Р Е Ш Е Н И Е
Гр. София, 22.05.2017 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
СОФИЙСКИ
ГРАДСКИ СЪД, ГРАЖДАНСКО ОТДЕЛЕНИЕ, І-17 състав, в открито съдебно заседание на дванадесети
май през две хиляди и седемнадесета година, в състав:
СЪДИЯ: СТИЛИЯНА ГРИГОРОВА
като
сложи за разглеждане докладваното от съдията гр.д. № 15692 по описа на съда за
2015 г., взе предвид следното:
Делото е образувано по искова молба на А. А.С. срещу „И.П.Д.“
АДСИЦ за осъждането му да заплати сумата от 85 000 евро, частичен иск от
92 000 евро и 28 600 евро, частичен иск от 35 600 евро, получени от
ответника на отпаднало основание – развалени предварителни договори за
покупко-продажба съответно на апартамент 21_3 и апартамент 34_13, ведно със
законната лихва от датата на завеждането на исковата молба до окончателното
изплащане.
Ищецът твърди в исковата си молба, че на 24.03.2011 г.
сключил с ответника два предварителни договора за покупко-продажба на
апартаменти 21_3 и 34_13 във ваканционен комплекс „М.К.“. Продавачът се
задължил да продаде на купувача правото на собственост върху двата недвижими
имота, а купувачът – да заплати сумите съответно от 92 000 евро и
35 600 евро. Първоначално ищецът заплатил общо 102 080 евро.
Впоследствие се установило, че имотите, обект на предварителните договори, били
ипотекирани за обезпечение на кредит на дружеството – продавач. С нотариална
покана, получена от ответника на 25.01.2012 г. ищецът уведомил дружеството, че
желае да бъде определена дата, не по-късно от 15.02.2012 г. за сключване на
окончателните договори, като към тази дата имотите бъдат освободени от
облигационни и вещни тежести. Ищецът уведомил ответника и че при отказ поканата
следвало да се счита за уведомление за разваляне на предварителните договори и
определяне на 15-дневен срок от развалянето за връщане на сумата от
102 080 евро. На 24.03.2014 г. ищецът заплатил последната сума по договора
в размер на 25 520 евро, с което задължението на ответника за прехвърляне
на собствеността станало изискуемо към 24.04.2014 г.
Ищецът отново отправил нотариална покана до ответника за
сключване на окончателните договори, съответно за развалянето им и връщане на
получените суми, на ответникът отново не изпълнил задълженията си. С това за
ищеца се пораждал правен интерес от предявяване на иск за връщане на част от
незаплатените суми по двата договора в горепосочените размери.
Ответникът „И.П.Д.“ АДСИЦ е подал отговор, в който
оспорва исковете. Твърди забава от страна на ищеца при извършване на плащанията
на дължимите суми по двата предварителни договора. Тъй като ищецът бил
неизправна страна, за него не било възникнало правото да развали договорите и
съответно да иска платените от него суми. Оспорва твърдението на ищеца, че е
погасил задълженията си по договорите.
Съдът, след като обсъди доводите
на страните и прецени събраните по делото доказателства, прие за установено
следното от фактическа и правна страна :
Предявени
са обективно съединени искове с правно основание чл. 34 вр. чл. 55, ал. 1, пр.
3 от ЗЗД.
Ищецът
извежда правото си да иска реституция на сумите от 85 000 евро и на сумата
от 28 600 евро, дадени по развалени предварителни договори от 24.03.2011
г. за покупко-продажба съответно на апартамент № 21_3 във ваканционен комплекс
„М.К.“, сектор 13, вх. 21, ет. 1, със
застроена площ 75.68 кв.м. за сумата
от 92 000 евро и апартамент № 34-13, в същия ваканционен комплекс,
сектор 22, вх. 34, ет. 2, със застроена площ от 37.19 кв.м. за сумата от 35 600 евро.
Установява
се, че на 24.03.2011 г. между „И.П.Д.“ АДСИЦ, продавач и А. С., купувач са
подписани два предварителни договора за покупко-продажба на недвижими имоти,
находящи се във ваканционен комплекс „М.К.“ - апартамент № 21_3 с площ от 75.68
кв.м. за сумата от 92 000 евро и апартамент № 34_13 с площ от 37.19 кв.м.
за сумата от 35 600 евро. Задължение на продавача е да прехвърли
собствеността върху обектите чрез нотариален акт в срок до 30 дни от заплащане
на купувача на пълната цена на апартаментите, чисти от всякакви тежести.
Съгласно
подписаните по делото анекси №№ 2 пълната продажна цена на всеки от имотите е
следвало да бъде заплатена до 01.05.2012 г. От неоспорената от ответника
справка относно плащания се установява, че до 12.10.2012 г. А. С. е заплатил в
полза на продавача сумата от 73 600 евро за покупка на апартамент № 21_3 и
28 480 евро за апартамент № 34_13. След така извършените плащания
купувачът дължи сумата от 18 400 евро за покупка на апартамент № 21_3 и
7 120 евро за апартамент № 34_13.
От
представеното по делото нареждане за превод на чужда валута се установява, че
на 24.03.2014 г. купувачът е заплатил остатъка от продажната цена за всеки от
двата имота, на обща стойност 25 520 евро – 18 400 евро за покупка на
апартамент № 21_3 и 7 120 евро за покупка на апартамент № 34_13.
От
24.03.2014 г. е възникнало задължението на ответника да прехвърли на А. С. по
нотариален ред правото на собственост върху обектите.
Ответникът
не оспорва, че на 06.06.2014 г. е получил нотариална
покана за определяне на дата за сключване на окончателни договори, като при
отказ, включително липса на отговор, А. С. моли поканата да се счита за уведомление
за разваляне на предварителните договори за покупко-продажба на ап. 34_13,
сектор 22, вх. 34, ет. 2 и ап. 21_3, сектор 13, вх. 21, ет. 1.
Дружеството-ответник
не доказа, че е изпълнило задължението си да определи дата за насрочване на сделка
по прехвърляне на собствеността върху имотите. Счита, че ищецът не е изправна
страна, разполагаща с правото да развали предварителните договори и да иска
връщане на даденото по тях, поради неизпълнение на задължението да заплати
задължението си за мораторна лихва поради забавено заплащане на окончателните
вноски.
Съгласно
чл. 5.1. от предварителните договори, при неспазване от купувача на срока за
заплащане на която и да е от вноските по приложение № 2 към договорите с повече
от 30 дни продавачът може едностранно да развали договора, като писмено уведоми
за това купувача и задържи като неустойка 10% от цената на имота.
В
настоящото производство продавачът не доказа да е упражнил правото си да
развали предварителните договори. Уговореното в чл. 5.1. от предварителните
договори писмено изявление от продавача е условие за задържане на 10% от цената
на имота като неустойка за забавено плащане на остатъка от продажната цена. В
случая вземането за мораторна неустойка не е възникнало в полза на продавача.
Въпреки че възражението за незаплащане на задължението за мораторна неустойка
на посочените в отговора основания е обусловено от неговата изискуемост, следва
да се отбележи, че специални уговорки относно поредността на погасяване на
задълженията за главница, лихви и разноски страните не са направили.
При
последното извършено плащане на останалите суми от продажните цени, на обща
стойност 25 520 евро купувачът изрично е посочил в платежното нареждане
основанието – плащане по предварителни договори от 24.03.2011 г. за недвижими
имоти 34_13 и 21_3.
С
изпълнение на задължението си за заплащане на продажната цена за купувача е
възникнало правото да получи в патримониума си насрещната престация – правото
на собственост върху процесните апартаменти №№ 21_3 и 34_13.
Ответникът
не доказа да е изпълнил задължението си, включително в хода на настоящото
производство.
Ищецът е
упражнил надлежно правото си да развали предварителните договори, вследствие на
което всяка от страните дължи да върне на другата полученото по тях.
Ответникът
не противопостави права, изключващи материално правната легитимация на ищеца да
получи заплатените от него суми. Претенциите си за забавено плащане ответникът
може да реализира по общия исков ред. В настоящото производство отговорността
на ищеца за репариране на евентуална забава за заплащане на паричните вноски не
беше надлежно ангажирана, доколкото „И.П.Д.“ АДСИЦ не предяви насрещен иск за
заплащане на мораторни неустойки, нито направи възражения за прихващане с
дължими от А. С. ликвидни и изискуеми суми.
По така изложените
съображения предявените от А. С. частични искове са основателни и следва да бъдат
изцяло уважени.
С оглед изхода на
спора, разноски следва се присъдят в полза на ищеца. Процесуалният представител
на ответника е възразил за прекомерност на заплатеното адвокатско
възнаграждение от 5 300 евро. Размерът на предявените искове е 113 600
евро (222 182.29 лева). Съгласно чл. 7, ал. 2, т. 5 от Наредба № 1/2004 г.
за минималните размери на адвокатските възнаграждения, адвокатският хонорар
възлиза на 7 168.38 лева. Фактическата и правна сложност на делото,
извършените процесуални действия и броят на проведените съдебни заседания не
обуславят определяне на по-висок размер на възнаграждението, поради което то
следва да се присъди в посочения размер от 7 168.38 лева, с добавени
8 884.84 лева заплатена държавна такса.
Така
мотивиран, съдът
Р Е Ш И:
ОСЪЖДА,
на основание чл. 55, ал. 1, пр. 3 от ЗЗД, „И.П.Д.“ АДСИЦ, ЕИК ********, със
седалище и адрес на управление гр. С., район „***“, ул. „**“ № **, ет. * да
заплати на А. А.С., роден на *** г., гражданин на Р.Ф., с адрес Р.Ф., гр. *******,
ул. „*******“, бл. 240, корп. 5, ап. 4 сумата от 85 000
евро, частичен иск от сумата от 92 000 евро, получена на отпаднало
основание - по развален предварителен договор от 24.03.2011 г. за
покупко-продажба на недвижим имот, представляващ апартамент № 21_3, находящ се
във ваканционен комплекс „М.К.“, сектор 13, вход 21, ет. 1, със застроена площ
от 75.68 кв.м. и сумата от 28 600 евро, частичен иск от 35 600 евро,
получена на отпаднало основание – по развален предварителен договор от
24.03.2011 г. за покупко-продажба на недвижим имот, представляващ апартамент №
34_13, находящ се във ваканционен комплекс „М.К.“, сектор 22, вход 34, ет. 2,
със застроена площ от 37.19 кв.м., ведно със законните лихви върху сумите от 04.12.2015
г. до окончателното изплащане, а на основание чл. 78, ал. 1 от ГПК – сумата от 16 053.22
лева.
Решението
може да се обжалва с въззивна жалба пред САС в двуседмичен срок от връчването
му на страните.
СЪДИЯ: