№ 754
гр. Стара .....а, 11.08.2023 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
РАЙОНЕН СЪД – СТАРА ЗАГОРА, XV-ТИ ГРАЖДАНСКИ
СЪСТАВ, в публично заседание на деветнадесети юли през две хиляди
двадесет и трета година в следния състав:
Председател:Олга Златева
при участието на секретаря Пламена Цв. Д.а
като разгледа докладваното от Олга Златева Гражданско дело №
20225530105487 по описа за 2022 година
Предявен е иск от В. Д. Д. от гр. Стара .....а против К. П. К. от с. .....e, общ. Стара .....а –
по чл. 55 ал. 1 от ЗЗД.
Ищцата твърди, че на ....г. с ответника подписали споразумение по бъдещ
договор за покупко-продажба на недвижим имот, по силата на което ищцата, като
купувач, се съгласила да закупи от ответника, като продавач, два броя недвижими
имоти за сумата от 28000лв., а именно: 1. дворно място, представляващо имот №
................., с площ от 1658 кв.м, представляващо УПИ VIII-........, в кв.52, по плана на
село ......, община Стара .....а; 2. празно дворно място, представляващо ......, в кв.34 по
плана на село ..........
Сочи се, че ответникът - като продавач, се задължил да преустанови
предлагането на имотите на трети лица и да не сключва договори за продажба на
гореописаните имоти с друг купувач в срок до 06.08.2022г. Във връзка с изпълнение на
горните задължения на продавача, купувачът заплатил сумата в размер на 350 лв.,
представляващи стоп-капаро. Продавачът /ответникът/ следвало да предостави на
купувача документи за проверка на собствеността на продаваните имоти,
идентичността на границите им, наложените тежести и др. В срок до 06.08.2022г.
купувачът следвало да извърши необходимите проверки и ако имотите отговаряли на
обещаното, дадената от него сума по споразумение по бъдещ договор за покупко-
продажба на недвижим имот от ....г. следвала да се счита за капаро и подлежала на
приспадане от крайната продажна цена. Страните се договорили, че при отказ на
купувача от покупка, ако върху имота няма вещни тежести, разлики в границите,
спрямо обещаното и собствеността, сумата за стоп-капаро оставала за продавача. Двете
страни се договорили, че, ако продавачът наруши задълженията си и сключи договор
за продажба с друг купувач, следвало да дължи на купувача по споразумението от ....г.
неустойка в двоен размер на получената сума в чл. 3 от споразумението. Страните се
уговорили, че споразумението от ....г. влиза в сила от датата на подписването му и
1
важи до 06.08.2022г. Твърди се, че на 08.07.2022г., със съгласието на ответника,
ищцата му предала допълнително уговорената сума в размер от 4650 лв., като
увеличение на сумата по чл. 3 от споразумението от ....г. Въпреки текста на
споразумението, ищцата твърди, че действителната воля на страните била да сключат
окончателен договор за покупко-продажба на гореописаните недвижими имоти.
Определена била окончателна цена и срок за сключване на сделката - 06.08.2022г. До
датата на подаване на исковата молба, ответникът не бил предоставил на ищцата
документи за проверка на правото на собственост върху гореописаните недвижими
имоти. Не бил предоставил доказателства за идентичност на границите и липса на
вещни тежести. От кореспонденцията на страните във Вайбър приложение, било
видно, че на 07.07.2022г. ответникът уведомил ищцата, че ще бъде извършено
замерване на имотите, но първо трябвало да отиде в с. Богомилово. На 09.07.2022г.
ответникът изпратил на ищцата скица на първият имот, предмет на споразумението
под № ......../20.07.2022г., издадена от Община Стара .....а, от която ищцата установила,
че собственик на имота не е ответника, а неговата дъщеря Пламена К.а П.а. На
27.07.2022г. ищцата изразила своето несъгласие пред ответника да извършва санитарна
сеч на ябълкови дървета, находящи се в имота, тъй като същите представлявали
подобрения. Въпреки това, ответникът решил да изреже дърветата, защото били
изсъхнали и не ставали да се отглеждат. На 09.08.2022г. ищцата изпратила на
ответника проект на предварителен договор. Отговор от страна на ответника не
последвал. През месец октомври 2022г. ответникът предложил да върне получените
суми по споразумението, заедно със сумата от 150лв., представляваща обезщетение за
забава върху главницата. На 24.10.2022г. ищцата отговорила, че ще изчака до
31.10.2022г. да й бъде върната цялата сума, заедно със сумата от 150 лв. С телепоща
със заверка на съдържанието с изх. №4 от 22.11.2022г. на „Български пощи“ ЕАД,
ищцата поканила ответника да й върне дължимите суми в срок до 30.11.2022г., ведно
със законна лихва върху сумата, считано от 06.08.2022г., датата на която следвало
страните да подпишат предварителен или окончателен договор. Видно от обратната
разписка, ответникът получил телепощата на 23.11.2022г., до подаване на искова
молба, ответникът, въпреки дадената му на няколко пъти от ищцата възможност, не
върнал платената от нея сума по споразумение по бъдещ договор за покупко-продажба
на недвижим имот от ....г., в размер на 5000 лв. Срокът за връщане на даденото капаро
изтекъл на 07.08.2022г., тъй като съгласно уговореното от страните в споразумение по
бъдещ договор за покупко-продажба на недвижим имот от ....г., същото важало в срок
до 06.08.2022г. Тъй като след тази дата между страните не бил сключен, нито
предварителен договор, нито окончателен, то ответникът следвало да върне на ищцата,
всичко, което е получил от нея, като нямал право да задържи капарото. Към датата на
предявяване на настоящия иск дължимата сума от ответника възлизала на 5000 лв.
Отделно от тази сума, като главница, ответникът дължал на ищцата обезщетение в
размер на законната лихва от датата на подаването на иска в съда до окончателното й
изплащане.
Моли съдът да осъди ответника да й заплати сумата от 5000 лв., представляваща
платена част от продажна цена стоп-капаро, по сключено между страните
споразумение по бъдещ договор за покупко-продажба на недвижим имот от ....г,
подлежаща на връщане, поради отпадане на основанието за плащането й с
прекратяване на договора, ведно със законната лихва върху тази сума, от датата на
подаването на иска в съда до окончателното й изплащане. Претендира разноски.
В срока по чл. 131 ГПК е подаден отговор от ответника, с който оспорва иска,
2
като неоснователен и недоказан. Твърди, че съгласно представеното споразумение,
ответникът се договорил да се сключи бъдещ договор за покупко-продажба на имоти,
които да бъдат продадени на ищцата, на цената от 28 000 лв., като същият поел
задължение, да не предлага недвижимите имоти на трети лица, да не преговаря с други
лица, да не провежда огледи с трети лица, в срок до 06.08.2022г. Сочи, че този
ангажимент бил изпълнен, но ищцата /купувач/ не закупила имотите в уговорения срок
до 06.08.2022г. и договореното стоп-капаро останало за ответника, съгласно
договореното в чл. 6 от споразумението.
Моли съдът да отхвърли иск, като неоснователен и недоказан. Претендира
разноски.
В съдебно заседание ищцата лично и чрез пълномощника си моли искът да се
уважи. Претендира разноски. Представя писмена защита.
Ответникът чрез пълномощника си моли искът да се отхвърли. Претендира
разноски.
Съдът, като взе предвид становищата и доводите на страните и събраните по
делото доказателства, намери за установено следното:
Не е спорно по делото, а и от представените доказателства се установява, че на
....г. страните са сключили споразумение по бъдещ договор за покупко-продажба на 2
бр. недвижими имоти – ищцата, като купувач, ответникът – като продавач, срещу
продажна цена от 28 000 лв. Предмет на споразумението са следните недвижими
имоти:
1/ Дворно място – имот № ......, представляващо УПИ VIII-........, в кв. 52 по плана
на с. ......,
2/ Празно дворно място /с непосочена площ/, представляващо УПИ ХV-........, в
кв. 34 по плана на с. .......
Съгласно споразумението:
- чл. 2 - продавачът се задължава да преустанови предлагането на имотите на
трети лица, да не преговаря с други лица, да не провежда огледи с трети лица и
сключване на договор за продажба с друг купувач в срок до 06.08.22г.;
- чл. 3 – във връзка с чл. 2, купувачът предава на продавача сумата от 350 лв.,
представляваща стоп-капаро. На 08.07.22г. ищцата /купувачът/ е предала на продавача
/ответника/ сумата от 4650 лв. – като увеличение на сумата по чл. 3 от споразумението;
- чл. 4 - след получаването на сумата по чл. 3 продавачът предоставя на
купувача документи за проверка на имотите относно собствеността, идентичност на
границите им, наложени тежести и др.;
- чл. 5 - в срок до 06.08.22г. купувачът извършва необходимите проверки и ако
имотите отговарят на обещаното, сумата по споразумението се счита за капаро и
подлежи на приспадане от крайната цена;
- чл. 6 - при отказ от покупка от страна на купувача, ако върху имота няма
тежести, разлики в границите спрямо обещаното и собствеността, сумата за стоп-
капаро остава за продавача;
- чл. 7 - ако продавачът наруши задълженията си по чл. 2 и сключи договор за
продажба с друг купувач, то същият дължи неустойка на купувача в двоен размер на
получената сума, посочена в чл. 3;
- чл. 8 – споразумението влиза в сила от датата на подписването му и важи до
3
06.08.22г.
Предвид текста на споразумението /отделните уговорки във връзка едни с
други/, съдът намира, че сумата по чл. 3 – от общо 5000 лв. има обезпечителна /и за
сключване на последващ договор и за конкретно задължение – по чл. 2/ и
обезщетителна функция /Решение № 148 от 30.06.2014г. на ВКС по гр.д. №
5698/2013г., IV г.о./.
В споразумението е посочено, че двата имота са собственост на продавача. Не е
спорно по делото, че двата имота, предмет на споразумението, към сключване на
споразумението не са били собственост на ответника – продавач, а са били собственост
на дъщеря му /установява се и от двата нотариални акта – л. 49 и л. 50 от делото/.
Ответникът не е предоставял информация на ищцата дали върху имотите има тежести
/заявено от пълномощника му в първото съдебно заседание/. Не е доказано по делото,
че ответникът е предоставил на ищцата в срок до 06.08.22г. документи за проверка на
имотите относно собствеността – нотариални актове, и идентичност на граници – за
двата имота. С исковата молба се сочи /ищцата заявява и в съдебно заседание/, че
ответникът й е предоставил актуална скица на единия имот – първия по
споразумението – от 1658 кв.м. – УПИ VIII-........ /с актуална скица на този имот
дъщерята на ответника /като собственик/, се е снабдила на 22.07.22г. /справка от
Община – Стара .....а – л. 66/. В съдебно заседание /от 09.06.23г./ ответникът заявява,
че е показал на ищцата стари скици, започнал да вади новите, на единия имот извадил
много бързо, предложил й да си прихване капарото от единия. На 13.07.22г. дъщерята
на ответника е подала заявление за одобряване на ПУП- План за регулация за УПИ III-
........ и УПИ XV-........ /втория по споразумението/. На основание на заявлението е
издадена Заповед № ...... от 11.08.22г. на Главен архитект на Община Стара .....а за
промяна на ПУП-План за регулация за УПИ III-........ и УПИ XV-........, кв. 34, с. ..........
На 26.08.22г. дъщерята на ответника е подала заявление в Община Стара .....а за
актуална скица на втория имот от споразумението - УПИ ХV-........, като скицата е
издадена на 31.08.22г.
След изтичане на срока по чл. 2 от споразумението /06.08.22г./ – на 23.09.22г.,
вторият от имотите по споразумението – УПИ XV-........ е продаден на друго лице
/нот.акт, л. 48/. За продажбата е послужила издадената на 31.08.22г. скица.
От заявеното от ищцата, от ответника и от свидетеля Д. се установява, че по
отношение на втория имот – УПИ XV-........, в споразумението не пише площ, тъй като
се е очаквало геодезическо заснемане и намаляване на квадратурата. Така ищцата
казва, че на 09.07.22г., след като предишния ден присъствала на геодезическото
заснемане, ответникът й изпратил предложението на геодезистката за отделяне на
определените квадрати, където попада барбекюто. Ответникът заявява, че барбекюто е
бил изградено, трябвало да отдели около 100 кв.м., изпратил по вайбър на ищцата
снимки от геодезичните заснемания на имота. Затова не пишело квадратурата, защото
имотът бил 1475 кв.м., а не знаели на колко ще се намали. Фактически станал от 1475
кв.м. на 1360 кв.м. В извлечението от вайбър от 09.07.22г. /л. 51/, адресирано до ........, е
записано: „В обявата мястото е обявено за 1375 кв.м., сега тя /геодезистката/ го изкарва
1360 кв.м.“. В нот.акт от 23.09.22г. за продажба на имота, същият е описан – с площ по
предходен нот. акт - 1475 кв.м., а по актуална скица /№ 2928 от 31.08.22г./– 1358 кв.м.
Свидетелят Д. казва, че Агенцията била обявила за продажба едно дворно място в с.
......, собственост на ответника. Документите не били изрядни, това, което искал да
продава, го нямало като документация, имало разлика в квадратурата. Трябвало да се
направят процедури в Общината и след това да се пристъпи към продажба. Казал му,
4
че проблемът, който трябва да се реши, е да се извика геодезист за геодезическо
заснемане. Дал му два телефона на геодезисти, геодезистът трябвало да обособи друга
квадратура на парцела, различна от тази в нотариалния акт.
Следователно, след получаване на сумата по чл. 3 от споразумението, а и до
06.08.22г., продавачът – ответникът, не е предоставил на купувача – ищцата, документ
за идентичност на граници на втория имот по споразумението, не е имало издадена
актуална скица.
Относно изпълнение на поетото със споразумението задължение на продавача –
ответника, да преустанови предлагането на имотите на трети лица, да не преговаря с
други лица, да не провежда огледи с трети лица в срок до 06.08.22г. – ответникът
заявява, че единият имот стои обявен за продажба, продаденият вече не стои обявен.
Нямал отношение към това. Казва, че не може да ходи в агенциите и да им казва да го
спрат от продажба. Обадил се на две агенции да спрат обявите. След като подписали
договора, същия ден им звъннал да спрат продажбите, същия ден се обадил да свалят
обявата и на Агенция за недвижими имоти Д..
Във връзка с тези обстоятелства по делото са разпитани двама свидетели - Н. К.
Д. и .... /съпруг на ищцата/.
Свидетелят Д. заявява, че е свалил офертата за продажба на продадения имот,
след като е разбрал, че е продаден. Не помни дали ответникът му е казал, че имотът е
продаден или е разбрал от информационните източници на фирмата. Следователно, от
показанията на свидетеля не се установява, че ответникът се е обадил в агенцията, за да
поиска сваляне на обявата в деня на споразумението – 06.07.22г. Свидетелят заявява,
че е рекламна политика на агенциите да държат имоти и никой не може да им казва
кога да ги свалят.
