РЕШЕНИЕ
Номер ІІ- 106 08.01.2020 г. гр.Бургас
В ИМЕТО НА НАРОДА
БУРГАСКИЯТ ОКРЪЖЕН
СЪД втори
въззивен граждански състав
На: осми октомври две хиляди и деветнадесета година
В
публично заседание в следния състав:
ПРЕДСЕДАТЕЛ: РОСИЦА
ТЕМЕЛКОВА
ЧЛЕНОВЕ: ТАНЯ РУСЕВА-МАРКОВА
ЕЛЕОНОРА
КРАЛЕВА
Секретар Стойка Вълкова
Прокурор
като
разгледа докладваното от съдия Елеонора Кралева
въззивно
гражданско дело номер 1239 по описа за 2019 година,
за
да се произнесе взе предвид следното:
Производството по делото по реда на чл.258 и сл. ГПК.
Бургаският
окръжен съд е сезиран с въззивна жалба от на „Гави 12“ ЕООД, ЕИК *********, седалище и адрес
на управление гр.Бургас, ул.“Рилска“ № 18, ет.4, със съдебен адрес гр.Бургас, ул.“Алеко Константинов“
№ 8, подадена чрез пълномощник адв.Милев, против решение № 1432/06.06.2019 г., постановено по гр.д.№ 9061/2018 г. по описа на
РС-Бургас, с което „Гави 12“ ЕООД е осъдено да заплати на В.Х.П. ***, на
основание чл.79, ал.1, вр. с чл.232, ал.1 ЗЗД и чл.86 ЗЗД сумата от 1000 евро – главница, представляваща неплатена наемна
цена за м.октомври 2018 г. по сключен между страните писмен договор за наем на
недвижим имот от 14.06.2018 г., ведно със законната
лихва за забавено плащане на главницата от подаване на исковата молба – 07.12.2018г.
до окончателното й изплащане, както и направените по делото разноски за платена
държавна такса и адвокатско възнаграждение в общ размер от 327.31лв., съразмерно
с уважената и прекратена част от исковете, както и е оставено без уважение
възражението на ответника „Гави 12” ЕООД за
прихващане
на вземането му към ищеца В.Х.П. за връщане на платения депозит от 1000 евро по
сключения помежду им писмен договор за наем на недвижим имот от 14.06.2018 г.,
със задължението на дружеството за заплащане на сумата от 1000 евро за
неплатена наемна цена за м.октомври 2018 г. по същия договор за наем на
недвижим имот от 14.06.2018г.
Въззивникът изразява недоволство от
постановеното решение, като счита същото за неправилно и необосновано. Считат
се за неправилни изводите на съда, че процесният договор за наем не е
прекратен, като се посочва, че тези изводи са в противоречие с практиката на
ВКС, съгласно която е възможно договорът да бъде развален и с връчването на
препис от исковата молба. В тази връзка се посочва, че ищецът е направил
изрично изявление в исковата си молба и в съдебно заседание, че договорът за
наем е прекратен, което следвало да се счита като изявление за развалянето му,
като въззивникът-ответник също е признал в отговора и в съдебно заседание, че
договора е прекратен и по този начин и двете страни са заявили по делото
съвпадащи волеизявления за прекратено действие на договора, което представлява
признание от тях на посочения факт. Изразява се несъгласие и с извода на БРС,
че тези изявления не били направени в писмена форма, като се сочи, че същите са
обективирани в писмени документи, представени пред съда – искова молба и писмен
отговор. Според въззивника, въз основа на неправилния извод, че договорът не е
прекратен, районният съд неоснователно е оставил без уважение възражението му
за прихващане с мотива, че вземането му още не е изискуемо. Моли въззивния съд
да отмени решението и да постанови друго, с което да уважи направеното от
дружеството възражение за прихващане и да отхвърли предявения иск. Не са
направени нови доказателствени искания. Претендира се присъждане на разноските
по настоящото дело.
В срока по чл.263, ал.1 ГПК е постъпил отговор от въззиваемия В.Х.П.,
подаден чрез пълномощник адв.Петков, с който са изложени съображения за
неоснователност на въззивната жалба. Според въззиваемия, в жалбата неправилно
се твърди, че страните са признали за безспорно прекратяването на договора за
наем, защото такива изявления не са били правени от него в съдебно заседание,
нито от процесуалния му представител, като въззивникът спекулира с
първоначалното изявление на ищеца в исковата молба относно прекратяването на
договора със споразумение, тъй като сключването на такова споразумение не е
доказано по делото. В тази връзка се посочва, че до получаването на отговора на
исковата молба ищецът е мислел, че действието на договора за наем е прекратено,
но в процеса се доказало, че изпратеното от него споразумение до ответника не е
било прието от последния, като с установяването на това обстоятелство са се
променили фактическите и правни обстоятелства по делото, в резултат на което
исковата претенция е била изменена от търсене на неплатен наем по сключено и
подписано споразумение за прекратяване на договора към претенция за неплатен
наем по действащ между страните договор за наем, тъй като не е сбъднато
условието по чл.12.2 от процесния договор за неговото прекратяване. Моли се
съда да остави без уважение въззивната жалба и да потвърди първоинстанционното
решение. Не са направени доказателствени искания. Претендират се направените по
делото разноски.
Въззивната
жалба отговаря на изискванията на чл.259 и сл. ГПК, същата е подадена в
законоустановения срок от лице, което има правен интерес от обжалването, поради
което съдът я намира за допустима и следва да я разгледа по същество.
Съгласно
разпоредбата на чл.269 ГПК, въззивният съд се произнася служебно по валидността
на решението, а по допустимостта – в обжалваната му част, като по останалите
въпроси, той е ограничен от посоченото в жалбата. При тази служебна
проверка Бургаският окръжен съд констатира, че първоинстанционното решение е
валиден и допустим съдебен акт.
С оглед изложените във въззивната жалба доводи и
становищата на страните, като прецени събраните по делото доказателства и
разпоредбите на закона, Бургаският окръжен съд приема за установено от фактическа
и правна страна следното:
Първоинстанционното производство пред БРС е образувано по
исковата молба на В.Х.П. против „Гави 12“ ЕООД, с която се претендира осъждане
на ответникът да заплати на ищеца сумата от 1000 евро (съобразно изменението на
претенцията по реда на чл.214 ГПК), представляваща
неплатена наемна цена за м.октомври 2018 г. по сключен между страните писмен
договор за наем на недвижим имот от 14.06.2018 г., ведно
със законната лихва за забавено плащане на главницата от подаване на исковата
молба – 07.12.2018г. до окончателното й изплащане.
В исковата молба са изложени
твърдения, че на 14.06.2018 г. е сключен договор за наем, с който ищецът предоставил под
наем на ответника магазин № 2 и магазин № 3 в гр.София, бул.“Черни връх“ № 69,
за срок от 2 години. Твърди се, че на 24.10.2018 г. страните сключили
споразумение за прекратяване на договора за наем, с което ответникът се
задължил да заплати на ищеца месечния наем за месец октомври 2018 г. в размер
на 1950 лв. (1000 евро). Това споразумение било съгласувано по телефона,
подписано от ищеца и изпратено на електронната поща на ответника на 28.10.2018
г., съгласно т.23 и т.23.2 от договора за наем. На 31.10.2018 г. ответникът
върнал ключовете на наетите обекти, чрез куриерска пратка на Еконт, която била
приета от ищеца, но не се явил на тази дата за предаването на обекта, нито
заплатил дължимия наем за м.октомври.
В депозирания от ответника писмен
отговор в срока по чл.131 ГПК предявеният иск е оспорен като неоснователен. Не
се оспорва, че процесният договор за наем е прекратен и наемната вноска за
м.октомври 2018 г. не е платена, като представеното от ищеца споразумение
отразява в действителност само взаимното съгласие на страните за прекратяване
на договора. В тази връзка се твърди, че другите вписани в споразумението условия
не съответстват на действителната договореност между страните, която е била при
прекратяване на договора за наем ищецът да задържи платения от ответника
депозит от 2000 лв. за покриване на наема за м.октомври 2018 г., други уговорки
не е имало между страните. Ответникът е заявил, че при прекратяването на
договора не е подписан приемо-предавателен протокол за връщането на имота, като
такъв протокол не е имало и при предаването му от наемодателя на наемателя. Изложени
са твърдения, че ответникът е заплатил при подписването на договора за наем
депозит в размер на 1000 евро, платил е всички разходи и консумативи за
ползвания имот, поради което платения депозит подлежи на връщане при
прекратяване на договора, съгласно раздел ІV от същия. В тази връзка счита, че
предвид постигнатата договореност за прекратяване на договора за наем
задължението за връщане на платения депозит е изискуемо, като същевременно с
това е изискуем и наема за м.октомври 2018 г., който също е в размер на 1000
евро. С оглед на това, с писмения отговор е направено възражение за прихващане
на вземането на ищеца за месечния наем от 1000 евро с насрещното вземане на ответника
за връщане на платения депозит от 1000 евро. Моли съда да отхвърли исковата
претенция като се уважи заявеното възражение за прихващане.
Фактите по делото са следните:
Безспорно е, че между страните е сключен писмен договор за наем от
14.06.2018г.(л.7-9 от делото на БРС), по силата на който В.П., като наемодател,
е предоставил на „Гави 12“ ЕООД, като наемател, ползването на два недвижими
имота – магазин 2 и 3, находящи се в гр.София, бул.“Черни връх“ № 69,
ет.партер/7, с площ от 185 кв.м., срещу задължението на наемателя да заплаща на
наемодателя месечна наемна цена в размер на 1000 евро, платима от 10-то до 20-то
число за всеки текущ месец. Договорът е сключен за срок от две години, считано
от 15.06.2018 г, като в т.12 от същия страните са се уговорили, че договорът
може да бъде прекратен с изтичане на договорения срок; предсрочно, по взаимно
съгласие, изразено в писмено споразумение; от всяка една от страните с
отправено писмено предизвестие от два месеца. Съгласно т.7 от договора, наетият
имот се предава от наемодателя на наемателя с приемо-предавателен протокол. Съгласно
т.4 от договора за наем, в деня на подписването му наемателят предоставя на
наемодателя, срещу издадена от последния разписка, депозит в размер на 1000
евро, обезпечаващ грижливото ползване на имота и плащането на консумативните
разходи и/или за покриване на разходи за възстановяване на липси, отстраняване
на повреди и други щети на имота, ако има такива, причинени от наемателя към
датата на освобождаване на имота, като наемодателя има право да използва
депозита и за удовлетворяване на свои изискуеми вземания по договора. Депозитът
се връща на наемателя при прекратяване на договора за наем и подписване на
приемо-предавателен протокол за предаване на наетия имот от наемателя на
наемодателя, при условие, че са погасени всички задължения на наемателя.
По делото е представено от ищеца писмено споразумение от
24.10.2018 г. (л.10) за прекратяване на
сключения между страните договор
за наем, съгласно
което наемателят се
задължава да заплати последен наем за м.октомври 2018 г. в размер на 1955
лв., от която сума да се приспадне данъка, да заплати всички направени разходи
и сметки за ток и вода, както и да бъдат демонтирани всякакви допълнителни съоръжения
в
магазина, ако има изградени
такива,
като депозита в размер на 2000 лв., внесен от наемателя на 14.06.2018 г. остава
в полза на наемодателя като компенсация за предсрочното прекратяване на
договора. Така
представеното споразумение е
подписано само от наемодателя В.П.,
липсва подпис на наемател.
Между страните
не се спори, че горното споразумение от 24.10.2018 г. е било изпратено от ищеца
на ответника по електронната му поща на 28.10.2018 г., видно от приложената за
това разпечатка (л.11). Не се спори по делото, че в резултат на изпратеното му
споразумение за прекратяване на договора за наем, на 31.10.2018 г. чрез
куриерска фирма ЕКОНТ ответникът е върнал на ищеца ключовете на наетите обекти,
които са прети от П., видно от приложената разписка от куриерската фирма. В горния смисъл
са и твърденията на ищеца в исковата молба.
Между страните е
безспорно и обстоятелството, че ответното дружество е заплатило на ищеца
депозит от 1000 евро при сключването на договора за наем, както и че приемо-предавателен
протокол не е бил подписван нито при предаването на наетият имот от наемателя
на наемодателя, нито при връщането на имота.
При горната фактическа обстановка първоинстанционният съд е приел, че между страните е
възникнало облигационно правоотношение по сключения помежду им договор за наем
на описаните в него недвижими обекти, като ответният наемател не е ангажирал доказателства
за погасяване на дължимата за м.октомври 2018г. месечна наемна вноски от 1000
евро, поради което претенцията за присъждането им на ищеца е основателна. По
отношение на направеното от ответника възражение за прихващане съдът е приел за
безспорно, че наемателят е внесъл депозита от 1000 евро, доколкото едностранно
подписаното от ищеца споразумение от 24.10.2018 г. има характер на разписка,
издадена от наемодателя по смисъла на чл.4.1 от договора за наем. Прието е, че след като представеното от ищеца писмено споразумение от 24.10.2018г. не е подписано
от представител на наемателя, то не е произвело соченото в него действие по
прекратяване на договора за наем, а разписката за изпращане на ключове по
куриер съставлява индиция за това фактическо действие, но сама по себе си не
може да се приеме за доказателство за валидно прекратяване на договора за наем
по смисъла на ЗЗД. Предвид това е прието, че в случая договорът за наем не е
валидно прекратен със споразумението от 24.10.2018 г., като съдът е счел, че
изявленията на страните, че не спорят за настъпването на този юридически факт
са без правно значение, тъй като въпреки тези изявления по делото не са
представени писмени доказателства представител на наемателя действително да е
подписал споразумението, т.е., че са налице насрещни съвпадащи между страните
по договора изразени в писмена форма волеизявления за прекратяване на договора
за наем. Поради това, районният съд е приел, че към настоящия момент наемното
правоотношение е запазило действието си до изтичане на първоначално уговорения
двугодишен срок, поради което твърдяно вземане на ответника за връщане на
платения по договора депозит от 1000 евро все още не е изискуемо и възражението
за прихващането му с присъдения на ищеца наем от 1000 евро за м.октомври 2018г.
е неоснователно. По тези съображения, БРС е уважил предявения иск в
претендирания размер и е оставил без уважение възражението за прихващане,
направено от ответника.
Бургаският окръжен съд не споделя правните изводи на районния съд, като намира, че същите са формирани при неправилна преценка на фактическата обстановка и на събраните по делото доказателства, довела до постановяването на неправилно и незаконосъобразно решение.
В случая, между страните е безспорно, че същите са обвързани от сключен договор за наем от 14.06.2018 г., по силата на който ищецът е отдал под наем на ответника процесните недвижими имоти, срещу заплащането на месечна наемна цена от 1000 евро. Не се спори също, че наемната вноска за м.октомври 2018 г. не е заплатена от наемателя, като е налице и признание от ответника за неизпълнението на това му договорно задължение. Предвид това, наемателят „Гави 12“ ЕООД дължи заплащане на ищеца В.П. на сумата от 1000 евро, представляваща наемната цена за м.октомври 2018 г. по сключения между страните договор за наем. В този смисъл, правилни са изводите на БРС, че предявеният иск по чл.232 ЗЗД е доказан по основание и размер, което води до неговото уважаване.
Предвид уважаване на исковата
претенция следва да бъде разгледано направеното от ответната страна възражение
за прихващане. Тук е и спорният по делото въпрос, пренесен и пред
въззивната инстанция, а именно – прекратен ли е договорът за наем.
В тази връзка, въззивният съд намира за неправилна
извършената от БРС преценка на доказателствата по делото и формирания от там
извод, че след като споразумението от 24.10.2018г. не било подписано от
наемателя, то липсвали насрещни писмени волеизявления на страните за
прекратяване на договора за наем и същият не бил валидно прекратен, като
изявленията на страните, че не спорят за настъпването на този юридически факт били
без правно значение, поради липсата на писмени доказателства представител на
наемателя действително да е подписал споразумението.
По въпроса
относно прекратяването на двустранен договор, в това число и договор за наем, е
налице константна практика на ВКС, постановена по реда на чл.290 ГПК, която се
споделя и от настоящия съд. Така, в Решение
№ 242/10.02.2017 г. по т.д.№
3389/2015 г.
на ВКС, I т.о., Решение №
42/11.05.2015 г. по т.д.№ 1357/2013 г. по т.д.№ 1357/2013 г. на ВКС, I т.о. и др., е
прието, че на основание чл.20а, ал.2 ЗЗД прекратяване на двустранни договори се извършва по взаимно съгласие на
страните, на основанията, установени в закона или тези, предвидени в договора,
при условие, че последните не противоречат на императивните норми или на
добрите нрави. Основанията за прекратяване на договора са фактите, с
настъпването на които се преустановява действието му. Преценката за
основанието, на което е прекратен договорът, се прави във всеки отделен случай
въз основа на доказване на наведените обстоятелства, от осъществяването на
които се твърди, че са настъпили правните последици на прекратяване на
договора.
Общо съгласие за прекратяване на договорната връзка ще е
налице и в случай на доказани от страната, която се позовава на последиците на
прекратяването, факти, с настъпването на които законът свързва преустановяване
действието на правоотношението. А в решение № 54/23.07.2012 г. по гр.д.№ 869/2012 г. на ВКС, III
г.о.,
е прието, че уговорената писмена форма на съгласието за прекратяване
на договора не е форма на действителност на това съглашение, поради което
страните биха могли валидно да прекратят действието на договора и по друг
начин, стига да е постигнато съгласие за това. Прието е също, че е налице
прекратяване на неформален договор за наем с предаването и приемането на
ключовете, респ. с фактическото предаване на имота от наемателя на наемодателя.
Предвид така дадените с цитираната съдебна практика разрешения
на спорния въпрос, настоящият съдебен състав намира, че от
съвкупната преценка на събраните по делото писмени доказателства и изявленията
на страните, се установява по несъмнен начин, че процесният договор за наем от 14.06.2018 г. е прекратен
по взаимно съгласие на страните на 31.10.2018 г.
Вярно е, че с чл.12.2 от сключения договор за наем страните
са уговорили същият да се прекратява по взаимно съгласие, изразено в писмено споразумение. Основанията за прекратяване на договора са фактите, с
настъпването на които се преустановява действието му. В случая, основанието за
прекратяване на договорната връзка е взаимното съгласие на страните, което да
бъде изразено в писмена форма, но както бе посочено по-горе, уговорената писмената форма не е
форма за действителност на това съглашение, поради което страните биха могли валидно да
прекратят действието на договора и по друг начин, стига да е постигнато
съгласие за това. А
установените по делото обстоятелства водят до извода, че между страните е
постигнато именно такова съгласие.
В случая е безспорно, че в резултат на изпратеното от ищеца споразумение от 24.10.2018 г. за прекратяване на договора, на 31.10.2018 г. ответникът е върнал ключовете за наетите имоти чрез куриерска фирма, които са приети от П.. Така извършените от наемодателя и наемателя действия сочат на постигнато между тях съгласие за прекратяване на договора, независимо от липсата на изразяването му в писмена форма, която както се посочи не е форма за неговата действителност. Обстоятелството, че ключовете от наетите имоти са били върнати от ответника и приети от ищеца, свидетелства именно за постигнатото между тях съгласие за прекратяване на договора от този момент, тъй като, ако наемодателят е имал съзнанието, че договорът продължава да го обвързва същият не би следвало да приема ключовете, доколкото така би нарушил основното си задължение по наемния договор за предоставяне ползването на наетия имот, от което пък произтича и правото му да претендира плащането на наемната цена. Ето защо, не може да се приеме, че не са налице насрещни съвпадащи волеизявления на страните за прекратяване на договора за наем, което следва както от техните действия, така и от изявленията им в исковата молба и писмения отговор, поради което изводите на БРС в обратния смисъл са неправилни.
С оглед горните съображения, въззивният съд намира, че действието на
процесния договор за наем е прекратено, считано от 31.10.2018 г., т.е. преди
подаване на исковата молба, поради което и с оглед безспорния факт на
заплатения по договора депозит от наемателя в размер на 1000 евро, следва
извода, че насрещното вземане на ответника за връщането му е изискуемо. В този
смисъл, направеното с писмения отговор възражение за прихващане е основателно и
доказано за сумата от 1000 евро, поради което следва да се извърши прихващане
между нея и вземането на ищеца в същия размер.
Ето защо, предявеният иск по чл.232 ЗЗД за заплащане на сумата от 1000 евро за неплатен наем за м.октомври 2018
г. е неоснователен и следва да се отхвърли, поради погасяване на претендираното
вземане чрез прихващане с насрещното вземане на ответника за връщане на
платения от него депозит в размер на 1000 евро.
Предвид неоснователността на главния иск, неснователна е
и акцесорната претенция за законна лихва от подаване на исковата молба
С оглед изложените мотиви и поради несъвпадане на
крайните изводи на двете инстанции, решението на БРС следва да се отмени, като
вместо него се постанови ново решение, с което предявения иск по чл.232 ЗЗД се отхвърли,
поради погасяване на вземането на ищеца чрез прихващане с насрещното вземане на
ответника.
При този изход на делото и направените от страните
искания по чл.78 ГПК, съдът намира, че на въззиваемия П. разноски не му се
следват, като на основание чл.78, ал.1 ГПК същият следва да заплати на въззивното
дружество „Гави 12“ ЕООД сумата от 40 лв. за заплатена държавна такса за настоящото
производство, съобразно направеното във въззивната жалба искане и представените
по настоящото дело документи за извършени разходи.
Мотивиран от
горното, Бургаският окръжен съд
Р Е Ш И:
ОТМЕНЯ
решение № 1432/06.06.2019 г., постановено по гр.д.№ 9061/2018 г. по описа на РС
– Бургас, В ЧАСТТА, с която „ГАВИ 12“ ЕООД, ЕИК
*********, седалище и адрес на управление гр.Бургас, ул.“Рилска“ № 18, ет.4, е
осъдено да заплати на В.Х.П.
***, на основание чл.79, ал.1, вр. с чл.232 ЗЗД и чл.86 ЗЗД сумата от 1000 евро – главница, представляваща неплатена наемна
цена за м.октомври 2018 г. по сключен между страните писмен договор за наем на
недвижим имот от 14.06.2018 г., ведно със законната
лихва за забавено плащане на главницата от подаване на исковата молба – 07.12.2018г.
до окончателното й изплащане, както и направените по делото разноски за платена
държавна такса и адвокатско възнаграждение в общ размер от 327.31 лв., съразмерно
с уважената и прекратена част от исковете, и В ЧАСТТА, с която е оставено без уважение
възражението на ответника „ГАВИ 12“ ЕООД,
ЕИК *********, седалище и адрес на управление гр.Бургас, ул.“Рилска“ № 18, ет.4 за прихващане
на вземането му към ищеца В.Х.П. ***, за връщане на платения депозит от 1000
евро по сключения помежду им писмен договор за наем на недвижим имот от 14.06.2018
г., със задължението на дружеството за заплащане на сумата от 1000 евро за
неплатена наемна цена за м.октомври 2018 г. по същия договор за наем на
недвижим имот от 14.06.2018 г.,
КАТО ВМЕСТО ОТМЕНЕНИТЕ ЧАСТИ
ПОСТАНОВЯВА:
ОТХВЪРЛЯ предявения от В.Х.П. ***, против „ГАВИ 12“ ЕООД, ЕИК *********,
седалище и адрес на управление гр.Бургас, ул.“Рилска“ № 18, ет.4, иск с правно основание чл.79,
ал.1, вр. чл.232 и чл.86 ЗЗД, за заплащане на сумата от 1000 евро – главница, представляваща неплатена наемна
цена за м.октомври 2018 г. по сключен между страните писмен договор за наем на
недвижим имот от 14.06.2018 г., ведно със законната
лихва върху сумата от подаване на исковата молба – 07.12.2018 г. до
окончателното й изплащане, поради погасяване на вземането чрез прихващане с насрещното
вземане на ответника „ГАВИ 12“ ЕООД,
ЕИК *********
към ищеца В.Х.П. за връщане на платения депозит от 1000 евро по сключения
помежду им писмен договор за наем на недвижим имот от 14.06.2018 г.
ОСЪЖДА В.Х.П. ***/, ЕГН **********, на основание чл.78, ал.1 ЗГПК да заплати на „ГАВИ 12“ ЕООД, ЕИК *********, седалище и адрес
на управление гр.Бургас, ул.“Рилска“ № 18, ет.4, сумата от 40 лв. (четиридесет
лева) – направени разноски за платена държавна такса за настоящото въззивно
производство пред БОС.
РЕШЕНИЕТО е
окончателно и не подлежи на обжалване (чл.280, ал.2 ГПК).
ПРЕДСЕДАТЕЛ:
ЧЛЕНОВЕ: 1.