Р
Е Ш Е Н И Е
гр. София, 25.09.2024г.
В
ИМЕТО НА
НАРОДА
СОФИЙСКИ
ГРАДСКИ СЪД,
ГК, І-22 с-в, в
публично
заседание на десети
септември две
хиляди и двадесет
и четвърта
година в
състав:
председател:
СТЕФАН
ШЕКЕРДЖИЙСКИ
при
секретаря Капка
Лозева и в
присъствието
на прокурора
__________, като
разгледа
докладваното
от съдията гр.д. № 10904 по
описа за 2020г., за да се
произнесе
взе предвид
следното:
искове
с пр.осн. чл.
108 от ЗС и чл. 59 от ЗЗД:
Ищецът
– В.М.Ц., в
исковата си
молба и
уточнение на
същата от 20.10.2020г., твърди,
че бил
собственик
на
АПАРТАМЕНТ №
2, находящ
се в гр. София,
Столична
община, район
„Изгрев“, ж.к.
Изток, ул. „************************,
в сградата на
ЖСК Боец,
представляващ
САМОСТОЯТЕЛЕН
ОБЕКТ В
СГРАДА с
идентификатор
68134.800.1274.2.18, по
кадастралната
карта и
кадастралните
регистри на
гр. София, с
адрес на
имота: гр. София,
Столична
община, район
„Изгрев“, ж.к.
Изток, ул. „****************” ********,
находящ
се в сграда № 2, разположена
в поземлен имот
с идентификатор:
68134.800.1274, който
апартамент е
със
застроена площ
от 119 м2,
състоящ се от
три стаи,
дневна,
столова, кухня,
мокро
помещение,
баня, тоалетна,
три антрета,
три балкона и
е при съседни
самостоятелни
общи в
сградата А
идентификатори:
на същия
етаж: 68134.800.1274.2.17, под
обекта: 68134.800.1274.2.15,
над обекта:
68134-800.1274.2.21, и при
съседи
съгласно
доказателствен
нотариален
акт: изток -
къща на Н.Я.Н.,
запад - стълбище
апартамент №
7, север — двор
на сградата,
юг - ул. „****************“,
отгоре - 1
апартамент №
3, отдолу -
апартамент №
1, заедно с
прилежащото
му зимнично
помещение -
МАЗЕ № 18, с площ
от 19,07 м2, при
съседи: изток
- мазе № 12, запад
- мазе № 7, север –
зимнично
помещение
към ателие № 2,
юг - ул. „****************“,
отгоре Гараж
№ 6, заедно с 7,99 % ид.ч.
от общите
части на
сградата и от
правото на
строеж върху
мястото,
върху което е
построена
сграда,
цялото с площ
от 1 100 м2,
съставляващо
УПИ III - 1057, от кв. 14а
по плана на
гр. София,
местността
„Изток - юг“.
След
смъртта на М.С.,
И.К., ЕГН **********, се
опитал да
придобие
собствеността
апартамента
чрез
неистинско
завещание от
01.04.2007г., като
по-късно бил
издаден
констативен
НА.
На 15.11.2013г.
(Нотариален
акт № 114, том VI, peг. № 38620, дело
№ 1039 от 2013г. на
нотариус Р.Д., peг. № 274 на НК,
с район на
действие -
СРС, вписан в
Имотния
регистър с
вх. № 57340, акт № 107,
том. СХХХVII,
дело № 44822/2013г.). И.К.
продал
недвижимия
имот на И.В.Д..
През
2014г.
наследницата
по закон С.П.Р.разбрала
за
извършената
измама с
наследството
наМ.И. С. и
завела иск
пред СГС срещу
заветника
И.КК.и приобретателя
на
недвижимия
имот И.В.Д.. С
решение № 4375 от
30.05.2016г. на СГС по
горепосоченото
гражданско
дело било
признато за
установено,
че
саморъчното
завещание от
01.04.2007г. с посочен
завещател е нищожно.
Решението, в
крайна
сметка било
потвърдено
от ВКС.
Междувременно,
на 15.06.2015г., И.В.Д.
продал
процесния
недвижим
имот на Д. Д.,
видно от
Нотариален
акт № 156, том I, peг.
№ № 1401№ 157 от 2015г. на
нотариус А.Ч., peг. № 310 на НК,
с район на
действие -
СРС, вписан в имотния
регистър с
вх. № 34412, акт № 77, том:
LXXXI, дело № 25077/2015г. Това
поредно
прехвърляне
на собственост
станало след
вписване на исковата
молба по
гореописаното
дело - исковата
молба била
вписана в
имотния
регистър към
АВ с вх. № 33463 от 07.07.2014г.,
том 8, акт № 103 от 2014г.
и непосредствено
след
постановяването
на Решение № 4375
от 30.05.2016г. по
Първоинстанционното
гражданско
дело № 6076/2014г. по
описа на СГС.
На 01.08.2017г.
Д. Д. продавал
недвижимия имот
на ответницата
- А.Д.П. (НА № 35, том I,
peг. № 2020, дело
№ 28 от 2017г. на
нотариус Н.Д., peг. № 329 на НК,
с район на действие
СРС, вписан й
Имотния
регистър с
вх. № 49957, акт № 80,
том 113 от 2017г.). Така
поредният „купувач“
на Имота
придобил
същия отново при
наличие на
вписана
искова молба
по партидата
на Имота в
имотния
регистър към АВ
с входящ № 31463 от
07.07.2014г, том 8,
акт. № 103 от 2014г., но
преди постановяване
на окончателното
Решение № 119 от 23.10.2018г.
по
гражданско
дело № 4211/2017г. на
ВКС.
На
26.06.2017г., ищецът по
това дело
предявил претенция
по чл. 108 от ЗС
срещу Д. Д. и И. П..
Ответницата
владеела и
ползва имота
след
закупуването
му на 01.08.2017г.,
както и към
настоящия
момент.
Ищецът
изпратил до ответницата
нотариална
покана peг.
№ 2685/2020г., том 2, акт 71,
на нотариус В.В., да му бъде
предадено
владението.
С
оглед
изложеното,
ищецът моли
да се осъди ответницата:
- да
предаде
владението
върху
жилището, а
освен това
- да
заплати сумата
от 50 000 лева,
представляваща
обезщетение
за ползване без
основание на
недвижим
имот, за
периода от 01.08.2017г.
до 12.10.2020г., ведно
със законна
лихва.
Претендира
и разноски.
Ответникът
– А.Д.П., оспорва
в отговора си
и уточнение
към него от
30.09.2021г. иска:
-
признава, че
ищецът бил
наследник на
първоначалния
собственик,
посочен в
исковата молба,
както и че
завещанието
в полза на г-н К.
било нищожно;
-
прави възражение
за давност и
такова за
право на
задържане:
На
02.09.2019г. между
ответницата
и А.П. и
дружество
бил сключен
договор за
изпълнение
на дейности
по
проектиране,
планиране и
дизайн, и др.: извършване
на предпроектно
проучване -
анализ на
възможностите
на
пространството;
изготвяне на
идеен проект
в това число
визуализации
и архитектурно
проектиране
на обща
стойност 9 120 лева
с отделни
цени;
На
02.10.2019г. бил
сключен
договор за
СМР – 8 530 лева;
На
28.10.2019г. бил
сключен
договор за
изпълнение
на
строително -
ремонтни
дейности по
силата на
който
дружеството
е поело
задължение да
извърши
дейности (СМР),
доставка и
монтаж на
различни ел.
и ВиК
материали.
Общо – 7 350 лева.
Договорът
от 28.10.2019г. бил с
предмет
шпакловка и
боядисване, всичко
общо за 9 750 лева.
Договорът
от 15.11.2019г. бил с
предмет
дограма – 13 900
лева.
На
дата 25.11.2019г.
ответницата
закупила
различни
материали,
свързани с
водопроводната
система на
жилището – 1 959,31
лева.
На
20.10.2020г. бил
сключен
договор, свързан
с доставка и
монтаж на
влагоустойчив
гипсокартон
и материали
за монтаж;
различни
уреди за баня.
Общо 9 890 лева.
На
13.01.2021г. били
закупени и
други
консумативи –
1 124,65 лева.
На
02.03.2020г. бил
сключен
договор доставка
на
декоративна мазилка
- 8 900 лева.
На
дата 06-10.03.2020г.
ответницата
закупила
стопери,
подложки,
шпакли и
триони,
лепило,
маламашка,
шпакла, пердашка,
мистрия,
силикон и
препарат за
стъкло - общо
за 582,93 лева.
На
дата 10.03.2020 бил
сключен
договор за доставка
и лепене на гранитогрес
и ламинат
– общо 5 150 лева.