Свидетелят .... казва, че в края на юли 2022г., тъй като се усъмнил в
сериозността на ответника, заради забавянето във връзка с документите, му се обадил и
ответникът го уверил, че имотите се продават и че при наличие на пари в брой, може да
се сключи сделка незабавно. Показанията на този свидетел следва да се ценят съгласно
чл. 172 от ГПК, с оглед заинтересоваността му от изхода на делото.
Предвид събраните доказателства, съдът намира, че не е доказано по делото, че
ответникът е изпълнил задълженията си по чл. 2 от споразумението – да преустанови
предлагането на имотите на трети лица на пазара на недвижими имоти. Това, че е
рекламна политика на агенциите да държат обяви и те решават дали да ги свалят
/показанията на свидетеля Д./, не го освобождава от поетото задължение.
Ответникът заявява по реда на чл. 176 от ГПК, че ищцата му се е обаждала по
телефона, не помни датите. Не си спомня, не знае да е правил предложение да й върне
дадената сума, плюс 150 лв. за лихви. Предложил й да прехвърлят имота
/непродадения/ и да си удържи капарото. Срокът на действие на споразумението е
изтекъл на 06.08.22. По делото не е доказано отправяне на предложение от някоя от
страните към другата за преминаване към следващ етап от преговорите между тях. И да
се приеме заявеното от ответника, че ищцата не се е съгласила да закупи непродадения
имот и да си удържи капарото, то това предложение не е съгласно споразумението,
което е за два имота, единият от които е продаден от собственика на друго лице.
По иска по чл. 55 ал. 1 от ЗЗД, в тежест на ищеца е да докаже даването на сумата
и получаването й от ответника /което е установено и безспорно по делото/, а
ответникът следва да докаже основанието да я задържи. Дали се касае за даване при
първоначална липса на основание, или за даване при неосъществено основание, или за
5
даване при отпаднало основание - и в трите случая се касае за разновидност на иска за
неоснователно обогатяване поради даване без основание. Липсата на основание е
централният елемент във фактическия състав, от който произтича искът за
неоснователно обогатяване, функцията на който иск е да доведе до отстраняване на
обогатяването /Решение № 1776 от 22.11.2002 г. на ВКС по гр. д. № 304/2002 г., V г.о./.
Предвид гореизложеното, съдът намира, че по делото не е установено, че
ответникът е предоставил на ищцата документи за проверка на имотите относно
собствеността, идентичност на границите им /до 06.08.22г. не е била издадена актуална
скица за втория имот/, за наложени тежести /не е установено, че е нямало такива – чл.
6 от споразумението/, че е преустановил предлагането на имотите, за което е поел
задължение със споразумението – до 06.08.22г. Съответно, че за същия не е доказано
основание да задържи платената му от ищцата сума от общо 5000 лв. Предвид което,
съдът намира, че искът е основателен и като такъв, следва да се уважи, ведно със
законната лихва, считано от подаване на исковата молба до окончателното изплащане
на сумата.
С оглед изхода на спора, ответникът следва да заплати на ищцата направените
по делото разноски за държавна такса – 200 лв. и 5 лв. – за съдебно удостоверение и за
адвокатско възнаграждение – в размер на 800 лв., съгласно представен списък по чл. 80
от ГПК.
Воден от горното, съдът
РЕШИ:
Осъжда К. П. К., с ЕГН **********, от с. ........., да заплати, на основание чл. 55
ал. 1 от ЗЗД, на В. Д. Д., ЕГН **********, от ....... със съдебен адрес гр. Стара .....а, ул.
........., сумата от 5000 лева, платена от ищцата по споразумение между страните по
бъдещ договор за покупко-продажба на недвижим имот от ....г., ведно със законната
лихва върху сумата, считано от 06.12.2022г. до окончателното й изплащане, както и
1005 лева, направени по делото разноски.
Решението може да се обжалва пред Старозагорския окръжен съд в
двуседмичен срок от връчването му на страните.
Съдия при Районен съд – Стара .....а: _______________________
6