Р Е Ш
Е Н И
Е
гр.София, 08.05.2018 г.
В И МЕТО НА НАРОДА
Софийски градски съд, Гражданско отделение, ІІІ-“б” въззивен състав, в открито заседание на двадесет и четвърти април през две хиляди и осемнадесетата година в състав:
ПРЕДСЕДАТЕЛ : Теменужка
Симеонова
ЧЛЕНОВЕ
: Хрипсиме Мъгърдичян
мл.с. Боряна Воденичарова
при секретаря Н.Светославова, като разгледа докладваното от съдия Симеонова
гр.дело № 12376 по описа за 2015 г. и за да се произнесе, взе предвид следното:
Производството е по реда на чл.258 и сл. от ГПК.
С решение от 24.07.2015
г. по гр.д. № 5589/12 г., СРС, ІІ ГО, 65
с-в е изнесъл на публична продан на основание чл.348 ГПК следния
недвижим имот: ДВОРНО МЯСТО, находящо се в гр. София,
кв. „********, с площ от 795 кв.м., съставляващо парцел XVI-165 в кв.49 по
плана на гр. София, м. „Красно село - Княжевско” - V-та част, при съседи: улица, А.Л., Й.Й.и И. и Д.Т.,
представляващо по одобрената кадастрални карта ПОЗЕМЛЕН ИМОТ с
идентификатор 68134.4332.763 с площ от 768 кв.м., с трайно предназначение:
урбанизирана територия, начин на трайно ползване:ниско застрояване, при граници
по скица:поземлени имоти с идентификатори 68134.4332.1620, 68134.4332.764,
68134.4332.470, 68134.4332.469, 68134.4332.468, 68134.4332.456, ведно с
построената ЕДНОЕТАЖНА ЖИЛИЩНА СГРАДА с идентификатор №68134.4332.763.1,
с обща площ от 83,00 кв.м., състояща се от три стаи, баня, коридор, включваща и
пристройка, състояща се от гараж и стая, заедно с таван и мазе, която публична
продан да се извърши от съдия-изпълнителя, като от получената сума от проданта съсобствениците
получат паричната равностойност на дяловете си от имота, а именно
- 1/3 ид.ч. - Л.Х.Х., ЕГН **********, адрес: ***, 1/3
ид.ч. - Р.Х.Ф., ЕГН **********, адрес: ***, и 1/3 ид.ч. - Р.М.Т.,
ЕГН **********, адрес: ***. Осъдил
е Л.Х.Х., ЕГН **********, с адрес: ***, да заплати на
основание чл.355 изр.1 ГПК по сметка на СРС сумата от 3557,20 лв., представляваща
държавна такса, съобразно определения дял в делбеното имущество. Осъдил е Р.Х.Ф., ЕГН
**********, адрес: ***, да заплати на основание чл.355 изр.1 ГПК по сметка на
СРС сумата от 3557,20 лв., представляваща държавна такса, съобразно
определения дял в делбеното имущество. Осъдил е Р.М.Т., ЕГН **********, адрес: ***, да заплати на основание чл.355 изр.1 ГПК по
сметка на СРС сумата от 3557,20 лв., представляваща държавна
такса, съобразно определения дял в делбеното имущество.
Решението
е обжалвано с въззивна жалба от ответника Р.М.Т., ЕГН **********, с адрес: *** с мотиви, изложени в жалбата. Заявява, че съгласно решението по допускане
на делбата, съсобственици се явяват той и Л.Х.Х. и Р.Ф.Х.. Според заключението
на допуснатата и приета СТЕ, в жилищната сграда без значителни преустройства
могат да се обособят три отделни, самостоятелни обекта, а поземления имот е
също поделяем и могат да се обособят два самостоятелни поземлени имота. Счита,
че в съдебното заседание, в което е даден ход по същество на делото, съдът е
следвало да даде указания на страните във връзка с депозираното по делото писмо
на Главния архитект на СО, район „Овча купел“. Заявява, че желае да му бъде
поставен в дял-дял втори: жилище /от заключението на вещото лице, като другите
съделители получат реален дял от имота. Ето защо моли съда да постанови
решение, с което да отмени процесното и постанови ново, с което да извърши
реална делба на съсъбствения имот.
Въззиваемите
Л.Х.Х., ЕГН **********, с адрес: *** и Р.Х.Ф., ЕГН
**********, с адрес: *** и двете чрез адвокат Г.Б. от САК, с адрес: ***, ст.11 оспорват
въззивната жалба. Заявяват, че имотът е неподеляем и за да се извърши делбата
на 3 части е необходимо да се промени статута на сградата. Ответникът не е
заплатил неговата част от експертизата, не
взел участие във втората фаза на делбата, а сега оспорва решението на
съда, с цел отлагане. Молят да бъде потвърдено решението на съда, с което
имотът се изнася на публична продан. В хода на производството въззиваемата Л.Х.Х.
се представлява от адвокат Д., с депозироно пълномощно, а Р.Х.Ф. от редовно
упълномощения адвокат Г.К.. До приключване на съдебното дирене и даване ход по
същество на делото и двамата пълномощници не са предявили претенции за
разноски.
Съдът констатира, че въззивната жалба е подадена в
срока по чл.259, ал.1 от ГПК от надлежна страна и е процесуално допустима, а
разгледана по същество неоснователна.
Производството е за съдебна делба във втора
фаза-по извършването й.
С влязло в сила решение по чл.344 ал.1 ГПК на СРС, 65
състав по гр. дело №5589/2012 г. е допусната
делба между Л.Х.Х., Р.Х.Ф. и Р.М.Т. на следния недвижим имот: ДВОРНО МЯСТО,
находящо се в гр. София, кв. „********, с площ от 795 кв.м., съставляващо
парцел XVI-165 в кв.49 по плана на гр. София, м. „Красно село- Княжевско” - V-та част, при съседи: улица, А.Л., Й.Й.и И. и Д.Т.,
представляващо по одобрената кадастрална карта ПОЗЕМЛЕН ИМОТ с идентификатор
68134.4332.763 с площ от 768 кв.м., с трайно предназначение: урбанизирана територия, начин на трайно ползване:ниско застрояване, при
граници по скица: поземлени имоти
е идентификатори 68134.4332.1620, 68134.4332.764, 68134.4332.470,
68134.4332.469, 68134.4332.468, 68134.4332.456, ведно с построената ЕДНОЕТАЖНА
ЖИЛИЩНА СГРАДА с идентификатор №68134.4332.763.1, с обща площ от 83,00 кв.м.,
състояща се от три стаи, баня, коридор, включваща и пристройка, състояща се от
гараж и стая, заедно с таван и мазе, при квоти - 1/3 ид.ч. за Л.Х.Х., 1/3 ид.ч.
за Р.Х.Ф. и 1/3 ид.ч. за Р.М.Т..
Била е приета СТЕ,
според която процесния ПИ
е поделяем, като може да бъдат
обособени два отделни ПИ. Процесната жилищна сграда е също поделяема и могат да
се обособят три самостоятелни обекта, съгласно действащите технически правила и
норми, като следва да бъдат извършени съответните технически преустройства. Пазарна
цена на ПИ възлиза на 96 372,27 лв., а на жилищната сграда - на 170 441,77 лв.
По развитите във
въззивната жалба доводи, настоящата инстанция приема следното:
Делбеното прозводство е особено исково производство, което протича в две фази,
като в първата фаза с решение по чл. 344. ал. 1 ГПК съдът се произнася по въпросите между кои лица и за кои имоти се извършва
тя, както и каква е частта на всеки съделител и след влизане в сила на това
решение извършва делбата по реда на предвидените в чл. 348 - чл. 352 ГПК способи. Съсобствеността в делбеното производство се
прекратява чрез разпределение на имотите по реда на чл.353 ГПК, посредством
теглене на жребие, чрез възлагане по реда на чл.349 ал.1 и 2 ГПК или чрез
изнасяне на имота на публична продан, като основен критерий за избора на способ
е дали броя на реалните дялове съответствува на броя на съделителите и доколко
стойността на реалните дялове съответствува на стойността на дяловете на
съделителите. Основният способ, предвиден в чл.348 ГПК, за
ликвидиране на съсобствеността в делбеното производство, когато се касае до
неподеляем имот, е изнасянето му на публична продан. По изключение, ако се
касае до неподеляем жилищен имот и са налице другите изисквания на закона,
съсобствеността може да се ликвидира чрез поставянето му в дял на някой от
съделителите - чл.349 ал.1 и 2 ГПК.
В настоящия казус от заключението на СТЕ се
установява, че процесния ПИ е поделяем, като може да бъдат обособени два
отделни ПИ. Процесната жилищна сграда е също поделяема и могат да се обособят
три самостоятелни обекта, съгласно действащите технически правила и норми, като
следва да бъдат извършени съответните технически преустройства. При тези данни
районният съд е изпратил писмо до главния архитект за становище по чл.203 ЗУТ
за поделяемост на процесната сграда. Такова е постъпило но 26.05.2015 г. за
съдебното заседание на 04.06.2015 г., в което се заявява, че собствениците
следва да представят за разглеждане и одобряване проект за разделянето на
жилищната сграда, съответно окомплектован в съответствие с изискването на
Наредба № 4, а относно разделянето на УПИ, към съдебната архитектурно
оценителна техническа експертиза следва да се приложи скица-проект с
предложение за разделяне на УПИ, както и актуални кадастрални и комбинирани
скици. В това съдебно заседание ищците се заявили, че не могат да представят
исканите от Главния архитект документи и молят имота да бъде изнесен на
публична продан.
Принцип на съдебната делба е всеки съделител да получи своя дял в натура,
когато това е възможно – чл.69, ал.2 ЗН. Изясняването на въпроса за поделяемостта на имота
според броя на съделителите и техните квоти е дейност на съда, която се
извършва с помощта на вещо лице, когато това е необходимо. Когато вещото лице
даде заключение за поделяемост на имотите, но за обособяване на дяловете се
налага разделянето на урегулиран поземлен имот, на сграда или на обекти в нея,
съдът следва да спази процедурите по чл.201 и
чл.203 ЗУТ. При положително становище на
главния архитект по чл.201 ЗУТ страните имат задължението да внесат в общинската администрация проект за
изменение на действащия план за регулация, с който съсобственият УПИ се разделя
на два или повече урегулирани поземлени имота. Задължение на страните по чл.203 ЗУТ е да представят на съда
инвестиционен проект за разделяне на съсобствената сграда или обект в нея,
съобразно заключението на вещото лице, а от своя страна съдът е длъжен да
изпрати този проект за одобрение от главния архитект. Във всички случаи съдът
дължи съдействие на страните в отношенията им с общинската администрация по
повод делбата. Когато в съда постъпят предписания на общинската администрация
във връзка с необходимото съдържание на проекта по чл.201 ЗУТ или на инвестиционния проект по чл.203 ЗУТ, както и предложения за
преработване на тези проекти, съдът е длъжен да даде ясни указания на страните
какви действия следва да бъдат предприети от тях, за да бъдат съобразени
изискванията на администрацията и процедурите почл.201 и
чл.203 ЗУТ да приключат успешно.
