№ 128
гр. Кюстендил, 22.07.2022 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
ОКРЪЖЕН СЪД – КЮСТЕНДИЛ, I СЪСТАВ, в публично заседание на
двадесет и трети февруари през две хиляди двадесет и втора година в следния
състав:
Председател:Ваня Др. Богоева
Членове:Евгения Хр. Стамова
Веселина Д. Джонева
при участието на секретаря Любка Евг. Н.а
като разгледа докладваното от Веселина Д. Джонева Въззивно гражданско
дело № 20211500500327 по описа за 2021 година
Производството е по реда на Глава Двадесета „Въззивно обжалване“, чл.258 и
сл. от Гражданския процесуален кодекс /ГПК/.
Делото е образувано по въззивната жалба на „АРКО ИМОТИ“ ЕООД, ЕИК ***,
със съдебен адрес: гр. София, бул. „***“ №5, ет.3, действащ чрез пълномощника адв. Д.С.,
насочена срещу решение №260172/12.04.2021г. на Районен съд – Дупница, постановено по
гр.д.№456/2020г. по описа на същия съд.
С обжалваното решение районният съд е отхвърлил като неоснователни обективно
кумулативно предявените искови претенции от „АРКО ИМОТИ“ ЕООД, първата от които -
иск с правно основание чл.286 вр. чл.79 ал.1 от ЗЗД за заплащане на сумата от 2 289 лева,
представляваща възнаграждение по Ексклузивен договор за посредничество при продажба
на недвижим имот от 07.09.2018г.; втората – иск с правно основание чл.92 от ЗЗД за сумата
от 5667.75 лева, представляваща дължима неустойка за забава по чл.13 от договора,
начислена за периода от 19.10.2018г. до 28.02.2020г. и иск по чл.86 от ЗЗД за присъждане на
обезщетение за забава на изпълнението в размер на законната лихва за периода от
19.10.2018г. до 28.02.2020г. в размер на 316.64 лева, ведно със законната лихва върху всяка
от главниците за възнаграждение и неустойка от деня на завеждане на исковата молба в съда
– 05.03.2020г., до окончателното изплащане на сумите. Със същото решение ДнРС е осъдил
ищцовото дружество да заплати на ответника Р. ИВ. СТ. деловодни разноски в размер на 2
075 лева.
Обжалваното решение се приема за неправилно, като постановено при допуснати
съществени процесуални нарушения и неправилно прилагане на материалния закон, както и
необосновано. На първо място въззивното дружество сочи нарушение на разпоредбите на
чл.146, чл.140 и чл.145 ГПК. Счита, че по делото са останали неизяснени обстоятелства,
1
които следвало да бъдат конкретизирани по реда на чл.145 ГПК чрез отправяне на въпроси
от съда до ответника по иска, свързани с твърдението на последния, че не е подписвал
процесния договор. Акцентира, че при липсата на изготвен доклад по делото и съответно
неразпределяне на доказателствената тежест между страните, за ищеца било невъзможно да
организира защитата си. В тази насока се позовава на цитирана в жалбата съдебна практика.
Оспорва разпит на свидетел на страната на ответника без снета на същия самоличност,
както и заявената едва с писмената защита от ответника претенция за разноски, по която
ищцовото дружество не могло да възрази относно прекомерността й. Според въззивника
всички тези процесуални нарушеният обуславят отмяна на обжалваното решение.
Последното също така страдало от външни пороци, доколкото към същото не били
изложени никакви мотиви. В насока изложените доводи се иска въззивната инстанция да
преповтори действията по чл.146, ал.1 ГПК. По същество на спора подържа виждане за
основателност на исковите претенции, правейки обстоен анализ на установената по делото
фактическа обстановка. От правна страна, съобразявайки разпоредбите на закона, а именно
чл.280, чл.286, чл.79, ал.1 и чл.92, ал.1 от ЗЗД към включените в процесния договор
уговорки, приема за безспорно установено, че между страните бил сключен ексклузивен
договор, по силата на който ответника се е задължил да заплати възнаграждение на
изпълнителя в размер на 3% от продажната цена на имота, че изискуемостта на вземането е
настъпила на 19.10.2018г. и че ответника не е изпълнил това свое задължение. За доказан
приема и фактическия състав на вземането за неустойка, включващ изискуемост на главното
задължение и неговото пълно или забавено изпълнение от страна на длъжника по договора.
Акцентира върху неоснователността на изтъкнатите от ответника в депозирания по реда на
чл.131 ГПК отговор доводи. Счита за напълно недоказано възражението на последния, че не
бил подписал процесния договор и не бил запознат с неговите клаузи, излагайки
пространствени аргументи в тази насока. На същата плоскост оспорва и твърдението на
ответника за неравноправност на уговорената в чл.12 и 12.1 от договора клауза, позовавайки
се на приетото в Директива 93/13/ЕИО на ЕС относно неравноправните клаузи в
потребителските договори. В тази насока счита, че в конкретната хипотеза не били налице
предпоставките, посочени в Насоки за тълкуването и прилагането на Директива 93/1 З/ЕИО
на Съвета относно неравноправните клаузи в потребителските договори, водещи до
задължение на съда да извърши проверка на договорни клаузи, свързани с цената и
възнаграждението съгласно критериите за неравноправност по член 3, параграф 1 и член 4,
параграф 2. Съответно и клаузите, уговорени в т.12 и т.12.1 от Ексклузивен договор за
посредничество при продажба на недвижим имот, не могли да бъдат обявени за нищожни,
поради установено неравноправие, по смисъла на Директивата и ЗЗП. Конкретизира, че
уговорената в т.12 - 12.1. клауза от процесния договор не попада в приложния обхват на
чл.143 ал.2 от ЗЗП, в който са изброени примерите на клаузи, които могат да се смятат за
неравноправни, доколкото в подписания между страните Ексклузивен договор за
посредничество при продажба на недвижим имот в т.12 ясно и на разбираем език бил
договорен механизмът, по който ще бъде изчислено дължимото от ответника
възнаграждение по договора, а именно: 3 % с ДДС от договорената продажна цена за имота,
но не по-малко от 500 евро. Отделно от това в т.12.1 била определена и датата, от която
задължението ставало изискуемо, възможните начини по които може да бъде извършено
плащането на задължението, както и уговорката, че същото ще се дължи, независимо дали
Изпълнителят е представил купувача или не. По изложените съображения заключва, че от
текста на договора се установявало, че клаузите относно цената и възнаграждението, освен,
че били описани ясно и на разбираем език, давали достатъчна информираност на
потребителя за икономическите последици, които ще произтекат за него от подписването на
договора. Оспорва се и твърдението за нищожност на неустоечната клауза, поради
противоречието й с добрите нрави. Възразява срещу довода на ответника, че в случая било
налице кумулиране на иск за реално изпълнение с иск за неустойка за неизпълнение, тъй
2
като приема,че в конкретния случай ставало въпрос за кумулиране на иск за реално
изпълнение с иск за неустойка за забава на изпълнението, а не за неизпълнение, което
представлявало различна от посочената от ответника хипотеза на кумулиране и намирало
своята правна регламентация в чл.79 ал.1 от ЗЗД. Счита, че прекомерността на неустойката
се преценявала към момента на неизпълнение на договора, чрез съпоставяне с вече
настъпилите от неизпълнението вреди и не била нищожна неустойка, която е уговорена без
краен предел или без фиксиран срок, до който тя може да се начислява, тъй като преценката
за накърняване на добрите нрави поради свръхпрекомерност не можела да се направи към
момента на сключване на договора.
Искането е за отмяна на обжалваното решение и постановяване на друго, по
силата на което да бъдат уважени исковите претенции на ищеца. Претендират се сторените
в производствата пред двете съдебни инстанции деловодни разноски.
В срока по чл.263 ал.1 от ГПК насрещната страна – ответника Р. ИВ. СТ., чрез
пълномощника адв.С.Н., е депозирал отговор на въззивната жалба. Възразява срещу
основателността на жалбата доколкото в същата не били посочени конкретни факти и
обстоятелства, които да са основания за отмяна на обжалвания съдебен акт. Оспорва довода
за допуснати съществени процесуални нарушения пояснявайки, че в първото по делото
открито съдебно заседание, съдът докладвал делото на основание чл.146 от ГПК и дал
възможност на страните да изразят становище по доклада и дадените указания, както и да
предприемат съответните процесуални действия, разпределяйки и доказателствената тежест
между страните. Приема за недоказано твърдението, че електронния документ отговарял на
изискванията на чл.3 от ЗЕДЕУУ и бил достигнал до адресата. Изтъква, че от събраните по
делото доказателства не се доказало продажбата на процесния имот да е осъществена чрез
посредничеството на дружеството ищец, като твърди, че липсвали каквито и да е действия
на дружеството по осъществяване на посредничество. По изложените доводи моли за
потвърждаване на първоинстанционното решение.
Окръжен съд-Кюстендил, след като се запозна с горепосочените въззивна жалба и
отговор, намери, че жалбата е допустима, като подадена в срок от страна, която има право
на жалба и срещу подлежащ на въззивно обжалване съдебен акт.
От събраните по делото доказателства, преценени в контекста на оплакванията във
въззивната жалба, ОС-Кюстендил, приема за установено следното:
РС-Дупница е бил сезиран с искова молба, подадена от „Арко Имоти“ ЕООД
против Р. ИВ. СТ., с ЕГН **********, с която срещу С. са били предявени при условията на
обективно кумулативно съединяване осъдителни искови претенции за заплащане на суми,
дължими на основание сключен между дружеството и С. ексклузивен договор за
посредничество при продажба на недвижим имот от дата 07.09.2018г.
Към исковата молба е представен в заверен препис договорът, от който ищецът
претендира да черпи права. Според чл.1 от този договор, С., като възложител, възлага на
„Арко имоти“ ЕООД, като изпълнител, да проучи пазарното търсене, да рекламира и да
търси да продаде срещу възнаграждение собствен на възложителя недвижим имот,
представляващ апартамент №103, разположен на втори жилищен етаж, на кота +06.40, във
вх.Г, на жилищна сграда Б, със застроена площ от 63.20 кв.м., състоящ се от антре, дневна с
кухненски бокс, спалня, баня със санитарен възел, складово помещение и тераса, с офертна
цена от 95 000 евро. Договорът е сключен за срок от 6 месеца, считано от датата на
подписването му. Според чл.8 от този договор, възложителят се е задължил за срока на
действието му да популяризира имота за продажба единствено и само чрез изпълнителя,
както и се е съгласил, че при продажба на имота без присъствието и знанието на
изпълнителя, последният не губи посредническото си възнаграждение, а същото се дължи и
се заплаща от възложителя при подписване на предварителен договор, респ. на нотариален
акт. В чл.12 е предвидено, че възложителят дължи на изпълнителя посредническо
3
възнаграждение в размер на 3% с ДДС от договорената продажна цена за имота, но не по-
малко от 500 евро, а според чл.12.1, посредническото възнаграждение се дължи и става
изискуемо при подписване на предварителен договор за покупко-продажба на недвижимия
имот, а ако страните не сключат такъв – при подписване на окончателния договор във
формата на нотариален акт, като посредническото възнаграждение се дължи независимо
дали изпълнителят е представил купувача или не. В чл.13 е предвидено, че при забава в
плащането на посредническото възнаграждение възложителят дължи на изпълнителя
неустойка в размер на 0.5 % от дължимата сума за всеки ден забава, ведно със законната
лихва.
Не е спорно по делото, че на 19.10.2018г. Р.С. се е разпоредил в полза на трето за
настоящия спор лице „Лайтнинг БГ“ ЕООД с правото на собственост върху имота, предмет
на посочения по-горе договор, сключвайки договор за покупко-продажба във формата на
нотариален акт с №173, том I, дело №150/2018г. по описа на нотариус с рег.№037 по
регистъра на НК, с договорена продажна цена в размер на 39 000 евро.
По делото е представена разпечатка на електронна кореспонденция, водена на
датата 07.09.2018г. между В.С., заемал длъжността „мениджър“ при „Арко Имоти“ ЕООД и
лице, именоващо се като Р.С., с електронен адрес ********@*****.***. Според тази
разпечатка, на 07.09.2018г. в 10.20 часа С. е уведомил С., че във връзка със запитването за
продажба на притежавания от него ап.103 в сграда Б на жилищния комплекс, дружеството
разполага с цялата информация за имота и дори снимки на същия, тъй като е съдействало
при отдаването му под наем преди години; поинтересувал се е дали в жилището още има
наемател и дали същият е уведомен за бъдеща продажба и провеждане на огледи; заявил е,
че лично ще се ангажира с реализацията на имота; поинтересувал се е дали има определена
цена и е предложил ако няма такава да окаже съдействие и консултиране; уведомил е
адресата, че посредническото възнаграждение възлиза на 3 %с ДДС от стойността, на която
се реализира имота и е дължимо при подписване на предварителния договор за покупко-
продажба; предложено е оказване на съдействие за изготвяне на документи и възможност за
упълномощаване на представител. В същото съобщение е посочено, че ако С. желае да
предостави на дружеството ексклузивни права за продажбата на имота в рамките на
следващите 6 месеца, бюджетът за реклама и каналите, до които ще се достигне до
евентуални купувачи биха се увеличи, а с това и възможностите за по-бърза реализация и на
по-висока цена. Поискано е потвърждаване, за да се подготви поръчката, с която се възлага
продажбата на апартамента.
В съобщение по e-mail, изходящо от лице с имена Р.С., адресирано до В.С., от дата
07.09.2018г., 13.43 часа, с тема „запитване продажба А103“ е посочено, че в апартамента има
наемател – осигуреният от дружеството, който е уведомен за продажбата; уточнена е
ориентировъчна цена от 95 000 евро; заявено е, че ще упълномощи конкретно лице – г-н Г.,
тъй като в този ден С. се прибира в България; уточнено е, че апартаментът се продава заедно
с обзавеждането и е поискано да се провери с преимущество дали наемателят няма желание
да закупи жилището. Съобщението е подписано с „Инж.маг Р.С.“.
На същата дата в 12.06 часа в съобщение от С. до С. е посочено, че изпраща като
прикачен файл Поръчката за продажба на имота, с молба да я прегледа и в случай, че няма
въпроси да я подпише и изпрати сканирана с подпис на всяка страница и три имена на
последната, с молба ако същият е в България да изпрати екземпляр в оригинал по куриер
или при следващото си посещение да остави на своя представител; отправено е запитване
как ще бъдат извършвани огледите на апартамента с потенциални купувачи – посредством
г-н Г. или директно с наемателя.
В друго съобщение от 07.09.2018г., 18.18 часа, изпратено от Р.С. до В.С., с тема
„запитване продажба А103“ и прикачен файл – договор в pdf формат, е посочено, че се
прикачат сканирани страници на подписания договор за продажба; отправена е молба за
4
огледите да се комуникира директно с наемателя и е поет ангажимент С. да се срещне с г-н
Г., за да му остави оригинала на подписания договор; предложено е ако се стигне до
прехвърляне на имота С. да бъде лично уведомен своевременно, за да дойде за
финализиране на сделката при избран от дружеството нотариус. Съобщението е подписано с
„Инж.маг Р. С.“.
Пред първоинстанционния съд са разпитани двама свидетели – В.С., който към
момента на разпита вече не е бил служител на „Арко имоти“ ЕООД и А.Ж.Г.. Според
показанията на В.С., към месец септември 2018г. същият е бил „мениджър продажби“ в
дружеството и е познавал Р.С., тъй като преди време му е съдействал да закупи имоти в
гр.София, кв.„***“, включително и въпросния апартамент, като по-късно е осъществил и
посредничество по отдаването му под наем. Свидетелят твърди, че през месец септември
2018г. на официалния електронен адрес на компанията получили запитване от Р.С. за
съдействие за продажба на апартамента. Тъй като С. се намирал извън България се провела
кореспонденция по имейл. С. лично се ангажирал с работа по поръчката и изпратил на С.
договора за подпис. С. нямал въпроси, нямал възражения, върнал по имейл договора
сканиран и подписан и дружеството започнало да предлага имота за продажба. С. е посочил,
че когато първият клиент проявил интерес, той се обадил на наемателя с цел осигуряване на
достъп за оглед и последният го уведомил, че апартамента е продаден, която информация
била неочаквана.
Свидетелката Георгиева е заявила, че е представител на агенция за недвижими
имоти и е посочила, че познава Р.С. във връзка с продажбата на имота, за която е
посредничила. Свързал ги общ познат, свидетелката посетила имота, направила снимки и
тъй като имала клиент, изпратила му снимките и продажбата станала бързо. Твърди, че
парите били нужни на семейството за операция в Турция и реално имотът се продал под
пазарната му стойност.
Представено по делото е уведомление, изпратено от служител на дружеството по
електронна поща на електронен адрес ********@*****.***, адресирано до С., с което
последният е приканен към споразумение, посредством заплащане на дружеството на сума в
размер на 1000 евро, поради неизпълнение на договора от 07.09.2018г. и осъществяването на
продажбата без посредничеството на дружеството.
По повод оспорване от страна на ответника по иска Р.С. в посока да е подписвал
представения от ищеца ексклузивен договор за посредничество при продажба на недвижим
имот от дата 07.09.2018г. е допусната и назначена съдебно-графологична експертиза, която
да изследва авторството на подписа за „възложител“ върху този договор, в частност – дали
същият е изпълнен от Р.С.. В заключението на вещото лице, изследвало представеното
копие е обоснован извод, че подписът, положен за възложител върху ексклузивен договор за
посредничество при продажба на недвижим имот от 07.09.2018г. е копие на подпис на
лицето Р. ИВ. СТ.. В съдебно заседание вещото лице е пояснило, че доколкото изследваният
документ е копие, не може да се даде отговор на въпроса дали подписът е положен върху
документа или е пренесен.
В обжалваното решение, отхвърлящо предявените искове, липсват в пълнота
фактически констатации, но е посочено, че апартаментът е бил продаден чрез друга агенция,
а не чрез ищцовата. Прието е, че претенцията за неустойка е неоснователна, доколкото се
търси реално изпълнение на задължение по договор.
Преценявайки установените по делото факти, настоящият състав на ОС-
Кюстендил, намира от правна страна следното:
1. Относно валидността и допустимостта на първоинстанционното решение:
Въззивният съд, в съответствие с правомощията си по чл.269 от ГПК, извърши
служебно проверка на валидността на решението и прецени допустимостта му, в резултат на
5
която проверка намира, че решението на РС-Дупница е валидно и допустимо.
2. Относно правилността на решението:
Според съда, решението на ДнРС е отчасти неправилно, по следните съображения:
РС-Дупница е бил сезиран с обективно кумулативно съединени искове за
присъждане на следните суми: 2 289 лева, представляваща сума, равняваща се на
договореното възнаграждение по Ексклузивен договор за посредничество при продажба на
недвижим имот от 07.09.2018г., дължима поради извършена продажба на имота, предмет на
договора в срока на действието му без знанието на изпълнителя; 5 667.75 лева,
представляваща дължима неустойка за забава по чл.13 от договора, начислена за периода от
19.10.2018г. до 28.02.2020г., ведно със законната лихва върху всяка от двете суми, считано
от деня на завеждане на исковата молба в съда – 05.03.2020г., до окончателното им
изплащане, както и сумата от 316.64 лева, представляваща дължимо обезщетение за забава
заплащането на посредническото възнаграждение в размер на законната лихва за периода от
19.10.2018г. до 28.02.2020г.
Обжалваното решение е неправилно в частите, в които е отхвърлена претенцията
на „Арко Имоти“ ЕООД за присъждане на сумата от 2 289 лева, ведно със законната лихва
върху нея, считано от датата на подаване на исковата молба в съда до окончателното
изплащане и е отхвърлена претенцията за присъждане на сумата от 316.64 лева, като в тази
част решението следва да се отмени и тези искови претенции да се уважат.
Районният съд не е изложил ясни мотиви за направения извод за недължимост на
сумата от 2 289 лева. Вероятен мотив е констатацията в посока, че апартаментът е бил
продаден без посредническата дейност на ищцовото дружество, но тази констатация не е
относима към повдигнатия за разглеждане правен спор, тъй като именно това обстоятелство
стои в основата на исковата претенция – нарушаване на ексклузивния характер на договора
и продажбата на имота от възложителя без посредничеството на изпълнителя на купувач,
който не е представен от същия.
Тъй като въззивният съд е инстанция по същество, дължи разрешаване на
материалноправния спор.
От съвкупната преценка на всички събрани по делото доказателства, КнОС
намира, че между страните по делото е създадена облигационна връзка по силата на
сключен на 07.09.2018г. ексклузивен договор за посредничество при продажба на недвижим
имот, находящ се в гр.София.
Въпросът относно факта на сключването на договора е спорен между страните.
Преди всичко следва да се посочи, че договор, с характеристиките на този, на който ищецът
основава претенцията си, би представлявал договор за търговско посредничество по смисъла
на чл.49 от ТЗ, който по своя характер е разновидност на договора за поръчка по смисъла на
чл.280 и сл. от ЗЗД. Една от характеристиките на този договор е това, че същият е
неформален. При все това ищецът твърди, че между страните е сключен писмен договор,
копие от който е представено по делото, оригиналът на който договор е бил предоставен на
ответника, последният го е подписал и, поради пребиваването му извън Реп.България, го е
изпратил по имейл в сканиран вариант и въпреки уверението, че ще предостави и оригинала,
го е задържал. Съдът счита, че всички факти, съдържащи се в така изложеното твърдение на
ищцовото дружество са установени по делото. Представена е разпечатка от електронна
кореспонденция между представител на „Арко Имоти“ ЕООД и Р.С., осъществена на датата
07.09.2018г., от която са видни водените преговори, направените уточнения, изпращането на
договора, подписването му от страна на С. и връщането на сканираното копие със
задължение за представяне на оригинала. Във връзка с тази кореспонденция от страна на
ответника не е заявено друго оспорване освен, че същата била водена от e-mail адрес, който
С. не ползвал. При положение, че от приетите разпечатки е видно, че в съобщенията,
6
изходящи от въпросния електронен адрес ********@*****.***, освен същия, изрично е
отбелязано, че изхождат от лице с имена Р.С., а и самите текстови съобщения най-отдолу са
подписвани с посочване на „инж.маг.Р.С.“, може да бъде направен недвусмислен извод, че
именно Р.С. е техен автор, без значение дали e-mail адресът е негов или не. Също така, в
самите съобщения, с подател Р.С., се съдържат конкретни факти, от които в целия контекст
на казуса може да се формира недвусмислен извод, че именно Р.С. е техен автор
(посочването на конкретни имена на лица, посочване наличието на наемател в жилището,
отразяването, че същият имот е бил отдаден под наем със съдействието на същия посредник
и др.). Всички тези доказателства за сключването на договора се потвърждават и от
показанията на разпитания свидетел В.С., които показания пък не се опровергават от никой
друг доказателствен източник.
При така направения анализ на доказателствата, въззивният съд формира извод за
наличие на сключен договор за посредничество между страните на датата 07.09.2018г. и
счита, че договорът, който страните са сключили е именно договорът, който е представен по
делото, тъй като липсва дори индиция за наличие на друг сключен на същата дата между
същите страни договор.
Следва да се отбележи, че принципно са основателни възраженията на въззиваемия
в настоящото производство в посока, че в хипотеза на заявеното от страна на ответника по
иска оспорване на подписа върху частния диспозитивен документ, какъвто е представеният
договор, който формално носи подписа на страната, която го оспорва и оригиналът на
документа не може да се представи от страната, която иска да се ползва от договора по
причини от извинително естество, доказателствената тежест да установи съдържащите се в
липсващия оригинален документ благоприятни факти се носи от страната, която се е лишила
от него (така – решение №91 от 01.04.2015г. на ВКС по гр.д.№5960/2014г., IV г.о., ГК). В
този смисъл, въззивният съд е допуснал грешка като е пристъпил към приложение на
института на чл.193 от ГПК, поради обективната невъзможност за категорично установяване
авторството на подписа чрез графологическо изследване на копието от договора, върху
който подписът е положен, а оттук и - обективната невъзможност оспорващият да докаже,
че не е негов автор, тъй като копието като обект на изследване не позволява на
графологичната експертиза да изключи евентуално извършена техническа подправка на
подписа върху първообраза чрез откопиране на истинския му подпис през индиго, чрез
прекопиране, както и чрез многобройни други съвременни способи. При все така
допуснатото опущение при разпределянето на доказателствената тежест, възивният съд
счита, че не се е стигнало до накърняване на процесуални права на страната, на която тази
тежест е възложена, тъй като, както вече се посочи, доказателственият материал за
сключването на договора и съществените му уговорки е достатъчен, за да се формират
съответните релевантни за спора правни изводи. Изложените доводи в писмените бележки,
представени от въззиваемия в посока на липсата на валиден квалифициран електронен
подпис на договора, сключен от разстояние, съдът счита за неотносими в контекста на
изложените по-горе съображения.
Посредническият договор е договор, по силата на който посредникът се задължава
срещу определено възнаграждение да извърши необходимата работа по сключване на една
или повече сделки, като посредничеството е насочено към сключване на сделки с обекти от
гражданския оборот. Договорът за търговско посредничество за сключване на договор за
покупко-продажба на недвижим имот включва не само задължение за организиране на
огледи, но и посредничество за постигане на съглашение между страни по сделка,
съдействие за проучване на цени, за снабдяване с информация и документи за имота. За
изпълнението на договорното задължение е достатъчно сключването на сделката да е в
резултат от това, че посредникът е поставил в контакт страните. Предметът на договора е
постигането на определен резултат- свързването на страните и подпомагането им да
сключат договор чрез извършването на точно определени за това фактически действия –
7
проучване на пазара, извършване на огледи, осигуряване на документи, чрез които да
отпаднат пречките за сключване на сделката, да подготви предварителен и окончателен
договор и да консултира възложителя при окомплектоването на документите, които се
изискват при сключването на окончателния договор.
В конкретния случай, като насрещна престация, възложителят по сключения
договор е поел както задължение да заплати възнаграждение при сключването на
предварителен или окончателен договор за покупко-продажба, така и се е задължил за срока
на действие на договора да популяризира имота за продажба единствено и само чрез
изпълнителя, както и се е съгласил, че при продажба на имота без присъствието и знанието
на изпълнителя, последният не губи посредническото си възнаграждение.
Не е спорно, че в срока на действие на договора, на 19.10.2018г. С. се е
разпоредил чрез покупко-продажба с имота, като от показанията на свидетелката Георгиева
се установява, че е ползвал посредническите услуги на друга агенция.
В чл.12.1 от договора страните са предвидили, че посредническото
възнаграждение, уговорено в чл.12 ще се дължи независимо дали изпълнителят е представил
купувача или не, като същото става изискуемо при подписване на предварителен договор за
покупко-продажба на недвижимия имот, а ако страните не сключат такъв – при подписване
на окончателния договор във формата на нотариален акт. Уговореното посредническо
възнаграждение е в размер на 3% с ДДС от договорената продажна цена за имота, но не по-
малко от 500 евро.
Според чл.4 от договора, посредникът се е задължил да проучи пазара, да намери
купувач, съгласно финансовите условия, определение от възложителя, да рекламира и
популяризира офертата, където и както намери за добре, включително и в средствата за
масова информация, изцяло за своя сметка, да организира огледи, да съдейства за документи
и други. От показанията на свидетеля С. се установява, че ищцовото дружество е
изпълнявало пълно и точно задълженията си по договора за посредничество – обявата
активно е рекламирана в имотните сайтове, намерен е потенциален купувач, предприети са
действия за извършване на оглед със същия. Същевременно, ответникът не само, че не
доказва неточно изпълнение на задълженията на ищеца макар и за краткото време до
извършване на продажбата, но дори и не навежда конкретни възражения в тази посока, като
защитната му позиция е на пълно отричане на твърденията на ищеца. Съдът намира, че
дружеството е изправна страна по сключения договор. Същевременно, ответникът не е
изправен, тъй като не е изпълнил поетото задължение да заплати посредническо
възнаграждение при продажбата на имота, независимо дали купувачът е бил представен от
посредника или не. Това задължение е валидно поето, то е в рамките на договорната
свобода. Уговорката за заплащането му не е неравноправна, тъй като е функция от
ексклузивния характер на договора. Същата не води до значително неравновесие между
правата и задълженията на страните – търговец и потребител, доколкото дължимостта на
подобно плащане е обвързана с неизпълнението от страна на възложителя на задължението
му реализирането на продажбата на имота да бъде осъществена единствено чрез
посредничеството на ищеца. Задължението за заплащане на тази сума, макар и именовано
възнаграждение всъщност има неустоечен характер, независимо, че по размер се приравнява
на договорното възнаграждение. Ако се приеме схващането, че след като посредникът
извърши всички дължими действия по договора и възложителят осъществи продажбата на
имота без да изпълни договорното си задължение, ще се окаже, че липсва санкция за
неговото несъобразено с клаузите на договора поведение и би се стигнало до необосновано
неравновесие в договорните отношения в полза на възложителя.
Така, след като възложителят се е задължил, за срок от шест месеца да не продава
имота, самостоятелно или чрез посредничеството на друго лице, освен посредника, който
единствено получава изключителното право да предлага имота и да посредничи при
8
сключване на сделка за продажба на имот и в шестмесечния срок на сключения договор за
посредничество ответникът е нарушил договорното си задължение, то предявеният иск се
явява основателен. Ищецът претендира сумата от 2 289 лева. Видно, от приетия по делото
нотариален акт за покупко – продажба на недвижими имот от 19.10.2018г., процесният имот
е продаден за сумата от 39 000 евро или при фиксирания курс на евро към лева – за
76 277.35 лева. Според договора, размерът на възнаграждението е 3 % от продажната цена.
Следователно предявеният иск е доказан и по размер.
Същевременно, в рамките на настоящото производство, ответникът не твърди и не
установи да е осъществил пълно или частично плащане на тази сума. Върху сумата е
дължима законната лихва за забава, считано от датата на подаване на исковата молба в съда
до окончателно изплащане.
Основателна е и претенцията за заплащане на лихва за забава за периода от
19.10.2018г. до 28.02.2020г. От клаузата на чл.12.1 е видно, че заплащането на исковата сума
е било дължимо в деня на сключване на договора – 19.10.2018г. и ответника С., като страна
по този договор е бил наясно, че независимо, че купувачът не е бил представен от
посредника „Арко Имоти“ ЕООД, при изповядване на сделката е следвало да му заплати
договорените 3 % върху продажната цена. От 19.10.2018г. ответника е в забава, за която
дължи обезщетение по чл.86 от ЗЗД в размер на законната лихва върху сумата от 2 289 лева
до посочената в исковата молба дата на иска – 28.02.2020г. Чрез използване на съответния
програмен продукт за изчисляване на законна лихва, съдът констатира, че законната лихва
върху главница в размер на 2 289 лева за период от 19.10.2018г. до 28.02.2020г. възлиза
точно на исковата сума от 316.64 лева, поради което е и този иск се явява основателен.
Обжалваното решение е правилно и следва да се потвърди в частта, в която иска за
присъждане на договорна неустойка в размер на 5 667.75 лева е отхвърлен като
неоснователен, ведно с търсената законна лихва върху тази сума.
Касае се не за претенция за компенсаторна неустойка, както счита ответника, а за
неустойка за забава плащането на сумата от 2 289 лева, основана на клаузата на чл.13 от
сключения договор, според която при забава в плащането на посредническото
възнаграждение (в това число и в хипотезата на сключване на договор с купувач, който не е
представен от посредника) възложителят дължи на изпълнителя неустойка в размер на 0.5 %
от дължимата сума за всеки ден забава, ведно със законната лихва.
Искът за неустойка за забава може да се кумулира с иск за реално изпълнение.
Ответникът е релевирал изрично възражение за нищожност на клаузата за неустойка, поради
противоречието й с добрите нрави.
Съдът счита възражението за основателно по следните съображения: присъщите
на неустойката функции са обезщетителна, обезпечителна и санкционна. В конкретния
случай, размерът и методиката, по която се формира неустойката, налага разбирането, че тя
излиза извън присъщите си функции.
Същата се начислява за всеки ден забава, без максимален предел и в конкретния
случай, при главница в размер на 2 289 лева е начислена неустойка в размер на 5 667.75
лева. Следователно, уговорената неустойка нараства и достига до размер, надвишаващ два
пъти главницата. Тоест, чрез задължението за неустойка, ищецът се стреми да капитализира
доход в двоен размер на това, което ще получи като възнаграждение. Съдът счита, че
подобен подход води единствено до обогатяване на една от страните по договора и
съобразно критериите, разписани в ТР №1/2009г. на ОСТК на ВКС, клаузата на чл.13 от
договора от 07.09.2018г.,в частта, третираща дължимата неустойка, е нищожна поради
противоречието й с добрите нрави по смисъла на чл.26 ал.1 от ЗЗД.
Предвид изложеното, съдът намира, че претенцията на ищеца с правно основание
чл.92 от ЗЗД за присъждане на неустойка за забава, предявена в размер на 5 667.75 лева, е
9
неоснователна и първоинстанционното решение в тази част следва да се потвърди.
3. Относно разноските:
Частичната отмяна на решението на ДнРС налага ревизия на същото и в частта за
разноските.
Така, съразмерно на отхвърлената част от исковете, на ответника се следва
заплащане на разноски за адвокатско възнаграждение в размер на 691.67 лева, а решението
на ДнРС за горницата над тази сума до присъдените 2 075 лева следва да се отмени.
Ищецът е сторил разноски в производството пред РС-Дупница, както следва 1 300
лева за адвокатско възнаграждение, договорено общо за трите иска и за държавна такса в
размер на 283.38 лева. Съобразно уважената част от исковете, на основание чл.78 ал.1 от
ГПК, на ищеца се дължат разноски за адвокатско възнаграждение в размер на 866.66 лева и
за държавна такса в размер на 141.56 лева, или общо 1 008.22 лева. Тази сума следва да се
присъди на ищеца.
Съобразно изхода от въззивното обжалване, на жалбоподателя се следват
разноски, според уважената част от жалбата, а именно – за два от предявените искове, или –
70.78 лева за държавна такса и 1 000 лева за адвокатско възнаграждение, общо 1 070.78 лева.
Ответникът по жалбата е направил разноски в размер на 2 300 лева за адвокатско
възнаграждение и 129.60 лева за вещо лице (сумата, явяваща се разлика с внесения депозит
може да се върне на страната, доколкото не е усвоена). Възражението за прекомерност на
заплатеното адвокатско възнаграждение съдът не намира за основателно, тъй като макар
последното да надхвърля минималните размери по Наредба №1/2004г., с оглед фактическата
и правна сложност на делото, заплащането му е оправдано. С оглед частичната
неоснователност на жалбата, на въззиваемия се следва заплащане на разноски за адвокатско
възнаграждение в размер на 767.67 лева и за вещо лице в размер на 43.20 лева, или общо –
810.87 лева.
Воден от горното, съдът
РЕШИ:
ОТМЕНЯ решение №260172/12.04.2021г. на Районен съд – Дупница, постановено
по гр.д.№456/2020г. по описа на същия съд, В ЧАСТТА, в която са отхвърлени предявените
от „АРКО ИМОТИ“ ЕООД, ЕИК ***, със съдебен адрес: гр. София, бул. „***“ №5, ет.3
против Р. ИВ. СТ., с ЕГН ********** искове за заплащане на сумата от 2 289 лева,
представляваща възнаграждение по Ексклузивен договор за посредничество при продажба
на недвижим имот от 07.09.2018г. и за заплащане на обезщетение за забава на изпълнението
в размер на законната лихва за периода от 19.10.2018г. до 28.02.2020г. в размер на 316.64
лева, ведно със законната лихва върху сумата от 2 289.00 лева, считано от деня на завеждане
на исковата молба в съда – 05.03.2020г., до окончателното изплащане на сумата, както и В
ЧАСТТА, в която „АРКО ИМОТИ“ ЕООД, ЕИК *** е осъдено да заплати на Р. ИВ. СТ., с
ЕГН ********** деловодни разноски в размер над 691.67 лева, като вместо това
ПОСТАНОВЯВА:
ОСЪЖДА Р. ИВ. СТ., с ЕГН **********, с адрес гр.Дупница, ул.„***“ №3А да
заплати на „Арко Имоти“ ЕООД, ЕИК ***, следните суми: 2 289 лева (две хиляди двеста
осемдесет и девет лева), представляваща сума, равняваща се на договореното
възнаграждение по Ексклузивен договор за посредничество при продажба на недвижим
имот от 07.09.2018г., дължима поради извършена продажба на имота, предмет на договора в
срока на действието му без знанието на изпълнителя; 316.64 лева (триста и шестнадесет
10
лева и шестдесет и четири стотинки), представляваща обезщетение за забава плащането на
горната сума в размер на законната лихва за периода от 19.10.2018г. до 28.02.2020г., ведно
със законната лихва върху сумата от 2 289.00 лева, считано от деня на завеждане на исковата
молба в съда – 05.03.2020г., до окончателното й изплащане.
ПОТВЪРЖДАВА решение №260172/12.04.2021г. на Районен съд– Дупница,
постановено по гр.д.№456/2020г. по описа на същия съд, В ОСТАНАЛАТА ЧАСТ , в която
е отхвърлен предявения от „АРКО ИМОТИ“ ЕООД, ЕИК ***, против Р. ИВ. СТ., с ЕГН
********** иск за заплащане на сумата от 5667.75 лева, представляваща дължима неустойка
за забава по чл.13 от сключения между страните Ексклузивен договор за посредничество при
продажба на недвижим имот от 07.09.2018г., начислена за периода от 19.10.2018г. до
28.02.2020г., ведно със законната лихва върху сумата от деня на завеждане на исковата
молба в съда – 05.03.2020г., до окончателното изплащане.
ОСЪЖДА Р. ИВ. СТ., с ЕГН **********, с адрес гр.Дупница, ул.„***“ №3А да
заплати на „Арко Имоти“ ЕООД, ЕИК ***, следните суми: 1 008.22 лева (хиляда и осем
лева и двадесет и две стотинки), представляваща сторени разноски в производството пред
РС-Дупница и 1 070.78 лева (хиляда и седемдесет лева и седемдесет и осем стотинки),
представляваща сторени разноски пред въззивната инстанция.
ОСЪЖДА „Арко Имоти“ ЕООД, ЕИК *** да заплати на Р. ИВ. СТ., с ЕГН
**********, с адрес гр.Дупница, ул.„***“ №3А сумата от 810.87 лева (осемстотин и девет
лева и осемдесет и седем стотинки), представляваща дължими разноски за въззивното
производство.
Решението не подлежи на обжалване, съгласно чл.280 ал.3 т.1 пр.2 от ГПК.
Председател: _______________________
Членове:
1._______________________
2._______________________
11