На
дата 06.04.2020г. бил
сключен
договор поставяне
на Цветна
водоустойчива
камера, 2МР в
цветен режим,
(R on),
инфрачервено
осветление
до 10м, стойност
4 800 лева,
платени в
брой на два
пъти по 2 400 лева
съответно на
11.04.2020 и 05.05.2020г. срещу
два
подписани
ордера.
На
дата 14.04.2020 бил
сключен
договор за
продажба на
обзавеждане
и оборудване -
кухня, мека
мебел,
гардероби,
шкафове, спални
за 19 500 лева с
вкл. ДДС.
На
дата 15.04.2020г.
ответницата
закупила
замазка,
ръкавици,
разредител и
други
консумативи
на обща
стойност 227,12
лева.
Или
всичко на
стойност 100 784,01
лева. Сумите,
описани
по-горе, били
заплатени.
-
ответницата
била
добросъвестна
и вледеела
имота от 01.08.2017г. Тя
получила
нотариалната
покана на
ищеца;
- в
имота били
извършени
ремонтни
дейности от
нейна страна
на стойност малко
над 100 000 лева, а
стойността
на жилището
се увеличила
с 250 000 лева. В
тази връзка
прави право
на задържане.
-
тъй като била
добросъвестен
владелец, претенцията
по чл. 59 от ЗЗД
била
неоснователна;
-
прави и
евентуално
възражение
за прихващане
между сумата,
претендирана
от ищеца, и тази
за сторените
разходи.
Съдът,
след като
прецени
събраните по
делото
доказателства
и обсъди
доводите на
страните, с
оглед
разпоредбата
на чл. 12 и чл. 235, ал.
3 от ГПК,
приема за
установено
следното:
от
фактическа
страна:
Жилището,
описано в
исковата
молба, е
придобито от М.С.
на 08.07.1981г. (НА – л. 10).
Той е починал
през 2007г. Не се
спори, че
негов
наследник е
ищецът – В.Ц. (наследник
и на г-жа С.Р.).
И.К.
се е
легитимирал
като
собственик
на жилището
по силата на
саморъчно
завещание от
01.04.2007г., което е
нищожно. Във
връзка със
Завещанието,
на 11.06.2013г. е
издаден
констативен
НА (л. 20-1).
Данъчна стойност
142 698,20 лева.
На
15.11.2013г. г-нК.е
продал
жилището на И.
Д. за сумата
от 140 000 лева (НА
от същата
дата – л. 22).
Междувременно,
на 30.04.2014г. е
депозиран
иск по отношение
на И.К. и И. Д.,
вписан на 07.07.2014г. (л.
25). Предмет на
иска е
действителността
на завещанието,
а освен това
и да се
признае правото
на
собственост
на ищеца.
Претенцията е
уважена, като
Решение № 4375 от
30.05.2016г. по гр.д. 6076/2014г.
по описа на
СГС е влязло
в сила на 23.10.2018г.
На
15.06.2015г. И. Д. е
продал
жилището на Д.
Д. за сумата
от 140 000 лева (НА
от същата
дата – л. 43). От
своя страна, Д.
Д. го продава
на
ответницата
на 01.08.2017г. на
същата цена (НА
от същата
дата – л. 45).
На 27.10.2017г.
е депозиран ревандиказционен
иск по
отношение на Д.
Д. (л. 48).
Образувано е
гр.д. № 8116/2017г. по
описа на СГС.
На
16.12.2020г. е
депозирана
молба за
отказ от този
иск,
неподписана
от ищеца (л. 76).
С
Решение № 260977 от
17.03.2022г. по гр.д.
№ 8166/2017г., влязло в
сила на 15.04.2022г., е
признато за
установено
по отношение
на Д. Д., че В.Ц. е
собственик
на жилището.
Претенцията
е била
изменена
(намалена) в установителна,
поради което
настоящият ревандикационен
иск е допустим.
Депозирани
са няколко
заключения
на СТЕ:
1. СТЕ,
изготвено от
в.л. Т. (л. 271 и сл.),
оспорено от ищеца,
и прието от
съда, като
компетентно
изготвено. От
него, както и
от разпита на
в.л. в о.с.з. от
07.06.2022г., се
установява,
че:
Процесният
имот - Апартамент
№ 2 е с
идентификатор
68134.800.1274.2.18, и се
намира в
жилищна
сграда „Боец“,
административен
адрес гр.
София, ж.к.
Изгрев, ул. ****************“
№ *********, състоящ
се от три
стаи, дневна,
столова, кухня,
мокро,
помещение,
баня, тоалетна,
три антрета и
три балкона.
Жилището е с
площ от 119 м2.
Сградата е
въведена в
експлоатация
през 1981г.,
съгласно
данните в
Нотариален
акт от 1981г. Местоположението
на имота е в
централната част
на ж.к. „Изгрев“.
В близост се
намират
множество
жилищни
сгради, парк
„Борисова
градина“, Посолство
на Руска
федерация,
метростанция
„Жолио
Кюри“,
автобусна
спирка на ул. „Драган
Цанков“ и
различни
малки офиси и
магазини.
Жилището
представлява
четиристаен
апартамент,
разположен
на трети етаж
на вход А, в
ляво на стълбищната
площадка.
Сградата се
състои от
общо два входа
със сутерен с
мазета,
партерен
етаж с гаражи,
четири
типови жилищни
етажа и пети
тавански
етаж. Конструктивната
система е монолитна
със стоманобетонова
носеща
конструкция,
с ограждащи и
преградни
стени от
тухлен зид и
с
четирискатна
покривна
конструкция
с керемиди.
Външно е с
изпълнена
каменна
облицовка.
Апартаментът
е с две
входни врати,
които са
сменени с
нови, блиндирани
със секретни
брави. Вътре
жилището се
състои от
следните помещения:
-
Коридор след
входната
врата в ляво
на стълбшцната
площадка.
Настилката е
от
гранитогрес.
Стените и
тавана са с
направена
шпакловка и
декоративна
мазилка,
съответно с
цвят по стените
и бяла на
тавана.
Монтирани са
два вградени
гардероба по
размерите на
входното
антре.
-
Кухня.
Настилката е
от ламиниран
паркет. Стените
и тавана са с
направена
шпакловка и декоративна
мазилка,
съответно с
цвят по
стените и
бяла на хавана
Монтирана е
кухненска
мебел с горен
и долен ред
шкафове и
вградени
електро уреди,
съгласно
размерите на
стаята.
Външната дограма
е сменена с
нова с PVC
профил с цвят
клатен дъб
със
стъклопакет,
размери 1700/1430 мм
с отваряемо
крило и
прозорец 1430/650
мм, отваряем
и монтирана
мрежа за
комари.
Отоплението
е към ТЕЦ с
парно, като в
стаята е
монтиран нов
алуминиев
радиатор с 14
ребра.
Вратата на
стаята е
сменена като
е монтирана
нова дървена
с ПДЧ.
- Детска
стая.
Настилката е
с мокет. Стените
са със
шпакловка и
боядисване с
латекс.
Таванът е
изпълнен
като
декоративен
с PVC покритие, наподобяващо
небе и осветление
по периферията.
Външната
дограма е
сменена с нова
с PVC профил с цвят
златен дъб,
със
стъклопакет
и с размери 1430/2660 мм
с отваряемо
крило и врата
за тераса 740/2270 мм.
Отоплението
е към ТЕЦ с
парно, като в
стаята е
монтиран нов
алуминиев
радиатор с 16
ребра. Вратата
на стаята е сменена
като е
монтирана
нова дървена
с ПДЧ. Терасата
към стаята е
неостъклена
с парапет от
метални
държани и
дъски, които
видимо са
сменени.
Настилката
на терасата е
от замазка с
мраморни
плочи.
- Баня
с тоалетна.
Настилката е
от гранитогрес.
Стените са с
направена
облицовка с
фаянс. Прозорецът
на банята е
сменен с нов
с PVC профил с
цвят златен
дъб със
стъклопакет,
размери 630/630 мм.
Монтирана е
тоалетна
чиния с
вградена структура,
тоалетна
мивка среден
формат със
шкаф. В
частта за
баня е
монтиран
стенен душ,
изграден е
борд и е
монтиран линеен
подов сифон,
като за
отделяне на
тази зона е
поставена
стъклена преграда.
Таванът е
изпълнен с
гипсокартон
със шпакловка
и боя и с
монтирано
скрито
осветление
тип „луна“.
Монтиран е
алуминиев
радиатор
„лира“ за отопление.
- Хол.
Настилката е
с ламиниран
паркет. Стените
и тавана са с
направена
шпакловка и
декоративна
мазилка,
съответно с цвят
по стените и
бяла на
тавана.
Външната дограма
е сменена с
нова с PVC
профил с цвят
златен дъб
със
стъклопакет
и с размери 3950/1720 мм
с две отваряеми
крила и
врата за
тераса 740/2270 мм.
Отоплението
е към ТЕЦ с
парно. В
стаята е
монтиран нов
алуминиев
радиатор с 19
ребра с
височина 44 см.
Вратата на
стаята е
сменена, като
е монтирана нова
дървена с
ПДЧ. Терасата
към стаята е
неостъклена
с парапет от
метални държачи
и дъски,
които видимо
са сменени.
Настилката
на терасата е
от мраморни
плочи.
- Коридор
след
входната
врата,
направо срещу
стълбището на
стълбищната
площадка. След
втората
входна врата,
която е
сменена с нова
блиндирана, със
секретна
брава, е
монтиращ
нова ПДЧ врата
за достъп до
останалата
част на
жилището,
описана
по-горе. Настилката
на коридора е
от
гранитогрес.
Стените и
тавана са с
направена
шпакловка и декоративна
мазилка,
съответно с
цвят по
стените и
бяла на тавана.
-
Спалня.
Настилката е ламиниран
паркет.
Стените и
тавана са с
направена
шпакловка и
декоративна
мазилка, съответно
с цвят по
стените и
бяла на
тавана.
Външната
дограма е
сменена с
нова с PVC
профил с цвят
златен дъб
със
стъклопакет,
размери 2010/1430 мм
с отваряемо
крило.
Отоплението
е към ТЕЦ с
парно, като в
стаята е
монтиран нов
алуминиев радиатор
с 12 ребра.
Вратата на
стаята е
сменена като
е монтирана
нова, дървен
с ПДЧ. Спалнята
е обзаведена
с мебели по
размери на
помещението.
-
Дневна стая с
кухненска
бокс.
Настилката е
с гранитогрес,
като
продължение
на коридора.
Стените и тавана
са с
направена
шпакловка и
декоративна
мазилка,
съответно с
цвят по
стените и бяла
на тавана.
Монтирана е кухненскаа
мебел с горен
и долен ред
шкафове и
вградени
електро
уреди,
съгласно
размерите на
стаята в
зоната на
кухненския
бокс.
Външната дограма
е сменена с
нова с PVC профил
с цвят златен
дъб със
стъклопакет
и с размери 1410/1430 мм
с отваряемо
крило, 1170/1380 мм - неотваряема
и врата към
тераса 730/2270. Терасата
към стаята е
неостъклена
с парапет от
метални
държани и
дъски, които
видимо са
сменени.
Настилката
на терасата е
от мозайка.
Отоплението
е към ТЕЦ с
парно, като в
стаята е
монтиран
алуминиев радиатор
с 10 ребра.
Вратата на
стаята е сменна
като е
монтирана
нова дървена
с ПДЧ.
Втора
баня с
тоалетна.
Настилката е
от гранитогрес.
Стените са с
направена
облицовка с
фаянс.
Монтирана е
тоалетна
чиния с вградена
структура,
тоалетна мивка
среден формат
със шкаф и с
батерия с
душ. Таванът
е изпълнен с гипсокартон
с шпакловка и
боя и с
монтирано
скрито
осветление
тип „луна“.
Вратата на
банята е нова
от алуминиев
профил в цвят
златен дъб, с
плътна част с
огледало и с
размери 720/1950 мм.
Монтиран е
алуминиев
радиатор
„лира“ за
отопление.
Жилището
е в много
добро
състояние с извършен
цялостен
основен
ремонт.
Сменена е
изцяло ВиК
инсталацията,
съобразно
разпределението
на стаите.
Сменена е
изцяло
електроинсталацията
с монтирани
нови две
апартаментни
табла и
подменени
всички
ключове и
контакти за
осветление.
Изпълнена е
изцяло нова
отоплителна
инсталация с
нови тръби и
нови радиатори
за парно.
Подменени са
всички
външни дограми,
вътрешни
врати,
настилки и
др. Направено
е
обзавеждане
съгласно
размерите на
помещенията.
При
извършения
оглед се
направи съпоставка
между
установеното
на място и описаното
в
приложената
документация
във вид на
договори и
протоколи за
изпълнени СМР,
както и
документи за
закупени
материали,
приложени
към уволнителна
молба от
ответника от
30.09.2021г. При
изпълнението
на
ремонтните
работи са вложени
материали от
по-висок клас.
Стойност
на СМР – 85 147,74
лева (в
стойността
не са включени
СОТ и
видеонаблюдение).
Не са включена
и стойността
на
обзавеждането
с горен и
долен ред
кухненски шкафове,
със
съответните
уреди и
мивки, които са
за кухнята и кухвненския
бокс и следва
да се приемат
като
неразделна
част от
ремонтните
дейности, тъй
като са изпълнени
за
конкретните
места и не
подлежат на
използване
на друго
място.
Средният
пазарен наем
за имота за
периода от
01.09.2017г. до 12.10.2020г.
възлиза на 32 200,52
лева.
Необходими
разноски – 17 063,52
лева;
Полезни
разноски – 68 084,22
лева;
Увеличение
на
стойността
на имота – 143 310
лева. Съобразени
са
свидетелските
показания и
видеозапис (има
изложение от
страна на в.л.
в тази насока
в о.с.з. от 07.06.2022г. – л.
291), от което се
прави извод,
че преди
ремонта жилището
е било
негодно за
употреба.
В
случая
вградените
гардероби са
тайно прикрепени,
защото така е
извършен
монтажа и те
са направени
в тези ниши,
които са
останали в
жилището,
така че са трайно
прикрепени.
То като цяло
в апартамент
за правенето
на ремонта
очевидно е
извършен
някакъв вътрешен
проект, за да
се знае кое
къде да се
сложи и какво
да се направи
и тези мебели
са направени
съгласно
този проект и
съгласно
размерите в
стаята. Ако
има някъде
друго жилище,
в който този
размер на
спалня може
да пасне със
сигурност ще
се използва.
Обзавеждането,
непреместваемите
вещи,
допринасят
за
увеличаване
стойността
на жилището,
защото двете
кухненски
обзавеждания
се правят по
размер и са
винаги
трайно
прикрепени и
са само за
конкретната
кухня, т.е. при
продажба на жилището
те остават и
не се
демонтират
никога.
Гардеробът
е закрепен с
дюбели (факт,
установен от
в.л.). Горните
редове на кухненските
шкафове също
са с дюбели,
хванати към
стената, това
е трайното
прикрепяне. Всичко
подлежи на
демонтаж,
въпросът е,
че кухненското
обзавеждане
не е
използваемо
на друго
място, защото
е по този
размер, няма друг
такъв размер
да се вземе и
да това кухненско
обзавеждане
да се сложи.
Не
се
установяват
премахнати
конструктивни
елементи.
2.
СТЕ
изготвена от
в.л. С.,
оспорена от ищеца
и приета от
съда, като
компетентно
изготвена. От
нея, както и
от разпита на
в.л. в о.с.з. от 24.01.2023г.
се установява,
че:
Кухненското
обзавеждане
е
дизайнерско,
като
демонтажът е
много рисков
и би водел до нанасяне
на щети и на
мебелировката
и на жилището.
При
дизайнерската
изработка,
там е от стена
до стена, от
под до таван,
всичко се
заснема с
най-възможната
точност, с
която да
работят
мебелните
производители.
Имало е
някакъв
проект.
Всички други
мебели,
печки, друго,
всичко е демонтируемо.
Изграждането
е вътре в
имота, няма
как да мине
през вратите,
ако е готово
направено и
се изгражда
вътре като се
закрепва по
стените. Гардеробите
стоят на
пода, това се
отнася и до
кухненската
мебел.
Разглобяването
е много
по-сложна
операция и е
обикновено
разрушителна.
Обща
стойност на
вградените
мебели – 10 154,51
лева.
3.
СТЕ,
изготвена от
в.л. О., която
не е приета
от съда, като
негодна.
4.
СТЕ,
изготвена от
в.л. В.,
оспорена от ответника
и приета от
съда като
компетентно
изготвена. От
нея, както и
от разпита на
в.л. в о.с.з. от
13.06.2023г. се
установява,
че:
-
необходими
разноски: 62 962,98
лева;
- полезни
разноски: 22 340
лева;
-
стойността
на
апартамента –
от 33 950 лева (към
01.08.2017г.), а към 12.10.2020г. –
64 319 лева е
увеличена с
30 369 лева;
-
сроденият
пазарен наем
за процесния
период е 67 359,20
лева;
-
премахната е
стена,
затворен е вход
към коридор.
Освен това,
-
направен е отвор
за врата
(монтирана)
между столовата
към същата едната
стая (в 12 см
стена, също
от
югозападната
страна на апартамента).
-
затворен е
отворът между
дневната и
горната стая;
-
затворен е
отворът
между столовата
(по чертежа) и
дневната.
Една
от стаите в североизточната
част на
апартамента
(до банята) е
преустроена
в кухня. В
резултат на
това преустройство
се получават
две
самостоятелни
части от апартамента:
1.
част с
балкон,
дневна,
кухня,
спалня,
сервизен
възел и
самостоятелен
вход от
стълбището;
2.
втора част
също със
самостоятелен
вход от стълбището,
обхващаща:
голямото
квадратно
проходно антре,
дневната с
излаз на голямата
тераса, но с
общ сервизен
възел с другата
обособяема
и обособена
част в североизточната
част (откъм
двора) на
апартамента;
или
три части,
ако
ползвателят
на втората част
приеме общо
ползване на
съседните
кухня и
сервизен
възел.
Третата част
тогава би
включвала
балкон,
спалня, обща
кухня-трапезария
(по проект
стая) и общ
сервизен възел.
Вещото
лице сочи, че
е
некомпетентно
да оцени
вградените
мебели (като
оценител и на
цели
предприятия,
съм длъжна да
познавам
методиката
за оценка на
машини и
съоръжения,
но нямам
лиценз за
оценка, както
и поглед за
движението
на цените на
движимите
вещи,
необходимо в
конкретния
случай. Това значи,
че не би било
коректно да
определям пазарна
цена за
обзавеждането,
каквото и да е
то).
Следващото
изложение също
е точен
цитат:
Освен
това не е
сигурно, че
част от него
може да се
ползва само в
конкретното
жилище.
При
огледа
останах с
убеждението,
че то не е
зациментирано
в стените. От
„срещите“ ми с
движими вещи
считам, че те
са създадени премествами,
защото така е
по-ефективно,
удобно, финасово
изгодно, вкл.
за
производителите
и за сервизното
им обслужване,
а т.н
„вграждане“
означава
само поставяне
на
съответните
уреди на
определените
за тях места
в общ блок
(шкаф). Той
самият не е
скъп и е
преместваем.
Абсурдно
е да се
приобщават
части от
сграда,
създадена да
издържи поне
100 год и
обзавеждане
(вкл. кич),
годно да се
ползва
средно 5
години. То се сменя,
дори от едни
и същи
обитатели
при промяна
на някои
условия,
както и почти
веднага след
като новите
собственици
не оценят „както
подобава“
вижданията
на
конкретния „дизайнер“.
Ако
обаче се имат
в предвид
общите
характеристики
на движимите
вещи, вкл.
експлоатационния
им период,
по-честите
тенденции
при тях към
„модни“
влияния и конюнктурни
промени, то
почти
автоматично
моралното им
изхабяване
би било 100%, с
други думи -
остатъчната
стойност на
процесното
обзавеждане
би била „0“. Ако
приемем, че
някои неща
могат са се
продадат и на
части, въпросново
обзавеждане
би имало
пазарна
стойност не повече
от 50% от
първоначалната.
Системата
за
наблюдение
била
необходима и
полезна разноска,
като
стойността щ
била разделена.
Обсъжда се
строителна
стойност.
Свидетелските
показания не
били съобразени.
Обзавеждането
не било от
голямо значение
при
определяне
на наемната
цена. Нямало
вградени
мебели.
5.
тройна СТЕ
(в.л. Г., Д. и Г.),
оспорена от ищеца
и приета от
съда като
компетентно
изготвена. От
нея (в.л. Г. и Д.),
както и от
разпита на
в.л. в о.с.з. от 10.09.2024г.
(съобразено е
коректцията - л. 419) се
установява,
че:
-
среден наем –
65 768 лева;
-
необходими
разноски – 119 566
лева;
- полезни
разноски – 11 376
лева;
-
увеличена
стойност на
имота – 634 750 лева
– 515 184 лева = 119 566
лева.
При
съпоставка
РАЗПРЕДЕЛЕНИЕТО
на процесния
АПАРТАМЕНТ,
изобразено в
оригиналния
АРХИТЕКТУРЕН
ПРОЕКТ, с
констатираното
и при ОГЛЕДА
НА МЯСТО, е
установено
следното. Има
някои
незначителни
разлики в
плановата
схема
понастоящем,
но кога
всички те са
били
изпълнени,
дали в хода
на самото
първоначално
строителство,
в някакъв
момент в
последствие
или при
процесния ремонт,
експертизата
не може да
прецени.
Различията
са следните.
Първоначално
предвидените
отделни
помещения за
тоалетна и
килер, съответно
с две врати
от
домакинския
коридор, понастоящем
са обединени
в едно общо
сервизно
помещение:
баня-тоалетна,
достъп през
една врата от
същия
коридор.
Първоначално
отделните
помещения за
столова и кухня,
всяка от тях
с врати от
домакинския
коридор,
понастоящем
са съединени
с един широк
портален
отвор,
направен в
неносеща преградна
стена.
Първоначално
предвидените
плъзгащи
врати,
съединявали
столовата с
дневната и
южната стая с
дневната,
понастоящем
са запушени,
по устни
данни от
представител
на (ответника,
с гипсокартонна
конструкция. Отворена
е нова врата
между
столовата и
южната стая,
пробита в
неносеща
преградна стена.
Северната
стая,
първоначално
със сигнатурно
изобразено
обзавеждане
като детска стая,
понастоящем
е оборудвана
като кухня-трапезария,
за което са
ползвани ВиК
връзки от
съседната на
запад съществуваща
баня-тоалетна.
За
смяна
предназначението
на детската
стая в кухня,
е необходимо
съгласието
на живущите
на долния
етаж. За пробИ.ето
на новите
врата и
портален
отвор в столовата
е необходимо
становището
на и инженер
конструктор,
че не се
засягат
носещите
елементи в
сградата (двете
почертани
становища
взаимно си
противоречат
– ако е
пробита
носеща стена,
това не е
подобрение, а
точно
обратното –
жилището е
увредено; предвид
процесуалното
поведението
на вещите
лица, а и на
ответника
/по-долу е
взето
допълнително
становище/,
съдът е
длъжен да
приеме
именно
последното).
И в двата
случая следва
да е било получено
съответното
разрешение
от районната
администрация.
Незаконни
преустройства
практически
няма.
Наличието на
захранване с
вода, на
смяна на
предназначението
на стая с
кухня - няма доказателства
по делото,
както
документално,
така и от
свидетелските
показания,
предвид на
което
експертизата
не може да се
произнесе
кога е
подадена вода
от банята към
тази стая (всъщност
между страните
не се спори,
че
преустройството
е сторено от
ответника;
няма и
доказателства
за извършван
ремонт от
първоначалния
собственик;
подобни
немотивирани
разсъждения, очевидно
в полза на
едната
страна, са
недопустими
в експертно
заключение).
Няма никакви
възражения
от живущите
под тази стая
от долния
апартамент,
който е на първи
етаж. Това не
са
преустройства
– преграждане
с леки
елементи
може да се
прави без
всякакъв проблем,
ремонти по
инсталациите
– това са ремонти
и няма как да
го наречем
преустройство.
Върху
единия от
прозорците е
сложена етажерка,
с която
светлината
от единия
прозорец е
подпряна, но
това в
никакъв
случай не
може да се
таксува като
незаконно
строителство.
Това не пречи
на
нормалното
осветяване
на
помещението,
тъй като има
друг прозорец,
който дава
достатъчно
естествена
светлина. В
момента има
кухня по
основния
проект и
втора кухня,
която е
установена
по време на
огледа. Преди
да се започне
ремонта - няма
данни по
досието на
делото, дори двете
вещи лица, на
излизане срещнали
домоуправителя.
След
разговор с него,
той заявил,
че няма
никакви
възражения
от живущите
във входа
относно това
(тук,
подобно на
първата експертиза
има
недопустимо
поведение на част
от
експертите;
домоуправителят
е и свидетел
по делото, като
показанията
му не са
точно в тази
насока).
Кухненските
мебели са по
поръчка и са
вградени,
както и в
антрето – в
голямото
антре, защото
там има едно или
две антрета,
има вграден
гардероб,
който е със
специални
размери,
както за
нишата, която
съществува
по проекта.
Добрата строителна
практика е да
бъдат
закрепени на
стените.
Особено
мнение на в.л. Г.:
-
Показанията
на свидетеля,
поне относно
прозорците,
са
преувеличени
(илюстрирано
е със снимки от
Google maps – л. 441).
В
периода от 08.01.2017г.
до 01.09.2019г. (общо 25
месеца)
пазарният
наем е 7 725 лева.
Средният
месечен
пазарен наем
е 309 лева. За периода
от 01.09.2019г. до 30.04.2020г.
(осем месеца)
пазарният
наем е нула
лева, тъй
като е бил
извършван
ремонт. За
периода от
01.05.2020г. до 12.10.2020г. (5,4
месеца -
защото не
включва
целият
октомври)
пазарният
наем е 5,4 х 1 725 = 9 315 лева.
