№ 17870
гр. София, 07.07.2023 г.
СОФИЙСКИ РАЙОНЕН СЪД, 42 СЪСТАВ, в публично заседание на
седми юли през две хиляди двадесет и трета година в следния състав:
Председател:ГЕРГАНА В. КИРОВА
при участието на секретаря ГЕРГАНА З. ЛЕОНТИЕВА
Сложи за разглеждане докладваното от ГЕРГАНА В. КИРОВА Гражданско
дело № 20231110105873 по описа за 2023 година.
На именното повикване в 10:48 часа се явиха:
ИЩЦАТА М. О. М. – редовно призована, явява се лично и с адв. Т..
ОТВЕТНИКЪТ *** – редовно призован, представлява се от адв. Б..
ВЕЩО ЛИЦЕ П. А. Д. – редовно призована, явява се.
СТРАНИТЕ: Да се даде ход на делото.
СЪДЪТ, като взе предвид, че страните са редовно призовани за днешно
с.з., намира, че не съществува процесуална пречка за даване ход на делото,
поради което
ОПРЕДЕЛИ
ДАВА ХОД НА ДЕЛОТО
ДОКЛАДВА делото съгласно определението на съда от 06.06.2023 г.
Предявен е иск с правно основание чл.59 от ЗЗД от М. О. М.,ЕГН
**********,с адрес ***,против ***.",ЕИК ***,с адрес ***,с искане за
осъждане на ответната страна да заплати сумата от 2431 лева
обезщетение,ведно със законната лихва върху главницата,считано от
предявяване на иска до окончателното изплащане на вземането. Ищцата
твърди,че на основание наследствено правоприемство е собственик на 1/6
1
идеална част от недвижим имот - гараж на ул."Цар Асен" № 8,преустроен в
магазин със застроена площ от 26,50 кв.м. В исковата молба се поддържа,че
гаражът е преустроен в търговски обект и се отдава под наем от
съсобственика Илиана Йончева на ответника - едноличен търговец като
ищцата счита,че сключеният договор за наем й е непротивопоставим. Ищцата
поддържа,че ответната страна ползва собствената й 1/6 идеална част без
правно основание и претендира обезщетение в размер от 2431 лева за периода
17.10.2018 г. до 31.10.2019 г. С исковата молба са представени писмени
доказателства,които следва да бъдат допуснати,защото допринасят за
изясняване на делото от фактическа страна. Съдът намира за основателно
искането на ищцата за допускане изслушването на съдебно[1]оценителна
експертиза,която да даде заключение за размера на средната пазарна наемна
цена за имот с характеристики като процесния имот за периода 17.10.2018 г.
до 31.10.2019 г. при депозит в размер от 300 лева,вносими от ищцата в
едноседмичен срок от съобщението за настоящото определение. В срока за
подаване на писмен отговор е депозиран такъв от ответника със становище,че
исковата претенция е неоснователна. Ответната страна оспорва твърденията
между страните да настъпва необосновано от гледна точка на закона
имуществено разместване. Ответната страна сочи,че през целия процесен
период е заплащала наемна цена. Формулира възражение за настъпила
погасителна давност. С писмения отговор са представени договори за
наем,които следва да бъдат допуснати, защото допринасят за изясняване на
делото от фактическа страна.
СЪДЪТ счита, че представените писмени доказателства са относими към
предмета на делото, поради което
ОПРЕДЕЛИ:
ПРИЕМА същите.
СЪДЪТ
УКАЗВА на основание чл. 154 ГПК на ищцата, че следва да докаже, че
се обеднила, а ответникът се е обогатил, като обедняването и обогатяването
произтичат от едно и също основание.
2
АДВ. Т.: Поддържам исковата молба. Няма да соча други доказателства.
Считам за изцяло неоснователно и несъстоятелно становището на ответника
за неоснователност на иска, респективно за оспорване на твърденията между
страните да настъпва необосновано от гледна точка на законно имуществено
разместване. Както сме посочили в исковата молба, договрът за наем сключен
с друг съсобственик е непротивопоставим на ищцата. В случая припадащата
се част от наема не е плащан на ищцата, респективно искът по чл. 59 ГПК е
единствения, с който разполаха ищцата срещу наемателя, за среден пазарен
наем, за припадащата й се част, за процесния период. Изцяло несъстоятелно е
и невярно е възражението, че към процесния период ищцата не е имала
никакви наследствени права върху имота с довод, че майка й е починала 2011
г., представено е съдебно решение, влязло в сила, което безспорно
установява, че ищцата се легитимира, като собственик на процесния имот за
нейната 1/6 наследствена идеална част и не на последно място, считам
възражението за погасяване на давност на исковата претенция за изцяло
неоснователно. Считам, че възражението за давност е неоснователно, защото
приложимият давностен срок е пет годишен. Представям оргинал на
платежен документ.
АДВ. Б.: Поддържам отговора. Няма да соча други доказателства.
Представени са три решения, но не е ясно предмета на оспорваното
завещание.
СЪДЪТ пристъпи към излушване на ССЕ.
СНЕМА самоличност на вещото лице:
П. А. Д. - 59 г., българин, български гражданин, неосъждан, без дела,
родство и служебни отношения със страните.
Вещото лице се предупреди за нак. отг. по чл. 291 от НК, същото
обеща да даде вярно и обективно заключение.
ВЕЩОТО ЛИЦЕ Д. НА ВЪПРОСИ НА АДВ. Т.: Посочила съм в т. 2 на
стр. 2 от заключението, че съм извършила справка в тези електронни сайтове
за недвижими имоти и съм посочила, че тези справки са месечни и са
3
налични в електронните страници, които съм дала. Тези справки са по
райони на София, като тук специално е посочено район Централен, тоест
това, което съм посочила се отнася за район София – централен. Това са
статистически данни по месечни средни цени. Извършвала съм и отделни
справки за имоти, които са близки, като местонахождение, но считам, че
местоположението не е най-важното. Да, видяла съм имоти близки, като
местоположения. Например ул. „Цар Асен“ № 66Б – офис, което дава цена
300 лева, но това води до цена на кв.м 9,30 евро. Това е точно на адреса, на
улицата, но е офис, като това е за 2019 г. Мисля, че по актуално и важно е
статистическите данни, които са извадени от тези две агенции и които дават
тези офертни цени за район Централен, защото процесният имот не отговаря
на изискванията и на търговските обекти, които иначе се предлагат. Не може
да водим еднаква цена при имот, който е топлофициран, ремонтиран, в
идеално състояние, с витрина, със санитарен възел, с един имот, който е под
ниво нула и то на не малко, може би на 80 см под ниво нула, който няма
външна витрина. Аз изрично съм посочила, че на нивото на сградата се
намира само решетка, след което следват три стъпала под ниво нула и чак там
е витрината, която е във вътрешността на сградата и е почти незабележима и
която няма санитарен възел. Много дълги години общината отказваше да
регистрира такива помещения. Това е част от нещата, които аз трябва да
обсъдя, за да дам наемна цена. Считам, че по-голяма точност дават
статистическите данни доколкото процесният имот не може да бъде
приравнен с нито един от установените в околността, в този район. Няма
сравнение между него и тези, които са посочени. Корекционите коефициенти
са определени на база на моя оглед и на база на това, което съм установила и
на моя лична преценка. На нивото за сградата има охранителна решетка и ако
там беше вътрешна витрина щеше да бъде съвсем различно, защото тази
витрина ще бъде на нивото на сградата, на нивото на тротоара и ще бъде
забележима, като това е важно за един търговски обект и затова съм дала по-
голям процент за липсата на тази външна витрина, защото за този търговски
обект е определяща отколкото по-малък е коефициентът за това, че е под
ниво нула. Ако има витрина, там където е решетката, то тогава щеше да има
корекционен коефициент за под ниво нула. Аз съм икономист.
АДВ. Б.: Нямам въпроси към вещото лице, моля да се приеме.
4
АДВ. Т.: Моля да не приемате заключението. Считам, че същото е
необосновано възниква основателно съмнение за неговата правилност,
включително и от днес дадените обяснения за защита на написаното. Видно е,
че експертът се позовава на статистически данни и неясно какви. Няма
посочени и анализирани в заключението никакви подобни, а не посегашни
конкретно посочени оферти за сходни на оценявания обект, като съм
абсолютно наясно, че няма как да има абсолютна идентичност, но има
сходност при прилагане на сравнителния метод, след което да бъдат
приведени към исковия период. Считам, че заключението не е базирано на
сравнителен анализ, който да е извършен на конкретно посочени оферти за
наем по отношение на имоти, които имат характеристики и местоположение,
аналогични и близки на процесния по делото. По поставената задача за среден
пазарен наем за имот с характеристики, като процесния имот, съгласно
българските стандарти за оценяване заключението на експерта би следвало да
е при комбинирано прилагане на следните подходи и методи. Сравнителен
подход и метод на прилагането му, включително метод на посредственото
сравняване или метод на пазарни аналози и приходен подход, прилагане на
метод на приходна стойност, което е катализиране на дохода при отчитане
темпът на инфлацията за процесния имот, който е 10.2018 г. – 10.2019 г.,
спрямо момента на извършване на експертизата 07.2023 г. по данни на НСИ,
тоест приходен и сравнителен подход и методи на прилагането. Моля да
отчетете, че липсва приложение към експертизата, които да обосноват тези
статистически данни, за които се сочи. Считам, че методологията, по която е
работено е изцяло неправилна и не дава реално отражение. Ние преди
завеждане на иска също сме извършили известно проучване и сме се
консултирали и в процесния период има клек шопове по 10 кв. м. за 500 лева,
но това е едно изявление, което ние не сме със специални знания и не можем
да го използваме. Предвид изложеното и на основание чл. 201 ГПК, моля да
назначите повторна експертиза, която да работи по задачите, както вие сте ги
формулирали в определението.
СЪДЪТ счита, че с оглед обстоятелството, че експертизата е
отговорила на поставените задачи са налице предпоставки за приемане на
5
заключението, поради което
ОПРЕДЕЛИ:
ПРИЕМА заключението на вещото лице по изслушаната СОЕ.
ОПРЕДЕЛЯ възнаграждение на в.л. в размер на 300 лв., издаде се РКО.
СЪДЪТ намира, че не са налице предпоставки за допускане
изслушването на повторна експертиза със същата задача каквато е поставени
към първоначалната експертиза, като счита, че не може да бъде възприето, че
експертизата не е отговорила на поставените задачи, а несъгласието с
експертното заключение не се явява основание за допускане на изслушване на
повторна експертиза, поради което
СЪДЪТ
ОПРЕДЕЛИ:
ОСТАВЯ БЕЗ УВАЖЕНИЕ искането за допускане на повторна СОЕ
със същата задача.
АДВ. Т.: Моля да се допусне тройна експертиза със същата задача.
АДВ. Б.: Считам за неоснователно искането на ищцовата страна.
СЪДЪТ, като съобрази обстоятелството, че не е допусната повторна
единична експертиза намира, че по същите аргументи, които вече бяха
изложени не следва да бъде допускана и тройна експертиза, поради което
СЪДЪТ
ОПРЕДЕЛИ:
ОСТАВЯ БЕЗ УВАЖЕНИЕ искането на тройна експертиза със задачи,
като задачите на първоначалната единична експертиза.
АДВ. Т.: Имаме процесуално право да оспорим заключението, което
извърших и да поискаме тройна експертиза. Считаме, че една тройна
експертиза с три вещи лица, който са съответно сертифицирани оценители би
било дала по-голяма яснота и разкриване на обективната истина.
6
СЪДЪТ намира, че не са налице предпоставки по реда на чл. 253 ГПК да
измени току що прочетените две определения, с които е оставено без уважние
искането за допускане на повторна единична или на повторна тройна
експертиза със същите задачи, като вече приетото заключение по допуснатата
единична експертиза, като намира, че следва да бъде отбелязано, че по
смисъла на чл. 201 ГПК повторно заключение се допуска когато за
първоначално такова възниква съмнение, че е необосновано, както и възниква
съмнение относно неговата правилност, а оспорването на експертното
заключение не е достатъчно предпоставка, за да се приеме, че следва да бъде
допуснато изслушване на повторна експертиза със същите задачи, поради
което
СЪДЪТ
ОПРЕДЕЛИ:
ОСТАВЯ БЕЗ УВАЖЕНИЕ искането за допускане на повторна
експертиза.
АДВ. Т.: Правя искане за назначаване на СОЕ, като експертите да
работят при прилагане на утвърдени български стандарти за оценяване на
недвижими имоти - дефиниции, тоест при прилагане на сравнителния метод и
метод на посредствено сравняване, анализиране и метод пазарни аналози.
СЪДЪТ, като съобрази обстоятелството, че задачата към експертизата е
формулирана от ищцовата страна с исковата молба и е допуснато и
изслушано експертно заключение по поставената от ищцовата страна задача
намира, че не следва да бъде допускана нова експертиза с поставена в
днешното съдебно заседание задача, поради което
СЪДЪТ
ОПРЕДЕЛИ:
ОСТАВЯ БЕЗ УВАЖЕНИЕ искането за допускане на нова задача към
СОЕ.
7
СЪДЪТ, като взе предвид, че не се правят други доказателствени
искания
ОПРЕДЕЛИ:
ДАВА ХОД НА ДЕЛОТО ПО СЪЩЕСТВО
АДВ. Т.: Моля да уважите иска, като основателен и доказан в
претендирания от ищцата размер. В крайна сметка, съдът е длъжен да обсъди
при постановяване на решението заключението заедно с всички други
събрани по делото доказателства и с оглед очевидното възприемане на днес
депозираната експертиза ще ви моля при условията на евентуалност да се
приеме средна офертна цена, без корекционни коефициенти. Моля да ми бъде
даден срок да представя писмени бележки. Претендирам разноски, за което
представям списък за разноски по чл. 80 ГПК.
АДВ. Б.: Моля да отхвърлите предявения иск, като неоснователен и
недоказан. Моля да ни бъде даден срок да представим писмени бележки.
Претендирам разноски.
АДВ. Т.: Правя възражение за прекомерност в случай, че адвокатският
хонорар е над минимума по Наредба № 1.
АДВ. Б.: Правя възражение за прекомерност.
СЪДЪТ ОБЯВИ, ЧЕ ЩЕ СЕ ПРОИЗНЕСЕ С РЕШЕНИЕ , като
предоставя срок за представяне на писмени бележки до 21.07.2023 г., които да
бъдат депозирани с препис за насрещната страна.
Съдебното заседание приключи в 11:24 часа.
Съдия при Софийски районен съд: _______________________
8
Секретар: _______________________
9