№ 1386
гр. Варна, 07.10.2024 г.
ОКРЪЖЕН СЪД – ВАРНА, XII СЪСТАВ ГО, в публично заседание на
четвърти октомври през две хиляди двадесет и четвърта година в следния
състав:
Председател:Нейко С. Д.
при участието на секретаря Г. Сл. Стефанова
Сложи за разглеждане докладваното от Нейко С. Д. Гражданско дело №
20233100101883 по описа за 2023 година.
На именното повикване в 14:05 часа се явиха:
Ищецът Г. К. Д., редовно уведомена от предходно съдебо заседание, не
се явява, представлява се от АДВ. П. С., редовно упълномощен и приет от
съда от преди.
Ответникът М. Г. С., редовно уведомена от предходно съдебно
заседание, не се явява, представлява се от АДВ. Ф. Д., редовно упълномощена
и приета от съда от преди.
Вещото лице Д. В. Д., редовно призован, се явява. Депозирал
заключение в срока по ГПК.
АДВ. П. С.: Моля да се даде ход на делото.
АДВ. Ф. Д.: Моля да се даде ход на делото.
СЪДЪТ намира, че не съществуват процесуални пречки по хода на
делото, поради което
О П Р Е Д Е Л И:
ДАВА ХОД НА ДЕЛОТО
СЪДЪТ докладва постъпило с вх. № 23 435 на 20.09.2024 година
заключение по допуснатата съдебно-оценителна експертиза и констатира, че
същото е депозирано в срока по чл. 199 от ГПК.
Страните заявиха, че са запознати със заключението на вещото
лице.
1
СЪДЪТ пристъпва към изслушване заключението на вещото лице, с
оглед на което снема самоличността му, както следва:
Д. В. Д. на 61 години, български гражданин, женен, неосъждан, без
родство и дела със страните по спора, предупреден за отговорността по чл. 291
от НК, след което същия обеща да даде незаинтересовано и безпристрастно
заключение.
ВЕЩОТО ЛИЦЕ Д. Д.: Представил съм писмено заключение, което
поддържам.
Осреднената цена на апартамента, по принцип от сравнителния анализ,
това е средно претеглена величина между цените на трите избрани аналога. В
случая важно значение имат състоянието и площта, която имат съответните
аналози, тъй като аналогът, който е с най-голяма площ и най-висока цена
съответно той е коригиран с положителен коефициент, който е изведен на
базата на това, че при по-голямата площ, единичната цена на оценявания
обект е по-ниска и затова в конкретния анализ не е взета максималната
стойност на аналог 1.
Тези апартаменти с по-голяма площ имат по-ниска цена за квадратен
метър и съответно се коригира в положителен коефициент. Това са
апартаменти, които са тристайни с по-добра функционалност и в много по-
добро състояние. Те имат отрицателни коефициенти и крайният резултат
специално за аналог 2 е вече минус 10 % спрямо продажната му цена. Няма
как процесния имот да отговаря именно на един от тези аналози и затова се
дава средно претеглена цена.
Окончателната оценка е в резултат на приложените коефициенти и
средно претеглената стойност. Това, че резултатът е по-ниска цена от който и
да е от посочените аналози, опира до конкретните характеристики.
По отношение на правото на ползване не са открити аналози, тъй като
такъв тип сделки са много редки. Правото на ползване се вписва в нот. актове,
но е без посочена стойност. В случая съм приложил два начина на оценяване,
от които единия е нормативният, установен със ЗМДТ, а другия е пазарният,
по който приемам, че правото на ползване се отстъпва за определен или
неограничен период на ползвателя, като то е идентично за това, че от всичките
права върху имота собственика отстъпва ползването на имота, както и
неговото владеене, което се приравнява с отдаването му под наем. Разликата
между правото на ползване и отдаване под наем е това, че отдаването под
наем първо се сключва с друг тип договор за ограничен срок от време, а в
случая, когато приемем, че има идентичност между правото на ползване и
наемите, прилагаме метода на приходите, за да изведем онази част от дохода,
който собственикът губи, когато отдава или преотстъпва ползването. Така че,
за целите на оценката съм приравнил предоставянето на право на ползване с
възможността за получаване на наем. При изчисленията времето е ограничено
до 5 години, тъй като ползвателят е над 70 години, като методиката е от
ЗМДТ.
По аналозите цените значително надхвърлят данъчната оценка.
2
Страните не възразяват да се приложат по делото представените от
вещото лице нот. актове като аналози.
ВЕЩОТО ЛИЦЕ Д. Д.: Корекционния коефициент съм определил въз
основа на опита си като оценител.
Вещният метод е приложен информативно. Голяма е разликата между
резултатите с този метод и останалите методи и затова съм го изключил, тъй
като не е коректно да се претеглят методите с голяма разлика, използва се като
помощен метод, а и във Варна е съвсем неподходящ.
ПРИЕМА и ПРИЛАГА като доказателство по делото днес
изслушаното заключение на съдебно-оценителната експертиза и
представдените от вещото лице в днешното с. з. нот актове за аналози, както
следва: нот. акт № 14, том Х, рег. № 11209, дело № 1559 от 2022 г.; схема №
15-1235886/24.10.2022 г.; схема № 15-1235887/24.10.2022 г.; нот. акт № 33, том
4, рег. № 14052, дело № 519/01.10.2021 г.; нот. акт № 102, том ІХ, рег. №
10549, дело № 1457/2022 г.; нота акт № 104, том ІХ, рег. № 10 553, дело №
1459/2022 г.; нот. акт № 68, том V, рег. № 7955, дело № 808 от 2021 г.; нот. акт
№ 69, том V, рег. № 7968, дело № 809/2022 г.;
ОПРЕДЕЛЯ окончателно възнаграждение на вещото лице в размер на
600 лв.
ЗАДЪЛЖАВА ищеца в двуседмичен срок от днес да представи
доказателства за довнесен депозит в размер на 200 лв.
Разноските, за които страната остане задължена се събират от съда
принудително.
ДА СЕ ИЗДАДЕ РКО за цялата сума 600 лв., след представяне на
доказателства за довнесен депозит.
АДВ. П. С.: Оспорвам току-що изслушаната експертиза макар и
повторна. Същата съдържа очевидни пороци при оценка най-вече на
процесния апартамент. При преценка на пазарните аналози вещото лице се е
натъкнало на три конкретни продажби на апартаменти със сходно
местоположение и характеристики, цената по един от който е най-ниска
50 000 евро. Тази цена е драстично по-ниска от останалите цени, които
варират от порядъка на 90 000 – 100 000 евро за конкретен апартамент.
Отнесени на квадратен метър, тези цени са много по-високи от 1265 евро за
квадрат, колкото осреднява цената по сравнителния метод на офертни цени и
по метода на пазарните аналози.
Оспорвам експертизата с искане за допускане на тройна експертиза с
идентична задача. За евентуално изпълнение на тази задача, а и за илюстрация
на нашите възражения, представям четири нот. акта като първият касае
апартамент от този район със сходна квадратура и с отделен гараж с цена
130 000 евро. Вторият касае самостоятелен гараж за 22 500 евро, като
сделката е няколко месеца след процесния. Другите две сделки са с много по-
високи цени на квадрат, като вероятно става дума за имоти с по-добри
конкретни характеристики, но разликата не може да се обясни само с това.
Представям нот. актове и моля за назначаване на повторна тройна експертиза.
3
Считам, че искането е процесуално допустимо, доколкото данните създават
известни съмнения в обосноваността на тази експертиза.
Относно правото на ползване, тази експертиза изобщо не си е свършила
задачата, но по обективни причини, които споделям поради това, че няма
аналози, така че трябва да се определи цената му по вече определената в
първоначалната експертиза в два варианта по преценка на съда.
Искането ми е за допускане на тройна експертиза за оценка само на
апартамента и на гаража без оценка на правото на ползване.
АДВ. Ф. Д.: Аз също оспорвам експертизата. Считам, че определените
цените са съществено завишени. Коефициентът, ползван при корекцията на
офертните цени е произволно определен и не е направена съпоставка между
реално офертна и реализирана по сделка продажна цена на един и същ имот,
за да имаме обективни данни за размера на този коефициент. При формиране
на крайните си изводи, вещото лице не е включило определената в
приложение 5 вещна стойност на имотите и поради тези събор считам, че
изводите на експертизата по т. 1 и т. 2 на стр. 8 са необективни, а цените са
необосновано завишени.
Нямам доказателствени искания и моля да оставите без уважение
исканията на насрещната страна за повторна тройна експертиза. Изслушани
бяха две експертизи, като първата беше напълно обоснована и подробно
аргументирана.
СЪДЪТ по направените доказателствени искания
О П Р Е Д Е Л И:
ПРИЕМА И ПРИЛАГА представените от ищеца в днешното съдебно
заседание, заверени копия от документи, както следва:
От ищеца – нот. акт № 199, том І, рег. № 2162, дело № 177/2022 г.; нот.
акт № 127, том ІІ, рег. № 5361, дело № 298/2022 г.; нот. акт № 53, том ІІ, рег. №
3173, дело № 249/2022 г.; нот. акт № 33, том VІ, рег. № 6349, дело № 889/2022
г.; нот. акт № 93, том ІІ, рег. № 10786, дело № 237/2022 г.;
ЗАДЪЛЖАВА ответницата в едноседмичен срок от днес да изрази
становище по документите, представени от ищцата за аналози и да посочи
доказателства за становището като представи писмените с преписи за
връчване.
При изпълнение след срока, което причини отлагане на делото,
ответницата ще понесе разноските за отлагането, независимо от изхода на
делото, както и глоба по ГПК.
ДОПУСКА тричленна съдебно-оценителна експертиза, по която
вещите лица да дадат заключение за пазарната цена на процесните жилище и
гараж към момента на сключване на атакувания договор, без да отчитат
запазеното право на ползване, като по своя преценка съобразят и
представените в днешното съдебно заседание нот. актове за аналози, при
4
депозит в размер на 1200 лева, вносими от ищцата в седмичен срок от днес с
представени доказателства за извършено плащане в същия срок.
Вещите лица ще бъдат определени в закрито заседание.
УКАЗВА на вещите лица да представят заключение в срока по чл. 199
от ГПК, както и че за определяне на окончателния размер на
възнаграждението по допуснатата експертиза е необходимо да представят към
заключението си справка – декларация, съгласно чл. 29, ал. 2 и чл. 31, ал. 2 от
Наредба № 2 от 29.06.2015 г. за вписването, квалификацията и
възнагражденията на вещите лица.
С оглед допуснатата в днешното съдебно заседание тройна съдебно-
оценителна експертиза, СЪДЪТ
О П Р Е Д Е Л И :
ОТЛАГА производството по делото и го НАСРОЧВА за разглеждане в
съдебно заседание на 29.11.2024 година от 14:00 часа, за която дата и час
страните са уведомени.
ДА СЕ ПРИЗОВАТ вещите лица, след представяне на доказателства за
внесен депозит.
Протоколът е изготвен в съдебно заседание, което приключи в 14:34
часа.
Съдия при Окръжен съд – Варна: _______________________
Секретар: _______________________
5