Р
Е Ш Е Н И Е № …
Гр.
Козлодуй, 14.02.2018 година
В
ИМЕТО НА НАРОДА
РАЙОНЕН СЪД КОЗЛОДУЙ, ЧЕТВЪРТИ СЪСТАВ, в
публично съдебно заседание на 15.01.2018 г. /Петнадесети януари, две хиляди и осемнадесета
година/, в състав:
РАЙОНЕН
СЪДИЯ: ГАЛЯ ПЕТРЕШКОВА-СТАВАРОВА
при секретаря Галина Дикова, като разгледа докладваното
от съдията Г.Петрешкова-Ставарова гражданско дело № 1314 по описа за 2017
година и за да се произнесе, взе предвид следното:
Съдебното производство е образувано по
искова молба на Любомир Бориславов Йотов, ЕГН ********** с адрес ***, подадена
чрез пълномощник адвокат В.Ч. ***, с която е предявил против „Ю.” ООД със
седалище и адрес на управление ***00726, представлявано от Марио Кирилов Асенов
– Управител, обективно евентуално съединени иска, главен за установяване
съществуването между страните на договор за аренда на земеделска земя от
07.08.2008 г. вписан в Служба по вписванията Козлодуй с № 215, том 5, вх.рег.№
3650/15.09.2008 г. и Анекс към него от 28.09.2015 г., вписан в Служба по
вписванията Козлодуй с № 181, том 9, вх.№ 3925 от 21.10.2015 г. и евентуален за
отмяна на незаконно вписване в същата служба по вписванията на едностранно
прекратяване на същия договор за аренда извършено от ответника с Акт № 220, том
3, вх.№ 1847 от 08.08.2017 г.
Претендира и направените по делото разноски.
Препис от исковата молба и приложените
писмени доказателства са връчени на ответника и в срока по чл.131 ГПК е получен
писмен отговор на исковата молба, с който ответникът оспорва исковете и излага
подробни съображения. Ответникът е посочил, че с него представя на съда писмени
доказателства – констативен нотариален акт за собственост и договор за
прехвърляне на предприятие, но при проверка съдът констатира, че такива писмени
доказателства не са приложни с писмения отговор и е дал указания на ответника в
този смисъл. С писмения отговор ответникът е навел доводи за нищожност на Анекс
от 28.09.2015 г. към договора за аренда на земеделска земя от 07.08.2008 г.,
вписан в Служба по вписванията Козлодуй с № 181, том 9, вх.№ 3925 от 21.10.2015
г., поради противоречие със закона – чл.18 от Закон за арендата в земеделието.
В съдебно заседание ищецът не се явява, не
се представлява. В писмено становище ищецът Любомир Бориславов
Йотов, ЕГН **********, с адрес ***, чрез пълномощник адвокат В.Ч. ***, поддържа
исковата молба и предявените с нея искове и излага подробни съображения за
тяхната основателност и доказаност. Оспорва отговора на исковата молба и
направеното с него възражение за нищожност на анекса, поради нарушение на чл.
18 от ЗАЗ.
В съдебно заседание ответника участва лично
и се представлява от адв. Марио Любомиров. Оспорват исковата претенция и
поддържат заявеното становище в отговора на ИМ. Представят договор за наем на
земеделски земи от 14.09.2015г., във
връзка с довода, че същият е вписан един
ден по-рано преди анекса на ищцовата страна, с оглед съобразяване на
поредността на вписванията при противопоставяне на аналогични права във връзка
с отговора на ИМ.
По делото са представени като писмени
доказателства – договор за аренда на земеделска земя от 07.08.2008 г. вписан в
Служба по вписванията Козлодуй с № 215, том 5, вх.рег.№ 3650/15.09.2008 г.;
Анекс от 28.09.2015 г. към договора за аренда, вписан в Служба по вписванията
Козлодуй с № 181, том 9, вх.№ 3925 от 21.10.2015 г.; едностранно предизвестие
за прекратяване на договора за аренда вписано в Служба по вписванията Козлодуй
от ответника с Акт № 220, том 3, вх.№ 1847 от 08.08.2017 г.; справка за имот по
партида № 45076 от Служба по вписванията Козлодуй и справка от търговския
регистър относно статута на юридическото лице на ответника; договор за наем на
земеделски земи от 14.09.2015г. по отношение нива 10.161кв.м.
