ПРОТОКОЛ
№ 311
гр. Девин, 13.11.2025 г.
РАЙОНЕН СЪД – ДЕВИН в публично заседание на тринадесети ноември
през две хиляди двадесет и пета година в следния състав:
Председател:Илияна Р. Ферева - Зелева
при участието на секретаря Диана Ал. Стоева
Сложи за разглеждане докладваното от Илияна Р. Ферева - Зелева Гражданско
дело № 20235410100488 по описа за 2023 година.
На именното повикване в 10:00 часа се явиха:
Ищците Л. Г. О., р. пр. лично, Р. Л. О., р. пр. лично, двамата с адв.
В. И., р. уп. от по-рано.
Ответниците Б. Б. О., р. пр. не се явява, А. А. Ю., р. пр. лично и С.
Б. Ю., р. пр. лично, за всички адв. Д. М., р. уп.
Вещото лице А. А. С., р. пр. лично.
Адв. И.: Да се даде ход на делото.
Адв. М.: Да се даде ход на делото.
Съдът, при условията на чл.142, ал.1 ГПК,
О п р е д е л и :
Дава ход на делото.
Адв. И.: Да се изслуша вещото лице.
Адв. М.: Да се изслуша вещото лице.
Съдът,
О п р е д е л и :
Допуска изслушване на вещото лице, на което
Сне самоличността, както следва:
А. А. С. – ***, ******, ********, *********, **********.
На вещото лице се напомни наказателната отговорност по чл.291
НК и същото обеща да даде заключение по съвест и знание на съда.
1
Разпит на вещото лице А. А. С.: Поддържам представеното
заключение. В приложение към заключението има таблица, в която съм
посочила 5 пазарни аналога. Това са обекти в с. *******, с. ********, с.
*********, с. ********** и с. *********. В ******* единствените пазарни
аналози, които намерих са изповядани на стойност малко по-голяма от
данъчната оценка. Намерих пазарни аналози, продават се къщи от порядъка
200 кв.м. разгъната площ за 3 000.00 лева. Това го изключвам като пазарен
аналог и не го ползвам, защото за да пестят разходи хората изповядват
сделките си на близка до данъчна оценка. Не ползвам този пазарен аналог
като порочен и неправилен. Смятам, че с достатъчна степен на точност могат
да се ползват пазарни аналози от други населени места в община *****, като
*******, ********, *********** и **********. При проверката ми в Служба
по вписвания към Районен съд – Девин не открих пазарни аналози за с.
*******, които да са изповядвани на пазарна стойност на аналогични имоти.
Физическото изхабяване се определя, съгласно строителните правила и норми,
с 0,5 % на година за сгради, които са със стоматонобетонови плочи и 0,7 % за
сгради, които са с дървен гредоред и съответно годината на построяване и
времето, което къщата е ползвана и 0,7 % на година се получава 35,7%.
Функционалното и икономическо обезценяване е свързано с това, че поради
факта, че сградата е построена ****, вече нормите за строителство, нормите за
икономически просперитет на сградите много се променят и поради факта, че
жилищна сграда не разполага със завършен санитарен възел, няма кухненски
обект, кухненски бокс или кухненско помещение, определям по-голям
процент в рамките на 35 и съответно евентуални купувачи биха се спрели в
по-голяма степен, в по-голям процент на сграда, която разполага със
санитарен възел и кухненско помещение, отколкото на настоящия процесен
имот, затова обезценявам този имот с 35 %. Заключението е изготвено само на
база на вписани в Служба по вписвания актове. Могат да се издирят по дата и
съответно номера на имота, който съм посочила.
Съдът,
О п р е д е л и :
Приема и прилага заключението на вещото лице А. А. С., на
което да се изплатят 450.00 лева от внесените депозити, представляващи
427.00 лева възнаграждение и 23.00 лева разходи, съгласно представената
справка декларация, след като бъде извършена проверка на вписаните разходи
и възнаграждения за съответствия, съгласно Наредба № Н - 1/14.02.2023г. за
вписване, квалификация и възнаграждения на вещи лица, във връзка с
Наредба за командировките в страната от главния счетоводител, на който да се
докладва.
Адв. И.: Оспорвам заключението и моля да назначите друга
експертиза, която да направи оценка на обектите, допуснати до делба, защото
според мен това обезценяване и овехтяване и т.н. е прекалено голямо. Затова
моля да назначите друго вещо лице, което да направи оценка на същите имоти,
които са допуснати до делба. Искам назначаване на повторна експертиза.
Адв. М.: Уважаема Госпожо Председател, считам, че
депозираното заключение изцяло е съобразено с българските стандарти за
оценяване в нормативната уредба на оценителите. Първото правило в тези
2
стандарти, които са общоизвестен факт, е именно да се направят сравнение с
пазарните аналози, а пазарните аналози в първа точка е посочено
изповяданите сделки и вписани в съответната служба по вписванията. На тази
база считам, че заключението е компетентно изготвено и обективно, с оглед на
обстоятелството, че в сравнителния метод имота в ******** с пл. № ******, е
продаден на публична продан, което е с реална пазарна цена с наддавателни
предложения по ИД, по което аз съм бил процесуален представител на
съделителите, на две от съделителките. Това бе достигната пазарна цена
******** лева. От наша страна беше направено предложение, чрез адв. И. още
след първото заседание, на което ние дадохме пазарна цена ********* лева и
предложение да изкупим дела, с оглед на обстоятелството, че с гражданското
дело, те вече имат етаж и остават три обекта с три съделителя. Беше ни
обещано да ни се отговори, не получихме до ден днешен, нито телефонно
обаждане, нито конкретно предложение. Именно затова не възразява, в
случай, че бъде допусната повторна експертиза, така да бъде допусната с
изрични указания за спазване на българските стандарти за оценяване и
относно забележката, въведена от адв. И. да се конкретизира конкретния акт, а
именно дали е постановление, дали е нотариален акт и в случай, че има и
ипотеки, да се вземат предвид и ипотеките, защото пазарните цени на
банковите институции са едни от най-реалните и най-близки до пазарната
стойност, а именно на каква стойност е ипотекирано. С оглед на това не
възразявам да бъде назначена такава експертиза, но с тези изрични указания,
ако се назначава.
Адв. И.: Само да допълня аз по принцип не възразявам, разбира
се, че трябва да се спазват стандартите, но ако позволите, понеже според мен
с. ******** е уникално място, така си мисля аз, макар, че там не съм ходил,
ако може вещото лице, ако назначите, да проучи дали там няма някакви
сделки, които биха могли да се ползват като пазарни аналози. Защото аз не
знам къде е ******, не познавам географията на района и дали *********
може въобще да бъде аналог на **********. Изразявам несъгласие със
заключението на вещото лице, с оглед на това, че намирам за достатъчни
пазарните аналози, които тя е извела, за да обоснове стойността и с оглед
обезценяването по два пункта. Аз знам, че освен метода на пазарните налози
има и други методи, това не е единственият. За съжаление не съм подготвен за
това, но съм сигурен, че има и други методи на оценка, това не е
единственият. Това експертът трябва да го знае. Да не говорим, че това
обезценяване според мен е прекалено много завишено. Излиза, че 70 % има
обезценяване на постройките. Като минат 50 години тя трябва да струва нула,
да няма никаква цена.
Адв. М.: Съгласно счетоводните стандарти за амортизацията на
сградите са от 25 до 50 години, в зависимост от вида на сградата и
конструкцията. Това е по счетоводен стандарт, които се ползва респективно и
е интегрирано в съответните български стандарти за оценяване, с които съм се
запознал доста подробно. Там има четири метода, както спомена колегата и
при изготвяне на оценката съответно се осреднява между тези четири метода,
като съответният експерт е длъжен да ползва минимум два от методите при
изготвяне на своето заключение. Както казах, отново, не възразявам, но моля
на същото да бъде указано, защото колегата явно не познава географията, да
3
се направи анализ на достъпността на с. ********* и достъпността на с.
*********, по отношение на инфраструктура и достъп до самото село, имайки
предвид и, че този път, който свързва ********* - ********** е непрестанно в
ремонти и винаги с една затворена лента, което също определя пазарната
стойност на един имот. Няма как да искат да достигнат цена в ******** или на
********** и да не се взема предвид и достъпността до съответното населено
място. Именно това е справедливата пазарна цена. Изложения от инж. С.
аргумент, но няма как една къща с външна тоалетна да струва колкото
гарсониера в *********. Това го е съобразила инж. С., че няма кухня и
санитарен възел.
Адв. И.: Няма спор, местоположението на имота е определящо за
пазарната цена. Затова наблягам на *********. Едно е Пловдив, едно е
*******, едно е *********, това е най-важното.
Съдът, с оглед оспорване на приетото заключение на вещото
лице А. А. С. и предвид съображенията на страните приема делото за
неизяснено от фактическа страна, поради това, че ще следва да се допусне
изготвяне на допълнително заключение от същото вещо лице, което да
отговори на поставените допълнителни въпроси от ищцовата страна, предвид
изразените възражения, относно взетите предвид пазарни аналози при
изготвяне на депозираното заключение. Ще следва страната да представи
молба с въпросите, на които да отговори вещото лице. Съдът намира, че няма
основание да бъде назначена повторна експертиза, тъй като такава може да
бъде допусната, само когато възникнат основателни съмнения в правилността
на заключението, обосновани, а направените възражения съдът ги намира, че
се отнасят към пълнотата на представеното заключение. Тоест, страната
възразява, че заключението не е достатъчно пълно и ясно, тъй като не са взети
предвид и други методи за оценка на имота. Не се прави искане за назначаване
на повече от едно вещо лице и поради това, че оспорването е по отношение на
пълнотата на вещото лице, съдът намира, че отговорите на тези въпроси могат
да бъдат дадени от същото вещото лице, като страната внесе разноски за
изготвяне на допълнително заключение и затова,
О п р е д е л и :
Допуска назначаване на допълнителна СТЕ, със задача вещото
лице да отговори на поставените въпроси от ищцовата стана в представена
писмена молба в 7 дневен срок, считано от днес.
Вещото лице да съобрази при изготвяне на пазарния аналог и
представените от пълномощника на ответната страна адв. М. критерии, тоест
да съобрази данни за вписани ипотеки в Служба по вписвания на имоти в това
населено място или населено място със сходни характеристики в района и да
съобрази българските стандарти за оценяване, като посочи с референции на
съответния документ от Служба по вписвания.
Възлага допълнителната задача на вещото лице А. А. С., при
допълнително възнаграждение 300.00 лева, вносими от ищците по депозитна
сметка на Районен съд – Девин, в едноседмичен срок, считано от днес.
Отлага и насрочва делото за 22.01.2026г. от 11.00ч., за която
дата и час да се призове вещото лице, след представяне на документ за внесен
депозит и молба с поставени въпроси към вещото лице.
4
Протоколът, написан в с.з.
Заседанието закрито в 10.30 ч.
Съдия при Районен съд – Девин: _______________________
Секретар: _______________________
5