№ 2483
гр. Варна , 14.07.2021 г.
ОКРЪЖЕН СЪД – ВАРНА, V СЪСТАВ в закрито заседание на
четиринадесети юли, през две хиляди двадесет и първа година в следния
състав:
Председател:Деспина Г. Георгиева
Членове:Златина Ив. Кавърджикова
Иванка Д. Дрингова
като разгледа докладваното от Златина Ив. Кавърджикова Въззивно частно
гражданско дело № 20213100501620 по описа за 2021 година
Производството е образувано по реда на чл. 275, ал. 1, вр. чл. 577, ал. 1 от ГПК.
Образувано е по частна жалба вх. № 16191/23.06.2021г. от Д. Р. Д., ЕГН **********
от **********, чрез адв. Р.Н., срещу определение от 15.06.2021г. на съдията по вписванията
при ВРС, с което е отказано вписване на прекратяване на договор за аренда на земеделска
земя от 24.04.2008г., вписан под № 281, т. 7,, вх. Рег. № 13153/2008г. в Сл.по вписванията-
Варна.
Жалбоподателят намира обжалваното определение за неправилно и
незаконосъобразно. Съдията по вписванията е направил отказа си да впише прекратяване на
договора за аренда на две основания: 1. Развалянето по чл. 28, ал. 1 от ЗАЗ е неприложимо,
доколкото договорът за аренда е със срок на действие от 20 години, съгласно
допълнителното споразумение от 2015г. Освен това връчването на НП рег. № ,
обективираща изявление за едностранно прекратяване на договора, на осн. чл. 28, ал. 1 от
ЗАЗ не е била надлежно връчена; 2. Не са представени доказателства за преотдаване на
земите, предмет на договора за аренда от арендатора на посоченото в НП рег. № 1354, т. 1,
акт № 84 от 22.04.2021г. на нотарис Д.Бейлерян, трето лице „Агрохарм“ ЕООД, освен
едностранното му волеизявление, което дори не е достигнало до адресата, защото не е
връчено; 3. Не са представени скици на имотите в оригинал, съобразно разпоредбата на чл.
3, ал. 2 от ЗАЗ.
Смята, че договорът за аренда от 24.04.2008г. не попада сред договорите, чието
разваляне става по реда на чл. 28, ал. 2 от ЗАЗ. Допълнителното споразумение с което се
продължава срока е нищожно, като противоречащо на чл. 16, ал. 1 от ЗАЗ и на чл. 15 от
самия договор за аренда. Прекратяването по чл. 11, ал. 1 от ЗАЗ е самостоятелно основание
и съгласно т. 6 от ТР № 7/25.04.2013г. по ТД № 7/2012г. на ОСГТК на ВКС проверка не се
извършва от съдията по вписванията на материалноправните предпоставки на акта.
Приложените със заявлението скици издадени по реда начл. 3, ал. 1 от ЗАЗ.
Моли се да бъде отменено обжалваното определение и да бъде постановено
вписване на прекратяването.
Частната жалба е подадена от надлежна страна, в срока по чл. 275, ал.1 от ГПК и е
допустима, а разгледана по същество е неоснователна по следните съображения:
1
Охранителното производство е образувано по заявление вх. № 16191/15.06.2021г. от
Д. Р. Д. ЕГН ********** от с. Гроздьово, *********** чрез адв. Р.Н., с искане с искане за
вписване на прекратяване на вписан договор за аренда от 24.04.2008г. Към заявлението са
приложени нотариална покана рег. № 1354, т. 1, акт № 84 на нотариус Д.Бейлерян от
22.04.2021г., както и копия от НА № 115, т. 1, рег. № 1106, дело № 125/2020г. на нотариус
В.Петров, с който се удостоверява собственост на заявителя по отношение на трите имота,
предмет на договора за аренда, чието прекратяване за които се иска, договор за аренда от
24.04.2008, допълнително споразумение от 24.08.2015г. и скици на поземлените имоти.
С обжалваното определение съдията по вписванията при ВРС е отказал да извърши
исканото нотариално действие. В мотивите си се е позовал на разпоредбата на чл. 11, ал. 1,
чл. 28, ал.2 от ЗАЗ, липсата на скици, отговарящи на изискванията на чл. 3, ал. 1 от ЗАЗ.
Производство по вписване/отбелязване/заличаване е едностранно и охранително,
поради което разпоредбата на чл.32а, ал.1, предл. 1 от ПВ предоставя правото на съдията по
вписванията да постанови отказ само в случаите, в които представеният за вписване акт не
отговаря на изискванията на закона или не подлежи на вписване.
ЗАЗ предвижда вписване на договорите за аренда /чл.3, ал.2/, както и тяхното
продължаване /чл.18, ал.1/ и прекратяване /чл.27, ал.2/. Основанията за прекратяване на
договора са уредени в чл. 27, ал.1 от ЗАЗ. В т. 2 от посочената разпоредба основанието е
поради неизпълнение, в който случай прекратяването става по общия ред, т.е. по реда на
чл.87 от ЗЗД. Използваният термин „прекратяване“ има правния смисъл на разваляне,
поради неизпълнение на двустранни договори, което се извършва с едностранно
волеизявление /в този смисъл определение № 257 от 13.05.2015г. по ч.т.д. №67/2015г. на
ВКС, I о., ТК/. Съобразно дадените задължителни разяснения в тълкувателно решение №
2/20.07.2017г. по т.д. № 2/2015г., ОСГТК на ВКС, прекратяването на договорите за аренда се
вписва във всички предвидени от закона хипотези и без оглед способа за прекратяването.
Посочено е също, че редът - с извънсъдебно изявление или съдебно, е в зависимост от
продължителността на договора и предмета му - дали земята е частна, съответно общинска
или държавна. По аргумент от чл. 28, ал. 2 и ал. 3 ЗАЗ се налага извода, че потестативното
право на арендодателя по договор за аренда със срок до 10 години, а ако земята е общинска
или държавна - независимо от срока на договора, се упражнява извънсъдебно. В т. 4 е
предвидена възможността да се прекрати договора за аренда с едностранно предизвестие - в
предвидените в този закон случаи. В чл. 11, ал. 1 от ЗАЗ е посочено, че ако е уговорено в
договора, арендаторът да може да преарендува част или целия обект на договора, да заложи
правата си по договора за аренда или да ги прехвърли на трето лице, като в тези случаи
арендаторът е длъжен незабавно да уведоми писмено арендодателя за всяко преарендуване,
залагане или прехвърляне на права. Санкцията за неизпълнение на задължението е уредена в
ал. 4 от същата правна норма, като при неспазване на ал. 1 – 3 арендодателят може да
прекрати едностранно договора за аренда с двумесечно писмено предизвестие.
Предизвестието се отправя до арендатора в срок до една година от узнаване на
преарендуването, залагането или прехвърлянето на права.
В чл. 3, ал. 1 от ЗАЗ е регламентирано, че договорите за аренда, както и
споразуменията за тяхното изменение или прекратяване се сключват в писмена форма с
нотариално удостоверяване на подписите на страните, извършени едновременно. В хода на
2
нотариалното производство нотариусът извършва проверка за спазване на изискванията на
ал. 4 и съхранява скици на имотите, предмет на договора. Скиците се заявяват за получаване
от нотариус чрез отдалечен достъп до информационната система на кадастъра и имотния
регистър или се предоставят от страна в нотариалното производство. Когато за съответното
землище няма влезли в сила кадастрална карта и кадастрални регистри, нотариусът
съхранява скици на имотите, издадени от съответната общинска служба по земеделие по
местонахождението на имотите.
В конкретния случай е видно, че процесният договор за аренда от 24.04.2008г.,
изменен относно срока с допълнително споразумение от 24.08.2015г., е сключен за срок по-
дълъг от 10 години. Ето защо, развалянето му следва да се извърши по съдебен ред, по арг.
от чл.28, ал.2 от ЗАЗ. Извън правомощията на съдията по вписванията е да извършва
преценка досежно действителността на уговорките в допълнителното споразумение от
2015г., с което е променен срока на действие на договора за аренда. Касае се за материално-
правен спор, което следва да се разгледа от съда.
За да е налице другото посочено в частната жалба основание за прекратяване
на договора за аренда-чл. 11, ал. 4 от ЗАЗ, настоящият състав взема предвид това, че
действително не са представени доказателства за преарендуване на имотите на заявителя.
Дори и да не отчете това, то арендодателят може да прекрати едностранно договора за
аренда с двумесечно писмено предизвестие.
Към заявлението до Сл. по вписванията-Варна е представена НП от 2020г. на
нотариус Л.Гонова и НП рег. № 1354, т. 1, акт № 84 на нотариус Д.Бейлерян от 22.04.2021г.
Първата НП касае единствено изявление за разваляне на договора поради неизпълнение на
изискването по чл. 28, ал. 1 от ЗАЗ. Връчено е на лице-***********, за което не е посочено
каква длъжност заема в дружеството, според изискването на чл. 50, ал. 3 от ГПК.
Връчването на НП от 2020г. от нотариус Л.Гонова не е надлежно извършено. И връчването
на НП рег. № 1354, т. 1, акт № 84 на нотариус Д.Бейлерян е такова. Не е ясно дали е
удостоверено връчване на осн. чл. 50, ал. 2 или чл. 50, ал. 4 от ГПК. Не е ясно дали
дружеството е напуснало адреса, като е удостоверено, че няма офис на адррреса.
Връчването по реда на чл. 50, ал. 4, вр. 47 от ГПК също не следва да бъде прието за редовно,
доколкото лицето не е търсено в продължение на месец, нито е търсено в неприсъствен ден,
нито е залепено уведомление. Пускането на такова в пощенската кутия е само съпътстващо
залепването на уведомление на видно място, действие.
Дори и да се пренебрегне казаното непосредствено по-горе и се приеме връчването
на НП рег. № 1354, т. 1, акт № 84 на нотариус Д.Бейлерян на 21.05.2021г., за редовно, то
видно от тази дата, до подаване на заявлението за вписване на прекратяването на
23.06.2021г. не е изтекъл 2-месечния срок по чл. 11, ал. 4 от ЗАЗ, за да се счете, че договорът
за аренда е прекратен и се впише това прекратяване. Не е изтекъл и до момента. Дори и да
беше изтекъл, това обстоятелство не би могло да се цени, като такова, настъполж в хода на
производството, доколкото при отмяна на отказа, вписването се счита извършено от датата
на регистриране на заявлението за вписване, а тогава определено този срок не е бил изтекъл
и арендния договор не е бил прекратен.
Следва да се отчете още, че съгласно чл. 3, ал. 1 от ПВ подлежат на вписване само
актове, които са извършени по нотариален ред или са с нотариално заверен подпис, с
изключение на актове по чл. 3, ал. 2 от ПВ, актовете на съда или по които страни са
общините. В настоящия казус не е налице такъв акт, попадащ в изключенията. Нито
изявлението за прекратяване и разваляне на договора за аренда, нито дори заявлението е с
нотариална заверка на подписа на приобретателя по договора за аренда от 24.04.2008г.
Не на последно място следва да бъде посочено, че придружаващите заявлението
скици не са издадени по раде на чл. 3, ал. 2, вр. ал. 1 от ЗАЗ, при вписване на договорите за
аренда, както и споразуменията за тяхното изменение или прекратяване, сключени в
3
писмена форма с нотариално удостоверяване на подписите на страните, се вписват в
службата по вписванията и се регистрират в съответната общинска служба по земеделие,
като към акта, подлежащ на вписване, се прилагат издадените по реда на ал. 1 скици на
имотите. Ал. 1 гласи, че в хода на нотариалното производство нотариусът извършва
проверка за спазване на изискванията на ал. 4 и съхранява скици на имотите, предмет на
договора. Скиците се заявяват за получаване от нотариус чрез отдалечен достъп до
информационната система на кадастъра и имотния регистър или се предоставят от страна в
нотариалното производство. Когато за съответното землище няма влезли в сила кадастрална
карта и кадастрални регистри, нотариусът съхранява скици на имотите, издадени от
съответната общинска служба по земеделие по местонахождението на имотите.
Представените скици нито са получени от нотариуса чрез отдалечен достъп, нито са
представени от заявителя в оригинал, нито пък по местонахожданието на имотите няма
влязла в сшла КК и КР, предвид наличното в скиците удостоверяване. Скиците не са
получени по отдалечен достъп, защото носят подписа на издалото ги лице и печата на
АГКК, но не са представени от заявителя в оригинал, доколкото са подписани и
подпечатани от нотариус Орлин Стефанов, но без по този начин да представляват заверен
препис. Това не са и скиците съпровождащи договора за аренда от 2008г. или
допълнителното споразумение от 2015г., предвид датата им на издаване и това, че
подписите по тези два документа са удостоверени от нотариус Янчо Несторов и нотариус
Красимира Кангалова, но не и от нотариус Орлин Стефанов.
Предвид изложеното съдът намира постановения отказ за правилен и
законосъобразен и като такъв следва да бъде потвърден.
Воден от горното, съставът на Варненски окръжен съд
ОПРЕДЕЛИ:
ПОТВЪРЖДАВА определение от 15.06.2021г. на съдията по вписванията при ВРС,
с което е отказано вписване на прекратяване на договора за аренда от 24.04.2008г. по
заявление вх. № 16191/15.06.2021г. от Д. Р. Д., ЕГН ********** от с. Гроздьово, о*********
Определението подлежи на обжалване пред ВКС в едноседмичен срок от
съобщението, на основание чл. 274, ал.3, т.2 от ГПК.
Председател: _______________________
Членове:
4
1._______________________
2._______________________
5