№ 505
гр. Варна, 08.05.2025 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
ОКРЪЖЕН СЪД – ВАРНА, V СЪСТАВ ГО, в публично заседание на
осми април през две хиляди двадесет и пета година в следния състав:
Председател:Мирела Огн. Кацарска
Членове:Весела Гълъбова
мл.с. Христо Р. Митев
при участието на секретаря Петя П. Петрова
като разгледа докладваното от Весела Гълъбова Въззивно гражданско дело
***253100500028 по описа за 2025 година
за да се произнесе, взе предвид следното:
Производството е по реда на чл. 258 и сл. ГПК.
Образувано е по въззивна жалба вх.№ 95555/26.11.2024г., подадена от Л.
Т. Т., ЕГН ********** срещу решение № 3929/06.11.2024г., постановено по
гр.д. № 932/2023г. по описа на РС-Варна, 25 състав, с което е отхвърлен
предявения от Л. Т. Т., ЕГН **********, с адрес: **********, срещу К. К. Н.,
ЕГН **********, с адрес: гр. Варна, ул. „И.“, бл. ***, и Т. Н. П., ЕГН
**********, с адрес: гр. Варна, ул. „Е.Й.“ №***, иск с правно основание чл.
19, ал. 3 ЗЗД за обявяване за окончателен сключения между Л. Т. Т., от една
страна, и К. К. Н. и Т. Н. П., от друга страна, предварителен договор за
покупко-продажба на недвижим имот от 10.08.2021 г., в частта му относно
прехвърлянето на прилежащите към закупения апартамент 95,76 кв. м
идеални части от дворно място с идентификатор №****** по КККР, одобрени
със Заповед № РД-18 73/23.06.2008 г. на ИД на АГКК, находящо се в гр. Варна,
р-н А., ул. „З.“ ***.
Във въззивната жалба са наведени оплаквания за неправилност и
1
незаконосъобразност на решението. Въззивникът счита, че изводите на съда,
че процесното дворно място не е обща част, поради което не може да бъде
предмет на прехвърлителна сделка, са в противоречие с материалните
разпоредби, тъй като дворното място, в което е изградена сграда в режим на
етажна собственост се явява съсобствено. Излага още, че с обособяване на
паркоместата в двора и последващата им продажба като ид.ч. на собственици
на апартаменти, собствениците на земята са се съгласили, че същата вече е
обща част. Счита за неправилни и в противоречие със събраните
доказателства и мотивите на съда, че продавачите по предварителния договор
не са изразили изрично воля да прехвърлят ид.ч. от дворното място.
Поддържа, че тълкуването на волята на страните по предварителния договор
води на извод за изрична уговорка за прехвърляне на ид.ч. от дворното място,
независимо дали са посочени в площообразуването на сградата или не. Моли
решението да бъде отменено и искът да бъде уважен като основателен и
доказан.
В срока по чл.263, ал.1 от ГПК са постъпили отговор на въззивната
жалба от въззиваемите страни К. К. Н., ЕГН ********** и Т. Н. П., ЕГН
********** с идентично съдържание, с които жалбата се оспорва като
неоснователна. Поддържа се, че безспорно установено по делото е, че между
страните по предварителния договор липсва договорка при продажба на
апартамент № 4 да се прехвърлят и ид.ч. от дворното място. Сочи се, че
правилно първоинстанционният съд е приел, че не всички собственици на
самостоятелни обекти в сградата етажна собственост притежават ид.ч. от
дворното място, от което следва, че незастроената част няма статут на обща
част. Въззиваемите считат още, че правилно е прието от съда, че липсва воля
за задължаване за продажба на ид.ч. от дворното място, тъй като тя не е точно
и ясно изразена. Молят решението да бъде потвърдено.
Въззивната жалба е редовна, подадена е в срок от надлежна страна,
срещу подлежащ на въззивно обжалване съдебен акт, поради което е
допустима и подлежи на разглеждане по същество.
Правомощията на въззивния съд, съобразно разпоредбата на чл. 269
ГПК, са да се произнесе служебно по валидността и допустимостта на
първоинстанционното решение в обжалваната част, а по останалите въпроси –
ограничително от посоченото в жалбата по отношение на пороците, водещи
2
до неправилност на решението.
Първоинстанционното решение е постановено от надлежен съдебен
състав, в рамките на предоставената му правораздавателна компетентност,
поради което е валидно.
Наличието на всички положителни и липсата на отрицателните
процесуални предпоставки във връзка със съществуването и упражняването
на правото на иск при постановяване на съдебното решение, обуславя
неговата допустимост, поради което въззивният съд дължи произнасяне по
съществото на спора.
Производството пред РС – Варна е образувано по искова молба на Л. Т.
Т., ЕГН ********** срещу К. К. Н., ЕГН ********** и Т. Н. П., ЕГН
**********, с която е предявен иск по чл.19, ал.3 от ЗЗД за обявяване за
окончателен сключения между Л. Т. Т., от една страна, и К. К. Н. и Т. Н. П., от
друга страна, предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот
от 10.08.2021 г., в частта му относно прехвърлянето на прилежащите към
закупения апартамент 95,76 кв. м. идеални части от дворно място с
идентификатор №****** по КККР, одобрени със Заповед № РД-18
73/23.06.2008 г. на ИД на АГКК, находящо се в гр. Варна, р-н А., ул. „З.“ ***.
В исковата молба са изложени твърдения, че на 10.08.2021 г. страните
сключили предварителен договор за покупко-продажба, по силата на който К.
К. Н. и Т. Н. П. се задължили срещу цена от 35000 евро да продадат на Л. Т. Т.
апартамент №4, находящ се в гр. Варна, р-н А., м-ст „З.“ ***, със застроена
площ от 56,73 кв. м на трети етаж, ведно с прилежащо избено помещение №4
с площ от 4 кв. м, при граници: югоизток - ап., югозапад – улица, северозапад
– улица, и североизток – стълбище и стълбищна площадка, както и 13,6800%
ид. ч. от общите части на сградата и правото на строеж върху поземления
имот, ведно с прилежащите части от дворното място към апартамента.
Уговорено било продажната цена да се плати на два пъти: 30000 евро при
подписване на предварителния договор и 5000 евро при подписване на
окончателния договор след акт образец № 16, а именно в срок до 31.08.2021г.
Окончателният договор бил сключен със закъснение на 23.09.2021г., поради
липса на всички изискуеми от продавача документи. Съгласно договора за
продажба, сключен с ноатраилен акт оред нотариус Жана Тикова ответниците
прехвърлили апартамент №4 с индентификатор ******.1.4 по КККР на гр.
3
Варна със застроена площ от 39,80 кв. м на трети етаж, състоящ се от дневна
трапезария с кухненски бокс, спалня, баня – тоалет, ведно с прилежащо
избено помещение №4 с площ от 4 кв. м, при съседи: на същия етаж -
******.1.5, под обекта – ******.1.2, над обекта – няма, югоизток – ап.,
югозапад – улица, северозапад – улица , и североизток – стълбище и
стълбищна площадка, както и 13,6800 ид. ч. от общите чати на сградата и
правото на строеж върху поземления имот, като самостоятелният имот се
намира в сграда №1, разположена в поземления имот № ****** по КККР,
одобрени със Заповед №РД-18-73/23.06.2008 г. на ИД на АГКК. Ответниците
не прехвърлили уговорените прилежащи идеални части от правото на
собственост върху дворно място, от което се пораждал правния интерес от
предявения иск и не желаели да го прехвърлят.
В законоустановения срок ответниците са депозирали писмени отговори
и с идентично съдържание, с които оспорват иска като недопустим и
неоснователен. Считат, че по отношение на идеалните части от дворното
място липсва валиден предмет в сключения предварителен договор поради
непосочването им, с оглед на което искът е недопустим. Сочат, че апартамент
№4, представляващ самостоятелен обект с идентификатор ******.1.4 по
КККР на гр. Варна със застроена площ от 39,80 кв. м. е обявен за продажба
през 2021 г. от К. К. Н. и Т. Н. П., които го придобили в СИО, като степента му
на завършеност към момента на обявяването за продажба бил АКТ 15. За
предлагането на имотния пазар продавачите ползвали съдействието на
агенция за недвижими имоти „Хоум Ту Ю България“ АД, която имала право
да продава горепосочения имот, като било уточнено какво точно предлагат на
имотния пазар. Излага се, че през месец юли 2021 г. Светлан Димов Стоянов, в
качеството си на брокер към „Хоум Ту Ю“ АД, предоставил за оглед с цел
покупка процесния апартамент на ищцата Л. Т. Т.. По време на огледа
брокерът й е разяснил, че въпросния имот се продава без прилежащите ид. ч.
от поземления имот с идентификатор ****** по плана на местността
„Зеленика“, кв. „Галата“, р-н „А.“, гр. Варна, общ. Варна, обл. Варна, целият с
площ 677 кв. м., по предходен нотариален акт и 700 кв. м. по скица. Ищцата Л.
Т. Т. била информирана какъв е точно предмета на имотната сделка и от
продавачите К. К. Н. и Т. Н. П.. Сочи се, че ищцата Л. Т. Т. предложила
предварителния договор да бъде изготвен от нейна приятелка, с което
продавачите се съгласили. Предварителният договор бил подписан в офиса на
4
„Хоум Ту Ю България“ АД на 10.08.2021 г. При описанието в предварителния
договор на стр. 1 били допуснати непълноти и съществени неточности.
Площта на апартамент №4 била 39,80 кв. м, а не както било посочено в
предварителния договор от 10.08.2021 г . – 56,73 кв. м, не бил посочен
идентификатор на обекта, адресът бил непълен, границите били неясни, а
поземленият имот, от който ищцата претендира придобИ.ето на ид. ч. не бил
индивидуализиран по никакъв начин. Твърди се, че при изповядването на
сделката нотариус Жана Тикова, с рег № 214 и район на действие Районен съд
- Варна, установила въпросния недостатък при описанието на предмета на
сделката в предварителния договор и в окончателния договор за прехвърляне
на собствеността на недвижимия имот го коригирала. Твърди се, че ищцата не
е възпрепятствана да използва площта на поземления имот, върху който е
построена сградата.
След съвкупна преценка на доказателствата по делото и съобразявайки
становището на страните, настоящият съдебен състав намира, че
фактическата обстановка по спора е установена правилно от
първоинстанционния съд, поради което не е необходимо да преповтаря
същата, особено предвид че няма оплаквания във въззивната жалба в тази
насока. Предвид изложеното в тази част въззивният състав препраща към
мотивите на първоинстанционното решение, на основание чл. 272 от ГПК.
При така установените факти по въведените с жалбата оплаквания,
съдът намира следното от правна страна:
Предявеният иск е с правно основание чл.19, ал.3 от ЗЗД.
За успешното провеждане на конститутивния иск с правно основание
чл. 19, ал.3 от ЗЗД в тежест на ищеца е да докаже кумулативното
осъществяване на следните предпоставки: че между страните е сключен
валиден предварителен договор по см. на чл. 19, ал.1 и 2 от ЗЗД, че обектът на
собственост, чието прехвърляне е уговорено, може да бъде валидно
прехвърлен /в т.ч. че е обособен обект на правото на собственост, както и че е
собственост на прехвърлителя/, че ищецът се явява изправна страна по
договора, т.е. изпълнил е поетите с договора задължения, както и че към
датата на приключване на устните състезания са налице условията за
валидното прехвърляне на имота, в това число, че е настъпил падежа на
задължението за прехвърляне на собствеността.
5
Безспорно се установи сключването на предварителен договор за
покупко-продажба между страните от 10.08.2021г., както и последващо
сключване на договор за покупко-продажба, обективиран в нотариален акт от
23.09.2021г. Индивидуализацията на имота предмет на предварителния
договор значително се различава от този в договора за покупко-продажба, като
в допълнение в първия е предвиден текст „ведно с прилежащите части от
дворното място към апартамента“, а във втория липсва такава уговорка. От
самия предварителен договор по никакъв начин не става ясно кой е
недвижимият имот, представляващ дворно място, нито колко ид.ч. от него
следва да се прехвърлят. Единственото основание да се приеме, че
апартаментът предмет на договора от 23.09.2021г. е описаният в
предварителния договор от 10.08.2021г., е липсата на спор между страните по
този въпрос. Такъв обаче е налице по отношение на идеалните части от
дворното място.
При липса на всякаква индивидуализация на идеалните части и
посочването им като „прилежащи към апартамента“ би могло да се приеме, че
се касае за ид.ч. от дворното място, което представлява обща част за етажната
собственост, както се сочи и във въззивната жалба. В настоящия случай от
събраните по делото доказателства се установява, че процесният поземлен
имот е придобит от ответниците през 2010г., като впоследствие същите са
изградили в него жилищна сграда с пет апартамента и са станали собственици
на същата по приращение по смисъла на чл.92 от ЗС. Към сключване на
предварителния договор от 10.08.2021г. ответниците са били все още
единствени собственици на сградата и поземления имот (продажбите на други
лица, включително с ид.ч. от дворното място са последващи). В този смисъл
не е била налице етажна собственост по чл.37 от ЗС, съответно дворното
място не е съставлявало обща част съобразно чл.38 от ЗС. Неоснователно е
възражението на въззивника, че с договора от 10.08.2021г. е възникнала
етажна собственост. С предварителния договор не се прехвърлят вещни права,
съответно и след сключването му до момента на сключване на окончателния
ответниците са били единствени собственици и етажна собственост не е
съществувала. В този смисъл дворното място не е представлявало обща част, а
еднолична собственост на ответниците. Същите са разполагали с право да го
задържат или да се разпоредят с него, като прехвърлят всякаква ид.ч., а не
задължително такава съответна на описаните в предварителния договор общи
6
части (13,6800 %). Следва да се отбележи, че незастроената част от дворното
място не е обща част и към настоящия момент, защото не всички етажни
собственици са собственици и на ид.ч. от дворното място – съгласно
константната практика на ВКС само в този случай дворното място се явява
обща част на сградата (в този смисъл Решение № 196 от 04.04.2025г. по гр.д.
№ 1007/2024 по описа на ВКС, I г.о., Решение № 574 от 07.10.20254. по гр.д.
№ 3710/2024 по описа на ВКС, II г.о., Решение № 57 от 29.06.2021г. по гр.д. №
3007/2020 по описа на ВКС, II г.о. и др.).
Предвид изложеното се налага извода, че в процесния предварителен
договор липсва конкретизация на волята на продавачите на прехвърлят
ид.части от дворното място, ако е била налице такава. Съгласно чл.19, ал.2 от
ЗЗД предварителният договор трябва да съдържа уговорки относно
съществените условия на окончателния договор, а именно вещта и цената. В
случая по отношение на дворното място не се съдържа никаква
индивидуализация, съответно в тази част договорът не може да бъде обявен за
окончателен.
Конкретна воля на страните за продажба на някаква ид.ч. от дворното
място не би могла да се извлече и по тълкувателен път по реда на чл.20 от ЗЗД,
както се сочи във въззивната жалба. Въззивникът се позовава на
обстоятелството, че общите части са изрично посочени с цифров измерител,
поради което счита и че волята на страните е за прехвърляне на 13,6800 % от
дворното място. Както се посочи, този извод е относим само и единствено, ако
дворното място представлява обща част, каквато то не е.
По отношение на показанията на св. Костадинов, които според
въззивника неправилно не са кредитирани от съда, следва да се посочи, че
същите не водят на категоричен извод за волята на страните към датата на
предварителния договор, дори и да бъдат кредитирани. Свидетелят посочва,
че при огледи на имота се е говорело, че ще се продава апартамент със земя,
но отново не е ясно каква част от земята. Отделно от това, волята би могла да
се промени към сключване на договора по много съображения. В договора за
гаранция, слючен с агенцията за недвижими имоти процесният имот отново е
посочен само като апартамент, без уточняване, че се продава със земя. В
случай, че мотивацията на ищцата да закупи имота е било само
обстоятелството, че включва и земя, не е следвало да сключва окончателния
7
договор без такава. Именно самият договор за покупко-продажба с различна
цена от тази по предварителния договор (по-ниска) е и индикация за
променената воля на страните в насока на продажбата на апартамент без земя
(ако изобщо може да се приеме, че е имало такава). Твърденията от исковата
молба, че невключването на ид.ч. от дворното място в договора е станало по
инициатива на нотариуса, с която пълномощникът на продавачите се е
съобразил, останаха недоказани по делото.
По всички изложения съображения съдът намира, че предявеният иск е
неоснователен и следва да бъде отхвърлен.
Поради съвпадане крайните изводи на двете инстанции
първоинстанционното решение следва да бъде потвърдено.
С оглед изхода на спора, отправеното своевременно искане и
представените доказателства, и на осн. чл.78, ал.3 от ГПК въззивникът следва
да бъде осъден да заплати на въззиваемата страна направените в настоящото
производство разноски. Въззиваемите са направили разноски за платено
адвокатско възнаграждение в размер на 1500 лева. От въззивника е направено
възражение за прекомерност, което съдът намира за основателно. Съгласно
чл.7, ал.2, т.2 от Наредба №1/2004г. минималният размер на адвокатското
възнаграждение в настоящия случай е 501,81 лева. С оглед конкретната
фактическа и правна сложност на делото, съдът намира за справедлив размер
на адвокатското възнаграждение от 800 лева.
Водим от горното, съдебният състав
РЕШИ:
ПОТВЪРЖДАВА решение № 3929/06.11.2024г., постановено по гр.д. №
932/2023г. по описа на РС-Варна, 25 състав.
ОСЪЖДА Л. Т. Т., ЕГН **********, с адрес: ********** да заплати на
К. К. Н., ЕГН **********, с адрес: гр. Варна, ул. „И.“, бл. ***, и Т. Н. П., ЕГН
**********, с адрес: гр. Варна, ул. „Е.Й.“ №*** сумата от 800 лева,
представляваща направени във въззивната инстанция разноски за платено
адвокатско възнаграждение.
РЕШЕНИЕТО не подлежи на обжалване по арг. от чл. 280, ал.3, т.1
ГПК.
8
Председател: _______________________
Членове:
1._______________________
2._______________________
9