Р Е Ш Е Н И Е
гр.София, 02.05.2025г.
В И
М Е Т
О Н А Н
А Р О
Д А
СОФИЙСКИ ГРАДСКИ
СЪД, І ГО 7-ми
състав
на
осемнадесети март година 2025
в
открито съдебно заседание в следния състав:
СЪДИЯ: Гергана
Х. - Коюмджиева
секретар:
Маргарита Димитрова
като
разгледа докладваното от съдията гр.дело № 4709 описа за 2016 год., за да се произнесе взе предвид следното:
Предявени са искове с правно основание чл.55, ал.1, предл.III от ЗЗД, чл. 92 от ЗЗД, вр. с чл. 189, ал.3 от ЗЗД и чл.88, ал.1,
изр. второ ЗЗД, при условията на обективно и субективно съединяване.
По изложените
в исковата молба и молба –
становище от 31.10.2017 г., ищцовото СД „М.С.“ с ЕИК ******, със седалище и
адрес на управление ***, чрез пълномощниците адв. Н.С. и адв.Й., са предявили срещу
ОБЛАСТЕН УПРАВИТЕЛ на Област София и срещу Държавата представлявана от
Министерство на регионалното развитие и благоустройство, при условията на
субективно съединяване иск с пр.
основание чл.189, ал.1, изр. второ ЗЗД
във вр. с чл.55, ал.1, предл. III ЗЗД, за връщане на продажната цена по развален договор за покупко-продажба на недвижим
имот от 25.08.2004г., сключен по реда
чл.44 от ЗДС, в общ размер на 50 205.55 лв., ведно със законна лихва, считано
от предявяване на иска -15.04.2016г. до изплащането.
С молба – становище вх.№144978 от
31.10.2017 г., осъдителният иск е предявен срещу Държавата представлявана от
Министерство на финансите.
Претендира присъждане на сторените в
производството по делото разноски.
В исковата молба се твърди, че на
25.08.2004г. след проведена тръжна процедура с Договор за покупко-продажба на
недвижим имот, сключен по реда на чл.44 от Закона за държавната собственост,
Областният управител на област София продал на ищцовото СД „М.С.“ недвижим имот – частна държавна собственост
по АДС № 02291/17.08.2000г., представляващ: КЛУБ със застроена площ от 44.78
кв.м., разполагащ със собствен санитарен възел, заедно с 0.296% идеални части
от общите части на сградата и от правото на строеж върху мястото, разположен на
първи етаж от жилищен блок № 25, вх.В, ж.к. “******”, Столична община, район “******”,
град София.
Твърди се, че общата парична сума
заплатена от купувача на продавача за придобиването на недвижим имот, подробно
описан в процесния договор и платена по сметка на Областна администрация на
Област София, е в размер на 50 205.55 лева. Твърди, че след покупката на имота,
ищецът започнал да упражнява правата си като собственик, като ползвал обекта по
предназначението му, като магазин.
Излагат се доводи, че през 2005г. от
страна на Етажните собственици на сградата на бл.25 в ж.к. “******”, в който се
намира процесния недвижим имот, бил заведен иск с правно основание чл.108 от
ЗС, като етажните собственици претендирали, че са единствените собственици на
имота. Ищецът твърди, че с влязло в сила решение от 15.04.2011г. постановено по
гр.д. №12133/2009г. по описа на СГС, ВО, IV състав бил уважен предявения
ревандикационният иск. Етажните собственици предприели действия по принудителното
им изваждане, като на 06.07.2011г. с протокол за въвод по изп. дело №
20118450400174 на ЧСИ П.М.с рег. № 845 били въведени във владение, а ищеца
отстранен от имота.
Сочи се още, че при реализираното по
отношение на СД “Медичи-Т.и сие” съдебно отстраняване от имота - предмет на
договора от 25.08.2004 г. и с влизане в сила на решението по чл. 108 ЗС,
договорът за покупко-продажба на процесния имот се счита за развален по
право. Поради това ищецът поддържа, че с
обратна сила е отпаднало и основанието за заплащане на продажната цена.
Съобразно изложеното моли исковата
претенция да бъде уважена.
С влязло в сила определение №
17669/ 17.08.2018г. на основание чл.
299, ал. 1 от ГПК, производството по
настоящото гр.д. № 4709 /2016 г. по описа на СГС, ГО, I – 7 състав, е
прекратено в частта по предявения от СД
„М.С.” против ОБЛАСТЕН УПРАВИТЕЛ на
Област София, иск с правно основание чл.189, ал.1,изречение второ във вр. с
чл.55,ал.1,предл. трето ЗЗД, за връщане
на продажната цена по договор за покупко-продажба на недвижим имот в общ размер
на 50 205.55 лв., поради формираната между същите страни СПН по спорния
предмет./л.86 от делото/
По предявения иск за връщане на
цената, като дадена на отпаднало основание, поради претърпяна евикция, по
делото е постановено Решение №7579
от 08.11.2019г.
След
въззивно обжалване с решение №682/ 07.06.2024г., постановено по възз.гр.д.
№ 3338 / 2022 г. на САС, ГО, 10 състав е обезсилено Решение №7579 от
08.11.2019г. постановено по гр.д. № 4709 /2016 г. по описа на СГС, I ГО,
7-ми състав, като делото е върнато на първоинстанционния съд за произнасяне по
предявения главен иск с правно основание чл.87, ал.3 ЗЗД, във вр. чл.189, ал.1,
изр.първо ЗЗД с участието на надлежния ответник – Държавата представлявана от
министъра на регионалното развитие и благоустройството.
С разпореждане от 13.09.2024г. по реда на чл.129, ал.4 ГПК на дружеството
ищец са дадени указания да прецизира
предявената срещу Държавата главен иск с
правно основание чл. 87, ал. 3 от ЗЗД, като формулира надлежен петитум на
конститутивния иск за разваляне на договор за покупко- продажба на недвижим
имот - частна общинска собственост от 25.08.2004г.
На 09.10.2024г. е постъпила уточнена искова молба с вх.№280580/
09.10.2024г. от СД „М.– Т.СИЕ“ срещу Държавата, в която е посочено, че
дружеството ищец предявява конститутивен иск за разваляне на сключения с
държавата договор за покупко-продажба на недвижим имот от 25.08.2004г., както и
осъдителен иск с правно основание чл.55, ал.1, пр.3 от ЗЗД за връщане на сумата
от 50 205.55лв., като дадена на отпаднало основание.
Уточнената искова молба е връчена на ответника Държавата, представлявана
от МРРБ, като ответник по конститутивния иск и на Държавата представлявана от Министъра на финансите, като ответник по
осъдителния иск.
На 25.11.2024г. е постъпил отговор на ИМ от Държавата представлявана от Министъра на финансите.
На 13.11.2024г. е постъпил отговор от Държавата, представлявана от
МРРБ, в които предявените искове са
оспорени като неоснователни. В отговора от 25.11.2024г. е наведено възражение
за изтекла погасителна давност за предявените искове. Нови доказателства не са
ангажирани.
Софийски
градски съд, ГО, ГО, 7-ми състав, преценявайки
доводите на страните и събраните по делото доказателства по реда на
чл.12 ГПК и чл. 235 от ГПК, приема за установено от фактическа страна следното:
От
неоспорения Договор за покупко-продажба на недвижим имот - частна
държавна собственост от 25.08.2004г., сключен по реда на чл.44 от ЗДС, е видно,
че областният управител на Област София е продал на СД „М.С.“ следния недвижим
имот -частна държавна собственост по акт за държавна собственост по АДС
№02291/17.08.2000г.: КЛУБ със застроена площ от 44.78 кв.м., разполагащ със
собствен санитарен възел, заедно с 0.296% идеални части от общите части на
сградата и от правото на строеж върху мястото, разположен на първи етаж от
жилищен блок №25, вх.В, ж.к.“******“, Столична община, район „******",
гр.София, при съседи, подробно описани в цитирания договор за сумата в размер
на 40 000 лева./л.15-л.17 от делото/ Договор за покупко-продажба на недвижим
имот - частна държавна собственост е вписан в Служба по вписванията при СРС с
вх.рег.№35892, том ХIV, №56 от 28.08.2004г.
В клаузата на чл.2 от Договор за покупко-продажба на недвижим имот
- частна държавна собственост от 24.08.2004г., е уредено, че купувачът е
заплатил цената от 40 000лв., както следва: 30 000 лева, представляващи 75% от
цената на имота - с компенсаторни инструменти в полза на областна администрация
-Област София, сумата 6 228 лева - представляваща 25% от цената на имота - с
платежно нареждане за плащане към бюджета по сметка на областна администрация,
сумата 3 772 лева - внесен депозит за търг с вносна бележка от 21.05.2004г.,
сумата от 960 лева - представляваща режийни разноски /2%/ и начислени 20% ДДС
върху тях; сумата от 8 321 лева -представляваща Данък добавена стойност/ДДС/, определен
по реда на чл.56, ал. 1 от ДДС и сумата от 924, 55 лева - представляваща местен
данък /2%/, съгласно Приложение №2 към ЗМДТ. /л.16 от делото/
По
делото не е спорно, че сумата от 50 205.55лв. е платена от СД „М.С.“, като
купувач на държавния имот по описания в чл.2 от договора за продажба начин.
Не
е спорно, че през 2005г. от страна на Етажните собственици на сградата на
бл.25, в който се намира процесния недвижим имот, бил заведен иск с правно
основание чл.108 от ЗС, като етажните собственици претендирали, че са
единствените собственици на имота.
Представено е решение от 15.04.2011г.
постановено по възз.гр.д. № 12133/2009г. по описа на СГС, ВО, IV състав, с което е оставено в сила решение
по гр.д.№8028/2005г. по описа на Софийски районен съд, ГО, 31 състав, с което е
уважен ревандикационния иск на Етажните собственици на бл.25 в ж.к.“******“, срещу
СД „М.С.“, по отношение на процесния недвижим имот. /препис на л.10-л.13 от
настоящото дело/ За да потвърди решението на
първоинстанционния съд, с което е уважен иска по чл.108 от ЗС, въззивният съд е
приел, че Етажните собственици на бл.25 в ж.к.“******“ се легитимират, като
собственици на спорния недвижим имот, както и че са доказани всички
предпоставки за основателността на иска за собственост с правно основание
чл.108 от ЗС.
Не
е спорно, че решение от 15.04.2011г. постановено по възз.гр.д. № 12133/2009г.
по описа на СГС, ВО, IV състав е влязло
в сила, като в процеса не са ангажирани
доказателства за конкретната дата, но същата е не по-ранна от 15.05.2011г.,
доколкото срока за касационно обжалване е 30 дни.
На
10.05.2011г. по възз.гр.д. № 12133 /2009г. по описа на СГС, ВО, IV състав е издаден изпълнителен лист в полза
на Етажните собственици на бл.25 в ж.к.“******“, срещу СД „М.-Т.СИЕ“, с който длъжника е осъден да предаде
владението върху имота, което се установява от приетия протокол за въвод във
владение от 06.07.2011г.
От
приетия неоспорен Протокол за въвод във владение от 06.07.2011г. по
изп.д.№20118450400174/ 2011г. на ЧСИ П.М.рег.№845 от КЧСИ, се установява, че
въз основа на изпълнителен лист издаден на 10.05.2011г. по възз.гр.д. №
12133/2009г. по описа на СГС, ВО, IV
състав, срещу СД „М.-Т.СИЕ“, на
06.07.2011г. Етажните собственици на бл.25 в ж.к.“******“ са въведени във
владение на помещение с площ от 44.78 кв.м., разполагащ със собствен санитарен
възел, находящи се на първи етаж от
жилищен блок №25, вх.В, ж.к.“******“, Столична община, район „******", гр.София,
като евикцията /съдебно отстраняване от имота/ е осъществена./л.14 от делото/
С
решение № 3178/08.05.2015г., постановено по гр.д.№ 379/ 2014 год., по описа на
СГС, І ГО, 13-ти с-в, е отхвърлен предявения от СД „М.С.”, със седалище и адрес
на управление ***, представлявано от Е.Д.Т.и М.М.Т.чрез адв.Н.С. - САК и адв.Й.Й.
- САК, съдебен адрес *** А, Търговски дом, кантора №148 против ОБЛАСТЕН
УПРАВИТЕЛ на Област София, ЕИК: *******, с адрес: град София 1000, район Триадица,
ул.”******, иск с правно основание чл.189, ал.1, изр. второ във вр. с чл.55,
ал.1, предл. трето ЗЗД, за заплащане на сумата от 50 205.55 лв. представляваща
продажна цена дадена по разваления по право Договор за покупко-продажба на
недвижим имот - частна държавна собственост, сключен по реда на чл.44 от Закона
за държавната собственост на 25 08. 2004 г. като неоснователен, поради това, че
Областния управител не е продавач, а представител по силата на закона на
продавача, който в случая е Държавата. Решение № 3178/08.05.2015г. по гр.д.№
379/ 2014 год., по описа на СГС, І ГО, 13 с-в е влязло в законна сила на
05.04.2017г. /л.37-45 от делото/
При така установената фактическа обстановка, сочи
на следните правни изводи:
Относно
конститутивния иск с пр. основание чл.87, ал.3 ЗЗД, вр. чл.189, ал.1, изр. I ЗЗД за разваляне на договор за покупко- продажба на недвижим имот – частна
общинска собственост
Съгласно указанията по Тълкувателно решение №
1/02.07.2021 г. по тълк.дело № 1/2019 г. ОСГТК на ВКС договорът за прехвърляне
на вещни права върху чужд имот не се разваля по право и при реализирана, и при
евентуална евикция, а за да възникнат правата по чл. 189 – 192 ЗЗД е необходимо
приобретателят да се снабди с влязло в сила решение по чл. 87, ал. 3 ЗЗД срещу
прехвърлителя на чуждия имот. Предвид
задължителните указания по ТР № 1/02.07.2021 г. по тълк.д. № 1/2019 г. ОСГТК на
ВКС, предявения конститутивен иск е
допустим.
По същество:
При пълна съдебна евикция - реализирана или
евентуална, е налице неточно изпълнение на задължението да се прехвърли правото
на собственост, което поражда отговорност за продавача освен да върне цената на
имота, а също и да обезщети купувача за вредите. Обезщетението за вреди извън
посочените в чл. 189, ал. 1 ЗЗД, съгласно същата разпоредба се определя по
общите правила за неизпълнение на задължението - чл. 82 и чл. 83 ЗЗД.
Съгласно
чл. 82 ЗЗД обезщетението обхваща претърпяната загуба и пропуснатата полза,
пряка и непосредствена последица от неизпълнението. Разноските по воденото дело
от купувача срещу третото лице за запазване на имота, се обхващат от
отговорността на продавача за вреди, тъй като са пряка и предвидима последица
от неизпълнението. Длъжникът обаче се освобождава от отговорност за вредите,
които кредиторът би могъл да избегне като положи грижата на добър стопанин,
съгласно разпоредбата на чл. 83, ал. 2 ЗЗД (така в Решение № 294 от 13.10.2011
г. на ВКС по гр. д. № 1515/2010 г.,III г. о.).
По
настоящото дело се установи, че между дружеството ищец и държавата е бил
сключен един действителен договор за покупко-продажба на недвижим имот на
25.08.2004г., като при сключването му нито купувачът СД „М.С.”, нито представителят на продавача – Областния
управител на Област София, са знаели, че продавачът не притежава правото на
собственост върху продаваните вещи - и двете страни са били добросъвестни
(липсват твърдения и доказателства от ищеца, че продавачът му е бил
недобросъвестен; липсва оспорване от ответника на твърдението на ищеца, че
купувачът е бил добросъвестен, респективно - липсват и доказателства за
противното). С постановяването на окончателното решение по гр. д. № 12133 /
2009г. на СГС, ВО, IV състав е налице
реализирано съдебно отстранение на купувача по процесния договор от 25.08.2004г.
Продавачът е бил привлечен по делото за съдебната евикция и това изключва
наличието на хипотезата на чл. 191, ал. 2 от ЗЗД за отпадане на неговата отговорност
за съдебното отстранение.
Налице
е следователно пълно неизпълнение на задължението на продавача да прехвърли
собствеността върху продаваните вещи, поради което и предявеният иск за
развалянето на договора за покупко-продажба на основание чл. 189, ал. 1, вр.
чл. 87, ал. 3 от ЗЗД, е основателен.
