноски
пред въззивната инстанция.
Съдът, след като провери събраните по делото доказателства и обсъди становищата
на страните, намира за установена следната фактическа и правна обстановка по
делото:
Предявен
е иск с правно основание чл. 93, ал.2 от ЗЗД, за връщане на даден по предварителен
договор задатък. Макар Старозагорския районен съд да е посочил друга правна
квалификация по спора, въззивната инстанция намира, че доколкото не се налага
разместване на доказателствена тежест между страните, нито събиране на други
доказателства и извършване на нови процесуални действия няма пречка във
въззивната инстанция да се определи нова правна квалификация по делото и да се
разгледа същото по същество.
Ищецът Б.А.Т.
твърди в исковата си молба, че на 15.03.2018 год. с ответниците по делото, в
качеството им на собственици сключили предварителен договор за покупко-продажба
на недвижим имот, а именно: апартамент № 7, находящ се в гр. С.З., бул. „*****,
представляващ самостоятелен обект в сграда с идентификатор 68850.514.418.2.7 ,
съгласно кадастрална карта и кадастрални регистри на гр. Ст. Загора, одобрени
със Заповед РД-18-65/30.05.2008 год. на Изп. директор на АГКК. При подписването
му ищецът заплатил капаро от 7000 лева. Съгласно т. 7 от раздел трети на
договора, ответниците като продавачи се задължили да заличат вписана искова
молба с акт № 257, том първи, вх. рег. № 1472/17.02.2015 год. в тежест на
имота, в срок до 30.04.2018 год. На 27.04.2018 год. сключили анекс към
предварителния договор за покупко-продажба на недвижим имот, съгласно който
удължили срока до 31.05.2018 год. На посочената дата, всички се явили пред
Нотариус С.Ч., с peг. № 381 в регистъра на Нотариалната камара с район на
действие районът на Районен съд С.З.. Тогава при проверка се установило, че
исковата молба не била заличена. При неизпълнение на поетото задължение от
страна на ответниците, ищецът се дезеинтересирал от закупуването на този
апартамент. Не искал да придобива недвижим имот с вписана тежест. Нотариусът
съставил констативен протокол акт № 132, общ. Peг. № 2306/2018 год., в който
ищецът заявил, че продавачите не са спазили клаузата на предварителния договор
за заличаване на вписаната искова молба и помолил за връщане на капарото, което
дал, независимо, че в раздел четири на предварителния договор било записано, че
се дължи неустойка в двоен размер, ако имотът се окаже обременен с тежести. Няколко
пъти разговарял с В.Д. за връщане на капарото в размер на 7000 лв., но до тази
момент това не се случило. Изпратил нотариални покани до двамата ответници като
още веднъж ги уведомил, че се отказва от покупката на недвижимия имот и ги
помолил в 7 - дневен срок от връчване на нотариалните покани да се свържат с
него и да му възстановят платеното капаро от 7000 лв. Твърди, че до този момент
не е получил средствата. Моли съдът да постанови решение, с което да осъди
солидарно ответниците по делото да заплатят на ищеца сума в размер на 7000 лв.,
представляваща дадено капаро за покупко-продажба на недвижим имот, ведно със
законната лихва от момента на подаване на настоящия иск, до изплащане на
сумата.
Ответниците
В.Д.Д. и Й.В.Д., чрез пълномощника им адв. А.С., оспорват предявеният иск като неоснователен.
Твърдят, че в подписания между страните предварителен договор, не била
предвидена възможност купувачът да се откаже от предварителния договор при
неизпълнение на задължението на продавачите да заличат вписаната искова молба.
В чл. 1 от раздел Четвърти - Санкции и неустойки, била предвидена неустойка ако
продавачите се откажат от продажбата на имота и не изпълнят точно и в срок
поетите по предварителния договор задължения, да платят неустойка в двойния
размер на капарото, или плащането на тази неустойка било предвидено при
кумулативно даден отказ от продажба и неизпълнение на задължения. От друга
страна в т. 1.1 от същия раздел се предвиждала неустойка в този размер, ако в
деня на изповядване на сделката имотът се окаже с тежести или с вписана
възбрана. Считат, че вписаната искова молба не е тежест върху имота, както се
твърди в исковата молба. В представения констативен протокол продавачите
заявили готовност за сключване на окончателен договор, т.е. не се отказали от
продажбата. Следователно, те били изправна страна по предварителния договор и
на основание чл. 93, ал. 2 от ЗЗД можело да задържат полученото капаро. В чл. 7
от раздел Трети на предварителния договор, страните договорили задължение на
продавачите, което нямало как да бъде изпълнено, с оглед българското
законодателство. Заличаването на вписаните в имотния регистър искови молби се
уреждало от разпоредбата на чл. 13 от Правилника за вписванията. Този текст
предвиждал само две хипотези за заличаване вписването на искова молба - когато
предявеният с вписаната искова молба иск е отхвърлен или производството по него
е прекратено. Когато искът бил уважен, както било в случая, вписването не се
заличавало, а се отбелязвало съдебното решение в 6 - месечен срок по чл. 115,
ал. 2 от ЗС, което обаче праводателят на ответниците „И.Г." ООД не сторил
в срока. В изречение второ на цитираната разпоредба било посочено изрично, че
след изтичане на шестмесечния срок, вписването на исковата молба губило
действието си. Така в случая това вписване загубило действието си и
окончателния договор можело да бъде сключен и при вписана искова молба, без
това да донесе неблагоприятни последици за купувача. Твърдят, че след отказа на
ищеца да сключи окончателен договор, имотът бил продаден от ответниците на лице,
ползвало банков кредит за закупуването му. За това, заявяват, че вписаната искова
молба не била проблем за банката да отпусне заем. Сочат, че действията на ищеца
навеждали на мисълта, че същият търсил повод да се откаже от сключения
предварителен договор, а не да изпълни задълженията си по него, поради което и
ответниците правилно са задържали полученото капаро. Независимо от всичко
ответниците поискали от съда заличаване на вписването на исковата молба, което
видно от определение № 1270/09.05.2018 г. по гр. дело № 796/2015 г. на РС - С.З.
им било отказано по изложени съображения. "И.Г." ООД, като ищец по
делото за делба на имота, по което била вписана исковата молба поискало
вписване на съдебното решение за изнасяне на имота на публична продан, но видно
от определение № 21/31.05.2018 г. на Служба по вписванията при РС – С.З.,
получило отказ. Ответниците били в обективна невъзможност да изпълнят поетото
задължение за заличаване на исковата молба, което не можело да им се вмени във
вина, а и след като вписването на тази искова молба по силата на закона загубило
действието си и не би могло да има неблагоприятни последици за ищеца, то не
било основание за отказ да се сключи окончателен договор. Молят съда да
отхвърли предявения иск като неоснователен и недоказан.
За да постанови решението си, районният съд е приел от
фактическа страна за безспорно, че страните са сключили предварителен договор за покупко-продажба на
недвижим имот, на 15.03.2018 г. ищецът Б.А.Т. като купувач и ответниците Й.В.Д.
и В.Д.Д. като продавачи. Съгласно, точка 1, част ІІ от Предварителния договор,
купувачът заплатил в брой на продавача капаро /задатък/ в размер на 7000 лева. В
т. 7, раздел ІІІ „Права и задължения на страните“, от договора, продавачът
посочил, че процесният недвижим имот, предмет на договора не е обременен с
вещни тежести, ипотеки, възбрани, учредени и ограничени вещни права или други
права на трети лица, освен искова молба с акт № 257, т.1, рег. № 1472 от
17.02.2015 г. с ищец „И.Г.“ ООД, която продавачът се задължил да заличи до
окончателното изповядване на сделката пред нотариус на 30 април 2018 г. В т.
1.1, Раздел ІV „Неустойки и санкции“, продавачът се задължил, ако в деня на
изповядване на сделката имотът се окаже обременен с тежести или с наложена
възбрана, да заплати на купувача капарото в двоен размер, плюс обезщетение за
всички други претърпени вреди. С решение № 670 от 4.07.2016 г., постановено по гр.д.№ 796
от 2015г. по описа на СтРС, процесният недвижим имот бил изнесен на публична
продан. С определение от 9 май 2018 г., постановено по същото дело, съдът
отхвърлил като неоснователна молбата на пълномощника на ищеца „И.Г.“ ООД за
заличаване на вписването на исковата му молба по горното гражданско дело. С определение
№ 21, на В.Н.– съдия по вписванията при РС С.З. от 31 май 2018 г., било
отказано вписването, отбелязването или заличаването на решение № 670 от
4.07.2016 г., постановено по гр.д. № 796/2015 г. по описа на РС С.З.. Съдът е намерил, че
разпоредбата на чл.13 от ПВп касае случаите, когато производството по делото е
прекратено с влязло в сила определение или с влязло в сила решение предявеният
иск е отхвърлен. В случаите, когато предявеният иск е уважен, съгласно чл. 115, ал. 2 от ЗС, ищецът има на
разположение шестмесечен срок за вписване на решението, постановено по
вписаната искова молба. След изтичането на този срок вписването на исковата
молба губи действието си.
От така
установените обстоятелства, съдът е направил извода, че се касае за предявен
осъдителен иск с правно основание чл. 55, ал.1, предл.1 от ЗЗД. Намерил е, че в случая е налице сключен между страните договор, който не е
оспорен от тях и който съдържа изрична клауза за връщане на капарото при
неизпълнение на задължение, вменено на продавача, визирано в т. 7 от раздел ІІІ
„Права и задължения на страните“. Последващите действия на продавача по
предварителния договор по сключване на друг договор за покупко-продажба на
процесния недвижим имот от 19.07.2018 г. с друго лице, не освобождават
продавача от задължението, поето с предварителния договор от 15.03.3018 г.
спрямо ищеца по делото. Налице са договорни отношения, които продавачът,
въпреки уговорените клаузи в договора не е изпълнил и според съда се явява
неизправна страна по договора. Затова съдът е счел предявеният осъдителен иск за
основателен до претендирания в исковата молба размер, въпреки че продавачът се
е задължил да плати на купувача в 7-дневен срок капарото в двоен размер, ако не
изпълни точно и в срок поетите задължения по договора.
Въззивната инстанция изцяло споделя съображенията на районния съд, към
които препраща на основание чл.272 ГПК. Безспорно
е по делото от фактическа страна, че страните са
сключили предварителен договор за
покупко-продажба на недвижим имот на 15.03.2018 г., ищецът Б.А.Т. като купувач
и ответниците Й.В.Д. и В.Д.Д. като продавачи. При сключването на предварителния договор
купувачът е заплатил на продавачите капаро/задатък/ в размер на 7000 лв. В
договора продавачът е декларирал, че процесният недвижим имот, предмет на
покупко - продажбата не е обременен с вещни тежести, ипотеки, възбрани,
учредени и ограничени вещни права или други права на трети лица, освен искова
молба с акт № 257, т.1, рег. № 1472 от 17.02.2015 г. с ищец „И.Г.“ ООД, която
продавачът се е задължил да заличи до окончателното изповядване на сделката
пред нотариус на 30.04.2018 г. Съгласно т.1 от раздел ІV от договора, ако
продавачът се откаже от продажбата на недвижимия имот при договорените условия
и не изпълни точно и в срок поетите задължения, същият се задължава да плати на
купувача в 7 – дневен срок капарото в двоен размер, заедно с обезщетение за
всички други претърпени вреди. В т. 1.1, Раздел ІV „Неустойки и санкции“,
продавачът се е задължил, ако в деня на изповядване на сделката имотът се окаже
обременен с тежести или с наложена възбрана, да заплати на купувача капарото в
двоен размер, плюс обезщетение за всички други претърпени вреди. С решение № 670 от 4.07.2016 г., постановено по
гр.д. № 796/2015 г. на РС – С.З., процесният недвижим имот е изнесен на
публична продан. С определение от 9.05. 2018 г., по същото дело, съдът е
отхвърлил като неоснователна молбата на пълномощника на ищеца „И.Г.“ ООД за
заличаване на вписването на исковата му молба по гражданското дело. С определение от 31.05. 2018 г., В.Н.– съдия
по вписванията при РС С.З. отказва вписването, отбелязването или заличаването
на решение № 670 от 4.07.2016 г., постановено по гр.д. № 796/2015 г. по описа
на РС С.З.. Разпоредбата на чл. 13 от ПВп,
предвижда, че заличаването на вписването на исковата молба става, като в
партидната книга се отбележи съдебният акт, с който се постановява заличаването
или с който се прекратява производството по образуваното дело. В случаите,
когато предявеният иск е уважен, съгласно чл.
115, ал. 2 от ЗС, ищецът има на разположение шестмесечен срок за вписване
на решението, постановено по вписаната искова молба. След изтичането на този
срок, вписването на исковата молба губи действието си.
При така
установената фактическа обстановка, въззивната инстанция намира, че в случая е налице сключен договор между страните, в който е предвидено изрично
връщане на капарото при неизпълнение на задължение, вменено на продавача,
визирано в т. 7 от раздел ІІІ „Права и задължения на страните“. Безспорно е
установено, че вписаната искова молба, която продавачите са поели задължение да
заличат към датата на сключване на окончателен договор – 31.05.2018г.,
продължен с анекс от 27.04.2018г., не е заличена. Дали е било възможно
заличаването на вписаната искова молба по гр.д.№ 796/2015г. по описа на
Старозагорския районен съд или не, е неотносимо към предмета на спора
обстоятелство. След като продавачите са поели задължение за заличаване на
вписаната исковата молба, същите дължат изпълнение на това задължение,
съответно неизпълнението на това задължение по предварителния договор води като
последица възможност за купувача да се откаже от сключването на окончателен
договор и да претендира връщане на даденото по предварителния договор капаро. Аргумент
в подкрепа на това разбиране е и предвиденото в договора, в т.1.1., раздел ІV
„Неустойки и санкции“ в предварителния договор, че неустойката по т.1 от този
раздел продавачът дължи, ако в деня на изповядване на сделката имотът се окаже
обременен с тежести или с наложена възбрана. Вписаната искова молба е точно
такава тежест, която обременява имота, макар и да е изтекло действието на
вписването й и същата да е загубила действието си като тежест върху имота,
поради това, че е изтекъл срока. Последващите действия на продавача по предварителния
договор, изразяващи се в продажба на процесния недвижим имот на друго лице са
неотносими към предмета на спора и не следва да се обсъждат. Продавачите са
поели определени задължения, които следва да изпълнят преди окончателното
сключване на договора. Тези задължения не са изпълнени, без значение дали по
тяхна вина или безвиновно, поради което се явяват неизправна страна по договора
и носят отговорност за това, съгласно предвиденото в т.1, раздел ІV “Неустойки
и санкции“ по предварителния договор.
Ето защо съдът намира, че предявеният осъдителен иск е основателен и следва
да бъде уважен до претендирания размер 7000 лв.
Неоснователни са оплакванията в жалбата на
въззивниците, че в подписания между страните договор, не била предвидена
възможност купувачът да се откаже от предварителния договор при неизпълнение на
задължението на продавачите да заличат исковата молба. Съгласно чл.1 от раздел
ІV, била предвидена възможност ако продавачите се откажат от договора и не
изпълнят точно и в срок поетите по предварителния договор задължения да платят
двойния размер на капарото, или плащането на тази сума било предвидено при кумулативно
дадени отказ от продажбата и неизпълнение на задължения. В случая съдът намира,
че съгласно чл.20 от ЗЗД следва да се тълкува действителната обща воля на
страните по договора, като отделните уговорки се тълкуват във връзка едни с
други и всяка една се схваща в смисъла, който произтича от целия договор, с
оглед целта на договора, обичаите в практиката и добросъвестността. В този
смисъл, съдът намира, че всяко едно предвидено задължение по предварителния
договор на някоя от страните е съществено и важно за сключването на окончателния
договор. Неизпълнението, на което и да е от тези задължения на продавачите по договора
има като последица възможност за другата страна да се откаже от сключването на
окончателен договор и води до квалифициране на продавачите като неизправна
страна по договора. Това се отнася в пълна степен до задължението на
продавачите в срок до сключването на окончателния договор да заличат вписаната
искова молба, която обременява имота към момента на сключване на предварителния
договор. Тъй като по своя характер вписаната искова молба представлява тежест,
която обременява имота, по аналогия следва да се има предвид разпоредбата на
чл.1.1, раздел ІV от предварителния договор, в която се предвижда неустойка –
връщане на капарото в двоен размер от продавача, ако в деня на изповядване на
сделката имотът се окаже обременен с тежести. В случая дори е налице нещо
повече, като изрично е поето задължение от продавача за заличаване на вписаната
искова молба, която е била налична към момента на сключване на предварителния
договор. Това е така, въпреки, че
заличаването вписаната искова молба е невъзможно от правна гледна точка и
продавачът е предприел нужните действия за заличаването й, тъй като е обещал
резултат, какъвто не би могъл да постигне. Това е така въпреки, че вписаната
искова молба е загубила действието си на тежест върху имота, след изтичане на 6
– месечния срок за отбелязване на влязлото в сила решение от ищеца – чл.115,
ал.2 ЗС.
Предвид изложените
съображения, въззивната инстанция намира, че обжалваното решение е правилно и
като такова следва да бъде потвърдено.
|
|
|
|
|
С оглед на изхода от спора, в
полза на въззивнаемия следва да се присъдят направените по делото разноски за настоящата
инстанция в размер на 680 лв., съгласно представени доказателства и списък.
Водим от горните мотиви, съдът
Р Е
Ш И:
ПОТВЪРЖДАВА решение № 1816/23.12.2019 г., постановено по гр.д.№ 1346/2019 г. по описа на
Старозагорския районен съд.
ОСЪЖДА В.Д.Д., ЕГН ********** *** и Й.В.Д., ЕГН **********
***1 да заплатят на Б.А.Т., ЕГН ********** ***, чрез адв. С.С. *** сумата 680
/шестстотин и осемдесет/ лева, представляващи разноски за въззивната инстанция за
един адвокат.
Решението може да се обжалва пред ВКС на Република България в едномесечен
срок от връчването му, при наличие на предпоставките на чл.280, ал.1 от ГПК.
ПРЕДСЕДАТЕЛ:
ЧЛЕНОВЕ: