Р Е Ш Е Н И Е
№ 08.04.2021
година гр.София
В И М Е Т О Н А
Н А Р О Д А
Софийски градски съд , Гражданско отделение ,
II “Б” състав , в публично
заседание на пети април две
хиляди двадесет и първа година , в следния състав :
ПРЕДСЕДАТЕЛ: ЛЮБОМИР ВАСИЛЕВ
ЧЛЕНОВЕ:
КАЛИНА
АНАСТАСОВА
Мл.съдия ИВАН КИРИМОВ
при секретар Д.Шулева
като разгледа докладваното от съдия Василев въззивно гражданско дело №14235
по описа на 2020 година ,
за да се произнесе взе предвид
следното :
Производството
е по чл.258 – чл.273 ГПК /въззивно обжалване/.
В. гр.д. №14235/2020 г по
описа на СГС е образувано по въззивна
жалба на Е.С.С.
ЕГН ********** от гр.София срещу решение от 30.10.2020 г постановено по
гр.д.№24628/2017 г на СРС , 118 състав , с което въззивникът
е осъден на основание чл.55 ал.1 пр.3 ЗЗД да заплати /като наследник на
първоначалния ответник С.Г.С. ЕГН ********** / на К.Й.М. ЕГН ********** от
гр.София сумата от 10 000 евро – заплатени на отпаднало основание по развален
предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот от 02.12.2016 г ;
ведно със законната лихва от 20.04.2017 г до окончателното заплащане на сумата .
Решението на СРС се обжалва и в частта за разноските.
Въззивникът излага доводи
за неправилност на решението на СРС , тъй като СРС не е обсъдил всички налични доказателства и неправилно е
тълкувал клаузите на предварителния договор . Според т.III от предварителния договор ищецът е
признал , че е получил от ответника копия всички необходими документи . По
делото не са представени доказателства , че банката е искала други документи /
и е отказала отпускане на ипотечен кредит /, а и ответникът няма задължения във
връзка с отпускането на ипотечния кредит . Оригиналите на документите е
следвало да се представят едва пред нотариуса . Ищецът не е имал готовност да
плати и е търсел начин да развали договора , а той е виновната страна по
договора . Впоследствие имотът е
продаден на трето лице и не е имало възражения от съответния нотариус .
Въззиваемата
страна е подала писмен отговор , в който оспорва въззивната жалба. Отпаднало е основанието за даване на
капарото и ответникът дължи процесната сума . Ответникът е продал имота на
трето лице на по-висока цена .
Въззивната
жалба е допустима.
Решението на СРС е връчено на въззивника на 09.11.2020 г и е обжалвано в срок на 20.11.2020 г.
Налице е правен интерес на въззивника за обжалване
на решението на СРС.
След преценка на доводите в
жалбата и доказателствата
по делото, въззивният съд приема за установено следното от
фактическа и правна страна :
В мотивите на СРС е
възпроизведена фактическата обстановка . Във връзка с чл.269 ГПК настоящият съд
извършва служебна проверка за нищожност и недопустимост на съдебното решение в обжалваната част , като такива основания не се
констатират . СРС не е разгледал непредявен иск – разгледал е относимите
факти и искане.
Относно доводите за
неправилност съдът е ограничен до изложените във въззивната жалба изрични
доводи , като може да приложи и императивна норма в хипотезата на т.1 от
Тълкувателно решение №1 от 09.12.2013 г по тълк.дело №1/2013 г на ОСГТК на ВКС
. Във всички случаи съдът е длъжен
служебно да провери и дали СРС е дал правилна правна квалификация на иска
.
За да уважи иска СРС е приел , че страните са подписали предварителен договор за
покупко-продажба на недвижим имот от 02.12.2016 г , като съгласно т.I от договора ищецът е заплатил на ответника сумата от
10 000 евро задатък /капаро/ , а остътъкът от 180 000 евро е трябвало
да се плати чрез ипотечен кредит от „ЦКБ“ АД . Изрично в т.III от предварителния договор продавачът е поел
задължение да представи на банката и на купувача всички необходими за сделката
и за отпускането на кредита документи . В разрез с това си задължение
продавачът не е представил на ищеца и на банката оригиналите на известните вече
документи , както и изискани от банката други документи за отпускане на кредита
. Забавата е продължила и до уговорения краен срок за сключване на нотариалната
сделка – 31.03.2017 г . Поради разваляне на договора платеното КАПАРО се
дължи на отпаднало основание – чл.55 ал.1 пр.3 ЗЗД .
Решението на СРС е неправилно , защото е дадена неправилна правна квалификация на иска . Видно от т.I от
предварителният договор страните изрично са придали на авансовото плащане на
сумата от 10 000 евро част от продажната цена качеството на задатък /капаро/ - решение
№12 от 23.05.2018 г по гр.д.№834/17 г на ВКС , III ГО и решение №198 от 17.01.2020 г по гр.д.№661/19 г
на ВКС , III ГО. При такава уговорка
и използване на установения в чл.93 ал.1 ЗЗД юридически термин „задатък“ ,
както и на синонима му „капаро“ по принцип не е необходимо страните да
възпроизвеждат частично или изцяло текста на чл.93 ЗЗД . Това обаче е
направено в т.V от предварителния договор , в
който е възпроизведен чл.93 ал.2 изр.2 ЗЗД относно правата на лицето дало
задатъка , макар и двойният размер на задатъка да е наречен неточно
„неустойка“. Не е възпроизведен чл.93 ал.2 изр.1 ЗЗД , но както се посочи ,
това не е необходимо и няма други уговорки , въз основа на които да се приеме ,
че не става въпрос за даване/получаване на задатък .
Действително , в исковата молба ищецът се позовава на
„разваляне на договора“ и на „отпаднало основание“ и сам квалифицира иска си по
чл.55 ал.1 пр.3 ЗЗД . Тази правна квалификация не обвързва съда , който е
длъжен сам да квалифицира иска въз основа на твърденията на ищеца . В случая
ищецът твърди , че се е отказал от договора по вина на ответника и
претендира да му се върне дадения задатък . Без значение е
обстоятелството , че ищецът е претендирал само връщане на задатъка , а не двойния
му размер .
Както е посочено в решение №12 от 23.05.2018 г по
гр.д.№834/17 г на ВКС , III ГО по своята правна същност задържането/искането на задатъка
представлява един по-опростен от предвидения в чл.87 ал.1 ЗЗД способ за
извънсъдебно, едностранно прекратяване на договора , като правото за прекратяване на договора е на
изправната страна - чл. 93 ал.2 ЗЗД . Следователно , при твърдяното прекратяване/отказ от договора от страна на
изправния купувач процесният иск трябва да се квалифицира по специалната норма
на чл.93 ал.2 изр.2 ЗЗД , а
не по общата норма на чл.55 ал.1 пр.3 ЗЗД .
Иначе принципно правилни са водещите мотиви на
първоинстанционния съд свързани с основния спорен въпрос между страните – за
тълкуване на уговорката на т.III от предварителен
договор за покупко-продажба на недвижим имот от 02.12.2016 г. Не може да се
споделят доводите на въззивника , които дават „превес“ на изр.2 от разпоредбата
и напълно неглижират изр.1 от нея . Изр.2 е една двустранна декларация , че ДО
МОМЕНТА / на подписване на предварителния договор/ продавачът е предоставил на
купувача ВСИЧКИ ПОИСКАНИ ДОКУМЕНТИ за представянето
им в „ЦКБ“ АД за отпускане на ипотечен кредит . От това обаче не следва , че
купувачът няма право да поиска от продавача да му предостави на него и на
банката и допълнителни / „ВСИЧКИ НЕОБХОДИМИ“/ документи , което е
изрично уредено в изр.1 на т.III . Страните са били наясно , че имотът ще се закупува
със средства от ипотечен банков кредит и че продавачът трябва да съдейства
за отпускането му .
Основателен е доводът на въззивника , че по делото няма
доказателства , че банката е изискала допълнителни документи . На стр.49-56
от делото пред СРС е приложено неподписано становище на служител на банката ,
което е оспорено от ответника .
От друга страна самият ищец е изискал от ответника
да му предостави допълнителни документи за имота и такива не са били
представени в цялост . Ищецът има право да иска да му се предоставят за
проверка оригиналите на документите за имота . С аргумент от чл.183 ГПК
копието е препис от документ и при поискване винаги трябва да се представя
оригинал . Ако оригиналите се представят едва пред нотариуса ищецът-купувач
няма да има реална възможност да ги провери , а хипотетично е възможно
ответникът въобще да няма оригинални документи за имота .
На следващо място безспорно ответникът е представил на
ищеца при сключване на предварителния договор само копия от приложените към
исковата молба документи. Без да се
коментират множеството твърдяни от ищеца несъответствия в тях /част от доводите
на ищеца изискват СТЕ , но такава не е допусната и не се иска пред въззивния
съд / , безспорно дори и пред настоящия съд не е представен най-важният
документ за процесният жилищен имот – разрешение
за ползване на сградите по ЗТСУ /отм./ и Наредба №6 за държавно приемане и разрешеване на ползването на строежите
в РБ /отм./ или удостоверение за
въвеждането им в експлоатация по чл.177 ЗУТ .
Наличието на разрешение за строеж , на одобрен работен
проект /представен едва пред СРС/ , на протокол за строителна линия и на неподписан
констативен акт за първа плоча не могат
да удостоверят , че е извършено законно строителство и към настоящия момент изградените сгради са законни – били са
изпълнени в съответствие с разрешението за строеж и относимите специални
нормативни актове и че могат да се ползват . Очевидно ответникът не
разполага с документи за законност на сградите в имота , като на стр.229 от
делото пред СРС е представено само удостоверение за захранване с ел.енергия
подписано от главен специалист от СО , р-н „Банкя“ , като дори не става ясно
дали с това удостоверение ще се захранва съществуваща стара сграда , нов строеж
или новопостроена сграда .
Без никакво значение е фактът , че имотите вече са продадени на трето лице
- друг нотариус е изповядал сделка с процесните недвижими имоти като не
е изискал документи за законност на строежите . Всеки нотариус сам преценява
дали да извърши определено нотариално удостоверяване , но купувачът на имот
не е длъжен да закупи имоти без изрядни документи за собственост с оглед бъдещо
несмущавано ползване .
Налага се изводът , че решението на СРС трябва да се
отмени и искът да се уважи при правилната правна квалификация . Разноски се
дължат от ответника и пред СРС , и пред СГС .
Водим
от горното , СЪДЪТ
Р Е Ш И :
ОТМЕНЯ решение от 30.10.2020 г постановено по
гр.д.№24628/2017 г на СРС , 118 състав ; и вместо
него ПОСТАНОВЯВА :
ОСЪЖДА Е.С.С. ЕГН ********** от гр.София
/като наследник на първоначалния ответник С.Г.С. ЕГН ********** / да заплати на
основание чл.93 ал.2 изр.2 ЗЗД на К.Й.М. ЕГН ********** от гр.София сумата
от 10 000 евро – задатък по прекратен предварителен договор за
покупко-продажба на недвижим имот от 02.12.2016 г ; ведно със законната лихва
от 20.04.2017 г до окончателното заплащане на сумата .
ОСЪЖДА Е.С.С. ЕГН ********** от гр.София да
заплати на К.Й.М. ЕГН ********** от гр.София сумата от 2916,50 лева разноски пред СРС и 1892 лева разноски
пред СГС .
Решението подлежи
на обжалване пред ВКС в едномесечен срок от връчването му на страните.
ПРЕДСЕДАТЕЛ :
ЧЛЕНОВЕ: 1.
2.