Относно
иска за връщане на платената цена, с пр.основание чл.55, ал.1, предл.III от ЗЗД, вр. с чл.189, ал.1, изр. второ ЗЗД
По иска срещу държавата: Тук на първо място,
следва да се изтъкне, че държавата се представлява пред съдилищата по
граждански дела от министъра на финансите /чл. 31, ал. 1/, а по дела, които се
отнасят до недвижими имоти "държавна собственост" - от министъра на
регионалното развитие и благоустройството /чл. 31, ал. 2 ГПК/. Представителната
власт на последния обхваща исковете за собственост или други вещни права, за
граници, както и искове за защита на владение.
Надлежен ответник по иска е самата държава, а определянето на конкретния
правен субект, който да вземе участие в съдопроизводствените действия, е въпрос
не на процесуална легитимация, а на процесуално представителство, което по
отношение на държавата е уредено в закона по императивен и нетърпящ отклонения
начин. Независимо кой държавен орган е предизвикал правния спор, пред съда
държавата се представлява поначало от министъра на финансите, а при спор за
недвижими имоти-държавна собственост представителството се осъществява от
министъра на регионалното развитие и благоустройството.
Обстоятелството,
че в исковата молба е посочен ненадлежен представител на държавата, не прави
процеса недопустим, нито исковата молба - нередовна, защото съдът е длъжен
служебно да приложи императивните законови правила относно представителството
на държавата, като конституира надлежния й представител./ В този см. Решение № 181 от 14.06.2012 г. на
ВКС по гр. д. № 96/2012 г., II г. о., ГК, докладчик съдията Красимир
Влахов/ В процеса за
връщане на платената цена при евикция Държавата се представлява от
Министъра на финансите, която пасивна легитимация в настоящото исковото
производство е надлежно обоснована и установена.
В
случая спорно е облигационно вземане по чл. 189 ЗЗД, вр. чл. 55, ал. 1, пр. 3 ЗЗД с източник развален договор за продажба на недвижими имоти поради
осъществена евикция и по чл. 86, ал. 1 ЗЗД, поради което държавата следва да се
приеме за надлежно представлявана от министъра на финансите в процеса.
По същество:
Съгласно
разпоредбите на чл. 189, ал. 1 и чл. 191, ал. 1 от ЗЗД, ако продадената вещ
принадлежи изцяло на трето лице, купувачът може да развали продажбата по реда
на чл. 87 от ЗЗД, като продавачът е длъжен
да му върне платената цена, да му заплати разноските по договора и по
делото, отговаряйки за другите вреди съобразно общите правила за неизпълнение
на задължението.
Предвид
безспорните по делото факти, че страните са сключили валиден договор за
продажба на недвижим имот от 25.08.2004г., ответникът - държавата е получил по
договора процесните суми: 30 000 лева, представляващи 75% от цената на имота -
с компенсаторни инструменти в полза на областна администрация -Област София,
сумата 6 228 лева - представляваща 25% от цената на имота - с платежно
нареждане за плащане към бюджета по сметка на областна администрация, сумата 3
772 лева - внесен депозит за търг с вносна бележка от 21.05.2004г., сумата от
960 лева - представляваща режийни разноски /2%/ и начислени 20% ДДС върху тях;
сумата от 8 321 лева -представляваща Данък добавена стойност/ДДС/, определен по
реда на чл.56, ал. 1 от ДДС и сумата от 924, 55 лева - представляваща местен
данък /2%/, съгласно Приложение №2 към ЗМДТ,
и предвид развалянето на договора за продажба, то следва да се приеме,
че е отпаднало основанието за държавата да задържи горните суми и за нея се
поражда задължението да ги върне.
Установената осъществена евикция и постановеното
разваляне на сключения между страните по делото договор за продажба на
недвижимите имоти обуславя основателност на претенцията за връщане на даденото,
тъй като се държи на отпаднало основание по смисъла на чл. 55, ал.1, т.3 от ЗЗД.
По делото не се спори, че в изпълнение на договора ищецът е заплатил на
ответницата посочената в нотариалния акт сума от 50 205.55лв., в това число
сумата 48 321лв., представляваща продажна цена с начисления върху нея ДДС,
и сумата от общо 1884,55лв., представляваща разноски за сключване на договора,
в това число 960 лв. режийни разноски и начислен върху тях ДДС, както и
924,55лв. местен данък, които суми подлежат на връщане, като заплатена по
развален договор. Сумата следва да се присъди, ведно със законната лихва от
предявяването на иска – 15.04.2016 г. до окончателното й изплащане, в
съответствие с направеното искане в исковата молба.
По
изложените съображения, съдът приема, че предявения осъдителен иск е
основателен и следва да бъде уважен в предявения размер.
По възражението за погасителна давност:
Настоящият
съдебен състав намира за неоснователно и оплакването на ответниците за
погасяване по давност претенциите на ищците, свързани със заплащане на
платената от последните продажна цена от 50 205.55 лева и на претендираното от
ищците обезщетение за причинената им имуществена вреда. Няма спор в съдебната
практика, че правото на купувача да претендира предвидените в закона последици
от евикцията се погасява с изтичането на 5-годишна давност по арг. от чл. 110 ЗЗД, която започва от деня, в който вземането е станало изискуемо. Когато се
претендират последиците от осъществена евикция началото на давностния срок тече
от момента на влизане в сила на решението, с което е признато правото на собственост
на третите лица по отношение на процесния имот. В случая, решението, с което за
признати тези права на третите лица е
постановено на 15.04.2011г. и влязло в сила не по-рано от 15.05.2011г.,
доколкото срока за касационно обжалване е 30 дни, а исковата молба на ищеца СД
„М.С.” е входирана в СГС с вх.№ 52000 на
15.04.2016 г., т. е. в рамките на общата петгодишна давност по чл.110 от ЗЗД.
По отношение на разноските;
При този изход на спора право на разноски има
ищеца съгласно чл. 78, ал. 1 от ГПК.
Дружеството ищец не е релевирало искане за разноски, нито списък по чл.80 ГПК,
поради което такива не му се следват.
Така мотивиран, съдът
Р Е Ш И:
РАЗВАЛЯ по иск предявен от СД „М.С.“ срещу Държавата представлявана от
министъра на регионалното развитие и благоустройството Договор за покупко-продажба
на недвижим имот - частна държавна собственост от 25.08.2004г., сключен по реда
на чл.44 от ЗДС ,
вписан Служба по вписванията при СРС с вх.рег.№35892, том ХIV, №56 от 28.08.2004г.,
по силата на който СД
„М.С.“ е закупил от държавата, чрез областният управител на Област София,
недвижим
имот -частна държавна собственост по акт за държавна собственост по АДС
№02291/17.08.2000г.: КЛУБ със застроена площ от 44.78 кв.м., разполагащ със
собствен санитарен възел, заедно с 0.296% идеални части от общите части на
сградата и от правото на строеж върху мястото, разположен на първи етаж от
жилищен блок №25, вх.В, ж.к.“******“, Столична община, район „******",
гр.София, при съседи, подробно описани в цитирания договор за сумата в размер
на 40 000 лева, поради претърпяно от
купувача съдебно отстранение, на основание чл. 87, ал. 3 във вр. с чл. 190, ал.
1 от ЗЗД.
ОСЪЖДА ДЪРЖАВАТА представлявана от министъра
на финансите, във връзка с разваляне на основание чл. 87, ал. 3 във вр.с чл.
190, ал. 1 от ЗЗД на договор за покупко- продажба от 25.08.2004г., сключен по
реда на чл.44 ЗДС между Държавата чрез областният управител на Област София,
като продавач и СД „Медичи- Т.СИЕ“ като купувач, да
заплати на СД „М.С.“ с ЕИК ******, със седалище и адрес на управление ***,
представлявано от Е.Д.Т.и М.М.Т., на основание чл.55, ал.1, предл. III от ЗЗД,
вр. с чл.189, ал.1, изр. второ ЗЗД – сумата
50 205.55 лева, в това число
сумата 48 321лв., представляваща продажна цена с начисления върху нея ДДС, и
сумата от общо 1884,55лв., представляваща разноски за сключване на договора, в
това число 960 лв. режийни разноски и начислен върху тях ДДС, както и 924,55лв.
местен данък, като дадена на отпаднало основание, ВЕДНО със законната лихва върху сумата, считано от деня на
предявяването на иска на 15.04.2016г. до окончателното плащане.
Решението подлежи на въззивно
обжалване, пред Апелативен съд - София, в двуседмичен срок от съобщаването му на
страните.
СЪДИЯ: