РЕШЕНИЕ
№ 1694
гр. Бургас, 01.08.2022 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
РАЙОНЕН СЪД – БУРГАС, XXXVIII СЪСТАВ, в публично заседание
на дванадесети юли през две хиляди двадесет и втора година в следния
състав:
Председател:НЕВЕНА ИВ. КОВАЧЕВА
при участието на секретаря СТАНКА Д. ДОБРЕВА
като разгледа докладваното от НЕВЕНА ИВ. КОВАЧЕВА Гражданско дело
№ 20212120108282 по описа за 2021 година
Производството е образувано по искова молба на Р.Х.И. – Г., ЕГН
**********, с адрес в гр. П. срещу ЦВ. АТ. Т., ЕГН ********** и И.Н.Т., ЕГН **********,
двамата с адрес: гр. * за осъждане на ответниците да й заплатят разделно сумата от 16000
евро, представляваща двойния размер на задатък, даден при сключване на предварителен
договор от 18.02.2021 г. за покупко-продажба на недвижим имот с идентификатор
11538.504.433.1, ведно със законната лихва върху главницата от датата на подаване на
исковата молба – 21.07.2021 г. до окончателното изплащане на сумата. В условията на
евентуалност, в случай че главната искова претенция бъде отхвърлена, се иска разделно
осъждане на ответниците да върнат дадената им в изпълнение на договора сума в размер на
8000 евро на отпаднало основание – прекратен предварителен договор.
Ищецът твърди, че по силата на предварителен договор за покупко-
продажба на недвижим имот, сключен на 18.02.2021 г. между нея и ответниците,
последните се задължили да й прехвърлят собствеността върху недвижим имот,
представляващ вилна сграда в гр. Свети Влас с площ 100 кв. м., идентификатор *, ведно с ½
ид. ч. от дворното място. Ищцата заплатила 8000 евро капаро след подписване на договора –
на 19.02.2021 г. по банков път чрез трето лице – З.Ш. На 16.04.2021 г. поканила
ответниците да представят всички необходими документи за осъществяване на сделката.
Уговореният краен срок за сключване на договора бил уговорен на 31.05.2021 г.
Ответниците обаче не изпълнили задължението си и окончателен договор не бил подписан в
срок. Поради това те дължат връщане на даденото им капаро в двоен размер.
1
Моли съда да уважи претенциите и му присъди съдебно-деловодни
разноски.
Ответникът Цвятко Т. е чрез процесуален представител е изложил
доводи, че предявените искове са неоснователни. Не оспорва обстоятелството за сключен
между страните предварителен договор за продажба на посочения от ищеца недвижим имот.
Оспорва твърдението, че договор не е сключен поради виновно поведение на ответниците,
тъй като на 31.05.2021 г. те са се явили при нотариус Ангелов, представили са всички
изискуеми документи, но ищцата е заявила отказ от финализиране на сделката поради
претенции към предварителния договор. Не е заявила готовност за заплащане на цената по
договора. Сочените в исковата молба документи, които ищцата е изисквала да бъдат
представени, не са уговорени между страните в предварителния договор. Ето защо и след
като ищцата се е отказала от сключване на договора, въпреки че ответниците са били
изправна страна, тя губи правото си да иска връщане на даденото капаро.
Ответникът И.Т. чрез процесуален представител също е изразила
становище за неоснователност на иска. Не оспорва обстоятелството, че е получила сумата
4000 евро в изпълнение на сключения предварителен договор. При явяване на страните на
31.05.2021 г. при нотариус продавачите са разбрали, че на ищцата са й необходими и други
документи за представяне пред финансиращата банка, като до този момент ответниците не
са знаели, че ще ползва кредит за закупуване на имота. Въпреки че те са представи всички
необходими документи, ищцата отказала да купи имота. Все пак удължили срока за
сключване на окончателен договор с 1 месец, но ищцата не изпълнила уговорките. Поради
това на 01.07.2021 г. Т. развалила предварителния договор поради неизпълнение на
задълженията на купувача. Ето защо и платеният задатък не подлежи на връщане.
Молят съда да отхвърли предявения иск и им присъди съдебно-
деловодни разноски.
Съдът, като прецени доводите и възраженията на страните, събраните
по делото доказателства и разпоредбите на закона, намира от фактическа и правна страна
следното:
Правната квалификация на предявения главен иск е чл. 93, ал. 2 ЗЗД, а
на евентуалния такъв – чл. 55, ал. 1, предл. трето ЗЗД.
Съобразно разпределението на доказателствената тежест, при условията
на пълно и главно доказване ищецът е следвало да установи по делото, че е изправна страна
по договора, че се е отказал от договора поради неизпълнение на задължението на
ответника. Ищецът е следвало да установи твърденията си затова, че договорът е развален
поради неизпълнение задълженията на ответниците по него.
Ответниците е следвало да установят, че са изпълнили задълженията си
по договора, както и че са се отказали от договора поради неизпълнение на задълженията по
него от страна на ищеца, поради което имат право да задържат задатъка.
2
Страните по делото не спорят за валидно сключен между тях
предварителен договор от 18.02.2021 г. с предмет покупко-продажба на имот самостоятелна
жилищна сграда – еднофамилна вилна сграда с РЗП 100 кв. м. в гр. Свети Влас, с
идентификатор *. Договорът е сключен в предвидената писмена форма за действителност
съгласно чл. 19, ал. 1 ЗЗД и съдържа необходимите уговорки относно съществените условия
на окончателния договор – индивидуализация на имота и цена. Уговорената продажна цена
е в размер на 53000 евро, платима от купувача с негови собствени средства. В чл. 2.2.1 от
договора е предвидено, че ищцата като купувач следва да заплати на ответниците –
продавачи по предварителния договор капаро в размер на 8000 евро – по 4000 евро на всеки
от тях От приложените банкови документи от 19.02.2021 г. се установява, че трето лице за
сделката – З.Ш. е превела от своя сметка по 4000 евро на двамата продавачи с основание
„къща – РИ. Г.). Уговорено е остатъкът от продажната цена в размер на 45000 евро да бъде
заплатена на продавачите поравно на всеки от тях в деня на подписване на нотариален акт.
Няма спор, че в срока, предвиден в договора – 31.05.2021 г., страните не
са сключили окончателен договор.
Ищецът сочи като основание за това непредставяне на документи от
страна на продавачите. Видно от приложеното по делото уведомление от Р Г. до Ц.Т. и И.Т.
същата е поискала от тях снабдяване с документи, нужни за представяне пред
финансиращата я банка, в срок до 30.04.2021 г., в това число документи за собственост,
разрешения за строеж, архитектурни проекти, документи за разделяне на имота,
удостоверения за тежести, липса на задължения, данъчна оценка на имота. Не се оспорва от
ответниците, че са получили уведомлението, но те твърдят, че не са представили
документите, тъй като не са били информирани от Г., че банка ще финансира придобиването
на имота. Представена е кореспонденция, водена между страните и техните представители,
по повод представяне на документите и финализиране на сделката.
Приложен по делото е констативен протокол от 31.05.2021 г., изготвен
от нотариус С.А., в който е посочено, че в 11.00 часа в кантората му са се явили Рената Г.,
Ц.Т. и И.Т., но поради спорове за неизпълнение на задължения по предварителния договор
от 18.02.2021 г. сделка между страните не била изповядана. Протоколът е разписан от
страните и нотариуса.
Установява се от приетата съдебно-техническа експертиза, че Г. е
изпратила на Ц.Т. чрез Viber на 12.05.2021 г. заявление, адресирано до нотариус А, в което е
отправено искане за съставяне на констативен протокол, в който да бъде отразено изявление
до продавачите за разваляне на сключения предварителен договор. Видно от представената
справка от Служба по вписванията, на 22.07.2021 г. ответниците са прехвърлили имота на
трето лице.
От събраните по делото гласни доказателства и съдебно-техническа
експертиза се установява, че Г. е искала допълнително документи, с които да се снабдят Ц.и
за сделката, но това не е сторено. Тези документи са били нужни на ищцата за финансиране
3
на покупката от немска банка, видно от приложеното писмо с превод на български език.
Установи се от събраните гласни доказателства, както и не се спори между страните, че те са
се явили пред нотариус на уговорената в предварителния договор дата – 31.05.2021 г., за
което свидетелства и представеният констативен протокол, съставен от нотариус Ангелов.
Не се спори, че ответниците не са предоставили на ищцата исканите от нея документи –
разрешения за строеж, архитектурни проекти, документи за разделяне на имота, но такова
задължение не е предвидено в предварителния договор. За продавачите е предвидено
задължение да представят единствено документи, необходими за прехвърляне на
собствеността на имота пред нотариус, каквито са документ за собственост, скица, данъчна
оценка. В чл. 2.2 от договора страните са посочили, че продажната цена ще бъде заплатена
от купувача с негови собствени средства, но в чл. 4.2 е предвидено задължение на продавача
да съдейства на купувача при необходимост последният да има нужда от представяне на
документи за имота пред обслужващата го банка. По делото липсват данни, а и не са
ангажирани доказателства купувачът да е поискал да се снабди лично с тези документи от
съответните институции, съответно няма твърдения, нито доказателства в насока Г. да е
имала готовност да заплати пълният размер на продажната цена (остатък от 45000 евро) на
31.05.2021 г. – датата, на която страните е следвало да сключат окончателен договор.
При така установеното от фактическа страна съдът намира, че нито една
от страните по договора не е изправна – продавачите не са изпълнили задължението си по
чл. 4.2. да съдействат на купувача за снабдяване с документи, необходими на Г. пред
банката, а именно архитектурни проекти, а купувачът не е изпълнил задължението си да
осигури необходимите средства за заплащане на остатъка от продажната цена на
уговорената в договора дата 31.05.2021 г. Плащането е следвало да стане едновременно със
сключването на окончателен договор, поради което, за да е изправна страна, купувачът е
следвало да има намерение да плати пълния размер на същата в деня на подписване на
нотариален акт.
Съгласно разпоредбата на чл. 93, ал. 1 и ал. 2, изр. 2 от ЗЗД, задатъкът
служи за доказателство, че договорът е сключен, и обезпечава неговото изпълнение, а в
случай че задължението не е изпълнено от страната, която е получила задатъка, другата
страна при отказ от договора може да иска задатъка в двоен размер. Това отказване от
договора представлява изявление за разваляне, което при това няма нужда да бъде изрично.
Самото искане да бъде върнат задатъка в двоен размер включва в себе си искане за
разваляне. В решение № 11 от 27.06.2016 г. по т. д. № 3568/2014 г., I т. о. ВКС, постановено
по чл. 290 ГПК, е разяснено, че уговорката за задатък освобождава изправната страна от
необходимостта да спазва реда по чл. 87 ЗЗД, като кредиторът не следва да дава
допълнителен срок за изпълнение с предупреждението, че при неизпълнение и в този
допълнителен срок ще смята договора за развален. Уговореният задатък предоставя това
право на изправната страна – чл. 93, ал. 2 ЗЗД. По този начин с уговарянето на задатък
страните по взаимно съгласие свързват една определена по размер престация с
възможността за прекратяване на облигационната връзка от изправната страна без
4
определяне на допълнителен срок за изпълнение. В постановеното по чл. 290 ГПК решение
№ 137/20.04.2011 г. по гр. д. № 1161/2010 г. на ВКС, III г.о., е прието, че вредата, която
изправната страна свързва с отказа си от договор с включена клауза за задатък съгласно чл.
93, ал. 1 ЗЗД, се обезщетява със задържането на задатъка или връщането му в двоен размер в
полза на изправната страна. В процесния случай обаче ищцата не е изправна страна по
договора, тъй като, въпреки явяване на страните пред нотариуса и готовността им за
подписване на окончателен договор, не е имала на разположение оставащата за плащане
продажна цена, въпреки че в предварителния договор е посочено, че плащането ще стане с
нейни собствени средства. Няма данни по делото същата да е отправила искане до банка за
отпускане на кредит, което да е било отказано поради непредставяне на конкретните
документи. Ето защо и след като не е установена изправност на ищеца, същият не може да
се възползва от възможностите, предвидени в чл. 93 ЗЗД – отказ от договора и претендиране
на дадения задатък в двоен размер.
Поради това предявеният главен иск е неоснователен и следва да се
отхвърли.
Следва да се разгледа предявеният в условията на евентуалност иск с
правно основание чл. 55, ал. 1, предл. 3 ЗЗД.
Разпоредбата урежда връщане на даденото при отпадане на
основанието. Съгласно задължителната и трайно установена практика, обективирана в
ППВС № 1/1979 г., на отпаднало основание може да се претендира връщане на платената
сума въз основа на договор, развален поради неизпълнение. Според ищеца поради разваляне
на договора е отпаднало основанието, поради което е дадена от него на ответниците сумата
от общо 8000 евро – по 4000 евро на всеки от тях. Поради това и е необходимо да се
изследва въпросът дали договорът, сключен между страните и послужил като основание за
предаване на процесната сума, е валидно развален.
В чл. 87, ал. 1 ЗЗД са уредени елементите от фактическия състав на
развалянето, като е прието, че договорът се разваля от изправната страна с извънсъдебно
едностранно изявление до длъжника, като упражняването на това право се предпоставя от
предупреждение, свързано с искане за изпълнение в подходящ срок, както и с изявление, че
договорът се смята за развален в случай на неизпълнение в дадения срок. Прекратителното
действие настъпва от момента на получаване на предупреждение и след изтичане на срока за
изпълнение, който е даден.
Действието на предварителният договор не се прекратява с изтичането
на уговорения срок. Той продължава да обвързва страните и след това и всяка от тях дължи
изпълнение. От изтичането на срока за двете страни започва да тече единствено давността за
предявяването на иск по чл. 19, ал. 3 ЗЗД. За да прекрати действието си, договорът трябва да
бъде развален поради неизпълнение от една от страните по причина, за която насрещната
страна отговаря (в този смисъл е и Решение № 186 от 15.07.2014 г. по гр. д. № 6836/2013 г.,
III гр. о. ВКС). В случая няма данни по делото някоя от страните по предварителния договор
5
да е отправила до другата писмено изявление, че разваля договора. Упражняването на
потестативното право за едностранно прекратяване на договор съгласно чл. 87, ал. 1 ЗЗД е
свързано с виновно неизпълнение на задълженията на една от страните съобразно
уговореното между страните. Развалянето на договора е предвидено от законодателя като
крайна мярка за уреждане на отношенията, а в случая според съда е имало възможност за
реално изпълнение на задълженията на страните, които не са загубили интерес от сключване
на окончателен договор, съобразно техните волеизявления. Действително съобразно
трайната съдебна практика договорът може да бъде развален и с исковата молба, като в този
случай правото на извънсъдебно едностранно разваляне на договора се осъществява с
петитума, с който се претендират последиците от развалянето. Но, за да настъпи ефектът на
разваляне на договора, отново трябва да са налице предпоставките на чл. 87 ЗЗД, като
страната, която е доказала, че е изправна по отношение изпълнението на задълженията си,
може да иска връщане на даденото по договора. В случая, както се обсъди и по-горе, Г. не е
била изправна по договора страна - към момента, към който е следвало да се сключи
окончателният договор, ищецът не е имала готовност за престиране на остатъка от
договорената с предварителния договор сума.
Ето защо съдът намира, че сключеният предварителен договор не е
развален съобразно изискванията на материалния закон. Плащането на цената от купувача
не е извършено на отпаднало основание, поради което предявеният иск с правно основание
чл. 55, ал. 1, предл. 3 е неоснователен.
На основание чл. 78, ал. 3 ГПК на ответниците се дължат реално
сторени разноски в размер на по 1200 лева за адвокатско възнаграждение.
Водим от горното, Бургаският районен съд
РЕШИ:
ОТХВЪРЛЯ исковете на Р.Х.И. – Г., ЕГН **********, с адрес в гр. П.
срещу ЦВ. АТ. Т., ЕГН ********** и ИР. Н. Т., ЕГН **********, двамата с адрес: * за
осъждане на ответниците да й заплатят разделно сумата от 16000 евро, представляваща
двойния размер на задатък, даден при сключване на предварителен договор от 18.02.2021 г.
за покупко-продажба на недвижим имот с идентификатор 11538.504.433.1, ведно със
законната лихва върху главницата от датата на подаване на исковата молба – 21.07.2021 г. до
окончателното изплащане на сумата, както и предявения в условията на евентуалност иск за
разделно осъждане на ответниците да върнат дадената им в изпълнение на договора сума в
размер на 8000 евро на отпаднало основание – прекратен предварителен договор.
ОСЪЖДА Р.Х.И. – Г., ЕГН **********, с адрес в гр. П. да заплати на
ЦВ. АТ. Т., ЕГН **********, адрес: *, сумата 1200 лева (хиляда и двеста лева) съдебно-
деловодни разноски.
ОСЪЖДА Р.Х.И – Г., ЕГН **********, с адрес в гр. П. да заплати на
6
ИР. Н. Т., ЕГН **********, адрес: *, сумата 1200 лева (хиляда и двеста лева) съдебно-
деловодни разноски.
Решението подлежи на обжалване пред Бургаския окръжен съд в
двуседмичен срок от връчването му на страните.
Съдия при Районен съд – Бургас: _______________________
7