Решение по адм. дело №994/2024 на Административен съд - Пазарджик

I. За характера на производството, жалбата и становищата на страните:

1. Производството е по реда на Глава Десета, Раздел Първи от АПК, във връзка с чл. 27 от Закон за общинската собственост.

2. Образувано е по жалба от Е. А. Х., [ЕГН], с постоянен адрес: град Бургас, ж.к. Зорница 31, ет. 18, ап. 108 и Л. А. Р., [ЕГН], с постоянен адрес: град Велинград, кв. Чепино, бул. Васил Левски 3, с посочен съдебен адрес: град Пазарджик, ул. Петко Машев 9, Офис център 1, ет. 2, офис 11, адвокат Е. К.-П., срещу Заповед за отчуждаване на поземлен имот по реда на Глава ІІІ от ЗОС № 1418 от 02.08.2024 год. на Кмета на Община С. с която е постановено отчуждаване на поземлен имот с проектен идентификатор 66364.24.727 (незастроен) с площ от 1,762 дка., съобразно скица-проект за изменение на КККР, представляващ реална част от поземлен имот с идентификатор 66364.24.180 по КККР, одобрени със Заповед № РД-18-1076 от 09.05.2018г. на Изпълнителния директор на АГКК, находящ се в град С., община Септември, област Пазарджик, местност „ИРИНИТЕ”, вид на територията – земеделска; категория ІV; начин на трайно ползване – нива, във връзка с разширяване на обект „Трасе на общински път до ВРЗ гр. Септември, общ. Септември, обл. Пазарджик“, съобразно влязъл в сила подробен устройствен план – парцеларен план за трасе на общински път от път до ВРЗ гр. Септември, до път ІV клас гр. Септември - Ветрен, одобрен с Решение № 809 на Общински съвет Септември, по Протокол № 39 от 28.08.2017 г., предвиждащо изграждане на обект публична общинска собственост в частта, относно размера на определеното спрямо Е. А. Х. обезщетение за ¼ идеална част от собствеността върху отчуждавания имот, на стойност 1101,25 лв. и относно размера на определеното спрямо Л. А. Р. обезщетение за ¼ идеална част от собствеността върху отчуждавания имот, на стойност 1101,25лв.

3. Жалбоподателите считат оспорената заповед за постановена в противоречие с материалния закон, доколкото определеният с нея размер на обезщетението е необосновано нисък. Поддържа се, че размера на обезщетението за отчуждения имот не е съобразен с пазарните цени, не е определен правилно и е необосновано занижен.

Възразява се, че в хода на административното производство са допуснати съществени нарушение на процесуалните правила.

Иска се оспорената заповед да бъде отменена, като се присъдят сторените разноски по производството.

4. Кмета на Община Септември, чрез процесуалния си представител адв. Б. е на становище, че жалбата е неоснователна.

Поддържа се, че с оглед констатациите на вещото лице инж. Й., оспорената заповед се явява постановена в съответствие на материалния закон.

Иска се да бъдат присъдени сторените разноски по производството.

II. За допустимостта:

5. Процесната заповед е връчена на Е. Х. на 12.08.2024 г.(л. 111), а на Л. Р. на 02.09.2024 г.(л. 149). Жалбата е регистрирана в деловодството на съда на 26.08.2024 г. Това ще рече, че оспорването е предприето в рамките на установения за това процесуален срок и при наличието на правен интерес.

III. За фактите :

6. Решение № А33 от 16.09.1996 г. ; Скица № КО2641 от 20.05.2011 г. на Общинска служба по земеделие Септември(л. 34 и сл.) и Удостоверение за наследници № 508 от 13.06.2024 г. на община Септември( л. 85), легитимират Е. А. Х. и Л. А. Р., в качеството им на наследници на П. К. М., бивш жител на гр. Септември, като притежатели на по ¼ идеална част от правото на собственост върху имот № 024180, в местността „Ирините“ по плана за земеразделяне на землището на гр. Септември, с площ от 13,775 дка., ІV категория, начин на трайно ползване – нива.

7. С Решение № 809 на Общински съвет Септември, по Протокол № 39 от 28.08.2017 г.(л. 41) е одобрен проект за подробен устройствен план – парцеларен план за трасе на общински път от път до Вагоноремонтен завод (ВРЗ) до път ІV клас гр. Септември – гр. Ветрен, , минаващ през землищата на гр. Септември и гр. Ветрен с цел да се проведе процедура за промяна на предназначението на имотите, които се засягат от трасето.

Според приложения проект за подробен устройствен план – парцеларен план, трасето на общинския път преминава и през имот № 024180, в местността „Ирините“ по плана за земеразделяне на землището на гр. Септември, като отнема част заснета с проектен идентификатор 66364.24.727 (незастроен) с площ от 1,762 дка. Съобразно скиците – проект за разделяне на имот с идентификатор 66364.24.180 по КККР, одобрени със Заповед № РД-18-1076 от 09.05.2018г. на Изпълнителния директор на АГКК, след отчуждаването на частта с проектен идентификатор 66364.24.727, се формират два самостоятелни имота – с идентификатор 66364.24.728 с площ от 3,478дка. и с идентификатор 66364.24.726 с площ от 8,534дка.(л. 60).

8. С Възлагателно писмо №94-00-601 от 06.06.2024 г. на зам. кмета на община Септември, на вещото лице Б. Г. е възложено да определи равностойното парично обезщетение за имотите, предвидени за отчуждаване по реда на чл. 21, ат. 1 и ал. 3 от Закона за общинската собственост, във връзка с чл. 22, ал. 3 от Закона за общинската собственост.

В изпълнение на поставената задача, вещото е изготвило Доклад от 10.06.2024г.(л. 68), в който е посочено, че имотите обект на оценката, включително процесия такъв попадат в обработваеми територии - комасирани площи за земеделско ползване, с изградени съоръжения за поливане. Същите са празни и незастроени в терен с частично изградени мрежи и съоръжения от техническата инфраструктура с правилна форма, заемаща линии на съществуващите на терена географски очертания на нови граници, възстановени с план за земеразделяне. Констатирано е, че в близост няма индустриални обекти, които с дейността си да предизвикват замърсяване на околната среда. Няма данни в района да се предвижда изграждане на промишлени и други стопански обекти, които биха влошили екологичните му показатели .

Вещото лице е посочило, че при изготвяне на оценката на имотите, отчитайки спецификата на оценявания обект и вземайки в предвид целта на оценката е използвал метода на капитализираните приходи и метода на сравнителните аналози (пазарен подход).

Относно определяне на стойността на подлежащите на отчуждаване имоти съобразно метода на пазарните аналози, вещото лице е посочило, че е използвало средните цени на сделките със земеделска земя за имоти от IV, V и VI категория на земята по данни на Националния статистически институт, както следва :

Териториално ниво Брой сключени площ (декари) Средна годишна

сделки цена (лв/дк)

Южен централен – 985 12032 1660

Пазарджик 95 458 1878

Септември 101 111 1975

Пазарджик 45 148 1999

Белово 28 160 1073

Велинград .. .. 1174

Въз основа на тези данни, вещото лице е определило, че пазарната стойност на отчуждаваните имоти е 1980,00лв. за декар.

Относно прилагане на метода на капитализиране на бъдещите парични доходи, вещото лице е използвало средни цени на догорите за наем/аренда на площи и обработваеми земи в региони през 2022 г. по данни от Националния статистически институт, както следва :

Териториално ниво Брой сключени площ (декари) Средна годишна

сделки цена (лв/дк)

Южен централен – 291 4660 110

Пазарджик 159 2206 66

Септември 3 1527 108

Белово 156 679 64

Съобразно тези данни, вещото лице е определило, че пазарната стойност на отчуждаваните имоти съобразно метода на капитализиране на бъдещите парични приходи е 2860,00лв. за декар.

При това положение е приета „претеглена средна стойност“ между 1980,00лв. за декар и 2860,00лв. за декар, като е получена „справедлива пазарна стойност“ по смисъла на чл. 21, ал. 1 и ал. 3, във връзка с чл. 22, ал. 3 от ЗОбС в размер на 2500,00лв.

Конкретно, за част от имот с идентификатор 66264,24.180 с площ от 1762 кв. м., която е предвидена за отчуждаване е определя стойност в размер на 4 405.00 лв.

9. Със Заповед № 1016 от 19.06.2024г. на изпълняващ функцията кмет на община Септември( л. 77) е назначена нарочна комисия, на която е възложено да се запознае с Доклада на вещото лице относно определяне на пазарната оценка на имотите предвидени за отчуждаване с оглед определяне на съответно дължимото обезщетение, като е указано, комисията да изготви протокол в който да определи по-високата между пазарната и данъчната оценка на въпросните имоти.

Въпросния протокол е изготвен от комисията и приложен по административната преписка(л. 82). Относно процесния имот с проектен идентификатор 66264.24.727 и площ от 1.762 дка са посочени пазарна оценка в размер на 4405,00 лв. и данъчна оценка в размер на 784,10 лв.

10. При тези условия е издадена процесната Заповед за отчуждаване на поземлен имот по реда на Глава ІІІ от ЗОС № 1418 от 02.08.2024 год. на изпълняващ функциите кмет на Община Септември, с която, в обжалваната в настоящото производство част е постановено отчуждаване на поземлен имот с проектен идентификатор 66364.24.727 (незастроен) с площ от 1,762 дка., съобразно скица-проект за изменение на КККР, представляващ реална част от поземлен имот с идентификатор 66364.24.180 по КККР, одобрени със Заповед № РД-18-1076 от 09.05.2018г. на Изпълнителния директор на АГКК, находящ се в град Септември, община Септември, област Пазарджик, местност „ИРИНИТЕ”, вид на територията – земеделска; категория ІV; начин на трайно ползване – нива, във връзка с разширяване на обект „Трасе на общински път до ВРЗ гр. Септември, общ. Септември, обл. Пазарджик“, съобразно влязъл в сила подробен устройствен план – парцеларен план за трасе на общински път от път до ВРЗ гр. Септември, до път ІV клас гр. Септември - Ветрен, одобрен с Решение № 809 на Общински съвет Септември, по Протокол № 39 от 28.08.2017 г., предвиждащо изграждане на обект публична общинска собственост в частта, като спрямо Е. А. Х. е определено обезщетение за ¼ идеална част от собствеността върху отчуждавания имот, на стойност 1101,25 лв. и спрямо Л. А. Р. е определено обезщетение за ¼ идеална част от собствеността върху отчуждавания имот, на стойност 1101,25лв.

11. В прието по делото заключение по първоначалната, единична съдебно – оценъчна експертиза, вещото лице инж. Б. сочи, че процесният имот е в землището на гр. Септември, населено място от трета категория съгласно Единния класификатор на административно-териториалните и териториалните единици (ЕКАТТЕ), като отстои на 18 км от гр. Пазарджик. Релефът е равнинен и подходящ за земеделска обработка: категорията на земята е четвърта, начинът на трайно ползване - нива. Имотът се намира във вътрешността на масива, не е в близост до строителните граници на населеното място, както и до път от републиканската пътна мрежа, отстои на 1105 м. западно от регулацията, на 1750 м. до път с трайна настилка и на 530 м от ж.п. линия. Разположението на имота не предполага перспектива за промяна на предназначението му в урбанизирана територия, т.е. той е типично земеделска територия без инфраструктура, като е предвиден полски път и е подходящ за земеделска обработка от земеделски кооперации и получаване на добиви.

Вещото лице е определило пазарната оценка на имота посредством метода на пазарния аналог - по цени на действително реализирани сделки към момента на издаването на оспорената заповед. Ползвани са данни за община Пазарджик, тъй като за община Септември не са открити аналози не само на съседни имоти, но и такива, които да се намират в землището на гр. Септември.

Данните за цените, съобразно продажби на земеделска земя извършени през м. август 2024 г., са получени от Служба по вписванията гр. Пазарджик. Продажбите на земеделски имоти в землището на с. Мокрище са извършени от Община Пазарджик на частни лица. Това, според вещото лице, позволява да се приеме, че цените по които са продадени имотите са реални, формирани при провеждане на търг.

При изготвяне на оценката е приложен сравнителен коефициент К = 0.70, като са отчетени разликите между аналозите и оценявания имот. Пояснено е, че аналозите граничат с регулацията на населеното място, с инфраструктура, докато оценяваният имот е типично полски имот, на около километър от регулацията на гр. Септември, без наличие на инфраструктура, отдалечен от път от републиканската пътна мрежа, като няма перспектива за промяна на предназначението.

В заключението са посочени данни за три конкретни продажби на имоти, разположени в землището на с. Мокрище, общ. Пазарджик :

- Имот с идентификатор 48876.72.30 по КККР, с площ от 3032,00м², съставляващ изоставена орна земя, 4 категория, граничи с регулацията на селото, застроен с незаконни постройки. Продажната цена е 11000,00лв. или 3,63лв. за квадратен метър. След приложение на възприетия корекционен коефициент, от страна на вещото лице е определена пазарна цена от 2,54 лв. за квадратен метър;

- Имот с идентификатор 48876.72.35 по КККР, с площ от 3164,00м², съставляващ изоставена орна земя, 4 категория, граничи с регулацията на селото, застроен с незаконни постройки. Продажната цена е 11607,00лв. или 3,67лв. за квадратен метър. След приложение на възприетия корекционен коефициент, от страна на вещото лице е определена пазарна цена от 2,57 лв. за квадратен метър;

- Имот с идентификатор 48876.72.26 по КККР, с площ от 3003,00м², съставляващ изоставена орна земя, 4 категория, граничи с регулацията на селото, незастроен. Продажната цена е 12151,00лв. или 4,05лв. за квадратен метър. След приложение на възприетия корекционен коефициент, от страна на вещото лице е определена пазарна цена от 2,84 лв. за квадратен метър.

Въз основа на тези данни е определена средна коригирана цена на продажбите в размер на 2,65 лева за квадратен метър.

Окончателната констатация на инж. Б. е, че пазарната цена на процесния имот с проектен идентификатор 66264.24.727 по КККР на гр. Септември, м. ”Ирините”, с площ 1762,00 м², незастроен, който представлява реална част от поземлен имот с идентификатор 66264.24.180, целият с площ 13775м², определена по метода на пазарния аналог е в размер: 1762,00 м² х 2.65 лв./ м² = 4669,00 лв. или закръглено 4670,00 лв.

12. В прието по делото заключение по разширената, тройна съдебно – оценъчна експертиза, вещите лица Б., К. и В. са възприели и възпроизвели описанието на процесния имот, така както то е посочено в заключението по единичната експертиза. Пояснено е, че оценката е извършена по метода на пазарния аналог, съобразно цени на действително реализирани сделки извършени в периода м. юни 2023 до м. юни 2024 година.

Вещите лица са ползвали данни за извършени продажби на имоти в рамките на община Пазарджик, тъй ката за община Септември не се открити аналози, не само на съседни имоти, но и такива които се намират в землището на гр. Септември. С оглед конкретните разлики между имотите обект на изследваните от експертизата продажби и процесния такъв, вещите лица са приложили корекционни коефициенти от 0.70 до 1.00.

В заключението са посочени данни за следните продажби :

- Имот с идентификатор 55155.8.10, намиращ се в землището на гр. Пазарджик, местност „Зайкови мандри“ с площ от 9351,00м², съставляващ земеделска земя - нива, 4 категория, граничи с регулацията на гр. Пазарджик, на 136 до междуселищен път, незастроен. Продажбата е извършена на 02.02.2024 г. на цена 20986,00лв. или 2,24лв. за квадратен метър. Имота е частна собственост, като купувача е юридическо лице. След приложение на възприетия корекционен коефициент, от страна на вещите лица е определена пазарна цена от 2,84 лв. за квадратен метър;

- Имот с идентификатор 48876.72.26 по КККР, с площ от 3003,00м², съставляващ изоставена орна земя, 4 категория, граничи с регулацията на селото, незастроен. Продажната цена е 12151,00лв. или 4,05лв. за квадратен метър. След приложение на възприетия корекционен коефициент, от страна на вещите лица е определена пазарна цена от 2,84 лв. за квадратен метър.

- Имот с идентификатор 55155.12.108, намиращ се в землището на гр. Пазарджик, местност „Атчаир“ с площ от 3 424,00м², съставляващ урбанизирана територия, с начин на трайно ползване – за складова база, разположен на 57 м от регулационната граница на населеното место. Продажната цена е 18832,00лв. или 5,5лв. за квадратен метър. Имота е частна общинска собственост. След приложение на възприетия корекционен коефициент, от страна на вещите лица е определена пазарна цена от 4,40 лв. за квадратен метър;

- Имот с идентификатор 48876.72.35 по КККР, с площ от 3164,00м², съставляващ изоставена орна земя, 4 категория, граничи с регулацията на селото, застроен с незаконни постройки. Продажната цена е 11607,00лв. или 3,67лв. за квадратен метър. След приложение на възприетия корекционен коефициент, от страна на вещото лице е определена пазарна цена от 2,57 лв. за квадратен метър;

Въз основа на тези данни, окончателната констатация на вещите лица е, че пазарната цена на процесният отчужден имот с проектен идентификатор 66264.24.727 по КККР на гр. Септември, местността „Ирините” с площ от 1762м², незастроен, който представлява реална част от поземлен имот с идентификатор 66264.24.180, целият с площ от 13 775м², определена по метода на пазарния аналог е 5 310 лв.

13. В хода на съдебното производство бе прието заключение по съдебно – оценъчна експертиза, допусната по искане на ответната администрация.

Въз основа на представените по делото документи, включително приобщените нотариални актове(л. 206 и 413 и сл.), вещото лице инж. Й. е използвало два подхода при оценяване на процесния земеделски имот.

При първия от тях, са приложени правилата установени в Наредбата за реда за определяне на цени на земеделските земи(обн., ДВ, бр. 64 от 5.06.1998 г.).

За начална цена е приета сумата от 480,00лв. за декар, като трябва да се отбележи, че съобразно действащия към момента на изготвяне и приемане на заключението в съдебно заседание текст на чл. 3, ал. 1 от Наредбата( в редакция ДВ, бр. 65 от 2025 г., в сила от 8.08.2025 г.), началната цена за декар земеделска земя от ІV категория е 1 352,00лв.

Приложени са диференциални коефициенти за площ над 10 дка. – 0.10; за поливни условия – 0.80; отстояние от основни пазари - най-късото разстояние, измерено по пътна карта между населеното място на землището, където се намира имотът, и градовете – 0,20, като в случая не става ясно, как е определено най-късото разстояние, доколкото неспорно по делото е, че процесният имот е разположен на 1105 м. западно от регулацията на гр. Септември ; отстояние до най-близката урбанизирана територия – 0,20.

При тези данни, вещото лице е изчислило, че пазарната стойност на отчуждените реални части от поземлен имот с идентификатор 66264.24.727 с площ 1762 м2 е 1 945.25 лева - 1,762 дка х 480 лева начална цена х 2,3 диференциален коефициент.

Тук отново трябва да се посочи, че при начална цена на земеделската земя, съобразно действащата понастоящем редакция на Наредбата(ДВ, бр. 65 от 2025 г., в сила от 8.08.2025 г.) от 1352,00лв. за декар, то стойността на имота, подлежащ на отчуждаване, би следвало да бъде определена на 5 479,11 лв. - 1,762 дка х 1352,00 лева начална цена х 2,3 диференциален коефициент

При втория подход, вещото лице е ползвало метода на пазарните аналози. В тази насока, в заключението е посочено, че при направената справка в Агенцията по вписванията за 2023 год. са установени 28 броя сделки за продажба на земеделска земя, като само една отговаря на условията за сравними пазарни аналози и тя е тази, извършена с нот. акт №169, том I, рег.№3517 дело №336/2023 год.(л. 489). Продавач е “Селект Къмпани” ЕООД, а купувач на имотите е “Проект Ин” ООД. От всичко шест недвижими имота, които са били обект на покупко-продажбата, вещото лице е посочило три, като е счело за близки по характеристики до процесния: поземлен имот е идентификатор №66264.14.679, находящ се в землището на гр. Септември, местността „Адата“ с площ от 1438,00м², съставляващ нива от V категория, с данъчна оценка от 140.90 лв.; поземлен имот с идентификатор №66264.14.474, находящ се в землището на гр. Септември, местност „Адата“ с площ от 1899,00 м², съставляващ нива от V категория, с данъчна оценка от 186.10 лв. и поземлен имот с идентификатор №66264.14.472, находящ се в землището на гр. Септември, местността „Адата“, с площ от 2184,00 м², съставляващ нива от IV категория, с данъчна оценка от 281.70 лева.

Посочената в нотариалния акт цена е в размер на 2000,00лв. общо за шестте имота, тоест тя е равнозначна на данъчните оценки на имотите. Относно тази сделка, следва да се констатира също така, че дружеството продавач е в ликвидация и продажбата е извършена между двете дружества именно при тези условия.

В заключението е посочена още една сделка през 2023 г., извършена с нот акт №148, том I, рег. №2634 дело №134/2023 год.(л. 413). Продавач е “Бел Тера Инвест” ЕООД, а купувач “Шато Калугерово” ЕООД. Обект на продажбата е поземлен имот с идентификатор №66264.22.42, находящ се в землището на гр. Септември, местност “Ильова Вода” с площ от 2850,00 м², съставляващ нива от IV категория. Данъчна оценка на имота е 459.60 лв., а продажната цена в размер на 1 000.00 лв. По отношение на този имот, вещото лице не е посочило, дали е със сходни характеристики с процесния.

Относно 2024 г. е констатирано, че са извършени 16 броя сделки със земеделски земи, като само три от тях вещото лице е посочило, че „… отговарят на условията за сравними пазарни аналози ….“ и те са следните :.

- По силата на сделка, извършена с нот. акт №1, том I, рег. №64 дело №1/2024 год.(л. 536), продавача С. К. Р. продава на “Килитанови ООД: 1/6 идеална част от правото на собственост върху поземлен имот с идентификатор №66264.11.207, находящ се в гр. Септември, местността „Адата“ с площ от 2659,00 м², съставляващ нива от категория. Данъчна оценка на имота е 269.20 лева, а продажната цена е в размер на 200.00 лв.;

- По силата на сделка, извършена с нот. акт №65, том I, рег. №787 дело №60/2024 год. (л. 534), продавачите Й. Б. Р. и С. Л. Р. продават на “Агри ЕМ Груп” ЕООД: поземлен имот с идентификатор №66264.22.69 находящ се в землището на гр. Септември, местност „Ильова Вада“ с площ от 950,00 м², съставляваща нива от IV категория. Данъчна оценка на имота 183.80 лева, а продажната цена е в размер на 500.00 лв.;

- По силата на сделка, извършена с нот. акт №198, том I, рег.№2417 дело №180/2024 год. (л. 538), продавачите Й. Б. Р. и С. Л. Р. продават на “Агри ЕМ Груп” ЕООД: З. А. М. и В. Д. М. продават на “ПИКОНОС“ ООД: поземлен имот с идентификатор №66264.27.13, находящ се в землището на гр. Септември, местността „Високия герен“ с площ от 2210,00 м², съставляващ нива от VI категория, с данъчна оценка 268.50 лева.; поземлен имот с идентификатор №66264.27.109 находящ се в землището на гр. Септември, местността „Високия герен“ с площ от 5225,00 м², съставляващ нива от VI категория, с данъчна оценка 634,80 лева.; поземлен имот с идентификатор №66264.27.107 находящ се в землището на гр. Септември, местността „Високия герен“ с площ от 2564,00 м², съставляващ нива от ІV категория, с данъчна оценка 496,10 лева.; поземлен

Имот с идентификатор №66264.27.100, намиращ се в землището на гр. Септември, местността „Високия герен“ с площ от 2850,00 м², съставляващ нива от VІ категория, с данъчна оценка 346,30 лева.; поземлен имот с идентификатор

№ 66264.27.124, находящ се в землището на гр. Септември, местността „Високия герен“ с площ от 8074,00 м², съставляващ нива от VІ категория, с данъчна оценка 981,00 лева.; поземлен имот с идентификатор №66264.27.118 находящ се в землището на гр. Септември, местността „Високия герен“ с площ от 3229,00 м², съставляващ нива от ІV категория, с данъчна оценка 624,80 лева.; поземлен имот с идентификатор №66264.27.112, находящ се в землището на гр. Септември, местността „Високия герен“ с площ от 950,00 м², съставляващ нива от VІ категория, с данъчна оценка 115,40 лева.; поземлен имот с идентификатор №66264.27.115, находящ се в землището на гр. Септември, местността „Високия герен“ с площ от 1070,00 м², съставляващ нива от VІ категория, с данъчна оценка 130,00 лева.; поземлен имот с идентификатор №66264.23.25, находящ се в землището на гр. Септември, местността „Ятъците“ с площ от 4655,00 м², съставляващ нива от IV категория, с данъчна оценка 900.70 лева; поземлен имот с идентификатор №66264.23.45, находящ се в землището на гр. Септември, местността „Ятъците“, с площ от 2850,00 м², съставляващ нива от IV категория, с данъчна оценка 551.50 лева. Общата продажна цена на десетте имота е 6 000.00 лева, а общата данъчна оценка е в размер на 4068,10 лева.

Въз основа на тези данни, вещото лице е пресметнало, че пазарната оценка на процесния имот с площ от 1762,00м² е общо в размер на 1 452,24 лева или 824,00 лева за един декар.

IV. За правото :

14. Съобразно чл. 21, ал. 1 от ЗОбС, имоти - собственост на физически или на юридически лица, могат да бъдат отчуждавани принудително за задоволяване на общински нужди, които не могат да бъдат задоволени по друг начин, въз основа на влязъл в сила подробен устройствен план, предвиждащ изграждането на обекти - публична общинска собственост, или на одобрен подробен устройствен план, предвиждащ изграждане на обекти от първостепенно значение - публична общинска собственост, за който има влязло в сила разпореждане за допускане на предварителното му изпълнение, както и в други случаи, определени със закон, след предварително и равностойно парично или имотно обезщетение(курсивът мой).

Според чл. 25, ал. 2 от ЗОбС, кметът на общината издава заповед за отчуждаване, в която се посочват основанието за отчуждаване, предназначението, видът, местонахождението, размерът и собственикът на имота, размерът на обезщетението, а при имотно обезщетение - вида, местонахождението, размера, начина на трайно ползване и стойността на имота, предоставян в обезщетение, както и размерът на паричното обезщетение за доплащане при разлика в стойностите на имотите, търговската банка, в която ще бъде внесено обезщетението по сметка на правоимащите лица и за началната дата, от която ще започне изплащането му. Заповедта се издава не по-рано от един месец след публикуване на обявлението по чл. 25, ал. 1 от ЗОбС.

В случая, съобразно изискването на закона е публикувано уведомление в два централни и един местен ежедневник, на интернет страницата на съда и е поставено на определеното за това място в кметството(л.87 и сл.).

Оспорената в настоящото производство заповед е издадена от снабдения с необходимите правомощия за това, заместник кмет на общината( Заповед №1380/01.08.2024 г. – л. 103).

15. Според чл. 22, ал. 5 от ЗОбС, размерът на равностойното парично обезщетение за имотите, предвидени за отчуждаване, се определя съобразно конкретното им предназначение, което са имали преди влизането в сила, съответно преди одобряването на подробния устройствен план по чл. 21, ал. 1 и въз основа на пазарните цени на имоти със сходни характеристики, намиращи се в близост до отчуждавания имот(курсивът май).

Съобразно § 1, т. 1 от ДР на ЗОбС, „Равностойно парично обезщетение“ е цената на отчуждавания имот или на част от него, определена по реда на този закон.

Според § 1, т. 2 от ДР на ЗОбС, „Пазарни цени на имоти със сходни характеристики“ са осреднените цени от всички сделки с имоти, намиращи се в близост до отчуждавания имот, които имат еднакво конкретно или преобладаващо предназначение, притежават еднакъв характер на застрояване със същите или близки показатели на устройство и застрояване и/или установен начин на трайно ползване с отчуждавания имот, за: покупко-продажба, замяна, учредяване на вещни права или прехвърляне на собственост срещу задължение за строителство, ипотека, продажбите чрез търг от държавни и частни съдебни изпълнители, държавните институции и общините, както и други възмездни сделки между физически и/или юридически лица, по които поне една от страните е търговец, сключени в рамките на 12 месеца преди датата на възлагане на оценката и вписани в службата по вписванията по местонахождението на имота. Ако в рамките на 12 месеца преди датата на възлагане на оценката в службата по вписванията по местонахождението на имота са вписани повече от двадесет сделки, при определяне на пазарната цена се вземат предвид последните вписани двадесет сделки.

Най-сетне, в §1, т. 3, б. „б“ от ДР на ЗОбС, „Имоти, намиращи се в близост до отчуждавания имот“ са имотите, които се намират: в едно и също землище с отчуждавания имот - в земеделските територии и в горските територии;

16. Явно, изричното изискване на законодателя при определяне на пазарната цена на имота обект на отчуждаване е да бъдат съобразени конкретни, фактически осъществени сделки с имоти, намиращи се в близост до отчуждавания имот, които имат еднакво конкретно или преобладаващо предназначение, притежават еднакъв характер на застрояване със същите или близки показатели на устройство и застрояване и/или установен начин на трайно ползване с отчуждавания имот.

Изготвената в хода на административната процедура оценка не е съобразена с тези нормативни изисквания. Оценителя изрично е посочил, че данните, които е ползвал за да изготви заключението си, са „…Експертен оглед на място…“ и „…Данни и методика за пазара на недвижими имоти…“. В изготвения доклад(л.68), не е посочена нито една конкретно извършена сделка с недвижим имот, която да е послужила като база за определяне на посочената „пазарна цена“ на процесния имот. На следващо място, ползвания от оценителя „…метод на капитализиране на бъдещите парични доходи…“ е мислим единствено в хипотезата на чл. 30, ал. 6 от ЗОбС, при определяне на обезщетението за доходите, които би получил собственикът на имота от реализация на продукцията, ако имотът се обработва, или арендното плащане, което е трябвало да получи за отдадената под аренда земя за една стопанска година.

Окончателния извод е, че размера на посоченото в оспорената заповед обезщетение за имота, който подлежи на отчуждаване е определен в нарушение на материалния закон. Това налага, заповедта в оспорената ѝ част да бъде изменена, като се определи размер на обезщетението, съобразно установения за това нормативен ред.

17. Приетите по делото заключения по първоначалната, единична и разширената тройна съдебно – оценъчни експертизи, също са изготвени в нарушение на изискванията на материалния закон. Като основа за определяне на пазарната цена са използвани данни за сделки, които са имали за обект не имоти със сходни характеристики по смисъла на § 1, т. 2 от ДР на ЗОбС, нито пък имоти намиращи се в близост до отчуждавания имот, по смисъла на § 1, т. 3, б. „б“ от ДР на ЗОбС. И по двете заключения са ползвани данни от сделки извършени с имоти, разположени в друго землище, а не в това на гр. Септември.

Единствената констатация на вещите лице по двете експертизи, която следва да бъде споделена е, че не са установени сделки, извършени с имоти със сходни характеристики, разположени в землището на гр. Септември и при относително еднакви условия с процесния имот.

18. Аналогичен извод следва да бъде направен и по отношение заключението, изготвено от вещото лице инж. Й. в частта му, в която е размера на обезщетението е определен въз основа на пазарни аналози. Както се посочи в т. 13 от настоящото решение, за 2023 г. е открита една единствена сделка, като съобразените от вещото лице три имота, макар и да са разположени в землището на гр. Септември са с различна категория. Продажната цена от 2000,00лв. е определена общо за шестте имота предмет на сделката и тя е приблизително равнозначна на сбора на данъчните оценки на имотите. Следва също така да се отбележи, че дружеството продавач е в ликвидация и продажбата е извършена между двете дружества именно при тези условия.

Относно сделките, сключени през 2024 г., които вещото лице инж. Й. е ползвало за да определи размера на дължимото обезщетение, също следва да се констатира, че категорията на отделните имоти в повечето случаи е различна от тази на процесния имот; не е ясно на какво отстояние се намират имотите от населеното място и от пътната инфраструктура; при първата от сделките аналози, става реч за продажба на идеални части от собствеността върху имота; предмет на сделката извършена с нот. акт №198, том I, рег.№2417 дело №180/2024 год. (л. 538), е било правото на собственост върху десет отделни имота, като продажната цена е определена общо за всички тях; продажната цена на имотите по избраните от вещото лице сделки аналози е приблизително в рамките на данъчните оценки. Ясно е, че посочените по въпросните сделки цени на имоти от порядъка на 17 стотинки за квадратен метър, не е възможно да бъдат възприети като обективни пазарни цени, по които имотите реално се продават на пазара.

Всичко това, несъмнено дисквалифицира заключенията, както по първоначалната единична, така и по разширената тройна и по допълнително назначената единична експертиза в тази ѝ част, като обективни и изготвени при спазване на изискванията на закона за съобразяване на пазарни цени по които са продадени имоти със сходни характеристики и намиращи се в близост до отчуждавания имот.

Крайната констатация, която се налага при това положение, че в случая не са налице сделки, въз основа на които да е възможно да се определят пазарните цени на имоти със сходни характеристики, които са разположени в близост до отчуждавания имот, с една и съща категория и начин на трайно ползване, които да са сключени между физически и/или юридически лица, като по една от страните е търговец.

19. Съобразно чл. 22, ал. 12, т. 2 от ЗОбС, в случай, че не могат да се определят пазарните цени на имоти със сходни характеристики поради липса на извършени сделки в съответната служба по вписванията, равностойното парично обезщетение се определя по реда на наредбата по чл. 36, ал. 2 от Закона за собствеността и ползването на земеделските земи - за земеделски земи.

Според чл. 1, т. 5 от Наредбата за реда за определяне на цени на земеделските земи(обн., ДВ, бр. 64 от 5.06.1998 г.), с тази наредба се уреждат условията и редът за установяване на цени на земеделските земи при определяне на: равностойното парично обезщетение в случаите по чл. 32, ал. 3, т. 2 от Закона за държавната собственост.

Явно е, че в случая, след като въпреки усилията на назначените по делото вещи лица, не са открити конкретно извършени сделки, извършени с имоти със сходни характеристики като процесния такъв и не могат да се установят реалните цени по които такива имота да са продадени и закупени между физически и/или юридически лица, като по една от страните е търговец, възведения във въпросната наредба ред за определяне на цената на земеделската земя е възможно най-обективния способ, който е впълнота приложим в случая и който би имал за резултат определяне на възможно най-равностойния размер на паричното обезщетение за процесния имот. Това обяснява и причината, поради която, назначеното по искане на ответната страна вещо лице инж. Й. и изготвил заключението си, като е приложил именно установения в Наредбата ред за установяване на цената на процесната земеделска земя.

Както се описа в т. 13 от настоящото решение, няма причина в случая да не се приемат за съответни на фактите по делото, възприетите от вещото лице инж. Й. коефициенти за диференциране на първоначалната цена на процесния земеделски имот.

В случая, приложими са диференциални коефициенти за площ над 10 дка. – 0.10; за поливни условия – 0.80; отстояние от основни пазари - най-късото разстояние, измерено по пътна карта между населеното място на землището, където се намира имотът, и градовете – 0,20; отстояние до най-близката урбанизирана територия – 0,20.

При начална цена на земеделската земя, съобразно действащата понастоящем редакция на Наредбата(ДВ, бр. 65 от 2025 г., в сила от 8.08.2025 г.) от 1352,00лв. за декар, стойността на имота, подлежащ на отчуждаване, би следвало да бъде определена на 5 479,11 лв., както следва : 1,762 дка х 1352,00 лева начална цена х 2,3 диференциален коефициент.

Това ще рече, че обезщетението за всеки един от двамата жалбоподатели, съобразно частта от правата които притежават върху отчуждавания имот, следва да бъде определена на по 1369,78 лева.

20. За пълнота на изложението, следва да се добави, че действително, началните цени на земеделските земи по категории, действащи понастоящем са въведени с Постановление № 151 на МС от 6.08.2025 г. за изменение и допълнение на Наредбата за реда за определяне на цени на земеделските земи (Oбн., ДВ, бр. 65 от 8.08.2025 г., в сила от 8.08.2025 г.), но пък, следва да се съобрази, че в случая става реч за последващо преуреждане на отделен елемент от отношенията, които вече са били релевирани нормативно, поради което е налице така нареченото несъщинско обратно действие на правната норма. Предприетото нормативно изменение на началните цени на земеделските земи, без съмнение е инспирирано от увеличението на продажните цени на имотите в резултат на инфлационните процеси. Тези перманентни инфлационни процеси, съставляват факти, които са проявени след издаване на оспорения в настоящото производство акт, но които са от съществено значение за разрешаване на правния спор с който е сезиран съда. Това налага, при условията на чл. 142, ал. 2 от АПК, тези факти, които са проявени към момента на приключване на устните състезания по делото да бъдат ценени, което пък означава, че следва да бъде приложена действащата понастоящем редакция на чл. 3, ал. 1 от Наредбата.

V. За разноските :

21. Констатираната незаконосъобразност на оспорената заповед, налага на жалбоподателите да се присъдят сторените разноски по производството, които съобразно представените по делото платежни документи и списък(л.180), се констатираха в размер на 3010,00лв.

Ето защо, Съдът

Р Е Ш И :

ИЗМЕНЯ Заповед за отчуждаване на поземлен имот по реда на Глава ІІІ от ЗОС № 1418 от 02.08.2024 год. на Кмета на О. С. с която е постановено отчуждаване на поземлен имот с проектен идентификатор 66364.24.727 (незастроен) с площ от 1,762 дка., съобразно скица-проект за изменение на КККР, представляващ реална част от поземлен имот с идентификатор 66364.24.180 по КККР, одобрени със Заповед № РД-18-1076 от 09.05.2018г. на Изпълнителния директор на АГКК, находящ се в град Септември, община Септември, област Пазарджик, местност „ИРИНИТЕ”, вид на територията – земеделска; категория ІV; начин на трайно ползване – нива, във връзка с разширяване на обект „Трасе на общински път до ВРЗ гр. Септември, общ. Септември, обл. Пазарджик“, съобразно влязъл в сила подробен устройствен план – парцеларен план за трасе на общински път от път до ВРЗ гр. Септември, до път ІV клас гр. Септември - Ветрен, одобрен с Решение № 809 на Общински съвет Септември, по Протокол № 39 от 28.08.2017 г., предвиждащо изграждане на обект публична общинска собственост в частта ѝ, относно размера на определеното спрямо Е. А. Х. обезщетение за ¼ идеална част от собствеността върху отчуждавания имот, като увеличава размера на същото на 1369,78 лева. и относно размера на определеното спрямо Л. А. Р. обезщетение за ¼ идеална част от собствеността върху отчуждавания имот, на стойност като увеличава размера на същото на 1369,78 лева.

ОСЪЖДА О. С. да заплати на Е. А. Х., [ЕГН], с постоянен адрес: град Бургас, ж.к. Зорница 31, ет. 18, ап. 108 и Л. А. Р., [ЕГН], с постоянен адрес: град Велинград, кв. Чепино, бул. Васил Левски 3, общо сумата от 3010.00лв.(три хиляди и десет лв.), представляваща извършени от последните разноски по производството.

Решението е окончателно и не подлежи на обжалване и протест.