В конкретния казус въззивната инстанция е приела, че не са били предприети
необходимите действия от страна на районния съд по извършването на делбата. Ето
защо е била допусната СТЕ със задача да бъде изготвен проект за разделяне на
жилищната сграда на съответните дялове, да даде оценка на тези дялове, проект
за разделяне на УПИ евентуално във варианти, както и съответните оценки на
дяловете. Вещото лице е посочило, че действащият устройствен план за
територията, в която се намира процесният имот, е ЗРП на гр.София, м.Горна
Баня, одобрен със заповед РД-50-09-0307/20.04.1995 г. Съгласно този план
процесният имот е УПИ ХVІ-763 от кв.106 с площ от 765 кв.м. по данни от ГИС. По
н.а № 155, д. 4105/82 ПИ е с пространство от 795 кв.м. По данни от издадената
от АГКК скица на ПИ с идентификатор 68134.4332.763 площта е 768 кв.м. и вещото
лице е дало оценка именно по площ от 768 кв.м. ПИ с идентификатор 68134.4332.763 с площ от 768 кв.м. попада в
устройствена зона Жм/ жилищна устройствена зона с малкоетажно застрояване/ с
изискване съгласно чл.19, ал.1 от ЗУТ за най-малко 14 м. лице и 300 кв.м.
повърхност. Имотът може да бъде реално поделен на два равни дяла по линия А-В
съгласно приложената скица проект за разделяне. Точка А разделя на две равни
части югозападната граница-всяка с дължина по-голяма от 14,0 м., а точка В се
позиционира на североизточната граница за разделяне на ПИ на две равни части с
площ по 384 кв.м. Първи дял-северозападната част от ПИ с идентификатор
68134.4332.763, целият с площ от 768 кв.м., а само частта по дял първи с площ
от 384 кв.м. по букви А,Б,В,Г,А и лице с дължина по-голяма от 14,0 м., заедно с
построената в този дял жилищна сграда на три етажа с идентификатор
68134.4332.763.1 по КК. Втори дял-югоизточната част от ПИ с идентификатор 68134.4332.763, целият с площ от 768
кв.м., а само частта по дял втори с площ от 384 кв.м. по букви А,Б,Д,Е,А и лице с дължина по-голяма от 14,0 м.-празно
дворно място.
СТЕ е посочил основен вариант за обособяване в дялове на триетажната
жилищна сграда. Първи дял-обособено жилище на първи жилищен етаж от основната сграда със застроена площ от 61,36
кв.м., състоящо се от антре, две стаи, кухня и санитарен възел/баня и тоалетна/
два балкона и съответните идеални части от общите части на сградата и от
½ от ПИ с идентификатор 68134.4332.763 с обща площ 768 кв.м. или 384
кв.м., представляващи североизточния дял първи от ПИ с идентификатор
68134.4332.763, в случай на прилагане на вариант с разделяне на дворното място
на две равни части. Средната пазарна стойност на дела е 42 403 лв. Общата
стойност на дела от сградата е 85 533,75 лв. Втори дял- обособено
жилище на тавански етаж от основната сграда със застроена площ от
60,90 кв.м, състоящо се от антре,
две стаи, кухня и санитарен възел/баня и тоалетна/ и два балкона, както и
съответните идеални части от общите части на сградата и от1/2 от ПИ с
идентификатор 68134.4332.763 с обща площ 768 кв.м. или от 384 кв.м., представляващи
североизточния дял първи от ПИ с идентификатор 68134.4332.763, в случай на
прилагане на вариант с разделяне на дворното място на две равни части. Средната
пазарна стойност на дела е 47 112 лв. Общата стойност на дела от сградата
е 61 193,25 лв. Дял трети-пристройка в приземния етаж към основната сграда с общо
помещение използвано за гараж/ работилница и склад/ с вход от югоизток със
застроена площ от 31,69 кв.м. Общата стойност на дела от сградата е 16 350,32
лв. Общият размер на делбената маса е 252 592,31 лв., а размерът на 1/3 ид.ч. е на стойност 84 197,44 лв.
Въз основа на заключението на вещото лице е изготвен,
а след това и одобрен от СО, район „Овча купел“ инвестиционен проект-строеж -Заснемане
на жилищна сграда и обособяване на три дяла, приложен по делото. В него е
посочен- Първи дял-жилище на ниво
+2,50 м. със застроена площ 60,86 кв.м. и стая-кабинет над работилница на ниво + 1,70 със застроена площ 31,94
кв.м., гараж и склад на ниво + 0,00
от основната сграда със застроена площ от
44,67 кв.м., в. т.ч. гараж 24,71 кв.м. и складови площи 15,34
кв.м. Втори дял-жилище на тавански
етаж от основната сграда на ниво + 5,20 м. със застроена площ от 56,23 кв.м. и тераса над кабинета на
ниво + 4,60 кв.м. със застроена площ от 38,60 кв.м. Трети дял-техническо помещение със санитарен възел с вход от югоизток, на ниво- 1,10 със
застроена площ от 33,22 кв.м. Посочено е изрично, че разделянето на УПИ ХVІ 763
на два равни дяла не е предмет на проекта. В конструктивното становище е дадено
заключение, че конструкцията на сградата отговаря на изискванията на
действащите към момента на проектиране нормативни документи. Разделянето на
жилищната сграда на три обособени дяла не нарушава носещата способност на
конструкцията по отношение както на вертикални, така и на хоризонтални /земетръсни/
въздействия.
Била е допусната и СТЕ със задача да отговори на
въпросите-какъв е обемът и стойността на необходимите СМР за обособяване на
дяловете в процесната жилищна сграда съобразно инвестиционен проект, одобрен от
СО, район „Овча купел“ на 01.11.2016 г., като вещите лица изразят това в
абсолютно число и в проценти. За какъв период от време могат да се извършат предвидените СМР и това
предполага ли търпене на неудобства по-големи от обикновените.
При съдебната делба, за да бъде разделено едно жилище на три реално обособени дяла, са
необходими две условия - одобрен от главния архитект инвестиционен проект,
както и спазване на изискването преустройствата да не бъдат значителни и да не
се създават неудобства, по-големи от обикновените. Това следва от разпоредбата
на чл.203, ал.1 от ЗУТ. Законът не установява количествен критерий
за това кога преустройството следва да се определи като значително. Това е
фактически въпрос и се решава конкретно във всеки отделен случай. Възможни са
различни хипотези - предвидените строително-монтажни работи да са значителни по
обем, но при сравнително малки разходи, така и обратно - техният обем да е
малък, но на значителна стойност. В съдебната практика трайно се приема, че за
да се направи извод дали преустройствата са значителни, следва да се съпоставят
състоянието и стойността на жилището преди преустройството с обема и стойността
на необходимите строително-монтажни работи за обособяването на самостоятелните
обекти в него.
В конкретния казус предмет на инвестиционния проект е само
сградата, която се разделя на три дяла, като изрично е посочено, че разделянето на УПИ ХVІ 763 на два равни дяла не е предмет на проекта.
Според приетата по делото СТЕ от
03.04.2016 г., съгласно таблицата стойността и видовете СМР необходими за
извършване на преустройствата за обособяване на трите дяла съгласно одобрения
инвестиционен проект е 7 420 лв. Според приетата по делото СТЕ общата
пазарна стойност на процесната жилищна сграда е в размер на 163 077,30
лв., която съотнесена с определената стойност на видовете СМР по обособяването
на отделни дялове изразена в процент е 4,55 %. Общите разходи по присъединяването
на новообособените дялове към електропреносната и към водопреносната мержи, са
в размер на 1 355,76 лв., които след като се прибавят към стойността от
7 420 лв., то се получава, че общата стойност за обособяване на дяловете е
в размер на 8 775,76 лв., която отразена в процент от стойността на
процесната жилищна сграда възлиза на 5,38 %. Изводът е, че стойността на предвидените
преустройства спрямо средната пазарна цена на имота е 5,38 %. като не се касае за значителни
преустройства. Вещите лица са посочили, че отчитайки
количеството СМР, при една добра организация, те биха могли да бъдат извършени
в рамките на 1-2 месеца. СГС намира, че това не предполага търпене на
неудобства по-големи от обикновените.
Основен принцип при извършване на делбата, установен в чл.69, ал.2 ЗН е при възможност
всеки съделител да получи дял в натура. Когато броят на допуснатите до делба имоти е равен
или по-голям от броя на съделителите, такава възможност е налице.
В решение № 258 от 25.10.2011 г. по гр. д. № 144/2011 г. на ВКС, ІІ г. о.
е, е застъпено становището, че съобразно чл.69, ал.2 ЗН и с оглед спазване равенството между страните, при
разпределението по чл.353 ГПК във всеки дял следва да се включат по възможност еднакви по количество и вид и приблизително равни по стойност имоти,
респ. максимално съответстващи по стойност на дяловете в пари. Допустимо е
разпределение на различни по вид самостоятелни имоти, само ако между
съделителите липсва спор относно
обособяването им в самостоятелни дялове. При наличието на такъв спор обаче, за
да е приложим способът на чл.353 ГПК, е необходимо да се образуват еднородни дялове от делбеното имущество.
В настоящия казус, съдът намира, че на първо място не може да бъде
разделена земята, която може да бъде обособена само в два УПИ, а не в три. След
като земята не може да бъде предмет на делба, то това предполага едно
неразрешаване на делбения спор и бъдещи претенции, каквато не е целта на
делбата. От друга страна, посочените три дяла не само, че не са с еднакви по количество и вид и приблизително равни по
стойност имоти, дори напротив, същите се
различават като стойност, характеристики и особено третият дял, който на
практика има различен статут и не може да бъде приет като имот, за който някой
от съделителите би претендирал. Най-накрая, от данните по делото е видно, че
никой от съделителите не живее в процесната делбена сграда, като твърдението на
Р.М.Т., че живее там е само твърдение, неподкрепено с никакви доказателства по
делото, било те гласни или писмени. Нещо повече, посоченият от него адрес и
този от извършената справка за адреса му, е в ж.к.“Младост 1“, т.е. не е
адресът на процесния имот. Не може да бъде изпълнено изискването на закона всеки
от съделителите да получи дела си в натура, защото би се нарушило равноправието помежду им, тъй като всеки от тях не може да получи в дял пълноценен недвижим
имот, съобразно нуждите си, предвид стойността на горепосочените дялове, особено дял трети. Изводът е, че е неприложим способът на чл.353 ГПК.
В решение № 406/11 г. от 10. 01.2012 г. по гр.д. №
729/2010 г. на ВКС, І г.о., е прието, че когато
допуснатите до делба имоти съществено се различават по обем, площ и стойност,
но дяловете на съделителите са равни, делбата се извършва чрез теглене на
жребий, освен ако не е налице неудобство по смисъла на закона и т. 5, б.
"б" от ППВС № 7/73 г. В конкретния случай е
налице такова неудобство предвид гореизложеното, поради което е неприложим и
този способ.
Изводът е, че не са налице предпоставките за другите способи за
извършване на делбата, като делбата на процесния имот следва да бъде реално
извършена чрез изнасянето му на публична продан съгласно чл.348 ГПК, при която
всеки съделител ще получи паричната равностойност на своя дял. До този извод е
достигнал и районният съд, поради което, първоинстанционното решение следва да бъде потвърдено.
Водим от гореизложеното, съдът
Р
Е Ш И
:
ПОТВЪРЖДАВА
решение от 24.07.2015 г. по гр.д.
№ 5589/12 г. на СРС, ІІ ГО, 65 с-в.
Решението може да се обжалва пред ВКС в едномесечен срок от връчването
преписа на страните.
ПРЕДСЕДАТЕЛ : ЧЛЕНОВЕ : 1. 2.