Решение по дело №2719/2024 на Административен съд - Пловдив

Производството е образувано по жалба на Ю. Д. К., [ЕГН] от гр. Пловдив, ЖК „Тракия“, [адрес], чрез адв. Н., със съдебен адрес: гр. Пловдив, [улица], ет. 2, офис 11, против Решение № 430, взето с протокол № 18 от 07.11.2024г. на Общински съвет - Пловдив, с което на основание чл. 21, ал. 1, т. 8 и ал. 2 от ЗМСМА, чл. 47, ал. 1, т. 3 и ал. 2 от ЗОС, чл. 43, ал. 2, вр. с чл. 45, ал. 1 и чл. 47, ал. 2 от Наредбата на ОбС - Пловдив за условията и реда за установяване на жилищни нужди, за настаняване в общински жилища и продажбата им /НУРУЖННОЖП/, В ЧАСТТА МУ по т. 2, относно определена цена за продажба на недвижим имот в размер на 181 300лв., въз основа на пазарна оценка, изготвена от независим оценител, актуална към 09.10.2024г.

Жалбоподателят не е доволен от определената продажна цена и моли същата да бъде занижена. В жалбата са изложени доводи, че оценката не отчита обективно пазарните реалности, отнесени към конкретния недвижим имот, неговото състояние, както и това на сградата като цяло. Касае се за сграда, построена преди около 45 години, построена по стара технология – панелна, която дава лоша функционалност на обектите откъм шумо- и топлоизолация. Наред с това, общите части са силно амортизирани, В и К и ел. инсталациите са силно компрометирани и постоянно се нуждаят от ремонти. Оспорва се и площта на процесния недвижим имот, с твърдения, че действителната площ е 87,79кв.м, а не 94,40кв.м, което допълнително е довело до завишаване на оценката. Иска се отмяна на обжалвания ИАА и евентуално връщане на преписката на административния орган с указания за приложението на материалния и процесуалния закон. Заявена е претенция за присъждане на направените по делото разноски. Подробни съображения по съществото на спора са изложени в депозирана писмена защита.

Ответникът Общински съвет Пловдив, чрез процесуален представител адвокат Й., моли жалбата да се отхвърли, като неоснователна. Заявена е претенция за присъждане на направените по делото разноски, съгласно представен списък. Подробни съображения по съществото на спора са изложени в депозирана по делото писмена защита.

Съдът, като разгледа становищата и възраженията на двете страни и след преценка на събраните по делото доказателства, намери за установено следното:

Жалбата е процесуално допустима. Оспореното Решение на Общински съвет - Пловдив е публикувано на 14.11.2024г. във вестник „Марица“ и на интернет страницата на ОбС – Пловдив на същата дата. Отделно от това, до жалбоподателя е изпратено писмо изх. № 24VI-68-5/19.11.2024г., с което е уведомен за постановеното решение на Общински съвет - Пловдив, без представени доказателства за получаването му. Жалбата е депозирана чрез административния орган на 28.11.2024г., т.е. в 14-дневния преклузивен срок и при наличието на правен интерес. При продажбата на общинско жилище на настанения в него наемател, самият закон определя възможния купувач, който се явява и адресат на актовете издавани в административната фаза на производството. Без съмнение размерът на определената продажна цена е елемент от властническото волеизявление на административния орган, който пряко и непосредствено засяга правната сфера на купувача по сделката и създава за същия правен интерес от съдебна защита. Съгласно чл. 41, ал. 2 от ЗОС респ. чл. 47, ал. 2 от Наредба за условията и реда за установяване на жилищни нужди, за настаняване в общински жилища и продажбата им (приета с Решение № 49, взето с Протокол № 7 от 22.03.2005г. на общински съвет Пловдив, последно изменение, направено с Решение № 63, взето с протокол № 3 от 29.02.2024г. на общински съвет Пловдив) пазарните цени на имотите и на вещните права се определят от общинския съвет въз основа на пазарни оценки, изготвени от оценители, определени по реда на чл. 22, ал. 3 от ЗОС. Дали е изпълнена законосъобразно процедурата по определяне на продажната цена, дали същата е съобразена с изразената от органа на местна власт воля, е въпрос на спора по същество и е израз на съответствието на заповедта на кмета на общината с принципа за законност (чл. 4 от АПК) и с принципа за съразмерност (чл. 6 от АПК) в административното производство /в този смисъл Определение № 4105 от 22.03.2012г. на ВАС по адм. д. № 2845/2012 г., III о./

Така възприетото от съдебната практика по аналогия следва да се възприема и за първоначалния акт – решение на Общински съвет Пловдив, с който е определена продажната цена. След като приложимият материален закон обвързва внасяне на цената и съпътстващите плащания с последици, отразяващи се непосредствено в правната сфера на определения купувач, то за оспорващия е налице правен интерес от съдебна защита.

По същество:

Административното производство е започнало по заявление на жалбоподателя К. с вх. № 21 П-0972 от 30.09.2021г. до Кмета на Общината, с искане за закупуване на общинско жилище, частна общинска собственост, находящо се в гр. Пловдив, ЖК „Тракия“, [адрес], в което същият е настанен. С протокол № 4/04.07.2024г. на комисията по чл. 40, ал. 2 от НРПУРОИ е взето положително решение да се подготви предложение до Общински съвет - Пловдив за продажба на общинския имот. Пазарната оценка на общинския апартамент е изготвена в съответствие с чл. 22, ал. 3 от Закона за общинска собственост (ЗОС) от независим оценител Р. Л. в размер на 181 300 лева, определена към 09.10.2024г. Данъчната оценка на имота е 38 539,10 лева, съгласно удостоверение за данъчна оценка за по чл. 264, ал. 1 от ДОПК, с изх. № 66090015329/04.09.2024г. на Дирекция МДТ, община Пловдив.

Видно от съдържанието на доклада за нуждите на оценката са взети предвид местоположението на обекта, околната инфраструктура и характеристиките на актива, като са приложени "Метод на пазарните сравнения" /аналози/ и „Метод на капитализация на бъдещите приходи от наем“ /рентни приходи/.

Общински съвет Пловдив, по предложение на заместник кмета на община Пловдив, е взел решение № 430 по протокол № 18 от 07.11.2024г., с което е разрешил продажбата на правоимащия наемател на процесния апартамент и е определил цена за продажба на недвижимия имот в размер на 181 300 лева, въз основа на пазарната оценка, изготвена от независимия оценител.

В хода на съдебното производство е допусната съдебно – оценъчна експертиза. Вещото лице И. Г. е дало заключение за средно - пазарната цена на апартамента по метода на сравнителната стойност, като е извършило сравнение на средни цени за продажба на недвижими имоти в района /ЖК „Тракия“/, публикувани в специализираната преса и коригирани със корекционни коефициенти за състоянието, местоположението, инфраструктурата на имота. При този метод е установена средна пазарна на от 1 170 евро/кв. м, въз основа на сделки с недвижими имоти с идентична квадратура, на първи етаж в жилищни сгради с панелна конструкция в ЖК „Тракия“, построени през 1986г. При използване на корекционен коефициент 0,9 за сключена сделка и 0,9 за вид и местоположение, вещото лице е изчислило средна пазарна стойност на недвижимия имот към м. 11.2024г. в размер на 174 500 лева.

Прилагането на корекционния коефициент от 0,9 за вид и местоположение на недвижимия имот при извършване на пазарната оценка от вещото лице в хода на съдебното обжалване е оспорено като необосновано от процесуалния представител на ответника.

В разпита си в съдебното заседание по приемане на заключението вещото лице е уточнило, че се касае за недвижим имот в сграда, построена през 80-те години на миналия век по технология „едропанелна жилищна сграда“. Касае се за „абсолютно стандартна сграда“, на която няма извършвани подобрения през годините, включително чрез саниране. При изготвяне на оценката оказват влияние обстоятелствата, че недвижимият имот се намира на първи етаж и евентуално извършени санирания, които биха подобрили качеството на панелната сграда.

По отношение приложените коригиращи коефициенти 0,9 се уточнява, че е съобразила както спекулацията на пазара, на офертните цени, така и местонахождението и състоянието на имота. При изготвяне на оценката като база за сравнение са взети „близки апартаменти“, които се предлагат за продажба, но тъй като не е извършила оглед в тях не може да каже как са обзаведени и дали имат „друго положително качество“. Коефициентът за местоположение се прилага, тъй като е възможно дори в определени квартали да има по-атрактивни места. В настоящия случай, коефициентът за местоположение е приложен, тъй като от западната част на жилищния блок се намират предприятия, които биха създали някакъв дискомфорт на живущите наблизо.

При така установеното от фактическа страна, настоящият съдебен състав намира следното от правна страна: с оглед приложимите правни норми за този вид процедура по продажба на общинско жилище на правоимащ наемател, в доказателствена тежест на административния орган е да установи, че възприетата от него пазарна цена за продажба съответства на пазарната цена на процесния недвижим имот. Приложеният от законодателя подход в чл. 47 от ЗОС – продажба без търг и конкурс, макар и в отклонение от общите правила за разпореждане с общинско имущество, не отчита наличието на социални или други аспекти, свързани с правоимащия наемател. Правилата за определяне на продажните цени на общинските жилища са ориентирани към постигане на продажба на цени, отговарящи на пазарните условия, които ще бъдат постигнати между желаещи продавачи и купувачи в сделка, която би се реализирала при пазарни условия. В настоящия случай, е спазено изискването на чл. 41, ал. 2 от ЗОС, съгласно което разпоредителните сделки с имоти или с вещни права върху имоти – общинска собственост, се извършват по пазарни цени, не по-ниски от данъчните им оценки.

При сравнение между изготвените пазарни оценки от лицензиран оценител в хода на административното производство и в хода на съдебното производство се констатира, че при използване на метода на пазарните сравнения и от двете вещи лица, въз основа на използвани от тях аналози, посочени в експертизите, е изчислена приблизително еднаква пазарна стойност за 1кв.м. – 1 053 евро/кв. м от вещото лице в хода на административното производство и 1 050,30 евро/кв. м от вещото лице в хода на съдебното производство. Разликата в пазарните цени по двете оценки се състои в обстоятелството, че в хода на административното производство изчисленията на вещото лице се базират на приложението на два метода за оценка, с претеглена тежест на всеки един от тях при общата оценка, а в хода на съдебното обжалване изчисленията на вещото лице се базират на приложението само на един метод на оценка, с приложени два корекционни коефициента – за местоположение и за сключена сделка.

Съдът намира, че в крайна сметка органът е спазил материалния и процесуалния закон и разликите в изчисленията на вещите лица не са основание за отмяна на оспорвания акт. Пазарните цени на имотите се определят от общинския съвет въз основа на пазарни оценки, изготвени от оценители, определени по реда на чл. 22, ал.3-от оценители, отговарящи на изискванията на Закона за независимите оценители. Според посочената уредба, законовите критерии при определяне от общинския съвет на продажната цена на имот-общинска собственост са: пазарна оценка, извършена от независим оценител, отговарящ на изискванията на ЗНО и тази оценка да не е по-ниска от данъчната. Препращането в чл. 41, ал.2 ЗОС е само към чл. 22, ал.3 относно реда за определяне на оценителя- отговарящ на изискванията на ЗНО. Няма препращане към чл. 22, ал. 5 ЗОС, уреждащ определяне на размера на равностойното парично обезщетение за имотите, предвидени за отчуждаване, поради което този ред е неприложим.

Продажбата на общински жилища следва да бъде ориентирана към постигане на цени, отговарящи на пазарните условия. Няма правило за продажба на много по-ниски от пазарните цени и отразените в публичния регистър за разпоредителни сделки с имоти-общинска собственост, дори и да са близки до данъчните им оценки, не означава, че не са пазарните цени на конкретните имоти.

Обжалваната продажна цена за имот-общинска собственост е законосъобразно определена, доколкото е определена от независим оценител, вписан в Камарата на независимите оценители, с правоспособност за оценка на недвижими имоти, съгласно чл. 8, ал.1 ЗНО и който носи отговорност за истинността на даденото заключение. Продажната цена е по-висока от данъчната оценка на имота и с това покрива и другия критерий за законосъобразност.При така изложените аргументи, решението на общински съвет Пловдив не страда от пороци и жалбата следва да се отхвърли.

При този изход на делото в полза на ответника следва да се присъдят сторените разноски за адвокатско възнаграждение според представените доказателства и списък на разноските. Възражението за прекомерност е неоснователно, тъй като претендираното и заплатено възнаграждение е много под минимума по приложимата наредба при материален интерес на производството в размер на спорната продажна цена.

Мотивиран от гореизложеното, Съдът

Р Е Ш И:

ОТХВЪРЛЯ оспорването на Ю. Д. К., [ЕГН] от гр. Пловдив, ЖК „Тракия“, [адрес], против Решение № 430, взето с протокол № 18 от 07.11.2024г. на Общински съвет – Пловдив, В ЧАСТТА по т. 2 относно определена цена за продажба на недвижим имот в размер на 181 300лв.

ОСЪЖДА Ю. Д. К., [ЕГН] от гр. Пловдив, ЖК „Тракия“, [адрес], да заплати на Общински съвет – Пловдив сумата от 1250лв. /хиляда двеста и петдесет/ разноски по делото.

РЕШЕНИЕТО подлежи на обжалване с касационна жалба пред Върховен административен съд на Република България, в 14-дневен срок от съобщението.