Р Е Ш Е Н И Е
гр.София, 28.02.2022 г.
В И
М Е Т
О Н А Н
А Р О
Д А
СОФИЙСКИ ГРАДСКИ
СЪД, І ГО 7- ми
състав
на
двадесет и пети януари година
2022
В
открито съдебно заседание в следния състав:
СЪДИЯ: Гергана Христова- Коюмджиева
Секретар:
Йоана Петрова
като
разгледа докладваното от съдията гр.дело № 5134 по
описа за 2017 год., за да се
произнесе, взе предвид следното:
Предявен
е иск с правно основание чл. 19, ал.3 от ЗЗД, по реда на чл.362 – чл.364 ГПК, както
и иск с правна квалификация чл.92 от ЗЗД.
Производството е образувано по предявен от С.Д.С. ЕГН ********** срещу Т.М.М.
ЕГН **********, иск с правно основание
чл. 19, ал.3 ЗЗД, да бъде обявен за окончателен сключения между страните на
24.04.2012г. предварителен договор за покупко – продажба на недвижим имот, който имот представлява
първи етаж, състоящ се от три стаи, хол, кухня, баня-тоалетна от двуетажната
жилищна сграда, находяща се в град София, СО-район Витоша, кв. Симеоново, ул. „******(бивша
ул. „******“), със застроена площ от 100.67 кв.м., заедно с ½ ид.части
от общите части на сградата, заедно с ½
ид.части от избените помещения под сградата, изградена върху дворно
място, представляващо УПИ X- 154, кв. 8 по плана на гр. София, кв. Симеоново, с
площ от 880 кв.м. по документ за собственост и 707 кв.м. по скица, при граници:
от две страни - улици, УПИ IX-156, XI-155. Ищецът С.Д. е предявил при обективно кумулативно съединяване и иск с
правно основание чл.92 от ЗЗД да бъде осъдена ответницата Т.М. да му заплати сумата 12 000 евро, с левова равностойност 23
469,96лв., представляваща неустойка за неизпълнение дължима по чл.5.1. от
предварителен договор от 24.04.2012г., ведно със законна лихва от датата на
завеждане на иска до изплащането. Претендира
присъждане на сторените по делото разноски.
В исковата молба се твърди, че на 24.04.2012 г. между ищеца и
ответницата е сключен предварителен договор за покупко-продажба на недвижим
имот, а именно: Първи етаж, състоящ се от три стаи, хол, кухня, баня- тоалетна
от двуетажната жилищна сграда, находяща се в град София, СО-район Витоша, кв.
Симеоново, ул. „******(бивша улица „******“), със застроена площ от 100.67
кв.м., заедно с ½ и.ч. от общите части на сградата, заедно с
½ и.ч. от избените помещения под
сградата, заедно с цялото дворно място, върху което е построена сградата,
представляващо УПИ X- 154, кв. 8 по плана на град София, кв. Симеоново, с площ
от 880 кв.м. по документ за собственост и 707 кв.м. по скица, при граници: от
две страни - улици, УПИ IX-156, XI-155.
Сочи се, че описаните имоти са
заснети в кадастралната карта, както следва: САМОСТОЯТЕЛЕН ОБЕКТ В СГРАДА С
ИДЕНТИФИКАТОР 68134.2042.154.2.1, находящ се в град София, община Столична,
област София (столица) по кадастралната карта и кадастралните регистри,
одобрени със заповед № РД-18-3 от 11.01.2011 г. на Изпълнителния директор на
АГКК, последно изменение със заповед: няма издадена заповед за изменение в ККР;
адрес на имота: град София, район Витоша, кв. Симеоново, ул. „******, етаж 1,
който самостоятелен обект се намира в сграда № 2, разположена в поземлен имот с
идентификатор 68134.2042.154; предназначение на самостоятелния обект: жилище,
апартамент; брой нива на обекта: едно; посочена в документа площ: 100.67 кв.м.;
прилежащи части: една втора идеална част от общите части на сградата и една
втора идеална част от избените помещения; стар идентификатор: няма; ниво: едно;
съседни самостоятелни обекти в сградата: на същия етаж - няма, под обекта-
няма, над обекта - 68134.20.42.154.2.2, заедно с всички дворни подобрения и
насаждения, заедно с дворното място, върху което е построена сградата,
представляващо ПОЗЕМЛЕН ИМОТ С ИДЕНТИФИКАТОР 68134.2042.154 по плана на град
София, община Столична, област София (столица) по КККР, одобрени със заповед №
РД-18-3 от 11.01.2011 г. на Изпълнителния директор на АГКК, последно изменение
със заповед: няма издадена заповед за изменение в ККР; адрес на имота: град
София, район Витоша, кв. Симеоново, ул. „******, с площ 732 квадратни метра,
трайно предназначение на територията: урбанизирана, начин на трайно
ползване-ниско застрояване (до десет метра), при съседи: поземлени имоти с
идентификатори: 68134.2042.2562, 68134.2042.156, 68134.2042.2097 и
68134.2042.2592, стар идентификатор- няма, номер по предходен план: 154,
квартал 8, парцел VIII.
Ищецът твърди, че съгласно т.1.2 от сключения между страните предварителен
договор, уговорената продажна цена в размер на 80 000 евро е окончателна, като
правото на собственост следвало да се прехвърли до 12.00 часа на 30.05.2012 г.
в кантората на нотариус Д.Т.. Твърди още, че 10000 евро били изплатени в
момента на подписване на предварителния договор, като същият служи като разписка
за платената сума. Остатъка от продажната цена в размер на 70 000 евро, следвало
да се изплати в деня на подписване на окончателния договор.
Сочи се, че съгласно т.4.1 от
сключения между страните предварителен договор продавачът следвало да представи
пред нотариус Д.Т. в срок до 30 дни от сключване на предварителния договор
всички документи, удостоверяващи правото на собственост, включително и
удостоверение за вписвания, заличавания и отбелязвания, от което да е видно, че
продавачът е единствен собственик на имота и че върху имота няма вписани
каквито и да било тежести и претенции на трети лица, като изпълнението на
задълженията на продавача по т.4.1. е условие за сключване на окончателния
договор за покупко-продажба във формата на нотариален акт. В т.4.5 от
предварителния договор уговорено било продавачът да прехвърли имота чист от
каквито и да било тежести, спорове и дела и претенции на трети лица.
Сочи още, че съгласно чл.5.1. при неизпълнение на задълженията си по
предварителния договор, продавачът се е задължил да възстанови задатъка в
размер на 10 000 евро, както и да
заплати всички виновно причинени вреди и загуби, които са пряка и
непосредствена последица от неизпълнението на предварителния договор, които
съгласно договора са определени в размер на 2000 евро. Посочва, че общо неустойката
е определена в размер на 12 000 евро.
Наведени са твърдения, че в периода от 24.04.2012г. до 15.08.2012 г.
многократно било насрочвано изповядване на сделка, но поради неявяване на
продавача и поради непредставяне на необходимите документи, сделката не била осъществена.
Ищецът твърди, че по искане на ответницата Т.М. голяма част от продажната цена
била преведена на трето посочено от нея - Н.В.С., на чието име по банков път
превел общо сумата от 52 640 лева с общо 17 банкови превода, като поддържа, че
представляват част от общата продажна цена в размер на 80 000 евро. Сочи се, че
тези преводи били извършени на името на трето лице по искане на ответника, като
за целта тя подписала декларация, че всички тези суми са част от продажната цена
на имота.
Твърди се, че след дълго увещаване с нотариален акт № 148, том V, per. №
14011, дело № 786/2012 г. на нотариус М.Г., ответницата Т.М. прехвърлила по
нотариален ред само поземления имот, описан по-горе, срещу заплащане на
продажна цена в размер на 23 000 евро, която сума Т.М. се съгласила да бъде
преведена по сметка на ЧСИ Н.М.по изпълнително дело, заведено срещу нея за
нейни задължения, в тридневен срок от нотариалния акт и която сума трябвало да
послужи за вдигане на възбрана върху имота, наложена срещу нея.
Ищецът твърди още, че два пъти Т.М. давала пълномощни, за да я
представлявам пред нотариус и сам да извърши сделката, представлявайки себе си
и нея. И двата пъти издаването на тези пълномощни било свързано с плащане от
страна ищеца на допълнителни суми на ответника. Два-три дни след получаване на
пълномощието и след като е получила поредната сума, ответницата М. оттегляла
пълномощните, без да уведоми ищеца. Посочва още, че върху продаваемия имот има
наложени няколко възбрани за задължения на ответницата към различни лица.
Ищецът твърди, че сумите, които е предоставил като част продажната цена
и под формата на заеми, надхвърлят
200 000 лева. С влязло в сила решение на СГС ответницата била осъдена да
заплати сумата от 35 800 лева по гр.д. № 4003/ 2013 г. на СГС, ГО, І -20
състав, за която сума имало издаден изпълнителен лист и било образувано
изпълнително дело, като във връзка с това вземане е наложена една от възбраните
върху същия имот. Твърди, че дори и да се приеме, че формално не е изплатил
цялата продажна цена и е останала някаква част за изплащане, счита, че в случая
има право да извърша прихващане между вземането, което има спрямо ответницата и
нейното вземане за част от продажната цена спрямо ищеца. Твърди, че ответницата
дължи и неустойка в размер на 12 000 евро поради неизпълнение на своите
задължения като обещател по предварителния договор.
В срока по чл.131 ГПК ответницата Т.М., чрез адв. П.К. – процесуален
представител назначен по реда
на ЗПП, е депозирала отговор на ИМ. В отговора предявените искове са оспорени
като неоснователни. Не се оспорва наличието на сключен предварителен договор
между страните. Оспорва сключения между страните писмен договор в частта
относно авансовата сума в размер на 10 000 евро, като поддържа, че от
представените писмени доказателства не се установява същата да е платена, тъй
като съгласно Закона за ограничаване разплащанията в брой, сумата може да бъде
платена само по банков път. Особения
представител оспорва твърдението на ищеца, че имало договорки между страните за
друг начин на плащане на цената, различен от договорения. Сочи, че дори да е
имало такива договорки, същите са нищожни, поради липса на предписаната в
закона писмена форма. Поддържа, че ответницата не е давала съгласие да бъде
заменена като страна, на която се дължи парично плащане от ищеца. Сочи, че
декларации и изявления извършени от други лица без участието на ответницата не
могат валидно да я заменят като кредитор на цената по продажбата. Поддържа още,
че тези едностранни изявления не заместват писмения договор, както и че
извършените от ищеца плащания към кредитори на ответницата поражда друг вид
правоотношения между трите страни, които не са предмет на настоящото дело, с
оглед вида на предявения иск. Навежда правоотлагащо възражение в случай че бъде
уважен иска за обявяване на предварителния договор за окончателен, то ищецът да
бъде осъден да плати на ответницата цената на имота, а ако бъде прието, че част
от цената е вече платена, да бъде осъден да плати остатъка от цената. В случай,
че плащането не бъде извършено, то да се приложи чл.362, ал.2 ГПК, като бъде
обезсилено решението за сключване на кончателен договор. В отговора по
отношение на иска за неустойка в размер на 2000 евро е направено възражение за
погасителна давност по см. на чл.111, б.“б“ ЗЗД на заявените неустойки и
обезщетения, поради което ответникът моли за отхвърлянето му. В условията на
евентуалност, прави възражение за прекомерност на неустойката.
В открито заседание
ищецът, чрез пълномощника си адв.Л. Д. поддържа предявените искове. Представя
списък на разноски.
В открито заседание ответницата, чрез чрез адв. П.К.
–процесуален представител назначен по реда на ЗПП, оспорва исковете.
Софийски градски съд, ГО, I – 7 състав, след като взе предвид доводите на страните и след
оценка на събраните по делото доказателства, при спазване на разпоредбите на
чл.12 и чл. 235 ГПК, намира от фактическа
страна следното:
По
делото не е спорно, като се установява от приетите писмени доказателства, че ответницата
М. е придобила правото на собственост върху процесния имот – целия първи целият първи етаж от масивната двуетажна жилищна сграда застроена на 100.67
кв.м., находяща се на адрес: град София,
район Витоша, кв. Симеоново, ул. „******,
чрез наследяване по закон и доброволна делба на съсобствени имоти обективирана в договор за доброволна делба от
15.05.2008г., с нотариална заверка на подписите с рег.№3303/15.05.2008г. на
нотариус Д.Т. рег.№187 от НК. /л.14-л.18
от делото/
По силата на дарение извършено с
нотариален акт №96, том I нот.д.№ 86 /2008г. на нотариус К.К.с рег.№064 от НК
/относно ½ ид. част/ и чрез наследяване от баща си М.Г.М.починал на
23.12.1997г. и майка си Й.С.М. починала на 26.10.1999г. /за другата ½ ид. част/, ответницата Т.М.
придобила цялото дворно място, представляващо УПИ X- 154, кв. 8 по плана на
град София, кв. Симеоново, с площ от 880 кв.м. по документ за собственост
/нотариален акт №42 том ХХV
н.д.№418/1964г./ и 707 кв.м. по скица, при граници: от две страни - улици, УПИ
IX-156, XI-155. / л.18, удостоверние за наследници- л.29
и л.30/
От приетия неоспорен Предварителен
договор за покупко-продажба на недвижим имот от 24.04.2012г. с нот. заверка на
подписите рег.№7274/2012г. на нотариус С.С., рег.№107, се удтановява, че
ответницата Т.М.М., се е задължила да
продаде и прехвърли на ищеца С.Д.С. чрез договор за покупко-продажба в
нотариална форма правото на собственост върху следния собствен имот: целият първи /надпартерен/ етаж на жилищна сграда /къща/, със застроена площ от 100.67 кв.м. състоящ
се от три стаи, хол, кухня, баня-тоалетна от двуетажната жилищна сграда,
находяща се в град София, СО-район Витоша, кв. Симеоново, ул. „******,
построена в поземлен имот, целия с площ от 880 кв.м., за който е отреден УПИ X-
154, кв. 8 по плана на град София, кв. Симеоново, с площ от 707,00 кв.м., заедно с правото на собственост върху урегулиран
поземлен имот обозначен като УПИ X- 154,
кв. 8 по плана на град София, кв. Симеоново, с площ от 707 кв.м., при
граници: от две страни - улици, УПИ IX-156, XI-155, за сумата от
80 000 евро. /чл.1.1. от договора/
Ищецът, като купувач се задължил от своя страна да заплати на продавача
договорената цена от 80000 евро, която страните приели за окончателна. Уговорен е срок, в който ответницата се задължила да прехвърли правото
на собственост върху недвижимия имот на купувача - до 12.00 часа на
30.05.2012г. в кантората на нотариус Д.Т../чл.2.1. от предварителния договор/ В
клаузата на чл.3.1. страните приели уговорената цена да бъде платена двукратно
– сумата 10000 евро, представляваща задатък в момента на подписване на
предварителния договор и сумата 70000 евро – в деня на сключване на
окончателния договор за покупко продажба във форма на нотариален акт, но не
по-късно от 30.05.2012г. Според клаузата
на чл.3.1.1. предварителния договор служи като разписка за платената сума в
деня на подписването му. Страните
приели, че всички суми, представляващи преводи на продажната цена на имота, ще
бъдат заплащани от продавача чрез банков превод./чл.3.2./ Ответницата, в качеството на продавач, се
задължила да представи пред нотариус Д.Т. всички документи установяващи правото
на собственост в 30 дневен срок от подписване на предварителния договор, както
и да прехвърли собствеността върху имота
без каквито и да е тежести, спорове, дела и претенции на трети лица. /чл.4.5. и
чл.4.4. от предварителния договор/. В раздел V „Отговорности и санкции“, в клаузата на на
чл.5.1. е предвидено, че при неизпълнение на задълженията си по предварителния
договор продавачът се задължава да
възстанови на купувача задатъка по чл.1.2 от договора, както и всички виновно
причинени вреди и загуби, които са последица от неизпълнението, които страните
договарят да са в размер на 2 000 евро. Според уговорката по чл.5.5 от процесния
договор, окончателния договор за покупко-продажба на имотите, следвало да се
сключи едновременно с договор за покупко - продажба на втори етаж на жилищна
сграда собственост на М.М.М../л.9-л.12
от делото/
От
приетата справка изх.№60463 /07.06.2019г. издадена от ЧСИ М. Б., се установява
от регистъра на длъжниците към камарата, по партида на Т.М.М. има регистрирани девет
висящи изпълнителни дела, по които същата е длъжник, като са посочени номерата
на делата и съдебните изпълнители, по чиито описи са образувани изпълнитетелни
производства. /л.242-л.243 от делото/
Видно от приетия нотариален акт за покупко-
продажба № 148, том V, per. № 14011, дело № 786/ 2012 г. на нотариус М.Г. с
рег.№622 от НК, че ответницата Т.М. на 15.08.2012г. прехвърлила на ищеца С. Д.С.само
поземлен имот с идентификатор 68134.2042.15 по КККР, одобрени със заповед №
РД-18-3 от 11.01.2011 г. на Изпълнителния директор на АГКК, с адрес на
поземления имот: гр. София, СО-район Витоша, кв. Симеоново, ул. „******, с площ
по кадастрална скица от 732 кв.м., за продажна
цена от 23 000 евро, която сума Т.М. заявила, че е съгласна да бъде преведена
по сметка на ЧСИ Н.М.с рег.№841 от НК по изпълнително дело, заведено срещу нея
за нейни задължения и която сума да послужи за вдигане на възбраната върху
имота предмет на нотариалния акт./л.20-л.21 от делото/
Приета е неоспорена вносна бележка от
15.08.2012г., ведно с операционна бележка на Банка ДСК ФЦ- Младост от
15.08.2012г., от които е видно, че ищецът С.Д. е превел сумата 23 000 евро по сметка на ЧСИ Н.М.с
рег.№841 по изп.дд.№ 9154/2011г. /л.66 от делото/
Представена е Декларация от Т.М.М., с
нотариална заверка на подписа с рег.№4509 от 15.12.2012г. на нотариус А.В.в която ответницата М. заявила,
че е съгласна сумата 10 000лв. да бъде преведена по сметка на Н.В.С., сумата 53
000лв. е съгласна да получи по своя сметка, които суми са част цената по
договор за покупко –продажба на жилищна сграда сключен между Т.М. като продавач
и С. Д. С. като продавач./л.
61 от делото/
Прието е пълномощно от 08.01.2014г. с
нотариална заверка на подписа на Т.М., с което ответницата упълномощава Н.В.С. безсрочно да я представлява пред
държавни служби и учреждения, пред съдебни учреждения, нотариуси, пред
физически и юридически лица, вкл. и банки, като извършва всички фактически и
правни действия от нейно име и за нейна сметка, както и да подава, подписва и
получава документи. /л.108 от делото/
Исковата молба, приложенията и разпореждането постановено по реда на чл.131 ГПК
са връчени на отвеницата именно чрез Н.В.С., като пълномощник, видно от
разписка за връчване на л.107 от делото.
От приетите неоспорени 17 бр. вносни бележки, е видно, че ищецът С.Д.С. чрез 17 банкови превода е превел на Н.В.С. сумата от общо 52 140,00 лв., като във всички е посочено
основание - закупуване на имот в
гр.София, ул.“******./л.43
–л.59 от делото/
В показания на свидетеля Н.В.С., разпитан в
о.с.з. на 11.06.2019 г. се съдържат
данни, че е бил пълномощник на ответницата Т. да я представлява навсякъде.
Познавал ответницата от дете и знаел от дядо си, че са далечни роднини. От
нейно име бил упълномощен да получава пари и всичко необходимо от продажбата на
имота намиращ се в кв. Симеоново, ул. „******. Свид. С. сочи в показанията си,
че е получавал суми от С.С. като пълномощник на Т., като всичките пари е
предавал на Т. в брой. Ответницата имала уговорка със С.С. и молила свидетеля
да отиде да вземе парите. Свидетелят сочи, че ги получавал на своя сметка,
защото Т. имала лимфни отоци на краката и не можела да стане и да отиде да ги
изтегли от банката. Не помни с точност колко с точност е била получената от С.С.
сума, било отдавна. Свидетелят С.
заявява, че помагал на Т.М., защото тя имала здравословни проблеми и не можела
да се справя сама.
С влязло в сила решение № 18860
/14.12.2014г. постановено по гр.д. №
4003/ 2013 г. на СГС, ГО, І -20 състав, Т.М.М.
е осъдена да заплати на С.Д.С. сумата от
35 800 лв. – заемна сума по дотовор за заем от 02.01.2014г., ведно със законна
лихва от 21.03.2014г. до изплащането, сумата 1 790 лв. представляваща неустойка за забава в периода от
01.02.2014г. до 21.03.2014г., както и 3 105 лв. разноски по делото./препис на л.62-л.64 от делото/
Съществуването на други облигационни отношения
между страните извън това по процесния предварителен договор, се установява и
от приети четири записа на заповед издадени от Т.М. на 28.08.2013г., на
30.08.2013 г., на 03.09.2013 г. за различни суми в полза на С.Д.С. като
поемател /л.71 - л.73 от делото/
От приетото заключение на назначена съдебно
–счетоводна експертиза с вещо лице В.С., се установява, че част от продажната
цена в размер на 10 000,00 евро, представляваща задатък, съгласно чл.3.1.1. от
предварителния договор е заплатена както - в момента на подписване на договора. Вещото лице след извършена проверка е
констатирало, че ищецът е превел по сметка на Н.В.С. сумата от общо 52 140,00 лв., чрез 17 банкови
превода с посочено основание „закупуване на имот в гр.София, ул.******“. Вещото
лице е проследило и описало всеки от преводите
към Н. В.С. извършени в периода от
29.08.2013г. до 29.09.2014г. /л.294-л.295 от делото/ Направен е извод, че общо платени от С.С.
на трети лица, съгласно платежни документи суми са в размер на 105 115,00 лв.,
като в това число е и сумата от 52 140 лв. преведена на н.С.. Платените от ищеца С.С. суми към трети лица
са онагледени Таблица №1 от заключението,
в която са посочените получателите – ЧСИ Неделчо Митев, „ОББ“ АД, Н. В.С.,
конкретните суми, дати на преводите и посочените основания.
Вещото лице С. е цитирала и приложена по
делото Декларация от Т.М.М.,/ л. 70/, с която същата заявява , че е получила в
брой сумите на обща стойност 33100,00 лв. описани в Запис на заповеди:
Сумата
от 7000,00 лв. по Запис на заповед от 28.08.2013 г. /л.71/
Сумата
от 4000,00 лв. по Запис на заповед от 30.08.2013 г. /л.72/
Сумата
от 9800,00 лв. по Запис на заповед от 03.09.2013 г. /л.73/
Сумата
от 12 300,00 лв. по Договор за заем от 06.01.2014 г. /л.74/
При
проверката относно на наличието на изпълнителни дела срещу ответницата и наложени
възбрани върху процесния имот, вещото лице коонстатира:
-при
ЧСИ О.М.рег.№ 846 се установи, че са образувани следните изпълнителни дела
срещу длъжника Т.М.М.: изп. дело № 20148460400843 е образувано въз основа на
приложения по делото изпълнителен лист, издаден на 11.11.2013 г. от СРС, ГО, 55
с-в , по гр. дело № 24876/2013 г., с който длъжника Т.М.М. е осъдена да заплати
на взискателя В.В.Д.сумата от 1000,00 лв.;
-
при ЧСИ Р.А., per № 848 срещу длъжника Т.М.М. е образувано изп. дело № 20128480400121 от взискателя М.С.Й.срещу
длъжника Т.М.М. –за главница 5500,00 евро, и лихва за забава
- при ЧСИ В.Т.. per № 795 изп. дело
№20147950400443/2014 срещу длъжника Т.М.М. с взискател „А.“ ООД, ЕИК ******за
събиране на вземане по изпълнителен лист от 07.02.2014 г. издаден по гр. дело №
1368/2014 г. по описа на СРС за сумата от 5000,00 лв., задължение по запис на
заповед, ведно със законната лихва за периода от 13.01.2014 г. до изплащане на
вземането.
- при ЧСИ М.Б. per № 838 се установи, че са
образувани следните изпълнителни дела срещу длъжника Т.М.М.: изп. дело №
20188380404737 от взискателя С.Д.С. срещу длъжника Т.М.М. за заплащане на
следните суми по изпълнителен лист: главница
35800.00 лева, ведно със законната лихва върху
нея от 21.03.2014 г., неолихвяема сума за неустойка за забава в размер на
1790,00 лв., неолихвяема сума за съдебни разноски в размер на 3105.00лв., изп.
дело № 20158380407137 от взискателя Н. П.К.срещу длъжника Т.М.М. за заплащане
на следните суми по изпълнителен лист: главница 3774,00 лева, ведно със
законната лихва върху нея от 02.04.2015 г., неолихвяема сума за съдебни
разноски по гражданско дело в размер на 74,48 лв.; изп. дело № 20158380405590
от взискателя С.Д.С. срещу длъжника Т.М.М., по което изпълнителното
производство е прекратено с постановление за прекратяване от 31.07.2018 г.
-
при ЧСИ Н.М., per № 838 се установи, че са образувани следните изпълнителни
дела срещу длъжника Т.М.М.:
-
Изпълнително дело № 20118410409154/2011 г. с взискатели М.А.М.и М.А.М., с
наложена възбрана върху следния имот- първи етаж от жилищна сграда, находящ се
в гр. София, ул. *****, собственост на длъжника. По делото е приложена вносна
бележка от 29.01.2014 г., според която ищецът С.Д.С. превежда по сметката на
ЧСИ Н.М.peг. № 838 сумата от 5600.00 лв. по изп.дело № 20118410409154/2011г.
срещу Т.М. /л.36/. С вносна бележка от 15.08.2012 г., според която ищецът С.Д.С.
превежда по сметката на ЧСИ Н.М.с peг. № 838 сумата от 23 000.00 евро по изп.
дело № 20118410409154/2011 г. срещу Т.М./ л.66/ за вдигане възбрана по дело
9154/2011г. С Молба от 21.01.2014 г. взискатели М.А.М.и М.А.М. поискали
съдебния изпълнител да вдигне възбраната върху гореописания имот, след като
длъжникът е превел сумата от 5600,00 лв./л.37/
Заключението на приетата ССчЕ съдът преценява
по реда на чл.202 от ГПК, като го възприема като обективно изготвено и
кореспондиращо на приетите писмените доказателства.
По делото не се
ангажираха доказателства ответницата да е изпълнила задължението си по
предварителния договор за сключване на окончателен такъв относно етаж първи от двуетажната жилищна сграда, находяща се в град
София, СО-район Витоша, кв. Симеоново, ул. „****** и тъй като това е
отрицателен факт, следва да се приеме, че същата е неизправна страна по
договора.
Така установеното от фактическа страна, сочи на следните правни изводи:
Предявеният конститутивен иск е с правно
основание чл. 19, ал.3 от ЗЗД - за обявяване на сключен предварителен договор
за продажба на недвижим имот за окончателен. За да бъде обявен за окончателен,
на основание чл. 19, ал.3 от ЗЗД, един предварителен договор за
покупко-продажба на недвижим имот, следва да се установи наличието на следните
предпоставки: 1. предварителният договор да е сключен в писмена форма и да е
валиден; 2. да съдържа всички съществени елементи на договор за продажба на
недвижим имот и 3. прехвърлителят да е собственик на недвижимия имот към
момента на обявяване на предварителния договор за окончателен.
Съгласно разпоредбата на чл. 363, ал. 1 от ГПК, съдът
в настоящото производство следва да провери и дали са налице предпоставките за
прехвърляне собствеността върху недвижимия имот по нотариален ред, включително
и дали отчуждителите са собственици, както и дали са изпълнени особените
изисквания, поставени от закона.
По делото е установено, че страните са сключили на
24.04.2012 г. действителен предварителен договор за продажба на недвижим имот –
целият първи етаж на жилищна сграда /къща/, със застроена площ от 100.67 кв.м.
състоящ се от три стаи, хол, кухня, баня-тоалетна от двуетажната жилищна
сграда, находяща се в град София, СО-район Витоша, кв. Симеоново, ул. „******,
построена в поземлен имот, целия с площ от 880 кв.м., за който е отреден УПИ X-
154, кв. 8 по плана на град София, кв. Симеоново, заедно с правото на собственост върху урегулиран поземлен имот обозначен
като УПИ X- 154, кв. 8 по плана на град
София, кв. Симеоново, с площ от 707 кв.м., по силата на който ответницата се е задължила
да прехвърли на ищеца правото на собственост върху процесните имоти,
индивидуализиран точно и ясно в чл. 1 от договора, срещу уговорена продажна
цена от 80 000 евро, платима на две вноски – 10 000 евро при подписване на
предварителния договор и 70 000 евро, при сключване на окончателния
договор. . Страните изрично са уговорили в чл.2.1., че продавачът поема
задължението да прехвърли собствеността на купувача с нотариален акт в срок до
30.05.2012г. Установено е, че ищецът е
изпълнил и задължението си по чл.3.1.1. договора да заплати в срок първата
вноска от цената, както и преобладаващата част от уговорената окончателна цена.
При тези фактически данни, настоящата инстанция приема, че предявеният иск с
правно основание чл. 19, ал. 3 ЗЗД се явява основателен и следва да бъде
уважен. Налице е действителен предварителен договор за покупко-продажба на
недвижим имот, сключен между страните, който съдържа всички съществени елементи
на окончателния, както и са налице условията за прехвърляне на собствеността
върху вещта - в т.ч. продавачката по предварителния договор е собственик на
процесния имот, предмет на сделката
Спорен между страните въпрос е относно цялостното плащането
на цената по предварителния договор от ищеца – купувач. Следва да се отбележи,
че неизпълнението на задължението по предварителния договор и неизправността на
ищеца – купувач не е пречка за упражняването на преобразуващото право по чл.
19, ал. 3 ЗЗД щом предварителният договор, съдържащ уговорка за всички
съществени условия на окончателния валидно обвързва страната и не е развален
или прекратен. Въпросът за вземането, касаещ цената на имота не е предмет на
делото за обявяване на предварителния договор за окончателен, но проверката за
неговото съществуване като вземане законодателят е свързал с начина на
постановяване на решението – под условие или без за заплащане на дължимата цена
– чл. 362, ал. 1 ГПК – в посочения смисъл Решение N 28/01.07.2011 г. по т.д. N
207/2010 г. на ВКС, ТК, 2 отд.
Както беше
посочено по – горе, в предварителния договор е обективирано изявление на
ответника – продавач, че е получил част
от уговорената продажна цена в размер на 10 000евро като задатък, доколкото е
посочено, че договорът има характера на разписка, доказваща изпълнението на
паричното задължение. В тази част договорът има характера на частен
свидетелстващ документ, съдържат изявление на ответника за получаване на
продажната цена, т.е. на изявление за неблагоприятни за последния факти, поради
което в тази част договорът съдържа признание на прехвърлителя, поради което е
снабден с материална доказателствена сила. Ответницата твърди, че не е получила
уговрената продажната цена. Съвкупния анализ на приетите писмени доказателства,
приетото заключение на ССчЕ и показанията на свид.Н.С. сочи на извод, че по
процесния предварителен договор за покупко- продажба ищецът С. е заплатил
сумата от 59 658.76 евро, от които:
10 000 евро при подписване на предварителния договор, 23 000 евро на
15.18.2012г., която сума продавачът Т.М., се съгласила да бъде преведена по
сметка на ЧСИ Н. Митев с рег.№841 от НК по изпълнително дело №9154/ 2011г. за погасяване на нейни задължения, и сумата 52 140 лв. /равностойни на 26 658.76 евро по
курса на БНБ /, която сума е преведена на пълномощника на ответницата Н.С. в
периода от 29.08.2013г. до 29.09.2014г. именно за закупуване процесния имот.
Предвид
изложеното, съдът намира, че ищецът – купувач е изпълнил преобладаващата част задължението
си за плащане на продажната цена. Рушаващият състав не възприема довода на
ищеца, че цялата продажна цена е платена с извършено от ищеца погасяване на
задълженията на ответницата към трети
лица. Тези плащания нямат погасителен
ефект към задължението на ищеца по процесния договор, като не е доказана и
връзката им с него. Установи се, че между ищеца и ответницата са
съществували паралелно и други облигационни отношения породили съответни права
и задължения.
Съобразно тази фактическа обстановка действително
ищцовата страна дължи на ответника остатъка от окончателната цена в размер на 20 341.24 евро. Според нормата на
чл. 362, ал. 1 ГПК ако според предварителния договор ищецът трябва да изпълни
свое насрещно задължение при сключването на окончателния договор, съдът
постановява решение, което замества окончателния договор, при условие ищецът да
изпълни задължението си. В този случай ищецът трябва да изпълни задължението си
в двуседмичен срок от влизането в сила на решението, включително чрез
прихващане на платените от него за сметка на ответника задължения към държавата.
При това положение няма пречка предварителния договор да бъде обявен за
окончателен и да бъде задължен ищеца в двуседмичен срок да
престира. Наличието на такова задължение не сочи на извод за неизправност на
ищеца и не е основание за отхвърляне на иска.
С оглед извода, че правото по чл. 19,
ал. 3 от ЗЗД, предмет на предявения иск е възникнало и станало изискуемо същият
следва да бъде уважен, при условие ищецът
да заплати на ответницата в двуседмичен срок от постановяването му сумата от 20
341, 24 евро, представляваща негово насрещно задължение по предварителния
договор, съгласно чл. 362, ал. 1 ГПК, вр. с чл. 19, ал. 3 ЗЗД.
По иска с правно
основание чл.92 ЗЗД:
По
отношение на иска за заплащане на компенсаторна неустойката по чл. 5.1. от предварителен
договор за покупко- продажба от 24.04.2012г., която служи за обезщетяване на
вредите от неизпълнението по смисъла чл. 92, ал. 1 от ЗЗД, съдът намира, че
претенцията е допустима предвид поддържаните твърдения.
В хода на съдебното дирене безспорно се
установи, че ответницата не е изпълнила задълженията си като обещател –
продавач по сключения предварителен договор в уговорения срок – до 30.05.2012г.
Предвид установеното неизпълнение за ищеца, като купувач е възникнало неустоечно вземане и осъдителния
иск е доказан по основание.
В
срока по чл.131 ГПК с отговора на
исковата молба ответникът е навел правопогасително възражение, за изтекла давност по чл. 111"б" от ЗЗД.
Съдът
намира, че възражението на ответника за погасяване на претенцията по давност е основателно.
Спрямо неустойката се прилага три годишната давност по чл. 111"б" от ЗЗД. Съгласно разпоредбата на чл. 111, б.”б” ЗЗД, с изтичане на тригодишна
давност се погасяват вземанията за обезщетения и неустойки за неизпълнен
договор. Предвид на това вземанията на ищеца за неустойка по чл.5.1. за
неизпълнение на задълженията на продавача по предварителния договор за периода
преди 24.04.2014 г. /предвид момента на
депозиране на исковата молба -24.04.2017г./, са погасени по давност.
Следователно предявения осъдителен иск с
правно основание чл.92 от ЗЗД за сумата
12 000 евро, с левова равностойност 23 469,96лв., представляваща неустойка за
неизпълнение дължима по чл.5.1. от предварителен договор от 24.04.2012г., следва
да бъде отхвърлен като погасен по давност.
По разноските:
Съгласно чл. 364, ал.1 ГПК с решението си
съдът осъжда ищеца да заплати на държавата следващите се разноски по
прехвърлянето на имота и нарежда да се впише възбрана върху имота до
изплащането на тези разноски.
Дължимата
нотариална такса се определя по раздел ІІ т. 8 от Тарифата за нотариалните
такси към закона за нотариусите и нотариалната дейност при основа по-високата
оценка между данъчната оценка на имота към датата на влизане на решението в сила
и уговорената продажна цена. В случая продажната цена е по – висока от
данъчната оценка, поради което и дължимата сума за прехвърляне на имота е в
размер на 843,43 лв.
Съгласно
чл.44 от ЗМДТ се дължи данък за възмездно прехвърляне на имущество по сметка на
Столична община по местонахождение на имота. Размерът на този данък се определя
от общинския съвет и съгласно чл.35, ал.2 от Наредба за определяне на размера на местните
данъци, приета с решение на Столичен общински съвет е 3 на сто върху оценката на
прехвърляното имущество и възлиза на 1852,22 лв. /след изм. с Решение № 51 по
Протокол № 5 от 30.12.2019 г., в сила от 1.01.2020 г./
Ответникът
следва да заплати на ищеца, на основание чл. 78, ал. 1 ГПК направените по
делото разноски в размер на 1037,28 лв.,
съразмерно на уважената част от исковете, като общо сторените разноски съгласно
представения списък по чл.80 ГПК възлизат на 1 444лв.
Водим от горното и в същия смисъл, съдът
Р Е Ш И :
ОБЯВЯВА ЗА
ОКОНЧАТЕЛЕН
на основание чл. 19, ал. 3 от ЗЗД сключеният
на 24.04.2012г. между С.Д.С. ЕГН ********** и Т.М.М. ЕГН **********, предварителен
договор за продажба на недвижим имот,
представляващ: първи етаж, състоящ се от три стаи, хол,
кухня, баня-тоалетна от двуетажната жилищна сграда, находяща се в град София,
СО-район Витоша, кв. Симеоново, ул. „******, със застроена площ от 100.67
кв.м., заедно с ½ ид.части от общите части на сградата, заедно с
½ ид.части от избените помещения
под сградата, изградена върху дворно място, представляващо УПИ X- 154, кв. 8 по
плана на гр. София, кв. Симеоново, с площ от 880 кв.м. по документ за
собственост и 707 кв.м. по скица, при граници: от две страни - улици, УПИ IX-156,
XI-155, заснет в кадастралната карта, като
САМОСТОЯТЕЛЕН ОБЕКТ В СГРАДА С ИДЕНТИФИКАТОР 68134.2042.154.2.1, находящ
се в град София, община Столична, област София (столица) по кадастралната карта
и кадастралните регистри, одобрени със заповед № РД-18-3 от 11.01.2011 г. на
Изпълнителния директор на АГКК, с адрес на имота: град София, район Витоша, кв.
Симеоново, ул. „******, етаж 1, който самостоятелен обект се намира в сграда №
2, разположена в поземлен имот с идентификатор 68134.2042.154; предназначение
на самостоятелния обект: жилище, апартамент; брой нива на обекта: едно;
посочена в документа площ: 100.67 кв.м.; прилежащи части: една втора идеална
част от общите части на сградата и една втора идеална част от избените
помещения; стар идентификатор: няма; ниво: едно; за цена в размер 80 000
евро, ПРИ УСЛОВИЕ, че в
двуседмичен срок от влизане в сила на решението купувачът С.Д.С. ЕГН **********
заплати на продавача Т.М.М. ЕГН ********** остатъка от продажната цена в
размер на 20 341, 24 евро, на
основание чл. 362, ал. 1 от ГПК.
ОСЪЖДА С.Д.С. ЕГН ********** да
заплати по сметка на Софийски градски съд, на основание чл. 364, ал. 1 ГПК сумата 843,43 лв. - нотариална такса, определена съгласно таблицата по т.
8 от Тарифата за нотариалните такси към ЗННД.
ОСЪЖДА С.Д.С. ЕГН ********** *** Община сумата 1852,22 лв. представляваща
данък за възмездно прехвърляне на имущество.
Да се впише на основание чл.
364, ал. 1 ГПК служебно възбрана върху имота до заплащането на дължимите
разноски по прехвърлянето му.
Да не се издава
препис
от решението до представяне на доказателства, ЧЕ ГОРНИТЕ СУМИ СА ЗАПЛАТЕНИ.
ОТХВЪРЛЯ предявения от С.Д.С.
ЕГН ********** срещу Т.М.М. ЕГН **********,
иск с правно основание чл.92 от ЗЗД за
заплащане
на сумата 12000 евро, с левова
равностойност 23 469,96лв., представляваща неустойка за неизпълнение дължима по
чл.5.1. от предварителен договор от
24.04.2012г., ведно със законна лихва от датата на завеждане на иска до
изплащането, КАТО погасен по давност.
ОСЪЖДА Т.М.М. ЕГН **********, да заплати на С.Д.С. ЕГН **********
направени деловодни разноски пред СГС в размер на 1037,28 лв., на основание
чл.78, ал.1 ГПК.
Решението може да се
обжалва с въззивна жалба пред Софийски апелативен съд в двуседмичен срок от
връчването му на страните.
СЪДИЯ: