РЕШЕНИЕ
№ 2978
гр. Бургас, 23.12.2022 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
РАЙОНЕН СЪД – БУРГАС, XXXVI ГРАЖДАНСКИ СЪСТАВ, в
публично заседание на двадесет и седми септември през две хиляди двадесет
и втора година в следния състав:
Председател:ДАРИНА К. ЙОРДАНОВА
при участието на секретаря ЖАСМИНА Н. СЛАВОВА
като разгледа докладваното от ДАРИНА К. ЙОРДАНОВА Гражданско дело
№ 20222120102461 по описа за 2022 година
Производството е образувано по исковата молба на И. Я. Я., ЕГН ********** и Р. В.,
роден на ******* в гр. Д**, ФРГ, съдебен адрес в гр. Б**, ул. М***, чрез адв.Х. М., против
П. В. С., ЕГН ********** и Т. Н. С., ЕГН **********, двамата с адрес в гр. Б**, к-с ***, с
която се претендира осъждането им да заплатят на ищците сумата от 18 000 лева,
представляваща стойността на необходимите СМР по отстраняване на недостатъците на
продадения от ответниците недвижим имот, находящ се в гр.Ч***, ул.****, а именно сграда
с идентификатор *******, представляваща еднофамилна жилищна сграда на два етажа със
застроена площ от 70 кв.м., таван с площ от 71 кв.м. и мазе с площ 7 кв.м., които
недостатъци се изразяват в наводняване на сутерена на сградата от подпочвени води,
включително след валежи, поради недостатъци на строителството на сградата,
респ.неизграждане на необходимите строително-монтажни елементи за недопускане на
наводняване.
Ищците твърдят, че на 10.11.2021 г. закупили от ответниците процесния недвижим
имот, като преди това, през м.август 2021 г. са извършили оглед на същия и са подписали
предварителен договор. Твърдят, че владението върху имота им е било предадено на
30.12.2021 г., когато са извършили втори оглед на имота и установили, че мазето е
наводнено, което обстоятелство отразили в приемо-предавателен протокол. Ищците считат,
че им е бил продаден от ответниците вещ с недостатъци, които се изразяват в липса на
хидроизолация на каменните основи на сутерена, което води до проникване на подпочвени
води, включително и вследствие на дъжд, както и наводняване на сутерена, за които не са
били уведомени предварително от продавачите и не са могли да бъдат установени при
огледа на имота. В подкрепа на иска са ангажирани доказателства, претендират се разноски.
В законоустановения едномесечен срок по чл. 131 ГПК ответниците са подали писмен
отговор, с който оспорват иска по основание и размер на подробно изложени в отговора
1
аргументи. Считат, че не са налице нито скрити, нито явни недостатъци, а проникването на
водата е в резултат на естествения наклон на ПИ и от наличието на подпочвени и дъждовни
води, които се събират в най-ниската част на имота. Считат, че дори и да е налице
недостатък, същият не е бил скрит, а явен и купувачът изрично е заявил, че няма претенции
към състоянието на имота. Наред с това, същият не намалява съществено цената на
недвижимия имот и претендираната от ищците сума е незначителна на действителната
стойност на имота. Наред с това посочват, че недостатъкът засяга мазето, което е сервизно
помещение и като такова следва главната вещ. Ангажират доказателства, претендират
разноски.
С допълнителна молба от ищеца е конкретизиран иска по отношение на всеки от
двамата ответници, като се претендира заплащане на сумата разделно от двамата, в
съответствие с квотите им собствеността преди продажбата на имота, а именно: ¾ от Т. С. и
¼ от П. С..
Правното основание на предявения иск е по чл.195, ал.1, вр.чл.193 ЗЗД
Съдът, като взе предвид исканията и доводите на страните, събраните по делото
доказателства и съобрази разпоредбите на закона, намира за установено от фактическа
и правна страна следното:
По делото не се спори, че на 23.08.2021г. страните са сключили предварителен
договор за покупко-продажба на процесния недвижим имот с идентификатор ******.
Окончателният договор във формата на нотариален акт № **, том **, рег. № ***, дело №
***/*** г. на нотариус Ц. А. е бил сключен на 10.11.2021 г., като нито в предварителния,
нито в окончателния договор се съдържа уговорка касаеща състоянието на имота и
наличието на недостатъци на същия.
Не се спори между страните, че вторият оглед на имота е извършен при неговото
предаване на 30.12.2021 г. Видно от представения протокол-опис страните по сделката са
дописали на ръка, че в деня на приемането на имота от купувачите, в мазето има наличие на
вода до първото стъпало. На втората страница от документа, като част от предварително
подготвеното на компютър съдържание е посочено, че “купувачът заявява, че няма
претенции към довършителните работи и оборудването, както и към цялостното състояние
на описания по-горе недвижим имот”. С допълнителна декларация от същата дата
30.12.2021г. страните са посочили, че към датата на първоначалния оглед преди сключване
на предварителния договор не е имало забележки по имота, повреди, следи от мухъл или
влага, пропадане на мазилка, като купувачите са влезли във всички помещения – от мазето
до тавана.
От приетото по делото заключение на допуснатата съдебно-техническа експертиза,
което съдът керидитира изцяло като пълно, обективно и обосновано, се установява, че в
избеното помещение на имота прониква вода, като падналото количество дъждовни води
избива в избеното помещение. Местоположението на сградата е в ниската част на имота и
това спомага за задържането на водата. За отстраняване на проникването на вода е
необходимо да бъдат предприети мерки, които не позволяват водата да преминава през
каменната зидария и да навлиза в сутерена/мазето. Вещото лице е описало видовете СМР,
които са необходими, като е посочило нуждата от поставяне на дренаж около сградата и
хидроизолация. Сградата е извършена в съответствие с действащите в този момент
строителни правила и норми. В заключението се посочва още, че сградата е разположена в
имот с денивелация, като при оглед на сутерена отвън не се вижда каменната зидария, а от
вътрешната страна са видими фугите в каменната зидария. Вещото лице е определило
стойността на необходимите СМР за отстраняване на недостатъците в размер на 18063.73лв.
2
При така установените факти, съдът достигна до извод за основателност на заявената
претенция по следните съображения:
Съгласно чл. 193 ЗЗД продавачът отговаря, ако продадената вещ има недостатъци,
които съществено намаляват нейната цена или нейната годност за обикновеното или за
предвиденото в договора употребление. Продавачът не отговаря за недостатъците, които са
били известни на купувача при продажбата (чл. 193, ал. 2 ЗЗД). Недостатък по смисъла на
чл. 193 ЗЗД представлява всяко неблагоприятно отклонение от нормално установените,
общоприетите или уговорени качествени показатели на продадената вещ, вследствие на
което съществено намалена се оказва или цената, или годността за нейното обикновено
употребление или за предвиденото в договора такова. В разпоредбата на чл. 194, ал. 1 ЗЗД е
предвидено задължението за купувача да прегледа вещта и при всички случаи след
откриване на недостатъци - явни или скрити, незабавно да уведоми продавача за тях. Това
правило е без изключение, тъй като същото цели да гарантира правата на страните по
сделката. Предвиждането му е в пряка връзка с изпълнението на задълженията по договора.
Това е така, защото продажбата на вещ с недостатъци представлява неизпълнение на
договора за покупко-продажба от страна на продавача, респ. неточно изпълнение по
отношение качеството на вещта. Затова по силата на чл. 195, ал. 1 ЗЗД купувачът има
възможност да избере дали да върне вещта и да иска обратно цената заедно с разноските за
продажбата, или да задържи вещта и да иска намаляване на цената, или да отстрани
недостатъците за сметка на продавача.
В случая от представените писмени доказателства – протокол-опис и декларация –
може несъмнено да се заключи, че купувачите са изпълнили своето задължение за
уведомяване на продавача незабавно след констатиране на недостатъците в имота. По
делото е доказано, че към датата на първия оглед и сключване на предварителния договор в
мазето на сградата не са били констатирани влага или мухъл, за което страните са подписали
и нарочна декларация. След изповядване на сделката - при огледа на 30.12.2021г. в
сутерена/мазе е било видно наличието на вода “до първото стъпало”. От това може да се
заключи, че се касае за скрит недостатък, който не е бил известен на купувача към датата на
първия оглед. Такъв не е посочен в нито един от предходните документи. Не се установява
по друг начин в процеса, че на купувача е било известно проникването на вода в тази част
от имота или наличието на влага и мухъл. Само от факта, че сградата е построена в имот с
деневилация не може да се заключи категорично, че в мазето прониква вода при дъжд.
Същият извод не би могъл да бъде направен и с просто око от това, че от вътрешната страна
са видими фугите в каменната зидария. Наличието на фуги действително би могло да бъде
индиция за бъдещо проникване на влага, но при липсата на явни други белези, не може да се
приеме, че се касае за явен недостатък. Също така съдът приема за недоказано защитното
възражението на ответника, че именно поради състоянието на мазето и проникването на
влага е бил направен отбив от цената. Данни за това не се съдържат в нито едно от
доказателствата по делото. На следващо място - само от изявлението, съдържащо се в
предварително изготвения текст на документа протокол-опис, че купувачите нямат
претенции към цялостното състояние на процесния имот, не може да се заключи, че
купувачът е приел имота без забележки и не разполага с правата по чл. 195 ЗЗД. Изрично в
протокола е дописано на ръка, че са констатирани недостатъци – вода до първото стъпало. С
това е изпълнено императивното изискване на закона за уведомяване на продавача и са
спазени специалните условия на чл. 194 ЗЗД. Следователно правата на купувача се запазват,
тъй като той незабавно е уведомил продавача за открития недостатък. При тези факти, съдът
приема, че са налице предпоставките на чл. 193, ал. 1 ЗЗД за ангажиране отговорността на
продавача чрез предвидената в чл. 195, ал. 1 ЗЗД и избрана от купувача възможност за
3
заплащане на необходимите разноски за отстраняване на недостатъците на вещта.
Не може да бъде споделено защитното възражение, че след като сградата е изпълнена
в съответствие с действащите към момента на построяване строителни норми, то не е налице
недостатък. Дори и проникването на вода в сградата да се дължи основно на естествения
наклон на поземления имот, това не означава, че не е налице недостатък. Напротив,
наличието на такава вода пречи за обикновеното ползване на имота. Независимо дали се
касае за сервизно, главно или подпокривно помещение, проникването на вода засяга пряко
жилищната сграда и създава пречки за нейното пълноценно ползване. Също така без
значение в случая е и стойността на констатирания недостатък спрямо продажната цена, тъй
като то страна на купувача не се претендира разваляне на договора, а единствено
възстановяване на имота в състояние, годно за употреба, на разноски на продавача.
Мотивиран от горното, съдът прецени иска като изцяло доказан по своето основание.
Претендираният размер от 18000лв. е по-нисък от установеното по делото от приетото
заключение на вещото лице, според което необходимите средства за ремонт възлизат на
18063.73лв. Ето защо искът следва да бъде уважен изцяло в пълния заявен размер.
С оглед уточнената претенция по отношение на всеки от двамата ответници и
представения констативен нотариален акт от 29.06.2020т., с който двамата са се
легитимирали като собственици преди продажбата на имота, съдът приема за основателно
искането отговорността между продавачите да бъде разпределена при квоти съобразно
правата им в съсобствеността към датата на сделката, а именно ¾ от Т. С. и ¼ от П. С.. В
случая основанието за отговорността на ответниците е договорно и доколкото липсва
законово предвиждане за солидарност, следва всеки от продавачите да отговаря за своята
част от прехвърлените права. Затова ответникът Т. С. следва да заплати на ищеца сумата от
13500лв., а ответникът П. С. – 4500лв.
С оглед изхода от производството и направеното от страните искане за присъждане на
разноски, на основание чл. 78, ал. 1 ГПК ответниците следва да заплатят на ищеца
направените по делото разноски, именно сумата от 720 лв. - държавна такса и 200 лв. -
възнаграждение за вещо лице.
Мотивиран от горното и на основание чл. 235 ГПК, Бургаски районен съд
РЕШИ:
ОСЪЖДА П. В. С., ЕГН ********** и Т. Н. С., ЕГН **********, двамата с адрес в
гр. Б**, к-с ***, да заплатят на И. Я. Я., ЕГН ********** и Р. В., роден на ******* в гр. Д**,
ФРГ, съдебен адрес в гр. Б**, ул. М***, чрез адв.Х. М., сумата от общо 18000 лв.
(осемнадесет хиляди лева) – представляваща стойността на необходимите СМР за
отстраняване на скрити недостатъци на продадения от П. В. С. и Т. Н. С. на купувачите И.
Я. Я. и Р. В. недвижим имот, находящ се в гр.Ч****, ул.*****, а именно сграда с
идентификатор ******, представляваща еднофамилна жилищна сграда на два етажа със
застроена площ от 70 кв.м., таван с площ от 71 кв.м. и мазе с площ 7 кв.м., като Т. Н. С.
следва да заплати сумата от 13500 лв., а П. В. С. – сумата от 4500лв., от общата главница.
ОСЪЖДА П. В. С., ЕГН ********** и Т. Н. С., ЕГН **********, двамата с адрес в
гр. Б**, к-с ***, да заплатят на И. Я. Я., ЕГН ********** и Р. В., роден на ******* в гр. Д**,
ФРГ, съдебен адрес в гр. Б**, ул. М***, чрез адв.Х. М., сумата от 920 лв. (деветстотин и
двадесет лева) – разноски по делото.
Решението подлежи на обжалване в двуседмичен срок от връчването му на страните
4
пред Бургаски окръжен съд.
Съдия при Районен съд – Бургас: _______________________
5