№ 71
гр. гр. Добрич, 08.03.2023 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
ОКРЪЖЕН СЪД – ДОБРИЧ в публично заседание на петнадесети
февруари през две хиляди двадесет и трета година в следния състав:
Председател:Диана Г. Дякова
Членове:Анна В.
Станимир Т. Ангелов
при участието на секретаря Павлина Ж. Пенева
като разгледа докладваното от Диана Г. Дякова Въззивно гражданско дело №
20233200500022 по описа за 2023 година
за да се произнесе съобрази следното:
Производството по делото е образувано по реда на глава ХХ от ГПК по
жалба рег.№3353/10.11.2022 год. на ЕТАЖНАТА СОБСТВЕНОСТ на
жилищна сграда с открит басейн с адрес гр.Б.,ул.“С.№** срещу решение №
103 /06.10.2022 год. по гр.д.№20223240100050 по описа за 2022 год. на
Районен съд КаВ. ,с което са отменени решенията на Общото събрание на
Етажната собственост в жилищна сграда, находяща се в гр.Б., ул.“С.№**,
проведено на 20.06.2020 год., по предявен от „БГ ЕСТЕЙТ“ АД ,ЕИК ***, със
седалище и адрес на уравнение: гр.В., ул.“Г.П.** иск с правно основание
чл.40 от ЗУЕС. С доводи за необоснованост на обжалваното решение и
постановяването му в отклонение от материалния и процесуалния закон се
претендира отмяната му . Посочено е ,че с исковата молба на “БГ Естейт“АД,
гр.В. е очертан предмета на делото с въведени оплаквания за опорочаване
процедурата по свикването и провеждането на Общото събрание ,а именно
нарушаване на разпоредбите на чл. 12 ал.3 и ал.4;чл.16 ал.3 и 5 и 14 ал.3 ,4 и
5 от ЗУЕС,като въпросът какви идеални части от общите части на сградата
,притежават собствениците на самостоятелни обекти е бил поставян от
ищеца във връзка с твърденията му , че поканата за събранието не съдържа
1
отразяване на частите на инициаторите за неговото свикване лично или чрез
пълномощник,както и във връзка с твърденията за липса на доказателства за
присъствали собственици и пълномощници , притежаващи 70.3929%
съобразно отразеното в протокола за събранието.Първоинстанционният съд
приел,че спорни по делото са въпросите ,кой е инициатор за свикване на
Общото събрание , респ.взети ли са решенията от мнозинството на
съсобствениците,както и какви са идеалните части на етажните собственици
при учредяване на етажната собственост.Въз основа на неправилно
определения предмет на иска и незаявено основание , съдът счел,че
неправилно били определени частите на етажните собственици при
учредяване на ЕС,което било пречка за преценка,дали са спазени законовите
изисквания за свикване на Общото решение и вземане на решения-горното
обуславящо тяхната незаконосъобразност, т.е. и основателност на заявената
претенция.В решението липсвали мотиви и диспозитив по предявените от
ищеца основания за отмяна на решенията на ОС на ЕС,по отношение на които
въззивникът повторно излага всички свои твърдения,оспорвания и доводи
,заявени в първоинстанционното производство и настоява въззивният съд да
постанови ново по съществото на спора за отхвърляне на иска по чл. 40 от
ЗУЕС.
При данни,че решението на КРС е било връчено на ЕТАЖНАТА
СОБСТВЕНОСТ на жилищна сграда с открит басейн с адрес гр.Б.,ул.“С.№**
на дата 31.10.2022 год., жалба рег.№3353/10.11.2022 год. е подадена в срока
по чл.259 ал.1 от ГПК, от активно легитимирана страна и носител на правото
да предяви въззивна жалба против постановеното решение, предвид
разпоредените от последното негативни последици в правната му сфера чрез
уважаване на исковите претенции и е процесуално допустима.
Въззиваемата страна „БГ ЕСТЕЙТ“ АД , гр.В. счита жалбата за
неоснователна и настоява да не бъде уважавана.С подадената от дружеството
искова молба били оспорени всички решения,взети на проведеното на дата
20.06.2020 год. Общо събрание на Етажната собственост поради нарушаване
на процедурите по свикването и провеждането на събранието и нарушаване
на материалния закон,водещи до тяхната незаконосъобразност.В исковата
молба били заявени отделни конкретни твърдения за незаконосъобразност
въз основа единствено на доказателствата,с които ищецът разполагал-покана
за свикване и протокол от проведено събрание.Предвид непълнотата на
2
доказателства , с които ищецът разполагал по причина поведението на
ответника-отказ да му бъдат предоставени,за него било невъзможно да
формулира изчерпателно всички конкретни основания,на които претендира
отмяна на решенията на ОС.По тази причина и излаганите в хода на
производството допълнителни доводи за незаконосъобразност на свикването
и провеждането на събранието,не представлявали нови основания,различни
от очертаните в обстоятелствената част на исковата молба, а само ги
детайлизирали посредством конкретни фактически твърдения в рамките на
предмета на спора. Приетата от първоинстанционният съд фактическа
установеност била съответна на събрания по делото доказателствен материал
и въз основа на нея точно бил приложен материалния закон .Поддържат се
всички фактически твърдения, оспорвания и правни доводи,направени с
исковата молба и в хода на производството.
Обжалваното решение е постановено по иск по чл.40 от Закона за
управление на етажната собственост,заявен от„БГ ЕСТЕЙТ“ АД ,ЕИК ***,
със седалище и адрес на уравнение гр.В., ул.“Г.П.** с искова молба рег.№
2323/13.07.2020 год.,изпратена по пощата на дата 09.07.2020 год.
Изложени са твърдения ,че на дата 20.06.2020 год. се е състояло Общо
събрание на етажната собственост при участие на собственици на
самостоятелни обекти чрез лично присъствие и по пълномощие.На
събранието били взети пет решения по предварително обявен в поканата
дневен ред,включващ три точки.Всички решения се оспорват поради
нарушаване на процедурите по свикването и провеждането на събранието и
нарушаване на материалния закон,както следва:
За провеждането на събранието дружеството не било уведомено по
е-mail или на адреса на управление, въпреки че не обитава притежаваните от
него самостоятелни обекти, а получило копие от поканата ,разлепена на
входната врата на сградата от друг собственик в сградата.В поканата било
посочено ,че събранието се свиква от собственици и пълномощници на
собственици,притежаващи повече от 20% от идеалните части в сградата,без
да бъдат посочени идеалните части на всеки от поименно изброените шест
такива и без да бъде удостоверено дали пълномощниците разполагат с
подобни правомощия.Нарушена била разпоредбата на чл. 12 ал.4 от ЗУЕС за
свикване на събранието,тъй като не били представени доказателства за
3
спазване на изискването на чл. 12 ал.3 от ЗУЕС.
При провеждане на събранието била нарушена разпоредбата на чл. 16
ал.5 от ЗУЕС,тъй като липсвали доказателства дали на събранието в
посочения час са присъствали собственици и представители на собственици
,които да притежават 70.3922% идеални части от общите части на
сградата,каквото били записването в протокола.Липсвали доказателства за
надлежно представителство по чл. 14 от ЗУЕС-кои са били пълномощниците ,
кого са представлявали,спазени ли са били изискванията на чл.14 ал.3 и 4 от
ЗУЕС,което нарушавало изискването на разпоредбата на чл. 14 ал.5 от ЗУЕС.
Липсата на валидно конституирано общо събрание , изключвало
възможността за провеждане на заседание и вземане на валидни решения .
Изискуемото съдържание на протокола от общото събрание било
нормативно установено-чл.16 ал.5 от ЗУЕС ,в отклонение от която разпоредба
в протокола не било вписано поименното гласуване на всеки присъствал на
събранието:“за“,“против“ или “въздържал се“.
В нарушение на чл.16 ал.3 от ЗУЕС по включената в т.3 от
предварително обявения дневен ред “Избор на нов управител и начин на
управление на сградата“ ,било взето решение за определяне на размер на
годишна такса за поддръжка на общи части в размер на 4 евро без ДДС,която
да се дължи на новия управител (физическо лице,собственик на обект в
сградата ),какъвто въпрос по смисъла на чл.17 ал.7 т.4 от ЗУЕС или за
възнаграждението на управителя по смисъла на чл.19 ал.7 от ЗУЕС , като част
от дневния ред поканата не съдържала.Вън от горното , годишна такса за
поддръжка на общи части можело да начислява само юридическо или
физическо лице,което не е собственик на обект в сградата,но е избрано да
изпълнява правомощията на Управителен съвет/Управител по чл. 19 ал.8 от
ЗУЕС въз основа на договор за възлагане.Тези лица упражнявали тази
дейност по занятие и извличали печалба от нея и в таксата обикновено се
включвали освен паричната вноска за разходите за управление и поддържане
на общите части в сградата,така и паричната вноска за фонд
ремонт,реконструкции ,преустройства и други дейности в сградата, а така
също и възнаграждението на изпълняващия функциите управител.С оглед на
горното било недопустимо да се определя обща годишна такса за поддръжка
и управление ,когато управлението се осъществявало от физическо лице-
4
собственик на имот в сградата ,без това да му е възложено срещу
възнаграждение и без с решение на Общото събрание да е определен размера
на това възнаграждение.
Отправено е искане , съдът да отмени всички взети решения на Общото
събрание на етажните собственици от 20.06.2020 год.
Претенцията е оспорена от ответната Етажна собственост с подаден в
срока и по реда на чл. 131 от ГПК отговор рег.№ 2872/19.08.2020
год.Страната е възразила както срещу изложените фактически твърдения
,така и срещу правните доводи за нарушения на процедурата по свикване и
провеждане на Общото събрание,така и за незаконосъобразност на взетите
решения.
Дружеството ищец не било посочило е-mail адрес,на който да получава
уведомления.Разпоредбите на чл.12 ал.3 и ал.4 от ЗУЕС не съдържали
изискване в поканата за свикване на Общо събрание да бъдат посочвани
процента идеални части в сградата,притежавани от всеки един от
собствениците,които са го свикали.Не били допуснати нарушения на
разпоредбите на чл. 16 ал.5,чл.14 ал.3,ал.4 и ал.5 от ЗУЕС.Общото събрание
било открито в 17.00 часа и продължило повече от два часа и на него С.
И.,представляващ дружеството ищец бил избран за преброител и именно той
три пъти преброил и изчислил процента на идеалните части,представени на
събранието въз основа на присъствен лист за лично присъствие или въз
основа на представени пълномощни.Не били нарушени и разпоредбите на чл.
16 ал.3 ал.5 от ЗУЕС.В компетентността на Общото събрание било да
определя размера на паричната вноска на всеки собственик за разходите за
управление и поддържане на общите части на сградата,което съставлявало
въпрос относно начина на управление на сградата, а определената годишна
такса в размер 4 евро/кв.м. била такава по смисъла на чл. 11 т.5 от ЗУЕС , а не
възнаграждение на новоизбрания управител.В този смисъл разсъжденията в
исковата молба по приложението на чл.19 ал.8 от ЗУЕС били
правноирелевантни ,вън от горното новоизбрания управител не бил трето
лице,а собственик на обекти в етажната собственост,както и законът
позволявал не него и на касиера да бъде заплащано възнаграждение.
При служебната проверка на обжалвания съдебен акт не се
установява,същият да страда от порок, сочещ на нищожност или
5
недопустимост.
Производството по чл.40 от ЗУЕС за отмяна на незаконосъобразни
решения на Общото събрание на етажната собственост по своя характер е
исково и за него намират приложение разпоредбите на ГПК. Предметът на
делото се определя от твърденията на ищеца за допуснати нарушения с оглед
разпоредбите на ЗУЕС относно свикването, провеждането и вземането на
решения от общото събрание, като във всички случаи тези нарушения трябва
да са конкретно посочени. Недопустимо е решение на Общо събрание на
етажните собственици да бъде отменено поради наличието на порок и на
основание , които не са били въведени като предмет на спора с искова молба,
подадена в срока по чл. 40 ал.2 от ЗУЕС .
Неоснователно е оплакването на въззивника,че първоинстанционния
съд счел взетите на Общото събрание на дата 20.06.2020 год. решения за
незаконосъобразни на незаявено основание –липса на яснота относно обема
на притежаваните от собствениците на отделни обекти идеални части от
общите части на сградата ,определен към меродавния за това момент-
възникване на етажната собственост.Действително в обжалваното решение
липсва детайлно посочване на обстоятелствата - твърдяните
правнорелевантни факти,от които произтича претендираното от ищеца право
на отмяна на незаконосъобразни решения на Общото събрание ,както и
всички относими към предмета на спора негови правни доводи,обосноваващи
нарушения във връзка със свикването и провеждането на събранието,респ.
взетите на него нарушения.Съдът се е задоволил с изброяване на
разпоредбите на ЗУЕС-чл.12 ал.4,чл.14 ал.5,чл.16 ал.5 и чл.19 ал.8 от
ЗУЕС,чието нарушаване би обусловило отмяната на решенията на ОС и
препратил към исковата молба,съдържаща подробното им мотивиране.С
твърдения за конкретни нарушения именно на тези разпоредби, ищецът е
обосновал претенцията си.Решенията на ОС са били отменени от Районен съд
КаВ. не на незаявено основание, а поради неправилната му преценка,че
обемът на притежаваните идеални части от общите части на сградата ,
предопределя правата на собствениците на отделни обекти във връзка с
отношенията между тях,свързани с управлението на Етажната собственост и
ако сборът им в меродавния за установяването им документ-списък на
ценообразуване на отделените самостоятелни обекти е неправилно определен
и надвишава 100% ,то взетите решения са незаконосъобразни и следва да
6
бъдат отменени.Тези изводи на КРС не могат да бъдат споделени,но те не
обуславят недопустимост на постановения съдебен акт , а единствено
незаконосъобразност на изводите.От значение за управление на етажната
собственост са частите , посочени в документите за собственост ,респективно
установени по реда на специалния закон ЗУЕС - чл.7 ал.2 т.1-3,чл.17 ал.4 -6 и
чл.23 ал.1 т.11 ,вкл. в случай,че сборът им не е равен на 100-чл.17 ал.5 т.1 от
ЗУЕС.
Независимо от тази констатация на въззивния съд за
незаконосъобразност на единствения извод на първоинстанционния съд , с
който искът по чл. 40 от ЗУЕС е бил уважен, обжалваното решение на КРС
не може да бъде отменено на това основание.
Съобразно посоченото в тълк.р.№ 1/09.12.2013 год. по тълк.д.№ № 1
/2013 год. на ОСГТК на ВКС,непосредствена цел на въззивното производство
е повторното разрешаване на материалноправния спор, при което дейността
на първата и на въззивната инстанция е свързана с установяване истинността
на фактическите твърдения на страните чрез събиране и преценка на
доказателствата, и субсумиране на установените факти под приложимата
материалноправна норма. Въззивният съд е длъжен да реши спора по
същество, като съобразно собственото си становище относно крайния му
изход може да потвърди или да отмени решението на първата инстанция.
Уредбата на второинстанционното производство като ограничено /непълно/
въззивно обжалване, и произтичащото от това ограничаване на възможността
пред втората инстанция делото да се попълва с нови факти и доказателства,
не променя основните му характеристики като въззивно. Обект на въззивната
дейност не са пороците на първоинстанционното решение, а решаването на
материалноправния спор, при което преценката относно правилността на акта
на първата инстанция е само косвен резултат от тази дейност.
Жалбата е неоснователна въз основа на фактически констатации и
правни изводи,както следва:
А.Б.,представляващ “Сюприйм“АД;Р.Ф.;Х.Х.;М.М.-пълномощник на
А.М.;Н.К.-пълномощник на Д.Ф. и М.Ф. и М. Г.а , като собственици и
пълномощници на собственици,притежаващи повече от 20% от идеалните
части на ЕС са свикали с покана Общо събрание на собствениците на
Етажната собственост на ул.“С.№** –гр.Б. ,което е следвало да бъде
7
проведено на дата 20.06.2020 год. от 17.00 часа във входа на сградата при
следния дневен ред:1./Отчет на настоящия управител на Етажната
собственост пред собствениците за управлението на сградата и
изразходваните за това средства,съобразно взетите решения на проведените
на дати 24.08.2019 год. и 12.10.2019 год. Общи събрания на Етажната
собственост ;2./Разглеждане на актуални въпроси по управлението на сградата
и 3./Избор на нов управител на етажната собственост и начина на управление
на сградата.Посочено е ,че поканата се отправя,тъй като настоящият
управител на Етажната собственост не е изпълнил решенията на Общото
събрание от 12.10.2019 год. за свикване на Общо събрание на 30.05.2020 год.
и изготвяне и представяне на отчетите,конкретизирани в протокола на
Общото събрание от 12.10.2019 год. Посочена е дата на обявяване на
поканата- 30.05.2020 год.Съгласно списък на представените проценти общи
части на собственици на етажната собственост ,които свикват общо събрание
те са притежатели на общо 27.7995% ,както следва:“Сюприйм“АД-13.9441%;
А.В.Б.- 0.2863%; Р.Ф.-1.7812%;Х. и Г. Х.ви-2.0296%; А.Б.М. и Ю.А.О.-
2.1616%; Д.Т.Ф. и М.К.Ф. -5.6319% и М. К. Г.а-1.9648%.
Съобразно протокол от Общото събрание на собствениците на имоти в
“К.С. с открит басейн“-гр.Б.,ул.“С.№** ,то е било свикано от
собственици,притежаващи повече от 20% от идеалните части на Етажната
собственост с писмена покана,залепена на двете входни врати на сградата и е
било проведено на дата 20.06.2020 год. от 17.00 часа.
На събранието са присъствали посочените в нарочен списък на
присъстващите лица с положени подписи.Присъстващите на събранието
собственици (лично или чрез пълномощници) представлявали 70.3922 %
идеални части от общите части на сградата, т.е. наличен бил кворум за
провеждането съобразно изискванията на чл. 15 ал.1 от ЗУЕС .
Представен е Присъствен лист от Общото събрание на етажните
собственици в К.С. с открит басейн в гр.Б.,ул.“С.* ,насрочено за 20.06.2020
год.,съдържащ описание на отделните обекти в сградата:магазин,технически
помещения ( бивш СПА),басейн,бистро,пет офиса и 34 апартамента с
посочване на припадащия им се процент от общите части.Срещу 33 бр. от
обектите ,притежаващи общо 70.3922 % от общите части в графата“Подпис
на собственика/представляващ са положени подписи : част от тях без каквото
8
и да е отразяване дали са положени от собственика или пълномощник и без
собствениците или пълномощниците да са посочени поименно,част от тях с
посочване ,че са положени от адвокатите А.,Г.а и К.,част от тях с
посочване,че са положени от пълномощник,но без да фигурират имената му.
Протокола от събранието не препраща към други
приложения:списък/опис на пълномощни , протокол на преброител, списък
на собствениците ,гласували “за“,“против“ или “въздържал се“,съдържащ
положени от тях подписи.
Събранието е избрало единодушно за председател Х.Х.,за протоколчик
Г. Х.ва и за преброител С. И..
Събранието е било проведено във входа на сградата при предварително
оповестения в поканата дневен ред.
След станалите изказвания и направени разисквания от присъстващите
по въпросите от дневния ред,Общото събрание е приело следните решения:
По т.1 от дневния ред е взето РЕШЕНИЕ №1:,с което не е приет отчет
на настоящия управител на ЕС по причина,че отчет ,ведно с първични
приходни и разходни документи не е представен на ОС от настоящия
управител на ЕС -“С.Б.А. Б. “ЕООД в разрез с решенията на ОС на ЕС от
24.08.2019 год. и 12.10.2019 год.Гласували са 70.3922%,от които“ЗА“-
70.3922%,“ПРОТИВ“-0.0000% и РЕШЕНИЕ № 2, да се изпрати официално
писмо до Б.К. в качеството му на представляващ н “С.Б.А. Б. “ЕООД-
управител на Етажната собственост на адреса на дружеството,посочен в
Търговския регистър в Агенцията по вписванията,което да съдържа изрична
покана за възстановяване в 20 дневен срок : на сумата от 13 000 лв.,събрана
във фонд“Ремонти на сградата“,която се държи по банковата сметка на
дружеството;на заплатените му през 2020 год. и следващи години от
собствениците средства за поддръжка на сградата,както и в същия срок да
представи отчет за управлението , ведно с разходни оправдателни документи.
Гласували са 70.3922%,от които“ЗА“-70.3922%,“ПРОТИВ“-0.0000%.
По т.2 от дневния ред е взето РЕШЕНИЕ № 3 ,че управляващото
понастоящем дружество не се справя със задълженията си по управление на
сградата. Гласували са 70.3922%,от които“ЗА“-70.3922%,“ПРОТИВ“-
0.0000%. ,както и РЕШЕНИЕ № 4 ,с което считано от 20.06.2020 год. е бил
освободен управителя на Етажната собственост търговско дружество “С.Б.А.
9
Б. “ЕООД, представлявано от управителя си Б.К. по причина,че не изпълнява
решенията на ОС на собствениците от 24.08.2019 год. и 12.10.2019 год.,не
осъществява ефективно управление на сградата, а представляващият
управляващото дружество не може да бъде открит. Гласували са 70.3922%,от
които“ЗА“-70.3922%,“ПРОТИВ“-0.0000%
На събранието са били направени две предложения за избор на нов
управител.С. И. е направил предложение в писмена оферта,предоставена на
събранието и съдържаща описание на предлаганите услуги и предлагана цена
на услугата от 4 евро/ кв.м. годишна такса без ДДС ,за нов управител на ЕС
за срок от една година да бъде избрано търговско дружество “Изи
Ливинг“ЕООД-професионален домоуправител с представляващ С.
И..Направено е предложение в устна оферта от и за физическото лице А.В.Б.
–собственик на обекти в сградата на ЕС за същия срок и цена на
услугата.Резултатите от гласуването по първото предложение за били:
Гласували 70.3922%,от които“ЗА“-27.5121%,“ПРОТИВ“-42.8801%-не се
приема, а по второто предложение: Гласували 70.3922%,от които“ЗА“-
42.8801%,“ПРОТИВ“- 27.5121%-приема се.С оглед резултатите от
гласуването и на основание чл. 17 ал.3 от ЗУЕС с мнозинство от 61% от
присъстващите/представените идеални части от общите части на сградата на
етажната собственост ,по т.3 от дневния ред е взето РЕШЕНИЕ № 5 ,че
считано от 20.06.2020 год. за срок от една година за нов управител на
Етажната собственост е избран А.В.Б. по представена оферта за цена от 4
евро/ кв.м. годишна такса поддръжка ,без да се начислява ДДС. Гласували
са 70.3922%,от които“ЗА“- 42.8801%,“ПРОТИВ“- 27.5121%.
Събранието е било закрито в 19.20 часа.
Протокола е подписан от председателя Х.Х. и протоколчика Г. Х.ва.
Съобщение за изготвения протокол ,ведно с копие от самия протокол е
било поставено на двата входа на сградата на дата 23.06.2020 год. в 19.30
часа-така протокол от същата дата.
Визираната в чл.40 ал.1 от незаконосъобразност на решението на
Общото събрание може да се изразява в несъобразяване със закона при
формиране на решението като юридически факт, т. нар. процедурни
нарушения и в несъобразяване със закона на съдържанието на решението, т.
нар. материална незаконосъобразност. Редовното свикване на общото
10
събрание, провеждането му по реда и условията, предвидени в ЗУЕС ,
наличието на кворум и мнозинство и др., са общи предпоставки за
законосъобразно вземане на решенията. При извод за нарушения на реда за
свикване и провеждане на Общото събрание, на отмяна подлежат всички
атакувани решения, взети на това Общо събрание. Безпредметно е в такава
хипотеза да се разглеждат съображенията за материална незаконосъобразност
на всяко едно от отделните решения . Когато порокът е в съдържанието на
отделно решение , несъобразено с предвижданията на материалния закон,
само то подлежи на отмяна.
Относно нарушенията във връзка със свикването на Общото събрание:
Неоснователно е оплакването на дружеството-ищец,че не е било
уведомено за събранието на електронен адрес или адреса на седалището и
управлението му,тъй като не обитава притежаваните от него самостоятелни
обекти,както и по причина ,че в поканата не са посочени притежаваните от
лицата,свикващи събранието проценти от общите части на сградата,нито пък
била удостоверена представителната власт на пълномощниците.
Съобразно разпоредбата на чл. 13 ал.1,и и 4 от ЗУЕС, Общото събрание
се свиква чрез покана, подписана от лицата, които го свикват, която се
поставя на видно и общодостъпно място на входа на сградата ,като
собственика уведомил управителя ,че не ползва самостоятелния си обект и
посочил електронна поща ,получава покана на нея ,в противен случай се
счита уведомен за събранието , от поканата поставена на видно и
общодостъпно място.Липсват доказателства по делото,че дружеството ищец е
изпълнило задължението си да уведоми управителя на етажната
собственост,че не ползва обектите си,респ. че е посочило електронна поща за
получаване на уведомления и покани.
В разпоредбата на чл.13 ал.7 от ЗУЕС е посочено изискуемото
съдържание на поканата. В нея следва да се посочват дневният ред на общото
събрание, датата, часът и мястото на провеждането му.Законът не съдържа
изискване да бъде отразяван притежавания от собствениците,свикали
събранието процент от общите части на сградата ,нито пък да бъде
удостоверявана представителната власт на техните пълномощници.
Съобразно разпоредбата на чл.12 ал.2 , ал.3 и ал.4 от ЗУЕС,Общото
събрание може да се свика по писмено искане на собственици, които имат
11
най-малко 20 на сто идеални части от общите части на сградата,отправено до
управителния съвет (управителя) . В случай,че в 10-дневен срок от
получаването му управителният съвет (управителят) не свика общото
събрание в срока по ал. 3, то се свиква от собствениците по реда, предвиден
в този закон.По делото не са представени доказателства ,свикалите
събранието: А.Б.,представляващ “Сюприйм“АД; Р.Ф.;Х.Х.;М.М.-
пълномощник на А.М.;Н.К.-пълномощник на Д.Ф. и М.Ф. и М. Г.а да са
отправили до управителя на Етажната собственост –
дружеството“С.Б.А.“ЕООД чрез представляващия го Б.К. писменото искане
по чл.12 ал.3 от ЗУЕС.Неспазването на посоченото изискване е обусловено
от невъзможността ,Етажната собственост да осъществява контакт със своя
управител,отразено в протокола на Общото събрание и послужило като
основание за решението за неговото освобождаване,взето единодушно от
всички присъствали,вън от горното е несъществено и не опорочава
свикването на събранието по аргумент и от разпоредбата на чл. 12 ал.5 от
ЗУЕС,несъдържащ подобно изискване.
Относно нарушенията във връзка с провеждането на Общото събрание:
Най-общо изложените твърдения са за липса на валидно конституирано
събрание поради неяснота относно присъствалите на събранието
собственици лично или чрез представител и редовността на
упълномощаването на представителите с оглед предвидената от закона
форма и брой на представляваните лица, както и за липса на минимално
изискуемото по чл.16 ал.5 от ЗУЕС съдържание на протокола,което е условие
за проверка и контрол за спазване изискванията по чл.15 и чл.17 от ЗУЕС за
кворум на събранието и мнозинство за вземане на решенията,вкл. чрез
гласуване по пълномощие,т.е. възраженията са за незаконосъобразност на
решенията поради недоказаност чрез протокола на наличието на установените
в посочените норми предпоставки за вземането им.
Оплакванията са основателни.
Правилата за кворум установяват минималната граница на персонално
участие, при наличието на която общото събрание може да се конституира
като орган, натоварен с компетентността да изразява волята на ЕС по
определени въпроси с правно значение. Без наличието на кворум
съвкупността от физически лица не притежава онази характеристика, която я
12
превръща в колективен орган. Липсата на валидно конституирано общо
събрание изключва възможността то да проведе заседание, а още по-малко да
взема решения.
За провеждане на общото събрание на етажната собственост се води
протокол от избран от него протоколчик –чл.16 ал.4 от ЗУЕС.Изискуемото се
съдържание на протокола е нормативно установено в разпоредбата на чл.16
ал.5 от ЗУЕС в първоначалната й редакция,като в него е следвало да бъдат
вписани датата и мястото на провеждането на общото събрание, дневният
ред, явилите се лица и идеалните части от етажната собственост, които те
представляват, същността на изявленията, направените предложения и
приетите решения. Съобразно изменението и допълнението на закона
,обнародвано в ДВ,бр.26/2016 год.,приложимо по отношение проведено на
дата 20.06.2020 год. Общо събрание ,протоколът следва да съдържа датата и
мястото на провеждането на общото събрание, дневният ред, явилите се лица
и идеалните части от етажната собственост, които те представляват, номера
на самостоятелния обект, начина, по който са гласували лицата – "за",
"против" или "въздържал се", техен подпис, същността на изявленията,
направените предложения и приетите решения.С това съдържание протокола
е свидетелствуващ документ, установяващ извършените от общото събрание
действия и взетите решения. Наличието на специални изисквания към
изготвянето и съдържанието на протокола, удостоверяване на съдържанието
му от изрично натоварени лица за това, определен начин за оповестяването
му и срок за оспорване на съдържанието му придават доказателствена сила на
протокола, подобна на официалните свидетелствуващи документи. След
изтичане на срока за оспорване на съдържанието му, протокола се
стабилизира и има обвързваща етажните собственици, третите лица и съда
доказателствена сила.
Изискванията на чл. 16 ал. 5 от ЗУЕС, в протокола да се впишат явилите
се лица и идеалните части от етажната собственост, които те представляват
,съставлява задължение за посочване имената на физическите или
юридически лица, собственици на самостоятелни обекти в сградата, както и
качеството, в което присъстват. Нормата на чл. 14 ЗУЕС дава възможност за
участие в ОС чрез пълномощник, като в зависимост от качеството на
представителя изискванията за форма на пълномощното се различават.Във
всички случаи обаче, нормата на ал.5 на чл. 14 ЗУЕС изисква участието на
13
пълномощника да се отрази в протокола на общото събрание, а копие от
пълномощното да се прилага към него. Вписване в протокола на явилите се
лица и идеалните части от етажната собственост, които те представляват,дава
възможност да се провери наличието на кворум за провеждане на събранието,
респ. необходимото мнозинство за приемане на решенията съгласно чл. 15 и
чл. 17 от ЗУЕС. Вписване участието на представители и прилагане на
пълномощните им позволява да бъде установено наличието на надлежно
установена и в съответната форма към датата на провеждане на ОС
представителна власт съобразно изискванията в различните хипотези на
представителство по чл. 14 ал.1 и 3 от ЗУЕС и контрол относно забраната по
чл.14 ал.4 от ЗУЕС относно броя на представляваните собственици и/или
ползватели. Данните следва да бъдат отразени в протокола,респективно
могат да бъдат отразени и в списъка на присъстващите и протокола на
преброителите ,но само ако са неразделна част от протокола,за което е
налице съответното препращане.
Протокола от Общото събрание от дата 20.06.2020 год. няма
необходимото съдържание съгласно чл.16 ал.5 от ЗУЕС. В него е отразено
провеждането му при условията на чл.15 ал.1 от ЗУЕС,като на него
присъстват лично и чрез представители 70.3922% от общите части на
комплекса. Не са посочени поименно присъстващите собственици,нито пък
упълномощените лица и съответно ,кого от собствениците или ползвателите
представляват, а в приложения присъствен лист липсват реквизити,т.е. те не
удостоверяват провеждането на събрание при наличие на кворум и
мнозинство.В протокола не са посочвани поименно гласувалите "против" или
"за”, като вместо собствениците, които притежават процент от ид.части от
общите части е вписвано, че са гласували "за" определен процент ид.части
от общите части на етажната собственост.Съдържанието на протокола не
отговаря на изискването на закона за посочване номерата на самостоятелния
обект, начина, по който са гласували лицата – "за", "против" или "въздържал
се",както и в него не е положен подпис от явилите се лица /техните
пълномощници.
Разпоредбите на ЗУЕС, касаещи провеждането на общото събрание, са
императивни, поради което и неспазването им обуславя
незаконосъобразността на приетите решения от ОС,които следва да бъдат
отменени.
14
Този извод обжалваното решение съдържа,поради което и на основание
чл. 271 ал.1 от ГПК следва да бъде потвърден.
С оглед изхода по спора-неоснователност на въззивната жалба,страната
подала същата дължи на противната такава,сторените съдебно –деловодни
разноски за настоящата инстанция.
По изложените съображения,съдът
РЕШИ:
ПОТВЪРЖДАВА решение № 103 /06.10.2022 год. по гр.д.№20223240100050
по описа за 2022 год. на Районен съд КаВ..
ОСЪЖДА ЕТАЖНАТА СОБСТВЕНОСТ на жилищна сграда с открит басейн
с адрес гр.Б.,ул.“С.№** ДА ЗАПЛАТИ на „БГ ЕСТЕЙТ“ АД ,ЕИК ***, със
седалище и адрес на уравнение: гр.В., ул.“Г.П.** сумата от 1 000 лв., сторени
съдебно-деловодни разноски във въззивната инстанция за заплатено
адвокатско възнаграждение.
Решението е окончателно и не подлежи на касационно обжалване.
Председател: _______________________
Членове:
1._______________________
2._______________________
15