№ 956
гр. Бургас, 17.10.2022 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
ОКРЪЖЕН СЪД – БУРГАС, I ВЪЗЗИВЕН ГРАЖДАНСКИ СЪСТАВ,
в публично заседание на дванадесети октомври през две хиляди двадесет и
втора година в следния състав:
Председател:Мариана Г. Карастанчева
Членове:Радостина П. Петкова
Кристиян Ант. Попов
при участието на секретаря Ани Р. Цветанова
като разгледа докладваното от Мариана Г. Карастанчева Въззивно
гражданско дело № 20222100501038 по описа за 2022 година
Производството е по чл. 258 и сл. ГПК и е образувано по повод
въззивната жалба на „Емералд хоспиталити „ООД,със седалище гр. София
,чрез процесуалния му представител –ищец по гр.д. № 969/2021 г. по описа
на Несебърския районен съд против решение № 97/14.04.2022 г.
постановено по същото дело ,с което са отхвърлени исковете на
въззивницата против С.В.Б.,гражданин на *** ***,с правно основание чл. 79
ал-1 ЗЗД –за присъждане на сумата 5 514,44 лв. –сбор от такси за поддръжка
за 2019 и 2020 г./по 2757,22 лв. за всяка от годините / по договор за
поддръжка и управление на „Курортен апартаментен комплекс Emerald
Resort Ravda“ММС-S1-ЕН/399-06.08 от 24.06.2008 г. ,ведно с иска за
присъждане на сумата от 670,92 лв. на осн.чл. 86 ал. 1 ЗЗД –лихва за периода
15.02.2019 г.-09.07.2021 г. и сумата 391,37 лв. – лихва за периода
15.02.2020г.-09.07.2021 г,както и в частта относно присъдените в пола на
ответника разноски по делото .
Въззивникът изразява недоволство от решението , като твърди ,че е
неправилно и необосновно ,постановено с неточни мотиви ,неотговарящи на
фактическата обстановка ,както и при допуснато съществено нарушение на
1
съдопроизводствените правила.
На първо място се твърди ,че в решението не са посочени събраните по
делото доказателства и направените в хода на процеса възражения,не са
обсъдени заявените от ищеца твърдения,а малка част от обсъдените са
тълкувани превратно .Съдът се е позовал и на несъществуващи твърдения и
всички тези нарушения са довели до липса на мотиви по съществените за
спора въпроси
Сочи се ,че едва с решението съдът е приел,че фактът ,че в процесния
договор е записано ,че възложителят е собственик, представлявал условие по
смисъла на чл. 25 от ЗЗД ,което не се сбъднало .Счита се ,че това е грубо
нарушение на съдопроизводствените правила ,доколкото съдът не бил
изяснил обстоятелствата ,от които произтича направеното от ответника
възражение в този смисъл ,нито го е квалифицирал ,като е пропуснал и да
изложисписък на правнорелевантните факти и не е посочил кои такива
следва да доказва всяка страна .Освен това се счита ,че ответникът никога не
е твърдял ,че договорът е сключен под отлагателно условие.Въззивникът
твърди ,че качеството на собственик на ответника не е съществен елемент на
процесния договор ,а още по-малко е уговорено като условие за неговото
влизане в сила .Ответникът по негови твърдения,направени пред служители
на ищеца ,признава действието на договора според въззивната страна ,като
отказва да плати процесните вземания ,тъй като през процесния комплекс не
пребивавал в комплекса .
Ако се възприеме правната квалификация на възражението на ответника
,изразена в решението ,да се приеме ,че липсва надлежден доклад ,поради
което не е настъпила преклузията на закона и се настоява да бъдат допуснати
доказателства на оснчл. 266 ал. 3 ГПК –а именно фактура и касов бон за
частично заплатено от ответника възнаграждение по процесния договор за
2022 г.,като се настоява и за допускане на гласни доказателства ,че
ответникът се ползва от договора и описания в него имот ,както и че не е
уговаряно каквото и да е отлагателно условие по договора .
Изразява се несъгласие с извършеното от съда тълкуване на волята на
страните по договора ,като се застъпва становището ,че на практика по
делото не е въведен като спорен въпросът дали придобиването на
собственост върху процесния имот е условие за неговото действие..Не е
2
обсъдено и поведението на ответника ,който е заплатил възнагреждението по
договора за 2021 г. и частично – за 2022 г. и не става ясно на какво основание
го е заплатил ,ако не на основание на процесния договор .
Сочи се ,че по делото не се оспорва сключването на договора и че
срокът на договора е продалжен по силата на крллаузата на чл. 4 т. 9 от
договора .неоснователно е възражението на ответника /което изобщо не е
разгледано от съда /,че клаузата за автоматично подновяване е нищожна на
осн.чл.26 ал.1 ЗЗД –поради противоречие с чл. 21 ал. 1 ЗЗД,като се излагат
подробни съображения в тази връзка .Доколкото в случая условието за
продължаване на договора не е поставено в зависимост от изпълнителя ,а
напротив –то е в зависимост от волята на възложителите ,но доколкото имат
общ интерес от изпълнението ,то и условието е те да вземат решение за
непродължаване на договора с мнозинство.
Счита се ,че договорът следва да се преценява с оглед правилата на
ЗУЕС и доколкото следва да се отчете особения характер на
правоотношението ,фактът,че чрез него се защитават общи права на
колектива ,който представлява съвкупност от правни субекти ,както и че
разходите за поддръжка и ремонт на сградата са необходими и дължими за
запазване на доброто й състояние и вид ,то тук не може да се твърди ,че се
касае за чист имуществен спор ,по който едната страна е потребител по
смисъла на пар. 13 от ЗЗП.
Дори и да се приеме противното обаче ,че оспореното като нищожно
правило ,очевидно не е неравноправно,а евентуалната неравноправност
следва да се преценява предвид вида на стоката или услугата –предмет на
договора и всички обстоятелства към датата на неговото сключване и
всички останали клаузи на договора или на друг договор ,от който той зависи
,а именно това са обстоятелствата ,свързани с предмета на договора –
поддържане на сградата ,прилежащите и части и т.н.Правилото не може да се
определи като сключено във вреда на възложителя ,не мже да се свърже и с
нарушение на изискването за добросъвестност и тя не води не само до
неравновесие между правата и задълженията на възложителя и изпълнителя
,но и логически не може да се свърже с подобно нещо –тази уговорка
/относно автоматичното подновяване на срока/ се отнася еднакво както за
потребителя ,така и за търговеца,а прекратяването и за единия ,и за другия
3
зависи от волата на ¾ от собствениците ,т.е. условието е едно и също и за
двете страни .Затова и без значение е дали е индивидуално договорена или не
,защото дори и да не е индивидуално договорена ,тя не е неравноправна,не е
увреждаща за потребителя ,отговаря на добросъвестността и не води до
значително неравновесие между правата и задълженията на възложителя и
изпълнителя.
Излагат се аргументи и против тезата на ответната страна за
ненадлежното изпълнение на договора ,като се счита ,че фактите по
изпълнението на договорните задължения на ищеца са били доказани
,включително и от заключението на приетата по делото експертиза .
Моли се за отмяна на решението и постановяване на ново ,с което да
бъдат уважени изцяло предявените искове .
Въззивната жалба е допустима ,подадена от процесуално легитимирано
лице ,срещу подлежащ на обжалване съдебен акт .
Отговор по реда на чл. 263 от ГПК ответникът по делото –въззиваем не
е депозирал и не е взел становище по въззивната жалба . След
преценка на събраните по делото доказателства и като съобрази становищата
на страните ,Бургаският окръжен съд прие за установено следното :
Предявен е бил иск с правно основание чл. 79 ал. 1 ЗЗД ,като ищецът
основава претенцията си ,твърдейки ,че между между него и ответника е
сключен договор за поддръжка и управление на "Курортен апартаментен
комплекс Емералд Резорт Равда" № ММС-S1-ЕН/401-06. 08 от 24.06.2008 г.,
по силата на който ответникът, в качеството му „собственик на самостоятелен
обект в к. к. "Емералд" в с. Равда, общ. Несебър“, е възложил, а ищецът като
мениджър се е задължил да извършва целогодишна поддръжка и да провежда
годишно организационно и административно управление в комплекса срещу
задължението на ответника да му заплаща месечно възнаграждение в размер
на 1. 10 евро без ДДС за квадратен метър от общата площ на притежавания от
ответника в комплекса недвижим имот - 89 кв. м. възлизащо за година в
размер 2757, 25 лв, платимо авансово до 15. 02. на текущата година, за която
се отнася задължението. Съгласно клаузата на раздел V, т. 2 договорът е
сключен за срок от 5 години, считано от въвеждане на ответника във владение
на собствения му имот в комплекса. С т. 9 от раздел IV, е предвидена
възможност за автоматичното подновяване на договора на всеки пет години и
4
за същия период от време, освен при писмено взето решение, не по-късно от 4
месеца преди изтичане на всеки петгодишен срок от собствениците,
притежаващи повече от 3/4 идеални части от общите части за
неподновяването му.
Твърдяло се е от ищеца ,че дружеството е изпълнявало задълженията си
по договора ,но ответникът не заплащал дължимите по договора такси и
затова се претендира осъждането му да заплати исковата сума,заедно с
лихвите за забава –за сочения период .
За да отхвърли така предявените претенции ,първоинстанционният съд е
приел на първо място ,че договорът от 24.06.2008 г. е сключен от ответника
в особено негово качество – а именно „като собственик на недвижим имот –
апартамент № *** ,сграда „Емералд-Сатен „,на ет. * ,на площ от 89 кв.м. и
всикчи дейности по договора са свързани с управление и поддръжка на целия
комплекс.затова и задълженията на „мениджъра“ по договора е пряко
свързано с притежаваното право на собственост от Б. на самостоятелен обект
,находящ се в сграда ,построена в поземления имот,т.е. дейностите по
договора са пряко обвързани с правото на собственост ,притежавано от
ответника Б. и в този смисъл качеството „ собственик“ на ответника е било
съществена част от предмета на договора .И тъй като ,доколкото не е имало
пречка към 24.06.2008 г. договорът да се сключи ,без ответникът да е бил
собственик на имота ,но с оглед посоченото в договора ,че качеството
„собственик „ е съществен елемент от предмета на договора ,то съдът е счел
,че подобно сключване на договор следва да се приеме при условията на чл.
25 от ЗЗД –действието на договора в такъв случай зависи от едно бъдещо
несигурно събитие –придобиване от страна на ответника на качеството
собственик на конкретен недвижим имот.И тъй като това събитие не се е
сбъднало,то по арг. От чл. 25 ЗЗД договорът изобщо не е породил действието
,предвидено в него .Нещо повече – дори и да се приеме ,че договорът е
породил действие,то към 10.09.2008 г. ответникът не е придобил качеството
„собственик на имота ,в което качество на 24.06.2008 г. е подписал договора
.Поради тази причина съдът е приел,че на 10.09.2008 г. /когато имотът е
купен от трето лице /за „мениджъра“ е възникнала невъзможност да
изпълнява задълженията си по конкретния договор с Б.,тъй като от тази дата
собственик на имота е бил трето лице .След като Б. изобщо не е придобил
право на собственост върху посочения недвижим имот,то мениджърът по
5
договора не е имало как да осъществява в негова полза описаните в него
дейности .Затова и първостепенният съд е приел ,че липсва валидно
облигационна връзка между страните ,поради което и предявеният иск за
главница е отхвърлен ,а заедно с него – и акцесорните искове за обезщетение
за забавено плащане .
Настоящият състав напълно споделя съображенията на районния съд и
счита за допустимо произнасянето му в съответствие с принципа на
диспозитивното начало – съобразно фактическите обстоятелства, заявени с
исковата молба и съдържанието на сключения договор, който, независимо от
титулуването му, като касаещ управлението на курортен апартаментен
комплекс по същество урежда както поддръжката и управлението на обекти и
съоръжения - общи за ползване собствениците и ползвателите на обекти в
Курортен апартаментен комплекс Emerald Resort Ravda“ММС-S1-ЕН/399-
06.08, така и поддръжката и управлението на общите части на сграда Сатен ,
в която се намира и конкретния недвижим имот. Съобразима е не
квалификацията на предмета на договора, макар дадена в същия от страните,
а действително изводимия от съдържанието му предмет.Несъстоятелно е
възражението във въззивната жалба ,че съдът не бил квалифицирал
направеното от ответника възражение и че ответникът никога не бил твърдял
,че договорът бил сключен под отлагателно условие ,при което неправилно
бил приел ,че придобиването на собствеността било условие за действието на
сключения договор .
Всъщност още с отговора на исковата молба по чл. 131 ал. 1 ГПК
ответникът е направил възражение за липса на валидна облигационно връзка
между него и ищеца ,тъй като не е собственик на описания в договора от
24.06.2008 г. обект ,не е полвател на услугата по договора и няма качеството
на възложител по него ,тъй като никога не е ползвал процесния имот
.Подчертал е ,че ,доколкото договорът е сключен с ответника в качеството му
на собственик на апартамент ***, ет. *,вх.“Сатен“ и тъй като той никога не е
придобивал собствеността върху имота ,липсва договорно правоотношение
между страните ,а и с оглед уговорката в т. 2 раз V от договора той никога
не е влизал във владение на имота и не го е ползвал .
При тези възражения на ответната страна районният съд правилно е
приложил разпоредбата на чл. 20 ЗЗД ,съгласно която при тълкуването на
6
договорите трябва да се търси действителната обща воля на страните - върху
какво страните са се споразумели и какъв правен резултат трябва да бъде
постигнат. Отделните уговорки трябва да се тълкуват във връзка едни с други
и всяка една да се схваща в смисъла, който произтича от целия договор, с
оглед целта на договора, обичаите в практиката и добросъвестността - какви
са и как се съчетават отделните правомощия на страните с оглед постигането
целта на договора, какво поведение на страната кои правомощия поражда за
нея и как може да се упражняват те.Изхождайки от основната цел и предмета
на договора – дейности ,свързани с поддръжката и управлението на целия
комплекс ,включително и организация и поддръжка на части ,които са за
общо ползване на целия комплекс/ дейностите по чл.1-чл. 4 от раз.1 от
договора / ,съдът е направил извод ,че със сключването на договора между
страните е възникнала облигационна връзка по двустранен договор ,по силата
на който мениджърът се задължава да извършва дейности ,пряко насочени
към упражняваното от другата страна право на собственост върху
самостоятелен обект в сграда .Това е изрично предвидено в договора ,в който
е вписано ,че се сключва от Б. в качеството му на собственик на недвижим
имот в този комплекс .Затова е прието ,че качеството „собственик „ на
ответника е било съществена част от предмета на договора .
Изводите са правилни и настоящият съдебен състав изцяло ги споделя
,като препраща към мотивите на районния съд на оснчл. 272 от ГПК .След
като ответникът изобщо не е придобил качеството на собственик на
посочения имот ,находящ се в комплекса ,нито пък има данни същият да е
бил ползвател на този имот/ответникът твърди ,че въобще не е ползвал този
обект/,то в негова полза няма как да са били осъществявани дейности от
страна на „мениджъра“,поради което осъществяването на задълженията на
едната страна по договора е станало невъзможно и на осн.чл. 89 от ЗЗД този
двустранен договор се разваля по право .Нещо повече –действително съгл.
раз V т.2 от договора същият се сключва за срок от 5 години ,считано от
момента на въвеждане във владение на възложителя в закупения от него
недвижим имот в комплекса.След като ответникът не е закупил процесния
имот /той е бил закупен от трето лице /,то явно договорът не е влязъл с в сила
и срокът на действие по договора не е почнал да тече.Ако качеството на
собственик на страната по договора-възложител не е съществен елемент от
съдържанието на този договор ,то тогава той би могъл да бъде сключен с
7
всяко трето лице ,нямащо нищо общо с комплекса .Тогава в чия полза
„мениджърът „ по договора ще престира задълженията си .
Както правилно е посочил първостепенният съд ,цитирайки и съдебна
практика-опр.37/20.01.2021 г. по т.д. № 606/2020 г. по описа на първо т.о.
ВКС,няма забрана за етажните собственици да сключват договори относно
финансиране управлението на общи части, дори когато жилищния комплекс
не е от затворен тип, а е налице обикновена ЕС, доколкото с такава правна
сделка не се създават други, непосочени в закона органи на ЕС и не се
създават права за трети лица, извън посочените в чл. 12, ал. 1 от ЗУЕС. От
друга страна съдът е съобразил, че процесният договор не се изчерпва с
уговорка относно управлението на общите части и има комплексен,
хетерогенен характер. Изпълнителят се е задължил и за престации, част от
които са извън функциите на органите на етажната собственост. Налице са
множество сделки: поръчка /заплащане на общите сметки за ток и вода за
общите части, за поддръжка на асансьорната уредба, разпределение на
консумативните разходи за отделните апартаменти и т.н./, изработка
/осигуряване на пропускателен режим, почистване и текуща поддръжка на
общите части, поддръжка на озеленяването/, . Посредством всеки от тези
договори не се реализира забранен от закона резултат. Договореното общо
възнаграждение инкорпорира както възнаграждение за различните услуги,
така и предварително определените разходи за изпълнение на възложената
поръчка.
Всичко това обаче изисква едната от страните по договора да има
качеството на „етажен собственик „,т.е. да притежава право на собственост в
някоя от сградите ,построени в общия комплекс/чл.38 ЗС/.Не са представени
никакви доказателства ,че ответникът е бил собственик ,ползвател или
обитател на описания в процесния договор недвижим имот ,поради което не
е налице съществен елемент от съдържанието на договора-възложителят да
притежава качеството на „собственик“ на имота.Затова и изводите за липса на
облигационна връзка между страните по процесния договор е правилен ,при
което правилно искът ,предявен на основание договора ,е бил отхвърлен ,без
да бъдат обсъдени останалите наведени от ответната страна възражения –за
нищожност на договора поради противоречие със закона ,за наличие на
неравноправни клаузи в него ,както и за неизпълнение на договорните
задължения от страна на ищцовото дружество .Всички останали аргументи ,
8
изложени във въззивната жалба –за валидността на условиета за
продължаване срока на договора , за липсата на неравноправност на клаузата
за автоматичното продължаване на срока на договора ,както и за това ,че не
може да се определи ,че е сключена във вреда на възложителя ,са правно
ирелевантни за спора ,доколкото липсва изобщо валидна облигационна
връзка ,за да се обсъжда възможността същата да бъде продължавана
автоматично ,след като изтече срокът на договора .
Настоящият съдебен състав възприема изцяло и мотивите на
първостепенния съд относно неравноправния характер на клаузата на раз. VII
чл. 2 от договора ,предвиждащ обвързване на потребителя с договора и
възлагане на потребителя -собственик задължение да влияе на друго лице и
да го мотивира да сключва договори .Според тази разпоредба от договора
при разпореждане с правото на собственост възложителят не се освобождава
от задълженията си ,ако не е осигурил подписването на договор с новия
собственик .Тук следва да се подчертае ,че ответникът изобщо не е придобил
собственосттта върху сочения апартамент и следователно не е имал право да
се разпорежда с него ,както и задължение да подсигурява подписването на
договор с новия собственик.независимо от това обаче клаузата действително
е неравноправна –доколкото става дума за типов договор ,който се сключва с
множество собственици в комплекса ,най-малкото не е доказано
индивидуално уговаряне на клаузата/Тук следва да се посочи и че ответникът
е физическо лице, без да са налице данни да е сключил договора в рамките на
своя търговска или професионална дейност,при което съответно същият се
явява потребител по смисъла на § 13, т. 1 ЗЗП/.
Всичко това дава основание на настоящия съд да потвърди атакувания
съдебен акт ,поради което Бургаският окръжен съд
РЕШИ:
ПОТВЪРЖДАВА решение № 97/14.04.2022 г. постановено по гр.д. №
20212150100969 по описа на Несебърския районен съд за 2021 г.
РЕШЕНИЕТО не подлежи на обжалване.
9
Председател: _______________________
Членове:
1._______________________
2._______________________
10