По делото са събрани писмени доказателства, от които
съдът приема за установени от фактическа страна следните обстоятелства:
По делото е безспорно наличието на
валиден договор за аренда сключен в изискуемата форма съгласно чл. 3, ал. 1 от
ЗАЗ и вписан в Агенция по вписванията –
гр. Козлодуй между ищецът Любомир Бориславов Йотов, ЕГН ********** с адрес ***,
като арендатор на 07.08.2008г. и арендодателя Иван Кирилов Балевски, от
с.Бутан, чрез пълномощник вписан в Служба по вписванията Козлодуй, с № 215, том
5, вх.рег.№ 3650/15.09.2008г. договор за аренда на земеделска земя с предмет: нива
от 14.412 дка., четвърта категория в местността „Турски дол кв.166”, имот №
166007 в землището на с.Бутан; нива от 6.799 дка., четвърта категория в
местността „Пасището”, имот № 025021 в землището на с.Бутан; нива от 11.681
дка., четвърта категория в местността „Пасището”, имот № 061008 в землището на
с.Бутан; нива от 10.161 дка., четвърта категория в местността „Брестовец
кв.154”, имот № 154014 в землището на с.Бутан и нива от 5.946 дка., четвърта
категория в местността „Пасището”, имот № 034017 в землището на с.Бутан. Срока
на договора /раздел 3/ е осем стопански години, от 01.10.2008 г. до 01.10.2016
г.
По делото е безспорно обстоятелството, че ищецът
Любомир Бориславов Йотов, ЕГН **********, на 28.09.2015 г. е сключил Анекс към
цитирания по-горе договор за аренда на земеделска земя вписан в Служба по
вписванията Козлодуй с № 181, том 9, вх.№ 3925 от 21.10.2015 г., с който са
продължили срока на договора за още седем стопански години от 01.10.2016г. до
01.10.2023 г. и са изменили клаузата в договора за аренда относно арендната
цена.
Безспорно е и обстоятелството, че ответникът
с едностранно предизвестие е вписал прекратяване на договора за аренда и анекса
към него с Акт № 220, том 3, вх.№ 1847 от 08. 08. 2017г. на Служба по
вписванията Козлодуй, НО САМО ПО ОТНОШЕНИЕ един имот предмет на договора – нива
от 10.161 дка., четвърта категория в местността „Брестовец кв.154”, имот №
154014 в землището на с.Бутан. Като основание за прекратяването на арендното
правоотношение на ищеца е посочено чл.27, ал.1 т.4 вр. чл.11, ал.1 и ал.4 ЗАЗ -
неспазване на задължението на арендатора по т.6 от раздел 4 от договора да не
преарендува, залага или прехвърля правата си по същия договор. Ответникът не
оспорва тези обстоятелства.
Ищецът твърди, че ответника
незаконосъобразно е прекратил договора за аренда и анекса към него, тъй като не
е нарушил задължението си по т.6 от раздел 4 от договора да не преарендува,
залага или прехвърля правата си по същия договор. Твърди, че ответникът
неправилно е прекратил договора за аренда едностранно, а с оглед срока на
договора /заедно с анекса е повече от 10 години/ твърди, че може да стори това
само по съдебен ред съгласно чл.28, ал.2 ЗАЗ.
Твърди, и че ответника незаконосъобразно е
прекратил целия договор за аренда и анекса към него в нарушение на чл.3, ал.4
ЗАЗ, тъй като е закупил ¼ идеална част само от единия имот предмет на
договора – имот № 154014, т.е. той е арендодател съсобственик с по-малко от 50
идеални части от единия от имотите и няма право да прекратява договора.
Ответникът оспорва исковете и излага
подробни доводи.
Съдът
приема от правна страна следното:
Предявени са два обективно съединени
искове, като първия е положителен установителен иск. Абсолютна процесуална
предпоставка за предявяване на иска по чл.124, ал.1 ГПК е наличието на правен
интерес. Същият е необходим за предявяването на всички искове, но за
установителните законодателят го предвижда изрично. Правният интерес се
различава от житейския такъв и при първия бива обусловен от връзката на правото
/предмет на иска/ с други права на същия правен субект, които биха били повлияни
от съществуването или несъществуването на правото, чието установяване се
търси.
В конкретния случай, правният
интерес от търсеното съдебно установяване е обоснован ясно в самата искова
молба. В същата е посочено, че интересът от предявяване на исковете произтича
от предприетите от ответника действия за вписване прекратяването на договора за
аренда, сочещ на отричане на породените от договора арендни правоотношения.
Сключеният между страните договор за аренда
не е бил прекратен поради липса на предвидените за това предпоставки в договора
и в закона. Следователно дружеството има правен интерес от провеждането на иск
за съществуване на правоотношението по договора за аренда между страните, тъй
като с инициираното от Ю.” ООД със седалище и адрес на управление ***00726,
представлявано от Марио Кирилов Асенов – Управител, вписване на прекратяването
на този договор, същият по недвусмислен начин е оспорил съществуването на това
правоотношение между страните.
Ответното дружество „Ю.” ООД е извършило прекратяването
въз основа на заявление на основание чл. 27, ал. 1, т. 4 във връзка с чл. 11,
ал. 1 и ал. 4 от ЗАЗ. За да се отговори на този въпрос, следва да се проследи
нормативната база, регламентираща в съответния закон възможностите на
прекратяване на арендните договори, а това е действащия Закон за арендата в
земеделието/ЗАЗ/. В чл. 27, ал. 1 ЗАЗ от една страна са посочени конкретни
хипотези на прекратяване на арендното правоотношение /т.1/ с изтичане на срока,
за който е сключен; /т.2/ при неизпълнение - по общия ред, доколкото в този
закон не е предвидено друго; /т.3/ (доп. - ДВ, бр. 35 от 1999 г.) по взаимно
съгласие на страните, изразено писмено с нотариална заверка на подписите; /т.4/
с едностранно предизвестие - в предвидените в този закон случаи; /т.5/ (нова -
ДВ, бр. 35 от 1999 г.) освен по други причини, посочени в закона, още и със
смъртта или с поставянето под запрещение на арендатора, съответно с
прекратяването на юридическото лице-арендатор, доколкото в договора не е
предвидено друго; /т. 6. /(нова - ДВ, бр. 35 от 1999 г.) при принудително
отчуждаване на арендувана земя за държавни и общински нужди по реда на глава
трета от Закона за държавната собственост и на Закона за общинската
собственост. В т. 2, т. 4 и т. 5 на същата
разпоредба се препраща към други съдържащи се в същия закон хипотези на
прекратяване на арендния договор - такива са налице в случаите на разваляне
поради неизпълнение на договорни задължения, по чл.6, ал. 3; чл. 9, ал. 5;
чл.11, ал.4; чл.28, ал. 1 ЗАЗ, както и при прекратяване с едностранно
предизвестие по чл. 29 ЗАЗ. При така формулираните основания за прекратяване на
договор за аренда, се налага извод, че тази разпоредба цели обхващане на всички
хипотези на прекъсване на арендното правоотношение.
Съгласно (2) (Изм. и доп. - ДВ, бр. 35 от
1999 г., изм., бр. 99 от 2002 г.; изм., бр. 61 от 2016 г., в сила от 05.08.2016
г.) Прекратяването на договора за аренда на земя се вписва в службата по
вписванията и се регистрира в съответната общинска служба по земеделие.
Твърдението, че ищецът в качеството си на
арендатор е нарушил разпоредбата на чл. 11, ал. 1 от ЗАЗ не се доказа. Ищецът
Любомир Бориславов Йотов, ЕГН **********, не е извършил нарушение на
задължението си по т. 6 от раздел 4 на договора за аренда на земеделски земи,
като е обработвал лично отдадените му за ползване със същия договор земи. По
делото не се събраха данни за залагане или прехвърляне на права по договора на
трети лица. Видно от справка за имот по партида
№ 45076 от Служба по вписванията - гр. Козлодуй, единствения арендатор
на посочения имот е именно Любомир Бориславов Йотов. При преарендуване на имота
по отношение на който е вписано едностранно прекратяване, за да възникне
фактическия състав на преарендата е необходимо задължително вписване на
преарендата в Служба по вписванията - гр. Козлодуй. Вписването е необходимо и
при прехвърляне на права по договора и в
случай на залог.
Освен това ответникът „Ю.” ООД,
представлявано от Марио Кирилов Асенов, не представи доказателства за факта, от
който черпи изгодни за себе си права – правото като арендодател встъпил в правата по договора за аренда и
анекса към него да го прекрати едностранно. По делото няма доказателство за
факта на придобиване от ответника на част от имот предмет на договора за
аренда, което е в тежест на ответника. Договора може да бъде прекратен само и
единствено от страните по него. Марио Асенов като управител на ответното
дружество не е встъпил като страна в договора за аренда между ищеца Любомир
Бориславов Йотов, ЕГН **********, като арендатор и арендодателя Иван Кирилов
Балевски, от с.Бутан, за да може да го развали.
Съгласно разпоредбата на чл. 17, ал.1 (Изм.
- ДВ, бр. 35 от 1999 г.) от ЗАЗ - ако е уговорено в договора, наследниците,
съответно правоприемниците на арендатора го заместват като страна в договора за
аренда. Те са длъжни да уведомят незабавно арендодателя за настъпилото
заместване и да му посочат определения техен пълномощник.
Така по силата на закона - чл.17, ал.2 ЗАЗ
приобретателят на арендувания обект на договора, т.е. купувача на земята следва
да замести арендодателя Иван Кирилов Балевски като страна по договора за аренда
предмет на спора, тъй като той е бил вписан.
Това заместване настъпва както съда изложи по силата на закона и от датата
на разпоредителната сделка, а именно, когато купувача на земята придобива
качеството арендодател по вписания договор за аренда с ищеца, с всички
произтичащи от договора и закона права и задължения, в това число правото да
получи договореното арендно плащане. Заместването настъпва с факта на
покупко-продажбата и по силата на закона за целия оставащ период от договора.
С разпоредбата на чл.17, ал.3 ЗАЗ приобретателят е длъжен да уведоми
незабавно арендатора за настъпилото заместване.
Видно от представения по делото в съдебното
дирене Договор за наем на земеделска земя от 14.09.2015г. Марио Кирилов Асенов
като управител на „Ю.” ООД, и в
качеството му на универсален правоприемник на ЕТ „Марио Асенов- ЮЛСТРЕЙД- Юлиян
Кирилов“ е създал облигационни отношения с Никола Илиев Балевски, но не е
встъпил в арендните правоотношения. Освен това по делото не бяха представени
доказателства какъв е Никола Илиев
Балевски. С представения Договор за наем
на земеделска земя от 14.09.2015г. Марио Кирилов Асенов като управител на „Ю.” ООД, е наемател /ползвател/, но не е
от кръга на лицата по чл. 17, ал.1 и ал.2 от ЗАЗ, които биха могли да заместят
страната по договора за аренда.
Ответникът „Ю.” ООД, представляван от Марио
Кирилов Асенов, се противопоставя на договора за аренда от 07.08.2008г. и сключения на 28.09.2015г. Анекс към
цитирания по-горе договор за аренда на земеделска земя, с оглед поредността на
вписването на представения от него в съдебно заседание Договор за наем на
земеделска земя от 14.09.2015г., като сочи, че последния е вписан преди да бъде
вписан анекса. Договора за аренда от 07.08.2008г. е бил сключен за срок от осем стопански
години, за периода от 01.10.2008 г. до
01.10.2016 г., т.е. към момента на вписване на Договор за наем на земеделска
земя от 14.09.2015г., е съществувал валиден договор за аренда между страните.
Така безспорно към датата, когато е отправил предизвестие за прекратяване на
процесния договор на 20.06.2017г. и когато е вписано прекратяването на 08. 08.
2017 г. от ответника Марио Кирилов Асенов действащ като управител на „Ю.” ООД,
той е нямал качеството арендодател и не е бил страна по договора за аренда,
следователно не могъл и да го прекрати и безспорно това му действие не е
законосъобразно.
По силата на закона – чл.17, ал.2 ЗАЗ
ответника не е страна – арендодател по процесния договор, такъв може да бъде купувача на земята, от тук
следва и че иска на ищеца за установяване към датата на предявяване на иска на
факта на съществуване на валиден договор за аренда от 07.08.2008г., вписан на
15.09.2008г., вх. per. № 3650 и Анекс към него вписан на 21.10.2015г., вх. per.
№ 3925, е основателен, по отношение на "Ю." ООД със седалище и адрес
на управление:***, с ЕИК: *********, представлявано от Марио Кирилов Асенов –
управител.
Съдът не възприема становището на ищеца, че
с подписването на анекса от 28.09.2015г. общият срок на договора става 15 години
и съгласно чл. 28, ал. 2 от ЗАЗ, договор сключен за повече от 10 години може да
бъде прекратен единствено по съдебен ред. В конкретния случай, договора е
сключен за срок от 8 години, а сключването на анекс към договора за аренда, с
който страните изменят арендното правоотношение
досежно срока и цената представляват ново арендно правоотношение.
Освен това съдът приема, че съдията по
вписванията е извършил вписване /заличаване на действащ аренден договор/ на
несъществуващо обстоятелство, тъй като процесния договор не е валидно
прекратен, т.е. вписаното обстоятелство /прекратяването на договора/ не е
възникнало валидно. Така ТР № 1/06.12.2002г. по тълк. дело № 1/2002г. на ОСГК
на ВКС. Липсата на основание за прекратяване на арендния договор и въпреки това
извършеното заличаване на същия, по естеството си представлява вписване на
несъществуващо обстоятелство, съгласно дефиницията дадена в посоченото
тълкувателно решение. Като се съобрази изложеното, следва да се приеме,че предявеният
положителен установителен иск е основателен.
По отношение на искът по чл.537, ал.2, изр.
последно ГПК съдът намира, че същият следва да бъде уважен. Разпоредбата урежда
законовите последици от уважаване на иск досежно гражданското право или
правоотношение, във връзка с което е постановен охранителен акт с конститивно
действие - този иск няма самостоятелен характер, а е акцесорен такъв и произтича
от разпоредбите на чл.90, връзка с чл.88 ЗКИР и чл.537, ал.2 ГПК.
Съгласно разпоредбата на чл.88 от ЗКИР,
всяко вписване в имотния регистър, а и всяко вписване по реда на Правилника за
вписване, с оглед чл.74, ал.1 от ЗКИР, може да бъде оспорено по реда на чл.537,
ал.2 и ал.3 от ГПК. От друга страна разпоредбата на чл.90 от ЗКИР предвижда, че
заличаването на вписването се извършва в три хипотези – когато по исков ред се
установи недопустимост или недействителност на вписването, или несъществуване
на вписано обстоятелство, респективно заличаването предполага уважаване на
предявен иск по чл.537, ал.2 от ГПК, вр. чл.88 и чл.90 от ЗКИР.
С оглед изхода на спора по предявения
положителен установителен иск, следва да бъде извършено заличаване на вписаното
заличаване на сключения договор за аренда на
земеделска земя от 07.08.2008г. вписан на 15.09.2008г., вх. peг. № 3650 и Анекс
към него вписан на 21.10.2015г., вх. peг. № 3925, както и заличаване на
вписаното прекратяване на същия, извършено вх. peг. № 1847 от 08.08.2017г. на
Служба по вписванията гр. Козлодуй.
При тези обстоятелства, основателна се явява
претенцията на ищеца за присъждане на разноските по делото, поради което и на
основание чл.78, ал.1 от ГПК ответникът следва да бъде осъден да му заплати
направените разноски за държавна такса в размер на 50.00лева и заплатено
адвокатско възнаграждение в размер на 720.00лева.
Воден
от горното, съдът
РЕШИ:
ПРИЗНАВА ЗА УСТАНОВЕНО по отношение на "Ю." ООД със седалище и
адрес на управление:***, с ЕИК: *********, представлявано от Марио Кирилов
Асенов – управител, съществуването на договор за аренда на земеделска земя от
07.08.2008г. вписан на 15.09.2008г., вх. peг. № 3650 и Анекс към него вписан на
21.10.2015г., вх. peг. № 3925.
ОТМЕНЯВА извършеното на 08.08.2017г. от
Съдията по вписванията при Служба по вписвания, гр.Козлодуй, заличаване на вписаното прекратяване на
договор за аренда на земеделска земя от 07.08.2008г. вписан на 15.09.2008г.,
вх. peг. № 3650 и Анекс към него вписан на 21.10.2015г., вх. peг. № 3925, извършено
вх. peг. № 1847.
ОСЪЖДА „Ю.” ООД, със седалище и адрес на
управление ***00726, представлявано от Марио Кирилов Асенов – Управител, да
заплати на Любомир Бориславов Йотов, ЕГН ********** с адрес ***, чрез
пълномощник адвокат В.Ч. ***, на основание чл.78, ал.1 от ГПК, направените
разноски за държавна такса в размер на 50.00лева и заплатено адвокатско
възнаграждение в размер на 720.00лева.
Решението подлежи на обжалване от страните
пред Окръжен съд Враца в двуседмичен срок от връчването на преписи.
Да
се публикува съгласно чл.4, ал.2, т.2 ВПОПСА в КРС.
РАЙОНЕН
СЪДИЯ: