Решение по адм. дело №1434/2025 на Административен съд - Пловдив

Производството е по реда на чл. 27 от Закона за общинската собственост ЗОС/, във връзка с чл. 145 и сл. от Административнопроцесуалния кодекс /АПК/.

Образувано е по жалба на „Р. ТРАНС“ ЕООД, [ЕИК], със седалище и адрес на управление: [населено място], обл. Смолян, представлявано от управителя Б. И. Р., депозирана чрез адв. А., против Заповед № 25ОА-1591 от 21.05.2025г. на кмета на община Пловдив, с която на основание чл. 44, ал. 1, т. 1 и т. 8, във връзка с ал. 2 от ЗМСМА и чл. 21, ал. 1, чл. 25 ал. 2, чл. 22 от и § 1 от ДР на ЗОС, е наредено отчуждаването на 1153/2586 идеални части от част с площ 1449,81 кв.м или площ от 646,42 кв.м от поземлен имот /ПИ/ с идентификатор 56784.530.25 по КККР на [населено място], одобрени със Заповед № РД-18-48/03.06.2009г. на изпълнителния директор на АГКК, последно изменение на кадастралната карта и кадастралните регистри, засягащо поземления имот е от 11.05.2020 г., адрес: [населено място], район „Южен“, [улица], целият с площ от 2586 кв. м., трайно предназначение на територията: Урбанизирана, НТП - за друг обществен обект, комплекс, ведно със сграда с идентификатор 56784.530.25.2, застроена площ: 243 кв. м., брой етажи: 1, предназначение: сграда за търговия, която част от имота съгласно ПУП-ПУР „Комуникационно-транспортен пробив под ж.п. ареал на Централна гара - Пловдив, свързващ бул. „Васил Априлов“ и бул. „Македония“, одобрен с Решение № 351, взето с Протокол № 16 от 27.09.2018 г. на Общински съвет – Пловдив попада в улична регулация.

Гореописаната част от имота се отчуждава от „Р. ТРАНС“ ЕООД с [ЕИК], с управител Б. И. Р. и от ЕТ „ЕЛ ПИ ДЖИ КЪНСАЛТИНГ - Г. ГОДЖЕВ“ с [ЕИК].

Определено е равностойно парично обезщетение за 1153/2586 идеални части от част с площ 1449,81 кв. м. или площ от 646,42 кв. м. от поземлен имот с идентификатор 56784.530.25 да е в размер на 21 836,43 лв. (двадесет и една хиляди осемстотин тридесет и шест лева и четиридесет и три стотинки) без ДДС и за сграда с идентификатор 56784.530.25.2 - в размер на 152 183,10 лв. (сто петдесет и две хиляди сто осемдесет и три лева и десет стотинки), което да се разпредели между съсобствениците в съответствие с притежаваната от тях собственост, както следва:

За жалбоподателя „Р. ТРАНС“ ЕООД, [ЕИК], със седалище и адрес на управление: област Смолян, [населено място], п.к. 4940, с управител Б. И. Р., собственик на 1153/2586 идеални части от част с площ 1449,81 кв. м. или площ от 646,42 кв. м. от поземлен имот с идентификатор 56784.530.25, равностойното парично обезщетение е в размер на 21 836,43 лв. без ДДС

Заповедта се оспорва в частта относно определеното равностойно парично обезщетение. Жалбоподателят намира оспорената заповед за неправилна и незаконосъобразна в тази част, тъй като обезщетението за ПИ е определено по реда на приложение № 2 от ЗМДТ. На следващо място, при оценката на имота, не са взети предвид пазарните цени на имоти със сходни характеристики, намиращи се в близост. Иска се отмяна на акта в частта за определеното парично обезщетение, като се определи такова, съответстващо на действителните пазарни цени.

Претендират се разноските по делото. Подробни съображения по съществото на спора са изложени в депозирана по делото писмена защита.

Ответникът – кметът на община Пловдив, чрез процесуалните си представители, намира жалбата за неоснователна. Твърди се, че оспорената заповед е правилна и законосъобразна, включително в частта за определения размер на равностойното парично обезщетение, като излага подробни доводи в представени по делото писмени бележки. Претендира отхвърляне на жалбата и разноски по делото.

Жалбата е подадена в срока по чл. 27, ал. 1 от ЗОС и от лице, което има правен интерес от оспорването.

Съдът като взе предвид посочените в жалбата съображения, становищата на страните, събраните по делото писмени доказателства и заключението на вещото лице по назначената съдебно - оценъчна експертиза, приема за установено от фактическа страна следното:

Жалбоподателят се легитимира като собственик на посочения в заповедта недвижим имот въз основа на Нотариален акт /НА/ № 2961 от 08.02.2019г., том 8, дело 1339 от 2019г. и [НА] от 08.02.2019г, том 8, дело 1340 от 2019г.

Установи се, че е влязъл в сила ПУП-ПУР „Комуникационно – транспортен пробив под ЖП ареал на Централна гара – Пловдив, свързващ бул. „Васил Априлов“ и бул. Македония““, одобрен с Решение № 351, взето с протокол № 16 от 27.09.2018г. на Общински съвет – Пловдив. В тази връзка е изготвено писмо изх. № Z1-1098/1/ от 03.09.2024г. от директор на дирекция „Устройствено планиране и кадастър“ до директор на дирекция „Устройство на територията“ при община Пловдив, съгласно съдържанието на което имотът, собственост на жалбоподателя, попада в улична регулация и няма подадено заявление за изменение на действащия ПУП.

След проследяване на кадастралния и регулационен статус на имот с идентификатор 56784.530.25 по КККР на [населено място], административният орган е приел, че обезщетението следва да бъде определено по реда на чл. 22, ал. 8 от Закона за общинската собственост. Съгласно посочената правна норма размерът на равностойното парично обезщетение за поземлени имоти, включени в обхвата на урбанизирана територия съобразно действащия ОУП, които не са урегулирани за застрояване с предходен ПУП, се определя като за имоти без предвидено застрояване и се съобразява с установения траен начин на фактическото им ползване.

В хода на административното производство е установена и данъчната оценка на имота. Съгласно удостоверение изх. № 66090003011 от 27.01.2025г. на Дирекция "Местни данъци и такси" при Община Пловдив данъчната оценка за 1153/2586 идеални части от процесния недвижим имот е в размер на 21 836,43лв.

С Договор за възлагане с № 25 ДГ-181 от 25.02.2025г. Община Пловдив е възложила на К. М. да изготви оценки за определяне на размера на равностойното парично обезщетение, съгласно чл. 22 във връзка с § 1 от ДР на ЗОС на част от имот с идентификатор 56784.530.25 по КККР на [населено място], с административен адрес: [населено място], [улица], попадащ в улична регулация съгласно влязъл в сила ПУП-ПУР „Комуникационно – транспортен пробив под ЖП ареал на Централна гара – Пловдив, свързващ бул. „Васил Априлов“ и бул. Македония““. Съобразен е от административния орган оценителски доклад от 03.04.2025г. на посочения независим оценител, в който е изяснено, че равностойното парично обезщетение за 1153/2586 идеални части от процесния поземлен имот, с площ 646,42кв.м. следва да бъде определено по чл. 22, ал. 12 от ЗОС, тъй като в предоставената от Агенция по вписванията база данни не се открити данни за извършени сделки с поземлени имоти и сгради в периода от 25.02.2024г. до 25.02.2025г., които да отговарят на изискванията на § 1 от ДР на ЗОС.

В съответствие с изискванията на чл. 25, ал. 1 от ЗОС на 14.04.2025г. е публикувано обявление изх. № Z1-1379 от 08.04.2025г., с което се уведомяват собствениците на имотите за предстоящото отчуждаване. Копия от него е изпратено за публикуване на посочените в разпоредбата на чл. 25, ал. 1 и ал. 3 от ЗОС места (информационното табло в сградите на Община Пловдив на адрес пл. "Централен" № 1 и пл. "Стефан Стамболов" № 1, в сградата на Район "Южен", Община Пловдив и на интернет страницата на общината, което се установява от приетите по делото протоколи. Обявлението е публикувано в два централни и един местен ежедневник. Съдържанието на обявлението е съобразено с изискванията на чл. 25, ал. 1 от ЗОС.

Въз основа на определения размер на паричното обезщетение по чл. 22, ал. 12 от ЗОС и влезлия в сила ПУП и на основание чл. 25, ал. 2 от ЗОС кметът на Община Пловдив е издал оспорената заповед № 25 ОА-1591/21.05.2025г. на основание чл. 44, ал. 1, т. 1 и т. 8, във връзка с ал. 2 от ЗМСМА и чл. 21, ал. 1, чл. 25, ал. 2, чл. 22 от ЗОС и § 1 от ДР на ЗОС. Размерът на паричното обезщетение е определен в размера на данъчната оценка на 1153/2586 идеални части от ПИ с обща площ 1 449,81кв.м. /646,42кв.м/, съобразно удостоверение за данъчна оценка изх. № 66090003011 от 27.01.2025г. на дирекция „МДТ“ при община Пловдив.

За изясняване на делото от фактическа страна е допусната и приета съдебно-оценителна експертиза, изготвена от вещото лице Б. Н., оспорена от процесуалните представители на ответника като необоснована.

Вещото лице потвърждава констатациите на административния орган, че съгласно ПУП-ПУР, одобрен с Решение № 351, взето с Протокол № 16 от 27.09.2018г. на ОбС - Пловдив, 1153/2586 идеални части ПИ с ИД 56784.530.25 попадат в улична регулация. Определена е пазарна цена към 25.02.2025г. в размер на 128 981,09лв. след анализ на съпоставими сделки за недвижими имоти с подобни характеристики в същия район, в който се намира и процесният недвижим имот /таблица на л. 109/. При използване на пазарните стойности на сделките, извършени с посочените в таблицата недвижими имоти, е изчислена осреднена пазарна цена за кв.м от недвижим имот на стойност 199,53лв.

В съдебното заседание експертът уточнява, че при търсене на пазарни аналози /имоти със сходни характеристики в непосредствена близост до процесния недвижим имот/ не е установила такива. Намерила е имоти със сходни характеристики в район „Южен“, но те са отдалечени от процесния имот, също и в район „Западен“, който също е отдалечен от процесния имот. Някои от намерените сделки се отнасят до недвижими имоти, находящи се на „главни улици“, а други – на „второстепенни“. При използване като аналог само на сделките с недвижими имоти със сходни характеристики с процесния, намиращи се в район „Южен“, се изчислява сума на равностойно парично обезщетение за недвижимия имот в размер на 45 811,79лв. /70,87лв./кв.м/. Ако се изключи сделката с недвижим имот по т. 8 от таблицата, се изчислява сума на равностойно парично обезщетение за недвижимия имот в размер на 57 466,74лв. /88,90кв.м/.

От ответната страна е направено възражение по отношение констатациите на експерта, предвид обстоятелството, че не са открити в близост до отчуждавания недвижим имот сделки за имоти със сходни характеристики. Единствените открити сделки с недвижими имоти в район „Южен“ се отнасят за имоти твърде отдалечени от процесния, а сделките в район „Западен“ са изцяло неотносими.

Съдът, като обсъди събраните по делото доказателства, доводите на страните и като извърши цялостна проверка на законосъобразността на оспорения административен акт, на основание чл. 168, ал. 1, във връзка с чл. 146 от АПК, формира следните изводи:

Оспорената заповед е издадена от компетентен административен орган в кръга на предоставените му правомощия по чл. 25, ал. 2 от ЗОС.

Спазени са установената писмена форма и съдържание за издаване на административен акт - чл. 59, ал. 2 и ал. 3 от АПК и чл. 25, ал. 2 от ЗОС, като е посочен издателят на заповедта, причината, поради която имотът се отчуждава, размерът на обезщетението, индивидуализиран е имотът, за отчуждаването на който ще бъде изплатено обезщетението, както и е посочена площта от имота, която се отчуждава. Изложени са фактически и правни основания за издаването.

Административното производство се е развило по реда на глава III от ЗОС, като с издаването на оспорената заповед кметът на община Пловдив е упражнил правомощието си по чл. 25, ал. 2 ЗОС да издаде заповед за отчуждаване на недвижим имот във връзка с реализацията на обект - публична общинска собственост: „Комуникационно – транспортен пробив под ЖП ареал на Централна гара – Пловдив, свързващ бул. „Васил Априлов“ и бул. Македония““, съгласно влязъл в сила подробен устройствен план ПУП-ПУР, одобрен с Решение № 351, взето с Протокол № 16 от 27.09.2018г. на ОбС - Пловдив.

Съдът не констатира допуснати съществени процесуални нарушения в хода на административното производство по издаване на процесната заповед, спазена е процедурата по ЗОС. Възложена е оценка на имотите, подлежащи на отчуждаване, която е извършена от оценител, отговарящ на изискванията на Закона за независимите оценители, видно от представените доказателства. Публикувано е обявление в два централни и един местен ежедневник, както и на сайта на община Пловдив, с което са уведомени собствениците на поземлени имоти за откриване на процедура по принудително отчуждаване, във връзка с реализация на обект публична общинска собственост – „улична регулация“, като съдържанието на обявлението отговаря на изискванията на чл., 25, ал. 1 от ЗОС. Заповедта е издадена не по-рано от един месец след публикуване на обявлението, което е в съответствие с чл. 25, ал. 2 изр. второ от ЗОС.

По отношение на съответствието на оспорения административен акт с материалния закон, следва да се отбележи, че спорният по делото въпрос се отнася до размера на определеното парично обезщетение за отчуждавания имот на дружеството - жалбоподател.

Съгласно разпоредбата на чл. 21, ал. 1 от ЗОС имоти, собственост на физически или на юридически лица, могат да бъдат отчуждавани принудително за задоволяване на общински нужди, които не могат да бъдат задоволени по друг начин, въз основа на влязъл в сила подробен устройствен план, предвиждащ изграждането на обекти - публична общинска собственост или на одобрен подробен устройствен план, предвиждащ изграждане на обекти от първостепенно значение - публична общинска собственост, за който има влязло в сила разпореждане за допускане на предварителното му изпълнение, както и в други случаи, определени със закон, след предварително и равностойно парично или имотно обезщетение.

Установява се по делото, че е налице влязъл в сила ПУП-ПУР, чиито предвиждания налагат необходимост от отчуждаване на имот - частна собственост за общинска нужда, която не може да бъде задоволена по друг начин, поради което е налице и материалното основание за нареденото с оспорената заповед отчуждаване.

Съгласно чл. 22, ал. 5 от ЗОС размерът на равностойното парично обезщетение за имотите, предвидени за отчуждаване, се определя съобразно конкретното им предназначение, което са имали преди влизането в сила, съответно преди одобряването на подробния устройствен план по чл. 21, ал. 1 и въз основа на пазарните цени на имоти със сходни характеристики, намиращи се в близост до отчуждавания имот. Налице са законови изисквания да бъдат изследвани всички сделки с имоти, намиращи се в близост до отчуждавания имот, които имат еднакво, конкретно и преобладаващо предназначение, притежават еднакъв характер на застрояване със същите или близки показатели на устройство и застрояване и/ или установен начин на трайно ползване с отчуждавания имот, за: покупко-продажба, замяна, учредяване на вещни права или прехвърляне на собственост срещу задължение за строителство, ипотека, продажбите чрез търг от държавни и частни съдебни изпълнители, държавните институции и общините, както и други възмездни сделки между физически и/или юридически лица, по които поне една от страните е търговец, сключени в рамките на 12 месеца преди датата на възлагане на оценката и вписани в службата по вписванията по местонахождението на имота. Ако в рамките на 12 месеца, преди датата на възлагане на оценката в службата по вписванията по местонахождението на имота, са вписани повече от двадесет сделки, при определяне на пазарната цена се вземат предвид последните вписани двадесет сделки.

В тази връзка съдът не кредитира заключението на вещото лице Н., тъй като необосновано в заключението като пазарни аналози са приети сделки с недвижими имоти на територията на район „Западен“. В тази връзка, на първо място е обосновано възражението на процесуалните представители на ответника, че сделката по т. 8 от таблицата е несъпоставима, тъй като се отнася от една страна за продажба на 1% идеална част от поземлен имот, а от друга се извършва разпоредителна сделка с право на ползване върху 20 бр. паркоместа, ситуирани в обхвата на поземления имот, подробно описани с площ и граници. Продажната цена на този недвижим имот се състои от два компонента, включително пазарна цена на право на ползване. Доколкото не е спорно между страните по делото, че фактическото ползване на процесния недвижим имот не е за паркинг, следва тази сделка да бъде изключена при определяне на паричното обезщетение на недвижимия имот, собственост на жалбоподателя.

При изключване на посочената сделка като компонент от определяне на средната пазарна цена за кв.м на оценявания недвижим имот, се изчислява идентична цена на кв. м на оценявания имот, възлизаща на стойност 88,90лв.

На следващо място, обосновано е и възражението на процесуалните представители на ответника, че от останалите приети като пазарни аналози от вещото лице сделки с недвижими имоти, единствено две от тях са за недвижими имоти, намиращи се в район „Южен“. От страна на пълномощника на жалбоподателя е направено изявление в съдебното заседание по приемане на заключението, че процесният недвижим имот се намира „в изключителна близост“ до Централна градска част, поради което местоположението му не следва да бъде сравнявано с недвижими имоти в райони „Южен“ и „Западен“. В тази връзка следва да бъде направено уточнение, че процесният имот се намира в район „Южен“ и следва пазарните аналози на сделки с недвижими имоти да бъдат именно за недвижими имоти в район „Южен“, но в непосредствена близост до процесния имот. В настоящия случай, пазарните аналози, посочени от вещото лице, се отнасят за сделки с недвижими имоти, находящи се в кв. „Беломорски“, т.е. отдалечени от процесния недвижим имот.

По аналогични аргументи настоящият съдебен състав намира за обосновано възражението на процесуалните представители на ответника, че са неотносими сделките с 6 бр. недвижими имоти, находящи се в друг административен район на [населено място] – район „Западен“. Наред с това, всички недвижими имоти са различни като начин на фактическо ползване от процесния недвижим имоти – в самото заключение е посочено кои от тях са първостепенни улици, кои – за второстепенни улици и кои за движение и транспорт.

В този смисъл, не следва да бъде кредитирано заключението по СТЕ, изготвено в хода на съдебното обжалване.

Съдът намира за правилни и обосновани изводите на административния орган, че в рамките на едногодишния период на възлагане не са установени сделки с недвижими имоти, намиращи се в близост до отчуждавания недвижим имот, които имат еднакво конкретно или преобладаващо предназначение, притежават еднакъв характер на застрояване със същите или близки показатели на устройство и застрояване и/или установен начин на трайно ползване с отчуждавания имот, по-конкретно за покупко – продажба, замяна, учредяване на вещни права или прехвърляне на собственост срещу задължение за строителство, ипотека, продажби чрез търг от държавни и частни съдебни изпълнители, държавни институции и общини, както и други възмездни сделки между ФЛ и/или ЮЛ, по които поне една от страните е търговец, сключени в рамките на 12 месеца преди датата на възлагане на оценката и вписани в службата по вписванията по местонахождението на имота, от които сделки да бъде изчислена осреднена цена и които сделки са с имоти, намиращи се в близост до недвижимия имот, предмет на отчуждаване. В този смисъл, правилен е изводът на органа относно приложимостта на разпоредбата на чл. 22, ал. 12 от ЗОС, като се изхожда от обстоятелството, че отчуждаването е принудителен способ за придобиване на частни имоти, което се извършва по стриктно приложими законови правила, в т.ч. и за определяне на обезщетението.

Поради изложеното съдът намира, че изготвената в хода на административното производство оценка за определяне на равностойно парично обезщетение на отчуждавания имот в размер на 21 836,43лв. е правилна и изготвена при спазване на законовите изисквания, необорена с назначената по делото съдебно-оценъчна експертиза. Заповедта, в оспорената част, относно определеното равностойно парично обезщетение, е правилна и законосъобразна.

Случаят се отнася за реализиране на публични мероприятия, които са в интерес на обществото, а самата Конвенция за правата на човека предвижда възможността да бъде ограничено правото на собственост, когато се касае за дейности в интерес на обществото. Възможността за принудително отнемане на собственост е предвидено и в Конституцията на Република България, като в чл. 17, ал. 5 от Конституцията на РБ са предвидени условията, при които това може да се случи. Изрично е посочено, че същото е допустимо, когато е предвидено в закон и когато обществените нужди не могат да бъдат задоволени по друг начин, и при равностойно парично обезщетение.

Мотивиран от гореизложеното съдът намира заповедта, в оспорената част, за правилна и законосъобразна, а жалбата за неоснователна.

С оглед изхода на спора и предвид претенциите на страните за присъждане на разноски по делото съдът намира, че такива се следват на ответната страна и същите се констатираха в размер на 200 лв. /двеста лева/ на основание чл. 144 АПК, във връзка с чл. 78, ал. 8 от ГПК, във връзка с чл. 37, ал. 1 от ЗПП, във връзка с чл. 24 от Наредбата за заплащането на правната помощ.

По изложените съображения и на основание чл. 27, ал. 6 от ЗОС, чл. 172 ал. 2 и чл. 143 ал. 3 от АПК, Административен съд, трети състав,

Р Е Ш И:

ОТХВЪРЛЯ жалбата на „Р. ТРАНС“ ЕООД, [ЕИК] , със седалище и адрес на управление: [населено място], обл. Смолян, представлявано от управителя Б. И. Р., против Заповед № 25ОА-1591 от 21.05.2025г. на кмета на община Пловдив, в частта, с която е определено равностойното парично обезщетение в размер на 21 836,43 лв. без ДДС на „Р. ТРАНС“ ЕООД, [ЕИК], собственик на 1153/2586 идеални части от част с площ 1449,81 кв. м. или площ от 646,42 кв. м. от поземлен имот с идентификатор 56784.530.25 по КК и КР на [населено място].

ОСЪЖДА „Р. ТРАНС“ ЕООД, [ЕИК], със седалище и адрес на управление: [населено място], обл. Смолян, представлявано от управителя Б. И. Р., да заплати в полза на Община Пловдив сумата в размер на 200 лв. /двеста лева/.

Решението е окончателно.