Общо за
целият
период от 01.08.2017г.
до 12.10.2020г. пазарният
наем е 7 725 лева + 0 лева + 9 315
лева = 17 040 лева,
като
средният
месечен
пазарен наем
за целият
период е 17 040
лева: 38,4 (25+8+5,4)
месеца = 443,751 лева.
Посоченият
среден
пазарен наем
покрива три
периода,
имотът в лошо
състояние,
имотът по
време на
ремонт и имотът
след ремонта.
На 01.08.2017г.
е закупен
имотът; 01.09.2019г. -
тогава е
започнал
ремонтът, а на 30.04.2020г. е
приключил,
защото
последните
фактури са от
март-април и
такъв тип
основен
ремонт отнема
от 6 до 8 месеца;
12.10.2020г. - тогава е
заведен
съдебният
иск.
Стойността
на
кухненското
обзавеждане
за втората
кухня е 4 946 лева
(което е
половината
на 9 891 лева) с
ДДС и то
следва да се
приспадне.
Разноските
за
архитектурен
проект
(проектиране,
интериорен
дизайн и
визуализация),
не представляват
необходими
или полезни
разноски. Стойността
на проекта от
12 794 лева с ДДС
(според
изчисленията
към днешна
дата на арх. Г.
и инж. Д.)
следва да се
приспадне.
От
квалифицираните
в
експертизата
необходими
разходи на
обща
стойност 119 565 лева
с ДДС следва
да се
приспаднат:
• 4 946 лева
с ДДС за
кухненско
обзавеждане
на втората кухня;
• 12 794 лева с
ДДС за
проектиране,
интериорен
дизайн и визуализация.
Следователно
общата
стойност на
направените необходими
разноски е към
101 825 лева с ДДС.
Подвижното
обзавеждане
не
представлява
подобрения.
Стойността
на имота към
01.08.2017г.: при имот
на шпакловка
и замазка са
нужни значителни
средства, за
да се направи
имотът обитаем
- полагане на
настилки, осветление,
изграждане
на сервизни
помещения
(бани, кухни,
тоалетни),
отопление,
мебелировка
и т.н.
Разликата
със състоянието
на
разглеждания
имот е
основно в
липсата на
ел.
инсталация, ВиК, и
модерна
дограма, и
често
радиатори.
Към 2017г. в апартамента
със сигурност
са бил
налични
вертикални
щрангове за
топла,
студена и
отпадна вода,
а също и за
парно, тъй
като без тях
горните
апартаменти
не биха могли
да
функционират.
Отклоненията
от тях дори
да са били
премахнати / откраднати
не
представляват
голям разход,
предвид
големите
отстояния от
вертикалните
щрангове.
Липсата на ел.
инсталация и
модерна
дограма към
2017г. се компенсира
от по-добрата
локация в рамките
на квартала. Или,
пазарната
стойност на
разглеждания
имот е
съпоставима
с пазарна
стойност на
имот на
шпакловка и
замазка в
квартала.
Пазарната
цена на имота
при
закупуването
му от А. П.през
август, 2017г.: състоянието
на даден имот
има значение
за
стойността
му, но не е
водещо.
По-важни са локацията,
инфраструктурата,
качеството на
сградата, изложението,
квадратурата
и т.н. Въпреки
състоянието
на имота към
2017г., декларираната
цена е
прекалено
ниска и не
отразява
реалната
стойност на
имота. Тя би
следвало да е
190 881 Ђ.
Към
днешна дата с
подобрения,
пазарната цена
би била – 425 952 Ђ,
което
означава, че
увеличението
възлиза на 235 071 Ђ
(- 174 923 Ђ инфлация
на цената на
жилищата) = 60 148 Ђ
Х 1,95 лева = 117 288,60
лева.
Прозорците
са идентични
и изградени
към момента
на
построяване
на сградата.
Единият от
тях е
преграден, а
това блокира ослънчавяването
на стаята от
изток.
Вещото
лице приема,
че втората
кухня представлява
незаконно
преустроена
стая.
Подвижното
и
неподвижното
обзавеждане
е за да бъде
едно жилище
наистина
жилище. Мебелите
са
необходими.
Вградените
мебели може
да се
демонтират,
което е
проблем,
защото някои
от тях не се
хващат с
болтове, а се
прострелват.
Относно
преградения
прозорец.
Трябва да се
изчисли 1/6 от
площта на
пода за
дневна, за хол
или за
вестибюл.
Това го има
като
норматив. От
площта на
пода е 1/7, ако е
за спалня, 1/10 за
стълби, което
е фиксирана
стойност. Като се
раздели
площта на
прозореца
спрямо
площта на
пода дали е 1/6
значи това осветление
е достатъчно,
но трябва да
се сметне.
Като се
сметне може
да се окаже,
че е напълно
достатъчно.
Вещото
лице е със
специално
архитектура,
при
необходимост
обсъжда с
пожарникари
и акустици.
Относно
експертизите
– първата от
тях е относително
адекватна на
фона на тези
под № 3-4. Тази
под № 4 е
приета по
погрешка.
Недопустимо
е да се
квалифицира
едно видимо
луксозно и качествено
обзавеждане
като „кич“,
като дори и
да е такова (а
то не е),
личните
предпочитания
на страните
за уют не е
задължително
да съвпадат с
тези на
вещото лице.
Те не са предмет
на спора.
Изявленията
на експерта
относно
цената на
имота, а и на
тези на вградените
мебели, са
абсурдни.
Относно
първата
експертиза
следва да се
посочи, че е
недопустимо
да се
съобразява
филм, който
не е
представен
по делото.
Доводите на
ответника за
обратното – л. 294,
(т.е. за
несъщественост
на порока) не
могат да се
споделят.
Вярно е че
апартаментът
е бил в
окаяно
състояние, а
след ремонта
е трансформиран
в луксозно
жилище. В
тази насока
са всички заключения,
а и
свидетелските
показания. Проблемът
е че
видеозаписът
би могъл да
бъде маниполиран
(например от
него да са
отстранени
кадри); не
може да се
установи и
кога е изготвен.
Ищецът не би
могъл да
ползва част
от него,
която
евентуално
би била в
подкрепа на
някоя от
тезите му. И
накрая
остава
въпросът за
процесуалната
преклузия
(Гражданският
процесуален
кодекс дава
възможност
да се
установи
истината,
друг е
въпросът, че
страната ще
трябва да се
потруди (а
това
означава и
добросъвестно
и своевременно) да
ангажира
доказателства)
и да гледа
сериозно на
участието си
в
производството -
Решение № 4 от 16
юни 2009г. по
конституционно
дело № 4 от 2009г.
Заключението
е коректно по
отношение на
установеното
състояние на
жилището към
момента на
огледа.
Експертно
заключение №
2 може да се
кредитира.
Частично
могат да се
кредитират
становищата
на в.л.-а по
последната
експертиза (№
5). Част от
общото
становище е
странно:
втората кухня
очевидно е
незаконно
изградена,
доколкото е преобразувана
детска стая в
„мокро помещение“
(мокро над и
под сухо
помещение),
изложени са
твърдения за
неосъществен
сложен
административен
фактически
състав
относно
други
преустройства
(например, че
е възможно да
е засегната носеща
стена), но това
не
притеснява
експертите.
Становището
на съседите е
важно, но то
не би
санирало евентуално
предписание
за
премахване
от страна на
контролен
административен
орган –
например: арг.
от чл. 147, чл. 178, ал. 4,
чл. 185 от ЗУТ и
т.н. (Решение №
3182 от 4.02.2002г. на ВАС
по адм.д. №
8453/2001г., II о.,
докладчик
председателят
Д.Й.). Дори и
ищецът да не
предприеме
действия по
отношение на
втората
кухня, тя не
може да се
съобрази
като
подобрение.
Освен
това, по
разбиранията
на съда,
вградените
мебели са
трайно
прикрепени.
Те са изградени
в самото жилище
и са
съобразени с
неговите
размери. Евентуалното
им
демонтиране,
отново съобразно
болшинството
от
експертите,
би довело до
тяхното
увреждане. Не
става въпрос
за сбор от
елементи,
закрепени с
болтове, а са
съвкупна вещ,
трайно (според
в.л. Т.)
прикрепена
към стената.
Тя не би
могла (освен
ако не се
преправи в
някаква и то
съществена
степен) или
се намери
идентично
жилище, да се
ползва
повторно (чл. 97
от ЗС:
когато чужда
вещ е
присъединена
като част към
главна вещ по
такъв начин,
че не би могла
да се отдели
без
съществено
повреждане на
главната вещ,
собственикът
на тази вещ
придобива
правото на
собственост
и върху присъединената
част, при
задължение
да обезщети
нейния
собственик).
Пример в тази
насока е
остъкляване
на балкон –
дограмата е
присъединена
вещ, макар че вероятно
би могло да
се свали дори
и без съществена
увреда.
Съдът
не споделя и
част от
изводите на
особеното
мнение
относно
размера на обезщетението
за лишаване
от ползване
на жилището,
като приема
обаче, че в
рамките на
целия
претендиран
период, ако се
дължи, се
дължат
различни
суми.
Във
връзка с
изложеното е
и цитираната
съдебна
практика: При
всички
положения
обаче,
независимо
от това дали
съдът възприема
или не
даденото от
експертизата
заключение,
той е длъжен
да изложи
подробни съображения,
обосноваващи
преценката
му за
годността на
експертизата -
Решение № 108 от
16.05.2011г. по гр.д. №
1814/2009г., IV г.о. на ВКС; ако по
делото има
приети
няколко
експертизи
(било повече
от една
единични или
разширени,
било и
единична и
разширена) по
едни и същи
задачи, в
които се
съдържат
различни и противоречиви
становища на
вещите лица,
в решението
си съдът
трябва да изложи
правни
съображения
кое от
заключенията
възприема и
защо - Решение № 1318
от 16.03.2009г. по гр.д.
№ 5641/2007г., ІІ г.о. на
ВКС, като
може да не се
възприеме
нито едно от
тях, в който
случай съдът
следва да
формира изрични
мотиви за
това - Решение № 3152
от 26.12.1969г. по гр.д.
№ 2365/1969г., II г.о. на ВС.
Следва
да се обърне
внимание, че
се наблюдава
крайно
неприятен
феномен. Или
поредица от
вещи лице
демонстрират
непрофесионализъм,
или страните
(основна
ответника, но
не само), са се
опитали и то успешно
да повлияят
недопустимо
на крайните
становища на
в.л. И
най-вероятно
е второто: човешка презумпция
(praesumptiones hominis); при установяване
на обективната
истина, съдът може
да си
служи и с човешки презумпции - Решение № 400/13.04.55 г., по гр.д.
№ 1962/55 г., на I г.о.; т.е.: неустановените
от закона
предположения
не са
нищо друго
освен заключения
на съдията
за истинност
на един
оспорен факт от
наличните
установени
и потвърдени
факти.
Този
извод на съда
е и във
връзка със станната
молба за отказ
от иска.
Събрани
са гласни
доказателствени
средства –
разпитан е
св. Г. и св. Ц..
Съдът
кредитира
показанията
на първи от тях.
По-долу, в от правна
страна са
изложени и
допълнителни
съображения.
- св. Г.:
В момента не
живеел на ул. *************“,
но там живеел
баща му,
който бил на
възраст, така
че често
посещавал
адреса.
Познавал процесния
апартамент
от 1980г. След
кончината на
г-н С.,
състоянието
на жилището
било
трагично. Прозорците
били счупени,
жилището
било разбИ.о
многократно.
Постепенно
отвътре
изчезнали
настилки, паркети,
радиатори, В
и К, бушони,
кабели. Апартаментът
приличал на клошарски,
а вратите
зеели
отворени. В
момента в
този апартамент
живее А. и Д. К..
Свидетелят
бил
домоуправител
на блока. Направили
ремонт на
апартамента.
Нови дограми,
боядисали
всички стаи,
шпакловани,
тавани,
стени, всичко
било
направено –
това бил
луксозен ремонт.
Плочки,
гранитогреси,
всичко това
липсвало,
банята била
направена, В
и К нови, дограмата
била сменена
с чисто нова
на времето
била стара и
изгнила. На
балконите
били смениха
дървените
парапети,
които били изгнили.
Имало
изградена
кухня с
модерни електроуреди,
с хубави
настилки,
долу на пода, стените
боядисани,
таваните
шпакловани, окачени
тавани в детската
стая.
Апартаментът
е голям -
около 120 м2, с
големи
тераси. Свидетелят
не знае дали
са
преправяни
стени или да
са разрушаван
или
изграждани.
Показанията
са следните: има
изградена
кухня, много
хубава кухня,
с модерни
електроуреди,
… Влизаш от
входната
врата и имота
има две врати
входни,
влизаш от
лявата врата,
направо е
хола, вляво
една голяма
баня с две
спални, от
дясната
врата ако се
влезе има
малка тоалетна,
втора (става
въпрос за
втора
тоалетна) и
кухня (след
описанието
на кухнята,
която е една,
се сочи и
нейното
местонахождение
в
апартамента)
със
столова. Това
са големи
апартаменти
около 120
квадрата, с
големи
тераси. Не
мога да кажа
дали са
преправяни
стени или да
са
разрушаван
или
изграждани,
не съм наясно.
Изложеното
е във връзка
с разговора
на двете вещи
лица от тройната
експертиза
със свидетеля.
- св. Ц.:
показанията
му са
негодни. Те
представляват
косвен
разпит на самия
ответник,
доколкото се
отнасят до
чуто от
последния.
Самите факти,
за които
говори
свидетеля са
и ирелевантни.
В
о.с.з. от 10.09.2024г. процесуланият
представител
на
ответницата
заявява, че: по
отношение на
иска за
собственост
още от самото
начало
ответницата
не е имала
възражения,
поради
простата
причина, че с
влязлото в
сила съдебно
решение,
което е
представено,
считам, че
съдът е
обвързан от обективните
и субективни
предели на
силата на
пресъдено
нещо. Не така
седят нещата
по
отношението
твърдението
на ищеца за
знанието за
въпросните
проблемните
завещания и
считам, че
при
условията на
лека небрежност
клиентката
ми е закупила
имот от несобственик,
без да знае,
че
праводателя
не е бил такъв
опитвайки се
да закупи
изгодно имот,
който е бил в
много лошо
състояние.
Поради това и
последната
има
качеството
на добросъвестен
владелец до
предявяване
на иск, или най-малкото
на
добросъвестен
подобрител.
Заявявам,
че
ответницата
не е правила
справка с
удостоверение
за вписване и
заличаване
на
отбелязвания
към 01.08.2017 г.
Причината да
не се направи
такава
справка тогава
е била
липсата на
правна
консултация,
която да й
бъде
указвана от
когото и да били
и обстоятелството,
че
апартамент е
бил видимо
изоставен
със зеещи
врати и
никой, който
го е огледал
не би могъл
да
предположи,
че някой има
претенции за
собственост
върху, него
освен този,
който го
продава
(о.с.з. от 02.02.2022г.
– л. 262).
Изложеното
се приема от
решаващия
орган като
признание за
неизгодни за
старинната
факти – чл. 175 от ГПК (Решение № 475
от 08.06.2010г. по гр.д.
№ 1311/2009г., г.к., ІІІ
г.о. на ВКС: Изявлението
на страната
по делото,
когато то
съдържа
неизгодни за
нея факти,
релевантни
за спорното
право, има
характер на
признание и
се явява
важно доказателствено
средство.
Когато
признанието
води до съвпадане
на
фактическите
твърдения на
двете спорещи
страни това е
указание за
тяхната истинност).
от
правна
страна:
1. по исковете
с пр.осн.
чл. 108 от ЗС:
Ревандикацията
(rei vindikatio)
е иск, с който
невладеещият
собственик
иска от
владелеца на
неговата вещ
предаването
на
владението
въз основа на
своето право на
собственост.
Следователно,
за да бъде уважен
искът ищецът следва
да докаже, че е
собственик и
че
ответникът
владее без
основание.
Първият
иск (установителен)
по отношение
на имота е
депозиран на 30.04.2014г.
Решение № 4375 от
30.05.2016г. по гр.д. 6076/2014г.
по описа на
СГС е влязло
в сила на 23.10.2018г. Ответницата
е закупила имота
едва през 2017г.,
без да
направи
проверка в
имотния
регистър, за
да установи,
че съконтрахент
е несобстевник.
Относно
втория,
първоначално
ревандикационен
иск, също е приложима
нормата на
чл. 226, ал. 3 от ГПК.
Вписването
на исковата
молба има цел
да даде
гласност на
съдебния
спор относно
конкретен
недвижим
имот, както и
да осигури противопоставимост
на правата на
страната – ищец
срещу всички
права,
придобити от
трети лица,
след
вписването. В
тази връзка ТР
№ 3/2009г., т.д. № 3/2009г.
(чл. 114, б. Б от ЗС - придобитите
вещни права и
наложени
възбрани
след
вписването
не могат да
се противопоставят
на ищеца).
Това
означава, че
доводът на
ответника, че
бил
добросъвестен
(л. 261) или
евентуално
допуснал „лека
небрежност“
е
неоснователен.
Г-жа П. е недобросъвестна,
считано от
момента на
сключване на
договора щ за покупко-продажба
с нейния праводател
(който
всъщност не е
притежавал
правото на
собственост).
Причината е
че е
юридически
се счита, че
знае (тъй
като
регистърът е
публичен), че
по отношение
на имота има
предявен иск
(мотиви на т. 4
от Тълкувателно
решение № 6 от
14.03.2014 г. на ВКС по
т. д. № 6/2013 г., ОСГТК,
докладчик
съдията
Светла Цачева).
Неоснователно
е и
възражението
за давност,
тъй като в
хода на
исковия
процес
такава не
тече (Решение
на ВКС № 52 от
23.07.2018г. по гр.д. №
1455/2017г.; в
мотивите се
сочи и че: То (вписването) би било
от значение
за неговата
добросъвестност
по смисъла на
чл. 70, ал. 1 ЗС,
доколкото прави
възможно
узнаването,
че правото на
собственост
на лицето, с
което договаря,
е предмет на
съдебен спор
и може да се
окаже
несъществуващо
… С оглед на
това следва
да се приеме,
че третото
лице, което е
придобило
недвижим
имот от
ответника в
хода на висящ
спор за
собственост
на правно
основание,
годно да го
направи
собственик,
без да знае
за висящия
процес /невписана
искова молба/
и че
праводателят
му не е бил
собственик, има
качеството
на
добросъвестен
владелец и
след влизане
в сила на
решението, с
което искът
за
ревандикация
против
неговия праводател
е уважен,
поради което
може да
придобие
правото на
собственост
с изтичане на
кратката
5-годишна придобивна
давност от
момента на
влизане в
сила на решението,
щом
владението
му и след
това е било
явно,
непрекъснато,
постоянно и
несъмнително).
Не
съществува
лека недобросъвестност,
ответницата
всъщност не е
положила
елементарна юридическа,
а и житейска, грижа,
за да си
гарантира, че
закупува от собственик.
Крайно
ниската цена
би следвало
да се приеме
като силна индиция
за проблем, а
не за
обратното.
Както е
известно,
непознаването
на закона, не
извинява – арг.
и от чл. 5 от КРБ.
Първият
иск не е
признат,
както се
излага в хода
по същество,
а напротив,
предвид
посочените
по-горе
съображения.
Претенцията
е
основателна,
като следва
да се
отбележи, че
подобна
поредица от
дела вероятно
не отговаря
на
изискванията
за процесуална
икономия. Ако
първият ревандикационен
иск не бе
изменен
(намален),
този би бил
излишен.
Недопускащ
създаването
на две или
повече процесуални
правоотношения,
когато спорът
може да се
разреши само
в един
единствен
процес - Опр.
№ 372/26.07.2010г., по ч.гр.д.
№ 292/2010г., на I г.о.,
постановено
по реда на чл. 274,
ал. 3 ГПК); също:
ТР № 4/2014г. от 14.03.2016г.
на ВКС ОСГК –
принципът е
споменат
двукратно
(процесуална
икономия;
процесуално
икономично).
2. по
иска с пр.осн.
чл. 59 от ЗЗД:
...
всеки, който
се е обогатил
без
основание за
сметка на
другиго,
дължи да му
върне онова,
с което се е
обогатил, до
размера на
обедняването (чл. 59,
ал. 1 от ЗЗД).
Обогатяване
означава и
спестяване –
в случая на
наем. По тази
причина и
дължимото
обезщетение
се съизмерва
със средно
дължимия за
подобен имот
наем.
Според
първия
свидетел,
жилището към
момента на
закупуването
му от
ответницата
е било в
окаяно
състояние.
Счупени
стъкла, периодично
разбИ.е
(вероятно и
вследствие
на неполагане
на нужната
грижа от
страна на различни
формални собственици
/купувачи по
сделките до
тази на
ответницата/,
имащи
интерес към
него и
неяснота в
тази насока
от реалния
собственик).
Според едно
от врещите
лица (в.л. Г.),
описанието
на жилището е
леко
пресилено,
предвид
представен
снимков
материал
(фотографските
изображения
са допустимо
приложение
към
експертните
заключения - Решение
№ 1062 от 10.11.1986г. по
гр.д. № 655/86г., II г.о.
на ВКС; Решение
№ 136 от 11.04.2011г. по
гр.д. № 602/2010г., IV г.о.
на ВКС и Р. 1510-77-I).
Апартаментът
обаче е доста
голям – около 120
м2. Вещото
лице е
онагледило
само изгледа
към ул. *************“, а
вероятно има
и други
прозорци.
Решаващият
орган е
склонен да
приеме
становището
на свидетеля,
както по-горе
бе посочено,
доколкото
няма
ангажирани
доказателства
за нещо
различно (и
въпреки явната
му
предразположеност
към
семейството
на ответника).
Изложеното е
във връзка и
с
експертните
заключения,
предвид
посоченото
по-горе
относно
кредитирането
им от съда.
Ако апартаментът,
към момента
на
закупуването,
му е бил без
отопление и
ток, той не би
могъл да се
отдаде под
наем като
жилище (т.е.
място за
живеене), а в
най-добрия
случай като
склад и то
при абстрахиране
от проблема с
вратата,
която, след
първото разбИ.е
по-скоро не е
възстановена
(тя е зеела). Може
би би
могло дори в
тази
хипотеза
помещенията
да се отдадат
под наем, но,
както бе
посочено - не
и във
функцията им
на жилище.
Житейски
от
ситуацията
се излиза
като се направи
някаква
временна
отстъпка от
размера или
броя на
наемите, като
наемателят
се задължава
да ремонтира
жилището. Той
действа обаче
от името на
наемодателя.
Т.е. юридичесеки
отново
собственикът
/ наемодател
преустройва
предмета на
правоотношението,
за да може
последният
да бъде
използваем
по предназначение.
Това не е
хипотеза
съпоставима
с настоящата.
Последната
представлява
нещо близо до
действие от
чудо име без
представителна
власт, което
е потвърдено
и то частично
– с оглед
доводите за
незаконни
преустройства
(чл. 61 от ЗЗД).
Изложеното е
по-скоро
илюстрация и
не може да се
приложи по
отношение на
статута на
ответника.
Както бе посочено
– той е
недобросъвестен
подобрител.
Или,
към 2019г.
жилището не
би могло да
се отдаде под
наем.
Ситуацията
е идентична
за периода на
ремонта.
За
периода от 01.05.2020г.
до 12.10.2020г. (5,4
месеца -
защото не
включва
целият октомври)
пазарният
наем е 5,4 Х 1 725 = 9 315 лева (в
тази си част
решаващия
орган
възприема становището
на в.л.-е с
особено
мнение).
Претенцията
за горницата
до пълния
предявен
размер и
период е
неоснователна.
3. по
възражението
за
подобрения /
задържане и
това за
прихващане:
Както
бе посочено,
ответницата
е недобросъвестна.
Недобросъвестният
владелец
може да иска за
подобренията,
които е
направил,
само по-малката
сума измежду
сумата на
направените
разноски и
сумата, с
която се е
увеличила
стойността
на имота
вследствие
на тези подобрения
(чл. 74, ал. 1 от ЗС).
Ищецът не е
знаел за
подобренията,
доколкото и
до момента не
е допускан до
жилището от
страна на
ответника
(ал. 2 на същата
норма).
Разноските
на ищцата
възлизат,
според
различните
експертизи
на:
първа
експертиза:
необходими
разноски – 17 063,52
лева + полезни
разноски – 68 084,22
лева; + 10 154,51 лева
втора
експертиза = 95 302,03
лева.
мнозинство
по пета
експертиза: -
необходими
разноски – 119 566
лева + полезни
разноски – 11 376
лева = 130 942 лева.
В тази сума
влизат и
недвижимата
мебелировка.
От тази
гледна точка,
становището,
изложено в
особеното
мнение, е
неправилно.
особено
мнение по
петата
експертиза:
стойността
на
подобренията
за втората
кухня
възлиза на 4 946
лева, а
стойността
на проекта е
12 794 лева.
Ответникът
претендира
сумата от 100 784,01
лева. Тя би
могло да се
приеме за
релевантна (арг. и от
чл. 162 от ГПК). От
нея следва да
се извадят: 9 120
лева
(стойността
на проекта -
той не
представлява
подобрение) -
4 946 лева
(стойността
на
подобренията
по втората
кухня,
изчислени отново
по реда на чл. 162
от ГПК, с
оглед взаимопротиворечщите
изводи,
изложени в
последната експертиза
– 4 800 лева,
стойността
на камерата
(тя по-скоро е
движима вещ,
а дори и да се
приеме нещо
различно – би
била
луксозна разноска).
Следва да се
извади и
стойността
на меката мебел
– тя е движима,
но е включена
в претенцията,
като част от
стойността
на цялостното
обзавеждане.
Решаващият
орган я
определя на
5 000 лева.
100 784,01
лева – (9 120 лева + 4 946
лева + 4 800 лева + 5 000) = 76 918,01
лева.
Луксозните
разноски са
за сметка на
този, който
ги е
извършил. Към
тях могат да
се причислят
тавана с
облаци,
декоративната
мазилка и
самото
дизайнерско
обзавеждане.
Тук е
необходимо
едно
уточнение. Както
сочат вещите
лица – в
жилището
следва да има
мебелировка
и съответни
вградени в сградата
елементи,
които да
позволят в
апартамента
да се вложат
уреди и други
нужни за
ежедневието
предмети. При
това
положение от
сумата
следва да се
извади
някаква стойност,
съответстваща
на
луксозността
(дизейнерската
част), а и
изложеното
относно
допълнителната
врата (не е
сигурно, че
във връзка с
прозореца
има юридически
проблем). На
основание чл.
162 от ГПК, съдът
приема, че се
дължат 61 918,01 лева.
От
тази сума
следва да се
прихване
стойността
на
обезщетението
- 9 315 лева = 52 603,01 лева,
което има
обратно
действие – чл. 104,
ал. 2 от ЗЗД (Тълкувателно
решение № 2 от
18.03.2022г. на ВКС по
т.д. № 2/2020г., ОСГТК,
докладчици
съдия Геника
Михайлова и
съдия В.Н.).
Изложеното е
във връзка с
това, че не
следва да се
присъди
законна
лихва.
по
разноските:
1. Според
в.л. Т.,
стойността
на жилището,
след
подобренията,
възлиза на 341 990 Ђ
Х 1,95 лева = 666 880,50
лева. Ако се
съобрази
покачването
на цените до
към датата на
депозиране
на исковата
молба – 12.10.2020г.,
сумата би
следвало да е
около 680 000 лева +
50 000 лева = 730 000
лева, или
това е
материалният
интерес по
предмета на
делото.
Така,
просто тройно
правило:
ако 730 000
лева = 10 689,36 лева –
пълни
разноски, то
677 396,99 лева
(уважената
част) = 9 919,10 лева.
Тази сума се
дължи на
ищеца на
основание чл.
78, ал. 1 от ГПК.
2.
съобразно
същото
правило, но с
оглед
отхвърлената
част от
исковете, на ответника
се дължат
разноски – 727,79
лева (чл. 78, ал. 3
и ал. 1 от ГПК).
Предвид
предмета на
спора (правна
и фактическа
сложност) е
съобразен
пълният претендиран
размер на
адвокатското
възнаграждение.
Възражението
за
прекомерност
е неоснователно.
По
компенсация
ответникът
дължи - 9 191,31 лева
(Определение
№ 798 от 24.11.2011г. по
ч.т.д. № 756/2011г., т.к., І
т.о. на ВКС; и Р. №
14 от 15.02.2021г. на ВКС, IV г.о., гр.д. №
5165 по описа за
2016г.; Решение № 288
от 2.07.2012г. на ВКС
по гр.д. № 783/2011г., IV
г.о., ГК,
докладчик
председателят
Борислав Белазелков).
Воден от
гореизложеното,
СЪДЪТ
Р Е Ш
И:
ПРИЗНАВА
на
основание чл.
108 от ГПК по
иска
предявен от В.М.Ц.,
ЕГН **********,***,
чрез адв. А.Б.С.,
член на САК,
личен № *********, и адв. К.Л.П.,
ЕГН **********, член на
САК, срещу А.Д.П., ЕГН **********г***,
съд.адр.: София,
бул. „*********, e-mail: *********, тел: ****** *******,
чрез адв. В.А.В.,
САК, че
ищецът е
собственик
на АПАРТАМЕНТ
№ 2 (две), находящ
се в гр. София,
Столична
община, район
„Изгрев“, ж.к.
Изток, уж „************************
(втори - над
партер), в
сградата на
ЖСК Боец,
представляващ
САМОСТОЯТЕЛЕН
ОБЕКТ В
СГРАДА с
идентификатор
68134.800.1274.2.18, по
кадастралната
карта и
кадастралните
регистри на
гр. София, с
адрес на
имота: гр.
София,
Столична
община, район
„Изгрев“, ж.к.
Изток, ул. „****************” ********,
находящ
се в сграда № 2,
разположена
в поземлен
имот с
идентификатор:
68134.800.1274, който
апартамент е
със
застроена
площ от 119 (сто и
деветнадесет)
м2, състоящ
се от три
стаи, дневна,
столова, кухня,
мокро
помещение,
баня,
тоалетна, три
антрета, три
балкона и е
при съседни
самостоятелни
общи в
сградата А
идентификатори:
на същия
етаж: 68134.800.1274.2.17, под
обекта: 68134.800.1274.2.15,
над обекта:
68134-800.1274.2.21 и при съседи
съгласно
доказателствен
нотариален акт:
изток - къща
на Н.Я.Н., запад -
стълбище
апартамент №
7 (седем), север —
двор на
сградата, юг -
ул. „****************“, отгоре
- 1 апартамент
№ 3 (три), отдолу -
апартамент №
1 (едно), заедно
с
прилежащото
му зимнично
помещение -
МАЗЕ № 18 (осем), с
площ от 19,07
(деветнадесет
цяло и седем
стотни) м2,
при съседи:
изток - мазе № 12
(дванадесет),
запад - мазе № 7
(седем), север – зимнично
помещение
към ателие № 2
(две), юг - ул. „****************“,
отгоре Гараж
№ 6, заедно с 7,99 % ид.ч.
от общите
части на
сградата и от
правото на
строеж върху
мястото,
върху което е
построена
сграда,
цялото с площ
от 1 100 (хиляда й
сто) м2,
съставляващо
УПИ III - 1057, от кв. 14а
по плана на
гр. София,
местността
„Изток - юг“; и
ОСЪЖДА А.Д.П.,
ЕГН **********г***, съд.адр.: София,
бул. „*********, e-mail: *********, тел: +(359) *********,
чрез адв. В.А.В.,
САК, да
предаде на В.М.Ц.,
ЕГН **********,***,
чрез адв. А.Б.С.,
член на САК,
личен № *********, и адв. К.Л.П.,
ЕГН **********, член на
САК,
владението
върху описаното
по-горе
жилище,
ПРИ
УСЛОВИЕ, че на
основание чл.
298, ал. 4 от ГПК, В.М.Ц.,
ЕГН **********, ЗАПЛАТИ
на А.Д.П., ЕГН **********,
сумата от 52 603,01
(петдесет и
две хиляди
шестстотин и
три лева и
една
стотинка)
лева,
представляваща
сторени подобрения
на
апартамента,
ведно със
законната лихва,
считано от
20.07.2021г. до
окончателното
ѝ изплащане - възражението
за задържане
за горницата
до пълния
предявен
размер от 100 784,01
лева,
евентуално
от 250 000
лева,
представляваща
увеличената
пазарна
стойност на
жилището, е НЕОСНОВАТЕЛНО
(сторено е и
прихващане
за сумата от 9 315 лева,
обезщетение
за
лишаването
на ищеца от
възможността
му да ползва
жилището за периода
от 01.05.2020г.
до 12.10.2020г.), като
ОТХВЪРЛЯ
претенцията
с пр.осн.
чл. 59 от ЗЗД за
горницата
над 9 315
лева до
пълния
предявен размер
от 50 000
(петдесет
хиляди) лева,
представляваща
обезщетение
за ползване без
основание на
недвижим
имот, за периода от
01.08.2017г. до 30.04.2020г.,
като НЕОСНОВАТЕЛНА
изпълнителен
лист в полза
на ищеца за
предаване
владението
на имота ще
се издаде
след
представяне
на
доказателство
заплащане на
сумата,
съгласно чл. 418,
ал. 3 ГПК
ОСЪЖДА
на
основание чл.
78, ал. 1 и ал. 3 от ГПК, А.Д.П., ЕГН **********г***,
съд.адр.: София,
бул. **************, e-mail:***********,
тел: **********, чрез адв.
В.А.В., САК, да
заплати В.М.Ц.,
ЕГН **********,***,
чрез адв. А.Б.С.,
член на САК,
личен № *********, и адв. К.Л.П.,
ЕГН **********, член на
САК, сумата
от 9 191,31
(девет
хиляди сто
деветдесет и
едни лева и тридесет
и една стотинки)
лева, сторени
деловодни
разноски,
съобразно уважената
част от
исковете и
направена
компенсация.
РЕШЕНИЕТО
може да се
обжалва с
въззивна
жалба пред
Софийски апелативен
съд в двуседмичен
срок от
връчването
му на страните.
председател: