Р Е Ш Е Н И Е
№436
гр.
Бургас, 23.12.2020 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
БУРГАСКИ ОКРЪЖЕН СЪД, първо гражданско и
търговско отделение, в открито съдебно
заседание, на двадесет и седми ноември, две хиляди и двадесета година в състав:
Съдия: Диляна
Йорданова
при
секретаря Станка Чавдарова, като разгледа докладваното от съдията гр. д. № 1632
по описа на БОС за 2019 г., за да се произнесе, съобрази следното:
Производството по делото е образувано по по искова
молба от Щ.Р.Т., ЕГН********** и К.Н.Т., ЕГН**********, и двамата с адрес ***,
чрез адв. Росен Диев и адв. Мая Тонкова от АК-Бургас, с която са предявили
против И.П.Г., ЕГН**********, с адрес ***,
иск за осъждане на ответницата да заплати на ищците сумата от 18 480 евро,
представляваща разликата между заплатената от тях цена по нотариален акт №91 по
нотариално дело№76 от 12.05.2017г. и реално дължимата продажна цена за
покупко-продажба на сграда с идентификатор 07079.660.287.1 по КККР на гр.
Бургас. Ищците твърдят, че по време на брака си са придобили в режим на СИО
чрез договор за покупко-продажба, сключен с ответницата и обективиран в
нотариален акт №91 по нотариално дело№76 от 12.05.2017г. сграда с идентификатор
07079.660.287.1 по КККР на гр. Бургас, със застроена площ от 162 кв.м. , като
са заплатили продажна цена в размер на 25 000 евро. Посочват, че съгласно
нотариалния акт сградата е разположена в поземлен имот с идентификатор 07079.660.287 по КККР на гр.
Бургас, със застроена площ 162 кв.м., брой етажи 1, предназначение жилищна
сграда еднофамилна, а съгласно нотариалните актове, легитимиращи продавача като
собственик едноетажна масивна жилищна сграда, състояща се от две стаи,
построена в урегулиран парцел №298, в кв.41, бивш парцел III, от бивш кв. 41 по стария план на кв. Победа, гр. Бургас, ведно с
прилежащите към сградата 180,37 ид.ч. от поземлен имот, който представлява
поземлен имот с идентификатор 07079.660.287 с площ х531 кв.м. и трайно
предназначение на територията урбанизирана, начин на трайно ползване ниско
застрояване до 10 м., номер по предходен план 298, кв.15, парцел XII, при граници имоти с кадастрални номера 07079.660.346, 07079.660.286,
07079.660.280, 07079.660.279, 07079.660.278 и 07079.660.275. Поддържат, че
впоследствие с писмо, изх.№24-8415/18.04.2018г. на началника на СГКК-гр. Бургас
са били уведомени, че като собственик на сградата се легитимира лицето П.Илиев
Кобелев, като по негово заявление е одобрено изменение в кадастралната карта и
кадастралните регистри на гр. Бургас, състоящо се в нанасяне на нови обекти в
КККР –заличаване на закупената от ищците сграда и нанасяне на нейно място на
два нови обекта сграда с идентификатор 07079.660.287.5 с площ 44 кв.м. с
предназначение жилищна сграда еднофамилна – собственост на П.И.К.и сграда с
идентификатор 07079.660.287.6 с площ 118кв.м. с предназначение жилищна сграда
еднофамилна-собственост на Щ.Р.Т..
Според изнесеното в исковата молба ищците по-късно са разбрали, че
последната сграда с идентификатор 07079.660.287.6 е записана в кадастралните
регистри като състояща се от два самостоятелни обекта, а именно самостоятелен
обект в сграда с идентификатор 07079.660.287.6.1 с площ от 76 кв.м. и
самостоятелен обект в сграда с идентификатор 07079.660.287.6.2 с площ от
42кв.м. След извършена справка по имотната партида на самостоятелен обект с
идентификатор 07079.660.287.6.1 са
узнали, че на 19.12.2018г. лицата И. И. К., Р. И. С., К. И. Д. и П. Д. К. са се
разпоредили със самостоятелен обект с идентификатор 07079.660.287.6.1 и са го продали на С.М.Ф.съгласно нотариален
акт за покупко-продажба на недвижим имот №196 по нотариално дело№183/2018г. При
така изложените твърдения считат, че са закупили по-голямата част от сграда с
идентификатор 07079.660.287.1 със застроена площ 162 кв.м. от несобственик.
Заявяват, че не желаят да развалят
сключения с ответницата договор за
покупко-продажба, като на основание чл.192, ал.2 от ЗЗД претендират
намаляване на цената, изчислено пропорционално на цената, която са заплатили за
имота на квадратен метър, равняваща се на 154,33 евро. Ангажират доказателства.
По делото в законоустановения срок е постъпил писмен
отговор от ответницата, чрез адв. Стоян Арнаудов от АК-Бургас, с който счита,
че предявеният иск е неоснователен. Оспорва иска по основание и по размер.
Възразява, че ищците неправилно тълкуват волята на страните, обективирана в
нотариалния акт, като техните твърдения са в противоречие с преддоговорните
отношения и постигнатото съгласие за предмета на сделката. Посочва, че
нотариусът изрично е посочил, че обектът на продажбата се извлича от
легитимиращите собствеността на продавача документи, като според представените
от ответниците нотариални актове в нотариалното производство е придобила от
майка си чрез договор за дарение 180,37/500 кв.м. ид.части в урегулиран парцел
№298, в кв.41 по плана на кв. Победа, ведно с ¾ от построената в имота
едноетежна масивна жилищна сграда, състояща се от две стаи. Твърди, че в
нотариалния акт за покупко-продажба е посочено, че сградата се състои от две
стаи, но е посочена цялата площ, тъй като производството по попълване на
кадастралната карта е започнало по инициатива на ответницата, която не е
разполагала с документи за собственост на другите лица, притежаващи права върху
сградата. Излага, че апартаментът-предмет на продажбата се състои от входно
антре, разположено в лявата страна на къщата, коридор, една стая в ляво от коридора
и кухненски бокс със стая в дясно. Оспорва, че таванският етаж, представляващ
коридор и от двете страни две спални с
баня и тоалетна не е бил предмет на продажбата и не е бил нанесен в
кадастралната карта към този момент. Твърди, че предмет на продажбата по сега
действащата кадастрална карта е
самостоятелен обект с идентификатор 07079.660.287.6.2 с площ 46 кв.м., построен
в сграда №6, разположена в поземлен имот с идентификатор 07079.660.287, като
ищците са били запознати при огледите преди продажбата и са знаели за
състоянието на закупения имот-част от сграда и част от дворно място, броя на
етажите, броя на стаите, състоянието на дворното място, което е било оградено по делителната граница на
къщата между самостоятелен обект с идентификатор 07079.660.287.6.2 и самостоятелен обект с идентификатор
07079.660.287.6.1. Ответницата посочва, че не е имала достъп до другата част от
двора и до другите части на сградата, които не са били нейна собственост и тя
не е притежавала ключове, за да ги отвори и да ги покаже на ищците при
извършваните огледи преди сделката. Оспорва иска и по размер, като счита, че
извършените от ищците пресмятания са неверни и разликата е в размер на 116
кв.м.
Съдът е сезиран с иск с правно основание чл. 190,
ал.2 от ЗЗД.
В с.з. пред БОС ищците, чрез процесуалния си
представител, поддържат предявения иск и молят за уважаването му.
Ответницата, чрез процесуалния си представител в
с.з. изразява становище за неоснователност на иска и моли за отхвърлянето му.
След преценка на събраните по делото доказателства, доводите на страните и
разпоредбите на закона, съдът намира за установено от фактическа и правна
страна следното:
По делото е представен договор за покупко-продажба
на недвижим имот, сключен на 12.05.2017г. с нотариален акт №91 по нотариално
дело №76/2017г. на помощник нотариус по заместване Сталиан Дичев при нотариус
Антоанета Дичева, рег.№450 в регистъра на НК, с район на действие БРС, по
силата на който И.П.Г. е прехвърлила на Щ.Р.Т.
правото си на собственост върху следния недвижим имот: сграда с идентификатор
07079.660.287.1 по КККР на гр. Бургас, с адрес на имота гр. Бургас, ул. Волга
№6, разположена в поземлен имот с идентификатор 07079.660.287, със застроена
площ 162 кв.м., брой етажи 1, с предназначение жилищна еднофамилна сграда,
ведно с 180,37 кв.м. ид.ч. от поземлен имот с идентификатор 07079.660.287, срещу уговорена продажна цена
в размер на 25 000 евро. В нотариалния акт е посочено, че по предходна идентификация
имотът представлява едноетажна масивна жилищна сграда, състояща се от две стаи,
построена в урегулиран парцел 298, бивш
парцел III от
бивш квартал 41 по стария план на кв. Победа, като в нотариалното производство
са представени актове, вх.рег.№13849, акт№134, том41, по нот.дело
№6968/06.10.2016г. на АВ-Бургас и №34, том 48, дело №13971/1997г. на нотариус при БРС.
Видно от приложената нотариална преписка към
изповядване на сделката актуалният статут на имота е сграда с идентификатор
№07079.660.287.1 по КККР на гр. Бургас, като съгласно скицата от СГКК-гр.
Бургас представлява еднофамилна жилищна сграда със застроена площ 162 кв.м. и е
разположена с поземлен имот с идентификатор 07079.660.287 по КККР на гр. Бургас
Установява се по делото, че процесният договор за
покупко-продажба е сключен по време на брака на ищцата Щ.Т. с ищеца К.Т..
Принадлежността на правото на собственост
върху имота-предмет на покупко-продажба
в патримониума на продавача към момента на сключване на договора, видно от представените от ищците нотариален
акт за собственост на недвижим имот по наследство и дарение №198 по нотариално
дело №158/2016г. на нотариус И.Кожухаров, рег.№255 в регистъра на НК, с район
на действие БРС, е върху сграда с идентификатор 07079.660.287.1 по КККР на гр.
Бургас, представляваща жилищна еднофамилна сграда с площ от 162 кв.м., на един
етаж. В нотариалното производство по нот.дело №76/2017г. ответницата И.Г. се е
легитимирал и с нотариален акт за дарение на недвижим имот №34 по нот.дело
№13971/1997г., по силата на който нейната майка С.Д.К.й е дарила180,37/500
кв.м. ид.ч. от правото си на собственост върху дворното място, ведно с ¾
ид.ч. от построената в имота едноетажна масивна жилищна сграда, състояща се от
две стаи.
С нотариален акт за дарение на недвижим имот по
нот.дело №14425/1997г. на нотариус Станка Димова при БРС И.Г.К.и В.А.К.са
дарили на сина си П.И.К.167/500кв.м. ид.ч.
от дворно място, съставляващо имот с пл.№298, кв.41 по плана на кв.
Победа, целият урегулиран от 500 кв.м. Панайотка Димитрова Кобелева лично и в
качеството си на пълномощник на дъщеря си К. И. Д., . И. К. и Р.И.С.са продали
на С.М.Ф.с нотариален акт за покупко-продажба №196 по нот.дело №183/2018г. на
нотариус И.Кожухаров, рег.№255 на НК, собствените си идеални части от
гореописаното дворно място, посочени в нотариалния акт като 166/531кв.м. ид.ч.
от поземлен имот с идентификатор 07079.660.287 по КККР на гр. Бургас, ведно с
построения в него самостоятелен обект в
сграда с идентификатор 07079.660.287.6.1по
КККР на гр. Бургас, намиращ се в сграда шест, построена в поземления имот, с
предназначение самостоятелен обект жилище, апартамент на едно ниво с площ от 76
кв.м.
Със заповед №18-3545 от 03.05.2018г. на началника
на СГКК-гр. Бургас са изменени кадастралната карта и кадастралните регистри,
като е заличена сграда с идентификатор
07079.660.287.1 с площ 162 кв.м. и предназначение жилищна еднофамилна сграда
–собственост на И.Г. и са нанесени нови обекти сграда с идентификатор
07079.660.287.5 с площ 44кв.м. и предназначение жилищна еднофамилна
сграда-собственост на П. К. и сграда с идентификатор 07079.660.287.6 с площ от
118кв.м. и предназначение жилищна
еднофамилна сграда-собственост на Щ.Т..
По делото е приета представена от трето неучастващо
по делото задължено лице Обединени Български брокери Бургас разпечатка от
обявата за продажба на процесния имот, публикувана във вестник „Ало Бургас“ и
снимков материал. Предложена за продажба е къща на един етаж с втори мансарден
етаж, като първият етаж включва дневна с камина, кухненски бокс, спалня, баня и
тоалетна в едно, просторно антре. Вторият етаж според обявата обхваща две
спални, всяка със санитарен възел и голяма тереса. Посочено е, че предният двор
е с вход за автомобил.
На 15.10.2016г. ищцата Щ.Т. и ответницата И.Г. са
сключили предварителен договор с нотариална заверка на подписите за
покупко-продажба на сграда с идентификатор 07079.660.278.1 по КККР на гр.
Бургас, цялата с площ от 162 кв.м., ведно парцела, в който е построена –
поземлен имот с идентификатор 07079.660.287.
Пред настоящата съдебна инстанция е разпитан
свидетелят С.А., който е присъствал на огледа на имота от името на купувачите и
си спомня, че са ползвали брокерска фирма. Спомня си, че заедно с брокерка на
име Г.е видял къщата, която била на два етажа с площ от 160 кв.м. Свидетелят
познава продавачката И., която казала, че продава цялата къща и, че няма друг
собственик. Направил снимки на имота и ги изпратил на ищцата, която по това
време била в Германия. Свидетелства, че огледът е обхващал и двата етажа от
къщата, на първия етаж имало стая и кухня, а на втория две стаи. Излага, че
след като закупила имота ищцата направила ремонт на двата етажа и на двора. Не
са влизали в другата част на къщата, която се намирала в двора, в частта му
разделена с телена ограда.
В депозираните пред БОС показания свидетелката П.Г.
посочва, че процесния имот представлява къща на два етажа. Няма възприятия
какво е показвано при огледа на свид. С.А., но обяснява, че е видял стаите долу
и горе на втория етаж.
Свидетелката Т.С.е работила като брокер в Агенция
за недвижими имоти „Клевър“, осъществила посредничество при продажбата.
Съобщава, че предмет на офертата е била самостоятелна двуетажна къща на ул.
Волга, с един портал и самостоятелно вътрешно стълбище, включваща партерен етаж
и един етаж с тераса. Според свидетелката към момента на огледа къщата е имала
двор колкото да се събере една кола отпред и една тясна пътечка от ляво.
Твърди, че е показала това, което се продава за 25 000 евро на свидетеля
С. А.-антре с малка кухня, със стая, баня с тоалетна на първия етаж и спалня, с
баня и тоалетна и тераса на втория етаж. Изнася данни, че е извършен и втори
оглед на имота в присъствието на ищцата Щ.Т. преди сключването на
предварителния договор.
Съдът кредитира показанията на разпитаните по
делото свидетели, които не се опровергават от останалите събрани доказателства.
Установява се от изпълненото основно и допълнително
заключение по назначената съдебно-техническа и икономическа експертиза на
вещото лице К., че за процесния имот има две изменения на кадастралната карта и
кадастралните регистри с проекти за изменение на обекти: за поземлен имот с
идентификатор 07079.660.287 с възложител П. К. от април 2018г., като сграда с
идентификатор 07079.660.287.6, находяща се в поземлен имот с идентификатор
07079.660.287 е нанесена на два самостоятелни обекта съгласно приложение №3 и 4
към основното заключение и с възложители наследници на И.К.и Щ.Т. от юни 2018г.
съгласно приложение №5 към заключението.
Съгласно данните в кадастралната карта и кадастралните регистри към момента на
покупко-продажбата П.К.е собственик на сграда с идентификатор
07079.660.287.2-жилищна еднофамилна сграда с площ 44кв.м. на един етаж, а
ответницата Щ.Т. на сграда с идентификатор 07079.660.287.6 жилищна еднофамилна
сграда на едни етаж, с площ 118 кв.м. След изменението на кадастралната карта
със заповед№18-3545 от 03.05.2018г. на началника на СГКК-гр. Бургас, влязла в
сила на 25.06.2018г. за сграда с идентификатор 07079.660.287.6 по КККР на гр.
Бургас са обособени два самостоятелни обекта-самостоятелен обект с
идентификатор 07079.660.287.6.1 с площ от 76 кв.м. - собственост на наследници
на И.К.и самостоятелен обект с идентификатор 07079.660.287.6.2 с площ от 46
кв.м.-собственост на ответницата и придобити от нея по договор за покупко-продажба
от наследниците на П. К. Вещото лице не е констатирало различия при извършване
на техническия оглед на имота с представения снимков материал от брокерската
агенция относно конфигурацията на сградата-предмет на покупко-продажба.
Посочило е, че има разлика единствено в металната ограда на дворното място към
уличната регулация, която при огледа е
плътна, а на снимките ажурна, както и в оцветяването на стълбищното рамо за
връзка на първи и втори етаж. Видно от констатациите в експертизата при
извършените измервания от вещото лице
застроената площ на първия етаж е 50,17кв.м., на втория етаж 54,56кв.м. Самостоятелни
обекти с идентификатори 07079.660.287.6.1 и 07079.660.287.6.2 са разположени в
обща двуетажна жилищна сграда с отделни входни врати, разположени по фасадната
стена към улицата. Вляво от входната дворна портална врата е разположен
самостоятелен обект с идентификатор 07079.660.287.6.2 с обща РЗП 110,73кв.м.,
на две нива със следните функционални свързани помещения: на първи етаж са
разположени салон с кухненски кът, изолационно антре, стая и стълбищно рамо,
осигуряващо достъп до втори етаж, на втори етаж от малка площадка пред
стълбището има вход за стая с балкон и баня-тоалетна.
От така събраните по делото писмени и
гласни доказателства се налага извода, че страните са постигнали съгласие и са
сключили договор за покупко-продажба на самостоятелен обект- едноетажна къща с мансарден
етаж с обща РЗП 110,73кв.м, който имот е идентичен със самостоятелен обект с
настоящ идентификатор 07079.660.287.6.2
по КККР на гр. Бургас. Въпреки, че в предварителния договор и в
нотариалния акт е посочена застроена площ на сградата 162кв.м., постоянна е
практиката на ВКС, че площта на имота не е негов решаващ и индивидуализиращ
признак. Възможно е действителната площ на имота, определена по неговите
граници, да се разминава с площта, отразена в документа за собственост или в
кадастралните регистри поради грешно изчисляване или изменения в неговия вид.
За това е водещо описанието на имота в нотариалния акт-едноетажна къща с две
стаи, а не неговата площ. Не се спори, че с договора за покупко-продажба е
прехвърлено и правото на собственост върху надстроения мансарден етаж с РЗП
54,56кв.м.
Безспорно се установи по делото от събраните
доказателства, че преди сключване на процесната покупко-продажба свидетелят
Ахмед като представител на ищцата Т., а след това и самата ищца преди
подписване на предварителния договор са извършили оглед на имота в присъствието
на брокер на недвижими имоти, като от показанията на разпитаните по делото
свидетели и от приетото заключение на вещото лице К. се доказва, че няма
различия в конфигурацията на придобития чрез покупко-продажбата имот от ищците
и имота, който им е показан по време на огледите. Няма данни преддоговорните им отношения да са обхващали
и другия съседен имот с площ от 76 кв.м. - собственост на наследниците на И.Кобелев,
който е извън описанието на имота в обявлението
за продажба от агенцията за недвижими имоти, посредничила за сключване
на покупко-продажбата.
Предвид това БОС приема, че от ищците, чиято е
тежестта на доказване, не се установява по делото към момента на
покупко-продажбата част от продадената вещ да е принадлежала или да е била
обременена с права на трето лице, за да
възникне правото им да искат намаляване на цената и обезщетение за вредите по
реда на чл.190, ал.2 от ЗЗД на основание евентуална евикция.
При горните мотиви предявеният иск е неоснователен
и следва да бъде отхвърлен.
При този изход от спора ищците следва да заплатят
на ответницата направените по делото съдебно-деловодни разноски в размер на
2800 лева.
Мотивиран от горното, съдът
Р Е Ш И:
ОТХВЪРЛЯ
предявения иск от
Щ.Р.Т., ЕГН********** и К.Н.Т., ЕГН**********, и двамата с адрес ***, чрез адв.
Росен Диев и адв. Мая Тонкова от АК-Бургас, срещу И.П.Г., ЕГН**********, с адрес ***, за
осъждане на ответницата да заплати на ищците на основание чл.190, ал.2 от ЗЗД сумата от 18 480 евро, представляваща разликата между заплатената от тях
цена по нотариален акт №91 по нотариално дело№76 от 12.05.2017г. и реално
дължимата продажна цена за покупко-продажба на сграда с идентификатор
07079.660.287.1 по КККР на гр. Бургас.
ОСЪЖДА
Щ.Р.Т. и К.Н.Т., да заплатят на И.П.Г. сумата от 2800 лева,
представляваща съдебно-деловодни разноски.
Решението може да се обжалва пред
Бургаския апелативен съд в двуседмичен срок от връчването му на страните.
Съдия: